Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.159.979/01
arrest van 21 juni 2016
in de zaak van
Stichting Tiwos, [vestigingsnaam] Woonstichting,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als Tiwos
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. K. Megens-van Mierlo te Oss,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 8 maart 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg onder zaaknummer 2449349 CV EXPL 13-8775 gewezen vonnis van 20 augustus 2014, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 17 september 2014.
5.Het verdere verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 8 maart 2016;
- akte na tussenarrest van 5 april 2016 van Tiwos;
- akte uitlating na tussenarrest van 5 april 2016 van [geïntimeerde] ;
- antwoordakte van 3 mei 2016 van Tiwos;
- antwoordakte van 3 mei 2016 van [geïntimeerde] .
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
6.De verdere beoordeling
Ontvankelijkheid van Tiwos in principaal hoger beroep en van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep.
6.1.
Bij genoemd tussenarrest zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akten uit te laten over het voorlopig oordeel van het hof over de ontvankelijkheid van het hoger beroep van partijen. Zij hebben hiervan gebruik gemaakt.
6.2.1.
In het tussenarrest heeft het hof onder 3.2.1. overwogen dat [geïntimeerde] in punt 1 van de inleidende dagvaarding heeft gesteld dat hij door middel van die dagvaarding wil opkomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 29 juli 2013 en dat dit erop wijst dat aan de kantonrechter een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW is voorgelegd.
In zijn akte uitlating na tussenarrest heeft [geïntimeerde] aangevoerd (nr. 3.) dat hij, [geïntimeerde] , het voorgaande ten onrechte heeft gesteld, dat hij zich heeft neergelegd bij de uitspraak van de Huurcommissie over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs, dat hij, [geïntimeerde] , vanwege geconstateerde gebreken een ingebrekestelling aan Tiwos heeft gezonden met de vraag die gebreken te herstellen en dat, toen herstel uitbleef, hij op grond van de artikelen 7:207 in verband met 7:257 lid 1 BW in verband met deze gebreken een dagvaardingsprocedure is gestart.
6.2.2.
Het hof heeft in het tussenarrest in 3.2.1. voorts overwogen dat ook Tiwos ervan uitgaat dat aan de kantonrechter een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW is voorgelegd, zo blijkt uit punt 5 van de conclusie van antwoord. Ook Tiwos komt terug op deze stelling en zij voert aan dat de procedure bij de Huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:249 BW betrof en dat de procedure bij de kantonrechter is gebaseerd op de artikelen 7:207 lid 1 in verband met 7:257 lid 1 BW en dat deze procedures los van elkaar staan. De Huurcommissie heeft slechts ambtshalve onderzocht of het gehuurde zichtbare gebreken had.
6.2.3.
Partijen hebben eerst bij hun akten na tussenarrest thans het –ongedateerde- verzoek van [geïntimeerde] aan de Huurcommissie overgelegd. Hieruit blijkt dat [geïntimeerde] slechts heeft verzocht de aanvangshuurprijs door de huurcommissie te willen laten toetsen. [geïntimeerde] heeft dat verzoek, welk verzoek volgens de brief van de Huurcommissie aan [geïntimeerde] van 17 mei 2013, is ontvangen op 6 mei 2013, gedaan binnen zes maanden na ingang van de huurovereenkomst op 14 november 2012, een en ander zoals bedoeld in artikel 7:249 BW.
In de uitspraak van de Huurcommissie van 29 juli 2013 heeft zij over het verzoek geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. In de beoordeling heeft de Huurcommissie weliswaar overwogen dat er geen ernstige gebreken zijn, maar die beoordeling is niet gebaseerd op het verzoek van [geïntimeerde] .
6.2.4.
Het voorgaande leidt het hof tot de conclusie dat, nu [geïntimeerde] de grondslag van zijn onderhavige vordering heeft gewijzigd en Tiwos daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt en partijen thans het verzoek van [geïntimeerde] aan de Huurcommissie hebben overgelegd, de vordering van [geïntimeerde] dient te worden beoordeeld op de gewijzigde grondslag en het hof dus terugkomt op haar voorlopig oordeel dat het geding in eerste aanleg een geding als bedoeld in artikel 7:261 lid 1 BW betrof, waartegen ingevolge het tweede lid van die bepaling geen hoger beroep mogelijk is. Partijen kunnen dus worden ontvangen in hun hoger beroepen. Het hof zal hierna ingaan op de grieven.
Warmteregulatie.
6.3.
De grieven van Tiwos hebben alle betrekking op het volgens Tiwos onterechte oordeel van de kantonrechter dat de mate waarin de warmte oploopt in de woning kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van de wet.
6.4.
In artikel 7:204 lid 2 BW wordt een gebrek gedefinieerd als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
6.5.
Op [geïntimeerde] , die een gebrek als bedoeld in voormelde bepaling aan zijn vordering tot vermindering van de huurprijs ten grondslag legt, rust de plicht daaromtrent voldoende te stellen en ingeval van genoegzame betwisting daarvan door Tiwos het door hem gestelde gebrek te bewijzen.
6.6.
[geïntimeerde] stelt dat er in de woning problemen zijn met de warmteregulatie (inleidende dagvaarding nr. 4.). De woning is voorzien van een groot oppervlak aan glas gelegen op het zuiden en het westen, waardoor de woning als gevolg van straling van de zon zeer snel opwarmt, terwijl er geen mogelijkheden zijn de woning te koelen (t.a.p. nr. 7.). Het probleem doet zich met name in het voor- en najaar voor. Met name in de winter loopt de warmte te hoog op als gevolg van straling, doordat de warmte-terugwin-installatie (hierna: WTW-installatie) warmte blijft terug winnen en niet handmatig is in te stellen, omdat er een gebrek is aan normale ventilatie en met name door het gebrek aan warmte-werende maatregelen zoals zonwering (t.a.p. nr. 8.).
6.7.
[geïntimeerde] stelt, zoals uit 6.6. blijkt, zelf dat normale ventilatie en warmte-werende maatregelen zoals zonwering de door hem gestelde opwarming kunnen tegengaan.
6.8.
Voormelde stelling van [geïntimeerde] wordt ook bevestigd door de door [geïntimeerde] ingebrachte schriftelijke verklaring van zijn bovenbuurman van 30 juni 2014 (productie 3 bij memorie van antwoord enz.). De heer [bovenbuurman] , wonend in [adres 2] te [plaats] , verklaart dat bij hem metingen zijn verricht op 9 tot en met 12 juni 2014, dat tijdens de metingen zijn luxaflex naar beneden was met de lamellen op 90 graden en dat beide ramen in de woonkamer op kiepstand open stonden. [bovenbuurman] verklaart verder dat hij deze maatregelen heeft genomen om oververhitting te voorkomen.
Uit de verklaring van [bovenbuurman] volgt dus dat de door hem, [bovenbuurman] , genomen maatregelen, te weten zonwering aan de binnenkant in combinatie met op kiepstand geopende ramen, de temperatuur in de woning lager hebben gehouden dan zonder die maatregelen het geval zou zijn geweest.
6.9.
Tiwos beroept zich op de resultaten van voormelde metingen in de woning [bovenbuurman] . Tiwos heeft die resultaten als productie 18 overgelegd. De kantonrechter heeft op deze stukken geen acht geslagen omdat ze te laat waren ingebracht en het in strijd met de goede procesorde was om partijen daarover opnieuw over en weer te laten reageren. In hoger beroep doet zich dit bezwaar niet meer voor, nu [geïntimeerde] hierop heeft kunnen reageren, van welke mogelijkheid hij ook gebruik heeft gemaakt in zijn memorie van antwoord. Het hof zal derhalve wel acht slaan op deze productie.
Tiwos heeft onweersproken gesteld dat de metingen hebben plaatsgevonden op 10 tot en met 12 juni 2014 in de woning van [bovenbuurman] en dat die dagen zeer zonnig en onbewolkt waren. Uit de meting op 11 juni 2014, welke als enige meting in voormelde periode 24 uren bestrijkt, waarbij de temperatuur op elk heel uur is gemeten, blijkt dat in de woonkamer de hoogst gemeten temperatuur 26,6 en de laagst gemeten temperatuur 22,4 graden Celsius bedroeg. Ook in de slaapkamer bedroeg de laagst gemeten temperatuur 22,4 graden Celsius.
De buitentemperatuur is op het balkon in de buitenlucht gemeten, zoals Tiwos aangeeft in haar akte van 25 juni 2014 (nr. 15). Het hof begrijpt dat de vierde en laatste temperatuurmeting, overgelegd bij productie 18, de meting op het balkon betreft. De hoogst gemeten buitentemperatuur bedraagt 26,6 en de laagste 16,0 graden Celsius.
De maximum binnen- en buitentemperatuur zijn, zo blijkt uit voorgaande meting, gelijk. [geïntimeerde] mag, nu niet door hem is gesteld dat de woning over een koelinstallatie beschikt, redelijkerwijs niet meer verwachten dan dat de maximum binnentemperatuur de maximum buitentemperatuur niet overstijgt. [geïntimeerde] stelt dat het tegen elkaar openzetten van ramen geen oplossing vormt vanwege tocht. Bovendien, aldus [geïntimeerde] , is in het voorjaar, najaar en winter de buitentemperatuur te koud om de binnentemperatuur geleidelijk omlaag te brengen. Het voorgaande leidt tot verkoudheden, aldus [geïntimeerde] . Uiteraard zal het openzetten van ramen op kiepstand een luchtstroom ten gevolge hebben, maar [geïntimeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat dit tot meer dan normale gezondheidsrisico’s leidt. Indien de buitentemperatuur koud is, dan zullen de ramen minder lang op kiepstand open hoeven te staan om de temperatuur aanvaardbaar te krijgen en te houden.
De minimum binnen- en buitentemperatuur, zoals gemeten in de woning van [bovenbuurman] , wijken wel significant af. Die afwijking laat zich, nu [geïntimeerde] daaromtrent niets anders heeft gesteld, slechts verklaren door onvoldoende ventilatie in de nachtelijke uren. Immers indien de ramen op kiep- of draaistand worden opengezet ontstaat er een luchtstroom die buitenlucht aanvoert, welke de lucht in de woning afkoelt tot de buitentemperatuur. Ventilatie ’s nachts leidt in ieder geval niet tot de door [geïntimeerde] opgeworpen medische risico’s.
6.10.
[geïntimeerde] heeft nog opgeworpen dat de woningen van hem en van [bovenbuurman] niet vergelijkbaar zijn omdat de woning van [bovenbuurman] als hoogstgelegen appartement nog enige koeling zal krijgen via het dak. Die stelling is, nu het om opwarming als gevolg van straling gaat, welke straling behalve de ramen ook het (blijkens de als productie 2 bij memorie van grieven overgelegde foto: platte) dak van de woning van [bovenbuurman] zal bestrijken, onvoldoende toegelicht. Voorts stelt [geïntimeerde] dat zijn woning anders is gesitueerd dan die van [bovenbuurman] . Gelet op voormelde foto, waaruit geen wezenlijk andere situering blijkt, heeft [geïntimeerde] zijn stelling onvoldoende toegelicht.
6.11.
Voorts beroept [geïntimeerde] zich op de resultaten van de temperatuurmetingen in zijn woning (akte Tiwos 9 april 2014, producties 10, 12 en 16). Die metingen acht het hof onvoldoende betrouwbaar omdat vast staat dat [geïntimeerde] ten tijde van de meting geen enkele zonwerende maatregel heeft genomen en omdat [geïntimeerde] niet heeft gesteld dat hij bij de meting voldoende heeft geventileerd door de ramen (op de kiepstand) te openen.
6.12.
Als oorzaak van de opwarming van de woning heeft [geïntimeerde] mede gewezen op de WTW-installatie, die warmte zou blijven terugwinnen en niet handmatig zou zijn in te stellen (zie 6.6.). Echter [geïntimeerde] heeft opgemerkt dat de WTW-installatie correct is afgesteld (memorie van antwoord enz., nr. 30.) en dat de WTW-installatie wat betreft de opwarming van de woning niet relevant is ( akte 9 april 2014, nr. 2). De stelling van [geïntimeerde] , dat de WTW-installatie slechts optimaal functioneert als ramen en deuren gesloten worden gehouden (memorie van antwoord enz., nr. 31.), heeft [geïntimeerde] niet voldoende toegelicht, zodat reeds hierom deze stelling als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen. Immers uit de overgelegde documentatie van de in de woning toegepaste WTW-installatie (akte 9 april 2014, productie 9) blijkt dat naast de WTW-installatie, natuurlijke ventilatie is voorzien. In 2.4 van genoemde documentatie wordt namelijk opgemerkt dat de WTW-installatie is voorzien van een bypassklep en dat het doel daarvan is het ventileren van de woning zonder warmteoverdracht.
De algemene informatie over de werking van een WTW-installatie, overgelegd door [geïntimeerde] (productie 4 bij memorie van antwoord enz.), doet aan voorgaande specifieke informatie over de toegepaste WTW-installatie in de woning van [geïntimeerde] niet voldoende af. Tenslotte behoeft het door [geïntimeerde] gestelde niet optimaal functioneren van de WTW-installatie bij het openen van ramen, hem niet te weerhouden van het toch natuurlijk ventileren in geval van warmte en het alsdan niet optimaal functioneren van de WTW-installatie te aanvaarden.
6.13.
Tenslotte is van belang dat, zoals [geïntimeerde] zelf heeft gesteld, hij uitdrukkelijk een woning op het zuiden wilde. [geïntimeerde] weet, althans behoort te begrijpen dat een woning met grote ramen gericht op het zuiden warmer is dan andere woningen.
6.14.
[geïntimeerde] heeft, gelet op het voorgaande, onvoldoende gesteld dat er sprake is van een niet aan hem als huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan hem niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten, zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
6.15.
Het door [geïntimeerde] gedane bewijsaanbod zal als niet ter zake dienend worden gepasseerd.
6.16.
De grieven van Tiwos slagen, zodat het bestreden vonnis in zoverre zal worden vernietigd en de toegewezen vordering van [geïntimeerde] alsnog zal worden afgewezen.
Vloerverwarming.
6.17.
De grieven van [geïntimeerde] zien op het volgens [geïntimeerde] onterechte oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat bepaalde ruimten van vloerverwarming zouden zijn voorzien en dat afwezigheid daarvan niet is aan te merken als een gebrek.
6.18.
De betekenis van een omstreden overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.
6.19.
Voor de verhuur van de woning is een advertentie geplaatst door Tiwos (inleidende dagvaarding, productie 6). Daarin is achter de woorden “Verwarming aanwezig” “ja” geplaatst. Gelet op deze tekst mocht [geïntimeerde] geen enkele verwachting hebben over de wijze waarop de woning verwarmd werd. [geïntimeerde] mocht op grond van de advertentie slechts verwachten dat de woning verwarmd zou kunnen worden overeenkomstig de eisen die aan een nieuwbouwwoning in 2012 redelijkerwijs gesteld konden worden. De stelling van [geïntimeerde] (memorie van antwoord enz., nr. 49), dat van een nieuwbouwappartement mag worden verwacht dat die volledig is voorzien van vloerverwarming, al helemaal als die als hoofdverwarming dient, is in het geheel niet onderbouwd en wordt daarom gepasseerd.
6.20.
Bij brief van 22 oktober 2012 (conclusie van antwoord, productie 7) schrijft [geïntimeerde] aan Tiwos de woning te accepteren. In die brief wordt door [geïntimeerde] geen enkele opmerking of voorbehoud gemaakt over vloerverwarming. Tiwos hoefde gezien deze brief dan ook niet te verwachten dat de aanwezigheid van vloerverwarming in slaap- en badkamer en toiletruimte voor [geïntimeerde] van zodanig belang was dat ingeval van verwarming door radiatoren en bij afwezigheid van vloerverwarming hij, [geïntimeerde] , dat als een gebrek zou opvatten.
6.21.
Bij de bezichtiging – [geïntimeerde] stelt dat die samenviel met het moment van ondertekening van het huurcontract (akte van 23 mei 2014, nr. 10.) – van de woning was namens Tiwos de heer [medewerker van Tiwos] aanwezig. Het hof neemt veronderstellenderwijs aan dat, zoals [geïntimeerde] stelt, [geïntimeerde] , zijn echtgenote en [medewerker van Tiwos] tijdens de bezichtiging een slangenpatroon hebben waargenomen in de vloer van de woonkamer en de slaapkamer, dat [medewerker van Tiwos] concludeerde dat dit op de aanwezigheid van vloerverwarming duidde en dat de radiator in de slaap- en badkamer enkel fungeerde als bijverwarming. Voorts heeft [geïntimeerde] waargenomen dat het verdeelstation in de bijkeuken vier aansluitingen had, waaruit [geïntimeerde] concludeerde dat die zagen op onder meer de slaap- en de badkamer.
[geïntimeerde] heeft niet gesteld dat hij aan [medewerker van Tiwos] of een andere functionaris van Tiwos heeft medegedeeld dat hij, [geïntimeerde] , een zodanig gewicht toekende aan de aanwezigheid van vloerverwarming in de slaap- en badkamer dat ingeval verwarming door enkel radiatoren en bij gebreke van vloerverwarming hij, [geïntimeerde] , dat als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW zou beschouwen. Tiwos behoefde dus niet te verwachten dat verwarming door radiatoren en afwezigheid van vloerverwarming in slaap- en badkamer en toiletruimte van de woning door [geïntimeerde] als een gebrek zou worden beschouwd.
6.22.
In de huurovereenkomst, welke op 14 november 2012 is getekend door partijen, is geen enkele bepaling opgenomen over de wijze van verwarming. Dat de hoogte van de huurprijs, zoals [geïntimeerde] stelt, er op wijst dat in de gehele woning vloerverwarming aanwezig zou zijn, is onvoldoende toegelicht. In de huurovereenkomst wordt de huurprijs niet gespecificeerd. In artikel 4.2. wordt slechts een netto huurprijs overeengekomen, welke dus als tegenprestatie geldt voor het gebruik van de woning. Op grond van de huurovereenkomst behoefde Tiwos niet te verwachten dat verwarming door radiatoren en het ontbreken van vloerverwarming in de slaap- en badkamer en de toiletruimte voor [geïntimeerde] een gebrek zou opleveren.
6.23.
Pas per mail van 15 november 2012 (conclusie van antwoord, productie 5) maakt [geïntimeerde] aan Tiwos duidelijk dat verwarming door radiatoren en het ontbreken van vloerverwarming in slaap- en badkamer en toiletruimte zodanig gewicht had, dat dit moet leiden tot een korting op de huur of tot het alsnog aanleggen van die vloerverwarming. Het hof acht het niet redelijk dat [geïntimeerde] na het sluiten van de huurovereenkomst voormelde eisen stelt, terwijl niet is gesteld dat [geïntimeerde] op enig moment daarvóór het belang dat hij hechtte aan vloerververwarming in de slaap- en badkamer en toiletruimte in plaats van verwarming door radiatoren aan Tiwos – op straffe van huurprijsvermindering of het alsnog aanleggen van vloerverwarming – uitdrukkelijk duidelijk heeft gemaakt.
6.24.
In de mail van 20 november 2012 van [teamleider makelaardij, verbonden aan Tiwos] , Teamleider Makelaardij, verbonden aan Tiwos, wordt [geïntimeerde] medegedeeld dat de verblijfsruimtes zijn voorzien van vloerverwarming, dat de slaapkamer en de badkamer zijn voorzien van een radiator om de ruimte snel te verwarmen en dat het aan hem, [geïntimeerde] , is of hij van deze bijverwarming wel of geen gebruik wenst te maken. Aan deze mail kan, nu daarin op geen enkele wijze aan de eisen van [geïntimeerde] tegemoet wordt gekomen, [geïntimeerde] niet de verwachting ontlenen dat Tiwos erkent dat het ontbreken van vloerverwarming in voormelde ruimtes als een gebrek moet worden geduid.
6.25.
Al het bovenstaande leidt het hof tot de slotsom dat de aanwezigheid van radiatoren in de slaap- en badkamer en de afwezigheid van vloerverwarming in voormelde ruimten en de toiletruimte niet in strijd is met een door Tiwos gedane toezegging of een gewekte verwachting, noch een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert.
6.26.
Het door [geïntimeerde] gedane bewijsaanbod zal als niet ter zake dienend worden verworpen.
6.27.
Het voorgaande leidt tot verwerping van de grieven van [geïntimeerde] en tot bekrachtiging van de afwijzing van zijn vorderingen ter zake van de vloerverwarming.
Proceskosten.
6.28.
Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Tiwos zullen worden vastgesteld op salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief € 210,- (conclusie van antwoord=1 + mondelinge behandeling=1 + akte=0,5 + voortzetting mondelinge behandeling=0,5 + akte na comparitie=0,5 punten x tarief onbepaald € 60,-).
De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van Tiwos zullen worden vastgesteld op € 95,77 dagvaardingskosten, € 704,- griffierecht en € 2.682,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (dagvaarding met grieven=1 + memorie van antwoord incidenteel appel=0,5 + antwoordakte=0,5 + akte na tussenarrest=0,5 + antwoordakte na tussenarrest=0.5 x tarief II: € 894,-). De kosten voor het incidenteel hoger beroep worden vastgesteld op de helft van het advocaatsalaris voor het principaal hoger beroep, derhalve op € 1.341,-.
7. De uitspraak
Het hof:
in principaal en incidenteel appel
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, van 20 augustus 2014, zoals hersteld bij vonnis van 17 september 2014, voor zover in eerstgenoemd vonnis voor recht is verklaard dat de problemen met de warmteregulatie zijn aan te merken als een gebrek in de zin van de wet, dat is bepaald dat een huurprijsverlaging gerechtvaardigd is en dat Tiwos in de proceskosten is veroordeeld en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst af de vorderingen van [geïntimeerde] om voor recht te verklaren dat de problemen met de warmteregulatie zijn aan te merken als een gebrek in de zin van de wet en te bepalen dat een huurprijsverlaging gerechtvaardigd is;
bekrachtigt voormeld vonnis voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het principale en incidentele hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Tiwos op € 210,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 95,77 aan dagvaardingskosten, op
€ 704,- aan griffierecht en op € 2.682,- aan salaris advocaat voor het principaal hoger beroep en € 1.341,- voor het incidenteel hoger beroep en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 juni 2016.
griffier rolraad