Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.168.045/01
arrest van 21 juni 2016
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. B. Maat te Breda,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. M.H. den Otter te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 30 maart 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 31 december 2014, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/280032/HA ZA 14-274)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 30 juli 2014.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- het exploot van anticipatie van [geïntimeerde] ;
- de memorie van grieven met producties en eiswijziging;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 3.1 van het vonnis waarvan beroep een opsomming gegeven van de feiten die tussen partijen vaststaan. Tegen deze overweging is geen grief gericht, zodat de vastgestelde feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Het gaat om de volgende feiten.
a. Partijen hebben op 18 januari 2013 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten waarbij [appellant] aan [geïntimeerde] heeft verkocht een perceel grond met vrijstaand woonhuis, stallen, ondergrond en verdere aanhorigheden te [postcode] [plaats] aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Goirle, sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] en [sectienummer 2] voor een koopsom van € 820.000,--.
b. In de (NVM)koopovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen:
“artikel 3 Eigendomsoverdracht
3.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op uiterlijk op 01 december 2014 of zoveel eerder als koper dat wenst. (…)
(…)
artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
(…)
5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen bewoning.
(…)
artikel 6 Feitelijke levering, overdracht aanspraken
6.1.
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 01 april 2013. Koper is vanaf deze datum tot aan de datum van notariële eigendomsoverdracht aan verkoper, maandelijks bij vooruitbetaling via automatische betaling, een rentevergoeding verschuldigd van € 3.333,33 (…) alsmede een maand rentevergoeding als waarborg voor tijdige betaling, derhalve is op 01 april koper aan verkoper een bedrag van € 6.666,66 verschuldigd. (…)
(…)
artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding
10.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 82.000,-, zegge TWEEENTACHTIGDUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 1 oktober 2014 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: nader door koper te bepalen, doch maximaal 106% van de overeengekomen koopsom, geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan niet van toepassing of een rentepercentage niet hoger dan niet van toepassing %, bij de volgende hypotheekvorm: Nader door koper te bepalen financieringsvorm.
In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, dient deze mededeling vergezeld te worden van bewijsstukken dat de koper bij tenminste 2 geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of aan heeft laten vragen en dat geen van deze aanvragen heeft geleid tot een door de geldverstrekkend instelling geaccepteerde aanvraag. Deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten:
de naam van de aanvrager, het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag en de reden van afwijzing.
Ontbreekt een dergelijk bewijsstuk of is het bewijsstuk niet volledig dan hoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding van deze koopovereenkomst.
(…)
artikel 20 Verbouwingen/verbeteringen
Het is koper toegestaan, na overleg en mits verkoper hiervoor uitdrukkelijk toestemming verleent, wijzigingen en/of verbouwingen door te voeren t.b.v. koper noodzakelijke aanpassingen van de stallen t.b.v. een paardenhouderij.
Deze, met vooraf verkregen toestemming, uit te voeren verbouwingen zijn alsdan geheel voor rekening en risico van koper. Het is koper uitdrukkelijk bekend, dat indien niet op de overeengekomen datum wordt of kan worden afgenomen (eigendomsoverdracht) alle uitgevoerde wijzigingen/verbouwingen in eigendom vallen van verkoper, zonder kosten over en weer en koper aansprakelijk blijft voor eventuele schade als gevolg daarvan.”
c. In de bij de koopovereenkomst gevoegde toelichting op artikel 16 staat het volgende vermeld:
“Het inroepen van ontbinding dient "goed gedocumenteerd" te geschieden. Wat “goed gedocumenteerd” inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het gaat erom dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Als koper ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, dan dient hij in ieder geval afschriften van de afwijzingen met het bericht van ontbinding mee te sturen. Of de koper daarmee kan volstaan zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing.”
d. Bij brief van 17 december 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] en makelaar [makelaar] het volgende geschreven:
“Met ingang van 1 april 2013 kocht ik bij u een woonhuis met stallen aan de [adres] [postcode] te [plaats] .
Na aanleiding van gesprekken met diverse banken en hypotheekadviseur moet ik de koopovereenkomst per 1 januari ontbinden door het niet verkrijgen van een hypotheek.
Zoals in artikel 3 eigendomsoverdracht vermeld staat voor uiterlijke datum.
De banken willen geen hypotheek aan mij vertrekken. En vinden het de moeite niet waard om nogmaals een hypotheek aan te vragen met de vooruitgang van mijn inkomsten. Deze blijft te laag.
Ook contact opgenomen met een hypotheekadviseur. Deze heeft ook toetsingen en aanvragen voor mij gedaan bij diverse banken. Helaas mag dit niet baten en is het niet haalbaar voor mij.
Wel wil ik graag vermelden dat ik het jammer vind dat ik op grond van de door u verstrekte informatie meende een overeenkomst te zijn aangegaan waarbij u wist dat ik een paardenhouderij zou voortzetten. Zoals in artikel 20 verbouwingen en verbeteringen.
Er zijn diverse kopers voor mij geweest die niet meer dan vijf paarden mochten houden en of andere bedrijfsmatige voortzettingen. Deze informatie had vermeld moeten worden.
Als ik had geweten wat de situatie werkelijk betrof, had ik geen overeenkomst gesloten. Ik beroep mij dan ook op dwaling en vernietig de gesloten overeenkomst.”
e. Als bijlage bij deze brief is een kopie van de brief van 3 december 2013 van [intermediair] Intermediair BV aan [geïntimeerde] gevoegd.
In deze brief is het volgende medegedeeld:
“U vroeg mij te onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor een hypothecaire financiering m.b.t. uw aankoop van het object [adres] te [plaats] .
Op basis van de benodigde hypotheeksom in combinatie met uw inkomen moet ik u helaas hierbij mededelen uw verzoek niet verder in behandeling te kunnen nemen en een eventuele hypotheekaanvraag af te moeten wijzen.”
f. Bij brief van 23 december 2013 heeft makelaar [makelaar] namens [appellant] het beroep op het financieringsvoorbehoud afgewezen. Verder is [geïntimeerde] in gebreke en aansprakelijk gesteld voor alle schade welke uit haar ontbinding voortvloeit en is betwist dat sprake is van dwaling.
g. [appellant] heeft [geïntimeerde] gesommeerd de woning en het perceel uiterlijk op 27 december 2013 te ontruimen en te verlaten.
h. Op 27 december 2013 is [appellant] naar de woning gegaan en is de situatie ter plaatse volledig uit de hand gelopen.
i. Op 31 december 2013 zijn de woning en het perceel ontruimd en door [geïntimeerde] verlaten.
j. Bij brief van 6 januari 2014 heeft mr. Maat namens [appellant] gereageerd op voornoemde brief van [geïntimeerde] en medegedeeld dat [appellant] niet instemt met de ontbinding en de vernietiging en dat [appellant] [geïntimeerde] aansprakelijk stelt voor de reeds geleden en nog te lijden schade. Verder is medegedeeld dat nu [geïntimeerde] er zelf voor heeft gekozen de overeenkomst te vernietigen, zij dan ook de percelen van [appellant] diende te verlaten nu zij daar door de vernietiging zonder enige geldige titel verbleef.
k. Bij brief van 7 februari 2014 heeft mr. Maat namens [appellant] aan [geïntimeerde] de (voorlopige) omvang van de schade medegedeeld, [geïntimeerde] gesommeerd de koopprijs te voldoen en medegedeeld dat bij gebreke van haar medewerking wordt overgegaan tot ontbinding van de koopovereenkomst en aanspraak wordt gemaakt op de contractuele boete en vergoeding van de schade.
l. Bij e-mail van 17 juni 2014 heeft [geïntimeerde] aan ING Bank het volgende medegedeeld:
“Na vele telefonische gesprekken gehad te hebben deze mail. In oktober ben ik bezig geweest een hypotheek te krijg[en] voor een bedrag van € 820 000. Aangezien dit qua inkomen niet rendabel is kan ik niet in aanmerking komen voor een hypotheek gesprek. Omdat ik van de bank geen gesprek kan aanvragen heb ik niets op papier. Waardoor er nu een serviele procedure loopt. Mijn advocaat heeft voor de procedure helaas wel een antwoord nodig van de bank (ing). Het enige wat we nodig hebben is een brief/mail nodig met daarop het antwoord dat er geen gesprek mogelijk is omdat het financieel niet haalbaar is. Ook contact gehad met de directeur van de ing en die heeft me net verteld dat ik dit mailtje moest sturen om een reactie via mail of brief te krijgen zodat mijn advocaat bewijs kan leveren. Het gaat om: [geïntimeerde] Om het huis op de [adres] te [plaats] Het gaat om een bedrag van € 820 000,- En dan de reden dat het gesprek niet plaats mag/kan vinden.”
m. Bij e-mail van 19 juni 2014 heeft ING Bank het volgende geantwoord:
“In uw e-mail vraagt ons om een bevestiging dat u geen hypotheekaanvraag mag indienen bij de ING. In ons telefoongesprek van 19 juni 2014 heeft u uw inkomen van afgelopen 3 jaren aan mij doorgegeven. Ik bevestig u in deze e-mail dat u op grond van het door u vermelde inkomen niet in aanmerking komt voor een hypothecaire financiering van € 820.000”
n. Bij e-mail van 17 juni 2014 heeft ABN AMRO Bank het volgende aan [geïntimeerde] medegedeeld:
“Op 17 juni 2014 heb ik telefonisch gesproken over een hypotheekaanvraag. Op uw verzoek heb ik een berekening gemaakt wat uw maximale leencapaciteit is. Deze berekening is gemaakt op basis van de door u verstrekte gegevens. Uit deze berekening is naar voren gekomen dat de leencapaciteit niet voldoende is om te kunnen voldoen aan de vraagprijs van de woning.”
o. Mr. Den Otter heeft bij e-mail van 30 juni 2014 aan ABN AMRO Bank gevraagd voornoemde afwijzing aan te vullen met:
“de naam van de aanvrager (mevrouw [geïntimeerde] ), het adres van welke woning waarvoor de aanvraag is gedaan ( [adres] , kadastraal bekend gemeente Goirle, sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] en [sectienummer 2] ), het aangevraagde hypotheekbedrag (820.000 Eur) en de reden van afwijzing.”
“de naam van de aanvrager (mevrouw [geïntimeerde] ), het adres van welke woning waarvoor de aanvraag is gedaan ( [adres] , kadastraal bekend gemeente Goirle, sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] en [sectienummer 2] ), het aangevraagde hypotheekbedrag (820.000 Eur) en de reden van afwijzing.”
p. Bij e-mail van 1 juli 2014 heeft ABN AMRO Bank het volgende aan mr. Den Otter geantwoord:
“U vraagt of wij een officiële afwijzing willen afgeven. Dit mogen wij, als geldverstrekker, niet doen. Mevrouw [geïntimeerde] is niet in het adviestraject ingegaan, omdat haar salaris (zoals hieronder wordt aangegeven) niet toereikend is.”
3.2.
[appellant] heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst in die zin dat [geïntimeerde] in gebreke is gebleven met betaling van de koopsom, op grond waarvan de overeenkomst buitengerechtelijk door hem is ontbonden. Hij vorderde ingevolge artikel 10 van de koopovereenkomst de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de ontbindingsboete ad € 82.000,- met wettelijke rente.
[appellant] heeft voorts gesteld dat [geïntimeerde] schade aan het pand en de grond heeft toegebracht en dat [geïntimeerde] op grond van artikel 10 lid 2 en artikel 20 van de koopovereenkomst gehouden is de herstelkosten ad € 73.624,79 aan [appellant] te vergoeden. Hij vorderde veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van dit bedrag.
[geïntimeerde] heeft zich bij wijze van verweer tegen de vorderingen van [appellant] onder meer beroepen op bedrog en dwaling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Verder heeft zij aangevoerd dat de overeenkomst rechtsgeldig door haar is ontbonden per 1 januari 2014 door het inroepen van het financieringsvoorbehoud als bedoeld in artikel 16 van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft voorts bestreden dat zij schadeplichtig is zoals door [appellant] is gesteld en betoogd dat zij niet in gebreke is gesteld.
3.3.
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep de vorderingen van [appellant] afgewezen. Met betrekking tot de gevorderde boete heeft de rechtbank overwogen dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door [geïntimeerde] is ontbonden doordat zij een gerechtvaardigd beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in artikel 16 van de koopovereenkomst.
Wat betreft de vordering tot schadevergoeding heeft de rechtbank geoordeeld dat deze niet toewijsbaar is omdat met betrekking tot de gestelde ondeugdelijke oplevering van de woning met aanhorigheden geen ingebrekestelling heeft plaatsgevonden en [geïntimeerde] ook niet anderszins in verzuim is geraakt.
3.4.
[appellant] kan zich met deze beslissingen niet verenigen en is in hoger beroep gekomen. Hij concludeert in hoger beroep tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met dien verstande dat hij in zijn memorie van grieven zijn schadevordering enerzijds heeft verminderd tot een bedrag van € 58.781,60 en anderzijds vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2014.
De eerste twee grieven van [appellant] hebben betrekking op de afwijzing door de rechtbank van zijn schadevordering; zijn derde grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] gerechtigd was zich op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen.
Het hof zal eerst deze derde grief beoordelen.
3.5.
Ter toelichting op de derde grief voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] zich niet gerechtvaardigd op het financieringsvoorbehoud kon beroepen omdat zij zelf de vervulling van de ontbindende voorwaarde teweeg heeft gebracht ( [appellant] verwijst in dit verband in zijn memorie van grieven naar artikel 6:23 lid 1 BW, maar het hof gaat ervan uit dat bedoeld is een beroep te doen op artikel 6:23 lid 2 BW).
[appellant] onderbouwt zijn stelling aldus dat [geïntimeerde] wist dat door banken en door andere financiers aan zelfstandige ondernemers, zoals [geïntimeerde] , bij de boordeling van financieringsaanvragen de eis wordt gesteld dat de bedrijfsresultaten van drie voorafgaande jaren worden overgelegd. Doordat [geïntimeerde] haar financieringsaanvragen te vroeg heeft gedaan, heeft ze de afwijzing daarvan – en daarmee de vervulling van de ontbindende voorwaarde – zelf bewerkstelligd.
[appellant] voert verder aan dat het inkomen van [geïntimeerde] zodanig was dat ze, indien ze ná het verstrijken van de termijn van drie jaren een aanvraag tot financiering zou hebben gedaan, had kunnen rekenen op toewijzing van haar aanvraag.
3.6.
Naar het oordeel van het hof kunnen deze stellingen van [appellant] , die door [geïntimeerde] gemotiveerd zijn weersproken, niet worden aanvaard.
[geïntimeerde] heeft er op gewezen dat zij de financieringsaanvragen heeft gedaan in december 2013 toen zij inmiddels tweeëneenhalf jaar als zelfstandig ondernemer werkzaam was. Bovendien heeft zij de financieringsaanvragen in december 2013 gedaan op advies van [appellant] omdat de rente toen laag was. [appellant] heeft dit bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg bevestigd.
[geïntimeerde] heeft er verder op gewezen dat uit de overgelegde correspondentie met [intermediair] Intermediair B.V., ABN AMRO en ING blijkt dat deze instellingen niet bereid waren de aankoop van de onroerende zaak door [geïntimeerde] te financieren vanwege haar geringe inkomen en (dus) niet vanwege het feit dat ze nog geen drie jaar zelfstandig ondernemer was.
Dat het inkomen van [geïntimeerde] inderdaad ontoereikend was blijkt uit het feit dat – zoals door [geïntimeerde] onweersproken is gesteld (in eerste aanleg) – voor de financiering van de beoogde aankoop een jaarinkomen van € 150.000,- was vereist, terwijl de daadwerkelijke jaarlijkse netto winst van [geïntimeerde] in de jaren 2011, 2012 en 2013 – zoals blijkt uit de eveneens onbetwist gebleven producties 8, 9 en 10 bij conclusie van antwoord – respectievelijk € 1.922, € 2.908,- en € 6.986,- negatief bedroeg.
Gelet op het voorgaande kan de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] de vervulling van de ontbindende voorwaarde zelf heeft bewerkstelligd, niet worden aanvaard.
De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] , bij een financieringsaanvraag ná drie jaar, wél voor financiering van de koopsom in aanmerking zou zijn gekomen moet, in het licht van deze cijfers, als onvoldoende onderbouwd worden verworpen.
Concrete feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn door [appellant] niet te bewijzen aangeboden. Het algemeen geformuleerde bewijsaanbod acht het hof in dit verband ontoereikend zodat het wordt gepasseerd.
De conclusie is dat de derde grief van [appellant] faalt.
3.7.
De grieven 1 en 2 van [appellant] hebben betrekking op de afwijzing door de rechtbank van de vordering van [appellant] tot vergoeding van de schade die hij heeft geleden doordat na ontbinding van de koopovereenkomst en de ontruiming van de onroerende zaak bleek dat de opstallen en de tuin in slechte staat door [geïntimeerde] waren achtergelaten. Volgens [appellant] was er sprake van gebreken en beschadigingen, waarvan de herstelkosten voor rekening van [geïntimeerde] dienen te komen.
De rechtbank heeft de schadevordering van [appellant] afgewezen omdat [geïntimeerde] ter zake van het herstel van de gebreken en de beschadigingen niet in gebreke was gesteld en [geïntimeerde] ook niet anderszins in verzuim was komen te verkeren.
[appellant] is het met deze beslissing niet eens. Hij stelt zich (primair) op het standpunt dat geen ingebrekestelling was vereist aangezien [geïntimeerde] in verzuim is komen te verkeren doordat zij na ontbinding van de koopovereenkomst de onroerende zaak niet in goede staat aan hem heeft teruggegeven.
3.8.
Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Als gevolg van de vervulling van de ontbindende voorwaarde per 1 januari 2014 is voor partijen over en weer een ongedaanmakingsverbintenis ontstaan (artikel 6:24 lid 1 BW) die voor [geïntimeerde] inhield dat zij de onroerende zaak weer ter beschikking van [appellant] diende te stellen. Die teruggave diende in beginsel te geschieden in dezelfde staat waarin deze feitelijk op 1 april 2013 aan haar was geleverd.
Indien de stelling van [appellant] juist is dat [geïntimeerde] in de periode voor de ontbinding en ontruiming schade heeft toegebracht aan de onroerende zaak, dan is zij jegens [appellant] schadeplichtig. Zij is in dat geval haar zorgplicht, zoals vervat in de artikelen 6:27, 6:273 en 7:10 lid 4 BW niet nagekomen. Zij diende, gelet op de inhoud van de met [appellant] gesloten overeenkomst, vanaf de feitelijke levering van de onroerende zaak aan haar, rekening te houden met de mogelijkheid dat de overeenkomst zou worden ontbonden en dat zij de onroerende zaak weer diende terug te geven aan [appellant] .
Voor schadeplichtigheid in deze situatie is een voorafgaande ingebrekestelling niet vereist, immers: na ontbinding en ontruiming is nakoming van de zorgplicht tijdens het gebruik van de onroerende zaak niet meer mogelijk. Dit betekent dat de eerste grief van [appellant] in zoverre gegrond is.
3.9.
[geïntimeerde] heeft betwist dat zij schade heeft toegebracht aan de onroerende zaak.
De stelplicht en de bewijslast op dit punt rusten bij [appellant] .
Volgens [appellant] heeft hij, als gevolg van de door [geïntimeerde] veroorzaakte schade, in totaal voor een bedrag van € 58.781,60 aan herstelwerkzaamheden moeten laten uitvoeren.
Hij heeft dit bedrag als volgt gespecificeerd:
- schilderwerk binnen: € 12.882,--
- opknappen tuin: € 17.110,36
- bouwkundige werkzaamheden: € 26.680,50 ( [appellant] vermeldt een bedrag van € 26.860,50, doch dit moet een vergissing zijn gezien de overgelegde factuur van [schuldeiser] ; dit heeft tot gevolg dat de totaaltelling € 58.601,60 bedraagt in plaats van € 58.781,60, opmerking hof).
- reparatie poort en hekwerk € 1.928,74.
Ten bewijze van deze kosten heeft hij in eerste aanleg (bij inleidende dagvaarding) begrotingen, en in hoger beroep (bij memorie van grieven) facturen in het geding gebracht.
Ten bewijze van zijn stelling dat [geïntimeerde] schade aan de onroerende zaak heeft toegebracht heeft hij verder (bij inleidende dagvaarding) schriftelijke getuigenverklaringen en foto’s in het geding gebracht. Volgens [appellant] zijn de foto’s gemaakt vóór de feitelijke levering aan [geïntimeerde] en ná de ontruiming door haar.
3.10.
[geïntimeerde] heeft (in eerste aanleg) gemotiveerd betwist dat zij schade heeft veroorzaakt. Zij heeft gesteld dat zij de onroerende zaak na de ontbinding in een betere toestand heeft achtergelaten dan ten tijde van de start van het feitelijk gebruik in april 2013. Zij stelt dat zij bij de start van het gebruik veel rommel heeft moeten opruimen. Ten bewijze hiervan heeft zij schriftelijke getuigenverklaringen overgelegd.
Zij heeft verder – onbetwist – gesteld dat vóór de feitelijke levering aan haar het gazon door [appellant] was “omgezet” en bomen waren gekapt, zodat de foto’s die door [appellant] zijn overgelegd ten bewijze van de toestand waarin [geïntimeerde] de onroerende zaak in ontvangst zou hebben genomen, alleen al hierom niet juist zijn.
Verder heeft [geïntimeerde] - eveneens onbetwist – gesteld dat [appellant] tijdens haar verblijf in de woning met aanhorigheden bijna dagelijks een kijkje kwam nemen op het terrein en nooit klachten heeft geuit over schade of gebreken.
Wat de poort en het hekwerkwerk betreft heeft [geïntimeerde] - onbetwist – gesteld dat er een defect aan de elektrische poort was ontstaan doordat er vocht in de sensorkastjes was gekomen. Volgens [geïntimeerde] heeft zij dat defect laten repareren.
[geïntimeerde] meent dat [appellant] een slaatje uit de onderhavige situatie wil slaan door de woning, de bijgebouwen en de tuin geheel op haar kosten te laten renoveren. Als voorbeeld noemt zij in dit verband dat [appellant] het verwijderen van asbestdakbedekking op de stallen en het vervangen van het asbest door nieuwe dakbedekking bij haar in rekening wenst te brengen.
3.11.
Het hof is van oordeel dat [appellant] , gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] , onvoldoende bewijs heeft bijgebracht voor zijn stelling dat [geïntimeerde] schade aan de onroerende zaak heeft veroorzaakt zoals door hem is uiteengezet.
Een specifiek bewijsaanbod op dit punt ontbreekt (zowel in eerste aanleg als in hoger beroep). Het in algemene termen vervatte bewijsaanbod wordt door het hof als te vaag, gepasseerd.
Het voorgaande betekent dat de schadevordering van [appellant] terecht is afgewezen en dat de tweede grief van [appellant] faalt.
Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen, met wijziging van de gronden zoals hiervoor is uiteengezet.
[appellant] zal de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met wijziging van de gronden zoals in het voorgaande is uiteengezet;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.615,- voor griffierecht en op € 2.632,- voor salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden, O.G.H..Milar en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 juni 2016.
griffier rolraadsheer