ECLI:NL:GHSHE:2016:2361

• Datum uitspraak: 14 juni 2016
• Publicatiedatum: 14 juni 2016
• Zaaknummer: 200.157.892_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; O.G.H. Milar; Th.J.A. Kleijngeld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens verkoop van softdrugs vanuit huurwoning

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 14 juni 2016 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen Woningstichting Heemwonen en de huurders, aangeduid als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. De zaak is een vervolg op een eerder tussenarrest van 29 december 2015. De kern van het geschil betreft de vraag in hoeverre de huurders betrokken waren bij de verkoop van softdrugs vanuit hun huurwoning, en of dit voldoende grond biedt voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Het hof heeft vastgesteld dat er voldoende bewijs is dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] regelmatig softdrugs hebben verkocht vanuit hun woning, wat in strijd is met de Opiumwet en het beleid van Heemwonen. De politie had op 18 maart 2013 observaties uitgevoerd en meerdere personen aangehouden die in het bezit waren van drugs, en deze personen hebben verklaard dat zij de drugs bij de huurders hadden gekocht. De huurders hebben deze beschuldigingen niet overtuigend kunnen weerleggen.

Het hof oordeelt dat de tekortkomingen van de huurders in de nakoming van de huurovereenkomst van zodanige aard zijn dat ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. De persoonlijke omstandigheden van de huurders, waaronder medische problemen, zijn niet voldoende zwaarwegend om tot een ander oordeel te komen. Het hof vernietigt het eerdere vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van Heemwonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toe. De huurders worden veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het arrest te ontruimen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.157.892/01

arrest van 14 juni 2016

in de zaak van

Woningstichting Heemwonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Heemwonen,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. J.P.H. Timmermans te Beek, Limburg,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 29 december 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:5416) in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 526151 CV EXPL 13-3970 gewezen vonnissen van 15 augustus 2013 en 16 juli 2014.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 29 december 2015;
• de akte na tussenarrest van Heemwonen van 9 februari 2006, met de producties 16 tot en met 19;
• de antwoordakte na tussenarrest van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van 8 maart 2016;
• de akte na tussenarrest van Heemwonen van 15 maart 2016 met de producties 20 en 21;
• de antwoordakte na tussenarrest van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van 12 april 2016.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6. De verdere beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof de tegen het mondeling tussenvonnis van 15 augustus 2013 gerichte grief I in principaal hoger beroep verworpen, voor zover in die grief is aangevoerd dat de kantonrechter de vorderingen van Heemwonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning meteen had moeten toewijzen zonder een bewijsopdracht te geven. Het hof heeft geoordeeld dat grief I voor het overige niet meer besproken hoeft te worden.

6.1.2.

Naar aanleiding van grief II in principaal hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat de door Heemwonen te bewijzen stelling, die moet komen vast te staan om toewijzing van de genoemde vorderingen te rechtvaardigen, aldus moet worden geformuleerd: dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de periode voorafgaand aan de politie-inval van 18 maart 2013 regelmatig (derhalve vaker dan het eenmalige geval waarover [geïntimeerde 1] bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft verklaard) vanuit de woning in softdrugs hebben gehandeld.

6.1.3.

In verband met grief III moet het hof beoordelen of Heemwonen in die bewijslevering geslaagd is, of dat een tekortkoming van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert en, zo ja, of die tekortkoming van zodanig geringe betekenis is dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met het daaraan verbonden gevolg van ontruiming van de woning niet rechtvaardigt. Alvorens tot een waardering van het door Heemwonen geleverde bewijs en het door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geleverde tegenbewijs over te gaan, heeft het hof Heemwonen in de gelegenheid gesteld om de in rov. 3.6.5 van het tussenarrest genoemde processen-verbaal van de politie over te leggen.

6.2.

Heemwonen heeft bij haar akte na tussenarrest van 15 maart 2016 in het geding gebracht:

• het proces-verbaal van verhoor van [geïntimeerde 1] door de politie op 19 maart 2013;
• het proces-verbaal van verhoor van [geïntimeerde 2] door de politie op 19 maart 2013.

Heemwonen heeft gesteld dat zij, ondanks haar verzoeken aan de privacyfunctionaris van de politie, geen processen-verbaal van het verhoor van [persoon 1] en [persoon 2] heeft ontvangen.

6.3.1.

Het hof zal nu onderzoeken of Heemwonen erin geslaagd is om te bewijzen dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de periode voorafgaand aan de politie-inval van 18 maart 2013 regelmatig (derhalve vaker dan het eenmalige geval waarover [geïntimeerde 1] bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft verklaard) vanuit de woning in softdrugs hebben gehandeld. Ter levering van dat bewijs heeft Heemwonen processen-verbaal van de politie overgelegd en twee getuigen laten horen, te weten [brigadier van politie] , brigadier van politie, en [politieagent in opleiding] , politieagent in opleiding. Uit deze bewijsmiddelen zijn de navolgende feiten en omstandigheden naar voren gekomen, die bewijs opleveren voor de door Heemwonen te bewijzen stelling:

• De politie heeft een melding gekregen dat vanuit de woning mogelijk in drugs werd gehandeld.
• De politie is de woning op 18 maart 2013 gedurende een aantal uren gaan observeren. Daarbij is waargenomen dat afzonderlijk van elkaar twee personen ( [persoon 1] en [persoon 2] ) de woning binnen gingen en kort nadien de woning weer verlieten. Beide personen werden na het verlaten van de woning aangehouden en bleken op dat moment in het bezit van een gripzakje met een gebruikershoeveelheid hennep.
• [persoon 1] en [persoon 2] zijn beiden als verdachte gehoord. Beiden hebben verklaard, kort samengevat, dat zij in de woning voor € 10,-- wiet hadden gekocht. Beiden hebben verklaard dat zij op het genoemde adres al sinds ongeveer een half jaar wiet kopen. [persoon 2] noemt daarbij een frequentie van ongeveer twee keer per week. Beiden zijn afkomstig uit Duitsland.
• [persoon 1] en [persoon 2] hebben signalementen van de verkopers van de wiet gegeven die overeenstemmen met de signalementen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .
• [geïntimeerde 2] heeft, toen zij door de politie werd geconfronteerd met de observaties die de politie had gedaan en met de verklaringen van [persoon 1] en [persoon 2] , die verklaringen niet betwist maar zich slechts beroepen op haar zwijgrecht.
• [geïntimeerde 1] heeft volgens het proces-verbaal van verhoor dat Heemwonen nu bij akte van 15 maart 2016 in het geding heeft gebracht, op 19 maart 2013 onder meer het volgende verklaard op vragen van de politie:

“V: Wij als politie zijnde hebben mensen als verdachte aangehouden terzake bezit verdovende middelen. Deze mensen verklaren dat zij hennep gekocht hebben bij u en uw echtgenote. Wat hebt u hierop te verklaren?

A: Ik heb af en toe wel eens wat verkocht.

V: Wat zijn dat dan voor mensen, bekend of onbekend?

A: Bekende.

V: Hoeveel heeft u dan de afgelopen tijd verkocht?

A: Dat weet ik niet. Niet veel.

V: Wat is niet veel?

A: Enkele zakjes.

V: Die enkele zakjes, over welke perioden zijn die dan verkocht?

A: Een maand of zo.

(…)

V: Hoeveel geld vraagt u voor 1 zakje hennep?

A: Het ligt eraan hoeveel ik in het zakje gedaan heb. De ene keer vraag ik 5 Euro en de andere keer 10 Euro. (…)

(…)

V: Wanneer bent u begonnen met het verkopen van hennep?

A: Ik verkoop niet.

V: Wij hebben gisteren enkele verdachten aangehouden en deze verklaren over een achterliggende periode van een half jaar dan wel driekwart jaar hennep gekocht te hebben bij u dan wel uw echtgenote. Wat kunt u hierover verklaren?

A: Er komt wel eens iemand en dan verkoop ik een zakje zoals eerder verklaard.

V: Deze aangehouden mensen verklaren dat zij gemiddeld 1 a 2 keer per week bij u dan wel uw echtgenote hennep kochten. Wat kunt u hierover verklaren?

A: Ik heb er niets op te verklaren.

V: Bij wie koopt u de hennep in?

A: Dat is verschillend.

V: Ondanks dat het verschillend is, zou ik toch graag van u weten bij wie?

A: Daar zeg ik niets op om problemen te voorkomen.

(…)

V: Waar komen de mensen vandaan die bij u en uw echtgenote hennep kopen?

A: Van buiten.

V: zijn het mensen uit het dorp [plaats ] of zitten er ook andere mensen tussen?

A: Zover ik weet alleen uit het dorp. (…)

V: Komen er ook mensen hennep kopen die in het buitenland woonachtig zijn?

A: Dat weet ik niet.

V: Wij hebben mensen aangehouden die woonachtig zijn en geboren zijn in Duitsland, wat kunt u hierover verklaren?

A: Niets.”

Het hof concludeert op grond van de hierboven opgesomde feiten en omstandigheden dat er duidelijke aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gedurende langere tijd meermalen per week vanuit de woning hennep hebben verkocht aan derden, die zowel afkomstig waren uit het dorp waar de woning gelegen is als uit Duitsland. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben tijdens hun politieverhoren deze aanwijzingen niet gemotiveerd betwist. Het hof heeft, mede gelet op de getuigenverklaringen die de politieambtenaren in eerste aanleg hebben afgelegd, geen aanleiding om te veronderstellen dat [geïntimeerde 1] de in het proces-verbaal van verhoor neergelegde verklaring, die hij ook heeft ondertekend, niet in vrijheid heeft afgelegd. Het hof acht het niet aannemelijk dat [geïntimeerde 1] onder invloed van enige dwang tegenover de politie verkopen heeft toegegeven waaraan hij zich niet schuldig heeft gemaakt.

6.3.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben tijdens het geding in eerste aanleg ter levering van tegenbewijs zelf als partijgetuigen verklaringen afgelegd en nog zes andere getuigen laten horen, te weten:

• [zoon 1] (hierna: [zoon 1] ), zoon van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;
• [zoon 2] (hierna: [zoon 2] ), zoon van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;
• [vriend van geintimeerde 1 en geintimeerde 2] , vriend van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;
• [vriendin van zoon 1] , vriendin van en samenwonend met [zoon 1] ;
• [vriend van geintimeerde 1] , vriend van [geïntimeerde 1] ;
• [vriendin van geintimeerde 1 en geintimeerde 2] , vriendin van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .

6.3.3.

[geïntimeerde 1] heeft als getuige verklaard dat hij slechts één keer wiet heeft verkocht vanuit de woning, en wel aan een vriend van zijn zoon. Volgens [geïntimeerde 1] heeft hij verder nooit wiet verkocht vanuit de woning. Het hof acht deze verklaring niet overtuigend. [geïntimeerde 1] heeft er nu immers een duidelijk eigen belang bij om de verkoop van hennep vanuit de woning te ontkennen, namelijk het voorkomen van ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof hecht daarom meer waarde aan de verklaring die [geïntimeerde 1] op de dag na de politieactie tegenover de politie heeft afgelegd.

6.3.4.

[geïntimeerde 2] heeft als getuige eveneens ontkend dat [geïntimeerde 1] en zij vanuit de woning meermalen hennep hebben verkocht. Ook deze verklaring acht het hof niet overtuigend. Als [geïntimeerde 2] daadwerkelijk nimmer betrokken zou zijn geweest bij de verkoop van hennep vanuit de woning, zou het voor de hand hebben gelegen dat zij dat direct tegenover de politie had verklaard. Dat [geïntimeerde 2] zich tegenover de politie beroepen op haar zwijgrecht, werkt naar het oordeel van het hof niet in haar voordeel.

6.3.5.

In de verklaringen van beide zoons van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ligt naar het oordeel van het hof evenmin voldoende tegenbewijs besloten. De jongste zoon woont nog bij zijn ouders, en heeft daardoor een duidelijk eigen belang bij het voorkomen van ontbinding van de huurovereenkomst. De oudste zoon is omstreeks 2011/2012 elders gaan wonen, en heeft daardoor minder goed zicht op wat zich in de in dit geding relevante periode in het gehuurde heeft afgespeeld.

6.3.6.

Dat laatste geldt ook voor de verklaringen van de andere vier getuigen die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben laten horen. Dat zij hebben verklaard dat zij nimmer de verkoop van hennep in de woning hebben waargenomen, laat onverlet dat het hof bewezen acht dat die verkoop wel meermalen heeft plaatsgevonden. Het hof verwijst daartoe naar de hiervoor in rov. 6.3.1 opgesomde bewijsmiddelen.

6.3.7.

Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vanuit de woning gedurende meerdere maanden aan meerdere personen hennep hebben verkocht. Dit brengt mee dat grief I in incidenteel hoger beroep, waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betogen dat zij slechts éénmaal een gebruikershoeveelheid wiet hebben verkocht, moet worden verworpen.

6.3.8.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben daarmee gehandeld in strijd met de Opiumwet en in strijd met het antihennepbeleid van Heemwonen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben dusdoende niet gehandeld zoals een goed huurder betaamt. Bovendien is de genoemde handelwijze niet te verenigen met de verbintenis van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om de woning uitsluitend als woning te gebruiken en niet mede voor de verkoop van softdrugs. Naar het oordeel van het hof zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dus tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

6.4.1.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

6.4.2.

Naar het oordeel van het hof kan in het onderhavige geval niet worden gezegd dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het verkopen van softdrugs vanuit een woning ongewenste nevengevolgen met zich kan brengen zoals overlast door toeloop van kopers, criminaliteit, aantasting van de woonomgeving en waardevermindering van het verhuurde. Heemwonen heeft zich daar ook uitdrukkelijk op beroepen. Of die ongewenste nevengevolgen zich in het onderhavige geval al dan niet daadwerkelijk hebben gerealiseerd, is daarbij niet van doorslaggevend belang. Dat de verkoop van softdrugs het risico van deze ongewenste nevengevolgen in het leven roept, kan aan Heemwonen reeds een reden geven om daartegen op te treden. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben niet betwist dat Heemwonen dienaangaande een stringent anti-hennepbeleid voert, met mede als doel het voorkomen van precedentwerking. Heemwonen heeft daar naar het oordeel van het hof een gerechtvaardigd belang bij. Overigens hebben de ongewenste nevengevolgen zich in het onderhavige geval in elk geval in zoverre gerealiseerd dat bij de politie signalen zijn binnengekomen die aanleiding hebben gegeven voor het vermoeden van handel in softdrugs vanuit het gehuurde, en dat de politie vervolgens op 18 maart 2013 een observatie heeft uitgevoerd bij de woning, meerdere personen heeft aangehouden en een huiszoeking heeft gedaan.

6.4.3.

Dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ingrijpende gevolgen hebben, voert het hof niet tot een ander oordeel. In het licht van de aan hen verweten gedragingen zijn de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] naar het oordeel van het hof niet voldoende zwaarwegend om tot een andere uitkomst te leiden. Dat geldt ook voor de door hen gestelde medische problemen aan de zijde van [geïntimeerde 1] .

6.4.4.

Het voorgaande betekent dat grief III in principaal hoger beroep terecht is voorgedragen. De kantonrechter heeft de vorderingen van Heemwonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning ten onrechte afgewezen. Het hof zal het vonnis vernietigen en de vorderingen alsnog toewijzen. Daarbij past de volgende kanttekening. Heemwonen heeft in haar akte na tussenarrest van 15 maart 2016 gesteld dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de woning inmiddels ontruimd hebben vanwege een huurachterstand en dat daarover een procedure bij dit hof aanhangig is. Het hof heeft in haar administratie gezien dat inderdaad sprake is van een zaak in hoger beroep van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tegen Heemwonen (zaaknummer 200.176.553/01). In die zaak is op 16 februari 2016 uitspraak gevraagd. Het hof zal in die zaak bij afzonderlijk arrest uitspraak doen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in de onderhavige zaak in hun antwoordakte niet bevestigd dat zij de woning al hebben ontruimd. Aan de na te melden veroordeling tot ontruiming van het gehuurde hoeven zij uiteraard niet meer te voldoen als zij de woning al ontruimd hebben.

6.5.

Grief IV in principaal hoger beroep is gericht tegen de veroordeling van Heemwonen in de kosten van het geding in eerste aanleg. Ook deze grief is terecht voorgedragen. Omdat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen, zal het hof [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg.

6.6.

Het hof zal [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep. In incidenteel hoger beroep zal het hof een proceskostenveroordeling achterwege laten omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun verweer dat zij slechts één keer vanuit de woning wiet hebben verkocht, ook zonder een incidenteel hoger beroep onder de aandacht van het hof hadden kunnen brengen.

7. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 526151 CV EXPL 13-3970 tussen partijen gewezen mondeling tussenvonnis van 15 augustus 2013, voor zover aangevochten door het eerste onderdeel van grief I;

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 526151 CV EXPL 13-3970 tussen partijen gewezen eindvonnis van 16 juli 2014 en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

• ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen ter zake de woning aan de [adres] te [woonplaats] , voor zover die huurovereenkomst niet reeds rechtsgeldig is ontbonden in het geding in eerste aanleg ter zake de huurachterstand dat genoemd is in rov. 6.4.4 van dit arrest;
• veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de genoemde woning binnen veertien dagen na betekening van dit arrest met al het hunne en al de personen die zijdens hen in de woning verblijven te ontruimen en te verlaten en de woning ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen onder afgifte van de sleutels aan Heemwonen, voor zover [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de woning niet reeds hebben ontruimd;
• veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in eerste aanleg, en begroot die kosten aan de zijde van Heemwonen op € 92,82 aan dagvaardingskosten, € 112

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het principaal hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Heemwonen tot op heden op € 97,74 aan dagvaardingskosten, € 704,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 juni 2016.

griffier rolraadsheer