ECLI:NL:GHSHE:2016:1857

• Datum uitspraak: 10 mei 2016
• Publicatiedatum: 10 mei 2016
• Zaaknummer: 200.072.368_02
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Nietig
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.M.A. de Groot-van Dijken; J.P. de Haan; E.F.D. Engelhard
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling compensatieovereenkomst en schuldeisersverzuim tussen gemeente en projectontwikkelaar

In deze civiele zaak staat centraal of de projectontwikkelaar Vijverparc B.V. in schuldeisersverzuim verkeerde door door de gemeente aangeboden woningbouwprojecten te weigeren. De gemeente stelt dat zij aan haar verplichtingen uit de compensatieovereenkomst heeft voldaan door geschikte projecten aan te bieden, terwijl Vijverparc dit betwist.

Het hof heeft in een eerder tussenarrest bewijs toegelaten en partijen gehoord, waarbij het hof de gemeente heeft opgedragen aan te tonen dat de bouwlocaties aan twee specifieke adressen in aanmerking kwamen voor compensatie. De gemeente heeft diverse vertegenwoordigers en een extern adviseur gehoord, terwijl Vijverparc een directeur heeft doen horen.

Het hof benadrukt dat de bewijslast bij de gemeente ligt en dat het essentieel is om te beoordelen of de projecten voldoen aan de norm dat een disagio van €10.000 per woning haalbaar was, rekening houdend met factoren zoals grondprijs, kavelgrootte en aantal woningen. Omdat partijen hierover van mening verschillen, acht het hof een deskundigenrapport noodzakelijk om deze technische en financiële aspecten te beoordelen.

De deskundige zal onder meer moeten vaststellen welke factoren van invloed zijn op het realiseren van het disagio en specifiek beoordelen of de projecten aan de gestelde norm voldoen. Het hof verwijst de zaak naar de rol voor verdere procedurele stappen en houdt iedere beslissing aan in afwachting van het deskundigenrapport.

Uitkomst: Het hof wijst een deskundigenrapport aan om te beoordelen of de projecten voldoen aan de compensatieovereenkomst en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.072.368/02

arrest van 10 mei 2016

in de zaak van

Gemeente Sittard-Geleen,

zetelend te Sittard-Geleen,

appellante,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven te 's-Hertogenbosch,

tegen

Vijverparc B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Vijverparc,

advocaat: mr. C.B.E. Gramberg te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 20 januari 2015 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht onder zaaknummer 135941 / HA ZA 08-1403 gewezen vonnis van 14 april 2010.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest 20 januari 2015;
• het proces-verbaal van de enquête van 10 september 2015;
• het proces-verbaal van de contra-enquête van 14 december 2015;
• de memorie na enquête van de gemeente;
• de antwoordmemorie na enquête van Vijverparc.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6. De verdere beoordeling

6.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof de gemeente toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan worden afgeleid dat de bouwlocatie aan [adres 2] in [plaats] een geschikte locatie in de zin van de compensatieafspraak betrof en dat Vijverparc deze mogelijkheid om redenen die voor rekening van Vijverparc komen, niet heeft benut. Ter voldoening aan deze bewijsopdracht heeft de gemeente [vertegenwoordiger 1 van de gemeente] , [vertegenwoordiger 2 van de gemeente] – beiden werkzaam bij de gemeente – en [extern adviseur] – extern adviseur – doen horen. Vijverparc heeft in contra-enquête [directeur van Vijverparc] – directeur van Vijverparc – doen horen.

6.2.

Voorts heeft het hof bij genoemd tussenarrest overwogen dat partijen ten aanzien van de locatie [adres 1] [plaats] de in rov. 3.11.5 van het tussenarrest genoemde informatie, voorzien van een deugdelijke onderbouwing met bewijsstukken, dienen te verstrekken. Partijen zijn in hun memories na het tussenarrest op de door het hof aldaar gestelde vragen ingegaan. Zij hebben daarbij verder geen stukken overgelegd.

6.3.

Het hof volhardt bij hetgeen het heeft overwogen en beslist in het tussenarrest. Thans resteert de vraag of het beroep op schuldeisersverzuim van de gemeente slaagt, waarbij, zoals het hof in rov. 3.9.1 heeft overwogen, de bewijslast rust op de gemeente. Het hof memoreert dat het erom gaat of de projecten [adres 2] [plaats] en [adres 1] [plaats] voldoen aan de in rov. 3.6.3 gegeven norm: de gemeente moest aan Vijverparc dusdanige woningbouwprojecten aanbieden dat Vijverparc daarmee redelijkerwijs, alle aspecten van een project waaronder ook grondprijs en aantal woningen op de beschikbare kavel in aanmerking nemende, een kostenpost van € 300.000,-- kon compenseren met een “disagio” van (in beginsel) € 10.000,-- per woning.

6.4.

Zoals het hof in het tussenarrest te kennen heeft gegeven, heeft het behoefte aan een deskundigenrapport om te kunnen beslissen of de projecten [adres 2] [plaats] en [adres 1] [plaats] voldoen aan de hiervoor weergegeven norm. In het bijzonder zal een in deze materie deskundige moeten berekenen of op deze locaties redelijkerwijs een disagio van € 10.000,-- per woning, alle omstandigheden ter plaatse en de situatie tussen ongeveer medio 2006 en medio 2007 in aanmerking nemende, haalbaar zou zijn geweest.

6.5.

Naar het hof begrijpt, is het van verschillende factoren afhankelijk of met een locatie disagio kan worden gerealiseerd, maar hebben partijen geen (nadere) afspraken gemaakt over de vraag met welke factoren de disagio zou worden gerealiseerd bij de door de gemeente aan te bieden locaties ter voldoening aan de compensatieovereenkomst. [directeur van Vijverparc] voornoemd heeft tijdens de comparitie in eerste aanleg verklaard dat de compensatie in wezen alleen kan worden geboden via de grondprijs, die dan door de gemeente zodanig moet worden verlaagd dat de winst per woning kan worden gerealiseerd. Ook heeft hij aldaar verklaard dat, behalve via de grondprijs sec, de compensatie kan worden geboden via de kavelgrootte en de aantallen kavels: kunnen – door besluitvorming aan gemeentezijde – op een stuk bouwgrond méér woningen op kleinere kavels worden aangeboden, dan kan ook dat zorgen voor compensatie(mogelijkheden). Het hof vat het standpunt van Vijverparc aldus samen dat de factoren waarmee de disagio zou kunnen worden gerealiseerd bij de door de gemeente aan te bieden locaties ter voldoening van de compensatieovereenkomst zijn: de door de gemeente te hanteren grond(uitgifte)prijs, de oppervlakte van een perceel en het aantal kavels. Dit zijn factoren waar de gemeente invloed op heeft. Volgens de gemeente zijn er meer factoren die van belang zijn voor de vraag of een bepaald disagio kan worden gehaald. Zijdens de gemeente is tijdens de comparitie in eerste aanleg verklaard dat uitgangspunt bij de compensatieovereenkomst was dat de gemeente zou werken met marktconforme grondprijzen en dat compensatie ook werd geboden in de vorm van reeds aangelegde wegen of een reeds aangelegd plantsoen, waarna het aan Vijverparc is om de verwachte extra winst te realiseren. Gelet op het voorgaande wenst het hof door de deskundige allereerst te worden voorgelicht over de vraag van welke factoren het in het algemeen afhankelijk is of met een locatie disagio kan worden gerealiseerd.

6.6.

Voorts zal het hof de te benoemen deskundige vragen zich in het bijzonder uit te laten over de projecten [adres 2] [plaats] en [adres 1] [plaats] . Daarbij dient de deskundige zijn of haar oordeel te betrekken op de door de gemeente ingenomen stellingen, te weten dat de projecten voldeden aan de compensatieovereenkomst en dat Vijverparc op de locatie [adres 2] [plaats] ten minste tien grondgebonden (koop)woningen had kunnen realiseren en het mogelijk was op de locatie [adres 1] [plaats] , zijnde een locatie met een oppervlakte van circa 1350 m2 gelegen in het gebied dat globaal wordt begrensd door [adres 3] , [adres 4] , de spoorlijn [spoorlijn] en aan de noordzijde de onverharde [adres 5] te [plaats] , met een marktconforme grondprijs van € 200,-- per m2 een disagio van € 10.000,-- per woning te realiseren. Meer specifiek merkt het hof ten aanzien van deze projecten, mede ter instructie van de deskundige, het volgende op.

6.7.

Ten aanzien van het project [adres 2] [plaats] heeft het hof bij het tussenarrest bewijslevering toegelaten, met name over het verloop en het resultaat van diverse besprekingen tussen partijen. Gezien de getuigenverklaringen van [vertegenwoordiger 1 van de gemeente] en [directeur van Vijverparc] kan de deskundige bij zijn/haar beoordeling op grond van de volgende overwegingen uitgaan van de concept-overeenkomst van 3 april 2006 (productie 20 bij de inleidende dagvaarding). [vertegenwoordiger 1 van de gemeente] heeft verklaard dat hij op 3 februari 2006 een concept-projectovereenkomst van de gemeente naar Vijverparc heeft gestuurd, dat daarna door Vijverparc op onderdelen wijzigingen zijn voorgesteld en dat een aangepaste versie van de concept-ontwikkelovereenkomst is opgesteld op 3 april 2006 en aan Vijverparc is gestuurd. Vervolgens is de brief van 23 juni 2006 van Vijverparc gekomen, waarin Vijverparc, kort gezegd, meedeelt dat de locatie niet geschikt is voor woningbouw, ook niet te maken (zie verder rov. 3.10.1, een na laatste gedachtestreepje, van het tussenarrest). [directeur van Vijverparc] heeft tijdens zijn getuigenverhoor uiteengezet dat de concept-overeenkomst niet aanvaardbaar was voor Vijverparc. De concept-overeenkomst van 3 april 2006 is daarmee het laatste stuk houdende een aanbod van de gemeente met betrekking tot deze locatie.

6.8.

Ten aanzien van het project [adres 1] [plaats] heeft het hof bij het tussenarrest partijen verzocht inlichtingen te verstrekken op de volgende drie punten. Over het eerste punt van de bestemmingsplanwijziging (en duur) heeft de gemeente zich uitgelaten in haar memorie na het tussenarrest onder 65 tot en met 84. Gezien haar memorie na het tussenarrest onderschrijft Vijverparc hetgeen de gemeente aldaar naar voren heeft gebracht, met dien verstande dat de door de gemeente genoemde termijnen aanzienlijk verlengd zouden worden in geval er bezwaren en beroepen worden ingediend. Ook de deskundige kan hier dus van uitgaan. Over het tweede punt – de situatie van het openbare achterpad – lijken partijen van mening te verschillen. Vijverparc stelt, en de gemeente betwist, dat er vanuit de gemeente vereist werd dat een openbaar voetpad zou worden gerealiseerd op de aan te kopen bouwgrond. Uit de opmerkingen van de gemeente hierover zou echter kunnen worden opgemaakt dat er wel sprake is geweest van een openbaar achterpad (de gemeente schrijft in haar memorie na het tussenarrest onder 87, laatste zin: ‘In die zin was de situatie rondom het “openbaar achterpad” zo dat dit geen beletsel vormde voor het niet ontwikkeling nemen van deze locatie’). Het hof ziet aanleiding om de deskundige te vragen om een disagio-berekening te maken zowel voor het geval geen achterpad als voor het geval dat wel een achterpad diende te worden gerealiseerd. Zo nodig zal hierover nog (nadere) bewijslevering dienen plaats te vinden. Het derde punt betreft de bouwkostenberekening van Vijverparc. Vijverparc heeft in haar memorie na het tussenarrest aangegeven daarover niet meer te beschikken.

6.9.

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen, opdat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over het aantal, de deskundigheid en - bij voorkeur eensluidend - de persoon/personen van de te benoemen deskundige(n). Voorts kunnen partijen suggesties doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Het hof is voornemens de kosten van de deskundige(n) voorshands ten laste van de gemeente te brengen, nu de bewijslast in dezen op de gemeente rust.

6.10.

Het hof houdt in afwachting van de aktewisseling iedere verdere beslissing aan.

7. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 7 juni 2016 voor akte aan de zijde van beide partijen als bedoeld in rov. 6.9;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M.A. de Groot-van Dijken, J.P. de Haan en E.F.D. Engelhard en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 mei 2016.

griffier rolraadsheer