ECLI:NL:GHSHE:2016:184

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.175.513/01

arrest van 26 januari 2016

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr.drs. S.C. Blommendaal te Maastricht,

tegen

Stichting Woningstichting Servatius,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Servatius,

advocaat: mr. N. Kooistra te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 23 juli 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 25 juni 2015, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Servatius als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/03/206295/KG ZA 15/250)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep, tevens houdende schorsingsincident, met grieven en producties;
de akte van [appellant] , houdende wijziging van eis;
de incidentele antwoordconclusie van Servatius;
de memorie van antwoord met producties;
de akte van Servatius.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

[appellant] woonde met zijn ouders in de door zijn ouders van Servatius gehuurde woning staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] . Nadat eerst zijn vader (in 1989) en daarna zijn moeder (in 2012) zijn overleden, heeft Servatius [appellant] bij brief van 3 oktober 2012 te kennen gegeven dat zij - op zijn verzoek - de huurovereenkomst op zijn naam heeft gezet (artikel 7:268 lid 2 BW) zodat die huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden door [appellant] is voortgezet.

3.1.2.

In april 2015 heeft in de woning een brand plaatsgevonden waardoor die (in de optiek van Servatius) onbewoonbaar is geworden. Servatius heeft de woning daarna tijdelijk deels dichtgetimmerd en heeft meerdere malen via bekenden, familie en instanties vruchteloos contact gezocht met [appellant] teneinde medewerking van hem te verkrijgen aan herstel van de woning (artikel 7:220 lid 1 BW).

3.1.3.

Artikel 13 lid 2 van de huurovereenkomst luidt:

“
Huurder mag zonder schriftelijke toestemming van de bouwvereniging generlei verandering aan het gehuurde aanbrengen.”

3.1.4.

In het gehuurde is een muur doorgebroken alsook een tussenwand opgetrokken.

3.1.5.

Artikel 14, aanhef en onder a, van de huurovereenkomst luidt:

“
Het is huurder uitdrukkelijk verboden:

a.
het gehuurde geheel of gedeeltelijk hetzij kosteloos of tegen betaling aan derden in onderhuur of gebruik af te staan;”

3.1.6.

Artikel 15, aanhef en onder a, van de huurovereenkomst luidt:

“
Zonder voorafgaande schriftelijke vergunning van de bouwvereniging is het huurder verboden:

a.
kostgangers en in het algemeen personen, die niet tot het gezin van huurder behoren, bij zich te laten inwonen;”

3.1.7.

Op 30 april 2015 heeft een derde een schriftelijke verklaring ondertekend die als volgt luidt:

“
Hierbij verklaar ik, [derde] , dat ik een kamer huur op het adres [adres] te [plaats] van de heer [appellant] . Ik huur deze kamer sinds ongeveer een jaar en betaal hiervoor een huurprijs van EUR 350,00 per maand aan de heer [appellant] .”

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Servatius veroordeling van [appellant] : -om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging om de ontruiming zelf en voor rekening van [appellant] te doen ontruimen, desnoods met de sterke arm van politie en justitie;

-tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis indien deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan;

-tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na dagtekening van het vonnis.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Servatius, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door de woning onder te verhuren, door de achtertuin te vervuilen, door een muur door te breken en een tussenwand te plaatsen en door niet mee te werken aan het herstel van de woning.

3.2.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3.3.

In het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter [appellant] veroordeeld tot ontruiming, tot betaling van proceskosten met rente en tot betaling van nakosten met rente.

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellant] heeft na eiswijziging geconcludeerd tot –kort samengevat- vernietiging van het beroepen vonnis, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Servatius, staking van de uitvoering van het bestreden vonnis op straffe van een dwangsom, veroordeling van Servatius in de proceskosten in beide instanties met rente en veroordeling in de nakosten.

3.5.

In zijn akte heeft [appellant] opgemerkt dat hij geen belang meer heeft bij zijn incidentele vordering op grond van artikel 351 Rv. Deze vordering hield, kort gezegd, in dat Servatius werd verboden het bestreden vonnis ten uitvoer te leggen. Inmiddels is de woning ontruimd en heeft [appellant] zijn vorderingen bij voormelde akte gewijzigd. Aangezien [appellant] zijn incidentele vordering niet uitdrukkelijk heeft ingetrokken, zal deze vordering bij gebreke van een voldoende belang worden afgewezen.

Grief 1: onderhuur/kostganger/tijdelijke inwoning

3.6.1.

[appellant] is van mening dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat hij, [appellant] , hoe dan ook de ingevolge artikel 15 lid 1 van de huurovereenkomst op hem rustende verplichting niet is nagekomen.

3.6.2.

In zijn toelichting op deze grief geeft [appellant] aan dat de heer [derde] een neef van hem is, dat hij [derde] noodgedwongen tijdelijk in huis heeft genomen, dat [derde] hiervoor nooit aan hem, [appellant] , heeft betaald en dat van onderhuur of kostwinning geen sprake is.

De schriftelijke verklaring van [derde] is onjuist, aldus [appellant] . Hij voert aan dat de verklaring door Servatius is opgesteld, dat [derde] op het moment van ondertekening, te weten vrijwel direct nadat er brand in de woning was geweest, erg in de war was en al geruime tijd onder behandeling van een psycholoog was en dat [derde] de verklaring ongelezen heeft ondertekend.

Tenslotte voert [appellant] aan dat, zonder [derde] als getuige te hebben gehoord, niet op voorhand kan worden aangenomen dat de schriftelijke verklaring van [derde] juist is.

3.7.1.

In zijn toelichting op deze grief laat [appellant] onbesproken dat hij ter zitting van de voorzieningenrechter in eerste instantie heeft erkend dat hij aan [derde] een kamer in het gehuurde heeft onderverhuurd (zie 4.5. van het bestreden vonnis). Deze erkenning komt overeen met de schriftelijke verklaring van 30 april 2015 van [derde] , welke door laatstgenoemde is ondertekend (productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg).

Na voormelde erkenning heef [appellant] die erkenning volgens de voorzieningenrechter afgezwakt door te stellen dat [derde] slechts kostganger was.

In hoger beroep voert [appellant] aan dat hij [derde] tijdelijk in huis heeft genomen.

In alle voormelde varianten (onderhuur/kostgangerschap/tijdelijke inwoning) heeft [appellant] gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 14 aanhef sub a en/of artikel 15 aanhef sub a van de huurovereenkomst. Derhalve kan in het midden worden gelaten of er sprake was van onderhuur, of dat [derde] kostganger was of slechts tijdelijk in huis was. Wat betreft het tijdelijk in huis nemen heeft [appellant] niet concreet aangegeven hoe lang [derde] al bij hem in huis woonde toen Servatius haar dagvaarding in eerste aanleg uitbracht, noch heeft [appellant] aangegeven wat de verwachting van de duur van het in huis wonen van [derde] was. Gelet op het voorgaande gaat het hof ervan uit dat [derde] gedurende een substantiële periode bij [appellant] woonde en/of zou wonen.

3.7.2.

Bij het voorgaande komt dat [appellant] heeft nagelaten een schriftelijke verklaring van [derde] en van de behandelend psycholoog in hoger beroep over te leggen, waaruit de juistheid van zijn lezing met betrekking tot de verklaring van [derde] zou kunnen blijken. In het kader van dit kort geding is er geen ruimte voor het horen van [derde] als getuige.

3.7.3.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de voorzieningenrechter terecht heeft geoordeeld dat voorshands aannemelijk is dat [appellant] voormelde verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen.

Grief 2: verandering gehuurde.

3.8.1.

Volgens [appellant] heeft de voorzieningenrechter ten onrechte geoordeeld dat hij zonder schriftelijke toestemming van Servatius een muur heeft doorgebroken en een tussenwand heeft opgetrokken.

3.8.2.

In zijn toelichting werpt [appellant] op dat het wandje is doorgebroken aan het begin van de huur door de moeder van [appellant] en dat dat in 1986 of 1987 is gebeurd en dat niet meer te achterhalen is of dit met toestemming van Servatius is gebeurd. [appellant] leidt uit het feit dat vrijwel alle bewoners van de [straat] , waar veel vergelijkbare woningen staan, de zelfde wand hebben doorgebroken, af dat Servatius hier destijds mee heeft ingestemd. Hierbij komt dat medewerkers van Servatius, die regelmatig in de woning zijn geweest, nooit bezwaar hebben gemaakt tegen het doorbreken van de wand. Het voorgaande leidt in ieder geval tot verwerking van het recht van Servatius om de huurovereenkomst op deze grond te ontbinden, aldus [appellant] .

3.9.1.

In zijn toelichting laat [appellant] onbesproken dat de voorzieningenrechter in 4.6. van het bestreden vonnis heeft overwogen dat [appellant] ter zitting heeft erkend dat hij, [appellant] , zonder medeweten en zonder toestemming van Servatius een muur in het gehuurde heeft doorgebroken en een tussenwand heeft opgetrokken. [appellant] enkele stelling dat het wandje aan het begin van de huur door zijn moeder is doorgebroken is in dat licht bezien onvoldoende onderbouwd, zodat het hof er vanuit gaat dat [appellant] een muur in het gehuurde heeft doorgebroken en een tussenwand heeft opgetrokken.

3.9.2.

Het door [appellant] gestelde feit, dat andere bewoners ook dezelfde wand hebben doorgebroken, is niet van belang voor de vraag of Servatius aan [appellant] deze toestemming heeft verleend. Overigens heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door schriftelijke verklaringen van die bewoners in het geding te brengen, dat vrijwel alle bewoners van vergelijkbare woningen aan de [straat] een muur hebben doorgebroken.

3.9.3.

Tenslotte heeft [appellant] evenmin aannemelijk gemaakt dat medewerkers van Servatius al vóór deze procedure hadden geconstateerd dat de muur was doorgebroken.

3.9.4.

Het bovenstaande leidt tot de gevolgtrekking dat de kantonrechter terecht heeft geconstateerd dat [appellant] zijn verplichting uit hoofde van artikel 13 lid 2 van de huurovereenkomst niet is nagekomen.

Bewijsaanbod.

3.10.

Het aanbod van [appellant] om bewijs te leveren wordt niet aanvaard, omdat de kort gedingprocedure zich daarvoor niet leent.

Slotsom.

3.11.

Gelet op het bovenstaande heeft de voorzieningenrechter terecht met een redelijke mate van zekerheid aangenomen dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de vordering van Servatius zal slagen. De grieven falen op grond van het voorgaande en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

Proceskosten.

3.12.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van Servatius moeten betalen. Deze kosten bestaan uit salaris advocaat (tarief II: € 894,- x 1 punt voor memorie van antwoord) en griffierecht € 711,- in de hoofdzaak en op nihil in het incident.

4.De uitspraak

Het hof:

wijst af de incidentele vordering van [appellant] om Servatius te verbieden de woning te ontruimen en veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het incident, welke worden bepaald op nihil;

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] de proceskosten van Servatius te betalen, welke tot op heden worden vastgesteld op € 894,- aan salaris advocaat en € 711,- aan griffierecht, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf twee dagen na betekening van dit arrest en verklaart het voorgaande uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, M.G.W.M. Stienissen en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 januari 2016.

griffier rolraadsheer