Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.182.377/01
arrest van 26 april 2016
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. B.P.J. Tillemans te Heerlen,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. I.M.C. van Leeuwen te Arnhem,
op het bij exploot van dagvaarding van 3 december 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 oktober 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3642365 CV EXPL 14-12636)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.1.1.
Partijen hebben, toen zij nog getrouwd waren, vanaf 1995 in de woning aan de [adres] te [woonplaats] gewoond.
3.1.2.
In 2008 zijn partijen gescheiden en is [appellante] in genoemde woning (een appartement) blijven wonen en die woning (verder te noemen: het gehuurde) gaan huren van [geïntimeerde] tegen een huurprijs van € 500,00 per maand. Daarnaast heeft [appellante] vanaf 2011 € 25,00 per maand betaald als vergoeding voor het door [geïntimeerde] beschikbaar stellen van kabeltelevisie in het gehuurde.
3.1.3.
In de jaren 2013 en 2014 heeft [appellante] een betalingsachterstand doen ontstaan, die ten tijde van het uitbrengen van het exploot € 5.775,00 bedroeg, derhalve elf huurtermijnen
(€ 5.500,00) plus elf maal de vergoeding voor de kabeltelevisie (€ 275,00).
3.1.4.
Bij aangetekende brief van 13 juni 2014 heeft [geïntimeerde] de huur opgezegd tegen
1 januari 2015 en daarbij als grondslag aangegeven dat [appellante] zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt (art. 7:274 lid 1 onder a BW), door blijvend de verbintenis tot periodieke betaling van de huur niet althans niet behoorlijk na te komen.
3.1.5.
In december 2014 heeft [appellante] een bedrag van € 5.500,00 aan [geïntimeerde] betaald.
3.1.6.
Op 26 januari 2015 heeft [appellante] een bedrag van € 525,00 betaald aan [geïntimeerde] en op 13 mei 2015 heeft zij een bedrag van € 2.100,00 betaald.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] , na twee eiswijzigingen wegens de door [appellante] gedurende deze procedure gedane betalingen, kort gezegd om de einddatum van de huurovereenkomst te bepalen met veroordeling van [appellante] om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen.
Daarnaast vordert hij de veroordeling van [appellante] tot betaling van € 1.325,00 als achterstallige huur inclusief vergoeding kabeltelevisie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van verzuim tot aan de dag van voldoening, alsmede een vergoeding van buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 552,50, een en ander onder verwijzing van [appellante] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellante] in 2013 en 2014 een betalingsachterstand heeft doen ontstaan die ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg € 5.775,- bedroeg, te weten elf huurtermijnen (€ 5.500,-) en elf maal de vergoeding voor de kabeltelevisie (€ 275,-), zodat [appellante] zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. [appellante] heeft bovendien na 2014 nieuwe betalingsachterstanden laten ontstaan.
3.2.3.
[appellante] voert als verweer aan dat zij reeds in 2008 telefonisch aan de dochter van [geïntimeerde] te kennen heeft gegeven dat diverse gebreken aan het gehuurde door [geïntimeerde] dienden te worden hersteld. Volgens [appellante] deed de verwarming het deels niet en waren de kozijnen aan de voorzijde van het gehuurde aan het rotten. Omdat herstel uitbleef, heeft [appellante] in juni 2012 aan [geïntimeerde] laten weten dat zij de betaling van de huur zou opschorten totdat de gebreken zijn hersteld.
3.3.1.
In het bestreden vonnis heeft de rechtbank overwogen dat het bestaan van de door [appellante] gestelde gebreken niet is komen vast te staan, zodat haar opschortingsverweer faalt. Gelet hierop heeft de rechtbank bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen aangaande de woning aan de [adres] te [woonplaats] zal eindigen op 1 december 2015, [appellante] veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 1 december 2015 te ontruimen en met al het hare en de haren te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen, om tegen bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] € 1.325,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de respectieve termijnen tot aan de dag van voldoening, om tegen bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] € 552,50 te betalen als vergoeding van buitengerechtelijke kosten, tot betaling van de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen.
3.4.
[appellante] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
3.5.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
Grief I: gebreken.
3.6.
In haar eerste grief stelt [appellante] dat er, anders dan de rechtbank heeft overwogen in 4.3. van haar vonnis, wel sprake is van gebreken, zoals die blijken uit de in eerste aanleg als productie 4 overgelegde foto’s (memorie van grieven nr. 6.3.) en dat zij op gerechtvaardigde gronden de betaling van de huurpenningen heeft opgeschort.
3.7.
Het hof stelt voorop dat in artikel 7:204 lid 2 BW is bepaald dat een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Ramen.
3.8.
In eerste aanleg heeft [appellante] de door haar gestelde gebreken onder meer omschreven als rottende ramen aan de voorzijde van het gehuurde (conclusie van antwoord nr. 3.6.).
3.9.
Wat de ramen betreft heeft [geïntimeerde] bij conclusie van repliek tevens wijziging van eis aangegeven dat de kozijnen van staal zijn, zodat er geen sprake kan zijn van rottende ramen (nr. 8.). [appellante] heeft niet weersproken dat de kozijnen van staal zijn, zodat dit vast staat. Dit brengt mee dat rotting niet aan de orde kan zijn. Ook uit de overgelegde zwart/wit kopieën van foto’s, welke niet duidelijk zijn en waarop [appellante] geen enkele toelichting heeft gegeven, blijkt niet dat er sprake is van rotting of corrosie, indien [appellante] dat bedoeld zou hebben.
3.10.
Bij akte tevens wijziging van eis in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gesteld (nr. 5.) dat op een foto is weergegeven dat er een barst in een ruit zit. Het voorgaande is niet weersproken zodat dit vast staat. De barst heeft geen invloed heeft op het woon- en leefcomfort in het appartement, zo stelt [geïntimeerde] . [appellante] heeft voormelde stelling van [geïntimeerde] niet betwist, zodat dit vast staat.
3.11.
Meer gebreken aan de ramen zijn zonder verdere toelichting, welke ontbreekt, niet uit voormelde kopieën van foto’s op te maken.
Verwarming.
3.12.
Uit de formulering van haar grief, namelijk dat [appellante] nog immer van mening is dat zij op gerechtvaardigde gronden de betalingen van de huurpenningen heeft opgeschort, begrijpt het hof dat zij ook in hoger beroep als gebrek naar voren brengt dat slechts twee van de vijf groepen van de verwarming functioneren (conclusie van antwoord nr. 3.6.).
3.13.
[geïntimeerde] heeft daartegenover gesteld (conclusie van repliek tevens wijziging van eis nr. 7.) dat toen partijen nog samen in de woning woonden de vloerverwarming in leegstaande slaapkamers is afgekoppeld van de rest van het vloerverwarmingssysteem van de rest van de woning, dat [appellante] hiermede heeft ingestemd, dat het afkoppelen het woon- en leefklimaat in de woning niet schaadt en dat deze situatie al ongeveer twintig jaar bestaat. Het voorgaande is niet betwist, zodat het als vaststaand wordt aangenomen. Het hof beschouwt het voorgaande daarom niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
3.14.
Meer gebreken dan die aan de ramen en de verwarming zijn niet gesteld door [appellante] .
Opschorting.
3.15.
In artikel 6:262 BW is in het eerste lid bepaald dat, indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. In het tweede lid wordt bepaald dat in geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming opschorting slechts is toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.
3.16.
Voormeld gebrek aan een raam beschouwt het hof als een niet behoorlijke nakoming als bedoeld in het tweede lid van artikel 6:262 BW. Veronderstellenderwijs aannemende dat voormelde gebreken tijdig zijn gemeld aan [geïntimeerde] , dan rechtvaardigt dit nog geen opschorting van de verschuldigde huur tot een totaalbedrag van € 5.500,- ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding. In dit verband is van belang dat als onbetwist vast staat dat het huurgenot door voormelde gebreken niet wordt geschaad en dat de vloerverwarming in leegstaande slaapkamers is afgekoppeld ongeveer twintig jaar geleden met instemming van [appellante] toen partijen nog samen in de woning woonden.
3.17.
Op voormelde gronden faalt grief I.
Grief II: belangenafweging.
3.18.
In de toelichting op deze grief voert [appellante] aan dat haar financiële positie is veranderd en dat zij thans wel in staat is om maandelijks stipt en tijdig de huur te betalen zodat het belang van [appellante] zwaarder dient te wegen dan dat van [geïntimeerde] bij beëindiging van de huur. [appellante] stelt onder overlegging van een huurovereenkomst dat zij inkomsten uit verhuur genereert met ingang van november 2015 en dat zij daardoor thans in staat is om maandelijks tijdig de huur te betalen. [appellante] heeft hierbij kennelijk ook willen betrekken hetgeen zij als toelichting op grief I heeft gesteld in 6.4. namelijk dat [appellante] haar betalingsachterstand inmiddels geheel heeft ingelost, terwijl de gebreken nog niet zijn hersteld.
3.19.
Wat het betalingsgedrag van [appellante] betreft, staat als onbetwist vast dat [appellante] vanaf juni 2012 huurachterstand heeft laten ontstaan, dat de achterstand in 2013 twee termijnen van € 500,- dus in totaal € 1.000,- beliep, dat de achterstand in 2014 negen termijnen van € 500,- dus € 4.500,- in totaal was, dat ondanks een schriftelijke aanzegging van rechtsmaatregelen op 30 mei 2014 de tot dan toe ontstane achterstand niet werd betaald, dat evenmin naar aanleiding van de aangetekende brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 13 juni 2014 de dan bestaande achterstand werd voldaan en dat ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding op 25 november 2014 de achterstand aan huur € 5.500,- bedroeg. Eerst op 2 december 2014 heeft [appellante] voormelde achterstand van € 4.500,- over 2013 en 2014 voldaan.
In de conclusie van repliek tevens wijziging van eis, welke is genomen op 8 april 2015, wordt gesteld (nrs. 3. en 20.) dat na voormelde betaling op 2 december 2014 nieuwe achterstanden zijn ontstaan en wel van december 2014 tot en met april 2015 dus tot een totaal huurbedrag van € 2.625,- (5x € 525,-).
Uit een door [appellante] bij conclusie van dupliek overgelegd betalingsbewijs (productie 7) blijkt dat [appellante] op 26 januari 2015 € 525,- heeft betaald, welke betaling volgens [appellante] (nr. 1.23. van haar conclusie van dupliek) december 2014 betreft. Hieruit volgt dat [appellante] de huurtermijn over december 2014 te laat heeft voldaan. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat gesteld noch gebleken is dat de maandelijkse huurtermijnen niet maandelijks (als te doen gebruikelijk) dienen te worden voldaan.
In haar conclusie van dupliek stelt [appellante] ( nr. 1.19.) voorts, dat zij de achterstallige huurpenningen, derhalve de huur over januari tot en met april 2015, heeft voldaan. In zijn hierop volgende akte tevens wijziging van eis heeft [geïntimeerde] erkend (nr. 13.) dat hij op 13 mei 2015 de huur over voormelde maanden heeft ontvangen. Uit het voorgaande volgt dat [appellante] de huur over de maanden december 2014 tot en met april 2015 te laat heeft voldaan.
In laatstgenoemde akte van 17 juni 2015 heeft [geïntimeerde] gesteld (nr. 16.) dat de huur over de maanden mei en juni 2015 niet is voldaan. [appellante] heeft in hoger beroep niet betwist dat voormelde achterstand is ontstaan, zodat dit vast staat.
[appellante] heeft in haar memorie van grieven met verwijzing naar haar productie 8 aangevoerd (nr. 5.4.) dat zij de achterstallige huurtermijnen heeft betaald. Hiermee geeft [appellante] dus zelf aan dat zij wederom achterstallig was met de betaling van de huur. Dat volgt ook uit voormelde als productie 8 overgelegde bonnen, welke zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet op maandelijkse tijdige huurbetalingen wijzen, aangezien daarop kennelijk als ontvangen huur staat vermeld een bedrag van € 3.500,- op 22 oktober 2015, een gedeeltelijk huurbedrag over oktober en de volledige huur over november en december (het hof begrijpt: 2015). Uit het voorgaande volgt dat [appellante] wederom aanzienlijke achterstanden in de betaling van de huur heeft laten ontstaan.
Het hof trekt uit het voorgaande de conclusie dat het betalingsgedrag van [appellante] vóór en zelfs tijdens de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep zodanig was, dat [appellante] haar stelling, dat zij maandelijks tijdig voor betaling van de huur zal zorgdragen, onvoldoende heeft onderbouwd. Hierbij betrekt het hof ook dat [appellante] enkel door overlegging van voormeld huurcontract onvoldoende inzicht geeft in haar inkomsten en lasten om te kunnen concluderen dat [appellante] thans ook financieel in staat is de huur te voldoen.
Gelet op het voorgaande, gezien de omvangrijke huurachterstand ten tijde van de inleidende dagvaarding, waarbij wordt opgemerkt dat het betalen van die achterstand in de loop van de procedure niet meebrengt dat niet langer kan worden vastgesteld dat [appellante] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, en in aanmerking nemend dat tijdens de procedure [appellante] weer een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en zij (dus) niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan, weegt het belang van [geïntimeerde] bij beëindiging van de huur zwaarder dan het belang van [appellante] bij voortzetting daarvan. De gebreken, zoals hiervoor vastgesteld, maken voormelde afweging niet anders.
Deze grief wordt dus verworpen.
Slotsom.
3.20.
Aangezien de grieven zijn verworpen zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd.
Het hof zal hierbij wel een nieuwe datum bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en waarop de woning ontruimd dient te worden, nu de door de rechtbank bepaalde datum inmiddels is verlopen.
Bewijs.
3.21.
Het door [appellante] gedane bewijsaanbod wordt verworpen omdat het niet ter zake dienend is.
Proceskosten.
3.22.
[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld de proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerde] te betalen. Deze worden begroot op het door [geïntimeerde] betaalde griffierecht van € 311,- en op € 894,- wegens salaris van de advocaat van [geïntimeerde] , begroot volgens het liquidatietarief (memorie van antwoord=1 punt x tarief II). De gevorderde nakosten en wettelijke rente zullen eveneens worden toegewezen.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep met dien verstande dat wordt bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen aangaande de woning aan de [adres] te [woonplaats] zal eindigen op 1 juni 2016 en dat [appellante] wordt veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 1 juni 2016 te ontruimen en met al het hare en de haren te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 311,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, J.W. van Rijkom en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 april 2016.
griffier rolraadsheer