ECLI:NL:GHSHE:2016:1518

• Datum uitspraak: 19 april 2016
• Publicatiedatum: 19 april 2016
• Zaaknummer: 200.167.993_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; J.H.C. Schouten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de koop van een woning en de aansluiting op het gemeentelijk riool

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellante] tegen [geïntimeerde] over de levering van een woning. [appellante] stelt dat de woning niet voldoet aan de eisen van normaal gebruik, omdat deze niet rechtstreeks op het gemeentelijk riool is aangesloten, maar via de riolering van een naastgelegen woning. De koopovereenkomst bevat bepalingen die de verkoper vrijwaren van verborgen gebreken, maar ook dat de woning de eigenschappen moet bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Het hof oordeelt dat de aansluiting via de riolering van de buren geen belemmering vormt voor normaal gebruik van de woning. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, die de vordering van [appellante] had afgewezen. Het hof concludeert dat er geen tekortkoming is in de nakoming van de koopovereenkomst door [geïntimeerde]. [appellante] wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.167.993/01

arrest van 19 april 2016

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. F.H.I. Hundscheid te Sittard,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] , Duitsland,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.J.M. van Vugt te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 7 april 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 11 maart 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 3218544 CV EXPL 14-7645)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met een productie (nr. 5);
• de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• [geïntimeerde] is in 1987 eigenaar geworden van de woning met aanhorigheden aan het adres [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning).
• Bij schriftelijke koopovereenkomst van 20 juni 2013 heeft [geïntimeerde] de woning verkocht aan [appellante] . In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:

“Artikel 5

1. De feitelijke levering (aflevering) van het Verkochte door Verkoper aan Koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken (…)

2. Het Verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor Koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.

(…)

Artikel 6

Het Verkochte zal aan Koper in eigendom worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken (…).”

- Ter uitvoering van de koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] de eigendom van de woning bij notariële akte van levering van 23 september 2013 aan [appellante] overgedragen. In artikel 2 lid 3 van de akte van levering staat onder meer het volgende:

“Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (…).”

• De riolering van de woning is aangesloten op de riolering behorend bij de woning aan het adres [adres 2] , welke toebehoort aan de heer en mevrouw [betrokkene] (hierna: [betrokkene] in enkelvoud). De riolering van de woning van [betrokkene] is aangesloten op het gemeentelijk riool.
• Onderaan bladzijde vier van de akte van levering van 23 september 2013 wordt melding gemaakt van een in 1986 gevestigde erfdienstbaarheid van weg gevestigd teneinde het heersende erf (met daarop de woning met het huisnummer [huisnummer adres 1] ) in staat te stellen via de inrit op het lijdende erf (het perceel met daarop de woning met huisnummer [huisnummer adres 2] ) de [straatnaam adres 1 en adres 2] te kunnen bereiken.
• Tussen [betrokkene] en [appellante] is een geschil ontstaan over onder meer, kort gezegd, de reikwijdte van de erfdienstbaarheid van weg. Over dat geschil is gecorrespondeerd tussen de advocaat van [appellante] en de rechtsbijstandsverzekeraar van [betrokkene] . Bij faxbericht van 16 januari 2014, gericht aan de advocaat van [appellante] , heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [betrokkene] de discussie over de erfdienstbaarheid voortgezet en daarnaast het volgende meegedeeld:

“Verder mocht ik begrijpen dat de riolering van uw cliënte is aangesloten op de riolering van cliënt. Hiervoor is een persoonlijk recht gegeven aan de vorige bewoner. Onlangs hebben zich enkele verstoppingen voorgedaan. Vanwege de problematiek en vanwege de weinig coöperatieve houding die uw cliënte inneemt is cliënt niet langer bereid deze situatie te gedogen. Middels dit schrijven sommeer ik uw cliënte om binnen 10 weken na heden zorg te dragen voor een eigen riolering.”

• [appellante] heeft bij de inleidende dagvaarding twee offertes van 21 maart 2014 van [riooltechniek] Riooltechniek overgelegd. Een van deze offertes heeft betrekking op het omleggen van het riool van de woning van [appellante] , en beloopt € 5.800,-- inclusief btw. De andere offerte heeft betrekking op het maken van een nieuwe huisaansluiting voor het riool van de woning van [appellante] , en beloopt € 2.800,-- inclusief btw.
• [appellante] is verwikkeld geraakt in een procedure met [betrokkene] . In die procedure vordert [betrokkene] , kort gezegd, afkoppeling van de riolering van de woning van [appellante] van de riolering van de woning van [betrokkene] . Uit de stellingen van partijen in de onderhavige procedure blijkt niet of dat een vordering in conventie dan wel een vordering in reconventie is.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 8.600,--, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 1 juli 2014.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd, kort samengevat, dat [geïntimeerde] in de nakoming van de koopovereenkomst tekort geschoten is door een woning te leveren die niet aangesloten is op het gemeentelijk riool. Het gevorderde bedrag van € 8.600,-- betreft het totaal van de twee offertes van [riooltechniek] Riooltechniek van 21 maart 2014. Volgens [appellante] hebben die offertes betrekking op de werkzaamheden die zij moet laten verrichten om een eigen aansluiting op het gemeentelijk riool te laten realiseren.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft als verweer aangevoerd, kort samengevat, dat [betrokkene] van [appellante] niet kan vorderen dat het riool wordt afgekoppeld omdat:

• de toestemming die [betrokkene] in het verleden heeft verleend voor de aankoppeling van het riool, niet slechts een alleen op [geïntimeerde] betrekking hebbende persoonlijke toestemming was, zodat ook [appellante] zich op die toestemming kan beroepen (het hof vat dit op als een beroep op artikel 6:251 lid 1 BW, dat in verband kan worden bezien met artikel 6 van de koopovereenkomst);
• een vordering tot afkoppeling van de riolering misbruik van recht zou opleveren;
• afsluiting van de riolering door [betrokkene] abnormale en ontoelaatbare burenhinder zou opleveren;
• door verjaring een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan, op grond waarvan [betrokkene] de rioolaansluiting moet dulden.

[geïntimeerde] concludeert dat de rioolaansluiting in stand kan blijven en dat hij niet in de nakoming van de koopovereenkomst tekort geschoten is.

3.2.4

In het vonnis van 11 maart 2015 heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt overwogen.

• Het enkele feit dat de riolering van de woning van [appellante] niet rechtstreeks maar via de riolering van de woning van [betrokkene] is aangesloten op het openbaar riool, brengt niet mee dat [geïntimeerde] in de nakoming van de koopovereenkomst tekortgeschoten is (rov. 4.2).
• Dat is echter anders als de aansluiting van de riolering van de woning van [appellante] op de riolering van de woning van [betrokkene] alleen berust op een door [betrokkene] aan [geïntimeerde] verleend persoonlijk recht, dat niet overgaat op rechtsopvolgers van [geïntimeerde] . Als dat het geval is, had [geïntimeerde] daarvan mededeling moeten doen aan [appellante] . [appellante] hoefde immers niet te verwachten dat zij na de koop van de woning een eigen rioolaansluiting zou moeten realiseren (rov. 4.3).
• Het door [geïntimeerde] gevoerde verweer komt erop neer dat er door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, op grond waarvan het erf van [betrokkene] is bezwaard met de last om de rioolaansluiting van het erf van [geïntimeerde] (thans [appellante] ) te dulden. Dat verweer moet worden gehonoreerd (rov. 4.4 tot en met 4.6).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.1.

[appellante] heeft de door haar genomen memorie van grieven in de kop voorzien van de aanduiding “MEMORIE VAN GRIEVEN TEVENS WIJZIGING VAN EIS”. Het hof heeft in de memorie van grieven echter geen wijziging van eis aangetroffen. Het hof gaat er vanuit dat de betreffende aanduiding op een kennelijke verschrijving berust.

3.3.2.

[appellante] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd, waarbij zij de eerste grief heeft aangeduid als “grief 1” en de tweede grief als “Voorwaardelijke grief”. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vordering, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

Omvang van het door de grieven ontsloten gebied

3.4.1.

[appellante] heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, op grond waarvan het erf van [betrokkene] is bezwaard met de last om de rioolaansluiting van het erf van [geïntimeerde] (thans [appellante] ) te dulden. [appellante] heeft onderaan blz. 2 van haar memorie van grieven uitdrukkelijk gesteld dat haar hoger beroep niet tegen dat oordeel is gericht. Dat brengt mee dat in dit hoger beroep tussen [appellante] en [geïntimeerde] vast staat dat er door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, op grond waarvan het erf van [betrokkene] is bezwaard met de last om de rioolaansluiting van het erf van [geïntimeerde] (thans [appellante] ) te dulden. [betrokkene] kan [appellante] dus – behoudens bijzondere omstandigheden, waarover niets is gesteld of gebleken – niet dwingen om niet langer gebruik te maken van de bestaande rioolaansluiting.

3.4.2.

Het voorgaande brengt mee dat de andere argumenten die [geïntimeerde] heeft genoemd voor zijn stelling dat [betrokkene] geen verwijdering van de rioolaansluiting kan vorderen, waaronder de als een beroep op artikel 6:251 lid 1 BW op te vatten stelling dat het recht om die aansluiting te hebben niet beperkt was tot de persoon van [geïntimeerde] , in dit hoger beroep niet beoordeeld hoeven te worden.

Met betrekking tot grief 1

3.5.1.

Door middel van grief 1 betoogt [appellante] dat het enkele feit dat de riolering van de door haar gekochte woning niet rechtstreeks maar via de riolering van de woning van [betrokkene] is aangesloten op het gemeentelijk riool, meebrengt dat [geïntimeerde] in de nakoming van de koopovereenkomst tekortgeschoten is, ook in de in dit hoger beroep tot uitgangspunt te nemen situatie dat [betrokkene] geen verwijdering van de rioolaansluiting kan vorderen.

3.5.2.

Het hof stelt met betrekking tot deze grief het volgende voorop. Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de koopovereenkomst beantwoorden. In artikel 7:17 lid 2 BW wordt nader uitgewerkt wanneer een zaak al dan niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Artikel 7:17 BW is van regelend recht en dus kunnen de partijen in een koopovereenkomst van dat artikel afwijken. Dat is in het onderhavige geval gebeurd in de artikelen 5.1 en 5.2 van de koopovereenkomst, die kennelijk ontleend zijn aan de artikelen 5.1 en 5.3 van de modelkoopakte van de NVM. Artikel 5.1 bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een exoneratie ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. In artikel 5.2 van de koopovereenkomst (ontleend aan artikel 5.3 van de modelkoopakte van de NVM) wordt echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van artikel 5.1 gemaakt. Met artikel 5.2 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Het begrip “normaal gebruik” dient volgens vaste rechtspraak naar gangbaar spraakgebruik te worden uitgelegd.

3.5.3.

Op grond van hetgeen door [appellante] is aangevoerd kan naar het oordeel van het hof niet worden geoordeeld dat het feit dat de riolering van de door haar gekochte woning geen rechtstreekse verbinding heeft met het gemeenteriool maar een verbinding die loopt via de riolering van de woning van [betrokkene] , een normaal gebruik van de woning verhindert. Het door [appellante] in de toelichting op de grief genoemde vonnis van de rechtbank Rotterdam voert niet tot een ander oordeel, reeds omdat in dat geval de gekochte woning in het geheel niet (dus ook niet via de riolering van een naastgelegen woning) op de gemeentelijke riolering was aangesloten, maar aangewezen was op een septic tank. Die situatie is niet vergelijkbaar met de onderhavige situatie. [appellante] heeft overigens niet de stelling van [geïntimeerde] betwist dat de woningen met de huisnummers [huisnummer adres 2] en [huisnummer adres 1] vroeger één woning vormden, die op enig moment gesplitst is. Mede gelet op de wijze waarop de woningen ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd, hetgeen onder meer af te leiden is uit de bij de comparitie van partijen overgelegde situatieschets, kan het naar het oordeel van het hof niet als donderslag bij heldere hemel zijn gekomen dat de woningen tezamen één aansluiting op het gemeenteriool hebben en dat de woning van [appellante] , die kennelijk verder van het gemeenteriool afligt dan de woning van [betrokkene] , daartoe gebruik maakt van de riolering onder de woning van [betrokkene] .

3.5.4.

Dat [appellante] in geval van eventuele technische problemen met de riolering geen zeggenschap heeft over het volledige traject van de riolering tot het gemeenteriool, en dus bij het laten verhelpen van problemen in overleg zal moeten treden met [betrokkene] , voert niet tot een ander oordeel. Die omstandigheid staat niet in de weg aan een normaal gebruik van de woning. Dat [appellante] momenteel in een conflict is verwikkeld met [betrokkene] over diverse kwesties, kan in het onderhavige geding niet voor rekening van [geïntimeerde] worden gebracht en kan niet de conclusie rechtvaardigen dat een normaal gebruik van de woning niet mogelijk is.

3.5.5.

Hetgeen door [appellante] in de toelichting op de grief is aangevoerd over de aanwezigheid van een zinkput op het perceel, voert evenmin tot een ander oordeel en kan evenmin leiden tot toewijzing van de vordering van [appellante] ter zake kosten die zij stelt te moeten maken om de riolering onder haar woning rechtstreeks op het gemeenteriool aan te sluiten.

3.5.6.

[appellante] heeft in de toelichting op de grief tot slot nog gesteld dat de aftakking van de riolering “slechts is aangelegd en allerhande mankementen vertoond”. [geïntimeerde] heeft dat betwist en gesteld dat de riolering naar behoren functioneert. Omdat [appellante] haar stelling ter zake de aanwezigheid van mankementen onvoldoende heeft onderbouwd en dienaangaande ook geen specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, verwerpt het hof die stelling.

3.5.7.

Volledigheidshalve stelt het hof nog vast dat [appellante] in eerste aanleg geen beroep heeft gedaan op wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst wegens dwaling en dat zij een dergelijk beroep ook niet aan de orde heeft gesteld in de toelichting op grief 1.

3.5.8.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 1.

Met betrekking tot de voorwaardelijke grief

3.6.1.

[appellante] heeft een voorwaardelijke grief aangevoerd voor het geval het hof, kort gezegd, grief 1 zou verwerpen. Die voorwaarde is in vervulling gegaan. Het hof zal de voorwaardelijke grief dus behandelen.

3.6.2.

In de toelichting op die grief voert [appellante] aan dat [geïntimeerde] , ook als de hoofdvordering van [appellante] wordt afgewezen, in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep moet worden veroordeeld. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft [appellante] gesteld dat de advocaat van [geïntimeerde] voorafgaand aan de procedure niet inhoudelijk heeft gereageerd op brieven van de advocaat van [appellante] . Volgens [appellante] zou zij, als [geïntimeerde] al voorafgaand aan de onderhavige procedure duidelijkheid zou hebben verschaft over de door verjaring ontstane erfdienstbaarheid op grond waarvan het erf van [betrokkene] is bezwaard met de last om de rioolaansluiting van het erf van [geïntimeerde] (thans [appellante] ) te dulden, hebben afgezien van de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] “zoals deze thans in eerste aanleg is gevoerd”.

3.6.3.

Het hof overweegt dat het standpunt van [appellante] dat hiervoor in rov. 3.6.2 is weergegeven, niet goed te verenigen is met het standpunt dat [appellante] in de toelichting op grief 1 heeft ingenomen en evenmin met hetgeen [appellante] bij de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft aangevoerd. Het hof ziet in elk geval geen aanleiding om in deze zaak af te wijken van het in artikel 237 lid 1 Rv neergelegde uitgangspunt dat de partij die in het ongelijk gesteld wordt, in de proceskosten wordt veroordeeld. Het hof verwerpt daarom de voorwaardelijke grief.

Conclusie en verdere afwikkeling

3.7.1.

[appellante] heeft geen concreet bewijsaanbod gedaan met betrekking tot feiten of omstandigheden die, als zij zouden komen vast te staan, tot een andere uitkomst zouden leiden. Het hof ziet dus geen aanleiding om bewijslevering door getuigenverhoren te laten plaatsvinden.

3.7.2.

Omdat het hof de grieven heeft verworpen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen.

3.7.3.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gesteld partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. [geïntimeerde] heeft aanspraak gemaakt op nakosten en op wettelijke rente over de proceskosten. Het hof zal die vordering op de na te melden wijze toewijzen en het meer of anders gevorderde afwijzen.

3.7.4.

Het hof zal de kostenveroordeling, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 3218544 CV EXPL 14-7645 tussen partijen gewezen vonnis van 11 maart 2015;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 311,-- aan griffierecht en op € 632,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken kostenveroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze kostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 april 2016.

griffier rolraadsheer