Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.171.091/01
arrest van 22 maart 2016
in de zaak van
Stichting ZOwonen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als ZOwonen,
advocaat: mr. J.G.M. Daemen te Brunssum,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
niet verschenen,
op het bij exploot van dagvaarding van 6 november 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 augustus 2014, door de kantonrechter in de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen ZOwonen als geopposeerde in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als opposante in conventie, eiseres in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3203081/CV EXPL 14-7396)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- het tegen [geïntimeerde] verleende verstek;
- de memorie van grieven met 11 producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
ZOwonen verhuurt vanaf 17 november 2003 aan [geïntimeerde] (blijkens vermelding van haar geboortedatum in de dagvaarding in eerste aanleg geboren op [geboortedatum] 1935) de woonruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] , gemeente Schinnen. Ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg bedroeg de verschuldigde huursom € 333,03 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
3.2.
In de onderhavige procedure vordert ZOwonen in conventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand tot 30 april 2014 van € 1.632,54, met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 333,03 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zal zijn toegestaan voor elke maand tussen 30 april 2014 en de datum van ontruiming en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.
Aan deze vordering heeft ZOwonen, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] ondanks aanmaning en sommatie in gebreke blijft met de betaling van de verschuldigde huur. Zij is in verzuim geraakt. De huurachterstand is van een omvang die maakt dat de huurovereenkomst voor ontbinding in aanmerking komt.
3.3.
Nadat de vorderingen bij verstek waren toegewezen, is [geïntimeerde] in verzet gekomen tegen het verstekvonnis, waarbij zij een eis in reconventie heeft ingesteld. [geïntimeerde] heeft in conventie de door ZOwonen gestelde omvang van de huurachterstand weersproken. In reconventie heeft zij een vergoeding gevorderd van € 999,09 wegens vermindering van de huurprijs. Zij heeft daartoe aangevoerd dat het gehuurde gebreken vertoont die een vermindering van de huurprijs met 50% gedurende zes maanden rechtvaardigen. De onderbouwing van het verweer en de vordering zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.4.
In de verzetprocedure heeft ZOwonen niet geantwoord. De kantonrechter heeft vervolgens bij vonnis het verstekvonnis vernietigd. In conventie heeft de kantonrechter aan ZOwonen een bedrag toegewezen van € 333,03, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2013, en de overige vorderingen van ZOwonen afgewezen. In reconventie is ZOwonen veroordeeld om aan [geïntimeerde] een bedrag van € 999,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2014, te betalen. De proceskosten zijn gecompenseerd.
3.5.
ZOwonen heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. Grief 1 is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat de huurachterstand nog slechts één maand zou bedragen en de daarop berustende beslissing om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde af te wijzen. Grief 2 is gericht tegen de veroordeling in reconventie. ZOwonen heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. [geïntimeerde] is in hoger beroep niet verschenen.
3.6.
Blijkens de toelichting op grief 1 en het als productie 1 bij de memorie van grieven meegezonden overzicht van facturen en ontvangen betalingen betaalde [geïntimeerde] de huur structureel te laat, aan het eind van de maand in plaats van bij vooruitbetaling. Ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg, op 11 april 2014, stonden betalingen open voor de huur over de maanden juni en september van 2012 (respectievelijk € 313,15 en € 320,30) en de maanden januari, maart en april van 2014 (drie maal € 333,03).
3.7.
Bij dagvaarding in oppositie heeft [geïntimeerde] kopieën van een groot aantal strookjes van acceptgirokaarten in het geding gebracht en betoogd dat betalingen van 22 juni 2012, 21 september 2012, 19 maart 2014 en 19 april 2014 ten onrechte niet in het betalingsoverzicht zijn verwerkt. De kopieën van deze strookjes leveren geen bewijs op van betaling, nu daarop een aantekening van contante storting ontbreekt. En hoewel de verzetdagvaarding gewag maakt van een verzoek tot verstrekking van bankafschriften en daarbij verwijst naar productie 4, zijn die bankafschriften of andere betalingsbewijzen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep niet overgelegd. ZOwonen betwist in hoger beroep dat zij de door [geïntimeerde] gestelde betalingen van € 313,15 d.d. 22 juni 2012, € 320,30 van 21 september 2012 en € 333,03 van 19 maart 2014 heeft ontvangen. Het bewijs van deze betalingen kan niet worden ontleend aan de door [geïntimeerde] in eerste aanleg geproduceerde bescheiden. [geïntimeerde] is in hoger beroep niet verschenen en heeft dus het bij memorie van grieven gestelde niet weersproken, noch in hoger beroep alsnog bewijs van de door haar gestelde betalingen aangeboden. Nu de door [geïntimeerde] gestelde betalingen in rechte niet zijn komen vast te staan, moet de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg worden vastgesteld op € 1.632,54. Daarbij zij aangetekend dat na dagvaarding de huur voor de maand april 2014, € 333,03, alsnog is voldaan en dat ZOwonen kennelijk gedoogde dat [geïntimeerde] de huur pas achteraf betaalde en niet bij vooruitbetaling. Zou om die reden de huur over de maand april 2014 buiten beschouwing wordt gelaten, dan bestond ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg nog altijd een huurachterstand van meer dan drie maanden.
3.8.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, waarbij in dit geval aan de voorwaarde moet zijn voldaan dat [geïntimeerde] in verzuim is geraakt. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:83 aanhef Pro en sub a BW raakt de huurder die nalaat om vóór de daarvoor bepaalde dag de huur te voldoen zonder nadere ingebrekestelling in verzuim, zodat aan die voorwaarde is voldaan. Voor zover [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft betoogd dat de huurachterstand zo gering was dat haar tekortschieten een ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden gevolgen niet zou rechtvaardigen, merkt het hof op dat dat verweer faalt, gelet op de vastgestelde omvang van de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg.
3.9.
De slotsom luidt dat grief 1 slaagt voor zover deze is gericht tegen de vaststelling van de omvang van de huurachterstand. In hoger beroep is onweersproken gebleven dat de huurachterstand per 1 juni 2015 € 549,51 bedroeg. De gevorderde huurachterstand zal tot dat bedrag worden toegewezen. Gelet op hetgeen is overwogen met betrekking tot het tekortschieten zouden ook de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel voor toewijzing in aanmerking komen, alsmede de verlangde voorziening voor de periode tussen 30 april 2014 en de datum van ontruiming. Desalniettemin zal ook het hof deze voorzieningen niet toewijzen. Het hof betrekt hierbij de omstandigheid dat de huurovereenkomst reeds vanaf 2003 bestaat, [geïntimeerde] hoogbejaard is en het moeilijk is met haar contact te krijgen, dat nog slechts een beperkt deel van de huurachterstand resteert en dat deze na verrekening met de in reconventie toe te kennen vergoeding zelfs geheel is voldaan en dat de maandelijkse huur doorgaans regelmatig wordt betaald. Gelet op de buitengewoon ernstige gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat, overeenkomstig het door het hof aldus begrepen beroep van [geïntimeerde] bij verzetdagvaarding op “de corrigerende werking van de redelijkheid en billijkheid”, bij afweging van het belang bij ontruiming voor ZOwonen tegen de ernst van de gevolgen voor [geïntimeerde] toewijzing van de verlangde ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
3.10.
Grief 2 is gericht tegen de beslissing in reconventie. ZOwonen voert in hoger beroep tot verweer aan dat [geïntimeerde] zich bij haar nimmer over gebreken aan het gehuurde heeft beklaagd. [geïntimeerde] heeft er bij ZOwonen nooit op aangedrongen dat zij, ZOwonen, onderhoudsverplichtingen moest nakomen. ZOwonen is niet in verzuim geraakt.
3.11.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:207, lid 1 BW kan een huurder in geval van een vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek aan het gehuurde een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij kennis heeft gegeven aan de verhuurder van het bestaan van het gebrek. Dat [geïntimeerde] ZOwonen eerder dan bij gelegenheid van de verzetdagvaarding in kennis heeft gesteld van bestaande gebreken, heeft ZOwonen in hoger beroep betwist en is door [geïntimeerde] niet aangetoond. In de verzetdagvaarding heeft zij ook geen concrete datum genoemd waarop zij ZOwonen op het nakomen van onderhoudsverplichtingen zou hebben aangesproken. Het hof neemt daarom aan dat dit eerst bij verzetdagvaarding is gebeurd. Deze is op 25 juni 2014 aan ZOwonen betekend. Voor zover een vermindering van de huurprijs wordt verzocht, kan die daarom niet eerder ingaan dan met ingang van 25 juni 2014.
3.12.
In de verzetdagvaarding noemt [geïntimeerde] de navolgende gebreken:
lekkage van regen- en/of grondwater in de kelder met vochtproblemen en stankoverlast als gevolg;
een afbrokkelende lambrizering /plafond van de keldertrap;
een niet goed sluitende voordeur, als gevolg waarvan het tocht in de woning en vocht de woning kan binnendringen.
Bij memorie van grieven heeft ZOwonen het bestaan van deze klachten niet weersproken, doch volstaan met het standpunt dat klachten haar niet zijn gemeld en de opmerking dat hierdoor de bruikbaarheid van de kelder als opslagruimte niet in geding komt. Daarmee is echter niet weersproken dat de door [geïntimeerde] concreet genoemde klachten daadwerkelijk bestaan. Het hof is daarom van oordeel dat bij gebreke aan deugdelijke betwisting het bestaan van de door [geïntimeerde] gestelde gebreken voldoende is komen vast te staan. Uit de aard van het gebrek met betrekking tot de kelder vloeit voort dat deze in verminderde mate geschikt is als opslagruimte. Het is een feit van algemene bekendheid dat zaken die in een vochtige omgeving worden opgeslagen onder de hoge vochtigheidsgraad te lijden kunnen hebben. Daarbij zij opgemerkt dat vochtoverlast in het door de Huurcommissie gehanteerde Gebrekenboek wordt gekwalificeerd als een gebrek van de categorie C (subonderdeel V2 en V4 in de uitgebreide lijst van categorie C-gebreken). Weliswaar is de rechter formeel niet gebonden aan dit Gebrekenboek maar om te beoordelen of er in objectieve zin sprake is van een gebrek – door vochtoverlast – biedt het voldoende handvatten, omdat daarin uitvoerig wordt ingegaan op de eisen voor bestaande bouw. Het hof acht het passend om bij deze normering aansluiting te zoeken.
3.13.
Gesteld noch gebleken is dat ZOwonen sedert het uitbrengen van de verzetdagvaar-ding de daarin genoemde gebreken heeft hersteld. Uit een door ZOwonen bij memorie van grieven overgelegde brief van de advocaat van [geïntimeerde] d.d. 8 augustus 2014 blijkt weliswaar dat hij geen contact meer kan krijgen met [geïntimeerde] , maar dat ZOwonen heeft gepoogd om met [geïntimeerde] afspraken over herstel te maken of haar tot medewerking heeft gesommeerd is niet gesteld of gebleken. Een huurprijsvermindering voor een beperkte periode is dan naar het oordeel van het hof gerechtvaardigd. Voor gebreken van de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs van woonruimte verlagen met ten hoogste 40% van de maximaal toelaatbare huursom. ZOwonen heeft bij memorie van grieven de ernst van de klachten in twijfel getrokken, maar nu de door [geïntimeerde] in de verzetdagvaarding genoemde klachten op zich niet zijn weersproken, met name ook niet de tocht- en stankklachten, zal het hof de huurprijs verminderen met 40% over een periode van 6 maanden. [geïntimeerde] heeft geen verlaging voor een langere periode gevorderd. Dat betekent dat [geïntimeerde] over een periode van 6 maanden vanaf 1 juli 2014 te veel huur heeft betaald, althans aan haar in rekening is gebracht. Dit bedrag laat zich berekenen op 40% van 6 x € 344,61, zijnde € 827,06. De in reconventie gevorderde vergoeding zal tot dat bedrag worden toegewezen.
3.14.
Rest een beslissing ten aanzien van de proceskosten. ZOwonen heeft geen grief gericht tegen het oordeel met betrekking tot de proceskosten in eerste aanleg, maar heeft wel gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
Het hof stelt vast dat ZOwonen in eerste aanleg niet ten onrechte tot dagvaarding is overgegaan, omdat medio april 2014 een huurschuld was ontstaan van een omvang die in beginsel voldoende ernstig was om toewijzing van de gevorderde voorzieningen te rechtvaardigen. Het hof is van oordeel dat in de eerste aanleg [geïntimeerde] in conventie als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden en om die reden verwezen had moeten worden in de proceskosten aan de zijde van ZOwonen. In reconventie was ZOwonen in eerste instantie aan te merken als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij.
3.15.
In hoger beroep zal het hof de proceskosten compenseren, omdat ZOwonen deels in het ongelijk is gesteld. Ter voorkoming van misverstanden zal het hof het vonnis in eerste aanleg in zijn geheel vernietigen en een nieuw dictum formuleren.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
in conventie:
veroordeelt [geïntimeerde] om aan ZOwonen tegen kwijting te betalen een bedrag van € 549,51 (zegge: vijfhonderdnegenenveertig euro, éénenvijftig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2013 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak begroot op € 95,77 wegens dagvaardingskosten, € 462,= wegens betaald griffierecht en € 150,= wegens salaris gemachtigde;
in reconventie:
veroordeelt ZOwonen om aan [geïntimeerde] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 827,06 (zegge: achthonderdzevenentwintig euro, zes eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2014 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt ZOwonen in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak begroot op € 93,80 wegens dagvaardingskosten en € 150,= wegens salaris gemachtigde;
in conventie en in reconventie:
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat elk der partijen haar eigen kosten zal dragen;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W van Rijkom, J.I.M.W Bartelds en R.J.M. Cremers, en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 maart 2016.
griffier rolraadsheer