ECLI:NL:GHSHE:2015:930

• Datum uitspraak: 17 maart 2015
• Publicatiedatum: 17 maart 2015
• Zaaknummer: HD200.141.521_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; M. van Ham; J.K. Six-Hummel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur van bedrijfsruimte en beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot een restaurant

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch werd behandeld, betreft het een hoger beroep in een geschil over de huur van een bedrijfsruimte, specifiek een restaurant. De verhuurder, De Molenwiek B.V., heeft de huur opgezegd omdat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. De zaak is een vervolg op een eerder tussenarrest van 23 september 2014, waarin het hof had overwogen dat De Molenwiek niet langer als verhuurder geldt en dat haar vorderingen ontzegd moesten worden. De vordering van [appellant] sr. tot huurbeëindiging werd wel toewijsbaar geacht.

De procedure omvatte verschillende akten en producties van beide partijen, waarbij het hof de noodzaak van deskundigenonderzoek heeft vastgesteld. De geschilpunten die nog ter beoordeling lagen, betroffen onder andere de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten, de vaststelling van een bedrag dat [appellant] sr. moet betalen indien zijn wil om het verhuurde in gebruik te nemen niet aanwezig blijkt te zijn, en de omvang van de keukeninventaris die tot het gehuurde behoort.

Het hof heeft deskundigen benoemd om de verhuis- en inrichtingskosten te schatten en om te rapporteren over het verlies aan goodwill als gevolg van de verhuizing van het restaurant. De deskundige moet ook rekening houden met de geschatte kosten die voor de huurder blijven en met een eventueel verlies aan goodwill. De uitspraak van het hof bevatte ook bepalingen over de proceskosten en de verdere procedure, waarbij partijen in de gelegenheid werden gesteld om bewijs te leveren en getuigen te horen. Het hof heeft de zaak aangehouden voor verdere beoordeling en het inwinnen van deskundigenrapporten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.141.521/01

arrest van 17 maart 2015

in de zaak van

1. De Molenwiek B.V., ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna afzonderlijk aan te duiden als De Molenwiek respectievelijk [appellant] sr.,

advocaat: mr. A.W. van Dooren-Korenstra te Vught,

tegen

[geïntimeerde] , hodn Restaurant [Restaurant] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als huurder,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 23 september 2014 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 869923/CV EXCPL 13-1 gewezen vonnis van 31 oktober 2013.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 23 september 2014;
• de akte uitlating, alsmede overlegging producties, van [appellant] sr. van 21 oktober 2014, ;
• de akte van huurder van 21 oktober 2014, met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6. De verdere beoordeling

6.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof overwogen dat De Molenwiek niet (langer) als verhuurder geldt en dat haar de vorderingen ontzegd dienen te worden (r.o. 3.6) en dat de vordering van [appellant] sr. tot huurbeëindiging toewijsbaar is (r.o. 3.9.3.). Verder heeft het hof de zaak naar de rol verwezen om:

 [appellant] sr. in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het aantal deskundigen, de persoon van de deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen – voor het geval een deskundigenonderzoek nodig blijkt inzake de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten – en bij akte een lijst over te leggen met zaken, die volgens hem tot het verhuurde behoren en derhalve volgens hem niet tot de verkochte keukeninventaris behoren;

 huurder in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het aantal deskundigen, de persoon van de deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen – voor het geval een deskundigenonderzoek nodig blijkt inzake de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten – , bij akte een lijst over te leggen met zaken die volgens hem deel uitmaken van de gekochte keukeninventaris en bij akte nadere informatie te verschaffen op het punt van zijn vordering een bedrag vast te stellen dat [appellant] sr. moet betalen in het geval bij [appellant] sr. de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest en die vordering te onderbouwen.

Iedere verdere beslissing heeft het hof aangehouden.

6.2.

De volgende geschilpunten liggen nog ter beoordeling aan het hof voor:

a. a) de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van huurder;

b) de vaststelling van het bedrag dat [appellant] sr. moet betalen in het geval bij [appellant] sr. de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest;

c) de omvang van de tot het gehuurde behorende keukeninventaris;

d) de vergoeding van de ontruimingskosten;

e) de proceskosten en de nakosten.

6.3.

Ad a) de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten

6.3.1.

In zijn akte van 21 oktober 2014 heeft [appellant] sr. voorgesteld om het bureau [Taxatiebureau 1] Taxaties/Expertises, met vestigingen in [plaats 2] en [plaats 3] , in te schakelen en heeft hij tevens vragen aan de deskundige geformuleerd.

6.3.2.

In zijn akte van 21 oktober 2014 heeft huurder voorgesteld om het bureau [Taxatiebureau 2] Taxatie- en Adviesbureau, gevestigd in [plaats 1] , in te schakelen en heeft hij tevens vragen aan de deskundige geformuleerd.

6.3.3.

Het hof heeft behoefte aan voorlichting door een deskundige en zal als deskundige benoemen mr.ing. A.C.M.M. van Heesbeen MRICS RTsv, werkzaam bij [Taxatiebureau 2] B.V. De te benoemen deskundige heeft aan de griffier van het hof laten weten de expertise te hebben om de verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW vanwege huurbeëindiging te kunnen bepalen voor een restaurant en geen banden met partijen te hebben.

6.3.4.

In aanmerking genomen de door partijen gedane suggesties bepaalt het hof dat de deskundige gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord dient te geven op de volgende vraag:

Wat zijn de geschatte verhuis- en inrichtingskosten van huurder:

uitgaande van de situatie dat huurder de inventaris, genoemd in productie 16 bij de akte van [appellant] sr. onder II a. tot en met l. en III a. tot en met d., in het gehuurde dient achter te laten?

uitgaande van de situatie dat huurder de gehele inventaris kan meenemen?

uitgaande van de situatie dat huurder naar een locatie in [woonplaats] verhuist?

uitgaande van de situatie dat huurder naar een locatie buiten [woonplaats] , maar binnen een straal van 50 km van [woonplaats] , verhuist?

De deskundige dient bij de schatting van de herinrichtingskosten, uitgaande van de situatie dat de huurder de inventaris in het gehuurde dient achter te laten (situatie a), rekening te houden met afschrijvingen die al op de gehuurde inventaris hebben plaatsgevonden.

Anders dan huurder in zijn akte heeft verzocht, zal de deskundige geen onderzoek hoeven te verrichten naar de kosten van verbouwing, nu vooralsnog niet aannemelijk is dat verbouwingskosten dienen te worden gemaakt die verder strekken dan de gebruikelijke inrichtingskosten.

6.3.5.

De deskundige dient eventuele nadere informatie die hij nodig heeft en die geen deel uitmaakt van de processtukken, bij de advocaten op te vragen. De advocaat die informatie verschaft dient een afschrift daarvan toe te zenden aan de advocaat van de wederpartij. De deskundige wordt verzocht de verkregen informatie als bijlage bij het deskundigenbericht te voegen.

Indien de deskundige voor het onderzoek gebruik maakt van informatie van derden, dient hij daarvan melding te maken in het rapport.

6.3.6.

Het hof zal op basis van het bericht van de deskundige de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten bepalen.

6.4.

Ad b) de vaststelling van het bedrag dat [appellant] sr. moet betalen in het geval bij [appellant] sr. de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest

6.4.1.

In zijn akte van 21 oktober 2014 stelt huurder zich kort gezegd op het standpunt dat het bedrag vastgesteld moet worden op de gemiddelde jaarwinst over de jaren 2010-2012 van € 117.000,- maal 10, aangezien hij nog minimaal 10 jaar zijn onderneming op de huidige locatie zou hebben voortgezet, plus een bedrag van € 195.000,- aan gemiste vergoeding goodwill. Daarbij stelt huurder voor de deskundige die een bericht zal uitbrengen over de verhuis- en inrichtingskosten ook te laten berichten over dit bedrag.

6.4.2.

Het hof overweegt het volgende. Huurder gaat uit van winstderving ter grootte van 10 keer de volledige (gemiddelde) jaarwinst van de huidige onderneming. Dat uitgangspunt is onjuist. Immers: de huurder gaat zelf uit van verhuizing en voortzetting van de onderneming op een andere locatie. Ook na verhuizing zal de onderneming (naar verwachting) winst maken, met dien verstande dat redelijkerwijs mag worden verwacht dat in ieder geval gedurende een aantal jaren sprake zal zijn van een lagere jaarwinst dan nu het geval is. Bij de vaststelling van een schadebedrag zal het hof hiermee rekening houden.

6.4.3.

Het hof zal verder ook rekening houden met de omvang van de geschatte verhuis- en inrichtingskosten die voor rekening van de huurder blijven en met een eventueel verlies aan goodwill.

6.4.4.

Op het punt van de goodwill heeft het hof behoefte aan voorlichting door een deskundige. Het hof zal de hiervoor genoemde deskundige ook laten berichten over de goodwill. De te benoemen deskundige heeft aan de griffier van het hof laten weten de expertise te hebben om de gevolgen voor de goodwill bij een verhuizing van het restaurant te kunnen bepalen.

6.4.5.

De deskundige dient gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord te geven op de volgende vraag:

Wat is het geschatte verlies aan goodwill als gevolg van een verhuizing van het restaurant?

6.4.6.

[appellant] sr. heeft zich nog niet kunnen uitlaten over de op het punt van de goodwill te benoemen deskundige. Het hof zal [appellant] sr. hiertoe in de gelegenheid stellen op de hierna te melden wijze.

6.4.7.

De deskundige dient eventuele nadere informatie die hij nodig heeft en die geen deel uitmaakt van de processtukken, bij de advocaten op te vragen. De advocaat die informatie verschaft dient een afschrift daarvan toe te zenden aan de advocaat van de wederpartij. De deskundige wordt verzocht de verkregen informatie als bijlage bij het deskundigenbericht te voegen.

Indien de deskundige voor het onderzoek gebruik maakt van informatie van derden, dient hij daarvan melding te maken in het rapport.

6.4.8.

Het hof zal mede op basis van het bericht van de deskundige het bedrag bepalen dat [appellant] sr. moet betalen in het geval bij [appellant] sr. de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest.

6.5.

Ad c) de omvang van de tot het gehuurde behorende keukeninventaris

6.5.1.

Bij zijn akte van 21 oktober 2014 heeft [appellant] sr. als productie 16 een lijst overgelegd van al dan niet nagelvaste zaken, die volgens hem nimmer aan huurder zijn verkocht.

6.5.2.

Bij zijn akte van 21 oktober 2014 heeft huurder als productie 24 een lijst overgelegd van zaken die volgens hem in elk geval onder de inventaris vallen die hem in eigendom toebehoren.

6.5.3.

Het hof stelt het volgende voorop. De vordering van [appellant] sr. heeft betrekking op de keukeninrichting/installaties. Hetgeen partijen omtrent de overige inventaris naar voren hebben gebracht, kan dan ook buiten beschouwing blijven.

Uit de bij akte overgelegde producties leidt het hof af dat het geschil op dit onderdeel met name betrekking heeft op de onderdelen van de keukeninventaris die zijn genoemd in productie 16 van de akte van [appellant] sr. onder II a. tot en met l. en III a. tot en met d.

Ten aanzien van de zaken genoemd onder II a. tot en met l. is het hof voorlopig van oordeel dat deze zaken, gelet op hun aard (te weten: aard- en nagelvast verbonden met het gehuurde), tot het gehuurde horen en niet tot de aan huurder verkochte horeca-inventaris. Het hof zal huurder in de gelegenheid stellen feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat deze zaken wél behoren tot de aan hem verkochte horeca-inventaris.

Voor de onder III a. tot en met d. genoemde zaken is het hof voorlopig van oordeel dat de aard van die zaken (te weten: niet aard- en nagelvast verbonden met het gehuurde) met zich brengt dat zij tot de horeca-inventaris en niet tot het gehuurde horen. Het hof zal [appellant] sr. in de gelegenheid stellen feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zaken tot het verhuurde behoren en niet tot de horeca-inventaris die aan huurder is verkocht.

6.6.

Over de overige punten zal het hof oordelen in een later arrest.

7. De uitspraak

Het hof:

7.1.

bepaalt dat een deskundigenonderzoek zal worden verricht naar de in rechtsoverweging 6.3.4. en 6.4.5. van dit arrest geformuleerde vragen, tenzij (één van) partijen binnen twee weken na deze uitspraak
bij akte met afschrift aan de wederpartij (die binnen een week hierop kan reageren bij akte met afschrift aan de wederpartij) tegen de geformuleerde vragen bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen;

7.2

benoemt tot deskundige ter beantwoording van deze vragen:
mr.ing. A.C.M.M. van Heesbeen MRICS RTsv,
[Taxatiebureau 2] B.V.

Postbus [nr] , bezoekadres [adres]

[postcode] [plaats 1]

T [telefoon]

F [fax]

I www. [Taxatiebureau 2] .nl

7.3.

bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundige toezendt;

7.4.

bepaalt dat partijen binnen drie weken na de datum van dit arrest, dan wel binnen een week nadat het hof op het bezwaar/de bezwaren heeft beslist, (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundige ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;

7.5.

bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek begint nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;

7.6.

bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek –
en ten aanzien van de conceptrapportage – partijen in de gelegenheid stelt opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;

7.7.

verzoekt de deskundige een schriftelijk en met redenen omkleed bericht, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het bericht aan de advocaten van partijen toe te zenden;

7.8.

bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk, ondertekend bericht ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op
drie maanden nadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;

7.9.

bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundige op het door de deskundige begrote bedrag van in totaal € 5.750,00 inclusief BTW en rekening houdend met verschotten, tenzij (één van) partijen binnen twee weken na deze uitspraak
bij akte met afschrift aan de wederpartij (die binnen een week hierop kan reageren bij akte met afschrift aan de wederpartij) tegen de deskundige of de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;

7.10.

bepaalt dat ieder van partijen de helft van genoemd voorschot van € 5.750,00, derhalve € 2.875,00, zal overmaken na ontvangst van de nota met betaalinstructies die door het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal worden verzonden;

7.11.

verzoekt de deskundige, indien zijn kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;

7.12.

benoemt mr. M. van Ham tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundige zich door tussenkomst van de griffier dient te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;

7.13.

verwijst de zaak naar de rol van 31 maart 2015
(twee weken na datum tussenarrest) voor akte bezwaar tegen de deskundige, de vragen of het voorschot;

7.14.

verwijst de zaak bij het uitblijven van een akte van bezwaar op 31 maart 2015 naar de rol van 7 juli 2015 in afwachting van het deskundigenbericht;

7.15.

verstaat dat de zaak na ontvangst van het deskundigenbericht naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenbericht aan de zijde van [appellant] sr.;

en verder:

7.16.

laat huurder toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zaken genoemd onder II a. tot en met l. in productie 16 bij de akte van [appellant] sr. behoren tot de aan huurder verkochte horeca-inventaris;

7.17.

laat [appellant] sr. toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zaken genoemd onder III a. tot en met d. in productie 16 bij zijn akte behoren tot het verhuurde;

7.18.

bepaalt, voor het geval partijen of één van hen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. M. van Ham als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de
Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

7.19.

verwijst de zaak naar de rol van 31 maart 2015 (
2 weken na datum tussenarrest ) voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

7.20.

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

7.21.

verstaat dat partijen tevoren overleg plegen over het aantal en de persoon van de getuigen dat tegen deze datum zal worden opgeroepen en de volgorde waarin de getuigen zullen worden voorgebracht;

7.22.

bepaalt dat de advocaten tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

7.23.

bepaalt dat ieder van partijen het schriftelijk bewijs dat hij wil bijbrengen uiterlijk twee weken voor het verhoor aan de raadsheer-commissaris en de wederpartij zal toezenden;

7.24.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M. van Ham en J.K. Six-Hummel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 maart 2015.

griffier rolraadsheer