Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.106.845/01
arrest van 3 maart 2015
in de zaak van
DPP Projecten B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als DPP,
advocaat: mr. A.A. den Hollander te Middelharnis,
tegen
[de man],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.B. de Meester te Middelburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 9 maart 2012 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Middelburg van 21 december 2011, gewezen tussen DPP als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 78096, rolnummer HA ZA 11-154)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 15 juni 2011.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[geïntimeerde] is agrariër en DPP is een projectontwikkelaar.
Bij schriftelijke koopovereenkomst van 15 november 2007 heeft [geïntimeerde] een stuk landbouwgrond aan de [perceel] te [plaats] verkocht aan DPP. DPP heette destijds nog DPP Realisatie B.V. Nadien is haar naam gewijzigd tot DPP Projecten B.V.
In de koopovereenkomst zijn twee verplichtingen tot nabetaling aan [geïntimeerde] opgenomen. De eerste verplichting ontstaat in het geval de verkochte grond of één of meer delen daarvan de bestemming woningbouw krijgt. In dat geval is een nabetaling verschuldigd van € 30,- per vierkante meter. De tweede verplichting ontstaat wanneer het verkochte of één of meer delen daarvan, een andere bestemming verkrijgt dan de ten tijde van de verkoop op de grond rustende agrarische bestemming en die andere bestemming niet is woningbouw. Ook voor die nabetaling is een berekening opgenomen.
[geïntimeerde] heeft de verkochte grond bij notariële akte van 15 januari 2008 aan DPP geleverd. In deze akte zijn de twee genoemde nabetalingsverplichtingen als kwalitatieve verplichtingen ex artikel 6:252 BW gevestigd zodat ook een rechtsopvolger van DPP daaraan gebonden is.
DPP heeft onderhandelingen gevoerd met de gemeente Schouwen-Duiveland over de verkoop van een deel van de door DPP van [geïntimeerde] gekochte grond aan de gemeente. De gemeente toonde zich bereid dat deel van de grond van DPP te kopen voor € 30,-- per vierkante meter, mits de gemeente niet zou worden geconfronteerd met enige verplichting tot nabetaling op de strook grond op grond van hetgeen tussen DPP en [geïntimeerde] overeengekomen was. Op de betreffende strook grond is de publiekrechtelijke bestemming “verkeersdoeleinden” komen te rusten.
In verband met de tussen DPP en de gemeente te sluiten koopovereenkomst, heeft DPP vervolgens aan [geïntimeerde] verzocht om een “VERKLARING EN VOLMACHT” te ondertekenen met daarin onder meer de volgende tekst:
“Ondergetekenden verklaren dat voor een oppervlakte van ongeveer * door DPP Projecten B.V. te leveren aan de gemeente Schouwen-Duiveland voor de realisatie van * de genoemde nabetalingsverplichting niet van toepassing is, zodat de kwalitatieve verplichting voor wat dat aan de gemeente te leveren gedeelte dient te vervallen.
Ondergetekenden verklaren ter uitvoering van het vorenstaande onherroepelijk volmacht te verlenen aan ieder van de medewerkers van [notarissen] Notarissen te [standplaats], zo tezamen als ieder van het afzonderlijk, met het recht van substitutie, om namens ondergetekenden in een door genoemd notariskantoor op te maken akte te verklaren dat gemelde kwalitatieve verplichting, voor wat de hiervoor benoemde oppervlakte betreft (of zo die na de kadastrale opmeting zal blijken) om niet is vervallen, welke volmacht tevens de machtiging behelst voor de gedeeltelijke doorhaling van de kwalitatieve verplichting in de openbare registers van het kadaster.
[geïntimeerde] heeft deze verklaring en volmacht op 24 maart 2009 ondertekend, waarna het stuk ook van de zijde van DPP is ondertekend.
DPP heeft in de loop van 2009 een deel van de grond ter grootte van 0.35.47 ha. aan de gemeente Schouwen-Duiveland doorverkocht en geleverd voor een koopprijs van € 30,-- per vierkante meter. Dat is € 20,- meer per vierkante meter dan DPP aan [geïntimeerde] had betaald bij de overdracht van 15 januari 2008. De gemeente heeft de grond gebruikt voor de aanleg van verkeersvoorzieningen.
Bij brief van 8 december 2009 heeft [adviseur van geintimeerde], adviseur van [geïntimeerde], aan DPP onder meer het volgende meegedeeld:
“Namens de heer [geïntimeerde] graag uw aandacht voor het volgende.
In januari 2008 zijn door u een tweetal percelen grond van hem gekocht met een totale oppervlakte van 3.38.40 ha. Het is de heer [geïntimeerde] bekend dat een gedeelte van deze grond thans verkocht is aan de gemeente Schouwen-Duiveland. Ingevolge artikel E lid b1 en b4 dient, indien (gedeeltelijk) verkoop plaatsvindt, voor 1 december 2032 door u conform dit artikel gehandeld te worden. Nu er feitelijk verkocht is heeft het geen zin om nog deskundigen te gaan benoemen om de waarde vast te gaan stellen. De waarde is de verkoopprijs (…) Tevens dient u ingevolge artikel E lid b5 de nabetalingssom binnen twee maanden uit te keren, deze termijn is reeds verstreken.”
DPP heeft geweigerd nog een bedrag na te betalen. DPP heeft zich in dat verband onder meer beroepen op de “verklaring en volmacht” van 24 maart 2009.
Bij brief van 26 maart 2010 heeft de advocaat van [geïntimeerde] DPP gesommeerd tot betaling van € 70.940,-- vermeerderd met rente. De genoemde hoofdsom bestaat uit een bedrag van € 20,-- per vierkante meter, vermenigvuldigd met 3547 vierkante meter. In de brief staat onder meer het volgende:
“Op uw initiatief werd een verklaring en volmacht opgesteld (…). De inhoud van die verklaring heeft u niet met cliënt besproken. U heeft cliënt gevraagd deze verklaring en volmacht te ondertekenen. Cliënte wilde de inhoud daarvan eerst lezen, maar u zei dat het niet nodig was om deze eerst te lezen en u heeft hem overgehaald om meteen zijn handtekening te zetten. Pas later bleek dat u met dit document de eerder gemaakte afspraken niet wilt nakomen.
(…)
Volledigheidshalve deel ik u mee dat cliënt zich beroept op wilsgebreken zoals dwang, dwaling en bedrog. Cliënt had beslist niet het voornemen om afstand te doen van de overeengekomen nabetaling. Dat wist u en kon u ook weten. Met de verklaring en volmacht heeft u mijn cliënt op het verkeerde been gezet. Als hij de werkelijke toestand had gekend dan had hij beslist niet getekend.”
DPP heeft niet aan de sommatie voldaan.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg veroordeling van DPP tot betaling van een hoofdsom van € 73.400,-- vermeerderd met, kort gezegd, rente en kosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft [geïntimeerde], kort samengevat, onder meer het volgende ten grondslag gelegd.
Op grond van de in de koopovereenkomst van 15 november 2007 en de leveringsakte van 15 januari 2008 neergelegde nabetalingsverplichting is DPP aan [geïntimeerde] een nabetaling van € 73.400,-- verschuldigd in verband met de grond die DPP aan de gemeente heeft verkocht en waarop de bestemming verkeersdoeleinden was komen te rusten.
Het betoog van DPP dat [geïntimeerde] bij de “verklaring en volmacht” van 24 maart 2009 afstand heeft gedaan van zijn aanspraken op die nabetaling gaat niet op. [geïntimeerde] heeft door toedoen van DPP gedwaald bij het ondertekenen van die “verklaring en volmacht”. [geïntimeerde] meende enkel een volmacht te geven die ervoor zorgde dat de gemeente niet gebonden zou zijn aan de kwalitatieve verplichting, zodat de voorgenomen transactie tussen DPP en de gemeente kon plaatsvinden. Het is nooit zijn bedoeling geweest om afstand te doen van zijn aanspraak op nabetaling jegens DPP. Dat heeft DPP ook zonder meer duidelijk moeten zijn. DPP heeft [geïntimeerde] bewust op het verkeerde been gezet. De “verklaring en volmacht” moet daarom worden vernietigd voor zover [geïntimeerde] daarin jegens DPP afstand heeft gedaan van zijn recht op nabetaling.
3.2.3.
DPP heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.1.
In het tussenvonnis van 15 juni 2011 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
3.3.2.
In het eindvonnis van 21 december 2011 heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.6 het volgende geconcludeerd:
“Op grond van deze overwegingen is de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerde] zich terecht beroept op dwaling en op grond daarvan de vernietiging van de overeenkomst van 24 maart 2009 inroept, voor zover het betreft het afstand doen van zijn recht op betaling van de meerwaarde. Het gevolg is dat DPP alsnog die meerwaarde van € 73.400,- aan [geïntimeerde] moet betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 december 2009 tot de dag der betaling.”
In het dictum van het vonnis heeft de rechtbank:
de “verklaring en volmacht” vernietigd, voor zover [geïntimeerde] daarbij jegens DPP afstand heeft gedaan van zijn recht op vergoeding;
DPP veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 73.400,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 december 2009.
Voorts heeft de rechtbank DPP in de proceskosten veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.
3.4.
DPP heeft in principaal hoger beroep 16 grieven aangevoerd tegen het eindvonnis. DPP heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] en tot veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen DPP op grond van het beroepen vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 11 januari 2012 en met de proceskosten van beide instanties.
3.5.
[geïntimeerde] heeft in zijn memorie van antwoord in principaal hoger beroep enkele aanvullende grondslagen voor zijn vordering opgenomen. Deze aanvulling van de grondslag van de vordering is door beide partijen opgevat als een incidenteel hoger beroep, waar DPP bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep op heeft gereageerd.
Naar aanleiding van de grieven 1 en 2 in principaal hoger beroep
3.5.
De grieven 1 en 2 in principaal hoger beroep zijn gericht tegen onderdelen van de feitenvaststelling door de rechtbank. Het hof heeft de door deze grieven aan de orde gestelde feiten aangepast en toegevoegd bij het hiervoor in rov. 3.1 gegeven overzicht van vaststaande feiten. In zoverre is aan de grieven 1 en 2 tegemoetgekomen. Dat voert op zichzelf overigens niet tot het oordeel dat de door de rechtbank uitgesproken vernietiging en veroordeling niet in stand kunnen blijven.
Naar aanleiding van de overige grieven in principaal hoger beroep en naar aanleiding van de in incidenteel hoger beroep toegevoegde grondslagen van de vordering.
3.6.
DPP heeft in haar memorie van grieven (alinea 1.3) gesteld dat zij het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof wil voorleggen. Het hof zal daarom niet alle grieven afzonderlijk behandelen maar beoordelen of de vordering van [geïntimeerde] op de door hem aangevoerde gronden toewijsbaar is.
3.7.1.
Het hof zal eerst het beroep van [geïntimeerde] op dwaling bij het ondertekenen van de “verklaring en volmacht” van 24 maart 2009 beoordelen. De rechtbank heeft dat beroep op dwaling gehonoreerd en de vordering van [geïntimeerde] op die grond toegewezen. Als de daartegen door DPP aangevoerde grieven geen doel treffen, blijft de toewijzen van de vordering van [geïntimeerde] in stand en hoeven de andere grondslagen die [geïntimeerde] bij wege van incidenteel hoger beroep aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd, niet meer besproken te worden.
3.7.2.
Bij de beoordeling van het beroep op dwaling dient tot uitgangspunt dat partijen bij het aangaan van koopovereenkomst van 15 november 2007 en bij het verlijden van de leveringsakte van 15 januari 2008 de nabetalingsregeling zijn overeengekomen die in de bewoordingen van die overeenkomst en die akte is vastgelegd. Uit artikel 157 lid 2 Rv volgt dat de overeenkomst en de akte dienaangaande dwingend bewijs opleveren.
3.7.3.
DPP heeft betoogd dat de genoemde overeenkomst en akte de destijds gemaakte afspraken niet volledig weergeven. Volgens DPP was tevens afgesproken dat de nabetalingsregeling niet zou gelden voor dat gedeelte van de percelen dat DPP naar alle waarschijnlijkheid zou kunnen doorverkopen aan de gemeente voor de realisatie van verkeersvoorzieningen. Dat DPP daarmee een winst zou kunnen behalen en daarvoor niets zou hoeven na te betalen aan [geïntimeerde] was volgens DPP verdisconteerd in de totale prijs die DPP voor alle van [geïntimeerde] verworven grond aan [geïntimeerde] betaalde. Volgens DPP is abusievelijk nagelaten om in de overeenkomst en in de akte op te nemen dat de grond die door DPP in verband met de verkeersvoorzieningen aan de gemeente zou worden verkocht en geleverd, van de nabetalingsregeling was uitgezonderd.
3.7.4.
[geïntimeerde] heeft deze stellingen van DPP gemotiveerd betwist. Volgens hem gold de nabetalingsregeling gewoon voor alle grond die door hem aan DPP was verkocht en geleverd, een en ander zoals in de overeenkomst en in de akte was verwoord.
3.7.5.
Bij de stukken van het geding in eerste aanleg bevinden zich de processen verbaal van het voorlopig getuigenverhoor dat op verzoek van [geïntimeerde] heeft plaatsgevonden met betrekking tot het onderhavige geschil. Als getuigen zijn gehoord:
[geïntimeerde];
[notarieel medewerker], notariaal medewerker;
[adviseur van geintimeerde], medewerker van een accountants- en advieskantoor en in die hoedanigheid adviseur van [geïntimeerde];
[belastingadviseur], belastingsadviseur bij het zojuist bedoelde accountants- en advieskantoor;
[bestuurder van DPP], bestuurder van DPP.
Het hof is op grond van de stukken van het geding en de verklaringen van de zojuist genoemde getuigen van oordeel dat DPP er niet in is geslaagd om tegenbewijs te leveren tegen het hiervoor in rov. 3.7.2 bedoelde dwingende bewijs. Alleen [bestuurder van DPP] heeft verklaard dat de hiervoor in rov. 3.7.3 weergegeven aanvullende en dus andersluidende afspraak is gemaakt. De verklaringen van de andere getuigen bieden geen enkele steun aan deze verklaring van [bestuurder van DPP]. Juist het tegendeel is het geval. Uit de verklaringen blijkt dat uitvoerig is onderhandeld over de verkoop van de gronden van [geïntimeerde] aan DPP en dat in dat kader meerdere concepten van de te ondertekenen overeenkomst zijn gewisseld. Dat een belangrijke afwijkende afspraak zoals hiervoor in rov. 3.7.3 weergegeven wel zou zijn gemaakt maar abusievelijk niet in de overeenkomst en leveringsakte zou zijn opgenomen moet naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden en gelet op de verklaringen van de verschillende getuigen zeer onaannemelijk worden geacht.
3.8.1.
De door DPP genoemde omstandigheid dat [geïntimeerde] op een later moment, namelijk door ondertekening van de “verklaring en volmacht van 24 maart 2009, alsnog zwart op wit afstand heeft gedaan van zijn aanspraak op nabetaling ter zake de aan de gemeente overgedragen gronden, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Het hof overweegt daartoe het volgende.
3.8.2.
Tussen partijen staat vast dat de tekst van de overeenkomst van 15 november 2007 en van de leveringsakte van 15 januari 2008 in het onderhavige geval meebracht dat [geïntimeerde] vanwege de wijziging van de bestemming van de grond die DPP aan de gemeente verkocht en leverde, recht had op een nabetaling van ruim € 70.000,--. Het doen van afstand van de aanspraak op dat bedrag door ondertekening van de “verklaring en volmacht” is een uitermate ingrijpende rechtshandeling en een rechtshandeling die niet voor de hand ligt.
[geïntimeerde] heeft dienaangaande onder meer het volgende verklaard:
“Ongeveer anderhalf jaar geleden kwam [bestuurder van DPP] bij mij thuis. Hij vertelde dat hij een stukje grond ging verkopen aan de gemeente voor een rotonde en een fietspad. Ik heb toen gevraagd voor hoeveel geld hij doorverkocht. Hij zei toen voor 10 euro per vierkante meter. Hij zei je moet meetekenen bij de gemeente, de gemeente wil hebben dat jij mee tekent. Dat zag ik niet zitten, hij zei ik ook niet. Dhr. [bestuurder van DPP] had een volmacht bij zich en legde het mij voor. Ik wilde hem lezen maar dhr. [bestuurder van DPP] zei dat dat niet nodig was, het was enkel een volmacht voor de transactie. Ik vertrouwde hem voor 100%. Ik heb toen op de laatste bladzijde mijn handtekening geplaatst, ik heb die bladzijde niet gelezen, ik heb de andere bladzijden niet bekeken of geparafeerd. (…) Toen ik had ondertekend, nam dhr. [bestuurder van DPP] het stuk weer terug.”
Deze verklaring komt er op neer dat [geïntimeerde] niet de bedoeling had om door ondertekening van de “verklaring en volmacht” afstand te doen van een aanspraak op nabetaling van een substantieel bedrag in verband met het feit dat op de aan de gemeente door te verkopen grond verkeersvoorzieningen zouden worden gerealiseerd.
3.8.3.
Naar het oordeel van het hof wordt de verklaring in belangrijke mate ondersteund door de verklaringen van [adviseur van geintimeerde] en van [belastingadviseur]. Uit die verklaringen blijkt dat de van de oorspronkelijke overeenkomst van 15 november 2007 meerdere concepten zijn rondgegaan, dat die overeenkomst dus geacht mag worden de destijds gemaakte afspraken goed weer te geven en dat er dus geen enkele aanleiding was voor [geïntimeerde] om een aanspraak op nabetaling van ongeveer € 70.000,-- prijs te geven. [bestuurder van DPP] heeft overigens als getuige erkend dat hij de “verklaring en volmacht” niet vooraf aan [geïntimeerde] heeft toegezonden maar pas op 24 maart 2009 aan [geïntimeerde] heeft voorgelegd, hetgeen ertoe heeft geleid dat [geïntimeerde] het stuk heeft ondertekend zonder het eerst aan, bijvoorbeeld, zijn adviseur [adviseur van geintimeerde] voor te leggen. Naar het oordeel van het hof had [bestuurder van DPP] [geïntimeerde] er in duidelijke bewoordingen op moeten wijzen dat hij door ondertekening van de “verklaring en volmacht” afstand zou doen van een aanspraak op een nabetaling die omstreeks € 70.000,-- beliep. Het hof acht bewezen dat [bestuurder van DPP] dat niet in voldoende duidelijke bewoordingen heeft gedaan. Het hof concludeert daarom evenals de rechtbank dat [geïntimeerde] heeft gedwaald over de inhoud van de “verklaring en volmacht” toen hij deze ondertekende. In zoverre verwerpt het hof de grieven van DPP. Het hof neemt hier ten overvloede bij in aanmerking, evenals de rechtbank heeft gedaan, dat de verklaring en volmacht is opgesteld in bewoordingen – zoals de woorden “om niet” – die voor leken niet direct duidelijk zijn.
3.9.
DPP heeft in alinea 4.46 van de memorie van grieven nog aangevoerd dat voor zover [geïntimeerde] heeft gedwaald over de inhoud van de door hem ondertekende “verklaring en volmacht”, die dwaling op de voet van artikel 6:228 lid 2 BW voor rekening van [geïntimeerde] moet blijven. Het hof volgt DPP niet in dat betoog. Naar het oordeel van het hof was het niet onbegrijpelijk dat [geïntimeerde] in de veronderstelling verkeerde dat hij – door ondertekening van de verklaring en volmacht – afstand moest doen van het kettingbeding omdat anders de gemeente de grond niet van DPP wilde kopen. [geïntimeerde] mocht aannemen dat nadat de verkoop en levering van de grond aan de gemeente zou zijn afgewikkeld, met hem afgerekend zou worden. Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] er in de gegeven omstandigheden niet op bedacht hoefde te zijn dat hij door ondertekening van de door DPP aan hem voorgelegde “verklaring en volmacht” afstand deed van een aanspraak op een substantiële nabetaling. Het hof acht bewezen dat DPP [geïntimeerde] dienaangaande bij gelegenheid van het ondertekenen van de “verklaring en volmacht” in het ongewisse heeft gelaten en dus op het verkeerde been heeft gezet.
3.10.
DPP heeft in haar memorie van grieven, alinea 5.1, nog nader bewijs aangeboden. Het hof passeert dat bewijsaanbod omdat in het onderhavige geschil al getuigenverhoren hebben plaatsgevonden en de stellingen die DPP in de bewuste alinea specifiek heeft aangeboden te bewijzen, als zij al zouden komen vast te staan, het hof niet tot een ander oordeel brengen over de dwalingskwestie.
3.11.1.
De conclusie van het voorgaande is dat de grieven van DPP geen doel treffen.
Het hof zal het vonnis van 21 december 2011 daarom bekrachtigen. De vordering van DPP tot veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen DPP op grond van het beroepen vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, wordt afgewezen.
3.11.2.
Het hof zal DPP als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep. Deze kostenveroordeling wordt, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het hof zal een kostenveroordeling in incidenteel hoger beroep achterwege laten omdat [geïntimeerde] de aanvullende gronden voor zijn vordering niet noodzakelijk in de vorm van een incidenteel hoger beroep onder de aandacht van het hof had hoeven te brengen.
4.De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
bekrachtigt het door de rechtbank Middelburg onder zaaknummer 78096 en rolnummer HA ZA 11-154 tussen partijen gewezen vonnis van 21 december 2011;
veroordeelt DPP in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 666,-- aan vast recht en op € 1.631,-- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 maart 2015.
griffier rolraadsheer