ECLI:NL:GHSHE:2015:640

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.135.551/01

arrest van 3 maart 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. M.M.H. Lenaers te Weert,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] (NH),

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. E.P.W. Korevaar te Weert,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 7 oktober 2014 in het hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter in rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 10 juli 2013, zoals hersteld bij vonnis van 18 september 2013, onder zaaknummer 356486 / CV EXPL 12-5489 gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 7 oktober 2014;
de akte inbrenging productie tevens antwoordakte en wijziging van eis van [appellant];
de antwoordakte van [geïntimeerde].

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor aktewisseling onder meer teneinde:

 [appellant] een rapport van een erkend electrotechnisch buro over te laten leggen waaruit blijkt dat het gehuurde voldoet aan de normen NEN-1010, NEN-EN50110 en NEN3140 (rechtsoverweging 3.22);

 partijen desgewenst te laten toelichten of zij van mening zijn dat de kosten van herstel en keuring van het gehuurde op andere wijze (dan door het hof in rechtsoverweging 3.22 uiteengezet is) over hen moet worden verdeeld (rechtsoverweging 3.23);

 [appellant] te laten reageren op de door [geïntimeerde] bij “akte bewijslevering” van 9 september 2014 ter onderbouwing van de door hem gevorderde meerpremie van de opstalverzekering overgelegde stukken (rechtsoverweging 3.42).

voldoet het gehuurde aan de normen NEN-1010, NEN-EN50110 en NEN3140?

6.2.

Bij akte heeft [appellant] als productie 24 een afschrift van een rapport van electro-technisch buro Elektro [Elektro] B.V. van 5 september 2014 overgelegd. Hij stelt daarbij dat de electra-installatie (op verzoek van [geïntimeerde]) is gekeurd en dat de installatie aan alle eisen voldoet. Volgens [appellant] is er geen sprake (meer) van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [geïntimeerde] weerspreekt dit alles niet. Het hof oordeelt daarom dat er geen tekortkoming (meer) is en dat er dus geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof merkt op dat eventuele tekortkomingen in het verleden welis-waar niet ongedaan gemaakt kunnen worden, maar wat daar ook van zij, deze zijn gelet op hun aard en omvang te gering om de ontbinding te rechtvaardigen.

6.3.

Slotsom met betrekking tot de grieven I tot en met V in het incidenteel appel, die het oordeel van de kantonrechter bestrijden dat er geen gronden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en evenmin voor een verklaring voor recht dat sprake is van achterstallig huurdersonderhoud met verwijzing naar de schadestaat, is dat zij alle falen.

kosten van herstel en keuring

6.4.

Beslist dient nog te worden op de (vermeerderde) eis van [appellant] strekkende tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de kosten ter zake van het laten repareren van het gehuurde en het laten uitvoeren van de NEN-keuring ad € 1.176,89. [geïntimeerde] heeft tegen de vermeerdering van eis geen bezwaar gemaakt, terwijl daartegen ambtshalve evenmin bezwaar bestaat. Beslist zal daarom worden op de gewijzigde eis.

6.5.

Onder verwijzing naar artikel 9.1 van de algemene bepalingen voert [appellant] aan dat de door aannemer [aannemer] uitgevoerde reparaties aan de elektrische installatie (bedrading, aarding en vervangen aardlekschakelaar) vallen onder groot onderhoud en dat de kosten ervan daarom voor rekening van [geïntimeerde] als verhuurder komen, hetgeen [geïntimeerde] bestrijdt met verwijzing naar artikel 9.2 sub e en g van de algemene bepalingen.

6.6.

Uitgangspunt bij de beoordeling is hetgeen partijen over onderhoud zijn overeen-gekomen in de algemene bepalingen. Zoals is overwogen in 3.14 van het tussenarrest stond het partijen vrij om een van de wet afwijkende regeling te treffen over herstel van gebreken (zoals bedoeld in de artikelen 7:204 en 206 BW) omdat het in dit geval gaat om de toepassing van de regels omtrent huur van bedrijfsruimte en niet (tevens) die omtrent woonruimte (vgl. 3.13 tussenarrest).

6.7.

Als onbetwist staat vast dat er in het gehuurde werkzaamheden zijn uitgevoerd aan bedrading, aarding en aardlekschakelaar. Naar het oordeel van het hof vallen deze werk-zaamheden niet onder onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten etc. als bedoeld in artikel 9.2 sub e van de algemene bepalingen, maar betreft het hier werkzaam-heden tot herstel en vernieuwing van installaties als bedoeld in artikel 9.1 sub c van de algemene bepalingen. Deze werkzaamheden zijn op grond van laatstgenoemde bepaling voor rekening van de verhuurder. Dat de kosten van de keuring voor rekening van [geïntimeerde] komen is tussen partijen kennelijk niet in geschil. De hoogte van het gevorderde bedrag is niet in geschil. [geïntimeerde] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van € 1.176,89.

“nieuwe” gebreken

6.8.

Nu de huurovereenkomst in stand blijft, is het geschil betreffende “nieuwe” gebreken relevant. Daarop ziet grief III van [appellant]. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de nieuwe gebreken niet tot toewijzing van de vorderingen (tot onder meer herstel en huurprijsvermindering) kunnen leiden nu [geïntimeerde] niet in gebreke is gesteld.

6.9.

Het hof stelt het volgende voorop.

Van belang zijn hier de artikelen 7:206 lid 1 BW, dat bepaalt dat de verhuurder verplicht is
op verlangen van de huurdergebreken te verhelpen, en artikel 7:207 lid 1 BW, dat bepaalt dat de huur ingeval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek huurprijs-vermindering kan vorderen van de dag waarop
hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Waar het bij deze artikelen om gaat is dat de verhuurder weet welke gebreken hij te verhelpen heeft en dat een huurder in geval van een gebrek eerst recht heeft op huurprijsvermindering wanneer hij van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. In ieder geval door de inhoud van de inleidende dagvaarding zijn de gebreken ter kennis van [geïntimeerde] gekomen, had hij (desgewenst) tot herstel kunnen overgaan en kon hij rekening houden met een eventuele huurprijsvermindering. Het verweer van [geïntimeerde] dat hij niet in verzuim is (geraakt) – wat daarvan verder zij – en dat [appellant] voorafgaand aan aan de procedure nooit heeft geklaagd over de nieuwe gebreken, gaat dus niet op.

6.10.

Bij de beoordeling geldt als uitgangspunt het begrip gebrek uit artikel 7:204 BW

– zijnde een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft – en hetgeen hiervoor in 6.6 met betrekking tot de contractuele onderhoudsverdeling is overwogen. Er zal dus beoordeeld moeten worden of sprake is van dergelijke gebreken en zo ja, voor wiens rekening de gebreken moeten worden hersteld.

6.11.

Bij de toelichting op grief III bedient [appellant] zich van een bouwkundig inspectie-rapport dat door ing. [ingenieur] van Bouwkundig Inspectie Centrum (hierna: het BIC-rapport of het rapport) is opgemaakt van een door hem op 25 januari 2012 in het gehuurde uit-gevoerde inspectie (productie 6 bij inleidende dagvaarding). [geïntimeerde] bestrijdt de inhoud van het rapport. Volgens hem kan niet van dit rapport worden uitgegaan, onder meer niet omdat daarin geen rekening wordt gehouden met de onderhoudsverdeling in de artikelen 9.1 en 9.2 van de algemene bepalingen en omdat [geïntimeerde] na het uitbrengen van dit rapport werkzaam-heden aan het gehuurde heeft laten uitvoeren waardoor het rapport achterhaald is. Dit laatste heeft [appellant] betwist tijdens het pleidooi, waar hij heeft aangevoerd dat de na het uitbrengen van het rapport in opdracht van [geïntimeerde] uitgevoerde werkzaamheden geen betrekking hebben op de in het rapport genoemde gebreken en dat die gebreken nog steeds aanwezig zijn (pleitnota pag. 9 bovenaan).

Het hof zal hierna steeds puntsgewijs beoordelen of sprake is van een gebrek en of [geïntimeerde] gehouden is tot herstel, in welke beoordeling ook zullen worden betrokken het BIC-rapport en de onderhoudsverdeling in de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen.

6.12

a. gevelconstructie (BIC-rapport pag. 9-26 onderaan)

6.12.1.

[appellant] stelt dat het metselwerk van de voorgevel plaatselijk naar voren wordt gedrukt. Het metselwerk dient te worden gerepareerd – waardoor inmiddels aan de binnenzijde een lekkage is ontstaan – en daarnaast dient de muurverf van de voorgevel op diverse plaatsen te worden bijgewerkt.

6.12.2.

[geïntimeerde] voert aan dat [aannemer] de muur heeft afgekit zodat geen vocht meer het gehuurde kan binnendringen. Hij betwist dat nu sprake is van lekkage.

6.12.3.

Het hof oordeelt als volgt.

Tijdens het pleidooi heeft [appellant] aangevoerd dat de na het uitbrengen van het rapport in opdracht van [geïntimeerde] uitgevoerde werkzaamheden geen betrekking hebben op het in het rapport genoemde gebreken en dat die gebreken nog steeds aanwezig zijn. Gelet op de specifieke betwisting door [geïntimeerde] zoals hiervoor is weergegeven, had het op de weg van [appellant] gelegen om zijn stelling ten aanzien van het gestelde gebrek aan de gevel nader te onderbouwen, hetgeen hij niet heeft gedaan. Aan de stelling van [appellant] daarover zal het hof daarom voorbijgaan.

Overigens staat als onbetwist vast dat de muurverf van de voorgevel (het hof begrijpt: aan de buitenzijde van het gehuurde) op diverse plaatsen dient te worden bijgewerkt. Dit is een gebrek en dient als “buitenschilderwerk” op grond van het bepaalde in artikel 9.1 sub d van de algemene bepalingen voor rekening van [geïntimeerde] te worden bijgewerkt. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot herstel van het buitenschilderwerk.

6.13.

b. geveluitrusting: buitenramen (BIC-rapport pag. 10-26, 2e item)

6.13.1.

Volgens [appellant] is een aantal buitenramen en kozijnen door houtrot aangetast, waardoor vochtdoorslag kan optreden. Een en ander dient te worden vervangen, althans te worden hersteld. Uit het BIC-rapport blijkt dat het gaat om ramen in de achtergevel op de eerste verdieping.

6.13.2.

[geïntimeerde] voert aan dat het rapport is opgesteld voordat in januari 2013 (in zijn opdracht) werkzaamheden aan het gehuurde zijn uitgevoerd. Hij betwist dat vochtdoorslag plaatsvindt.

6.13.3.

[geïntimeerde] betwist niet dat vochtdoorslag
kanoptreden. Hij maakt verder niet duidelijk welke werkzaamheden in zijn opdracht zijn uitgevoerd en of daarbij ramen en kozijnen zijn vervangen, hetgeen gezien de specifieke en onderbouwde stellingen van [appellant] wel op zijn weg had gelegen. Zijn betwisting zal daarom als onvoldoende gemotiveerd worden gepasseerd. Door houtrot aangetaste ramen en kozijnen kan het gehuurde naar het oordeel van het hof aan [appellant] niet het genot kan verschaffen dat hij mag verwachten. Dit is dus een gebrek. Op grond van het bepaalde in artikel 9.1 onder a van de algemene bepalingen komt het herstel voor rekening van [geïntimeerde]. Hij zal daartoe worden veroordeeld.

6.14.

c. gevelafwerking (BIC-rapport pag. 11-26 onderaan)

6.14.1.

[appellant] stelt dat het voegwerk van de aanbouw ontbreekt, waardoor vocht in het gehuurde naar binnen komt, hetgeen schimmel en lekkages kan veroorzaken. Inmiddels zijn vochtplekken op de muren ontstaan. Het metselwerk dient te worden gevoegd.

6.14.2.

[geïntimeerde] betwist dat het op delen uitgesleten voegwerk tot lekkage of schimmel heeft geleid. Volgens hem heeft BIC dit ook niet vastgesteld. BIC adviseert:
“indien voegwerk zacht is, dient met vervanging binnen 5 tot 10 jaar rekening te worden gehouden.”.Volgens [geïntimeerde] is geen sprake van een gebrek.

6.14.3.

[geïntimeerde] betwist onvoldoende dat voegwerk in de aanbouw ontbreekt. Hij betwist niet dat hierdoor vocht naar binnenkomt hetgeen schimmel en lekkages
kanveroorzaken. De door [geïntimeerde] aangehaalde opmerking in het BIC-rapport – na haar constatering dat het voegwerk van de aanbouw ontbreekt – kan aan die duidelijke constatering niets afdoen. Het hof stelt daarom vast dat het voegwerk in de aanbouw ontbreekt. Hierdoor kan het gehuurde aan [appellant] niet het genot verschaffen dat hij mocht verwachten. Dit moet hersteld worden. Dit betreft herstel van buitengevels, hetgeen op grond van artikel 9.1 sub a van de algemene bepalingen voor rekening van [geïntimeerde] dient te geschieden. [geïntimeerde] zal tot herstel van het voegwerk worden veroordeeld.

6.15.

d. dakbeschot (BIC-rapport pag. 12-26 onderaan)

6.15.1.

Volgens [appellant] zit er in het dakbeschot asbest. Niet is vastgesteld of dit hecht-gebonden asbest is of niet maar hoe dan ook (gelet op het vanwege lekkages noodzakelijke onderhoud aan het dak waarbij asbest kan vrijkomen) deze asbest kan gezondheidsrisico’s opleveren.

6.15.2.

[geïntimeerde] betwist bij gebrek aan wetenschap dat in het gehuurde asbest zit maar hij kan dit ook niet uitsluiten. De enkele aanwezigheid van asbest is volgens [geïntimeerde] geen gebrek.

6.15.3.

Terecht wijst [geïntimeerde] erop dat in het rapport onder
“Dakafwerking”– na opmerkingen over dakpannen, nokvorsten en loodwerk van de schoorsteen – staat:
“Op termijn, gezien de staat van de dakpannen, wordt geadviseerd om de dakpannen compleet te vervangen. De asbesthoudende platen (dakbeschot) kunnen dan vervangen worden door isolatieplaten.”Dat de enkele aanwezigheid van asbest een gebrek vormt dat nu moet worden hersteld blijkt uit het rapport niet. Dat er bij onderhoudswerkzaamheden asbest vrij zal komen heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd. Er bestaat daarom geen aanleiding om [geïntimeerde] nu tot dit herstel te veroordelen.

6.16.

e. dakafwerking (BIC-rapport pag. 14-26 midden)

6.16.1.

[appellant] stelt dat de (vuile, poreuze en afschilferende) dakpannen op korte termijn moeten worden gereinigd en dat de beschadigde delen moeten worden vervangen. Door de slechte staat van het dak zijn er vochtplekken in het plafond waarneembaar volgens [appellant].

6.16.2.

[geïntimeerde] betwist dat de dakpannen in dusdanig slechte staat zijn dat deze vervangen moeten worden, dit volgt volgens hem niet uit het rapport. Hij betwist dat sprake is van een gebrek.

6.16.3.

[appellant] licht onvoldoende toe dat de vuile, poreuze en afschilferende toestand van dakpannen een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW oplevert. Het belemmert het genot niet. Tot het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden kan [geïntimeerde] daarom niet worden veroordeeld. De in rov. 6.16.2 weergegeven betwisting door [geïntimeerde] vormt geen betwisting van de door BIC gestelde noodzaak tot vervanging van beschadigde delen (= dakpannen, naar het hof begrijpt). Naar het oordeel van het hof is die toestand van de dakpannen een gebrek (voor zover de beschadiging aanleiding kan geven tot lekkage) en valt dat vervangen onder onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde als daken, hetgeen volgens artikel 9.1 onder a voor rekening van [geïntimeerde] dient te komen. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen tot het vervangen van beschadigde dakpannen.

6.17.

f. waterinstallatie

Tussen partijen staat vast dat de geiser inmiddels door [geïntimeerde] is vervangen. Dit is dus geen geschilpunt meer.

6.18.

g. elektra-installatie

Het staat vast dat inmiddels aan de elektra-installatie reparaties hebben plaatsgevonden en dat de installatie is goedgekeurd door een electrotechnisch bureau. Dit vormt derhalve geen onderwerp van geschil meer tussen partijen.

6.19.

h. verwarmingsinstallatie (rapport pag. 17-26 onderaan)

6.19.1.

[appellant] stelt dat de verwarmingsinstallatie (het hof begrijpt: cv-ketel) de theoretische levensduur ruim heeft overschreden dat deze aan vervanging toe is. De installatie valt geregeld uit en lekt regelmatig. Daarnaast is het rendement van de cv-ketel na 25 jaar sterk teruggelopen waardoor hij hogere energiekosten dan gebruikelijk heeft.

6.19.2.

[geïntimeerde] betwist het uitvallen en lekken van de cv-ketel en de hoge energiekosten van [appellant]. Tijdens pleidooi heeft [geïntimeerde] nog verklaard niet te weten hoe oud de ketel is, hij dacht rond de 10 jaar oud.

6.19.3.

In het BIC-rapport staat dat de technische levensduur van een cv-ketel gemiddeld 15 jaar bedraagt, dat een ketel van die leeftijd lang niet altijd behoeft te worden vervangen maar dat het rendement van de ketel echter zeker zal teruglopen. Op basis daarvan en de stellingen van partijen gaat het hof er vanuit dat de ketel minstens 15 jaar oud is, dat daarom het rendement ervan terugloopt en dat gelet op deze leeftijd [appellant] door de aanschaf van een nieuwe ketel in belangrijke mate kan besparen op zijn energiekosten. Door de toestand van de huidige ketel kan het gehuurde aan [appellant] niet het genot verschaffen dat hij mag verwachten (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch 21 september 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010: BO0177). Ingevolge het bepaalde in artikel 9.1 onder c (dat gaat over herstel en ver-nieuwing van installaties) komt vervanging ervan voor rekening van [geïntimeerde]. Het hof zal [geïntimeerde] daartoe veroordelen.

6.20.

i. schilderwerk (BIC-rapport pag. 12-26 bovenaan)

6.20.1.

Volgens [appellant] vertoont het schilderwerk van de houten gevelelementen (met name aan de achterzijde) barstvorming en afbladdering; het schilderwerk aan de achterzijde moet vervangen en het schilderwerk aan de voorzijde moet worden bijgewerkt.

6.20.2.

[geïntimeerde] betwist de barstvorming en afbladdering. Volgens de als productie 1 bij de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie overlegde “factuur” heeft hij schilderswerkzaamheden aan het gehuurde laten uitvoeren, aldus [geïntimeerde].

6.20.3.

Genoemde productie 1 betreft geen factuur voor uitgevoerde werkzaamheden maar een offerte van schildersbedrijf [Schildersbedrijf] B.V. van 23 november 2010 betreffende buitenschilderwerk waarin onder meer staat:
“herstellen van schilderwerk gevel langs daklijst”en
“raamkozijnen 3 stuks woongedeelte in slechte staat”en
“Overige gevelwerk in goede staat.”Waar in het BIC-rapport met zoveel woorden gesproken wordt over het vervangen van het schilderwerk aan de achterzijde en het bijwerken van het schilderwerk aan de voorzijde (kosten € 2.500,-), had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om duidelijk te stellen welke delen van de achterzijde resp. de voorzijde destijds in zijn opdracht zijn geschilderd (kosten € 590,-). Nu [geïntimeerde] zijn betwisting in feite niet anders motiveert dan met een verwijzing naar beweerdelijk uitgevoerd, niet nader gespecificeerd schilderwerk, wordt aan die betwisting voorbij gegaan. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen tot het het vervangen van het schilderwerk aan de achterzijde en het bijwerken van het schilderwerk aan de voorzijde. Dat dit voor zijn rekening als verhuurder komt is niet in geschil.

6.21.

j. schoorsteen benedendaks (rapport pag. 14-26 bovenaan)

6.21.1.

Volgens [appellant] vertoont de schoorsteen ter hoogte van de zolder rookdoorslag. De schoorsteen dient als volgt te worden behandeld: losse delen vastzetten, verzand voegwerk vervangen, vertinnen en afwerken. Ook is sprake van vochtdoorslag.

6.21.2.

[geïntimeerde] betwist de rook- en vochtdoorslag.

6.21.3.

[geïntimeerde] betwist niet dat de schoorsteen moet worden behandeld zoals [appellant] stelt. Het hof is van oordeel dat een schoorsteen waarvan delen los zitten en voegwerk vervangen moet worden, een gebrek is, dat op grond van artikel 9.1 onder a van de algemene bepalingen door [geïntimeerde] moet worden hersteld. Het hof zal [geïntimeerde] daartoe veroordelen.

6.22.

Ten aanzien van de “nieuwe gebreken” is de slotsom dat [geïntimeerde] de volgende werkzaamheden dient te laten uitvoeren:

muurverf aan de voorzijde bijwerken;

buitenramen en kozijnen aan de achterzijde vervangen;

herstellen van het voegwerk van de aanbouw;

vervangen van beschadigde dakpannen;

vervangen van de cv-ketel;

vervangen van het schilderwerk aan de achterzijde en bijwerken van het schilderwerk aan de voorzijde;

schoorsteen benedendaks: losse delen vastzetten, verzand voegwerk vervangen, vertinnen en afwerken.

6.23.

In verband met de door [appellant] gestelde gebreken en de daarmee samenhangende vermindering van huurgenot maakt hij aanspraak op een huurprijsvermindering van € 250,- per maand totdat [geïntimeerde] de gebreken zal hebben hersteld. [geïntimeerde] acht een dergelijke huurprijsvermindering in geen enkele verhouding staan tot het (vermeende) gederfde huurgenot. Gelet op de vastgestelde gebreken acht het hof een substantiële aantasting van het huurgenot aanwezig, die aanleiding geeft tot een huurprijsvermindering van € 100,- per maand vanaf de huur over november 2012 (vgl. rov. 6.9) op zijn plaats totdat [geïntimeerde] alle gebreken zal hebben hersteld. Grief III in het principaal appel treft dus doel. Het hof ziet geen aanleiding om daarnaast nog een dwangsom op te leggen. Aan de subsidiaire vordering onder III – kort gezegd te bepalen dat [appellant] gerechtigd is de gebreken op kosten van [geïntimeerde] te herstellen – wordt niet toegekomen. Het hof begrijpt dat die vordering is ingesteld voor het geval de vordering tot herstel (vordering I) en/of de vordering tot huurprijsvermindering (vordering II) niet zouden worden toegewezen. Dat geval doet zich niet voor.

Overigens geldt uiteraard artikel 7:206 lid 3 BW.

6.24.

Grief III in het principaal appel slaagt dus.

6.25.

Grief IV van [appellant] betreft zijn veroordeling tot betaling van € 2.344,70 ter zake van de meerpremie van de opstalverzekering over de periode van 2009 tot en met 2013.

6.26.

In verband met de vordering betreffende de meerpremie opstalverzekering 2009, 2010, 2011, 2012 en 2013 heeft [geïntimeerde] overlegd: de aan [appellant] gerichte facturen (productie 13 bij akte uitlating in eerste aanleg d.d. 26 maart 2013) en de producties 5 t/m 10 bij akte bewijslevering.

Uit die stukken blijkt het volgende:

 de herbouwwaarde van het gehuurde beloopt € 114.098,-;

 de premie opstalverzekering beloopt 4,6 0/00 van de herbouwwaarde (€ 524,85);

 de ‘normale’ premie opstalverzekering beloopt 0,9 0/00 van de herbouwwaarde (€ 102,68);

 de assurantiebelasting is in de loop van de jaren gestegen: van 7,5% in 2009 en 2010, naar 9,7% in 2011 en 2012 en naar 21% in 2013.

De meerpremie opstalverzekering kan dan als volgt worden berekend:

 over 2009 en 2010: € 524,85 -/- € 102,68 = € 422,17 + € 31,66 (7,5% assurantie-belasting) = € 453,83;

 over 2011 en 2012: € 524,85 -/- € 102,68 = € 422,17 + € 40,95 (9,7% assurantie-belasting) = € 463,12;

 over 2013: € 524,85 -/- € 102,68 = € 422,17 + € 88,65 (21% assurantiebelasting) = € 510,82.

Hiermee heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof de meerpremie van de opstalverzekering voldoende onderbouwd.

Hetgeen [appellant] over de premie 2014 bij akte van 4 november 2014 aanvoert is niet relevant, reeds niet omdat [geïntimeerde] daarvan geen betaling vordert.

6.27.

Volgens de bijzondere bepalingen bij de huurovereenkomst onder 11 is de huurder verplicht de meerpremie van de opstalverzekering boven de normaal geldende aan de verhuurder te voldoen. In zijn laatste akte voert [appellant] voor het eerst aan dat hij niet het meerdere boven de normale premie voor een particuliere opstalverzekering (0,9 0/00) verschuldigd is maar slechts het meerdere boven de premie bij het gebruik van het gehuurde als restaurant of cafébedrijf, die doorgaans tussen 1,25 en 1,50 0/00 beloopt. Het hof passeert dit verweer als ontoelaatbaar laat.

6.28.

Slotsom in het principaal appel is dat de grieven I, II en IV geen doel treffen en dat grief III slaagt. In zoverre dient het bestreden vonnis te vernietigd. Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, worden de kosten zowel in eerste aanleg als in appel gecompenseerd.

6.29.

In het incidenteel appel is de slotsom dat alle grieven falen. In zoverre dient het bestreden vonnis te worden bekrachtigd. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] zal als niet ter zake doende worden gepasseerd. [geïntimeerde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep te worden veroordeeld.

7.De uitspraak

Het hof:

op het principaal hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin de conventionele vorderingen zijn afgewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt van [geïntimeerde] om binnen zes weken na betekening van dit arrest het volgende aan het gehuurde te (laten) doen:

muurverf aan de voorzijde bijwerken;

buitenramen en kozijnen aan de achterzijde vervangen;

herstellen van het voegwerk van de aanbouw;

vervangen van beschadigde dakpannen;

vervangen van de cv-ketel;

vervangen van het schilderwerk aan de achterzijde en bijwerken van het schilderwerk aan de voorzijde;

schoorsteen benedendaks: losse delen vastzetten, verzand voegwerk vervangen, vertinnen en afwerken;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, aldus dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt;

verklaart voor recht dat [appellant] gedurende de periode vanaf 1 november 2012 totdat dat [geïntimeerde] aan deze herstelverplichtingen heeft voldaan recht heeft op een huurverlaging van

€ 100,- per maand;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

op het incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] worden begroot op € 1.564,50 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en I. Bouter en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 maart 2015.

griffier rolraadsheer