Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.154.256/01
arrest van 24 november 2015
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. R.P.G. Schelvis te Tilburg,
tegen
[Vastgoedontwikkeling] Vastgoedontwikkeling B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.H. Hermanides te Eindhoven,
als vervolg op het door het hof gewezen arrest van 28 oktober 2014 in het incident ex art. 351 Rv Pro in het op het bij exploot van dagvaarding van 11 augustus 2014 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, gewezen vonnis van 28 mei 2014 tussen appellant - [appellant] - als gedaagde in conventie en eiser in reconventie en geïntimeerde - [Vastgoedontwikkeling] - als eiseres in conventie en verweerster in reconventie.
Het hof zal de nummering van voormeld tussenarrest voortzetten
5.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/268822/HA ZA 13-696)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het vonnis van 27 november 2013.
6.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- voornoemd arrest van 28 oktober 2014;
- de memorie van antwoord met producties.
Vervolgens is bepaald dat arrest zal worden gewezen. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
7.De beoordeling
7.1
Onder “2. Feiten” van het vonnis van 28 mei 2014 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten zij is uitgegaan. Voor zover het hof van oordeel is dat die feiten in dit appel relevant zijn en er niet tegen gegriefd is, zal het hof daarvan uitgaan. Het hof gaat nog van enkele andere feiten uit en zal hierna alle vaststaande feiten weergeven.
a. [Vastgoedontwikkeling] heeft tot 26 maart 2012 gehandeld onder de (statutaire) naam [Projecten] Projecten.
b. [de bestuurder] (hierna: [de bestuurder] ) is sedert 18 december 2009 enig bestuurder van [Vastgoedontwikkeling] en staat als zodanig geregistreerd in het Handelsregister.
c. [de directeur] (hierna: [de directeur] ) was tot begin 2013 werkzaam bij [Bouw] Bouw [plaats] BV, een zustervennootschap van [Vastgoedontwikkeling] . Hij bezat de volgende door “ [Bouwgroep] Bouwgroep” (de moedermaatschappij van beide vennootschappen) afgegeven schriftelijke machtiging d.d. 11 december 2009 (productie 3 antwoord in conventie):
“Machtiging tekenbevoegdheid
(…)
Naam gegadigde: [Bouwgroep] Bouwgroep
Naam rechtsgeldig vertegenwoordiger: de heer [de bestuurder]
Functie: Directeur
(…)
Naam gemachtigde : de heer [de directeur]
Functie: Directeur [Bouw] Bouw [plaats]
(…)
De gegadigde verklaart dat zij de heer [de directeur] machtigt haar te vertegenwoordigen en dat gemachtigde tekenbevoegd is.
Was getekend (…)”.
d. [appellant] is eigenaar van een perceel aan [het adres] te [plaats] , kadastraal bekend als sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] (hierna: het perceel).
e. [Vastgoedontwikkeling] en [appellant] hebben overleg gevoerd om te kijken wat de (on)mogelijkheden waren om op dit perceel een zorgcomplex te ontwikkelen. In dat kader heeft [appellant] met name van doen gehad met [de directeur] .
f. Op 4 november 2011 hebben [appellant] en [de directeur] een stuk ondertekend, getiteld “KOOPOVEREENKOMST (BOUW)PERCEEL te [plaats] ”, (hierna: de koopovereenkomst, productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg), onder meer inhoudende:
“(…) [appellant] ,(…) hierna te noemen “verkoper”
en
(…) [Projecten] Projecten BV (of een nader te noemen meester)(…)
Ten deze vertegenwoordigd door haar directeur, (…) [de directeur]
hierna te noemen “koper”
(…)
koper verklaart van verkoper te hebben gekocht, gelijk verkoper verklaart aan koper te hebben verkocht
een perceel bouwgrond, aan [het adres] te [plaats] , kadastraal bekend als sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] gedeeltelijk
en
een perceel ten behoeve van de realisatie van onbebouwde voorzieningen, aan [het adres] te [plaats] , kadastraal bekend als sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] gedeeltelijk, kadastraal bekend als sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] gedeeltelijk
(…)
artikel 1: koopprijs Pro
De koopprijs (…) bedraagt € 25.000,00 excl. BTW k.k. per woon(zorg)appartement dat op het verkochte kan worden gerealiseerd met een minimum van 48 appartementen en een maximum van 60 (…).
artikel 2: notari Proële akte van levering, datum van levering
Levering zal plaatsvinden op 1 maart 2012 of zoveel eerder als mogelijk.
(…)
artikel 4: betaling Pro
Betaling van de koopsom vindt plaats in 2 termijnen.
De 1e termijn een aanbetaling, groot € 250.000,00 te betalen voor 1-12-2011.
De 2e termijn te betalen voor het verlijden van de (…) akte van levering(…)”.
g. Op 6 december 2011 werd door notaris [notaris] te [plaats] een akte verleden waarbij [appellant] en zijn ex-echtgenote hypotheek verleenden aan [Projecten] Projecten B.V. De akte (productie 3 bij dagvaarding in eerste aanleg) houdt in:
“(…) tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen de hypotheeknemer nu of te eniger tijd van( [appellant]
) te vorderen mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, dan wel uit welken andere hoofde ook, verklaarde de hypotheekgever hypotheek te verlenen tot een bedrag van (…) € 250.000,00 (…)), te vermeerderen met renten en kosten, (…) op:
) te vorderen mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, dan wel uit welken andere hoofde ook, verklaarde de hypotheekgever hypotheek te verlenen tot een bedrag van (…) € 250.000,00 (…)), te vermeerderen met renten en kosten, (…) op:
(…) [het adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] (…)”.
h. Op 8 december 2011 heeft [Projecten] Projecten B.V. € 250.000,- overgemaakt op de derdengeldenrekening van notaris [notaris] met als omschrijving
“hypotheek [appellant] ”.De notaris heeft dit bedrag overgeboekt naar [appellant] met als omschrijving:
“lening/ voorschot [Vastgoedontwikkeling] ”.
“hypotheek [appellant] ”.De notaris heeft dit bedrag overgeboekt naar [appellant] met als omschrijving:
“lening/ voorschot [Vastgoedontwikkeling] ”.
i. De andermaal (zie nr. 6 memorie van antwoord) bij memorie van antwoord als productie 25 overgelegde brief op briefpapier van [Bouw] Bouw [plaats] BV en ondertekend door [de directeur] van 23 november 2012 aan [appellant] houdt in, voor zover relevant:
“(…)
kenmerk: [kenmerk]
(…)
[Vastgoedontwikkeling] zal het verkochte gebruiken voor de realisatie van 60 wooneenheden voor de zorg. De definitieve omvang van het terrein en het aantal wooneenheden is op bijgaande tekening aangegeven.
(…)
In onze opdracht is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd en is er (…) nog een aanvullend onderzoek uitgevoerd. (…) Deze rapporten zijn u verstrekt.
Uit de analyseresultaten blijkt dat er een verontreiniging met bestrijdingsmiddelen en zink aanwezig is op de locatie. Daarnaast blijkt uit de analyseresultaten dat er een matige verontreiniging met PAK is aangetroffen.
Een saneringsplan waaruit blijkt welke maatregelen en in welke omvang deze maatregelen genomen gaan worden zien wij per ommegaande tegemoet. Na ontvangst zullen wij beoordelen of de te nemen maatregelen voor ons, bij levering, de geschiktheid van de bodem en grondwater van het verkochte voldoende garanderen. (…)”.
j. De als productie 8 bij inleidende dagvaarding overgelegde brief van 23 november 2012 op briefpapier van [Bouw] Bouw [plaats] BV , hierna “het addendum” houdt in, voor zover relevant:
“(…)
Geachte heer [appellant] ,
In afwijking van bijgaand schrijven, d.d. 23 november 2012, met het kenmerk [kenmerk] , zijn wij met u overeengekomen als volgt:
Datum van levering:
Levering zal plaatsvinden op een tussen partijen te bepalen moment, echter uiterlijk op 1-6-2013;
[Vastgoedontwikkeling] heeft de mogelijkheid deze termijn te verlengen met 6 maanden tot uiterlijk 1-12-2013.
Bodem en grondwatervervuiling:
a.
Door Milon is een verkennend en een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (…). Gelet op de aard en mate van verontreiniging dient er een sanering plaats te vinden. Verkoper draagt zorg voor een saneringsplan en voor het kunnen leveren van een “onverdachte” locatie.
Door Milon is een verkennend en een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (…). Gelet op de aard en mate van verontreiniging dient er een sanering plaats te vinden. Verkoper draagt zorg voor een saneringsplan en voor het kunnen leveren van een “onverdachte” locatie.
(…)
Betaling:
(…)
Voor de betaling van rente is een percentage van 5,5% per jaar overeengekomen. (…)
Een nabetaling van rente zal geschieden indien er 60 eenheden gerealiseerd kunnen worden. Voor deze nabetaling is een rente van 5,5% per jaar overeengekomen. De eventuele betaling zal geschieden over het verschil van de koopsom tussen 48 en 60 eenheden, over de periode van 01-12-2012 tot datum van feitelijke levering.
(…)”.
Aan het slot van de brief is links vermeld “ [Bouw] Bouw [plaats] BV” en daaronder staat de handtekening van [de directeur] . Rechts is vermeld “ [appellant] ”, en daaronder staat de handtekening van [appellant] .
k. De tijdens de comparitie na antwoord overgelegde brief op briefpapier van [Bouw] Bouw [plaats] BV van 23 november 2012, afkomstig van en ondertekend door [de directeur] in persoon en gericht aan en ondertekend door [appellant] (productie 27 memorie van antwoord), hierna “de side letter”, houdt in, voor zover relevant:
“(…)
Middels bijgaande brief van 23 november jl. onder punt 3, zijn wij overeengekomen dat er aan u een “nabetaling van rente” wordt gedaan. (…)
Het rentebedrag gelijk aan het rentebedrag overeenkomstig het bepaalde in punt 3 van bijgaande brief wordt door u aan mij, uiterlijk binnen 14 dagen, na betaling door [Vastgoedontwikkeling] aan mij betaald. (…)”
l. Op 16 december 2013 heeft de kamer voor het notariaat in het ressort ’s-Hertogenbosch de klacht van [Vastgoedontwikkeling] dat de notaris de hiervoor aangehaalde akte van hypotheek op 6 december 2011 heeft verleden zonder daartoe door haar gevolmachtigd te zijn, gegrond verklaard (productie 4 memorie van grieven). De kamer overwoog hierbij onder meer:
“(…) Gezien de rol van klaagster die er van op de hoogte was dat [de directeur] namens haar onderhandelingen voerde met [appellant] , de gemeente en de zorginstelling over het realiseren van een woon-/zorgcomplex op de percelen die [appellant] wilde verkopen, alsmede de omstandigheid dat klaagster heeft ingestemd met de betaling (via de derdengeldrekening van de notaris) van (…) € 250.000,00 aan [appellant] zonder zelf de achterliggende reden voor deze betaling (schriftelijk) vast te leggen en door [appellant] te laten bevestigen, ziet de kamer geen aanleiding voor het opleggen van een maatregel. (…)”
7.2
[Vastgoedontwikkeling] heeft in eerste aanleg in conventie en na wijziging eis gevorderd, samengevat,
a. voor recht te verklaren dat [Vastgoedontwikkeling] ten opzichte van [appellant] niet is gebonden aan de koopovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende nadere overeenkomsten en verplichtingen, waaronder, doch niet uitsluitend begrepen, de brief van 23 november 2012, het addendum van 23 november 2012 en de side letter, althans voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende nadere overeenkomsten en verplichtingen, waaronder doch niet uitsluitend begrepen de brief van 23 november 2012, het addendum van 23 november 2012 en de side letter,
nietig, althans vernietigd, althans ontbonden zijn, en
b. [appellant] te veroordelen aan [Vastgoedontwikkeling] € 250.000,- te betalen met rente vanaf 1 mei 2013,
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
7.2.2
[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd, samengevat, veroordeling van [Vastgoedontwikkeling] op straffe van verbeurte van een dwangsom om de verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten overeenkomst inclusief het addendum van 23 november 2012 na te komen met veroordeling van [Vastgoedontwikkeling] in de kosten van het geding.
7.2.3
De rechtbank heeft bij vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaard dat [Vastgoedontwikkeling] ten opzichte van [appellant] niet gebonden is aan de koopovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende nadere overeenkomsten en verplichtingen, waaronder, doch niet uitsluitend begrepen, de brief van 23 november 2012, het addendum van 23 november 2012 en de side letter;
- [appellant] veroordeeld om aan [Vastgoedontwikkeling] € 250.000,- te betalen, vermeerderd met de rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro hierover met ingang van 1 mei 2013 tot de dag der algehele voldoening met rente vanaf 1 mei 2013;
- [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
De vordering in reconventie is afgewezen met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.
7.3
[appellant] vordert in dit appel onder het voordragen van 17 grieven dat het hof het vonnis zal vernietigen, de door [Vastgoedontwikkeling] ingestelde vorderingen zal afwijzen en de door hem ingestelde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [Vastgoedontwikkeling] in de kosten van beide instanties en tot terugbetaling aan [appellant] van de proceskosten die [appellant] naar aanleiding van het genoemde vonnis aan [Vastgoedontwikkeling] heeft of zal moeten betalen, met bepaling dat [Vastgoedontwikkeling] de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd wordt, indien zij deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen arrest heeft voldaan.
[Vastgoedontwikkeling] heeft bij memorie van antwoord de grieven weersproken en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, en met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de kosten van de procedure.
7.4
In zijn eerste grief klaagt [appellant] erover dat de rechtbank niet heeft vermeld dat de kamer voor het notariaat geen tuchtmaatregel heeft opgelegd.
Het hof heeft hiervoor in r.o. 7.1 in sub l vermeld dat de kamer geen aanleiding heeft gezien voor het opleggen van een maatregel, zodat de grief, die overigens niet kan leiden tot vernietiging van het vonnis omdat geen enkele rechtsoverweging in dat vonnis berust op het feit dat al dan niet een maatregel is opgelegd, verder geen behandeling behoeft.
7.5
In zijn tweede grief voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld “
In een brief van 23 november 2012 van [de directeur] aan [appellant] en in een addendum van die datum op de koopovereenkomst (productie 8 dagvaarding in eerste aanleg) wordt de koopovereenkomst nader ingevuld/gewijzigd. In een side letter staat de afspraak tussen [de directeur] en [appellant] tot doorbetaling aan [de directeur] van door [appellant] van [Vastgoedontwikkeling] te ontvangen rente.”. [appellant] stelt dat de koopovereenkomst geen andere inhoud heeft gekregen op 23 november 2012 (in zijn toelichting op deze grief vermeldt [appellant] per abuis “2013”).
In een brief van 23 november 2012 van [de directeur] aan [appellant] en in een addendum van die datum op de koopovereenkomst (productie 8 dagvaarding in eerste aanleg) wordt de koopovereenkomst nader ingevuld/gewijzigd. In een side letter staat de afspraak tussen [de directeur] en [appellant] tot doorbetaling aan [de directeur] van door [appellant] van [Vastgoedontwikkeling] te ontvangen rente.”. [appellant] stelt dat de koopovereenkomst geen andere inhoud heeft gekregen op 23 november 2012 (in zijn toelichting op deze grief vermeldt [appellant] per abuis “2013”).
De rechtbank heeft als vaststaand feit in r.o. 2.8 van het vonnis inderdaad opgenomen het in deze rechtsoverweging hiervoor cursief weergegevene. De grief kan onbesproken blijven, alleen al omdat [appellant] niet heeft vermeld op welke wijze het slagen van deze grief kan leiden tot toewijzing van hetgeen hij in dit beroep heeft gevorderd.
7.6
De grieven 3 tot en met 12 lenen zich voor gezamenlijke beoordeling. In die grieven voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat [de directeur] geen volmacht had om [Vastgoedontwikkeling] te vertegenwoordigen en dat geen feiten en omstandigheden zijn komen vast te staan op grond waarvan [appellant] erop mocht vertrouwen dat [de directeur] [Vastgoedontwikkeling] mocht vertegenwoordigen.
7.7.1
Indien het ervoor moet worden gehouden dat [appellant] [de directeur] voor vertegenwoordigingsbevoegd mocht houden en de grieven derhalve zouden slagen, dient het hof in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep te oordelen over door de rechtbank in eerste aanleg verworpen en/of niet behandelde gronden die in hoger beroep niet zijn prijsgegeven. Hierbij dient dan in elk geval aan de orde te komen de stelling van [Vastgoedontwikkeling] dat de koopovereenkomst is ontbonden bij brief van 17 april 2013 (productie 7 bij dagvaarding in eerste aanleg), waarin een beroep is gedaan op art. 13 sub c van Pro de koopovereenkomst (zie nr. 89 en verder conclusie van antwoord in reconventie). Het hof acht termen aanwezig om eerst dat ontbindingsberoep te beoordelen, en gaat er daarbij stellenderwijs van uit dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is gesloten.
[appellant] is van mening dat slechts in uitzonderingsgevallen een beroep mag worden gedaan op art. 13 sub c en Pro dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid volstrekt onaanvaardbaar is dat [Vastgoedontwikkeling] in 2014 ongemotiveerd feiten en omstandigheden aandraagt op grond waarvan de overeenkomst zou mogen worden ontbonden omdat reeds in maart 2012 zou worden afgenomen. [appellant] stelt verder dat de overeenkomst in die zin helder is dat het ontwikkelrisico geheel bij [Vastgoedontwikkeling] ligt. Hij betwist dat AmaliaZorg als mogelijk partner voor het project heeft afgehaakt.
7.7.2
Ter zake het beroep op ontbinding oordeelt het hof als volgt.
Art. 5 sub d van Pro de koopovereenkomst houdt in:
“Het door koper voorgenomen toekomstig gebruik geschiedt voor risico van koper voor wat betreft het hiertoe verkrijgen van het correcte onherroepelijke planologische (bebouwings- en gebruiks-)kader (…) en de benodigde onherroepelijke (omgevings)vergunning(en) (…). Na levering van het verkochte is het door koper voorgenomen toekomstig gebruik voor koper. In verband hiermee zijn partijen in artikel 15 van Pro deze koopovereenkomst (…) een mogelijkheid tot ontbinding overeengekomen.”
Art. 13 sub c van Pro de koopovereenkomst houdt in:
“Het vorenstaande laat onverlet het recht van beide partijen om eenzijdig tot ontbinding van deze overeenkomst over te gaan indien naar de mening van de ontbindende partij nakoming in het voorkomende geval in redelijkheid en billijkheid van haar niet kan worden gevergd.”
Het hof stelt voorop dat de koopovereenkomst in art. 15 geen Pro mogelijkheid tot ontbinding geeft. In sub a van dat artikel doen partijen afstand van het recht om op welke grond dan ook ontbinding te vorderen. Art. 13 sub c van Pro die koopovereenkomst kent wel een ontbindingsmogelijkheid. Het ligt dan ook voor de hand om in art. 5 sub d in Pro plaats van “
artikel 15 van Pro deze koopovereenkomst” te lezen: “
art. 13 van Pro deze koopovereenkomst”.
artikel 15 van Pro deze koopovereenkomst” te lezen: “
art. 13 van Pro deze koopovereenkomst”.
De zin
“Na levering van het verkochte is het door koper voorgenomen toekomstig gebruik voor koper”heeft geen betekenis. Het hof begrijpt dat die zin moet worden gelezen als
“Na levering van het verkochte is het door koper voorgenomen toekomstig gebruik voor risico van koper”.
“Na levering van het verkochte is het door koper voorgenomen toekomstig gebruik voor koper”heeft geen betekenis. Het hof begrijpt dat die zin moet worden gelezen als
“Na levering van het verkochte is het door koper voorgenomen toekomstig gebruik voor risico van koper”.
Met het vorenstaande is in elk geval komen vast te staan dat de overeenkomst in sommige gevallen ontbinding mogelijk maakt. De te beantwoorden vraag is thans in welke gevallen een partij kan overgaan tot ontbinding van de overeenkomst. Wat dat betreft dient de overeenkomst te worden uitgelegd en (nader) te worden verduidelijkt, hetgeen dient te geschieden aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin de zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Partijen hebben wat dat betreft ter zake over en weer niet gewezen op andere van belang zijnde punten dan hiervoor vermeld.
7.7.3
Het hof leest in de eerste zin van art. 5 sub d dat Pro partijen expliciet het risico voor wat betreft het verkrijgen van het correcte onherroepelijke planologische (bebouwings- en gebruiks-)kader (…) en de benodigde onherroepelijke (omgevings)vergunningen) bij de koper hebben gelegd. Een dergelijke expliciete risicobepaling heeft geen zin indien art. 13 sub c van Pro de koopovereenkomst met zich zou kunnen brengen dat ook een beroep kan worden gedaan op ontbinding indien niet is komen vast te staan dat het verkochte mag worden gebruikt als ontwikkelingslocatie voor een (woon(zorg)complex voor de bouw van tussen de 48 en 60 appartementen omdat het benodigde onherroepelijke planologisch kader en de onherroepelijke (om)gevingsvergunningen niet zijn verkregen, terwijl er geen zicht op bestaat dat deze op korte termijn zullen worden verkregen. In zoverre faalt het door [Vastgoedontwikkeling] gedane beroep op ontbinding.
7.7.4
[Vastgoedontwikkeling] heeft haar beroep op ontbinding verder gegrond op het feit dat er geen enkel reëel vooruitzicht bestaat op de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling van het perceel omdat de enige gegadigde voor de afname, AmaliaZorg, kenbaar heeft gemaakt dat zij geen financiële middelen zal verkrijgen, waarmee het project voor [Vastgoedontwikkeling] niet haalbaar is. [Vastgoedontwikkeling] heeft, aldus [Vastgoedontwikkeling] zelf, op voorhand al aan [appellant] kenbaar gemaakt dat zij de aankoop niet wilde en kon gebruiken in het kader van het project “Ruimte voor ruimte kavels/woningen” omdat het project dan financieel geen haalbare kaart zou zijn.
Waar art. 5 sub d van Pro de koopovereenkomst het “vergunningsrisico” expliciet bij de koper neerlegt, maar verder expliciet wijst op het feit dat een mogelijkheid tot ontbinding is overeengekomen, terwijl art. 13 van Pro de koopovereenkomst vervolgens een relatief lichte maatstaf hanteert voor een beroep op ontbinding, moet het ervoor worden gehouden dat [Vastgoedontwikkeling] inderdaad de koopovereenkomst kan ontbinden indien ontwikkeling van het perceel voor haar te grote financiële risico’s met zich brengt. Een dergelijk beroep dient wel naar behoren te zijn onderbouwd. Een dergelijke onderbouwing onderbreekt echter volledig omdat [Vastgoedontwikkeling] geen enkel stuk heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij ter zake de ontwikkeling van het perceel met AmaliaZorg op enigerlei wijze van gedachten heeft gewisseld. Zij heeft evenmin namen genoemd van personen werkzaam bij AmaliaZorg met wie zij ter zake heeft gesproken, zodat het hof van oordeel is dat er geen reden aannemelijk is geworden op grond waarvan in redelijkheid niet van [Vastgoedontwikkeling] gevergd kan worden om de overeenkomst na te komen. Daar waar [Vastgoedontwikkeling] heeft gesteld dat nakoming in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd, was het allereerst aan haar om die stelling te onderbouwen. Bij gebreke daarvan gaat het hof voorbij aan haar bewijsaanbod, dat bovendien enkel is gedaan indien [appellant] dit punt gemotiveerd zou betwisten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ontgaat het het hof op welke wijze [appellant] een en ander gemotiveerd zou kunnen of hoeven betwisten, waar [Vastgoedontwikkeling] slechts een kale stelling heeft geponeerd.
7.7.5
Het hof begrijpt dat [Vastgoedontwikkeling] verder van mening is dat nakoming in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd omdat de overeenkomst voor haar bijzonder nadelige condities kent terwijl aan [de directeur] diverse betalingen en verdiensten in privé zijn toegezegd door [appellant] .
Het hof stelt het volgende voorop. Het hiervoor in r.o. 4.1 sub f genoemde verkochte perceel is onderdeel van een grotere kavel, kadastraal bekend als Gemeente [plaats] , sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] . Die volledige kavel had een agrarische bestemming en was in elk geval in 2011-2012 eigendom van [appellant] en zijn (ex-)echtgenote. [appellant] en [de directeur] in persoon hebben ter zake een ander deel van de kavel dat aansluit op het verkochte perceel (hierna: het buurperceel) op 7 november 2011 een samenwerkingsovereenkomst gesloten (productie 11 conclusie van antwoord in conventie). [appellant] en [de directeur] zijn daarbij overeengekomen dat zij voornemens zijn om dit buurperceel te ontwikkelen ten behoeve van de woningbouw voor een zestiental vrijstaande woningen, waarbij [de directeur] zal inbrengen “
zijn (commerciële en overige) kennis, kunde en ervaring welke nodig is om de plannen voor de zelfrealisatie door [appellant] te verwezenlijken”. In art. 3 is Pro vermeld dat [appellant] en [de directeur] de verkoopopbrengst van het buurperceel althans van de individuele kavels daaruit ten behoeve van de woningbouw bij helfte zullen verdelen, met dien verstande dat allereerst in mindering wordt gebracht de agrarische waarde van het perceel en de ontwikkelingskosten daarvan. Verder zijn [appellant] en [de directeur] op 23 november 2012 overeengekomen dat de eventueel door [Vastgoedontwikkeling] te betalen nabetalingsrente (zie r.o. 4.1 sub j) door [appellant] aan [de directeur] wordt doorbetaald (zie r.o. 4.1 sub k), terwijl is gesteld noch gebleken dat [de directeur] voor de ontvangst daarvan een reële tegenprestatie dient te leveren. Verder moet ervan worden uitgegaan dat [appellant] naar eigen zeggen wist dat [de directeur] directeur was van [Bouw] Bouw [plaats] en er van uit ging dat [de directeur] een algemene volmacht had om ook [Vastgoedontwikkeling] te vertegenwoordigen.
zijn (commerciële en overige) kennis, kunde en ervaring welke nodig is om de plannen voor de zelfrealisatie door [appellant] te verwezenlijken”. In art. 3 is Pro vermeld dat [appellant] en [de directeur] de verkoopopbrengst van het buurperceel althans van de individuele kavels daaruit ten behoeve van de woningbouw bij helfte zullen verdelen, met dien verstande dat allereerst in mindering wordt gebracht de agrarische waarde van het perceel en de ontwikkelingskosten daarvan. Verder zijn [appellant] en [de directeur] op 23 november 2012 overeengekomen dat de eventueel door [Vastgoedontwikkeling] te betalen nabetalingsrente (zie r.o. 4.1 sub j) door [appellant] aan [de directeur] wordt doorbetaald (zie r.o. 4.1 sub k), terwijl is gesteld noch gebleken dat [de directeur] voor de ontvangst daarvan een reële tegenprestatie dient te leveren. Verder moet ervan worden uitgegaan dat [appellant] naar eigen zeggen wist dat [de directeur] directeur was van [Bouw] Bouw [plaats] en er van uit ging dat [de directeur] een algemene volmacht had om ook [Vastgoedontwikkeling] te vertegenwoordigen.
Uit het hiervoor vooropgestelde blijk dat [de directeur] bij het sluiten van de koopovereenkomst en de nadere overeenkomsten, waar hij diende te handelen namens [Vastgoedontwikkeling] en enkel de belangen van [Vastgoedontwikkeling] voor ogen diende te hebben, direct dan wel indirect persoonlijke belang had, en dat [appellant] bij de vervulling van die directe dan wel indirecte belangen een aanzienlijke rol speelde. Daar waar [appellant] , bezien in het licht van dezen feiten, met [de directeur] in persoon op 7 november 2011 en 23 november 2012 overeenkomsten sluit met een inhoud als hiervoor vermeld, mag [Vastgoedontwikkeling] inderdaad de koopovereenkomst ontbinden. In redelijkheid kan niet van [Vastgoedontwikkeling] worden gevergd om een koopovereenkomst na te komen die namens haar is gesloten door een persoon die zelf daarnaast direct dan wel indirect mogelijk aanzienlijk voordeel uit die koopovereenkomst kan halen, waarbij de tegenpartij van [Vastgoedontwikkeling] en de tegenpartij van [de directeur] dezelfde partij is. [de directeur] heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst en de nadere overeenkomsten waar hij diende te handelen namens [Vastgoedontwikkeling] , in elk geval ook zichzelf bediend. [appellant] heeft hier actief aan meegewerkt. In dergelijke omstandigheden kan niet van [Vastgoedontwikkeling] worden gevergd dat zij zich houdt aan een overeenkomst terwijl met recht kan worden getwijfeld of [de directeur] zich bij het sluiten van die koopovereenkomst wel enkel heeft ingezet om alleen de belangen van [Vastgoedontwikkeling] te behartigen. [Vastgoedontwikkeling] mag op grond van deze omstandigheden van mening zijn dat nakoming in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd, en heeft wat dat betreft, naar het oordeel van het hof op goede gronden de koopovereenkomst ontbonden.
Nu de vordering van [Vastgoedontwikkeling] tot betaling van € 250.000,- subsidiair op deze ontbinding is gegrond, is de vordering wat dat betreft terecht toegewezen, evenals de gevorderde rente en de ingangsdatum van die rente. [appellant] heeft in dit kader geen feiten aangevoerd die met zich kunnen brengen dat het beroep op de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat die stelling van hem kan worden gepasseerd. De stelling van [appellant] dat alleen in uitzonderingsgevallen een beroep op art. 13 sub c van Pro de koopovereenkomst mag worden gedaan, blijkt niet zonder meer uit de inhoud van die bepaling of de verdere inhoud van de overeenkomst en is, gelet daarop, niet voldoende toegelicht zodat ook die stelling wordt gepasseerd.
7.8
Het hof acht termen aanwezig om ook nog het door de rechtbank niet beoordeelde beroep op schuldeisersverzuim te beoordelen.
Uit de hiervoor in r.o. 7.1 genoemde addenda sub i en j blijkt dat aan [appellant] zijn verstrekt een verkennend bodemonderzoek en een aanvullend onderzoek. Het is, eveneens blijkens de net genoemde addenda, aan [appellant] om een saneringsplan op te stellen waaruit blijkt welke maatregelen en in welke omvang deze maatregelen genomen gaan worden en dat dit plan per ommegaande diende te worden opgemaakt. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] een en ander heeft gedaan. Dat [appellant] nog andere rapporten zou ontvangen dan de twee hiervoor genoemde blijkt nergens uit. Dit betekent dat in elk geval de reconventionele vordering van [appellant] dient te worden afgewezen. Het hof merkt voor alle duidelijkheid wat dat betreft nog op dat het hof in de door [Vastgoedontwikkeling] genomen akte vermeerdering eis in conventie niet leest dat de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst van 4 november 2011 en de daaruit voortvloeiende nadere overeenkomsten eveneens is gegrond op dit schuldeisersverzuim. Ook uit de memorie van antwoord blijkt niet dat ontbinding is gevorderd op grond van dit schuldeisersverzuim.
7.9
Het vorenstaande betekent dat de grieven 3 tot en met 12 bij gebrek aan belang niet (verder) beoordeeld hoeven te worden, en dat de door [Vastgoedontwikkeling] subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende nadere overeenkomsten en verplichtingen, waaronder doch niet uitsluitend begrepen de brief van 23 november 2012, het addendum van 23 november 2012 en de side letter ontbonden zijn, voor toewijzing gereed ligt. Voor het overige heeft de rechtbank de vordering van [Vastgoedontwikkeling] terecht toegewezen en die van [appellant] terecht afgewezen met veroordeling van hem in de kosten van de procedure in eerste aanleg, zodat de grieven 13 tot en met 17 falen en het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd.
Ook in dit hoger beroep heeft [appellant] te gelden als in het ongelijk gestelde partij, zodat hij zal worden veroordeeld in de proceskosten.
8.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch enkel voor zover de rechtbank in conventie voor recht heeft verklaard dat [Vastgoedontwikkeling] ten opzichte van [appellant] niet gebonden is aan de koopovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende nadere overeenkomsten en verplichtingen, waaronder, doch niet uitsluitend begrepen, de brief van 23 november 2012, het addendum van 23 november 2012 en de side letter,
en doet wat dat betreft opnieuw recht als volgt:
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende nadere overeenkomsten en verplichtingen, waaronder doch niet uitsluitend begrepen de brief van 23 november 2012, het addendum van 23 november 2012 en de side letter zijn ontbonden;
bekrachtig voor het overige het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van dit beroep, en begroot die kosten voor zover gerezen aan de zijde van [Vastgoedontwikkeling] op € 5.114,- aan griffierecht en € 3.263,- voor salaris advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.R. Sijmonsma en Th.C.M. Hendriks-Jansen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 november 2015.
griffier rolraadsheer