Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.172.476/01
arrest van 27 oktober 2015
in de zaak van
[vestigingsnaam] Woonstichting Tiwos,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als “TIWOS”,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als “ [geïntimeerde] ”,
advocaat: mr. D.P.J. van der Putten te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 26 juni 2015 ingeleide hoger beroep van het kort geding vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, van 2 juni 2015, gewezen tussen TIWOS als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak- en rolnummer 02/298395/KG ZA 15-247)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
- de memorie van antwoord met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de feiten zoals die in eerste aanleg door de voorzieningenrechter zijn vastgesteld, nu tegen die vaststelling geen grief is gericht. Samengevat komen die neer op het navolgende.
[geïntimeerde] heeft van TIWOS vanaf 22 augustus 2000 de woning gehuurd aan de [adres] te [plaats] . Bij besluit van 27 oktober 2014 heeft de burgemeester van Tilburg TIWOS gelast om met ingang van 25 november 2014 de woning voor drie maanden te sluiten, één en ander op voet van het bepaalde in artikel 13b van de Opiumwet. Aanleiding daartoe was de vondst in de woning (bij een politieonderzoek) van een bak met resten amfetamine, 15 gripzakjes met 10,5 gram cocaïne, 1 gripzakje met 3,3 gram cocaïne, weegschaaltjes, gripzakjes, vacuümzakken, € 550,= in contanten en een revolver met munitie. Een verzoek tot schorsing van het besluit zijdens [geïntimeerde] is door de voorzieningenrechter bij beschikking van 5 januari 2015 afgewezen, waarna de woning van 9 januari 2015 tot 9 april 2015 is gesloten.
Bij brief van 3 februari 2015 van TIWOS aan [geïntimeerde] heeft TIWOS de huurovereenkomst met [geïntimeerde] bij buitengerechtelijke verklaring ontbonden onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:231, lid 2 BW. Daarbij heeft TIWOS aangekondigd dat [geïntimeerde] uiterlijk op 16 april 2015 de woning ontruimd diende te hebben en dat de sleutel op 17 april 2015 ingeleverd diende te worden. [geïntimeerde] heeft op 9 april 2015 de sleutel opgehaald, maar weigert de woning te ontruimen en de sleutel te retourneren.
3.2.
In de onderhavige kortgedingprocedure vordert TIWOS, uitvoerbaar bij voorraad, de ontruiming van de woning aan de [adres] te [plaats] met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding. TIWOS voert daartoe aan dat zij gebruik heeft gemaakt van de haar gegeven bevoegdheid om de huurovereenkomst met [geïntimeerde] buitengerechtelijk te ontbinden en dat [geïntimeerde] na die ontbinding zonder recht of titel in de woning verblijft. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd, waarop het hof zo nodig hieronder nader zal terugkomen.
3.3.
In het vonnis van 2 juni 2015 heeft de voorzieningenrechter de vordering van TIWOS afgewezen en TIWOS veroordeeld tot betaling van proceskosten. De beslissing van de voorzieningenrechter berust, zakelijk weergegeven, op het oordeel dat TIWOS onvoldoende heeft afgewogen of de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst voldoet aan de eisen van proportionaliteit, zodat zij in redelijkheid geen gebruik had mogen maken van haar bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter oordeelt het op die grond aannemelijk dat een op de ontbinding berustende vordering tot ontruiming in een te voeren bodemprocedure zal worden afgewezen.
3.4.
TIWOS heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. De grieven 1 tot en met 5 strekken ten betoge dat de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming ten onrechte heeft afgewezen. Zij lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Grief 6 is gericht tegen de proceskostenbeslissing. Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de vorderingen van TIWOS toewijsbaar zijn.
3.5.
De onderhavige zaak betreft een kort geding, een procedure waarin in afwachting van een beslissing in een bodemprocedure spoedheidshalve een voorlopige voorziening wordt gevraagd. Het spoedeisend karakter van de vorderingen van TIWOS volgt uit de aangevoerde grondslag (beëindiging van een inbreuk op haar eigendomsrecht) en staat overigens ook niet ter discussie. Of in deze procedure de gevorderde voorlopige voorziening toewijsbaar is, zal mede afhankelijk zijn van de vraag in hoeverre in een te voeren bodemprocedure valt te verwachten dat de verlangde voorziening zal worden toegewezen.
3.6.
Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, indien het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. In het onderhavige geval heeft de politie op 10 april 2014 in de door [geïntimeerde] gehuurde woning een bak met resten amfetamine, 15 gripzakjes met 10,5 gram cocaïne, 1 gripzakje met 3,3 gram cocaïne, weegschaaltjes, gripzakjes, vacuümzakken, € 550,= in contanten en een revolver met munitie aangetroffen. De combinatie van deze zaken vormt naar het oordeel van het hof voldoende grond om aan te nemen dat [geïntimeerde] vanuit de woning handelde in verdovende middelen en dat de aangetroffen cocaïne niet enkel voor eigen gebruik bedoeld was, zoals kennelijk door [geïntimeerde] betoogd in eerste aanleg. Op die grond heeft de burgemeester van Tilburg besloten tot sluiting van de woning.
3.7.
Een verzoek van [geïntimeerde] tot schorsing van dit besluit is door de voorzieningenrechter afgewezen. Hoewel [geïntimeerde] kennelijk bij de voorzieningenrechter nog heeft betoogd dat hem de gelegenheid moest worden geboden een bodemprocedure tegen dit besluit af te wachten, is in hoger beroep niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] (tijdig) bezwaar heeft gemaakt tegen dit besluit of beroep heeft aangetekend tegen een beslissing op bezwaar bij de sector bestuursrecht van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Voorshands moet daarom worden aangenomen dat het besluit van de burgemeester onaantastbaar is geworden en dat daarmee de bevoegdheid van TIWOS om zonder tussenkomst van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan vaststaat.
Bij brief van 3 februari 2015 heeft TIWOS van die bevoegdheid gebruik gemaakt. Daarmee staat vooralsnog vast dat tussen partijen thans geen huurovereenkomst meer bestaat en [geïntimeerde] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning van TIWOS.
3.8.
Het verweer van [geïntimeerde] is niet helder. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het kort geding heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] geen pleitnota gehanteerd. Een proces-verbaal van die mondelinge behandeling is, zo volgt uit de opsomming van processtukken in het vonnis waarvan beroep, niet opgemaakt. De aantekeningen die de griffier bij die gelegenheid heeft gemaakt zijn evenmin overgelegd. In hoger beroep voert [geïntimeerde] aan dat TIWOS, alvorens zij in een geval als dit tot ontbinding van de overeenkomst besluit, eerst dient af te wegen of de omstandigheden van het individuele geval er ook toe nopen dat van de bevoegdheid gebruik wordt gemaakt. Een afweging van alle bij de huurovereenkomst betrokken belangen dient, aldus [geïntimeerde] , in zijn voordeel uit te vallen.
3.9.
Het hof stelt dienaangaande voorop dat de sluiting van een pand door de burgemeester niet automatisch leidt tot de ontbinding van een huurovereenkomst. Het is in dat geval aan de verhuurder om te beoordelen of hij de huurovereenkomst wil ontbinden en of daartoe toereikende gronden bestaan. Bij het nemen van de beslissing tot buitengerechtelijke ontbinding dienen de regels rondom het niet nakomen van een overeenkomst en de ontbinding daarvan in acht te worden genomen. Uitgangspunt daarbij is de regel dat elk tekortschieten in de nakoming van een overeenkomst in beginsel de ontbinding daarvan rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding niet rechtvaardigt. Daarbij dient mede gelet te worden op het woonbelang van [geïntimeerde] , artikel 6:265 BW.
3.10.
Hiervoor is al overwogen dat de combinatie van zaken die bij het politieonderzoek in de woning zijn aangetroffen voldoende grond oplevert voor de aanname dat [geïntimeerde] vanuit de woning handelde in verdovende middelen en dat de aangetroffen cocaïne niet enkel voor eigen gebruik bedoeld was, zoals kennelijk door [geïntimeerde] betoogd in eerste aanleg. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep ook niet (langer) weersproken dat hij vanuit de woning handelde in drugs. Het handelen in drugs vanuit een woning kan niet worden beschouwd als van geringe betekenis en is bovendien in strijd zijn verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen en het gehuurde enkel te gebruiken voor de bestemming die het krachtens de huurovereenkomst heeft.
3.11.
Het hof is niet duidelijk welk verweer [geïntimeerde] nu beoogt te voeren. Het hof begrijpt het verweer primair als een beroep op de omstandigheid dat, mede gelet op zijn woonbelang en persoonlijke omstandigheden, het tekortschieten in de nakoming van huurdersverplichtingen te gering is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en, subsidiair, als een beroep op de omstandigheid dat het, alle relevante feiten tegen elkaar afwegende, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat TIWOS van de haar gegeven bevoegdheid gebruik maakt.
3.12.
Beide verweren zijn, indien gevoerd in een bodemprocedure, bevrijdende verweren. Dat betekent dat het in een bodemprocedure aan [geïntimeerde] is om feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting, te bewijzen die een oordeel kunnen rechtvaardigen dat TIWOS, in aanmerking nemende alle omstandigheden, inderdaad niet van de haar gegeven bevoegdheid tot ontbinden gebruik had mogen maken. [geïntimeerde] heeft verwezen naar een tweetal stukken uit de eerste aanleg, productie 2 bij inleidende dagvaarding en productie 2 die hij heeft ingebracht voor de mondelinge behandeling van het kort geding (en mogelijk naar rov. 4.5 van het vonnis waarvan beroep). De eerste productie betreft een brief van de gemeente Tilburg aan TIWOS. Deze brief vermeldt in het geheel geen standpunten van [geïntimeerde] .
In de tweede productie verwijst [geïntimeerde] naar de volgende – kort samengevatte - omstandigheden:
- bewoning vanaf augustus 2000;
- opgegroeid in de wijk;
- nauwe betrekkingen met de gemeenschap aldaar;
- steunbetuigingen van buurtbewoners;
- een milde vorm van anti-sociale persoonlijkheidsstoornis, waarmee hij heeft leren omgaan, maar waarin een terugval kan worden verwacht in stressvolle omstandigheden;
- verlies van woonruimte en de noodzaak om gebruik te maken van de daklozen-opvang;
- plaatsing op een lijst waardoor hij voor een periode van twee jaar niet in aanmerking zal komen voor een andere sociale huurwoning en bij Traverse.
3.13.1.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan het hof niet inzien waarom de eerste drie omstandigheden zo bijzonder zijn dat zij ertoe zouden moeten leiden dat TIWOS de huurovereenkomst in stand moet laten. [geïntimeerde] heeft voorts weliswaar een aantal verklaringen van buurtbewoners in het geding gebracht die bepleiten om in dit geval af te zien van ontbinding van de huur, maar daar staat tegenover dat onduidelijk blijft of zij volledig van alle feiten op de hoogte zijn gesteld. Voorts staat daar tegenover dat TIWOS een zwaarwegend belang heeft bij een streng optreden tegen drugshandel vanuit haar panden, zodat haar in voorkomend geval niet verweten kan worden naar willekeur te handelen.
3.13.2.
Dat [geïntimeerde] door de ontruiming stress ondervindt, mede gelet op zijn persoonlijkheidsstructuur, is evenmin een reden om te oordelen dat TIWOS niet mag ontbinden. Dit is eigen aan een ontruimingssituatie. Dat [geïntimeerde] van die stress, of als gevolg van zijn persoonlijksstructuur zodanig psychisch ernstig in problemen zal geraken dat ontruiming niet kan worden verlangd, is niet met een medische verklaring onderbouwd.
3.13.3.
De laatste twee omstandigheden zijn het direct gevolg van het eigen handelen van [geïntimeerde] . Dat dit consequenties zijn van het handelen in drugs vanuit een woning is, naar voorshands mag worden aangenomen, inmiddels voldoende algemeen bekend. Wanneer een huurder desondanks vanuit de woning drugs verhandelt, roept hij deze risico’s over zichzelf af.
3.14.
Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de geconstateerde feiten en omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Van disproportionaliteit dan wel onaanvaardbaarheid op grond van de redelijkheid en billijkheid is geen sprake. De door [geïntimeerde] tot op heden aangevoerde feiten en omstandigheden zijn niet dermate klemmend van aard dat zij een dergelijke oordeel niet rechtvaardigen. Gelet op hetgeen namens [geïntimeerde] in eerste aanleg en in hoger beroep is aangevoerd is het hof, anders dan de voorzieningenrechter, voorshands van oordeel dat met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is dat het door [geïntimeerde] in een bodemprocedure te voeren verweer tegen de gevorderde ontruiming niet zal slagen. Dat betekent dat de grieven slagen, met inbegrip van grief 6. Omdat ten onrechte is geoordeeld dat TIWOS in redelijkheid niet tot ontbinding van de huurovereenkomst had mogen besluiten, is zij in eerste aanleg ook ten onrechte in de proceskosten veroordeeld.
3.15.
Het voorgaande voert dan tot na te melden beslissing, waarbij het hof termen aanwezig acht om de termijn voor de ontruiming vast te stellen op 14 dagen na betekening van dit arrest. [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende,
veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit arrest met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van TIWOS te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van TIWOS worden begroot op € 709,16 aan verschotten en op € 527,= aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 805,19 aan verschotten en op € 894,= aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 oktober 2015.
griffier rolraadsheer