Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.161.816/01
arrest van 27 oktober 2015
in de zaak van
[Projecten] Projecten B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [Projecten] ,
advocaat: mr. I.J.A.J. Hanssen te Boxmeer,
tegen
[Vastgoed] Vastgoed N.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [Vastgoed] ,
advocaat: mr. P. Wanders te Amsterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 18 november 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 20 augustus 2014, gewezen tussen [Projecten] als gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie en [Vastgoed] als eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/04/123200/HA ZA 13-160)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis alsmede naar het daaraan voorafgaande (comparitie)vonnis van 23 oktober 2013.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de memorie van grieven tevens akte tot eiswijziging in reconventie;
- de memorie van antwoord;
- het pleidooi, waarbij (de advocaat van) [Projecten] pleitnotities heeft overgelegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
De rechtbank heeft in r.o. 2.1 t/m 2.6 van het beroepen vonnis de feiten vastgesteld waarvan in dit geschil kan worden uitgegaan.
3.1.1.
De eerste twee grieven van [Projecten] klagen erover dat dit feitenoverzicht te beperkt is. In toelichting op deze grieven is aangegeven welke feiten en omstandigheden ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten.
Het hof overweegt dat geen rechtsregel een rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij niet betwiste of niet (voldoende) weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat een rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken die hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt.
Derhalve falen deze grieven.
3.1.2.
Met grief 3 wordt de juistheid van het in r.o. 2.4 vastgestelde feit bij gebrek aan wetenschap betwist. Daarmee heeft [Projecten] deze vaststelling onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat ook deze grief faalt.
3.1.3.
Maar wat daar ook van zij, het hof geeft hierna een wat uitgebreider overzicht van de feiten, die het hof voor de beslissing in hoger beroep van belang acht.
3.2.
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
3.2.1.
[Projecten] is een (lokale) vastgoedonderneming in het zuiden van het land en onderdeel van de groep [Projecten] vennootschappen.
3.2.2.
[Vastgoed] is een sectoraal (niet-beursgenoteerd) vastgoedfonds, dat met vermogen van haar aandeelhouders (pensioenfondsen) belegd in vastgoed (woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten).
3.2.3.
Op 27 januari 2005 heeft [Projecten] aan [Vastgoed] een perceel grond met daarop een distributiecentrum, bestaande uit 18.375 m2 bedrijfsruimte en 1.415 m2 kantoorruimte (hierna ook: het pand), gelegen te [plaats] aan [het adres] , verkocht voor de koopsom van € 14.386.875,00 (exclusief BTW).
3.2.4.
Het distributiecentrum was op dat moment op grond van een huurovereenkomst d.d. mei 2004 voor een periode vijf jaar, te beginnen op 1 augustus 2004, verhuurd aan [Logistics] Logistics B.V. (hierna: [Logistics] ) voor een huurprijs van € 1.210.080,00 per jaar (exclusief BTW). Artikel 3.2 van de huurovereenkomst bepaalt de huur na verloop van vijf jaar automatisch verlengd voor een nieuwe periode van vijf jaar, behoudens opzegging door een van partijen op de wijze als voorzien in artikel 3.3.
3.2.4.
De schriftelijke koopovereenkomst - door [Projecten] ook afsprakenbrief genoemd - is opgesteld door [Vastgoed] . Daarin is een depotregeling opgenomen en deze luidt als volgt:
“- € 786,300 (7,5 maanden huur) van de bovenvermelde koopsom wordt in depot gehouden bij de notaris. Het depot wordt uitbetaald aan koper indien de huurovereenkomst door huurder voor- danwel per 1 augustus 2009 niet ongewijzigd wordt voortgezet. Zodra onherroepelijk vaststaat dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2009 wel ongewijzigd wordt voortgezet zal het depot vrijvallen aan verkoper. Mocht echter (bijvoorbeeld door faillissement) de huurovereenkomst tijdens de eerste huurperiode alsnog niet worden voortgezet zal het depot door verkoper worden teruggestort en zullen alle in dit schrijven gemaakte afspraken opnieuw van kracht worden. De [directeur van Projecten] staat persoonlijk garant voor de nakoming van de in dit artikel genoemde verplichting.
- Indien huurder de huurovereenkomst opzegt voor 1 november 2008 zullen partijen gedurende de 9 maanden van de opzegtermijn (dus tot 31 juli 2009) gezamenlijk trachten een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten voor het object.
- Indien partijen erin slagen het object aansluitend (dus per 1 augustus 2009) opnieuw voor minimaal 5 jaar te verhuren onder gelijke condities en met een vergelijkbare huurder, welke dient te voldoen aan de bij [Vastgoed] Vastgoed gebruikelijke huurderscriteria, zal het depot alsnog direct aan verkoper worden uitgekeerd onder aftrek van evt gemaakte kosten, zoals makelaarscourtage, huurder incentives, etc. Indien een hogere huurprijs wordt bedongen zal koper 16% courtage over de meerhuur aan verkopen vergoeden. Indien een lagere huurprijs wordt bedongen zal verkoper de contante waarde van de minderhuur gedurende 5 jaar aan koper vergoeden met een maximum van het in depot gehouden bedrag. De contante waarde wordt berekend met een rente percentage van 8,3% (BAR) rekening houdend met een geïndexeerde huur met een gemiddelde index van 2% per jaar (betaling per maand vooruit).
- Indien partijen erin slagen het complex aansluitend (dus per 1 augustus 2009) opnieuw te verhuren voor 3+2 jaar (enkel onder gelijke overige condities als de huidige huurovereenkomst en met een vergelijkbare huurder welke dient te voldoen aan de bij [Vastgoed] Vastgoed gebruikelijke huurderscriteria) zal een bedrag van € 302.520 uit het depot worden uitbetaald aan verkoper. Het restant van € 453.780 zal in depot blijven. Het restant depot wordt vervolgens uitbetaald aan koper indien de huurovereenkomst door huurder voor- danwel per 1 augustus 2012 niet ongewijzigd wordt voortgezet. Indien de huurovereenkomst per 1 augustus 2012 wel ongewijzigd wordt voortgezet zal het depot vrijvallen aan verkoper.
- De rente op het depot tegoed zal aan het depot worden toegevoegd. Enkel bij de uitbetaling van het restantdepot zal de rente toekomen aan diegene die recht heeft op de uitbetaling van de hoofdsom.
- Indien verkoper na 1 augustus 2009 (dus in geval van geen aansluitende verhuur en het depot aan koper is uitgekeerd) een huurder aandraagt waarmee Koper een huurovereenkomst afsluit is Koper aan Verkoper 16% courtage verschuldigd.”
3.2.5.
Bij brief van 30 oktober 2008 heeft [Logistics] de huurovereenkomst, met inachtneming van een opzegtermijn van negen maanden conform artikel 3.3 van de huurovereenkomst, per 31 juli 2009 beëindigd. Tevens bevat deze brief een uitnodiging om over de condities van een eventuele verlenging van de huurovereenkomst van gedachten te wisselen. Deze gedachtewisseling tussen [Vastgoed] en [Logistics] heeft in mei 2009 geresulteerd in een verlenging van de huurovereenkomst voor de periode van één jaar, derhalve tot en met 31 juli 2010. Deze verlenging is vastgelegd in een schriftelijk stuk, ‘Allonge 1’, dat door beide partijen is ondertekend.
3.2.6.
Bij brief van 23 oktober 2009 heeft [Logistics] de – met één jaar verlengde - huurovereenkomst, wederom met inachtneming van een opzegtermijn van 9 maanden, opgezegd per 31 juli 2010. Ook deze brief bevat een uitnodiging om een nieuw voorstel uit te werken over de condities van een eventuele verlenging.
3.2.7.
Bij e-mail van 10 december 2009 heeft de [medewerker van Vastgoed] (hierna: [medewerker van Vastgoed] ) van [Vastgoed] aan [Projecten] het volgende bericht:
“Naar aanleiding van het telefonisch overleg van dinsdag 8 december jl. treft u bijgaand aan de 2e allonge behorende bij de huurovereenkomst van [Logistics] Logistics BV, huurder van [het adres] te [plaats] . (…)
Conform afspraak ontvangt u € 500.000,- uit het depot, indien de 2e allonge uiterlijk donderdag 24 december 2009 rechtsgeldig door [Logistics] is ondertekend en door [Vastgoed] Vastgoed is ontvangen. Het restant van het depot vervalt aan [Vastgoed] Vastgoed NV.”
In deze 2e allonge staat onder meer dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2010 wordt voorgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, dat de overeenkomst daarna wordt voorgezet voor aansluitende perioden van telkens 3 jaar en dat per 1 augustus 2010 de huurprijs € 1.111.150,- per jaar bedraagt (exclusief BTW).
Bij e-mails van 27 april 2010 en 27 augustus 2010 heeft [medewerker van Vastgoed] aan [Projecten] bericht dat ingeval [Logistics] vóór 1 mei 2009 respectievelijk vóór 3 september 2009 de 2e allonge ondertekend aan [Vastgoed] heeft geretourneerd [Projecten] € 500.000,00 uit het depot ontvangt.
De 2e allonge is niet door [Logistics] ondertekend. [Logistics] is wel in het pand blijven zitten.
3.2.8.
Op 23/28 juni 2011 zijn [Vastgoed] en [Logistics] alsnog tot een schriftelijke verlenging van de huurovereenkomst gekomen, in die zin dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2011 is verlengd met een periode van drie jaar en dus tot 1 augustus 2014. De huurprijs bedraagt volgens deze overeenkomst € 982.525,00 (excl. BTW) per jaar. Daarnaast is in deze huurovereenkomst een aantal zogenaamde incentives opgenomen, waaronder een eenmalige vergoeding van € 100.00,00 ten gunste van [Logistics] , te ontvangen door [Logistics] op 1 augustus 2011 (artikel 4.1 t/m 3 van de huurovereenkomst).
3.2.9.
Bij e-mailbericht van 28 juli 2011 – met als onderwerp: afwikkeling depot – heeft de [medewerker van Vastgoed] (hierna: [medewerker van Vastgoed] ) van [Vastgoed] aan [Projecten] het volgende geschreven:
“De contractueel overeengekomen afspraak is dat, indien de overeenkomst niet voor dan wel per 1 augustus 2009 ongewijzigd (i.e. voor een periode van wederom 5 jaar op hetzelfde huurniveau) wordt voortgezet, het depot vrijvalt aan koper.
Zoals aan verkoper [Projecten] Projecten genoegzaam bekend, heeft [Logistics] bij brief van 30 oktober 2008 de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd en is de huurovereenkomst derhalve daarom reeds niet ongewijzigd voortgezet. Ook aan de andere in het schrijven van 27 januari 2005 noch aan de andere aan [Projecten] Projecten BV geboden mogelijkheden om alsnog te bereiken dat [Logistics] BV nadien op dezelfde voorwaarden de huurovereenkomst zou verlengen, is niet voldaan. [Vastgoed] Vastgoed is derhalve volledig gerechtigd tot uitbetaling van het depot aan haar.”
Daarna zijn nog diverse e-mails tussen partijen gewisseld, waarbij [Vastgoed] steeds aanspraak heeft gemaakt op het volledige depotbedrag, maar [Projecten] heeft geweigerd daaraan medewerking te verlenen.
3.2.10.
De advocaat van [Vastgoed] heeft bij brief van 2 april 2013 [Projecten] gesommeerd te bevestigen dat vóór 12 april 2013 de notaris het volledige depotbedrag, vermeerderd met rente, aan [Vastgoed] kan uitkeren en dat indien een bevestiging uitblijft [Vastgoed] rechtsmaatregelen zal treffen. [Projecten] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
3.3.1.
Daarop heeft [Vastgoed] bij inleidende dagvaarding van 28 mei 2013 [Projecten] in rechte betrokken en gevorderd (in conventie):
a. voor recht te verklaren dat [Vastgoed] het volledige depotbedrag toekomt, inclusief de verschuldigde rente, en mitsdien [Projecten] te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat [Vastgoed] de notaris zal instrueren het depotbedrag vermeerderd met rente aan [Vastgoed] uit te betalen;
b. [Projecten] te verwijzen in de kosten van de procedure inclusief de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de nakosten en met wettelijke rente.
3.2.3.
[Projecten] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en - voor het geval de rechtbank de zienswijze van [Vastgoed] zal verwerpen - in reconventie, kort gezegd, gevorderd:
a. voor recht te verklaren dat [Projecten] de enige rechthebbende is op het depotbedrag;
b. [Vastgoed] te veroordelen tot verlening van medewerking aan vrijgave van het depotbedrag (met rente) aan [Projecten] op straffe van een dwangsom, dan wel machtiging van [Projecten] op grond van artikel 3:299 BW Pro om zelf de notaris te verzoeken tot uitbetaling van het depotbedrag;
c. veroordeling van [Vastgoed] in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
3.3.
Nadat bij tussenvonnis van 23 oktober 2013 een comparitie van partijen is gelast, die op 27 mei 2014 heeft plaatsgevonden, heeft de rechtbank in het eindvonnis van 20 augustus 2014 voor recht verklaard dat [Vastgoed] het volledige depotbedrag toekomt, inclusief de verschuldigde rente en [Projecten] veroordeeld te gehengen en te gedogen dat [Vastgoed] de notaris zal instrueren het depotbedrag vermeerderd met rente aan [Vastgoed] uit te betalen.
Daartoe heeft de rechtbank, kort samengevat, overwogen:
i. i) dat het de bedoeling van partijen is geweest dat het depotbedrag diende als compensatie voor gederfde huurinkomsten, in het geval de huurovereenkomst niet per 1 augustus 2009 zou worden voortgezet dan wel tegen mindere huurcondities (r.o. 4.1);
ii) dat partijen van mening verschillen over het antwoord op de vraag of aan de voorwaarde om het depotbedrag aan [Vastgoed] te doen toekomen is voldaan;
iii) dat weliswaar de huurovereenkomst na 1 augustus 2009 voor één jaar onder ongewijzigde condities is verlengd (en daarna nogmaals één jaar onder gelijke condities), doch dat uit de overeenkomst niet volgt dat reeds op dat moment het depotbedrag aan [Projecten] dient toe te vallen; dat de duur van de voorzetting van de overeenkomst voor partijen wel degelijk van belang is geweest, zoals ook blijkt uit de tekst van de overeenkomst, waarin onder meer is bepaald wat heeft te gelden indien de huurovereenkomst wel wordt opgezegd doch het object aansluitend alsnog wordt verhuurd voor een periode van minimaal vijf jaar, al dan niet één aansluitende periode van vijf jaar dan wel een periode van drie + twee jaar; dat een en ander in samenhang lezende de conclusie geen andere kan zijn dan dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst met ongewijzigde voortzetting hebben bedoeld een ongewijzigde voortzetting voor de periode van vijf jaar (r.o. 4.5);
iv) dat het aanbod van [Vastgoed] om € 500.000,00 uit het depot aan [Projecten] te betalen is vervallen door het niet ondertekenen van de 2e allonge door [Logistics] en dat uit dit aanbod niet kan worden afgeleid dat een ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst voor de periode van vijf jaar niet maatgevend was voor het vrijvallen van het depotbedrag aan [Projecten] (r.o. 4.6);
v) dat het beroep van [Projecten] op artikel 6:248 BW Pro faalt, omdat nog afgezien van de omstandigheid dat een kredietcrisis geen reden is om een overeenkomst niet te hoeven nakomen, mag worden aangenomen dat de in 2005 overeengekomen koopprijs een marktconforme koopprijs was die beduidend hoger lag dan de gemiddelde koopprijzen van dit soort objecten ten tijde van de kredietcrisis en dat daarom niet valt in te zien waarom het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn dat het depotbedrag toekomt aan [Vastgoed] (r.o. 4.7.);
vi) dat nu de vordering van [Vastgoed] kan worden toegewezen, de voorwaardelijke reconventionele vordering van [Projecten] geen bespreking behoeft (r.o. 4.8);
vii) dat de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten als niet voldoende onderbouwd wordt afgewezen (r.o. 4.8).
3.4.
[Projecten] heeft in hoger beroep 11 grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en haar eis in reconventie gewijzigd, in die zin dat zij deze vordering omzet in een onvoorwaardelijke vordering. [Projecten] heeft tevens gevorderd dat [Vastgoed] wordt veroordeeld tot terugbetaling van het depotbedrag, dat zij inmiddels ten onrechte van de notaris heeft ontvangen, met wettelijke handelsrente, aldus [Projecten] .
Tot slot heeft [Projecten] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [Vastgoed] en tot toewijzing van zijn gewijzigde eis.
[Vastgoed] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. [Vastgoed] heeft geen (incidentele) grieven gericht tegen de afwijzing van haar vordering betreffende de buitengerechtelijke kosten, zodat deze vordering in hoger beroep niet meer aan de orde is.
uitleg depotregeling (grieven 4, 5, 6 en 7)
3.5.
Beide partijen maken op grond van de tussen hen overeengekomen depotregeling, zoals neergelegd in de schriftelijke koopovereenkomst van 27 januari 2005, aanspraak op het volledig depotbedrag van € 756.300,00.
De relevante passage van de depotregeling luidt als volgt:
“
Het depot wordt uitbetaald aan koper indien de huurovereenkomst door huurder voor dan wel per 1 augustus 2009 niet ongewijzigd wordt voorgezet. Zodra onherroepelijk vaststaat dat de huurovereenkomst per 1 augustus wel ongewijzigd wordt voortgezet zal het depot vrijvallen aan verkoper.”
Het depot wordt uitbetaald aan koper indien de huurovereenkomst door huurder voor dan wel per 1 augustus 2009 niet ongewijzigd wordt voorgezet. Zodra onherroepelijk vaststaat dat de huurovereenkomst per 1 augustus wel ongewijzigd wordt voortgezet zal het depot vrijvallen aan verkoper.”
Zowel [Projecten] als [Vastgoed] merken op dat het geschil in de kern gaat om de vraag hoe de woorden “
ongewijzigde voortzetting”moeten worden uitgelegd.
ongewijzigde voortzetting”moeten worden uitgelegd.
Volgens [Projecten] komt haar het depotbedrag toe, omdat de oorspronkelijke huurovereenkomst na 1 augustus 2009 (inhoudelijk) ongewijzigd met [Logistics] is voortgezet. Dat de huurovereenkomst
voor 1 jaarongewijzigd is voortgezet, maakt dat niet anders, aldus [Projecten] .
voor 1 jaarongewijzigd is voortgezet, maakt dat niet anders, aldus [Projecten] .
[Vastgoed] daarentegen stelt dat van ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst sprake is indien de huurovereenkomst voor vijf jaar en verder onder gelijke condities wordt voortgezet. Daarvan is geen sprake omdat vaststaat dat de overeenkomst door [Logistics] eerst tweemaal voor een periode van een jaar onder dezelfde condities en daarna voor een periode van drie jaar voor een aanzienlijk lager huurbedrag per jaar, te weten € 982.525,00 in plaats van € 1.210.080,00, is voortgezet, aldus [Vastgoed] .
3.6.
Het hof overweegt als volgt.
3.6.1.
Het gaat in dit geval om uitleg van een beding in een commerciële overeenkomst, koop van een bedrijfspand, gesloten tussen twee professionele partijen. Vaststaat dat de overeenkomst is opgesteld door [Vastgoed] (koper) alsook dat over de (inhoud van de) depotregeling tijdens de onderhandelingen is gesproken. In het licht daarvan komt bij de uitleg van het litigieuze beding aan de taalkundige betekenis van de woorden groot gewicht toe, maar blijft daarnaast beslissend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan het beding mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013: BY8101 ( [partijen] )).
3.6.2.
Wat de taalkundige betekenis van de woorden
‘ongewijzigde voortzetting’van de overeenkomst betreft, is het hof van oordeel dat daarmee wordt bedoeld dat de overeenkomst op dezelfde wijze als voorheen wordt voortgezet, derhalve met dezelfde huurder, onder dezelfde voorwaarden en voor eenzelfde periode als de oorspronkelijke huurovereenkomst, dus voor een periode van vijf jaar.
‘ongewijzigde voortzetting’van de overeenkomst betreft, is het hof van oordeel dat daarmee wordt bedoeld dat de overeenkomst op dezelfde wijze als voorheen wordt voortgezet, derhalve met dezelfde huurder, onder dezelfde voorwaarden en voor eenzelfde periode als de oorspronkelijke huurovereenkomst, dus voor een periode van vijf jaar.
3.6.3.
Wat betreft de onderhandelingen over de koop van het onderhavige bedrijfspand is door de [medewerker van Vastgoed] en de [directeur van Projecten] bij pleidooi desgevraagd meegedeeld dat deze namens [Vastgoed] zijn gevoerd door de [medewerker van Vastgoed] en namens [Projecten] door de [medewerker van Projecten] . [medewerker van Vastgoed] heeft daarbij opgemerkt dat de door [Vastgoed] opgestelde koopovereenkomsten niet standaard een depotregeling bevatten. Deze regeling is in dit geval in de overeenkomst opgenomen, omdat van de kant van [Projecten] werd aangegeven dat [Logistics] geen gebruik zou maken van haar opzegmogelijkheid. De [directeur van Projecten] heeft dat bevestigd en nader toegelicht dat [Projecten] goede ervaringen had met [Logistics] en dat deze ook nog andere panden van [Projecten] huurde. Daarom had [Projecten] destijds het vertrouwen dat [Logistics] in het pand zou blijven zitten. [medewerker van Vastgoed] heeft voorts nog opgemerkt dat dit gegeven van invloed is geweest op de waardebepaling van het bedrijfspand, in die zin dat [Vastgoed] anders een lager bedrag zouden hebben betaald. Daarom is in dit geval een depotregeling opgenomen, die tijdens de onderhandelingen ook onderwerp van bespreking is geweest, aldus [medewerker van Vastgoed] . De [directeur van Projecten] heeft dat bevestigd alsook dat [medewerker van Projecten] hem van de onderhandelingen verslag heeft gedaan. Volgens de [directeur van Projecten] heeft [medewerker van Projecten] niet met hem besproken dat de duur van de voorzetting van de huur in de overeenkomst zou worden opgenomen. Desgevraagd geven zowel [directeur van Projecten] als [medewerker van Vastgoed] aan dat tijdens de onderhandelingen niet is gesproken over de situatie dat de huur door [Logistics] voor een kortere periode dan vijf jaar zou worden voortgezet.
3.7.2.
Nu uit deze mededelingen van [medewerker van Vastgoed] en de [directeur van Projecten] volgt dat tijdens de onderhandelingen niet uitdrukkelijk is besproken dat de duur van vijf jaar expliciet in de depotregeling, althans naar het hof begrijpt: in de passage waarop beide partijen zich thans beroepen, moest worden vermeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze passage van de depotregeling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Het hof is van oordeel dat een redelijke uitleg van de woorden
‘ongewijzigde voortzetting’hier met zich brengt dat partijen daarmee hebben bedoeld dat de huurovereenkomst door dezelfde huurder, onder de dezelfde voorwaarde en voor dezelfde periode zou worden voortgezet. Dit geldt eens temeer daar het onderhavige bedrijfspand is gekocht als beleggingsobject. Het is een feit van algemene bekendheid dat voor de bepaling van de waarde van een beleggingspand de huurinkomsten van belang zijn, niet alleen wat de hoogte betreft, maar ook voor de termijn c.q. looptijd van de huurovereenkomst. Partijen zijn zich daar in het onderhavige geval ook terdege van bewust geweest. Tussen partijen is namelijk niet in discussie dat de depotregeling juist diende als compensatie voor gederfde huurinkomsten ingeval de huurovereenkomst niet per 1 augustus 2009 zou worden voortgezet dan wel tegen mindere condities dan de oorspronkelijke huurovereenkomst. Een belangrijke conditie van die oorspronkelijke huurovereenkomst was de termijn van vijf jaar. Juist omdat de oorspronkelijke huurovereenkomst een looptijd had van vijf jaar, betekent een ongewijzigde voortzetting van die overeenkomst dat de voortgezette overeenkomst eveneens een looptijd heeft van vijf jaar. Bovendien blijkt uit de verdere inhoud van de depotregeling dat bij de daarin opgenomen twee ‘tussenvarianten’ - waarbij na opzegging door [Logistics] een overeenkomst met een vergelijkbare huurder zou worden gesloten - wordt uitgegaan van een aansluitende voortzetting van de huur voor een periode van minimaal vijf jaar dan wel een aansluitende periode van drie + twee jaar.
‘ongewijzigde voortzetting’hier met zich brengt dat partijen daarmee hebben bedoeld dat de huurovereenkomst door dezelfde huurder, onder de dezelfde voorwaarde en voor dezelfde periode zou worden voortgezet. Dit geldt eens temeer daar het onderhavige bedrijfspand is gekocht als beleggingsobject. Het is een feit van algemene bekendheid dat voor de bepaling van de waarde van een beleggingspand de huurinkomsten van belang zijn, niet alleen wat de hoogte betreft, maar ook voor de termijn c.q. looptijd van de huurovereenkomst. Partijen zijn zich daar in het onderhavige geval ook terdege van bewust geweest. Tussen partijen is namelijk niet in discussie dat de depotregeling juist diende als compensatie voor gederfde huurinkomsten ingeval de huurovereenkomst niet per 1 augustus 2009 zou worden voortgezet dan wel tegen mindere condities dan de oorspronkelijke huurovereenkomst. Een belangrijke conditie van die oorspronkelijke huurovereenkomst was de termijn van vijf jaar. Juist omdat de oorspronkelijke huurovereenkomst een looptijd had van vijf jaar, betekent een ongewijzigde voortzetting van die overeenkomst dat de voortgezette overeenkomst eveneens een looptijd heeft van vijf jaar. Bovendien blijkt uit de verdere inhoud van de depotregeling dat bij de daarin opgenomen twee ‘tussenvarianten’ - waarbij na opzegging door [Logistics] een overeenkomst met een vergelijkbare huurder zou worden gesloten - wordt uitgegaan van een aansluitende voortzetting van de huur voor een periode van minimaal vijf jaar dan wel een aansluitende periode van drie + twee jaar.
Kortom: gegeven deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, moet het ook voor [Projecten] duidelijk zijn geweest dat met een
‘ongewijzigde voortzetting’van de huurovereenkomst niet alleen werd bedoeld dat de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden doch ook voor eenzelfde periode van vijf jaar werd voortgezet.
‘ongewijzigde voortzetting’van de huurovereenkomst niet alleen werd bedoeld dat de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden doch ook voor eenzelfde periode van vijf jaar werd voortgezet.
3.6.4.
Nu vaststaat dat [Logistics] de huurovereenkomst voor een periode van twee jaar heeft voortgezet onder dezelfde voorwaarden - huurprijs van € 1.210.080,00 per jaar - en vervolgens voor een periode van drie jaar met gewijzigde huurcondities - een huurprijs van
€ 982.525,00, dus € 227.555,00 minder per jaar en in totaal € 682.665,00 minder huurinkomsten en waarbij [Vastgoed] aan [Logistics] een incentive van € 100.000,00 heeft betaald - kan niet worden gezegd dat de huurovereenkomst ongewijzigd is voortgezet.
Mitsdien falen de grieven 4, 5, 6 en 7.
3.6.5.
[Projecten] heeft zich daarnaast nog beroepen op het feit dat de overeenkomst door [Vastgoed] is opgesteld en op grond daarvan betoogd dat bij twijfel over de uitleg de overeenkomst die twijfel voor rekening en risico van de opsteller komt (contra proferentem- regel). Volgens [Vastgoed] mist deze regel in dit geval van toepassing omdat er geen sprake is van onduidelijkheid in het contract en voorts omdat deze regel alleen van toepassing is indien het gaat om (de uitleg van) een contractsbepaling in een overeenkomst gesloten tussen een professionele partij en een consument. Weliswaar komt in een enkel geval aan de bepaling van artikel 6:238 lid 2 BW Pro reflexwerking toe, maar dat is het geval wanneer een professionele partij zich weinig van een consument onderscheidt en daarvan is in het geval van [Projecten] geen sprake, aldus [Vastgoed] .
3.6.6.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen over de uitleg van de depotregeling, volgt dat ook voor [Projecten] duidelijk kon zijn geweest dat met ongewijzigde voortzetting werd bedoeld een voortzetting van de huurovereenkomst voor een periode van vijf jaar. Aldus kan niet worden gezegd dat de depotregeling onduidelijk is. Reeds daarom is artikel 6:238 lid 2 BW Pro niet van toepassing, nog afgezien van de omstandigheid dat de litigieuze bepaling geen standaardbeding betreft en bij de onderhavige overeenkomst geen consument is betrokken. Het hof heeft gelet op het feit dat [Projecten] als vastgoedonderneming het bedrijfspand heeft verkocht geen aanleiding om aan genoemde bepaling reflexwerking toe te kennen.
Aanbod [Vastgoed] tot betaling van € 500.000,00 uit het depot aan [Projecten] (grief 8)
3.7.
Volgens grief 8 heeft de rechtbank in r.o. 4.6 ten onrechte geoordeeld dat uit het aanbod van [Vastgoed] van 12 augustus 2010 (zie hiervoor r.o. 3.2.7) niet volgt dat de ongewijzigde voortzetting van de overeenkomst niet bepalend is voor het vrijvallen van het depot aan [Projecten] .
3.7.1.
Vaststaat dat dit aanbod door [Projecten] niet is aanvaard. Reeds daarom faalt deze grief, noch daargelaten dat [Vastgoed] ook naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake was van een commercieel aanbod. Daarbij heeft [Vastgoed] terecht opgemerkt dat uit de hoogte van dit bedrag blijkt dat dit aanbod niet is gebaseerd op de depotregeling.
Artikel 6:248 lid 2 BW Pro (grief 9)
3.8.
Grief 9 klaagt over de afwijzing door de rechtbank van het beroep van [Projecten] op
Artikel 6:248 lid 2 BW Pro.
3.8.1.
Ook deze grief faalt. Het hof is van oordeel dat de rechtbank op juiste en deugdelijke gronden heeft geoordeeld dat een kredietcrisis geen reden is om een overeenkomst niet te hoeven nakomen. Ook heeft de rechtbank in dit verband terecht betekenis toekent aan de omstandigheid dat de destijds door [Vastgoed] voor het bedrijfspand betaalde koopprijs beduidend hoger lag dan de koopprijs van het pand geweest zou zijn ten tijde van de kredietcrisis.
Deze omstandigheid komt overigens voor rekening en risico van [Vastgoed] als eigenaar van het bedrijfspand.
3.8.2.
Het hof wijst er voorts op dat hiervoor is gebleken dat [Vastgoed] ten gevolge van de bij huurovereenkomst van mei 2011 gewijzigde condities in totaal € 682.665,00 minder aan huuropbrengsten heeft genoten en daarnaast een bedrag van € 100.000,00 aan [Logistics] heeft betaald om haar als huurder te behouden. Niet in te zien valt waarom het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat dat het volledige depotbedrag ad € 756.300,00 aan [Vastgoed] toekomt. Het hof wijst er nogmaals op dat het depotbedrag juist diende als compensatie voor gederfde huurinkomsten.
Bewijsaanbod [Projecten]
3.9.
[Projecten] heeft bewijs aangeboden, onder meer door het horen van de [directeur van Projecten] en [medewerker van Projecten] . [Projecten] heeft echter geen feiten en omstandigheden aangevoerd, die indien bewezen tot een ander oordeel zouden leiden. Het bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
Slotsom
3.10.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de vordering van [Vastgoed] terecht heeft toegewezen. Daaruit volgt dat de vordering van [Projecten] zoals in hoger beroep gewijzigd moet worden afgewezen. Ook de in het verlengde van de vernietiging van het vonnis in hoger beroep gevorderde terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis door [Projecten] is betaald wordt afgewezen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en [Projecten] wordt als in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;
veroordeelt [Projecten] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [Vastgoed] worden begroot op € 704,00 aan verschotten en op € 2.682,00 aan salaris advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.M.A. de Groot-van Dijken, H.A.W. Vermeulen en F.M. Visser en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 oktober 2015.
griffier rolraadsheer