Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.150.845/01
arrest van 27 oktober 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [vestigingsplaats 3] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. C.A.D. Oomes te Son,
tegen
Olympia Nederland B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Olympia,
advocaat: mr. A. van den Heuvel te Rotterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 5 juni 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 13 maart 2014, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Olympia als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 2211990, rolnummer 13-9502)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 2.4.1 tot en met 2.4.12 van het vonnis een aantal feiten vastgesteld. De partijen hebben in hoger beroep tegen die vaststelling van feiten geen bezwaren gericht, zodat in hoger beroep dezelfde feiten tot uitgangspunt kunnen worden genomen. Het hof zal de door de kantonrechter vastgestelde feiten hieronder weergeven, voorzien van een door het hof toegevoegde letteraanduiding.
[appellant] en [verhuurder] (verhuurders) hebben een huurovereenkomst gesloten met de rechtsvoorganger van Olympia met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats 3] (ingangsdatum 1 juni 2007).
[appellant] is thans eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats 3] .
De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 juni 2007 en lopende tot en met 31 mei 2017.
(…)
3.3.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar, met een eenmalige breakmogelijkheid na 5 jaar (1 juni 2012) met een afkoopsom van € 12.500,-- te vermeerderen met BTW (zegge: twaalfduizend vijfhonderd euro). Zie artikel 8.
3.4.
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
(...)
8. Huurder heeft de éénmalige mogelijkheid om met een vooraankondiging van 12 maanden de huur per 1 juni 2012 tussentijds te beëindigen. Indien huurder gebruikmaakt van deze éénmalige huurbeëindigingsmogelijkheid, zal huurder aan verhuurder een vergoeding voldoen van € 12.500,-- te vermeerderen met BTW.
Indien huurder gebruikmaakt van de breakmogelijkheid zal verhuurder aan huurder en bedrag betalen van € 7.000,-- te vermeerderen met BTW ter compensatie van de door huurder aangebrachte basisvoorzieningen. Deze compensatie zal worden verrekend met de afkoopsom van de huurovereenkomst.”
De tekst van de huurovereenkomst is geredigeerd door [makelaar 1] & Partners, die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst optrad als makelaar voor [appellant] .
Vanaf december 2010 heeft dhr [makelaar 2] , werkzaam bij SQM Vastgoed (als makelaar van Olympia) contact gehad met [makelaar 1] & Partners. Daarbij is uiteindelijk onder meer afgesproken dat [makelaar 1] & Partners belast werd met de verhuur van het pand. In dat kader verzond [makelaar 1] & Partners aan [makelaar 2] een email-bericht van 27 december 2010 met de volgende inhoud:
“Bijgaand treft u aan, in concept, de brochure en opdrachtbevestiging inzake de [adres] te [vestigingsplaats 3] . Tevens zenden wij onze Voorwaarden en Tarieven mee.”
Bij email-bericht van 30 januari 2011 reageert [makelaar 2] als volgt naar [makelaar 1] & Partners:
“Olympia wil graag de opdracht aan uw kantoor als de verhuurder (een bekende van uw kantoor als het goed is) ook akkoord is met de door u gestelde voorwaarden.
Over twee maanden willen we graag evalueren met u als er nog geen resultaat is. Als ik het goed begreep kunnen we eventueel bij geen resultaat de opdracht dan ook weer intrekken. Direct na mijn vakantie (volgende week woensdag) zal ik u de getekende opdrachtbevestiging toesturen. Indien u de ruimte in zou willen kunt u bellen met ons kantoor. Wij zorgen er dan voor dat u erin kunt.”
Bij email-bericht van 8 februari 2011 reageert [makelaar 1] & Partners als volgt:
“Verhuurder is inmiddels akkoord met voorwaarden/brochure. Bijgaand zenden wij u een herziene opdrachtbevestiging (zonder het watermerk CONCEPT). Kunt u ons een getekende opdrachtbevestiging retour sturen?
Tevens hebben wij contact gehad met [vertegenwoordiger Olympia] (Olympia [vestigingsplaats 2] ) i.v.m. de sleutel van vestiging [vestigingsplaats 3] . Wellicht dat zij contact met u opneemt om een en ander te verifiëren (...).”
Bij email-bericht van 10 maart 2011 deelt [makelaar 1] & Partners aan dhr. [makelaar 2] mee:
“Wij willen graag uw toestemming om “te huur” posters op te hangen op de [adres] te [vestigingsplaats 3] . Wij hebben inmiddels de sleutels van het pand.”
i. Bij email-bericht van 3 mei 2011 deelt [makelaar 2] het volgende mee aan [makelaar 1] & Partners:
“We hebben van onze opdrachtgever(Olympia, hof)
vernomen dat de poster met te huur mogen worden opgehangen als Olympia de winkel leeg mag halen en de reclame uitingen eraf mag halen. Is het mogelijk om dit te bespreken met de verhuurder( [appellant] , hof)
? Ik hoor/lees het graag.”
vernomen dat de poster met te huur mogen worden opgehangen als Olympia de winkel leeg mag halen en de reclame uitingen eraf mag halen. Is het mogelijk om dit te bespreken met de verhuurder( [appellant] , hof)
? Ik hoor/lees het graag.”
Bij e-mail bericht van 4 mei 2011 reageert [makelaar 1] & Partners als volgt:
“Van eigenaar hebben wij akkoord gekregen op uw verzoek om de winkel leeg te halen en de reclame uitingen te verwijderen. Graag willen wij wel zo spoedig mogelijk de Te Huur posters ophangen. Heeft dat uw instemming?”
Bij aangetekende brief van 14 juli 2011 schrijft Olympia Nederland B.V. onder meer het volgende aan [appellant] en [verhuurder] :
“Olympia Uitzendbureau huurt sinds juni 2007 het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats 3] . Hierbij wil ik u mededelen dat wij deze huurovereenkomst per 1 juni 2012 opzeggen. Hiermee maakt Olympia gebruik van de breakmogelijkheid uit artikel 3.3 van de huurovereenkomst. Ik verzoek u deze opzeggingsbrief schriftelijk te bevestigen op bovenstaande retouradres.”
Bij faxbericht d.d. l8 juli 2011 reageert de gemachtigde van [appellant] als volgt:
“Bij brief van 14 juli jongstleden suggereert u dat Olympia Nederland BV de huurder is, doch blijkens de schriftelijke huurovereenkomst vervult Olynipia Nederland BV geen andere rol dan borg.
Ingeval cliënten uw brief van 14 juli jongstleden zouden moeten lezen als een mededeling van Olympia Franchise BV, dan nog eindigt de huurovereenkomst niet per 1 juni 2012. Uw verwijzing naar de “breakmogelijkheid” als bedoeld in artikel 3.3 van de huurovereenkomst sorteert niet het door u beoogde effect. Ik zal dat namens cliënten nader motiveren.
De huurovereenkomst is blijkens het bepaalde in artikel 3.2 aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 juni 2007 en lopende tot en met 31 mei 2017. Beëindiging van de huurovereenkomst vindt blijkens het bepaalde in 3.3 plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. Behalve opzegging tegen het einde van de huurperiode geeft artikel 3.3 de mogelijkheid om op te zeggen tegen 1 juni 2012 (de breakmogelijkheid). Ingeval de huurder van de breakmogelijkheid gebruik had willen maken dan had opzegging plaats moeten vinden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. Voor de goede orde wijs ik u op de nadere uitwerking in art. 8 van Pro de huurovereenkomst. Daar staat nog eens uitdrukkelijk vermeld dat huurder, ingeval zij van de breakmogelijkheid gebruik wenst te maken, een termijn van vooraankondiging van twaalf maanden in acht moeten nemen.
Huurder deed geen (tijdig) beroep op de breakmogelijkheid, zodat de huurovereenkomst tenminste voortduurt tot en met 31 mei 2017. (...)”
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert [appellant] in conventie veroordeling van Olympia tot betaling van:
€ 42.107,17 € 42.107,17 aan achterstallige huur en verbeurde boetes over de periode van 1 juli 2012 tot 1 oktober 2013;
€ 42.107,17 de geldende huurtermijnen over de periode van 1 oktober 2013 tot en met 31 mei 2017;
€ 42.107,17 de met ingang van 1 augustus 2013 verbeurde contractuele boetes;
met veroordeling van Olympia in de proceskosten.
Aan deze vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat Olympia niet tijdig gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst per 1 juni 2012 tussentijds te beëindigen, zodat de huurovereenkomst doorloopt tot en met 31 mei 2017.
3.2.2.
Olympia heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Voortbouwend op dat verweer heeft Olympia in reconventie gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang:
een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en Olympia is geëindigd per 1 juni 2012;
veroordeling van [appellant] om aan Olympia € 5.995,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 juni 2012;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
De hoofdsom van € 5.995,-- bestaat volgens de punten 24 tot en met 27 van de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, uit het in artikel 8 van Pro de huurovereenkomst genoemde bedrag van € 7.000,--, vermeerderd met de daarover verschuldigde btw van € 1.330,-- en verminderd met een bedrag van € 2.375,-- (de btw over het in artikel 8 van Pro de huurovereenkomst genoemde bedrag van € 12.500,--, welke btw Olympia abusievelijk onbetaald heeft gelaten toen zij het bedrag van € 12.500,-- op 25 mei 2012 aan [appellant] voldeed).
3.2.3.
In het vonnis van 13 maart 2014 heeft de kantonrechter, zakelijk weergegeven, als volgt geoordeeld.
Er moet op grond van de vaststaande feiten van worden uitgegaan dat [appellant] ruim vóór 1 juni 2011 op de hoogte was van het feit dat Olympia geen onderneming meer exploiteerde in het gehuurde en dat Olympia een vervangende huurder zocht die het pand van [appellant] zou kunnen gaan huren. Het moet [appellant] dus al vóór 1 juni 2011 duidelijk zijn geweest dat Olympia niet voornemens was de huur per 1 juni 2012 nog voort te zetten. Bij deze stand van zaken is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellant] zich erop beroept dat de aangetekende brief van 14 juli 2011, waarin Olympia heeft meegedeeld gebruik te maken van de mogelijkheid de huur per 1 juni 2012 op te zeggen, na 1 juni 2011 is verzonden en daarom geen werking zou hebben. De huurovereenkomst is dus door opzegging geëindigd per 1 juni 2012 (rov. 2.7).
Dit brengt mee dat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht, hoofdsom en daarover gevorderde rente toewijsbaar zijn (rov. 2.12).
Op grond daarvan heeft de kantonrechter:
de vordering van [appellant] in conventie afgewezen;
[appellant] in de kosten van het geding in conventie veroordeeld;
in reconventie voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en Olympia is geëindigd per 1 juni 2012;
[appellant] veroordeeld om aan Olympia € 5.995,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 juni 2012;
[appellant] in de kosten van het geding in reconventie veroordeeld;
het in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen.
3.3.
[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen in conventie, met veroordeling van Olympia in de proceskosten. Naar het hof begrijpt heeft [appellant] bedoeld om tevens te concluderen tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Olympia in reconventie.
Naar aanleiding van de grieven I en II: beëindiging van de huur per 1 juni 2012?
3.4.
Het hof zal eerst de grieven I en II gezamenlijk behandelen. Deze grieven leggen aan het hof in volle omvang de vraag voor of de tussen partijen aangegane huurverhouding door opzegging is beëindigd per 1 juni 2012.
3.5.1.
Het hof zal in dat kader eerst het verweer van Olympia behandelen dat zij ingevolge artikel 8 van Pro de huurovereenkomst kon volstaan met een vormvrije “vooraankondiging”, die zij tenminste 12 maanden vóór 1 juni 2012 diende te doen, om de huur per 1 juni 2012 te beëindigen. Volgens Olympia heeft zij een dergelijke vooraankondiging al in december 2010 gedaan.
3.5.2.
[appellant] heeft betwist dat Olympia ter beëindiging van de huur per 1 juni 2012 mocht volstaan met een vormvrije “vooraankondiging”. Volgens [appellant] volgt uit de huurovereenkomst dat Olympia, teneinde beëindiging van de huur per 1 juni 2012 te bewerkstelligen, de huur per deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven had moeten opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden.
3.5.3.
Het hof overweegt dienaangaande dat de bewoordingen van de huurovereenkomst op dit punt niet geheel duidelijk zijn. Artikel 8 van Pro de huurovereenkomst lijkt voor de tussentijdse beëindiging van de huur per 1 juni 2012 slechts een “vooraankondiging van 12 maanden” te verlangen, zonder daar verdere vormvereisten aan te stellen. Artikel 3.3 van de huurovereenkomst lijkt er echter op te duiden dat ook voor de tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst een opzegging vereist is, terwijl vervolgens in artikel 3.4 is vastgelegd hoe opzegging moet geschieden (bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven), zonder dat daarbij wordt vermeld dat die vormeis niet geldt bij de tussentijdse opzegging.
3.5.4.
De betekenis van omstreden bepalingen in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In het onderhavige geval hebben partijen niets gesteld over eventuele onderhandelingen die zij hebben gevoerd over het al dan niet stellen van vormvoorschriften aan het aankondigen van een tussentijdse beëindiging van de huur. Een redelijke uitleg van het samenstel van de bepalingen brengt bij deze stand van zaken naar het oordeel van het hof mee dat ook voor een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst een opzegging bij deurwaarders of per aangetekende brief vereist was. Deze uitleg komt logisch voor omdat een tussentijdse beëindiging van de huur na vijf jaar een ingrijpende aangelegenheid is. Daar komt bij dat [appellant] tijdens het geding in eerste aanleg onder verwijzing naar de door haar overgelegde productie 12 gemotiveerd heeft gesteld dat makelaar [makelaar 1] bij het opstellen van de bepalingen van de huurovereenkomst evenals [appellant] deze bedoeling had. Olympia heeft dat niet betwist en niet gemotiveerd gesteld dat haar bij het aangaan van de overeenkomst een andere uitleg voor ogen stond.
3.5.5.
Het voorgaande voert tot de conclusie dat de huur niet per 1 juni 2012 is beëindigd door enige mondelinge “vooraankondiging” in of omstreeks december 2010.
3.6.1.
Het hof komt daarmee toe aan de vraag of Olympia de huur overeenkomstig de artikelen 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst rechtsgeldig tussentijds heeft opgezegd per 1 juni 2012 door middel van haar aangetekende brief van 14 juli 2011. [appellant] heeft aangevoerd dat dit niet het geval is omdat de brief is verzonden door “Olympia Nederland B.V.” terwijl de huurder destijds nog was Olympia Franchise B.V. Het hof verwerpt dit verweer. Naar het oordeel van het hof heeft er bij [appellant] in redelijkheid geen enkele twijfel over kunnen bestaan dat de opzegging betrekking had op de in geding zijnde huurovereenkomst en gedaan werd namens de huurder, op dat moment nog Olympia Franchise B.V. Het hof tekent hier nog bij aan dat beide vennootschappen op hetzelfde adres gevestigd waren en dat Olympia Nederland B.V. destijds bestuurder en enig aandeelhouder van Olympia Franchise B.V. was. [appellant] heeft niet betwist dat dit alles voor hem kenbaar was.
3.6.2.
[appellant] heeft er voorts op gewezen dat bij de opzegging van de huur per 1 juni 2012 via de aangetekende brief van 14 juli 2011 de overeengekomen opzegtermijn van 1 jaar niet in acht is genomen. Olympia heeft dat vaststaande feit niet betwist. Vast staat dat bij de opzegging in zoverre de contractuele regeling niet in acht is genomen. De opzegging had volgens de genoemde artikelen uiterlijk op 1 juni 2011 moeten plaatsvinden.
3.7.1.
Olympia heeft vervolgens aangevoerd dat het beroep van [appellant] op de overschrijding van de opzegtermijn van 1 jaar met de relatief geringe periode van zes weken gelet op de specifieke omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. De kantonrechter heeft dat betoog gehonoreerd en [appellant] is daar met de grieven I en II tegen opgekomen.
3.7.2.
Omdat Olympia betoogt dat het beroep van [appellant] op de overschrijding van de opzegtermijn in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ligt het op haar weg om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die deze conclusie rechtvaardigen. Olympia heeft daartoe, samengevat, het volgende gesteld.
Olympia heeft al in december 2010 aan [appellant] en [verhuurder] , die toen nog tezamen de verhuurders waren, kenbaar gemaakt dat zij de huur in elk geval per 1 juni 2012 maar liever nog eerder wilde beëindigen. [appellant] en [verhuurder] hebben toen in beginsel geweigerd in te stemmen met een eerder einde van de huurovereenkomst dan 1 juni 2012, maar gezegd dat een eerder einde van de huur wel aanvaardbaar zou kunnen zijn als Olympia via de vaste makelaar van [appellant] , [makelaar 1] , een goede nieuwe huurder zou vinden die in de plaats van Olympia zou kunnen treden. Olympia heeft vervolgens een opdracht aan [makelaar 1] gegeven om een nieuwe huurder te zoeken en in dat kader heeft meermaals overleg en afstemming met [appellant] en [verhuurder] plaatsgevonden. Bij hen kon er dus reeds vóór 1 juni 2011 geen enkele twijfel over bestaan dat Olympia de huur per 1 juni 2012 wilde laten eindigen.
3.7.3.
Naar het oordeel van het hof heeft Olympia haar stellingen voldoende onderbouwd en heeft zij ook voldoende bewijs geleverd voor haar stellingen. Het hof neemt daarbij met name de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking.
Uit het e-mailbericht van 8 februari 2011 van [makelaar 1] blijkt dat de tekst van de brochure waarmee de bedrijfsruimte te huur werd aangeboden en de huurvoorwaarden ter goedkeuring zijn voorgelegd aan de verhuurder (destijds nog [appellant] en [verhuurder] ) en dat de verhuurder met de voorwaarden en de brochure heeft ingestemd. Dit wijst er niet op dat onderhuur werd beoogd. Volgens artikel 11 stond Pro het aan Olympia vrij om onder te verhuren mits aan branches die de beleggingswaarde van de bedrijfsruimte niet negatief beïnvloeden en mits Olympia garant zou staan voor betaling van de huurpenningen. Als het om dergelijke onderhuur zou gaan was het niet noodzakelijk de brochure en de huurvoorwaarden ter goedkeuring aan [appellant] voor te leggen. Het e-mailbericht van 8 februari 2011 ondersteunt dus de stelling van Olympia dat er niet een onderhuurder maar een vervangende huurder werd gezocht die zo mogelijk al vóór 1 juni 2012 in de plaats van Olympia zou kunnen treden, en dat de verhuurder (toen nog [appellant] en [verhuurder] samen) daarvan op de hoogte was.
Uit het e-mailbericht van 4 mei 2011 blijkt dat de verhuurder ( [appellant] en [verhuurder] ) ermee instemde dat Olympia, kort gezegd, haar zaken al uit het pand zou verwijderen en dat Olympia haar reclame-uitingen al van het pand zou verwijderen. Gelet daarop moest het naar het voorlopig oordeel van het hof aan [appellant] en [verhuurder] in mei 2011 zonder meer duidelijk zijn geweest dat Olympia niet voornemens was om in de bedrijfsruimte onder haar naam nog een uitzendbureau te laten exploiteren. [appellant] heeft voorts niet betwist dat de mogelijkheid van onderverhuur op verzoek van Olympia in de huurovereenkomst was opgenomen uitsluitend om de bedrijfsruimte te kunnen onderverhuren aan een franchisenemer die daar dan onder de vlag van Olympia een uitzendbureau zou kunnen exploiteren. Dat [appellant] en [verhuurder] enige aanleiding hadden om te veronderstellen dat Olympia de bedrijfsruimte zouden willen blijven huren om die onder te verhuren aan derden niet zijnde franchisenemers is naar het oordeel van het hof niet aannemelijk geworden. Het heeft [appellant] en [verhuurder] dus in mei 2011 zonder meer duidelijk moeten zijn dat Olympia, als er niet eerder dan 1 juni 2012 een vervangende huurder zou worden gevonden, de huur in elk geval per 1 juni 2012 wilde laten eindigen.
3.7.4.
Bij de hierboven geschetste stand van zaken, moet het beroep van [appellant] op de relatief beperkte overschrijding van de opzegtermijn bij de verzending van de aangetekende opzeggingsbrief naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Het hof deelt op dit punt het oordeel van de kantonrechter. Het heeft [appellant] dan immers redelijkerwijs duidelijk moeten zijn dat het niet tijdig verzenden van de opzeggingsbrief door Olympia op een kennelijke vergissing of kennelijke onachtzaamheid berustte. [appellant] heeft bij deze stand van zaken aan het gedurende zes weken uitblijven van de opzegging geenszins het vertrouwen mogen ontlenen dat de huur niet per 1 juni 2012 zou eindigen. Als daarover bij [appellant] al enige geringe twijfel had kunnen, had hij aan Olympia duidelijkheid kunnen vragen. [appellant] en [verhuurder] hebben ook niet in de loop van mei 2011, toen voor alle partijen zonder meer duidelijk was dat Olympia de huur in elk geval per 1 juni 2012 wilde laten eindigen, aan Olympia meegedeeld dat zij ondanks die reeds bestaande duidelijkheid nog een opzegging van de huur per die datum per aangetekende brief wilden ontvangen en dat zij, als een dergelijke brief niet uiterlijk op 1 juni 2011 zou zijn ontvangen, het standpunt zouden innemen dat de huur per 1 juni 2012 wederom voor een periode van vijf jaren zou doorlopen. In de gegeven omstandigheden was dat naar het voorlopig oordeel van het hof wel van [appellant] en [verhuurder] te vergen.
3.7.5.
In paragraaf 5.11 van de memorie van grieven maakt [appellant] melding van een bespreking die “later” bij [makelaar 1] heeft plaatsgevonden. Kennelijk doelt [appellant] hier op de bespreking van 1 december 2011 die ook genoemd is in de door [appellant] in eerste aanleg overgelegde productie 12. Hetgeen [appellant] over deze bespreking heeft gesteld, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Op dat moment had Olympia de huur immers inmiddels uitdrukkelijk opgezegd per brief van 14 juli 2011. Dat partijen in december 2011 wellicht nog opties hebben onderzocht ter beëindiging van hun geschil over de rechtsgeldigheid van die opzegging, neemt niet weg dat door die opzegging nog eens expliciet aan [appellant] duidelijk was gemaakt dat Olympia de huur per 1 juni 2012 wilde laten eindigen. Dat Olympia dat standpunt in de bespreking van december 2011 heeft prijsgegeven, is uit de stellingen van [appellant] niet af te leiden.
3.7.6.
[appellant] heeft in zijn memorie van grieven voorts gesteld dat Olympia begin 2011 bij het verlenen van de opdracht aan [makelaar 1] om een nieuwe huurder te zoeken, aan [makelaar 1] heeft meegedeeld dat zij nog diverse opties open hield, waaronder de optie dat zij de bedrijfsruimte als filiaal in gebruik zou nemen of dat zich alsnog een franchisenemer zou melden. Volgens [appellant] heeft hij destijds dan ook van [makelaar 1] begrepen dat Olympia meerdere opties open hield.
3.7.7.
Olympia heeft uitdrukkelijk betwist dat zij een dergelijke mededeling aan [makelaar 1] heeft gedaan. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of Olympia bij het verlenen van de opdracht aan [makelaar 1] (omstreeks januari 2011) heeft meegedeeld dat ook de genoemde opties nog open waren, en hoeft bewijslevering daarover dus niet plaats te vinden. Uit een dergelijke mededeling is immers in beginsel niet meer af te leiden dan dat Olympia dergelijke opties open hield om daarmee de periode tot 1 juni 2012, de datum waarop zij de huurovereenkomst tussentijds kon laten eindigen, te overbruggen. Bovendien was het alsnog zelf in gebruik nemen van de ruimte door Olympia of door een van haar franchisenemers, voor zover dat omstreeks januari 2011 nog als optie zou zijn genoemd, in elk geval begin mei 2011 klaarblijkelijk niet meer aan de orde. Olympia heeft toen immers (met instemming van [appellant] en [verhuurder] , die daar dus van op de hoogte waren) haar reclame-uitingen van de bedrijfsruimte verwijderd en haar inventaris althans haar zaken uit het gehuurde gehaald. Dit duidde er zonder meer op dat een hernieuwde ingebruikname van de bedrijfsruimte door Olympia of door een van haar franchisenemers niet meer aan de orde was en dat de Olympia de huur in elk geval per 1 juni 2012 wilde laten eindigen, en wellicht eerder als er een huurder zou worden gevonden die haar positie als huurder per een eerdere datum dan 1 juni 2012 wilde overnemen. Dat Olympia ook in mei 2011 nog uitlatingen heeft gedaan waar [appellant] en [verhuurder] uit hebben mogen afleiden dat Olympia de huur per 1 juni 2012 toch wilde laten doorlopen, is uit de stellingen van [appellant] niet af te leiden.
3.7.8.
Op grond van het bovenstaande deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat het [appellant] in de aanloop naar 1 juni 2011 duidelijk moet zijn geweest dat Olympia de huur in elk geval per 1 juni 2012 (en zo mogelijk eerder) wilde laten eindigen. Ook deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat onder deze omstandigheden het beroep van [appellant] op de overschrijding van de opzegtermijn van 1 jaar met zes weken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. De grieven I en II moeten daarom worden verworpen.
Naar aanleiding van grief III: vergoeding wegens termijnoverschrijding?
3.8.1.
Door middel van grief III betoogt [appellant] dat, voor zover het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om Olympia nog tot 1 juni 2017 aan de huurovereenkomst te houden, de redelijkheid en de billijkheid in elk geval meebrengen dat de huur vanwege de te late opzegging in elk geval een aantal maanden langer doorloopt dan tot 1 juni 2012, althans dat Olympia vanwege de termijnoverschrijding een vergoeding aan [appellant] verschuldigd is ter hoogte van de huurpenningen over enkele maanden.
3.8.2.
Het hof verwerpt deze grief. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het [appellant] bij het naderen van de uiterste datum waarop Olympia de huur tussentijds kon opzeggen, zijnde 1 juni 2011, volstrekt duidelijk moet zijn geweest dat Olympia de huur in elk geval per 1 juni 2012 wilde laten eindigen. Daar komt bij dat [appellant] op dat moment al toestemming had verleend voor bepaalde handelingen die op die beëindiging van de huur vooruit liepen (zoals de verwijdering van de genoemde reclame-uitingen en inventaris althans zaken van Olympia uit het gehuurde). Het hof verwijst voor het overige kortheidshalve naar hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 3.7.1 tot en met 3.7.8 is overwogen. Bij deze stand van zaken bestaat naar het oordeel van het hof geen aanleiding om Olympia gehouden te achten over de periode ná 1 juni 2012 nog bepaalde betalingen aan [appellant] te doen. Het hof verwerpt daarom grief III.
Naar aanleiding van grief IV: proceskosten
3.9.
Grief IV heeft naast de grieven I tot en met III geen zelfstandige betekenis, behoudens voor zover het de beslissing over de proceskosten betreft. Het hof zal daarover oordelen aan het slot van dit arrest. Grief IV kan verder onbesproken blijven.
Naar aanleiding van grief V
3.10.1.
In de toelichting op grief V voert [appellant] aan dat hij over het bedrag van € 7.000,--, dat hij ingevolge artikel 8 van Pro de huurovereenkomst aan Olympia moet voldoen, geen btw verschuldigd is, althans dat Olympia niet voldoet aan de wettelijke voorwaarden om aanspraak te kunnen maken op btw.
3.10.2.
Het hof overweegt dienaangaande dat de partijen in artikel 8 van Pro de huurovereenkomst expliciet hebben geregeld dat in geval van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juni 2012:
Olympia aan [appellant] een vergoeding (afkoopsom) verschuldigd is van € 12.500,-- te vermeerderen met btw (als compensatie voor het voortijdig eindigen van de huur);
[appellant] op zijn beurt aan Olympia een bedrag verschuldigd is van € 7.000,-- te vermeerderen met btw (als compensatie voor de door huurder aangebrachte basisvoorzieningen);
het bedrag van € 7.000,-- te vermeerderen met btw zal worden verrekend met het bedrag van € 12.500,-- te vermeerderen met btw, zodat Olympia per saldo slechts het bedrag verschuldigd is dat na deze verrekening (van beide bedragen vermeerderd met btw) van de afkoopsom resteert.
Gelet op deze contractuele regeling, die erop neerkomt dat Olympia aan [appellant] per saldo slechts een afkoopsom van € 5.500,-- te vermeerderen met btw verschuldigd is, kan de grief geen doel treffen.
Conclusie en afwikkeling
3.11.
Omdat de grieven geen doel hebben getroffen, zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal deze kostenveroordeling, zoals door Olympia gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 2211990 en rolnummer 13-9502 tussen partijen gewezen vonnis van 13 maart 2014;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van Olympia tot op heden op € 1.920,-- aan vast recht en op € 1.631,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 oktober 2015.
griffier rolraadsheer