ECLI:NL:GHSHE:2015:4180

• Datum uitspraak: 20 oktober 2015
• Publicatiedatum: 20 oktober 2015
• Zaaknummer: HD 200.151.880_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; Th.J.A. Kleijngeld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van huurovereenkomst woonruimte wegens langdurige ernstige overlast

In deze zaak gaat het om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte vanwege langdurige en ernstige overlast veroorzaakt door de huurders, [appellante 1] en [appellant 2]. De huurders hebben sinds 15 mei 2006 een woning gehuurd van Stichting Woonpartners. Woonpartners heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, evenals ontruiming van de woning en betaling van huurachterstand. De kantonrechter heeft op 16 januari 2014 geoordeeld dat de huurders zich schuldig hebben gemaakt aan ernstige overlast, wat heeft geleid tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming.

In hoger beroep hebben de huurders de beslissing van de kantonrechter bestreden, maar het hof heeft de grieven verworpen. Het hof heeft vastgesteld dat de huurders herhaaldelijk ernstige overlast hebben veroorzaakt, waaronder geluidsoverlast, huiselijk geweld en intimidatie van omwonenden. De huurders hebben onvoldoende bewijs geleverd om hun verweer te onderbouwen. Het hof heeft geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was, gezien de ernst en de duur van de overlast. De huurders zijn niet-ontvankelijk verklaard in hun vorderingen die niet direct verband hielden met de ontbinding.

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en de huurders veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. De uitspraak is gedaan op 20 oktober 2015.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.151.880/01

arrest van 20 oktober 2015

in de zaak van

1. [appellante 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellante 1] en [appellant 2] ,

advocaat: mr. M.W.F. van Wijk te Helmond,

tegen

Stichting Woonpartners,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woonpartners,

advocaat: mr. G.J.L.F.M. Schakenraad te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 15 april 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 16 januari 2014, gewezen tussen [appellante 1] en [appellant 2] als gedaagden en Woonpartners als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 2329306, rolnummer 13-11852)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met productie;
• de memorie van antwoord van Woonpartners met een productie;
• de akte van Woonpartners met een productie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellante 1] en [appellant 2] zijn met ingang van 15 mei 2006 van Woonpartners de woning aan de [adres 1] te [plaats] gaan huren.

Artikel 6.6 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden luidt als volgt:

“Huurder/huurster dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder/huurster, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder/huurster in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten of directe omgeving bevinden.”

Woonpartners heeft een proces-verbaal van bevindingen van de politie van 12 augustus 2013 overgelegd. In dat proces-verbaal staat onder meer het volgende:

“Ik, verbalisant ben werkzaam als wijkagent in de [plaats] wijk Brouwhuis alwaar de woning aan de [adres 1] is gelegen. Het was mij ambtshalve bekend, dat de bewoners, hieronder volledig vernoemd, van deze woning hier zijn komen wonen nadat ze in een naburige wijk uit huis zijn geplaatst wegens woonoverlast, en dat ze een zogenaamd 3 partijen contract hadden.

Bij mij, verbalisant zijn vaak verzamel meldingen binnen gekomen over de overlast die door de bewoners, en dan met name [appellant 2] werd veroorzaakt. Vanaf augustus 2012 zijn er bij mij 16 e-mails binnen gekomen met meldingen van overlast. De overlast bestond dan uit geluidsoverlast, geluid als in muziek, maar ook van schreeuwende en ruziënde mensen, stank/rookoverlast, volle asbakken die werden gedeponeerd in omliggende tuinen, en van zaken die duiden op gebruik van en handel in drugs.

Het is mij, verbalisant bekend dat veel mensen huiverig zijn meldingen te doen over [appellant 2] omdat ze bang zijn voor represaille maatregelen. Hiermee bedoel ik dat [appellant 2]

met zijn gedragingen mensen intimideert

Door mij, verbalisant is aan melders gevraagd de meldingen aan de regionale meldkamer te doen, zodat overlast door ons kon worden vastgesteld, en daar waar nodig opgetreden kon worden.

Door mij, verbalisant is vanaf 14 augustus 2012 tot op heden geschetst waaruit de

overlast bestaat.”

Daarop volgt in het proces-verbaal van bevindingen, kort gezegd, een overzicht van meldingen met betrekking tot overlast vanuit de woning aan de [adres 1] te [plaats] en van daarop door de politie ondernomen acties en daarbij gedane waarnemingen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde Woonpartners in eerste aanleg, voor zover thans nog van belang, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] tot betaling van € 578,35 (de hoogte van de maandelijkse huurprijs) voor elke maand of deel van een maand dat [appellante 1] en [appellant 2] het gehuurde vanaf 1 oktober 2013 niet hebben ontruimd.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Woonpartners, voor zover in hoger beroep nog van belang, ten grondslag gelegd dat [appellante 1] en [appellant 2] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort zijn geschoten door structureel ernstige overlast te veroorzaken voor omwonenden, zodat van Woonpartners niet kan worden gevergd de huurovereenkomst nog te laten voortduren.

3.2.3.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het vonnis van 16 januari 2014 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante 1] en in het bijzonder [appellant 2] zich gedurende een lange periode schuldig hebben gemaakt aan het veroorzaken van ernstige overlast in of bij het gehuurde en dat de vorderingen van Woonpartners tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] tot ontruiming van het gehuurde daarom toewijsbaar zijn. Op grond van dit oordeel heeft de kantonrechter in het vonnis:

 de huurovereenkomst ontbonden;

 [appellante 1] en [appellant 2] veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

 [appellante 1] en [appellant 2] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 578,35 aan Woonpartners voor elke maand of deel van een maand dat [appellante 1] en [appellant 2] het gehuurde vanaf 1 oktober 2013 niet hebben ontruimd;

 [appellante 1] en [appellant 2] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

Woonpartners heeft in de memorie van antwoord (punt 3) gesteld dat de woning op basis van het vonnis is ontruimd op 5 februari 2014. Het hof heeft geen aanleiding om aan die stelling te twijfelen, aangezien [appellante 1] en [appellant 2] in onderdeel 1.1 van de memorie van grieven ook melding maken van hun gedwongen verhuizing uit de woning. Dat ontruiming van de woning inmiddels heeft plaatsgevonden, ontneemt aan [appellante 1] en [appellant 2] volgens vaste rechtspraak niet hun belang bij het onderhavige hoger beroep.

3.4.

Het hoger beroep is bij de appeldagvaarding mede ingesteld tegen “de rolbeschikking van 12 december 2013”. Die rolbeschikking bevindt zich niet in het door [appellante 1] en [appellant 2] overgelegde procesdossier van het geding in eerste aanleg. Het hof heeft dus geen kennis kunnen nemen van deze rolbeschikking. Kennelijk betreft het een bij of na afloop van de comparitie van partijen gegeven beslissing waarbij het Woonpartners is toegestaan om nog bij akte een stuk over te leggen. [appellante 1] en [appellant 2] hebben tegen deze rolbeschikking geen grieven gericht. Het hof zal [appellante 1] en [appellant 2] daarom niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen de genoemde rolbeschikking.

3.5.1.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellante 1] en [appellant 2] hebben aan het slot van de memorie van grieven geconcludeerd tot:

vernietiging van het beroepen vonnis;

verklaring voor recht dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning onrechtmatig is;

veroordeling van Woonpartners, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om aan [appellante 1] en [appellant 2] drie gelijkwaardige huurwoningen aan te bieden waarvan zij er desgewenst een kunnen kiezen;

veroordeling van Woonpartners, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om [appellante 1] en [appellant 2] te verwijderen van de ‘zwarte lijst’ en daarvan mededeling te doen aan de andere woningbouwverenigingen in [plaats] ;

veroordeling van Woonpartners tot betaling van een schadevergoeding aan [appellante 1] en [appellant 2] , op te maken bij staat.

met veroordeling van Woonpartners in de proceskosten.

3.5.2.

Het hof overweegt dienaangaande, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van HR 30-1-2004, ECLI:NL:HR:2004:AN7327, het volgende. In geval van vernietiging in hoger beroep van een vonnis ontvalt de rechtsgrond aan hetgeen reeds ter uitvoering van dit vonnis is verricht en dan ontstaat op de voet van art. 6:203 BW een vordering tot ongedaanmaking van deze prestatie. Het strookt met de eisen van een goede rechtspleging de mogelijkheid aan te nemen dat in hoger beroep met het oog op het verkrijgen van een executoriale titel aan de vordering tot vernietiging van het bestreden vonnis een vordering tot ongedaanmaking van de ingevolge dat vonnis verrichte prestatie wordt verbonden. Indien de ongedaanmaking inmiddels onmogelijk is geworden, kan de daartoe strekkende vordering niet worden toegewezen. De vraag of en in hoeverre dan plaats is voor schadevergoeding kan evenwel in hoger beroep niet tegelijk met de vordering tot vernietiging van het in eerste aanleg gewezen vonnis aan de orde worden gesteld, nu het daarbij in de woorden van het zojuist genoemde arrest niet gaat om een "noodzakelijk en onafscheidelijk gevolg dier vernietiging" en het bij de vordering tot schadevergoeding kan gaan om vragen die tot ongewenste complicaties en vertraging van de procedure in hoger beroep kunnen leiden, zoals bijvoorbeeld de vragen of de onmogelijkheid van ongedaanmaking aan de geïntimeerde kan worden toegerekend, of oorzakelijk verband bestaat, en in welke vorm en in welke omvang schadevergoeding zou moeten worden toegekend.

3.5.3.

Dit brengt mee dat de in rov. 3.5.1 onder b tot en met e weergegeven vorderingen niet als een "noodzakelijk en onafscheidelijk gevolg" van een eventuele vernietiging van het vonnis kunnen worden toegewezen. Daarvoor is een afzonderlijke vordering noodzakelijk. Een dergelijke vordering (eventueel in reconventie) kan niet voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld. Het hof verklaart [appellante 1] en [appellant 2] daarom niet-ontvankelijk in de vorderingen die in rov. 3.5.1 onder b tot en met e zijn weergegeven.

3.5.4.

Het hof gaat er vanuit dat [appellante 1] en [appellant 2] bij deze stand van zaken ook concluderen dat het hof, na vernietiging van het vonnis van de kantonrechter opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Woonpartners alsnog zal afwijzen.

Naar aanleiding van de grieven I tot en met V

3.6.1.

Het hof zal de grieven I tot en met V gezamenlijk behandelen. Door middel van die grieven betogen [appellante 1] en [appellant 2] naar de kern genomen dat zij in de periode die de kantonrechter met name in de beoordeling heeft betrokken (hof: de recente periode vanaf augustus 2012) slechts een zo geringe mate van overlast hebben veroorzaakt dat niet van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan worden gesproken althans dat de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van hen tot ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd waren.

3.6.2.

Het hof stelt voorop dat de kantonrechter ter zake de periode vanaf augustus 2012 het volgende heeft overwogen in rov. 3.6 van het beroepen vonnis:

“De kantonrechter hecht grote waarde aan het proces-verbaal van bevindingen van de wijkagent van 12 augustus 2013. Daarin worden in de periode van 14 augustus 2012 tot en met 12 augustus 2013 een veelheid aan meldingen besproken. Zelfs als in aanmerking wordt genomen dat niet bij alle meldingen overlast is geconstateerd door de politie, resteert een aanzienlijk aantal gevallen waarin dat wel voldoende concreet is geworden.

• Maandag 12 november 2012 melding van huiselijk geweld afkomstig van [appellante 1] . Naar aanleiding daarvan is [appellant 2] aangehouden. Daarbij was het gebruik van fysiek geweld noodzakelijk. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt dat naar justitie is gestuurd. [appellant 2] is een huisverbod voor de duur van tien dagen opgelegd.
• Op 13 november 2012 melding van een ruzie in de woning van [appellante 1] en [appellant 2] . [appellant 2] is aangehouden voor overtreding van het huisverbod. Opnieuw was fysiek geweld bij de aanhouding noodzakelijk, is proces-verbaal opgemaakt en naar justitie gestuurd.
• Maandag 24 december 2012 melding van belediging door [appellant 2] van een makelaar die werd vergezeld door een potentiële koper van [adres 2] .
• Dinsdag 25 december 2012 melding van geluidsoverlast. [appellant 2] is volgens
• verklaring van [appellante 1] bijna de hele middag en avond tegen zijn dochter tekeer gegaan.
• Zaterdag 5 januari 2013 melding dat agressieve man, onder invloed van cocaïne, aan de deur bij [appellant 2] verhaal kwam halen. Melding is later vervallen omdat de agressieve man was vertrokken. Zondag 20 januari 2013 melding van geluidsoverlast. De politie heeft geluidsoverlast geconstateerd uit de woning van [appellante 1] en [appellant 2] . De politie heeft [appellante 1] en [appellant 2] een waarschuwing gegeven. Daarna is hen schriftelijk gemeld dat bij een volgende constatering van geluidsoverlast een proces-verbaal wordt aangezegd.
• Op zondag 17 februari 2013 melding dat een persoon tegen de deur en de ramen van de woning [adres 1] stond te trappen.
• Vrijdag 1 maart 2013 melding van huiselijk geweld. Politie is ter plaatse gegaan. De agenten werden beledigd door [appellant 2] . [appellant 2] is onder zwaar verzet aangehouden en overgebracht naar [plaats] .
• Vrijdag 29 maart 2013 melding van lastig vallen en intimideren van makelaar en potentiële koper van woning [adres 2] door [appellant 2] .
• Woensdag 29 mei 2013 melding van ruzie in woning [adres 1] . Nadat de politie ter plaatse is gegaan heeft [appellante 1] erkend dat er ruzie is geweest maar wil geen inzet. [appellant 2] beledigt vervolgens de agenten en wordt daarom aangehouden en meegenomen.
• Op 2 juli 2013 melding van bedreiging. Nadat de politie ter plaatse de aangifte heeft opgenomen is [appellant 2] op heterdaad aangehouden. [appellant 2] heeft zich bij de aanhouding hevig verzet en bedreigingen geuit.
• Op Woensdag 7 augustus 2013 heeft de wijkagent een gesprek gehad met de bewoners van [adres 3] . Zij hebben verklaard dat zij al jarenlang stelselmatig overlast ondervinden van de bewoners.”

3.6.3.

Het hof schaart zich achter deze overweging van de kantonrechter. [appellante 1] en [appellant 2] hebben de juistheid van de door de kantonrechter gegeven opsomming in de toelichting op hun grieven in essentie niet betwist. Zij voeren wel aan dat de gevallen waarin sprake was van huiselijk geweld en ruzies in de woning, privékwesties betroffen. Dat neemt echter niet weg dat deze incidenten, die zich bij herhaling hebben voorgedaan, geluidsoverlast en andere overlast hebben veroorzaakt voor omwonenden. Ook de situaties waarin al dan niet onder invloed van drugs verkerende personen verhaal zijn komen halen bij [appellant 2] , en de daarmee verband houdende overlast, kunnen aan [appellante 1] en [appellant 2] worden tegengeworpen. Uit het dossier blijkt dat met name ten aanzien van [appellant 2] sprake is van een drugsgerelateerde problematiek. De gevolgen daarvan komen in de verhouding van [appellante 1] en [appellant 2] met Woonpartners voor rekening van [appellante 1] en [appellant 2] . Woonpartners hoeft niet te dulden dat zij en haar andere huurders overlast ondervinden van die problematiek.

3.6.4.

De stelling van [appellante 1] en [appellant 2] dat enkel sprake is van een hetze die door hun buren, de bewoners van [adres 2] , tegen hen is gevoerd, is naar het oordeel van het hof niet voldoende onderbouwd. Uit de gedingstukken blijkt immers ook dat anderen de door [appellante 1] en met name [appellant 2] veroorzaakte overlast hebben ondervonden. Het hof noemt hier als voorbeelden de bewoners van [adres 3] (zie de melding van 7 augustus 2013 in het proces-verbaal van bevindingen), de medewerkers van SMO (zie de in eerste aanleg op 5 december 2013 en 17 december 2013 in het geding gebrachte stukken) en de politieambtenaren, die bij herhaling geconfronteerd zijn met beledigingen, bedreigen en hevig verzet door [appellant 2] . Dat gedrag van [appellant 2] jegens de politieambtenaren is niet alleen ontoelaatbaar jegens die politieambtenaren, maar ook intimiderend voor de omwonenden die er getuige van zijn.

3.6.5.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat er nog meer gevallen van door hen veroorzaakte overlast zijn geweest. Het is immers uitermate waarschijnlijk dat de politie niet bij alle meldingen tijdig ter plaatse is gekomen om de overlast zelf te constateren. Bovendien hebben [appellante 1] en [appellant 2] onvoldoende betwist dat enkele omwonenden, omdat zij geïntimideerd waren door de handelwijze van met name [appellant 2] , hebben nagelaten om alle overlast die zij hebben ondervonden te melden bij Woonpartners of bij de politie.

3.6.6.

Het hof concludeert dat [appellante 1] en [appellant 2] in de toelichting op hun grieven onvoldoende gemotiveerd hebben betwist dat zij bij herhaling ernstige overlast hebben veroorzaakt voor omwonenden. Voor bewijslevering zijn dus geen redenen aanwezig. Dat [appellante 1] en [appellant 2] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort zijn geschoten staat vast.

3.6.7.

Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat deze tekortkoming van een zodanig geringe betekenis is, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning niet rechtvaardigt in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW. De overlast heeft immers gedurende een langere periode bij herhaling plaatsgevonden en was ernstig van aard. Het woonbelang van [appellante 1] en [appellant 2] moet in dit geval wijken voor het belang van Woonpartners. Woonpartners heeft immers mede in het belang van haar andere huurders de verplichting om te zorgen voor een goede leefbaarheid bij haar woningen.

3.6.8.

Om bovenstaande redenen kunnen de grieven I tot en met V geen doel treffen. Het hof verwerpt die grieven.

Naar aanleiding van grief VI

3.7.1.

Door middel van grief VI betogen [appellante 1] en [appellant 2] dat de kantonrechter de ontruimingstermijn ten onrechte heeft vastgesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis. Volgens [appellante 1] en [appellant 2] was deze ontruimingstermijn onredelijk kort en heeft dit voor hen onaanvaardbare gevolgen meegebracht.

3.7.2.

Het hof verwerpt deze grief omdat [appellante 1] en [appellant 2] in het geheel niet hebben toegelicht waaruit de door hen gestelde “onaanvaardbare gevolgen” hebben bestaan. Woonpartners heeft er overigens terecht op gewezen dat de minimale wettelijke ontruimingstermijn volgens artikel 555 Rv drie dagen bedraagt. Mede gelet op de aard van de tekortkoming die aan de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag ligt, acht het hof de termijn van 14 dagen in dit geval niet te kort. Het hof verwerpt dus grief VI.

Conclusie en afdoening

3.8.

Omdat het hof de zes grieven heeft verworpen, zal het hof het vonnis van 16 januari 2014 bekrachtigen. Het hof zal [appellante 1] en [appellant 2] veroordelen in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente zoals gevorderd. Bij de begroting van deze kosten zal het hof de akte van Woonpartners van 16 december 2014 wegens haar beperkte inhoud buiten beschouwing laten.

4. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellante 1] en [appellant 2] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen de “rolbeschikking” van 12 december 2013;

verklaart [appellante 1] en [appellant 2] niet-ontvankelijk in hun vorderingen die hiervoor in rov. 3.5.1 onder b tot en met e zijn weergegeven;

bekrachtigt het vonnis van 16 januari 2014;

veroordeelt [appellante 1] en [appellant 2] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van Woonpartners tot op heden worden begroot op € 704,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken kostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 oktober 2015.

griffier rolraadsheer