Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00064
Uitspraak op het hoger beroep van:
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 4 december 2013, nummer AWB 12/6503 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Terneuzen,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag in de onroerende zaakbelasting.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ aan belanghebbende een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, [a-straat] 65 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de peildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op € 174.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2012 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Bij uitspraak op bezwaar is het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht hebben belanghebbende en de Heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift telkens verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 24 juni 2015 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] .
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
1.7.
Het Hof heeft in deze zaak op 8 juli 2015 mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het proces-verbaal van die uitspraak zijn op 9 juli 2015 aan partijen verzonden.
1.8.
Belanghebbende heeft tegen de mondelinge uitspraak beroep in cassatie ingesteld. De griffier van de Hoge Raad heeft verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en de verklaringen van partijen ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande bungalow met een aangebouwde garage en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 291 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 679 m2.
2.2.
De onroerende zaak is op 15 januari 2013 getaxeerd door de heer [B] , taxateur bij de gemeente Terneuzen. De onroerende zaak is, per de waardepeildatum 1 januari 2012, getaxeerd op € 174.000. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is in dat rapport onderbouwd met verkoopprijzen die voor drie andere, in het rapport als vergelijkbaar aangemerkte objecten zijn gerealiseerd, te weten, [a-straat] 54, [a-straat] 66 en [a-straat] 72, alle gelegen te [woonplaats] . Naast gegevens en beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport een matrix en gegevens en beeldmateriaal van de vergelijkingsobjecten.
2.3.
Belanghebbende is van oordeel dat de bij de uitspraak op het bezwaar gehandhaafde waarde van € 174.000 te hoog is en bepleit een waarde van € 152.000.
2.4.
Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank op het door belanghebbende ingediende beroep beslist zoals hiervoor onder 1.2 is vermeld.
3.Geschil en standpunten van partijen
3.1.
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de WOZ-waarde op € 152.000 en dienovereenkomstige vaststelling van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
3.3.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting nog is toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van het onderzoek ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2011.
4.3.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.4.
Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
4.5.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van de onroerende zaak van € 152.000 en stelt daartoe, zakelijk weergegeven, het volgende:
- De Heffingsambtenaar (en ook de Rechtbank) heeft geen afdoende verklaring gegeven waarom de waardestijging van zijn woning niet overeenkomt met de al jaren durende algemeen dalende waardeontwikkeling van woningen; zijn pand (en dat van zijn zus) stijgt als enige in waarde. Belanghebbende beroept zich in dat verband onder meer op waarden die voor voorafgaande kalenderjaren aan de onroerende zaak zijn toegekend.
- Hem is nog immer niet duidelijk gemaakt hoe de Heffingsambtenaar aan de door hem gehanteerde kubieke meterprijs met betrekking tot de onroerende zaak is gekomen. In de visie van belanghebbende weigert de Heffingsambtenaar in dit verband om hem alle informatie, die hij ter zake wenst, toe te sturen. Verder acht belanghebbende het onbestaanbaar dat de taxateur van de Heffingsambtenaar zonder het houden van een inpandige opname de kwaliteit en de staat van onderhoud van de onroerende zaak vaststelt.
WOZ-waarde voorgaande jaren
4.6.
Een eerder bepaalde WOZ-waarde is, gelijk de Heffingsambtenaar heeft gesteld en door de Rechtbank terecht is gevolgd, niet relevant voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarde omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. Het feit dat de waardevaststelling in voorgaande jaren niet helemaal volgens de regels der kunst is verlopen, is vervelend maar verder, zoals gezegd, niet relevant.
De prijs per kubieke meter
4.7.
De Heffingsambtenaar heeft in zijn taxatie van de onroerende zaak een prijs gehanteerd van € 248,63 per kubieke meter. Voor de drie vergelijkingsobjecten [a-straat] 54, [a-straat] 66 en [a-straat] 72, alle gelegen te [woonplaats] , welke het Hof met de Rechtbank en op de door de Rechtbank aangevoerde gronden, welke het Hof overneemt en tot de zijne maakt, als geschikte referentieobjecten beschouwt, heeft de Heffingsambtenaar uit de verkoopprijzen een kubieke meterprijs berekend van, achtereenvolgens, € 310,78, € 351,27 en € 364,22.
Ter toelichting op die kubieke meterprijzen heeft de Heffingsambtenaar ter zitting, onder verwijzing naar hetgeen hij daarover reeds in de van hem afkomstige stukken en bij de Rechtbank heeft aangevoerd, gesteld dat de standaard door hem gehanteerde prijs per kubieke meter voor de woning van belanghebbende relatief laag is vastgesteld – namelijk op € 310 - en dat er bij de onderhavige waardebepaling bovendien was uitgegaan van lagere kwalificaties dan gemiddeld voor de kwaliteit en de staat van onderhoud van de onroerende zaak, als gevolg waarvan een extra korting werd toegepast van 20%, resulterend in de hierboven reeds gememoreerde kubieke meterprijs van (afgerond) € 248. Het feit dat de onroerende zaak niet inpandig is opgenomen, doet hier naar het oordeel van het Hof niet aan af nu belanghebbende desgevraagd ter zitting heeft verklaard dat bedoelde kwaliteit en staat van onderhoud door de Heffingsambtenaar zeker niet te hoog is vastgesteld. Een hogere vaststelling daarvan zou immers automatisch leiden tot een hogere waarde van de onroerende zaak.
4.8.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aldus niet alleen voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de door hem gehanteerde kubieke meterprijzen zijn berekend, maar ook aannemelijk gemaakt dat die door hem gehanteerde prijs juist is berekend.
4.9.
Het Hof merkt in dit verband op, gelijk ter zitting aan belanghebbende is verduidelijkt, dat gerealiseerde verkooprijzen van vergelijkbare objecten samen met vaste grondprijzen, zoals door de taxateur gehanteerd, tot geen andere uitkomst kunnen leiden dan een bepaalde kubieke meterprijs, zoals in casu volgt uit de tot de stukken behorende matrix van de taxateur.
4.10.
De conclusie luidt dan ook dat de Heffingsambtenaar de door hem vastgestelde en verdedigde waarde ad € 174.000 voldoende heeft onderbouwd. De Heffingsambtenaar heeft tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde ad € 174.000 voor de onroerende zaak, als waarde in het economische verkeer per de peildatum 1 januari 2011, niet te hoog is. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, maakt dat niet anders. Het gelijk is aan de Heffingsambtenaar.
De slotsom.
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd. Al hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet hieraan niet af.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk wordt vergoed.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 25 september 2015 door P. Fortuin, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van R.O.J.M. de Windt, griffier.
Afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Deze schriftelijke uitspraak is slechts een vervanging van de zogenoemde mondelinge uitspraak, waartegen al beroep in cassatie is ingesteld. Voor de Hoge Raad geldt deze schriftelijke uitspraak als de uitspraak waartegen dat beroep is ingesteld. Tegen deze schriftelijke uitspraak kan niet opnieuw beroep in cassatie worden ingesteld.
De partij die tegen de mondelinge uitspraak beroep in cassatie heeft ingesteld, kan binnen zes weken na de verzending van deze schriftelijke uitspraak de gronden van het eerder ingestelde beroep aanvoeren of aanvullen. De brief met de gronden van het beroep moet binnen de termijn van zes weken door de Hoge Raad zijn ontvangen. Eventuele vertraging bij de verzending is voor risico van de partij die de gronden aanvoert of aanvult. De brief moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.