Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.138.352/01
arrest van 13 januari 2015
in de zaak van
Woonstichting Leystromen,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als Leystromen,
advocaat: mr. P.L.T. Roks te Best,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde],
advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 2 december 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Tilburg, van 4 september 2013, gewezen tussen Leystromen als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 751390 CV EXPL 12-10202)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven;
- de conclusie van eis overeenkomstig de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Leystromen is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
Bij huurovereenkomst van 8 juni 2007 heeft Leystromen aan [geïntimeerde] een woning in [woonplaats] verhuurd.
In de artikelen 7 en 8 van de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Artikel 6.7 van die algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
Leystromen voert een consequent antihennep-beleid en heeft haar huurders daar in de loop der jaren op verschillende wijzen van op de hoogte gesteld.
Op 16 oktober 2012 heeft de politie in de achtertuin van de woning vijf manshoge hennepplanten aangetroffen, staande in een vrij amateuristisch gebouwde kas van hout en doorzichtig plastic. In het daaromtrent opgemaakte “proces-verbaal relaas” staat onder meer het volgende:
“Naar aanleiding van een MMA-melding(hof: Meldt Misdaad Anoniem)
, over een vermoedelijke hennepkwekerij aan de (…) te [woonplaats], is er onderzoek verricht op het pand.
, over een vermoedelijke hennepkwekerij aan de (…) te [woonplaats], is er onderzoek verricht op het pand.
Er zou in de achtertuin een hok gebouwd zijn waarin de hennepkwekerij zou staan. (…)
Op 16 oktober 2012 zijn wij, verbalisanten met toestemming van de bewoner via de woning naar de achtertuin gelopen. Wij zagen dat in de achtertuin van deze woning ene zelfgemaakte hok, van 2,5 meter hoog en 3.5 meter lang, stond. Wij zagen dat in dit hok een 5-tal planten stonden, welke wij als hennepplanten herkennen.
(…) Er was verder geen apparatuur aanwezig, welke het tot een hennepkwekerij maakt. De planten groeiden in de buitenlucht en moesten de seizoensgebonden temperatuur aannemen. Wij zagen dat het planten van ongeveer 2 meter hoog en 1 meter breed waren.”
Bij brief van 31 oktober 2012 heeft Leystromen aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:
“Het is de woningstichting bekend geworden dat de politie in uw tuin hennepplanten heeft weggehaald. Inmiddels heeft de politie het een en ander aan de woningstichting bevestigd. Dit is voor ons zodanig onaanvaardbaar gedrag dat van ons niet gevergd kan worden de huurovereenkomst met u nog langer voort te zetten.
Leystromen heeft in de brief voorts meegedeeld een vordering bij de kantonrechter in te willen stellen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. Leystromen heeft [geïntimeerde] in de brief in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen ter voorkoming van de kosten van een gerechtelijke procedure.
[geïntimeerde] heeft geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert Leystromen
ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft Leystromen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten door in de achtertuin van de huurwoning vijf manshoge hennepplanten te telen.
3.2.3.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.
In het vonnis van 4 september 2013 heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld:
De op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden verbieden iedere vorm van hennepteelt in het gehuurde. Ook de tuin maakt onderdeel uit van het gehuurde. [geïntimeerde] is dus tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (rov. 3.6 en 3.7).
Er is niet komen vast te staan dat de hennep niet bestemd was voor eigen gebruik door [geïntimeerde], te meer nu [geïntimeerde] aannemelijk heeft gemaakt dat zij de hennep als medicijn gebruikte tegen haar lichamelijke en spanningsgerelateerde klachten. Mede om die redenen moet worden geoordeeld dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (rov. 3.8 tot en met 3.10).
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van Leystromen afgewezen en Leystromen in de proceskosten veroordeeld.
3.4.
Leystromen heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. De vier grieven zijn gericht tegen de overwegingen die de kantonrechter hebben gebracht tot het oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Door de grieven wordt het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd. Het hof zal de grieven daarom niet elk afzonderlijke behandelen maar beoordelen of de vorderingen van Leystromen op de door haar aangevoerde gronden moeten worden toegewezen.
3.5.1.
[geïntimeerde] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat de woorden “in het gehuurde” in artikel 6.7 van de algemene voorwaarden moet worden begrepen als “in de woning zelf” en dus niet mede als in de tuin bij de woning. Volgens [geïntimeerde] valt daarom alleen de teelt van hennep in de woning zelf onder het verbod en niet de teelt van hennep in de bij de woning behorende tuin, welke teelt buiten de woning plaatsvindt. [geïntimeerde] concludeert dat zij niet in strijd met artikel 6.7 van de algemene voorwaarden en dus niet in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld.
3.5.2.
Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat dit verweer niet opgaat. In artikel 1.1 van de huurovereenkomst is het gehuurde immers omschreven als “de woning, inclusief eventuele aanhorigheden (…) een en ander hierna te noemen: het gehuurde.” Onder aanhorigheden moet ook de tuin worden gerekend. De kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat dit ook is af te leiden uit artikel 7:233 BW. Dat in artikel 6.7 het woord “in” wordt gebruikt voert niet toe een ander oordeel. Het gebruik van dat woord neemt niet weg dat het verbod ook handelingen bestrijkt die plaatsvinden buiten de woning maar in de tuin, die evenzeer onderdeel uitmaakt van het gehuurde.
3.5.3.
Daar komt bij dat [geïntimeerde] niet gemotiveerd heeft betwist dat zij ervan op de hoogte was dat Leystromen, kort gezegd, een anti-hennepbeleid voerde. [geïntimeerde] had redelijkerwijs niet mogen aannemen dat het verbod alleen zag op de woning en niet op teelt van hennep in de achtertuin.
3.5.4.
[geïntimeerde] heeft subsidiair aangevoerd dat artikel 6.7 van de algemene voorwaarden, als dat artikel ook de teelt van hennep in de tuin van de woning verbiedt, nietig of vernietigbaar is omdat het beding dan verder gaat dan landelijk gehanteerde richtlijnen omtrent de teelt van hennep voor eigen gebruik. Het hof verwerpt dit verweer dat kennelijk gebaseerd is op artikel 6:233 sub b BW. Naar het oordeel van het hof kan niet gezegd worden dat artikel 6.7 van de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is in de zin van genoemd wetsartikel. Het staat Leystromen vrij om in haar algemene voorwaarden te bedingen dat de teelt van hennep in de ter huur verstrekte woning en tuin een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.
3.5.5.
Het hof komt om bovenstaande redenen evenals de kantonrechter tot het oordeel dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten is door in de tuin vijf manshoge hennepplanten te kweken.
3.6.1.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.
3.6.2.
[geïntimeerde] heeft in haar memorie van grieven aangevoerd dat Leystromen, door in haar algemene voorwaarden een boetebeding op te nemen, afstand heeft gedaan van haar bevoegdheid om bij een tekortkoming van een huurder een beroep te doen op ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof verwerpt dit verweer. In de genoemde bepaling van de algemene voorwaarden valt niet te lezen dat Leystromen afstand heeft gedaan van haar recht om bij tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
3.6.3.
[geïntimeerde] heeft daartoe voorts aangevoerd dat de door haar gepleegde tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft daartoe allereerst aangevoerd dat, nu in haar tuin niet meer dan vijf hennepplanten stonden, volgens de “Aanwijzing Opiumwet” van het Openbaar Ministerie in beginsel moet worden aangenomen dat geen sprake was van bedrijfsmatige teelt en dat de situatie daarom moet worden behandeld als de teelt van een geringe hoeveelheid hennep voor eigen gebruik, hetgeen strafrechtelijk wordt gedoogd.
3.6.4.
Het hof overweegt dienaangaande dat in dit geval geen sprake is geweest van de teelt van vijf hennepplanten in potten in de woning, maar van de teelt van vijf “hennepstruiken” of “hennepbomen” met een aanmerkelijk grotere omvang dan bij teelt van hennepplanten in een woning gebruikelijk is. [geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd betwist dat de opbrengt van dit soort “hennepbomen” aanzienlijk groter kan zijn dan de opbrengst van hennepplanten die bij wijze van spreken in een pot op de vensterbank worden gekweekt. [geïntimeerde] heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de opbrengst die met vijf van dit soort hennepbomen kan worden verkregen, naar gebruikelijke maatstaven kan worden betiteld als een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik. Hoeveel henneptoppen aanwezig waren op het moment van de politie-inval, is in dit verband niet doorslaggevend zodat het bewijsaanbod dat [geïntimeerde] daarover gedaan heeft, niet relevant is. Dat “slechts” sprake was van vijf hennepbomen maakt de tekortkoming naar het oordeel van het hof dus niet zo gering dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn.
3.6.5.
[geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat zij de hennep van de vijf planten zelf gebruikt, in overleg met behandelende artsen, in verband met haar fysieke en psychische klachten. Ook wanneer dat het geval zou zijn (uit de door [geïntimeerde] overgelegde producties kan dat niet zonder meer worden afgeleid), leidt dat niet tot een ander oordeel. De eerder genoemde bepalingen maken immers geen uitzondering voor hennepkweek voor medicinale doeleinden of welke andere doeleinden dan ook. Wanneer [geïntimeerde] van mening mocht zijn dat haar gezondheidstoestand gebaat is bij het gebruik van hennep, is dat nog geen reden om in de tot het gehuurde behorende achtertuin tot hennepteelt van de onderhavige omvang over te gaan. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] zich op enig moment tot Leystromen heeft gewend om met dit argument een ontheffing van het verbod op hennepteelt te krijgen, nog afgezien van de mogelijkheden die er zijn om, al dan niet voor het door [geïntimeerde] gestelde doel, zonder eigen teelt hennep (of door artsen geadviseerde medicatie) te verkrijgen.
3.6.6.
Verder heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat bij de teelt geen gebruik is gemaakt van apparatuur zoals verwarming, zodat geen sprake was van risico’s in verband met elektriciteitsverbruik, en dat ook overigens geen sprake was van risico’s voor de woning zelf, nu de teelt in de tuin plaatsvond. Die omstandigheden laten echter onverlet dat bij de teelt van vijf grote hennepbomen in de achtertuin sprake is van risico’s op het ontstaan van stankoverlast, vrees voor verloedering en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners. Of die risico’s zich al dan niet daadwerkelijk realiseren is daarbij niet doorslaggevend. Bovendien hebben de genoemde risico’s zich hier in elk geval in die mate gerealiseerd dat de politie ter plaatse is gekomen en de hennepbomen heeft laten afvoeren. Leystromen heeft er een te respecteren belang bij om dit soort situaties, die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid bij en de verhuurbaarheid van haar huurwoningen, zoveel mogelijk te voorkomen. Dat de kweek niet met gebruik van apparatuur in de woning heeft plaatsgevonden maakt de tekortkoming dus niet zodanig gering dat ontbinding niet gerechtvaardigd is.
3.6.7.
De rechter dient bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst in een concreet belang gerechtvaardigd is, het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken. Dat is in beginsel een zwaarwegend belang is. [geïntimeerde] heeft daarover aangevoerd dat zij last heeft van medische problemen en aanzienlijke stress, zodat zij belang heeft bij rust en regelmaat. Verder heeft [geïntimeerde] benadrukt dat zij de woning bewoont samen met haar zoontje. Volgens [geïntimeerde] volgt haar zoon met een “rugzakje” speciaal onderwijs en zal het op hem een grote impact hebben als hij de woning moet verlaten.
3.6.8.
Het hof oordeelt daarover dat het op de weg van [geïntimeerde] zelf ligt om maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming voor haar gezondheid en voor haar zoon te voorkomen althans zoveel mogelijk te beperkten. Voor zover [geïntimeerde] na ontruiming van de woning een wachttijd dient te doorlopen alvorens zij weer voor een andere huurwoning in aanmerking kan komen en zij gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang is aangewezen is die omstandigheid weliswaar ingrijpend, maar rechtvaardigt deze niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven. [geïntimeerde] zal mede met het oog op de belangen van haar zoon zo nodig hulp van hulpverlenende instanties moeten inroepen. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt niet bij Leystromen, die een gerechtvaardigd belang heeft bij voeren van een eenduidig streng anti-hennepbeleid en bij het voorkomen van precedentwerking. Het woonbelang van [geïntimeerde] is derhalve van onvoldoende gewicht om het belang van Leystromen bij ontbinding niet te honoreren.
3.6.9.
Ook de omstandigheid dat inmiddels geruime tijd is verstreken sinds het politie-ingrijpen, dat van nieuwe problemen niet is gebleken en dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij niet nogmaals hennep in het gehuurde zal gaan telen, maken de tekortkoming niet zodanig gering dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Leystromen heeft bij de ontbinding niet alleen en niet in hoofdzaak het belang dat daarmee een toekomstige tekortkoming van [geïntimeerde] kan worden tegengegaan, maar met name ook het belang van precedentwerking van de gevorderde ontbindingen ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij hennepkweek zouden overwegen. Het laten passeren van de onderhavige overtreding zou afbreuk doen aan de beoogde precedentwerking: anderen zouden daarvan vermoedelijk met recht de indruk opdoen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt". Voor een terme de graçe, zoals door [geïntimeerde] bepleit aan het slot van haar memorie van antwoord, acht het hof geen termen aanwezig.
3.6.10.
Hetgeen in het voorgaande is overwogen, brengt naar het oordeel van het hof tevens mee dat het beroep van Leystromen op ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan worden geacht.
3.7.
Het bovenstaande voert tot de conclusie dat de grieven van Leystromen doel treffen. Het hof zal het vonnis vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Leystromen op de na te melden wijze toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Tilburg, onder zaaknummer 751390 CV EXPL 12-10202 tussen partijen gewezen vonnis van 4 september 2013 en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats], gemeente [woonplaats];
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen vier weken na betekening van het te wijzen arrest te ontruimen en te verlaten, met al het hare en al de personen die zijdens haar in de woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van [geïntimeerde] te stellen, onder afgifte van de sleutels;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Leystromen tot op heden begroot op € 95,92 aan dagvaardingskosten, € 109,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Leystromen tot op heden begroot op € 92,82 aan dagvaardingskosten, € 683,-- aan vast recht en € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 januari 2015.