ECLI:NL:GHSHE:2015:3310

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.139.771/01

arrest van 25 augustus 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats 1] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.P.M.M. Heijkant te Dongen,

tegen

[geïntimeerde] , h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.J.W.A. van der Put te Breda,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 25 november 2014 en 10 februari 2015.

7.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 10 februari 2015;
het aanvullend deskundigenbericht van 9 april 2015;
de memorie na deskundigenbericht van [appellant] met twee producties;
de antwoordmemorie na deskundigenbericht van [geïntimeerde] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

8.De verdere beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

8.1.

Bij genoemd tussenarrest van 10 februari 2015 heeft het hof een nader deskundigenonderzoek gelast, waarbij de deskundige P. Blonk, gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord diende te geven op de volgende vragen:

- wilt u gemotiveerd reageren op de bezwaren van [appellant] ten aanzien van het in het deskundigenrapport van 28 mei 2013 gehanteerde aantal van 138 m2 verhuurbare vloeroppervlakte, waarbij u, indien mogelijk, in aanwezigheid van partijen een nieuwe meting dient te verrichten ter vaststelling van het aantal m2 verhuurbare vloeroppervlakte ten tijde van de peildatum (29 september 2007), en indien een meting niet mogelijk is anderszins gemotiveerd het aantal m2 dient vast te stellen;

- indien het voorgaande er toe leidt dat moet worden uitgegaan van een afwijkend aantal m2 aan verhuurbare vloeroppervlakte, dient u een daarop aangepaste berekening te maken van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van het pand, overigens met handhaving van alle overige gehanteerde uitgangspunten en dezelfde berekeningssystematiek.

8.2.

Op 14 april 2015 heeft het hof de aanvullende taxatiebrief/deskundigenbericht d.d. 9 april 2015 van de deskundige ontvangen. De inhoud luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…) De uiteindelijk door ons berekende, in bijzijn van beide partijen en hun advocaten, en opgemeten oppervlakte van de winkel is te stellen op:

- Open voorzijde ± 1.50 m x 4.95 m = ± 7.4 mtr

- Verhuurbaar vloeroppervlak: 22.04 m x 4.95 m = 109.09 m2

- Spiedeel globaal: 0.50 m x 0.25 m x 11.38 m = 1.42 m2

- Uitbouw ± 8.59 m x 3.10 m =26.62 m2

Totaal 137.13 m2

Minus afmetingen meterkast 0.67 m x 1.28 m =0.86 m2

Totaal verhuurbaar vloeroppervlak 136.27 m2

De maten/afmetingen zijn opgenomen in het bijzijn van partijen en ter plaatse toegelicht.

De door ons getaxeerde verkoopwaarde is gesteld op respectievelijk € 1.152.000,00 voor het winkeldeel en € 168.000,00 voor het woondeel ofwel € 1.320.000,00 voor het geheel.

Gelet op de geringe afwijking van de verhuurbare vloeroppervlakken in plaats van 138 m2 zoals gehanteerd in onze berekening en opnieuw uitgemeten en berekend op 136.27 m2 is de waarde te stellen op 136.27 m2/ 138 m2 x € 1.152.000,00 voor het winkeldeel afgerond op € 1.137.558,00.

De totale gecorrigeerde verkoopwaarde per de peildatum in verhuurde staat van het gehele pand is alsdan:

- Winkeldeel € 1.137.558,00

-Woondeel € 168.000,00

Totaal uiteindelijk € 1.305.558,00

8.3.

[appellant] voert aan dat hij aanwezig is geweest bij de meting op 24 maart 2015. Vastgesteld werd, aldus [appellant] dat de meting met een zodanig amateuristisch middel (rolmaat) is gedaan dat geen precieze berekening kon worden gemaakt. [appellant] stelt dat hij toen zijn bezwaren hiertegen kenbaar heeft gemaakt aan Blonk. In het aanvullend bericht wordt daar niets over vermeld, aldus [appellant] . [appellant] acht ook hetgeen Blonk stelt over het Spiedeel globaal, illustratief voor de ondeugdelijkheid van de hermeting. Die spie zou geconstateerd zijn in het pand [straatnaam 1][huisnummer 3] maar vreemd genoeg niet in het pand aan de [straatnaam 1][huisnummer 1] . Dit is technisch onmogelijk, aldus [appellant] . [appellant] legt over een meting door buro [buro] volgens de Nen-Norm 2580 met zodanige professionele apparatuur dat de werkelijke grootte van het verhuurbare vloeroppervlak per peildatum kan worden vastgesteld. Die berekening komt tot een verhuurbaar vloeroppervlak van 132 m2.

Tenslotte voert [appellant] aan dat hij een aanzienlijk financieel belang heeft bij precieze meting. Daarmee wordt voorkomen dat hij € 109.000,-- te veel betaalt.

8.4.

[geïntimeerde] wijst er allereerst op dat een verplaatsing van de pui na 29 september 2007 nimmer kan leiden tot minder m2 bij de waardebepaling per 29 september 2007. Het aantal verhuurbare m2 is immers gelijk gebleven. Het enkel vaststellen van het aantal m2 verhuurbare vloeroppervlakte voldoet niet aan de vraagstelling van de rechtbank aan de deskundige.

[geïntimeerde] betwist dat [appellant] op 23 maart 2015 tijdens de meting bezwaren over een amateuristische meting heeft kenbaar gemaakt. Alle partijen inclusief advocaten zijn bij de meting aanwezig geweest, waarbij uiteindelijk consensus tussen partijen werd bereikt over de wijze van de meting en het vaststellen van het aantal m2 verhuurbare vloeroppervlakte. Daarbij zij met klem aangetekend, aldus [geïntimeerde] , dat werd vastgesteld dat de pui(entree) niet op 150 cm maar op 120 cm insprong. Ten aanzien van de meting door [buro] merkt [geïntimeerde] op dat enkel sprake is van een partij-deskundige. Voorts past [buro] de Nen-Norm 2580 onjuist toe, aldus [geïntimeerde] , omdat het aantal m2 van de entree niet van het verhuurbare vloeroppervlak mag worden afgetrokken. Indien de entree niet wordt afgetrokken van het verhuurbare vloeroppervlak sluit de berekening van de deskundige Blonk op 143,67 m2 en van [buro] op 144,17 m2, aldus [geïntimeerde] .

8.5.

Het hof zal uitgaan van de gegevens zoals gerapporteerd door de deskundige. Vast staat dat op 23 of 24 maart 2015 een meting heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van alle partijen met hun advocaten. De maten en afmetingen zijn, aldus de deskundige, opgenomen in het bijzijn van partijen en ter plaatse toegelicht. Nu het enkel ging om een meting, die bovendien in het bijzijn van beide partijen is uitgevoerd, gaat het hof er vanuit dat de deskundige die meting nauwgezet heeft uitgevoerd. Dat gebruikmaking van een rolmaat als meetinstrument tot een ondeugdelijke meting leidt, is niet, althans onvoldoende onderbouwd. Dat [appellant] het ten tijde van de meting niet eens was met de wijze waarop werd gemeten, is niet gebleken; de deskundige heeft daarover niets vermeld in zijn rapport en [appellant] heeft ook niet (direct) na de opmeting laten weten dat hij het met de wijze waarop deze is uitgevoerd, niet eens is. Het hof gaat er vanuit dat de deskundige-taxateur correct heeft gemeten.

Dat partij-deskundige [buro] tot een kleiner aantal m2 komt, leidt niet tot een ander oordeel. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet duidelijk te achterhalen van welke feitelijke door partijen onderschreven uitgangspunten [buro] is uitgegaan bij het meten van het verhuurbare vloeroppervlak. Voor zover [appellant] betoogt dat de door [buro] kennelijk gehanteerde Nen-Norm 2580 als maatstaf moet worden genomen, is dit - eerst bij memorie na deskundigenbericht gevoerde betoog- tardief en zal het hof daaraan voorbijgaan.

8.6.

[appellant] heeft bij memorie na deskundigenbericht (nogmaals) aangevoerd dat [geïntimeerde] in de procedure in eerste aanleg heeft bevestigd dat de oppervlakte van het winkeldeel 130 m2 bedroeg en dat aldus sprake is van een gerechtelijke erkentenis door [geïntimeerde] . Voor zover deze stelling als grief moet worden opgevat overweegt het hof het volgende. [appellant] voert ter adstructie van deze stelling aan dat [geïntimeerde] een meting van de eerder door de rechtbank ingeschakelde deskundige zou hebben geaccordeerd in diens ( [geïntimeerde] ) conclusie na deskundigenbericht in eerste aanleg. Het hof neemt aan dat [appellant] daarmee doelt op het vermelde onder randnummer 5 van de conclusie na deskundigenbericht van [geïntimeerde] van 4 januari 2012. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] aldaar - in navolging van het toen voorliggende deskundigenrapport - bij een berekening uitging van een oppervlakte van 130 m2 is echter niet te beschouwen als een uitdrukkelijke, ondubbelzinnige erkentenis van dat aantal m2 waarop niet meer zou mogen worden teruggekomen. Deze stelling van [appellant] wordt derhalve verworpen.

8.7.

[appellant] heeft nog aangevoerd dat hij een aanzienlijk financieel belang heeft bij een nog preciezere meting. Uit het hiervoor overwogene blijkt dat het hof uitgaat van de juistheid van de meting door de deskundige. Reeds daarop stuit de stelling van [appellant] af. Voorts miskent [appellant] dat de correctie van de waarde in het eindrapport van de deskundige niet alleen gebaseerd was op een aanpassing van het aantal m2, maar ook op een aanpassing van de huurwaarde per m2 van € 490,83 naar € 522,79 (zie r.o. 3.6 van het tussenarrest van 25 november 2014). De wijze waarop de meting is uitgevoerd, acht het hof voldoende nauwkeurig voor het doel van die meting, te weten de vaststelling van het aantal m2 verhuurbare vloeroppervlakte in het kader van de waardebepaling van het winkeldeel.

8.8.

Er dient derhalve uitgegaan te worden van een verhuurbare vloeroppervlakte van 136.27 m2. De deskundige heeft vervolgens de waarde van het winkeldeel en het totale pand met inachtneming van dat aantal m2 nader getaxeerd op respectievelijk € 1.137.558,00 en € 1.305.558,00. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de methodiek van deze herberekening, zodat het hof daar ook vanuit zal gaan.

Slotsom

8.9.

Gelet op de overwegingen in het tussenarrest treft enkel grief 2 in zoverre doel dat moet worden uitgegaan van 136,27 m2 in plaats van 138 m2.

8.10.

De slotsom is derhalve dat de schade van [geïntimeerde] als volgt kan worden becijferd:

Waarde van het pand in verhuurde staat per peildatum € 1.305.558,--

Minus bespaarde verwervingskosten -/-
€ 1.166.000,--

€ 139.558.--

8.11.

In het tussenarrest van 25 november 2014 heeft het hof overwogen dat de wettelijke rente toewijsbaar is vanaf 1 januari 2008 (zie r.o. 3.13.1).

Proceskosten

8.12.

[appellant] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in principaal hoger beroep (inclusief de kosten van het deskundigenbericht in hoger beroep die door [appellant] reeds bij wege van voorschot zijn voldaan). Grief 5 in principaal appel faalt derhalve.

[geïntimeerde] dient als overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld te worden in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep. Die kosten zijn overigens beperkt tot een processtuk aan de zijde van [appellant] ..

Met grief 4 in principaal appel komt [appellant] nog op tegen het in aanmerking genomen griffierecht van [geïntimeerde] in eerste aanleg. [appellant] betoogt dat [geïntimeerde] als natuurlijk persoon enkel een griffierecht van maximaal € 1.188,-- hoefde te betalen. [appellant] voert ook aan dat het griffierecht van [geïntimeerde] daadwerkelijk is gecrediteerd tot een bedrag van € 1.188,--. Hij overlegt daartoe een brief van de griffie van de rechtbank aan de advocaat van de [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] heeft die stelling niet betwist. Het hof gaat er derhalve vanuit dat [geïntimeerde] in eerste aanleg enkel een griffierecht van € 1.188,-- heeft hoeven te voldoen, zodat er geen grond is om bij de proceskostenveroordeling uit te gaan van een hoger griffierecht. Grief 4 slaagt derhalve. De rechtbank is, gelet op het herstelvonnis van 4 december 2013, uitgegaan van een betaald griffierecht van € 3.390,-- (€ 65,50 en € 3.324,50,-- in debet gesteld), terwijl daadwerkelijk € 1.188,-- in rekening is gebracht, derhalve € 2.202,-- te veel. Het hof zal de proceskostenveroordeling in eerste aanleg derhalve vernietigen en opnieuw vaststellen op € 9.364,28 (€ 11.566,28 minus € 2.202,--).

8.13.

Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

9.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het bestreden eindvonnis van 2 oktober 2013 (inclusief het herstelvonnis van 4 december 2013) voor wat betreft de veroordelingen onder 3.1. en 3.3. en opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 139.558,--, vermeerderd met wettelijke rente ex art. 6:119 BW over dat bedrag vanaf 1 januari 2008 tot de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [appellant] in de proceskosten in eerste aanleg, nader vastgesteld op € 9.364,28;

bekrachtigt de tussen partijen in eerste aanleg gewezen vonnissen, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, voor het overige;

op het principaal hoger beroep:

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in principaal hoger beroep, tot op heden vastgesteld op € 1.601,-- aan griffierecht en € 7.896,-- aan salaris advocaat, alsmede in het loon en de schadeloosstelling van deskundige (inmiddels begroot op € 907,50 en eerder bij wege van voorschot door [appellant] voldaan; het hof heeft het LDCR opdracht gegeven het teveel betaalde aan voorschot (€ 242,--) te restitueren aan [appellant] );

op het incidenteel hoger beroep:

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in incidenteel hoger beroep, tot op heden begroot op € 1.316,--;

op het principaal en incidenteel hoger beroep:

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijs af het meer of anders gevorderde;

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M.A. de Groot-van Dijken, M.J.H.A. Venner-Lijten en P.P.M. Rousseau en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 augustus 2015.

griffier rolraadsheer