Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.149.099/01
arrest van 4 augustus 2015
in de zaak van
1.Custodian Vesteda Fund I (kvk [kvk nr 1] )als rechtsopvolger van:Dutch Residential Fund II B.V.,
2.
Stichting Dutch Residential Fund I(kvk [kvk nr 2] )
als rechtsopvolger van
Dutch Residential Fund II B.V.(kvk [kvk nr 3] )
die is omgezet in:
Stichting Dutch Residential Fund II(kvk [kvk nr 3] ),
voornoemde rechtspersonen alle gevestigd te [vestigingsplaats] ,
Stichting Dutch Residential Fund I(kvk [kvk nr 2] )
als rechtsopvolger van
Dutch Residential Fund II B.V.(kvk [kvk nr 3] )
die is omgezet in:
Stichting Dutch Residential Fund II(kvk [kvk nr 3] ),
voornoemde rechtspersonen alle gevestigd te [vestigingsplaats] ,
3.
Q-Park Real Estate Netherlands I(kvk [kvk nr 4] )
als rechtsopvolger onder bijzondere titel van:
Q-Park Exploitatie B.V.(kvk [kvk nr 5] ),
Q-Park Real Estate Netherlands I(kvk [kvk nr 4] )
als rechtsopvolger onder bijzondere titel van:
Q-Park Exploitatie B.V.(kvk [kvk nr 5] ),
4.
Q-Park Operations Netherlands II B.V.(kvk [kvk nr 5] ),
voorheen genaamd
:Q-Park Exploitatie B.V.(kvk [kvk nr 5] ),
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
Q-Park Operations Netherlands II B.V.(kvk [kvk nr 5] ),
voorheen genaamd
:Q-Park Exploitatie B.V.(kvk [kvk nr 5] ),
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. M.C.G. Nijssen te Heerlen,
tegen
Vereniging van Eigenaars Woningen van het RIB-gebouw La Résidence te [vestigingsplaats] , plaatselijk bekend “ [VVE] te [vestigingsnaam] ”,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
[geïntimeerde 2] ,
[geïntimeerde 3] ,
[geïntimeerde 4] ,
[geïntimeerde 5] ,allen wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem,
op het bij exploot van dagvaarding van 18 maart 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg van 18 december 2013, gewezen tussen appellanten als gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie en geïntimeerden als eisers in conventie, verweerders in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/03/169396 HA ZA 12-91)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- appeldagvaarding van 18 maart 2014
- memorie van grieven met producties 16 tot en met 24
- memorie van antwoord, tevens van grieven in het incidenteel appel, tevens houdende wijziging van eis, met producties 1 tot en met 8
- de antwoordakte in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties 25 tot en met 27
- de bij gelegenheid van het pleidooi door geïntimeerden 2 tot en met 5 in het geding gebrachte producties 1 tot en met 5.
Partijen hebben hun standpunten doen bepleiten door hun advocaten aan de hand van pleitnotities die bij de stukken zijn gevoegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
De volgende feiten staan tussen partijen vast, met dien verstande dat de voor de leesbaarheid onder 3.1.3 en 3.1.5 opgenomen omstandigheden aldaar voor de leesbaarheid zijn opgenomen zonder dat het gaat om tussen partijen vaststaande feiten.
3.1.1.
In [plaats 1] is aan het [adres 1] gesitueerd een appartementengebouw, RIB-gebouw La Résidence, onder welk gebouw zich een parkeerkelder bevindt.
De gemeente Maastricht voert een restrictief parkeervergunningenbeleid op straatniveau. De dichtstbijzijnde andere parkeergarage is gesitueerd in de [adres 2] op (volgens QP) ongeveer 200 meter dan wel (volgens de VvE) ongeveer 400 meter van het RIB-gebouw.
Bij een “Akte van hoofdsplitsing in appartementsrechten” van 16 augustus 1999 zijn appartementsrechten A1 tot en met A7 gevestigd. Vooralsnog zijn appartementsrecht 1, betreffende de parkeergarage, en appartementsrecht 4, betreffende het RIB-gebouw La Résidence, van belang.
De gemeente Maastricht voert een restrictief parkeervergunningenbeleid op straatniveau. De dichtstbijzijnde andere parkeergarage is gesitueerd in de [adres 2] op (volgens QP) ongeveer 200 meter dan wel (volgens de VvE) ongeveer 400 meter van het RIB-gebouw.
Bij een “Akte van hoofdsplitsing in appartementsrechten” van 16 augustus 1999 zijn appartementsrechten A1 tot en met A7 gevestigd. Vooralsnog zijn appartementsrecht 1, betreffende de parkeergarage, en appartementsrecht 4, betreffende het RIB-gebouw La Résidence, van belang.
3.1.2.
Wat appartementsrecht 1 betreft: op enig moment was Dutch Residential Fund II B.V. (DRF II) de rechthebbende op dit appartementsrecht. Zij heeft dit op 31 december 1999 voor 50 jaar in erfpacht uitgegeven aan Q-Park Exploitatie B.V.; sindsdien is/was DRF II dus slechts bloot eigenaar. Op enig moment is Custodian Vesteda Fund I B.V. (CVF I) rechtsopvolgster geworden van DRF II en is Stichting Dutch Residential Fund I (Stichting DRF I) rechtsopvolgster onder algemene titel geworden van DRF II; Stichting DRF I is op enig moment omgezet in Stichting DRF II. Van Stichting DRF I is een deel van het vermogen, in het bijzonder dat deel dat het bloot eigendom op appartementsrecht A1 omvatte, verkregen door CVF I.
De naam van Q Park Exploitatie B.V. is op enig moment gewijzigd in Q Park Operations Netherlands II B.V. (dit bracht geen wijziging in identiteit en KvK-nummer mee) en eveneens op enig moment is Q Park Real Estate Netherlands I B.V. opgericht waarbij Q Park Exploitatie B.V. inbracht haar (erfpachts-) rechten op appartementsrecht A1 betreffende de parkeergarage.
De naam van Q Park Exploitatie B.V. is op enig moment gewijzigd in Q Park Operations Netherlands II B.V. (dit bracht geen wijziging in identiteit en KvK-nummer mee) en eveneens op enig moment is Q Park Real Estate Netherlands I B.V. opgericht waarbij Q Park Exploitatie B.V. inbracht haar (erfpachts-) rechten op appartementsrecht A1 betreffende de parkeergarage.
3.1.3.
Mitsdien dient er voor de huidige procedure, in dit stadium, van uit te worden gegaan dat CVF I de bloot eigenaar en Q Park Real Estate Netherlands I B.V., hierna QP, de erfpachter is van het parkeergarage-appartement.
3.1.4.
Wat appartementsrecht 4 betreft: dit is gesplitst in appartementsrechten A8 en A9, appartementsrecht A9 is op haar beurt gesplitst in appartementsrechten A12 tot en met A105. Dit betreft 89 woningen, te weten 52 koopwoningen en 35 huurwoningen. Bij de laatste ondersplitsing (de onder-ondersplitsing) is geïntimeerde sub 1, “de” VvE, opgericht.
Tenzij anders aangeduid zal het hof hierna de geïntimeerden gezamenlijk aanduiden als “de VvE”.
Tenzij anders aangeduid zal het hof hierna de geïntimeerden gezamenlijk aanduiden als “de VvE”.
3.1.5.
Het geschil heeft betrekking op de door de feitelijke exploitant QP aan de VvE-leden/gebruikers van de parkeergarage voor het gebruik daarvan in rekening gebrachte periodieke vergoedingen.
3.1.6.
In de splitsingsakte is onder artikel IV (“Tot het vestigen van de navolgende kwalitatieve verplichtingen:”) onder het laatste gedachtestreepje de bepaling (hierna: “de Bepaling”) opgenomen:
“de (gezamenlijke) gerechtigde(n) tot appartementsrecht 1 verbindt (verbinden) zich om aan iedere individuele eigenaar van de tweeënvijftig (52) koopappartementen en vier (4) stadsappartementen, beide deel uitmakende van appartementsrecht 4, alsmede aan iedere individuele eigenaar van de veertien (14) stadswoningen, deel uitmakende van appartementsrecht 5, één parkeerplaats in de parkeergarage, deel uit makende van appartementsrecht 1, tegen marktconforme prijzen te huur aan te bieden.”
Daaraan is een kettingbeding toegevoegd. In de “Akte houdende ondersplitsing in appartementsrechten” van 2 september 1999 waarin de VvE en haar statuten zijn vastgelegd, is de Bepaling herhaald.
3.1.7.
In de vergadering van de VvE van 20 december 1999 is het sluiten van stallingsovereenkomsten met QP aan de orde gekomen. QP biedt vanaf dat moment aan bewoners van de in r.o. 3.1.6 bedoelde woonappartementen een stallingsovereenkomst aan tegen fl. 1.645,00 incl. btw (prijspeil 2000) voor een zogenoemde zwerfplek (= € 746,47 incl. btw). Een zwerfplek is een gegarandeerde, maar geen vaste parkeerplaats. De prijs is door QP voorgesteld en er is niet over onderhandeld met de eigenaars van de appartementen van La Résidence. Jaarlijks vindt sindsdien enigerlei vorm van indexering plaats.
3.1.8.
Sinds eind 2008 biedt QP de zwerfplek aan nieuwe gebruikers/VvE-leden aan tegen een andere, hogere prijs: € 2.587,08 (incl. btw) per jaar.
3.1.9.
De woningen liggen in een voetgangersgebied en zijn op straatniveau niet met een auto te bereiken. De bewoners zijn afhankelijk van de parkeergarage om – met de auto - bij de liften te komen die naar de appartementen leiden.
3.2.
De VvE vorderde in conventie, kort gezegd:
- te verklaren voor recht dat QP gehouden is parkeerplaatsen in de parkeergarage tegen marktconforme prijzen te huur aan te bieden en QP zich verbonden heeft om aan de bewoners de parkeerplaatsen aan te bieden voor fl. 1.645,00 incl. btw (prijspeil 2000) per jaar per parkeerplaats, te indexeren op basis van de CPI;
- QP te veroordelen om de parkeerplaatsen aan de leden van de VvE tegen marktconforme prijzen te huur te blijven aanbieden en wel op basis van fl. 1.645,00 incl. btw (prijspeil 2000) per jaar per parkeerplaats, te indexeren op basis van de CPI;
- met wettelijke rente en kostenveroordeling.
Met de CPI wordt gedoeld op de “consumentenprijsindex voor alle huishoudens” zoals deze wordt bijgehouden door het CBS, in dit geval de reeks waarbij het jaar 2000 als referentie (“100”) wordt gehanteerd.
3.2.1.
De VvE legde aan deze vordering ten grondslag de omstandigheid dat QP tegen de afspraken uit 1999 en in strijd met de Bepaling, de huurprijzen voor nieuwe bewoners heeft verhoogd.
3.3.
QP vorderde in reconventie, kort gezegd:
- voor recht te verklaren dat de zinsnede
- voor recht te verklaren dat QP niet in strijd handelt met de Bepaling
- voor recht te verklaren dat de CPI niet geschikt is voor berekening van marktconforme huurprijzen;
- met wettelijke rente en kostenveroordeling.
3.3.1.
QP legde aan de vordering ten grondslag dat de afspraak uit 1999 voor huurders die tot de zomer 2008 een huurovereenkomst hebben gesloten, wordt gerespecteerd, en dat voor nieuwe gevallen, vanaf zomer 2008, de huurprijs zal worden bijgesteld conform de geldende prijzen in de markt.
3.4.
De rechtbank:
- oordeelde ten aanzien van de door de VvE gevorderde verklaring voor recht dat parkeerplaatsen tegen marktconforme prijzen te huur moeten worden aangeboden, dat niet was gebleken dat de VvE en QP daaromtrent van mening verschillen, en dat zij enkel van mening verschillen over de vraag wat moet worden verstaan onder de term “marktconform”;
- wees de door de VvE gevorderde verklaring voor recht dat op basis van de Bepaling de parkeerplaatsen aangeboden moeten worden voor fl.1.645,00 incl. btw geïndexeerd met de CPI af, omdat de tekst van de Bepaling geen maatstaf geeft voor de prijs, anders dan dat deze marktconform bij aanbod moet zijn en geen aanknopingspunt bevat voor het al dan niet (moeten) hanteren van een prijsindexcijfer;
- wees in het voetspoor daarvan de vordering van de VvE dat QP het prijspeil van 2000 geïndexeerd met de CPI, bij elk nieuw aanbod moet hanteren eveneens af;
- wees de in reconventie door QP gevorderde verklaring voor recht dat de CPI (consumentenprijsindex alle huishoudens) niet geschikt is voor berekening van marktconforme huurprijzen ter eveneens af omdat QP die stelling niet met feiten, argumenten, documenten of anderszins heeft onderbouwd;
- wees daarentegen de in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat QP niet gehouden is op basis van de Bepaling aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 4] elk in 2012 een parkeerplaats in de parkeergarage aan te bieden tegen het prijspeil van 2000, geïndexeerd volgens de CPI, toe.
3.5.
QP heeft principaal appel ingesteld en in grote lijnen geconcludeerd tot toewijzing van haar vorderingen zoals zij deze in eerste aanleg had ingesteld.
De VvE heeft incidenteel appel ingesteld en haar vorderingen gewijzigd aldus dat zij haar vordering in conventie heeft gehandhaafd als primaire vordering, maar daar in verschillende modaliteiten subsidiaire vorderingen aan heeft toegevoegd, welke het het hof mogelijk maken om, in voorkomend geval, een andere huurprijs vast te stellen dan primair door de VvE voorgesteld.
De VvE heeft incidenteel appel ingesteld en haar vorderingen gewijzigd aldus dat zij haar vordering in conventie heeft gehandhaafd als primaire vordering, maar daar in verschillende modaliteiten subsidiaire vorderingen aan heeft toegevoegd, welke het het hof mogelijk maken om, in voorkomend geval, een andere huurprijs vast te stellen dan primair door de VvE voorgesteld.
3.6.
Grief 1:
3.6.1.
Met grief 1 is QP opgekomen tegen de vermelding door de rechtbank als vaststaand feit dat de bewoners afhankelijk zijn van de parkeergarage om bij de liften te komen die naar de appartementen leiden.
Uit de toelichting van partijen ter zitting in hoger beroep blijkt dat bedoeld is dat enkel als partijen met de auto bij de liften (in de buurt) willen komen, zij dat via de parkeergarage moeten doen. Vanzelfsprekend kunnen zij buitenlangs, te voet, de toegang tot het appartementengebouw bereiken. Zij kunnen echter niet met de auto bij de ingang van dat gebouw komen en zich daar ook niet laten afzetten, en derhalve ook niet – bijvoorbeeld boodschappen(tassen) – laden en lossen.
De feiten zijn in zoverre hiervoor reeds aangevuld.
Uit de toelichting van partijen ter zitting in hoger beroep blijkt dat bedoeld is dat enkel als partijen met de auto bij de liften (in de buurt) willen komen, zij dat via de parkeergarage moeten doen. Vanzelfsprekend kunnen zij buitenlangs, te voet, de toegang tot het appartementengebouw bereiken. Zij kunnen echter niet met de auto bij de ingang van dat gebouw komen en zich daar ook niet laten afzetten, en derhalve ook niet – bijvoorbeeld boodschappen(tassen) – laden en lossen.
De feiten zijn in zoverre hiervoor reeds aangevuld.
3.6.2.
QP meent dat de overweging zou impliceren een recht voor elke Nederlander om vlak bij de voordeur te kunnen parkeren, maar dat staat nergens in de overweging en ligt daarin ook niet besloten. Het ging louter om een feitelijke constatering. De grief leidt niet tot vernietiging van het vonnis.
3.7.
Met grieven 2 tot en met 6 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel wordt het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. Grieven 2 tot en met 6 in het principaal appel zijn gericht tegen de vrijwel volledige overwegingen van de rechtbank in reconventie (r.o. 4.13 tot en met 4.19) waarbij QP voorts meent inconsistentie tussen de beslissing in reconventie en die in conventie te kunnen aanwijzen. Grief 1 in het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van de vordering in conventie.
Uiteindelijk gaat het in al die grieven om de uitleg van het begrip “marktconform” dat is opgenomen in de notariële akten van hoofd- en ondersplitsing, en om de vraag of de bewoners aanspraak kunnen maken op een huurtarief dat jaarlijks (ten hoogste) stijgt met een percentage overeenkomstig de CPI (of enig ander percentage).
Uiteindelijk gaat het in al die grieven om de uitleg van het begrip “marktconform” dat is opgenomen in de notariële akten van hoofd- en ondersplitsing, en om de vraag of de bewoners aanspraak kunnen maken op een huurtarief dat jaarlijks (ten hoogste) stijgt met een percentage overeenkomstig de CPI (of enig ander percentage).
3.8.
Wat de feitelijke situatie betreft:
3.8.1.
Vast staat dat voor wat betreft de exploitatie van parkeergarages QP in [plaats 1] , in ieder geval rond La Résidence, feitelijk monopolist is. Dat monopolie wint in de buurt van La Résidence aan kracht omdat parkeren op straat schier onmogelijk is.
3.8.2.
Partijen maken er gewag van dat La Résidence in de binnenstad van [plaats 1] zou liggen. Dat is onjuist. De binnenstad van [plaats 1] ligt – naar algemeen bekend is - op de westoever van de Maas, is in de kern 2000 jaar oud of daaromtrent, en bestaat uit een wirwar van kleine straatjes. La Résidence ligt in een nieuwe wijk, gebouwd aan de zuidrand van [plaats 2] op de oostoever van de Maas, op het terrein van de voorheen aldaar gevestigd keramische industrieën van [plaats 1] . Vlakbij La Résidence bevindt zich de nieuwe fiets/loopbrug [fiets/loopbrug] naar de overkant van de Maas. Het Bonnefantenmuseum ligt zuidelijker op enkele honderden meters, het Provinciehuis en het MECC nog zuidelijker. Dat parkeren ter plaatse buiten de parkeergarages problematisch zal zijn is echter niet onaannemelijk en wordt door geen van partijen weersproken.
3.8.3.
Partijen hebben de mogelijkheid aan de orde gesteld om te parkeren in de parkeergarage Oud Wyck in de nabijheid. Volgens QP ligt deze 200 meter verder, volgens de VvE 400 meter verder. Nu partijen aldus van mening verschillen en een en ander uiterst eenvoudig via openbaar toegankelijke bronnen is na te gaan heeft het hof dit zelf nagegaan, en de loopafstand van de ingang van La Résidence naar de ingang van de parkeergarage Oud Wyck blijkt ten minste 400 meter te bedragen. Een dergelijke afstand zal naar ervaringsregels voor een gemiddeld gezond persoon geen onoverkomelijk probleem vormen, maar niet alle bewoners van La Résidence zullen in die categorie vallen. Algemeen bekend acht het hof dat dergelijke complexen niet zelden aantrekkingskracht uitoefenen op de wat ouder wordende personen, waarvan de kinderen vaak de deur al uit zijn. Dan kan een dergelijke afstand, zelfs als die niet onoverkomelijk is, wel bezwaarlijk gaan worden, zeker met koffers, boodschappen en dergelijke.
De garage Oud Wyck wordt overigens ook geëxploiteerd door QP. Dat de aldaar gevraagde prijzen voor de VvE niet aanvaardbaar zouden zijn, is gesteld noch gebleken.
De garage Oud Wyck wordt overigens ook geëxploiteerd door QP. Dat de aldaar gevraagde prijzen voor de VvE niet aanvaardbaar zouden zijn, is gesteld noch gebleken.
3.8.4.
Aan de bewoners van La Résidence wordt een plek de in garage onderin het gebouw gegarandeerd, maar dan gaat het om een zwerfplek. Er bestaat geen fysieke afscheiding tussen de parkeerplaatsen voor de bewoners en de parkeerplaatsen voor kortparkeerders. Ook al is het theoretisch denkbaar dat er voor een bewoner toch geen plaats is, gesteld noch gebleken is dat die situatie zich ooit heeft voorgedaan; wel zou zich de situatie hebben voorgedaan dat een bewoner enige tijd naar een plaats moest zoeken.
3.9.
Wat de totstandkoming van de initiële huurprijs betreft:
3.9.1.
Als gezegd bood QP vanaf de vergadering van de VvE van 20 december 1999 een stallingsovereenkomst aan tegen fl. 1.645,00 incl. btw (prijspeil 2000) voor een zwerfplek (= € 746,47 incl. btw).
De prijs is door QP voorgesteld en gepresenteerd als de op dat moment marktconforme prijs, die is vastgelegd in een stallingsovereenkomst; er is (naar tussen partijen vaststaat) niet over onderhandeld met de eigenaars van de appartementen van La Résidence of met de VvE. Uit de summiere toelichting bij gelegenheid van het pleidooi leidt het hof af dat destijds, bij het vaststellen van de initiële huurprijs, ook is gekeken naar wat in de buurt aan huurprijzen parkeerplaatsen in andere complexen werd gevraagd.
De genoemde huurprijs is aanvaard door de appartementsrechteigenaren, die een stallingsovereenkomst zijn aangegaan, als op dat moment marktconform, althans niet onredelijk, en is daarmee gebaseerd op een overeenkomst die na aanbod en aanvaarding tot stand is gekomen.
De prijs is door QP voorgesteld en gepresenteerd als de op dat moment marktconforme prijs, die is vastgelegd in een stallingsovereenkomst; er is (naar tussen partijen vaststaat) niet over onderhandeld met de eigenaars van de appartementen van La Résidence of met de VvE. Uit de summiere toelichting bij gelegenheid van het pleidooi leidt het hof af dat destijds, bij het vaststellen van de initiële huurprijs, ook is gekeken naar wat in de buurt aan huurprijzen parkeerplaatsen in andere complexen werd gevraagd.
De genoemde huurprijs is aanvaard door de appartementsrechteigenaren, die een stallingsovereenkomst zijn aangegaan, als op dat moment marktconform, althans niet onredelijk, en is daarmee gebaseerd op een overeenkomst die na aanbod en aanvaarding tot stand is gekomen.
3.9.2.
Jaarlijks vond sindsdien – kennelijk op initiatief van QP - enigerlei vorm van indexering plaats. De algemene stelling van QP dat de prijzen voor ondergronds parkeren, gelet op onder meer de ontwikkeling van de wijk Céramique en de ontwikkelingen op de parkeermarkt in [plaats 1] , ten opzichte van 2000 zijn gewijzigd (lees: gestegen), wordt door de VvE niet weersproken.
3.10.
Het begrip “marktconform”:
3.10.1.
Het geschil spitst zich toe op de uitleg van het begrip “marktconform” welk begrip in de akte niet is gedefinieerd.
Een algemene definitie van het begrip “marktconform” valt niet te geven maar behoeft ook niet te worden gegeven. Het gaat immers slechts om datgene waartoe de rechthebbende van het parkeergarage-appartement en de rechthebbenden van een woonappartement zich krachtens de in de splitsingsakte opgenomen kwalitatieve verhuurverplichting over en weer jegens elkaar hebben verplicht.
Nu de bepaling voorkomt in een notariële akte welke ook bedoeld is om te gelden tussen rechtsopvolgers van de partijen aan weerszijden, komt het aan op de in de akte tot uiting gebrachte partijbedoeling van de bij die akte betrokken partijen, welke bedoeling moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven. Uit de akte blijkt niet dat het de bedoeling van partijen is geweest om de term “marktconform” te definiëren c.q. om de prijs te fixeren op een (van te voren bepaald, al dan niet op vooraf vastgestelde wijze te indexeren) bedrag. Een toelichtende tekst in de akte ontbreekt en niet is gebleken van een (toelichtende) bijlage bij de akte of afspraken in de vergadering van appartementsrechteigenaren en de VvE.
Een algemene definitie van het begrip “marktconform” valt niet te geven maar behoeft ook niet te worden gegeven. Het gaat immers slechts om datgene waartoe de rechthebbende van het parkeergarage-appartement en de rechthebbenden van een woonappartement zich krachtens de in de splitsingsakte opgenomen kwalitatieve verhuurverplichting over en weer jegens elkaar hebben verplicht.
Nu de bepaling voorkomt in een notariële akte welke ook bedoeld is om te gelden tussen rechtsopvolgers van de partijen aan weerszijden, komt het aan op de in de akte tot uiting gebrachte partijbedoeling van de bij die akte betrokken partijen, welke bedoeling moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven. Uit de akte blijkt niet dat het de bedoeling van partijen is geweest om de term “marktconform” te definiëren c.q. om de prijs te fixeren op een (van te voren bepaald, al dan niet op vooraf vastgestelde wijze te indexeren) bedrag. Een toelichtende tekst in de akte ontbreekt en niet is gebleken van een (toelichtende) bijlage bij de akte of afspraken in de vergadering van appartementsrechteigenaren en de VvE.
3.10.2.
Het standpunt van de VvE houdt in dat de destijds afgesproken – beter gezegd: eenzijdig door de verhuurder gestipuleerde – huurprijs geïndexeerd kan worden overeenkomstig de CPI en dat QP geen aanspraak kan maken op een hogere dan de aldus berekende vergoeding.
Dit standpunt is, naar het oordeel van het hof, in zijn algemeenheid onjuist. Een dergelijke concrete wijze van aanpassing en het genoemde indexcijfer zijn niet in de akte aldus opgenomen en liggen daarin ook niet besloten. De VvE heeft haar stelling dat jaarlijkse indexering met de CPI volgt uit de Bepaling op geen enkele wijze onderbouwd.
Bovendien miskent zulks de mogelijkheid dat – zoals QP heeft gesteld en door de VvE niet gemotiveerd is weersproken – in den lande de parkeertarieven gemiddeld in een bepaald tijdsbestek harder zijn gestegen dan de overige consumentenprijzen. QP merkte overigens desgevraagd op dat er geen landelijke “parkeerprijsindex” bestaat.
Het feit dat QP, zoals de VvE stelt, gedurende acht jaar de huurprijs voor nieuwe gevallen niet heeft aangepast en in bestaande gevallen de CPI dan wel enigerlei “eigen” indexering heeft gehanteerd, doet er niet aan af dat de Bepaling de ruimte laat om op enig moment de marktconforme prijs per jaar, of zelfs per individueel aanbod, vast te stellen.
Dit standpunt is, naar het oordeel van het hof, in zijn algemeenheid onjuist. Een dergelijke concrete wijze van aanpassing en het genoemde indexcijfer zijn niet in de akte aldus opgenomen en liggen daarin ook niet besloten. De VvE heeft haar stelling dat jaarlijkse indexering met de CPI volgt uit de Bepaling op geen enkele wijze onderbouwd.
Bovendien miskent zulks de mogelijkheid dat – zoals QP heeft gesteld en door de VvE niet gemotiveerd is weersproken – in den lande de parkeertarieven gemiddeld in een bepaald tijdsbestek harder zijn gestegen dan de overige consumentenprijzen. QP merkte overigens desgevraagd op dat er geen landelijke “parkeerprijsindex” bestaat.
Het feit dat QP, zoals de VvE stelt, gedurende acht jaar de huurprijs voor nieuwe gevallen niet heeft aangepast en in bestaande gevallen de CPI dan wel enigerlei “eigen” indexering heeft gehanteerd, doet er niet aan af dat de Bepaling de ruimte laat om op enig moment de marktconforme prijs per jaar, of zelfs per individueel aanbod, vast te stellen.
3.10.3.
Het standpunt van QP komt er in de kern op neer dat de prijs die zij vraagt en welke de gebruikers, kennelijk, bereid zijn te betalen, de marktconforme prijs ìs. De prijs wordt mede bepaald door externe factoren, zoals de aanwezigheid van kortparkeerders in dezelfde garage, welke aanwezigheid een prijsopdrijvend effect heeft.
Het hof oordeelt als volgt. Wat daarvan in zijn algemeenheid ook zij, in de relatie tussen partijen kan niet worden aanvaard dat QP aldus geheel eenzijdig de prijs kan vragen en kan blijven verhogen naar gelang haar goed dunkt, en dat uit de enkele omstandigheid dat die hogere prijs in de praktijk wordt aanvaard – immers doordat er feitelijk toch wordt geparkeerd en afgerekend – kan worden afgeleid dat die hogere prijs dus feitelijk marktconform is. In het woord marktconform ligt een objectivering en prijsvergelijking besloten. Ook haar monopoliepositie speelt daarbij een rol. Haar kan niet worden verweten dat zij monopolist is, doch in het kader van de uitvoering van de Bepaling in de splitsingsakten kan haar de wijze waarop zij van haar monopoliepositie gebruik maakt wel worden getoetst.
De door QP gemaakte vergelijking met een binnenstad van een oude stad gaat niet geheel op. Voor een oude binnenstad geldt dat er vaak gewoonweg geen parkeerruimte ìs, ook niet in parkeergarages (waarvan de prijzen zijn afgestemd op kortparkeren). De bewoner die daar gaat wonen weet dat en neemt die onvermijdelijke consequentie op de koop toe. In het onderhavige geval is er echter wel parkeerruimte, zelfs specifiek toegesneden op gebruik door de bewoners van de bovengelegen appartementen, maar deze wordt door de exploitant mogelijk te duur gehouden.
Het hof oordeelt als volgt. Wat daarvan in zijn algemeenheid ook zij, in de relatie tussen partijen kan niet worden aanvaard dat QP aldus geheel eenzijdig de prijs kan vragen en kan blijven verhogen naar gelang haar goed dunkt, en dat uit de enkele omstandigheid dat die hogere prijs in de praktijk wordt aanvaard – immers doordat er feitelijk toch wordt geparkeerd en afgerekend – kan worden afgeleid dat die hogere prijs dus feitelijk marktconform is. In het woord marktconform ligt een objectivering en prijsvergelijking besloten. Ook haar monopoliepositie speelt daarbij een rol. Haar kan niet worden verweten dat zij monopolist is, doch in het kader van de uitvoering van de Bepaling in de splitsingsakten kan haar de wijze waarop zij van haar monopoliepositie gebruik maakt wel worden getoetst.
De door QP gemaakte vergelijking met een binnenstad van een oude stad gaat niet geheel op. Voor een oude binnenstad geldt dat er vaak gewoonweg geen parkeerruimte ìs, ook niet in parkeergarages (waarvan de prijzen zijn afgestemd op kortparkeren). De bewoner die daar gaat wonen weet dat en neemt die onvermijdelijke consequentie op de koop toe. In het onderhavige geval is er echter wel parkeerruimte, zelfs specifiek toegesneden op gebruik door de bewoners van de bovengelegen appartementen, maar deze wordt door de exploitant mogelijk te duur gehouden.
3.10.4.
Het hof acht het voorts een onjuist uitgangspunt om bij de bepaling van wat een marktconforme prijs – in dit geval! – is een grote mate van invloed toe te kennen aan het gegeven dat in diezelfde garage ook kortparkeerders parkeren. Dat berust op een keuze van de exploitant en als daardoor een prijsopdrijvend effect ontstaat kan dat niet althans niet in volle omvang worden afgewenteld op de bewoners. Het woord marktconform ziet immers op een situatie bedoeld voor de bewoners van de bovengelegen appartementen en niet voor kortparkeerders.
3.11.
Het hof acht het vooralsnog redelijk om het begrip “marktconforme huurprijs” – in deze specifieke situatie – uit te leggen aldus dat daaronder wordt verstaan een huurprijs in vergelijkbare gebouwen in vergelijkbare steden in Nederland. Eventueel kan daarop een correctie worden toegepast in verband specifiek op [plaats 1] / [plaats 2] van toepassing zijnde omstandigheden. Vervolgens dient deze huurprijs ten tijde van het verloop van een bepaalde periode, zeg vijf jaar, geïndexeerd te worden, waarna een nieuwe marktconforme prijs kan worden bepaald. Die indexering is niet noodzakelijkerwijs op basis van de CPI, maar zal een indexering zijn die ook wordt gebruikt in parkeergarages in vergelijkbare middelgrote steden in Nederland.
3.11.1.
Het hof zal opdracht geven aan een deskundige om dat een en ander te onderzoeken. Het hof heeft gekeken welke provinciehoofdsteden en andere middelgrote steden, verspreid door het land, geschikt zouden zijn om als referentiesteden te dienen. De vijf grootste steden komen niet voor de vergelijking in aanmerking; deze zijn te atypisch om als referentie voor een stad als [plaats 1] / [plaats 2] te fungeren. De steden dienen bij voorkeur ook voor toeristen aantrekkelijk te zijn. Te denken valt aan plaatsen als Groningen, Leeuwarden, Zwolle, Amersfoort, Nijmegen, Arnhem, ’s-Hertogenbosch, Breda, Middelburg, Dordrecht, Delft, Leiden, Haarlem of Alkmaar, maar ook aan steden die in een vergelijkbare relatie ten opzichte van elkaar staan als [plaats 2] ten opzichte van [plaats 1] , bijvoorbeeld: Velp ten opzichte van Arnhem, Vught ten opzichte van ’s-Hertogenbosch en dergelijke.
3.11.2.
De deskundige dient zijn onderzoek te richten op drie steden. De deskundige dient te rapporteren:
- omtrent prijzen van bewonersabonnementen (hetzij voor vaste plaatsen, hetzij voor “zwerfplaatsen”) binnen commercieel uitgebate parkeergarages welke zowel door bewoners als door kortparkeerders worden benut
- omtrent prijzen van bewonersabonnementen (hetzij voor vaste plaatsen, hetzij voor “zwerfplaatsen”) binnen commercieel uitgebate parkeergarages welke uitsluitend of vrijwel uitsluitend door bewoners worden benut
- omtrent een voor de eerstkomende vijf jaren te hanteren praktisch toepasbare indexering, rekening houdend met het gegeven waarop de prijzen voor bewonersabonnementen in de gekozen referentiesteden zich de afgelopen vijf jaren hebben ontwikkeld.
3.11.3.
QP had reeds een rapport van “Ondernemend Parkeeradvies” in het geding gebracht. De VvE heeft daartegen gemotiveerd verweer gevoerd. QP heeft op haar beurt daartegen weer een gemotiveerde weerlegging, door Ondernemend Parkeeradvies, van het verweer van de VvE overgelegd.
Bij deze stand van zaken is geen sprake van een (op verzoek van één partij uitgebracht) deskundigenrapport dat bij gebreke van deugdelijk gemotiveerde betwisting gevolgd dient te worden.
Bij deze stand van zaken is geen sprake van een (op verzoek van één partij uitgebracht) deskundigenrapport dat bij gebreke van deugdelijk gemotiveerde betwisting gevolgd dient te worden.
3.11.4.
Het ligt niet voor de hand om Ondernemend Parkeeradvies als deskundige te benoemen. Niet alleen is deze eerder als deskundige aan de zijde van QP opgetreden, zij is blijkens randnummer 17 van de memorie van antwoord in het incidenteel appel rechtstreeks in discussie getreden met de VvE en heeft zichzelf daarmee zozeer achter QP geschaard, dat zij niet meer als onbevangen en onafhankelijk deskundige kan worden aangemerkt.
3.11.5.
Grief 2 in het incidenteel appel heeft onder meer betrekking op het onderscheid tussen geïntimeerden de heer en mevrouw [geintimeerde 2 en 3] en de heer en mevrouw [geintimeerde 4 en 5] . Het hof houdt dienaangaande elke beslissing aan.
4.De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 15w september 2015 teneinde partijen – QP als eerste; de VvE kan daarop reageren – in de gelegenheid te stellen zich op de voet van artikel 194 lid 2 Rv uit te laten omtrent mogelijke te benoemen deskundigen en het door deze in rekening te brengen voorschot, alsmede omtrent de door het hof voorgestelde onderzoeksvragen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, W.H.B. den Hartog Jager en Th.J.A. Kleijngeld, en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 augustus 2015.
griffier rolraad