Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.143.563/01
arrest van 23 juni 2015
in de zaak van
M.I. Holding B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1],
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als M.I.H.,
advocaat: mr. M.C.G. Nijssen te Heerlen,
tegen
Helly-Hansen Distributie B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2],
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als Helly-Hansen,
advocaat: mr. A. Carli te Roermond,
op het bij exploot van dagvaarding van 22 januari 2014 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 19 juni 2013 en 23 oktober 2013, gewezen tussen M.I.H. als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en Helly-Hansen als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 36040/CV EXPL 12-6440)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met twee producties;
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met twee producties;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte van uitlating in principaal hoger beroep.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.1.1.
Op 3 december 1997 is er tussen Helly-Hansen en de rechtsvoorgangster van M.I.H. een huurovereenkomst tot stand gekomen waarbij Helly-Hansen met ingang van 1 januari 1998 kantoorruimten en opslagruimten huurde. De ROZ algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte
nietex art. 7A:1624 BW (1994) maken deel uit van deze huurovereenkomst.
nietex art. 7A:1624 BW (1994) maken deel uit van deze huurovereenkomst.
3.1.2.
In verband met uitbreiding van de door Helly-Hansen te huren objecten, is op 4 september 2001 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan. Van deze overeenkomst maken, blijkens art. 2.1. deel uit de ROZ algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex 7A:1624 BW, gedeponeerd op 29 februari 1996.
3.1.3.
De op de bijlage bij het bestreden vonnis van 19 juni 2013 vermelde hal nr. 1 (ook aangeduid als [straatnaam 1][Rood]] [X]) en 2 (ook aangeduid als [straatnaam 1][Rood]] [Y]) ter grootte van respectievelijk 2.600 m2 en 1.600 m2 zijn nieuw opgeleverd en met ingang van 2001 verhuurd. De op die bijlage vermelde hal nr. 4 (ook aangeduid als [straatnaam 2[Geel]] [Z]), hal nr. 5 (ook aangeduid als [straatnaam 2[Geel]] [A]) en kantoren (ook aangeduid als [straatnaam 2[Geel]] [A], kantoren nr. 3) ter grootte van respectievelijk 8.400 m2, 800 m2 en 500 m2 (hierna gezamenlijk ook aangeduid als hallen 3,4 en 5) werden reeds gehuurd vanaf 1998.
3.1.4.
Voor een goed begrip is de betreffende bijlage hieronder op kleinere schaal afgebeeld:
3.1.5.
De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd tegen 31 augustus 2011.
3.1.6.
De artikelen 5.1, 5.6 en 5.7 van de ROZ-algemene bepalingen zijn in model 1994 en model 1996 gelijkluidend en luiden als volgt:
5.1.
Behoudens eventueel wettelijke rechten is huurder verplicht bij het einde van de huurovereenkomst (…) het gehuurde ten genoegen van verhuurder in oorspronkelijke staat, vastgelegd in de bij aanvang opgemaakte en gewaarmerkte omschrijving (…) en bij gebreke daarvan in goede staat, geheel ontruimd (…) en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren (…)
5.6
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of nader tussen partijen overeengekomen - termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doe uitvoeren. Indien huurder, ook na ingebrekestelling geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden uit te laten voeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.
5.7
Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.
3.2.1.
In de onderhavige procedure voert M.I.H. aan dat Helly-Hansen het gehuurde niet heeft opgeleverd conform de afspraken zoals die in de huurovereenkomst, de bijbehorende stukken en de algemene bepalingen zijn overeengekomen. Zij vordert in conventie, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht te verklaren dat Helly-Hansen niet de contractueel vereiste toestemming van M.I.H. heeft verkregen voor: het wit/ondoorzichtig maken van de lichtkoepels in de kantoren, het wit/ondoorzichtig maken van de lichtstraten in hal A (hiervoor onder 3.1.3 aangeduid als hal 4) en het deels (doen) wegfrezen van diverse blauwe kunststof vloerbanen in hal A.
b. Helly-Hansen te veroordelen tot betaling van € 219.740,04 bestaande uit:
- € 84.416,85 wegens door M.I.H. geleden schade in verband met niet correcte oplevering als bedoeld in artikel 5.6 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, een en ander conform haar schadeopstelling overgelegd als productie 28 bij dagvaarding;
- de volgende gebruiksvergoedingen (op grond van art. 5.7 van de algemene bepalingen):
€ 40.728,34 gebruiksvergoeding september 2011
€ 40.728,34 gebruiksvergoeding oktober 2011
€ 40.728,34 gebruiksvergoeding november 2011
€ 13.138,174 gebruiksvergoeding t/m 10 december 2011;
c. betaling van € 6.715,18 in verband met kosten Adviesbureau [Adviesbureau] BV;
d. betaling van € 7.099,16 in verband met kosten juridische bijstand;
Voorts vordert zij wettelijke rente over de onder b tot en met d vermelde bedragen met ingang van 31 augustus 2011, met veroordeling van Helly-Hansen in de proceskosten.
Bij conclusie van repliek in conventie, tevens akte vermeerdering eis tevens conclusie van antwoord in reconventie heeft M.I.H. haar eis vermeerderd met kosten van beslaglegging, te weten € 575,00 aan griffierecht, € 266,71 aan explootkosten en € 110,00 aan bankkosten (randnummers 38 en 52).
3.2.2.
Helly-Hansen heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Tevens heeft Helly-Hansen in reconventie gevorderd om, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. M.I.H. te veroordelen tot betaling aan Helly-Hansen van het bedrag dat zij heeft verkregen uit de bankgarantie ad € 90.756,04 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2011 tot de dag van de voldoening;
b. M.I.H. te veroordelen tot betaling van € 3.081,60 in verband met kosten bouwkundig advies van [deskundige] BV;
c. M.I.H. te veroordelen tot betaling van de kosten van rechtsbijstand van € 10.000,-- exclusief 5% kantoorkosten en btw;
d. het door M.I.H. gelegde conservatoire beslag op de bankrekening van Helly-Hansen onmiddellijk op te heffen;
e. veroordeling van M.I.H. in de proceskosten.
3.3.
Na tussenvonnissen van 12 maart 2013 en 19 juni 2013 heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 23 oktober 2013 de vordering van M.I.H. voor zover gebaseerd op aangebrachte wijzigingen in de hallen 3, 4 en 5 afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat de vloerstroken en de lichtstraten/lichtkoepels bij het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst al deels weggefreesd waren en witgelakt/witgekalkt waren. Er is bij de nieuwe huurovereenkomst geen staat van oplevering gemaakt en er is niet gebleken dat M.I.H. Helly-Hansen erop heeft gewezen dat deze zaken bij het einde van de huur hersteld zouden moeten worden, aldus de kantonrechter.
Ten aanzien van de vorderingen die betrekking hebben op de hallen 1 en 2 heeft de kantonrechter een bedrag ad € 19.290,14 (conform de opstelling van M.I.H. in productie 26 bij dagvaarding) toegewezen. De op die posten betrekking hebbende duur van resterende herstelwerkzaamheden heeft de kantonrechter geschat op niet meer dan één maand en hij heeft van de gevorderde gebruiksvergoedingen (hiervoor onder 3.2.1.b vermeld) op basis van één maand een bedrag toegewezen ad € 40.728,34.
De post onder 3.2.1.c heeft de kantonrechter afgewezen omdat M.I.H. voorafgaand aan de procedure had aangegeven dat zij bereid was om die kosten zelf voor haar rekening te nemen.
De post onder 3.2.1.d (kosten van juridische bijstand) heeft de kantonrechter toegewezen omdat die kosten onder het bereik van art. 5.7 van de algemene bepalingen vallen.
In totaal heeft de kantonrechter in conventie een bedrag ad € 85.642,64 (voormelde posten alsmede een bedrag ad € 18.525,--) toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2011.
In reconventie heeft de kantonrechter en bedrag toegewezen van € 5.113,40 overwegende dat uit de conventie voortvloeit dat dit het restantbedrag is waarop Helly-Hansen recht heeft nadat M.I.H. de bankgarantie ad € 90.756,04 had ingeroepen.
De overige vorderingen van Helly-Hansen in reconventie zijn afgewezen.
De kantonrechter heeft tenslotte de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd.
3.4.
M.I.H. heeft in hoger beroep 10 grieven aangevoerd (grief 9 betreft de proceskosten; grief 10 heeft geen zelfstandige betekenis). Het hoger beroep tegen het vonnis van 19 juni 2013 strekt ertoe dat het hof de feiten in deze zaak verbeterd vaststelt. M.I.H. heeft –kort weergegeven- gevorderd om het beroepen vonnis van 23 oktober 2013:
- te bekrachtigen voor zover daarbij vorderingen van M.I.H. zijn toegewezen;
- te vernietigen voor zover daarbij vorderingen van M.I.H. zijn afgewezen en vorderingen van Helly-Hansen zijn toegewezen;
en gevorderd om opnieuw rechtdoende de vorderingen van M.I.H. alsnog geheel toe te wijzen, met veroordeling van Helly-Hansen in de kosten van beide instanties.
3.5.
Helly-Hansen heeft in incidenteel hoger beroep onder meer een grief geformuleerd tegen de toewijzing van post 3.2.1.d en verder -kort weergegeven- gevorderd om het beroepen vonnis van 23 oktober 2013:
- te bekrachtigen voor zover daarbij de vorderingen van M.I.H. zijn afgewezen en de vorderingen van Helly-Hansen zijn toegewezen;
- te vernietigen voor zover daarbij de vorderingen van M.I.H. zijn toegewezen en vorderingen van Helly-Hansen zijn afgewezen;
en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Helly-Hansen alsnog geheel of gedeeltelijk toe te wijzen met veroordeling van M.I.H. in de kosten van beide instanties.
3.5.1.
Uit de inhoud van de memorie van antwoord (tevens houdende zelfstandige grieven) en de hiervoor weergegeven vordering van Helly-Hansen in hoger beroep blijkt dat Helly-Hansen ook grieven richt en verweer voert tegen de overige toegewezen schadeposten en vorderingen van M.I.H.
3.6.
Grief I in het principaal appel is gericht tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Het hof heeft hiervoor de feiten opnieuw vastgesteld. Bij grief I heeft M.I.H. geen belang meer.
3.7.
De grieven II tot en met VI in principaal appel lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Met deze grieven betoogt M.I.H. allereerst dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de (kennelijk deels weggefreesde, hof) verhoogde vloerstukken en de witgekalkte lichtstraten/lichtkoepels al ten tijde van het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst een feit waren. Voorts voert M.I.H. aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat ten aanzien van de hallen 3, 4, en 5 een nieuwe huurovereenkomst is gesloten en dat de kantonrechter daaraan ten onrechte de conclusie heeft verbonden dat de op die hallen betrekking hebbende vorderingen om die reden moeten worden afgewezen.
3.7.1.
Het hof overweegt als volgt. Centraal staat de vraag of Helly-Hansen heeft voldaan aan haar verplichting om het gehuurde deugdelijk op te leveren. Ten aanzien van de hallen 3, 4 en 5 is bij het begin van de huurovereenkomst per 1 januari 1998 een rapport van constateringen opgemaakt (zie de bijlagen bij die huurovereenkomst), waarin de staat van het gehuurde wordt beschreven. In 2001 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten waarbij de huurverhouding met betrekking tot de kantoren/hallen 3, 4, en 5 feitelijk werd voortgezet en Helly-Hansen tevens de hallen 1 en 2 ging huren. M.I.H. heeft onweersproken gesteld dat de huurprijs voor de bestaande hallen/kantoren ongewijzigd bleef bij het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst. Er is ten tijde van het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de bestaande hallen/kantoren kennelijk geen inspectie gehouden en evenmin een rapport opgemaakt over de staat van die hallen ten tijde van het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst.
Voorts staat vast dat de nieuwe huurovereenkomst enkel is gesloten in verband met de uitbreiding van het gehuurde met hal 1 en hal 2.
Gelet op al deze omstandigheden moet worden aangenomen dat partijen hebben bedoeld de huurverhouding met betrekking tot de hallen 3, 4 en 5 voort te zetten (en dus geen nieuwe huurovereenkomst aan te gaan in de zin van een nieuwe wilsovereenstemming, maar alleen deze oude situatie te betrekken bij de nieuwe situatie door die oude op te nemen in het nieuwe contract), waarbij als oorspronkelijke staat als bedoeld in art. 5.1 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst heeft te gelden de staat waarin de kantoren/hallen 3, 4 en 5 zich bevonden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst per 1 januari 1998. Dit brengt mee dat de grieven II tot en met IV slagen voor zover zij opkomen tegen het andersluidend oordeel van de kantonrechter.
Het hof zal aan de hand van de door M.I.H. opgevoerde schadeposten beoordelen of en in hoeverre sprake is van een tekortkoming in de nakoming door Helly-Hansen. Daarbij dient het hof tot uitgangspunt de als productie 28 overgelegde schade-opstelling van M.I.H.
3.7.2.
algemeen:
Herstellen alarmsysteem € 1.037,02
Kosten bewaking tot en met 8 september 2011 € 255,75
M.I.H. heeft verwezen naar het rapport van de eindinspectie (prod. 17). Daarin leest het hof dat Helly-Hansen de alarminstallatie per abuis heeft gesloopt. Helly-Hansen heeft in hoger beroep aangevoerd dat het alarmsysteem door Helly-Hansen zelf is aangebracht en dat dit systeem als niet aard- en nagelvast is verwijderd.
M.I.H. voert in reactie daarop aan dat Helly-Hansen het alarmsysteem op lompe wijze heeft losgeknipt in de schakelkast en dat Helly-Hansen tien dagen later de schakelkast heeft teruggegeven. Daardoor stond het gehuurde van de ene op de andere dag niet meer onder alarm en heeft zij tevens extra kosten bewakingskosten gemaakt.
M.I.H. heeft niet betwist dat Helly-Hansen haar eigen alarmsysteem heeft meegenomen en mocht meenemen. In het licht daarvan had het op de weg van M.I.H. gelegen om vanaf de oplevering maatregelen te treffen met betrekking tot het alarmsysteem. Dat sprake is van een tekortkoming van Helly-Hansen is onvoldoende onderbouwd. Deze post wordt derhalve afgewezen.
3.7.3.
energiekosten loodsen € 1.266,15
Een concrete toelichting van deze post is in de processtukken niet terug te vinden, zodat het hof deze post als onvoldoende onderbouwd zal afwijzen.
3.7.4.
plafondtegels kantoren € 3.785,--
M.I.H. heeft verwezen naar het rapport van de eindinspectie (prod. 17). Daarin leest het hof:
vochtplekken (condens) op plafondtegels, meerdere plafondtegels zijn beschadigd.Productie 12 bevat onder nr. 11 A t/m 11 G foto’s van de plafondtegels.
vochtplekken (condens) op plafondtegels, meerdere plafondtegels zijn beschadigd.Productie 12 bevat onder nr. 11 A t/m 11 G foto’s van de plafondtegels.
Helly-Hansen heeft verwezen naar het rapport van de door haar ingeschakelde deskundige (hierna: [deskundige]) (prod. 27) Daarin wordt -kort gezegd- aangegeven dat de geconstateerde verkleuringen van de plafondtegels gelden als verschijnsel na normaal gebruik, dat vochtplekken duiden op lekkages bij de doorvoerleidingen van de airco-unit waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is en dat de (lichte) beschadigingen aan de plafondtegels veelal een gevolg zijn van het uithalen en inleggen van tegels bij werkzaamheden boven het plafond. De beschadigingen concentreren zich ook zichtbaar rondom armaturen, airco-unit en andere technische inbouwvoorzieningen. Onderhoud van deze installaties behoort tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder, aldus [deskundige].
Helly-Hansen betwist voorts dat de herstelwerkzaamheden aan het plafond daadwerkelijk zijn verricht.
Gelet op de summiere stellingname van M.I.H. en in het licht van het ook in eerste aanleg gemotiveerde verweer van Helly-Hansen heeft M.I.H. haar stelling dat op dit onderdeel sprake is van een tekortkoming van Helly-Hansen in het kader van haar opleveringsverplichting onvoldoende onderbouwd. Daarbij neemt het hof nog in aanmerking dat de plafondtegels in elk geval vanaf 1 januari 1998, en naar mag worden aangenomen ook voor die tijd, in het gehuurde aanwezig waren en dat verkleuringen aan dit soort materiaal na verloop van tijd als gevolg van ouderdom en gebruik te verwachten is. Deze post wordt derhalve afgewezen.
3.7.5.
vervanging lichtkoepels kantoren € 3.634,90
vervanging lichtstraten € 23.000,--
(frezen van) verhoogde stroken vloer € 13.064,--
M.I.H. voert -kort gezegd- aan dat de lichtkoepels in de kantoren en lichtstraten in de hal bij de aanvang van de huurovereenkomst transparant waren. Bij de oplevering bleken zij aan de buitenzijde witgekalkt zijn, zonder dat daarvoor toestemming is gegeven door M.I.H.
M.I.H. vordert onder verwijzing naar een offerte van [Dakdekkers] dakdekkers voor verwijdering, levering en plaatsing van 9 lichtkoepels in de kantoren een bedrag ad € 3.634,90 en onder verwijzing naar een offerte van [Bouw] ruimtebouw voor de vervanging, levering en plaatsing van 144 stuks (432 m2) enkelvoudige lichtdoorlatende platen € 23.000,--.
Voorts voert M.I.H. aan dat door Helly-Hansen verhoogde vloerstroken (deels) zijn weggefreesd en dat met het herstel daarvan € 13.064,-- is gemoeid. Zij verwijst naar een offerte van NewBrand.
Helly-Hansen voert aan dat de lichtkoepels en lichtstraten met toestemming van M.I.H. wit zijn geschilderd. Voorts voert zij aan dat zij toestemming had voor het wegfrezen van verhoogde vloerstroken. Helly-Hansen voert voorts aan dat M.I.H. geen schade heeft geleden als gevolg van de beweerdelijke tekortkomingen. In hoger beroep voert Helly-Hansen nog aan dat sprake is van slijtage en veroudering; zij stelt dat de lichtstraten kennelijk dateren van 1986/1989 en dat M.I.H. aldus nieuw voor oud wenst te krijgen. Helly-Hansen voert voorts aan dat naar aanleiding van de offerte van [Bouw] ruimtebouw ad € 23.000,-- werkzaamheden zijn verricht en dat die slechts hebben geresulteerd in een factuur van € 11.500,-- (prod. 38).
Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat de lichtkoepels en lichtstraten aan de buitenzijde zijn geverfd/witgekalkt en derhalve niet in de oorspronkelijke staat door Helly-Hansen zijn opgeleverd. Het gaat daarbij niet om slijtage en veroudering als gevolg van normaal gebruik. Dat Helly-Hansen daartoe toestemming heeft gekregen van M.I.H. of haar rechtsvoorganger kan, gelet op het navolgende, in het midden blijven.
M.I.H. heeft voldoende aangetoond dat vervanging van de lichtkoepels en lichtstraten nodig is/was. Dit betekent echter niet zonder meer dat Helly-Hansen gehouden is de (volledige) kosten voor vervanging van de lichtkoepels en lichtstraten te voldoen. Vaststaat dat de lichtkoepels en lichtstraten al vóór het begin van de huurovereenkomst in 1997 aanwezig waren. Het hof leidt uit de offerte van [Bouw] ruimtebouw (overgelegd als productie 31) af dat de lichtstraten (of lichtdoorlatende golfplaten, zoals ze in het rapport van [Adviesbureau] worden omschreven) geplaatst zijn in 1986/1989 en dat zij gemaakt zijn van polyester. Het hof gaat er vanuit dat dergelijke transparante polyester platen als gevolg van veroudering en normale slijtage geen onbeperkte levensduur hebben en dat zij inmiddels geruime tijd economisch zijn afgeschreven. Het hof gaat er daarom vanuit dat de vervanging van de lichtkoepels tot het gewone vervangingsonderhoud behoort, althans behoort tot de gewone kosten die een verhuurder maakt om een pand, na langdurige verhuur, gereed te maken voor nieuwe verhuur, dat voor rekening van M.I.H. komt. In dat licht bezien heeft M.I.H. haar vordering tot schadevergoeding (die in wezen uitkomt op een vergoeding nieuw voor oud) onvoldoende heeft onderbouwd.
Ten aanzien van de lichtkoepels op de kantoren heeft hetzelfde te gelden. Uit het rapport van [deskundige] leidt het hof af dat sprake is van kunststof lichtkoepels van polycarbonaat. Ook hiervoor heeft te gelden dat deze lichtkoepels reeds (ruim) voorafgaand aan het begin van de huurovereenkomst van 1 januari 1998 zijn geplaatst en dat zij inmiddels economisch zijn afgeschreven. Ook de vordering tot schadevergoeding van deze lichtkoepels is derhalve onvoldoende onderbouwd. De vordering van M.I.H. met betrekking tot deze posten wordt derhalve afgewezen.
Ten aanzien van de deels gefreesde verhoogde vloerstroken overweegt het hof het volgende.
In bijlage I bij de huurovereenkomst (per 1 januari 1998) zijn partijen het volgende overeengekomen:
(…) Huurder krijgt in principe toestemming, verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren, doch na goedkeuring zijdens verhuurder van het definitieve voorstel.
Het staat huurder vrij de door haar aangebrachte voorzieningen bij beëindiging van de huurovereenkomst, dan wel te verwijderen dan wel in het gehuurde, om niet, achter te laten.
Helly-Hansen heeft onder verwijzing naar de overgelegde rapportage werkzaamheden huurder d.d. 19-11-1997 van adviesbureau [Adviesbureau] BV (productie III van Helly-Hansen) voldoende aangetoond dat zij aanzienlijke verbouwingswerkzaamheden heeft verricht, waaronder het frezen van een aantal blauwe banen.
Er is niet gebleken dat door M.I.H. of haar rechtsvoorganger gedurende de (lange) looptijd van de huurovereenkomst is geprotesteerd of dat enigerlei andere opmerking is gemaakt over de wijze waarop de (aanvankelijke) aanzienlijke verbouwingswerkzaamheden, waarvoor in beginsel toestemming was verleend, zijn uitgevoerd. Tenslotte heeft Helly-Hansen onweersproken aangevoerd dat de uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden de functionaliteit van het gehuurde niet hebben geschaad.
Hoewel aan M.I.H. moet worden toegegeven dat Helly-Hansen geen schriftelijke goedkeuring heeft overgelegd met betrekking tot het freezen van een deel van de verhoogde vloerstroken, moet die toestemming, gelet op alle hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden, geacht worden te zijn verleend. In ieder geval mocht Helly-Hansen er, gelet op deze feiten en omstandigheden, op vertrouwen dat die toestemming was verleend. De vordering van M.I.H. wordt afgewezen.
3.7.6.
Herstel poort 16 en 17 [straatnaam 1][Rood]] [X] € 15.340,14
De kantonrechter heeft deze vordering conform het overzicht van M.I.H. (prod. 26 bij dagvaarding) toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat deze vordering uitsluitend betrekking heeft op [straatnaam 1][Rood]] [X], te weten poort 16 en 17 onderste paneel en aanrijschade naar hal [Y]
Helly-Hansen heeft in hoger beroep onder punt 18 aangevoerd dat deze schadepost dient te worden afgewezen. Zij voert daartoe aan dat sprake is van ouderdoms-/gebruiksschade, dat haar meerdere huurders zijn voorgegaan en dat aanpassingen in de hallen 1 en 2 met toestemming van M.I.H. hebben plaatsgevonden.
Het hof merkt allereerst op dat, anders dan in de beslissing van de kantonrechter tot uitdrukking komt, voormelde post ad € 15.340,14 betrekking heeft op herstelwerkzaamheden met betrekking tot poorten, dockshelters en levellers. Dat leidt het hof af uit pagina 3 van de offerte van Alfa Bouw (prod. 31 bij dagvaarding) waarin onder het kopje “Herstelling poorten, shelters en levellers” werkzaamheden worden geoffreerd die betrekking hebben op de poorten 6,8,9,11,12,13,14,15,16 en 17 alsmede poort a (hal alfa) tegen een bedrag van € 13.357,53 excl. btw. Het gaat daarbij, zo constateert het hof, met name om vervanging van bodempanelen en nieuwe markeringen op bodemflappen. Ten aanzien van poort 15 wordt opgemerkt dat de laadbrug zo beschadigd is dat een volledig nieuwe leveller wordt aangeboden.
Deze gebreken zijn terug te vinden in het rapport van [Adviesbureau] (prod. 17).
In het in opdracht van Helly-Hansen opgemaakte rapport van [deskundige] wordt ten aanzien van de betreffende schadeposten onder meer het volgende opgemerkt:
poort 6: verwijtbare aanrijdingsschade (stelpost € 2.500,--);
poort 10: deurpaneel onderzijde licht beschadigd; reguliere gebruiksschade;
poort 11 t/m 15: allemaal lichte beschadigingen ter plaatse van onderste paneel; reguliere gebruiksschade na jaren van intensief gebruik; beschadigingen vormen geen enkele belemmering voor regulier en functioneel gebruik van de deur c.q. de hal.
Leveller t.p.v. van deur 15 vertoon(d)t aan buitenzijde aanrijdschade –scheef gedrukte balk en licht verbogen klep: reparatie is moeilijk uitvoerbaar; Vervangingskosten voor gehele leveller (€ 7.500-10.000,-- excl. BTW) staan echter in (geen, toevoeging hof) verhouding tot de geconstateerde schade. De schade vormt echter geen enkele belemmering voor regulier gebruik c.q. normale bedrijfsvoering.
Dagkanten branddeur tussen hal 1 en 2 beschadigd (aanrijschade): € 1.000,--
Deur 16 en 17 licht beschadigde onderpanelen; Reguliere gebruiksschade na ca. 9 jaar intensief gebruik; beschadigingen in een aantal gevallen zelfs nauwelijks waarneembaar, en waar dat wel het geval is, minimaal in omvang. Beschadigingen vormen geen enkele belemmering voor regulier en functioneel gebruik van de deur c.q. de hal.
Het hof merkt op dat schade als gevolg van slijtage door normaal gebruik niet voor vergoeding in aanmerking komt. Naast het rapport van [deskundige] vormt ook de aard van de meeste schade, te weten telkens het onderste paneel van de rolpoorten een aanwijzing dat sprake kan zijn van schade als gevolg van regulier gebruik. Zulks geldt echter niet voor de geconstateerde aanrijschades. Nu Helly-Hansen heeft erkend akkoord te gaan met betaling van de aanrijschade aan 5 poorten ad € 1.500,-- elk ligt dat bedrag voor toewijzing gereed. Dat sprake is van een hogere schade als gevolg van een tekortkoming in de opleveringsverplichtingen door Helly-Hansen is onvoldoende gebleken. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat M.I.H. niet gemotiveerd is ingegaan op de stelling van Helly-Hansen dat er geen belemmering is voor normaal gebruik en dat het, met uitzondering van poort 16 en 17, gaat om poorten die reeds voor 1 januari 1998 in gebruik zijn, zodat bij de schadevaststelling ook rekening moet worden gehouden met een nieuw voor oud correctie.
3.7.7.
Gaten in de vloer/afwerken herstelmortel € 3.950,--
De kantonrechter heeft deze post toegewezen. In de memorie van antwoord houdende zelfstandige grieven kan het hof geen duidelijk geformuleerde grief of gemotiveerde klacht, lezen tegen deze beslissing. Het hoger beroep, voor zover gericht tegen deze beslissing wordt derhalve verworpen.
3.7.8.
Wandbeplating binnen € 15.250,--
Het gaat hier, aldus M.I.H., om wandbeplating in de hallen aan de [straatnaam 2[Geel]]. Zij verwijst ter adstructie van deze post naar productie 28 en de als productie 31 overgelegde offerte van [Bouw] ruimtebouw van 28-9-2011 tot voormeld bedrag. Die offerte ziet op het herstellen van wandschades A tot en met G. Blijkens de bij die offerte overgelegde overzichtsfoto en de afzonderlijke foto’s gaat het om schade in en aan de sinds 1 januari 1998 gehuurde hal 4 ([straatnaam 2[Geel]] [Z]).
M.I.H. merkt nog op dat Helly-Hansen heeft erkend de aanrijdschades aan de wanden van de hallen van de [straatnaam 2[Geel]] te doen herstellen. Zij verwijst daartoe naar de als productie 14 bij dagvaarding overgelegde brief van de advocaat van Helly-Hansen d.d. 5 augustus 2011.
Die brief bevat de volgende passage:
“(…) Cliënte is bereid de beschadigde poorten en de aanrijdschades aan de wanden aan de hallen gelegen aan de [straatnaam 2[Geel]] en de [straatnaam 1][Rood]] te doen herstellen. In aanmerking nemende de uitgebrachte offertes, worden de kosten van herstel begroot op € 1500,-- per poort en € 33,00 per m2 voor de wanden. Rekening houdende met 5 poorten en 225 m2, is cliënte bereid om tot betaling c.q. verrekening over te gaan van ( € 7.500,-- + € 7.425,--, afgerond op) € 15.000,-- over te gaan. (…)
Helly-Hansen voert aan dat zij bij de eindinspectie alle herstellingen heeft uitgevoerd. Voorts voert Helly-Hansen aan dat het gehuurde gebreken vertoonde bij de aanvang van de huurovereenkomst in 1997. Er is, aldus Helly-Hansen, sprake van gebruiks- en ouderdomsschade als gevolg van het gebruik van het gehuurde, waaronder vrachtvervoer binnen de bedrijfsruimte van het gehuurde. Met betrekking tot de overgelegde offerte voert Helly-Hansen aan dat als productie 39 nog een opdrachtbevestiging is overgelegd door [Bouw] Bouw onder verwijzing naar een omschrijving van 13 oktober 2011.
Helly-Hansen verwijst verder naar het rapport van [deskundige].
Het hof overweegt als volgt. Zonder een nadere deugdelijke toelichting in de processtukken is het voor het hof niet inzichtelijk op welke in het rapport van [Adviesbureau] (prod. 17 bij dagvaarding) geconstateerde beschadigingen/opleveringsgebreken de offerte van [Bouw] Bouw ziet. Kennelijk moet het hof uit de samenhang tussen het rapport van [Adviesbureau], de als productie 28 overgelegde lijst van uit te voeren werken en de offerte van [Bouw] Bouw afleiden welke schadeposten tot welk totaalbedrag in rekening worden gebracht. Voorts is het hof onvoldoende gebleken dat vervanging van de beschadigde beplating noodzakelijk en redelijk is. Daarbij dient niet uit het oog verloren te worden dat de hallen werden gebruikt als opslag/distributieruimte en dat bij langdurig en intensief gebruik daarvan schades kunnen optreden. Bij gebrek aan een nadere onderbouwing en -zoals gezegd- met name aansluiting van de geoffreerde werkzaamheden door [Bouw] Bouw aan de gebreken vermeld in de rapportage van [Adviesbureau] (prod. 17 bij dagvaarding) zal het hof de schade schattenderwijs vaststellen op het door Helly-Hansen in de correspondentie erkende bedrag af € 7.425,-- exclusief btw. Het overige deel van de vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
3.7.9.
Rookschotten € 2.375,--
In het rapport van [Adviesbureau] (prod. 17 bij dagvaarding) wordt melding gemaakt van beschadigde rookschotten met de mededeling dat zowel de stalen als de rookschotten in PVC beschadigd zijn en dat herstel nodig is.
Ook het rapport van de door Helly-Hansen ingeschakelde deskundige [deskundige] maakt melding van schade aan de rookschermen op twee plaatsen. [deskundige] acht een stelpost van € 1.000,-- voor gedeeltelijke vervanging redelijk.
Gelet op beide deskundigenrapporten is sprake van een tekortkoming van Helly-Hansen in haar opleveringsverplichting.
M.I.H. heeft ter adstructie van de schade een offerte van [International] International overgelegd. Die offerte vermeldt het volgende:
(…)
Aan de hand van uw foto’s en totaaloverzicht heeft circa 1/6 deel van de totaal aanwezige rookschermen schade opgelopen.
(…)
Het voorstel is dan ook om 1/6 deel van de rookscherm opnieuw te leveren en deze te vervangen, compleet met bevestiging en verzwaringsmaterialen. De werkzaamheden worden met 2 personen uitgevoerd.
Een korte samenvatting van de werkzaamheden is:
- het leveren van de omschreven materialen;
- het verzorgen van een hoogwerker;
- het vervangen van de omschreven materialen
(…)
De investering voor het herstellen van het rookscherm bedraagt € 2.375,--.”
Helly-Hansen heeft nog aangevoerd dat het bewijs voor de uitvoering van het werk aan de hand van de factuur ontbreekt.
Het hof verwerpt dit verweer. Ook de door Helly-Hansen ingeschakelde deskundige stelt dat (gedeeltelijke) vervanging nodig is. Helly-Hansen heeft onvoldoende gemotiveerd aangevoerd dat de herstelkosten ad € 2.375,-- onredelijk zijn. Deze schadepost zal derhalve worden toegewezen.
3.7.10.
Buitenbeplating € 900,--
M.I.H. verwijst kennelijk naar de offerte van [Bouw] ruimtebouw d.d. 13 oktober 2011 ad € 900,-- voor het vervangen van 5 stuks wandplaten ter plaatse van de boeiband laadkuil.
Uit productie 28 leidt het hof af dat het gaat om de buitenbeplating van poort 6-7.
Het rapport van [Adviesbureau] maakt melding van een deuk boven poort 6 en boven poort 7 met de mededeling “Herstellen. Voor aanvang nader overleg”.
Het rapport van [deskundige] (prod. 27) maakt melding van beschadiging aan gevelbeplating boven deur 6 en kennelijk ook de deur links ernaast. [deskundige] geeft aan dat sprake is van verwijtbare aanrijschade. Voor zetwerk en herstel gevelbeplating acht [deskundige] een stelpost van € 2.500,-- redelijk.
Gelet op het vorenstaande acht het hof toewijzing van een bedrag ad € 900,-- voor het herstel van de gevelbeplating redelijk. Deze post wordt toegewezen.
3.7.11.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat als schadevergoeding in verband met opleveringsgebreken een bedrag toewijsbaar is van:
€ 7.500,-- herstel poorten, dockshelters en levellers
€ 3.950,-- gaten in de vloer/herstel [straatnaam 1][Rood]] [X]
€ 7.425,-- wandbeplating binnen
€ 2.375,-- rookschotten.
€ 900,--herstel buitenbeplating
€ 22.150,--
De wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf de dag dat Helly-Hansen aan haar opleveringsverplichting moest voldoen, te weten 31 augustus 2011.
3.8.
De gebruiksvergoeding ex art. 5.7.
3.8.1.
Met de grieven IV en VII in principaal appel komt M.I.H. op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding ex art. 5.7 van de algemene voorwaarden over de periode van 1 oktober tot en met 10 december 2011.
M.I.H. verwijst naar correspondentie met onder meer Alfa Bouw en [Bouw] Ruimtebouw, waaruit blijkt dat met herstel van de opleveringsgebreken een langere periode gemoeid zou zijn en dat het herstel van de wandbeplatingen door [Bouw] Ruimtebouw op 6 december 2011 gereed was. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 1 oktober 2011.
3.8.2.
Helly-Hansen heeft ook in hoger beroep verweer gevoerd tegen deze vordering en in incidenteel appel gevorderd dat de beslissing van de kantonrechter tot toewijzing van de gebruiksvergoeding over de maand september 2011 wordt vernietigd.
3.8.3.
Het hof oordeelt als volgt.
Art. 5.7 bepaalt het volgende:
“Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.”
Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van art. 5.7 mee dat sprake dient te zijn van zodanige gebreken en zodanige herstelwerkzaamheden dat als gevolg daarvan het gehuurde in redelijkheid niet aan derden te huur kan worden aangeboden. Uit de bespreking van de gebreken en de toegewezen posten blijkt dat de geconstateerde gebreken slechts in beperkte mate aan normaal gebruik van het gehuurde overeenkomstig de (oorspronkelijke) bestemming in de weg staan en dat herstel niet zodanig ingrijpend is dat daarmee een langere periode dan 1 maand gemoeid is. Daarbij dient tevens bedacht te worden dat een opvolgend huurder het pand zal aanpassen aan zijn of haar wensen. Het bestaan van geringe gebreken staat aan het te huur aanbieden aan derden niet in de weg. Dat geldt ook voor de wit gelakte/gekalkte lichtstraten en lichtkoepels. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat met het herstel van de wandbeplatingen buiten (enkele deuken boven poort 6 en 7) een bedrag van € 900,-- gemoeid was. De omstandigheid dat die werkzaamheden niet eerder dan op 6 december 2011 zijn uitgevoerd of afgerond leidt het hof niet tot een ander oordeel. Van een verhuurder mag worden verwacht dat hij eventueel herstel in het algemeen voortvarend verricht of laat verrichten (en ook nog kan verrichten in de tijd dat het pand al aan derden te huur wordt aangeboden).
Gelet op het vorenstaande heeft M.I.H. geen recht op een gebruiksvergoeding ex art. 5.7 voor een langere periode dan de door de kantonrechter toegewezen periode van één maand. Dit brengt mee dat de grieven in het principaal appel geen doel treffen.
In incidenteel appel heeft Helly-Hansen -kort gezegd- aangevoerd dat zij ten tijde van de oplevering had voldaan aan haar opleveringsverplichtingen en dat het aan M.I.H. te wijten is dat de gebreken niet waren hersteld ten tijde van de oplevering. Uit het hiervoor overwogene over de opleveringsgebreken vloeit voort dat Helly-Hansen niet heeft voldaan aan haar opleveringsverplichtingen en dat de termijn van een maand voor herstel van die gebreken niet onredelijk is. De onderhavige grief in incidenteel appel slaagt derhalve evenmin.
Toewijsbaar is derhalve het ook door de kantonrechter in aanmerking genomen bedrag ad € 40.728,34.
3.9.
De kosten ten bedrage van € 6.715,18 in verband met werkzaamheden van adviesbureau [Adviesbureau] B.V.
De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Met grief VIII in principaal appel komt M.I.H. op tegen de afwijzing.
Het hof stelt voorop dat uit het hiervoor overwogene voortvloeit dat M.I.H. schade heeft geleden als gevolg van toerekenbare tekortkomingen van Helly-Hansen met betrekking tot haar opleveringsverplichtingen. Redelijke kosten ter vaststelling van de daaruit voortvloeiende schade komen in aanmerking voor vergoeding.
De kosten van de eindinspectie behoren daar niet toe, dat geldt te meer nu M.I.H. tevoren heeft aangegeven dat die kosten voor haar rekening komen. De daarop betrekking hebbende factuur ad € 3.322,50 komt derhalve niet voor vergoeding in aanmerking. De kosten in verband met de nadere werkzaamheden van adviesbureau [Adviesbureau] B.V. zijn deels een gevolg van de toerekenbare tekortkomingen van Helly-Hansen. De facturen ad € 1.947,00 en € 258,50 zal het hof daarom voor de helft in aanmerking nemen, te weten tot een bedrag van € 1.102,75. De wettelijke rente over dit bedrag is niet eerder verschuldigd dan de dag waarop de vordering door verrekening is tenietgegaan.
In zoverre slaagt grief VIII.
3.10.
De kosten van juridische bijstand van M.I.H. ad € 7.099,16 en kosten van beslaglegging
M.I.H. grondt deze vordering op art. 5.7 van de algemene bepalingen. Zij heeft declaraties van haar advocaat tot het opstellen van de dagvaarding overgelegd. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen.
Helly-Hansen heeft in incidenteel appel aangevoerd dat deze kosten niet vallen onder art. 5.7 van de algemene bepalingen en dat voor deze werkzaamheden geen afzonderlijke vergoeding verschuldigd is naast de forfaitaire proceskosten.
Het hof stelt voorop dat uit art. 5.7 van de algemene bepalingen niet voortvloeit dat partijen hebben afgesproken dat de volledige kosten van juridische bijstand door HH verschuldigd zijn.
Beoordeeld moet worden of deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte en naar hun aard en omvang redelijk zijn. Gelet op de inhoudelijke correspondentie voorafgaand aan de dagvaarding is sprake van zodanige werkzaamheden dat daarvoor een afzonderlijke vergoeding redelijk is. Het hof zal die vergoeding vaststellen op 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief op basis van de hoogte van de toegewezen schadeposten. Ook hiervoor geldt dat de wettelijke rente nog niet verschuldigd was op de dag dat de vordering door verrekening is tenietgegaan.
De vordering tot vergoeding van de kosten van beslaglegging worden afgewezen. Uit het volgende blijkt immers dan na uitwinning van het bedrag ad € 90.769,09 geen vordering voor M.I.H. resteerde. Het beslag is derhalve ten onrechte gelegd..
3.11.
De kantonrechter heeft de door Helly-Hansen gevorderde kosten voor rechtsbijstand en kosten voor het bouwkundig advies (€ 3.081,60 excl. btw) afgewezen bij gebrek aan een juridische grondslag. Ook in hoger beroep is een dergelijke grondslag niet aangevoerd, zodat die kosten buiten beschouwing blijven.
3.12.
Slotsom
3.12.1.
Het vorenstaande leidt ertoe dat Helly-Hansen in beginsel de volgende bedragen dient te voldoen:
€ 22.150,-- (overweging 3.7.11)
€ 40.728,34 (overweging 3.8.3)
€ 1.102,75 (overweging 3.9)
€ 1.788,--(overweging 3.10 / twee punten (tarief IV eerste aanleg) à € 894,--).
€ 65.769,09
3.12.2.
M.I.H. heeft onweersproken gesteld dat zij op 30 september 2011 uit hoofde van de door Helly-Hansen gestelde garantie € 90.756,04 heeft ontvangen van Nationale Borg. Daarmee is bovenstaande vordering door verrekening tenietgegaan.
Het vonnis van 23 oktober 2013, waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen, dient derhalve te worden vernietigd.
3.12.3.
Dit brengt tevens mee dat de vordering van Helly-Hansen tot opheffing van het conservatoir zal worden toegewezen.
3.12.4.
Ook in reconventie dient het vonnis van 23 oktober 2013 te worden vernietigd. Toewijsbaar is immers een bedrag van € 90.745,04 minus € 65.769,09 (vermeerderd met de wettelijke rente over € 22.150,-- vanaf 31 augustus 2011 tot en met 30 september 2011; op basis van het toen geldend percentage van 4% becijfert het hof de wettelijke rente over die maand op € 73,83).
Aldus is toewijsbaar een bedrag ad € 90.745,04 minus € 65.842,92 zijnde € 24.813,12.
Helly-Hansen heeft gevorderd om de wettelijke rente over dit bedrag toe te wijzen vanaf 1 september 2011. Nu M.I.H. onweersproken heeft gesteld dat het bedrag ad € 90.756,04 op 30 september 2011 aan haar is uitbetaald en zij destijds ten onrechte een bedrag van € 24.813,12 heeft uitgewonnen, is de wettelijke rente daarover met ingang van 30 september 2011 toewijsbaar.
3.12.5.
Het hof zal de proceskosten in eerste aanleg en in principaal en incidenteel hoger beroep compenseren aangezien beide partijen op enkele punten over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
3.12.6.
Mitsdien wordt beslist als volgt.
4.De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
- vernietigt de bestreden vonnissen en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt M.I.H. om aan Helly-Hansen te betalen een bedrag van € 24,813,12 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 30 september 2011 tot de dag der betaling en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- heft het door M.I.H. gelegde conservatoir beslag op;
- compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, J.P. de Haan en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juni 2015.
griffier rolraadsheer