ECLI:NL:GHSHE:2015:2092 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Geen grond voor verlaging beheervergoeding chaletpark Tri...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.150.238/01

arrest van 9 juni 2015

in de zaak van

1.[appellant 1],

2.
[appellante 1],

3.
[appellant 2],

4.
[appellante 2],

5.
[appellant 3],

6.
[appellante 3],

7.
[appellant 4],

8.
[appellante 4],

9.
[appellant 5],

10.
[appellante 5],

allen wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna aan te duiden als de bewoners,

advocaat: mr. B. Keybeck te Sittard,

tegen

1.V.O.F. Recreatiepark Trinkenshof, tevens h.o.d.n. Chaletpark Trinkenshof,gevestigd te [vestigingsplaats],

2.
[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],

3.
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als Trinkenshof,

advocaat: mr. W.C.M. Coenen te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 22 mei 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond van 26 februari 2014, gewezen tussen de bewoners (naast 10 andere chaleteigenaren) als eisers in conventie, verweerders in reconventie en Trinkenshof als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2123313/CV EXPL 13-5092)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis met productie (nr. 1);
de memorie van antwoord met producties (nrs. 23 t/m 26);
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
de bij H-formulier van 5 maart 2015 toegezonden producties (nrs. 2 t/m 7), die

mr. Keybeck bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht;

- de bij H-formulier van 9 maart 2015 toegezonden producties (nrs. 26 t/m 28), die

mr. Coenen bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Trinkenshof exploiteert een chaletpark in [plaats]. Op het park staan 22 chalets.

De bewoners zijn eigenaar van in het park liggende percelen grond en daarop geplaatste chalets. Alle bewoners wonen al geruime tijd in de chalets.

Voor het sluiten van de koopovereenkomst van de respectievelijke percelen grond (waarop later een chalet is geplaatst dan wel al een chalet stond) hebben de bewoners ieder afzonderlijk een beheerovereenkomst gesloten met Trinkenshof (prod. 4a inl. dagv). De gesloten beheerovereenkomsten zijn identiek.

In de beheerovereenkomsten is onder meer bepaald dat de bewoners voor het beheer en het gebruik van de voorzieningen jaarlijks een beheervergoeding moeten betalen aan Trinkenshof (artikel 3) die jaarlijks wordt geïndexeerd (artikel 7). De beheervergoeding bedroeg in 2013:

- € 1.918,52 per chalet per jaar voor drie chalets die op grotere percelen staan dan de overige 19 chalets;

- € 1.630,23 per chalet per jaar voor de 19 overige chalets.

Voordat de bewoners de percelen grond (met chalets) kochten heeft Trinkenshof aan hen een tarievenlijst verstrekt (prod. 3 inl. dagv).

Medio 2002 is de midgetgolfbaan verwijderd die op het park lag. Ter plaatse zijn twee kavels gecreëerd waarop twee chalets zijn geplaatst.

Bij het park is een bedrijfspand gelegen waarin een restaurant (met partygedeelte) was gevestigd. Het restaurant is in 2003 of 2004 gesloten.

Tot 2003 was de receptie van het park in het bedrijfspand gevestigd.

3.2.1.

In eerste aanleg vorderden de bewoners, samen met 10 andere chaleteigenaren, in conventie, samengevat:

Primair: de beheerovereenkomsten gedeeltelijk te ontbinden of te wijzigen of aan eisers een schadevergoeding toe te kennen vanaf 2008, in die zin dat de beheervergoedingen slechts een vergoeding voor geleverde en te leveren diensten inhouden,

Subsidiair: Trinkenshof te veroordelen om mee te werken aan wijziging van de beheerovereenkomsten;

Zowel primair als subsidiair: Trinkenshof te veroordelen tot vergoeding van de door eisers geleden schade vermeerderd met rente, met veroordeling van Trinkenshof in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vorderingen hebben de bewoners en de 10 andere chaleteigenaren, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Trinkenshof komt de beheerovereenkomsten op verschillende essentiële punten niet na, althans de overeenkomsten kunnen op die punten niet meer worden nagekomen. De beheerovereenkomsten moeten daarom gedeeltelijk worden ontbonden. Daarnaast moeten deze overeenkomsten worden gewijzigd met betrekking tot de hoogte van de beheervergoeding, omdat verschillende punten waarvoor de beheervergoeding een vergoeding behelst, geen vergoeding meer behoeven althans geen kostenpost meer zijn. Kort gezegd stelden de bewoners en de 10 andere chaleteigenaren dat zij teveel betalen voor wat hen geboden wordt.

3.2.3.

Trinkenshof heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.2.4.

In reconventie heeft Trinkenshof gevorderd, kort samengevat:

I. de bewoners en negen andere chaleteigenaren te veroordelen tot betaling van de achterstallige beheervergoeding over 2013, vermeerderd met rente;

II. voor recht te verklaren dat de bewoners en acht andere chaleteigenaren de koopovereenkomst hebben geschonden door het parkadres als domicilieadres te gebruiken en zich in de gemeentelijke basisadministratie (hierna: GBA) te laten inschrijven op het parkadres;

III. de bewoners en acht andere chaleteigenaren te veroordelen tot betaling van de overeengekomen boete ad € 45.378,00, vermeerderd met rente;

IV. de bewoners en acht andere chaleteigenaren te veroordelen om de inschrijving op het parkadres in het GBA ongedaan te maken,

met veroordeling van de bewoners en de 10 andere chaleteigenaren in de proceskosten.

3.2.5.

De bewoners en de 10 andere chaleteigenaren hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank in conventie de vorderingen van de bewoners en de 10 andere chaleteigenaren afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank de vorderingen onder I en II toegewezen en de vordering onder IV afgewezen. De vordering onder III is in zoverre toegewezen dat de bewoners en acht andere chaleteigenaren zijn veroordeeld tot betaling van de overeengekomen boete, welke boete door de rechtbank is vastgesteld op nihil. Zowel in conventie als in reconventie zijn de bewoners en de 10 andere chaleteigenaren veroordeeld in de proceskosten.

Zeer kort samengevat heeft de rechtbank overwogen dat, behalve ten aanzien van de receptie, niet gebleken is dat Trinkenshof tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheerovereenkomst. De tekortkoming ten aanzien van de receptie oordeelde de rechtbank te gering voor (gedeeltelijke) ontbinding van de beheerovereenkomst, terwijl voorts omdat niet gebleken was van verzuim. Vervolgens oordeelde de rechtbank dat de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar is en de bewoners niet bevoegd zijn om hun verplichting om de beheervergoeding te betalen op te schorten, omdat er geen sprake is van een tekortkoming althans verzuim van Trinkenshof.

3.4.

De bewoners hebben in hoger beroep 14 grieven aangevoerd. Daarnaast hebben zij bij memorie van grieven hun eis gewijzigd. Zij vorderen, samengevat:

1.
Primair:

de tussen de bewoners en Trinkenshof gesloten beheerovereenkomsten per boekjaar 2008 gedeeltelijk te ontbinden voor wat betreft het nader vast te stellen deel van de beheervergoeding dat teveel is betaald;

Trinkenshof te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen vanaf 2008 teveel aan beheervergoeding is betaald, vermeerderd met rente;

Subsidiair:

de gevolgen van de beheerovereenkomsten per boekjaar 2008 te wijzigen met dien verstande dat de in die overeenkomsten opgenomen beheervergoeding wordt verminderd;

Trinkenshof te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen vanaf 2008 teveel aan beheervergoeding is betaald, vermeerderd met rente;

Meer subsidiair:

Trinkenshof te veroordelen om de beheerovereenkomsten volledig na te komen, met dien verstande dat alle overeengekomen (recreatieve) voorzieningen weer volledig beschikbaar worden gesteld, alle overeengekomen beheertaken naar behoren worden uitgevoerd en al het overeengekomen onderhoud (aan de (recreatieve) voorzieningen) in het park naar behoren wordt verricht;

Trinkenshof te veroordelen tot vergoeding van de geleden schade, bestaande uit het verschil tussen de vanaf 2008 betaalde beheervergoeding en de eigenlijk verschuldigde beheervergoeding;

2. Trinkenshof te veroordelen om deugdelijke overzichten te verstrekken van de werkelijke energiekosten per boekjaar vanaf boekjaar 2008;

3. Trinkenshof te veroordelen om aan de bewoners te betalen de teveel betaalde bedragen aan energiekosten, vermeerderd met rente.

Kort gezegd hebben de bewoners aan hun primaire vorderingen onder 1 ten grondslag gelegd dat gedeeltelijke ontbinding van de beheerovereenkomsten op de voet van artikel 6:265 BW Pro dan wel artikel 6:258 BW Pro is gerechtvaardigd, omdat (i) Trinkenshof tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomsten, dan wel omdat (ii) sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor Trinkenshof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de beheerovereenkomsten niet mag verwachten.

Aan hun subsidiaire vorderingen onder 1 hebben de bewoners ten grondslag gelegd – zo begrijpt het hof hun stellingen – dat de beheerovereenkomsten op grond van het gestelde onder (ii) moeten worden gewijzigd op de voet van artikel 6:258 BW Pro.

Aan de meer subsidiaire vorderingen onder 1 ligt kennelijk ten grondslag dat Trinkenshof haar verplichtingen uit de beheerovereenkomsten niet volledig nakomt. De bewoners vorderen daarom meer subsidiair volledige nakoming van die overeenkomsten door Trinkenshof en, aangezien nakoming voor het verleden volgens de bewoners blijvend onmogelijk is, vergoeding van de door de bewoners geleden schade, bestaande uit de beheervergoeding die zij vanaf 2008 teveel hebben betaald.

Met de vordering onder 2 vorderen de bewoners kennelijk nakoming van een verplichting van Trinkenshof die volgens de bewoners uit de beheerovereenkomsten voortvloeit, te weten de verplichting om deugdelijke overzichten van de werkelijke energiekosten te verstrekken. Mocht uit deze overzichten blijken dat de bewoners teveel aan energiekosten hebben betaald, dan moet Trinkenshof het teveel betaalde aan hen terugbetalen, aldus de bewoners. Kennelijk ligt dit laatste ten grondslag aan de vordering onder 3.

De bewoners hebben geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen, zoals gewijzigd bij memorie van grieven, met veroordeling van Trinkenshof in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep. Het hof begrijpt dat de bewoners daarnaast concluderen tot het alsnog volledig afwijzen van de reconventionele vorderingen van Trinkenshof.

Tekortkomingen?

3.5.

De grieven 1 t/m 7 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven wordt onder meer de vraag aan de orde gesteld of Trinkenshof tekort is geschoten in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen uit de beheerovereenkomsten. Het hof zal de gestelde tekortkomingen hierna achtereenvolgens bespreken. Waar het hof hierna in enkelvoud spreekt over ‘de beheerovereenkomst’ worden alle met de bewoners gesloten beheerovereenkomsten bedoeld.

Onderhoud

3.6.

De bewoners stellen dat Trinkenshof niet althans niet naar behoren heeft voldaan aan haar verplichtingen uit artikel 2.2 van de beheerovereenkomst. Dit artikel luidt als volgt:

‘De Beheerder [hof: Trinkenshof] zal de in het Chaletpark aanwezige infrastructuur en parkvoorzieningen, te weten wegen, gas-, water- en elektranet tot aan het Chalet, riolering tot aan het Chalet, een centrale antenne inrichting, openbaar groen en straatverlichting, in goede staat van onderhoud houden en toegankelijk houden voor de gebruiker(s) van het Chalet.’

Centrale antenne inrichting

3.7.

In dit verband stellen de bewoners allereerst dat de centrale antenne inrichting (hierna: CAI) een aantal jaren geleden is komen te vervallen. Als onbetwist staat echter vast dat dit reeds in 2006 op verzoek van de bewoners is gebeurd, zodat niet kan worden aangenomen dat Trinkenshof met betrekking tot de CAI tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 2.2 van de beheerovereenkomst. Het hof overweegt verder dat vanaf het moment dat de CAI in 2006 verviel, Trinkenshof de beheervergoeding, die mede zag op onderhoud van de CAI, heeft verlaagd met € 180,00 per jaar. Gesteld noch gebleken is dat de bewoners hebben geprotesteerd tegen de hoogte van het bedrag waarmee de beheervergoeding werd verlaagd. In elk geval stellen de bewoners niet dat Trinkenshof in verband met deze verlaging tekort is geschoten in de nakoming van enige verplichting uit de beheerovereenkomst. Reeds daarom kan er niet van worden uitgegaan dat er sprake is van een tekortkoming ter zake de CAI.

Gas- en elektranet

3.8.1.

De bewoners stellen voorts dat er geen althans onvoldoende onderhoud plaatsvindt aan het gas- en elektranet. In dat kader stellen zij dat sommige meterkasten in het park zo scheef hangen dat zij vrezen voor hun veiligheid.

3.8.2.

Reeds in eerste aanleg heeft Trinkenshof, onder overlegging van foto’s van meterkasten, deze stellingen gemotiveerd betwist. Daartoe heeft Trinkenshof onder meer aangevoerd dat alle meterkasten worden onderhouden, dat de gestelde scheefstand van een aantal meterkasten nogal overdreven is en dat het onderhoud ‘up to date’ is. In hoger beroep heeft Trinkenshof dit verweer herhaald en betoogd dat zelfs een leek kan zien dat de meterkasten niet schots en scheef staan en geen gevaar opleveren.

3.8.3.

Mede in het licht van deze betwisting had het op de weg van de bewoners gelegen om hun stellingen nader te onderbouwen met concrete feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat Trinkenshof niet of onvoldoende voldoet aan haar verplichting tot onderhoud van het gas- en elektranet. De bewoners hebben dit echter nagelaten. Dit wordt niet anders door de overgelegde zwart-wit foto van één van de meterkasten (prod. 6 inl. dagv) en de kleurenfoto van één van de meterkasten en de kleurenfoto van een gastank (prod. 1 mvg). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt uit die foto’s geenszins af te leiden dat geen of onvoldoende onderhoud wordt gepleegd aan het gas- en elektranet.

Nu de bewoners hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd, is er op dit punt geen plaats voor bewijslevering en komen hun stellingen in rechte niet vast te staan. Dat betekent dat ook ten aanzien van het gas- en elektranet niet kan worden uitgegaan van een tekortkoming van Trinkenshof in de nakoming van artikel 2.2 van de beheerovereenkomst.

Openbaar groen

3.9.1.

Voor het eerst bij conclusie van antwoord in reconventie hebben de bewoners gesteld dat Trinkenshof geen althans onvoldoende onderhoud pleegt aan het openbaar groen in het park, zijnde volgens de bewoners de groenvoorziening langs de wegen en paden. In hoger beroep hebben de bewoners deze stelling ingenomen in het kader van hun stelling dat Trinkenshof haar verplichtingen uit artikel 2.2 van de beheerovereenkomst niet is nagekomen. De stelling dat Trinkenshof geen of onvoldoende onderhoud pleegt aan het openbaar groen hebben de bewoners ook betrokken bij hun stelling dat Trinkenshof haar verplichtingen uit artikel 2.7 van de beheerovereenkomst niet is nagekomen. Dit artikel luidt als volgt:

‘De Beheerder zal zorgdragen voor onderhoud aan de in artikel 2.2 bedoelde infrastructuur en parkvoorzieningen’.

3.9.2.

Trinkenshof heeft gemotiveerd betwist dat zij het openbaar groen in het park niet of onvoldoende heeft onderhouden. Daartoe heeft zij, onder verwijzing naar overgelegde kleurenfoto’s van het park waarop openbaar groen is te zien (prod. 15 t/m 18 cva conv), aangevoerd dat het jaarlijks onderhoud van het openbaar groen onder andere bestaat uit onkruidbestrijding, schoffelen en snoeiwerkzaamheden. In dit kader heeft Trinkenshof bij pleidooi nog verwezen naar een door haar als productie 27 overgelegde factuur van Groenservice [groenservice] van 27 augustus 2014 betreffende onder andere ‘Diverse snoeiwerkzaamheden en versnipperen’ en ‘Snoeien Taxus’.

3.9.3.

Mede in het licht van deze betwisting had het op de weg van de bewoners gelegen om hun zeer algemene stelling dat Trinkenshof geen of onvoldoende onderhoud pleegt aan het openbaar groen, nader te onderbouwen met concrete feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat geen of onvoldoende onderhoud wordt gepleegd. Van de bewoners had verwacht mogen worden dat zij zouden stellen waaruit de tekortkoming van Trinkenshof ter zake het onderhoud aan het openbaar groen concreet bestaat. De bewoners hebben dat echter nagelaten. De enkele verwijzing naar overgelegde zwart-wit en kleurenfoto’s (prod. 6 inl. dagv en prod. 1 mvg) is onvoldoende nu daaruit zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geenszins valt af te leiden dat het openbaar groen niet of onvoldoende wordt onderhouden. Hetzelfde geldt voor de als productie 4 ten behoeve van het pleidooi overgelegde kleurenfoto waarnaar de bewoners bij pleidooi hebben verwezen. De bewoners stellen alleen dat deze foto voor zich spreekt. Het hof kan uit die foto echter niet opmaken dat geen of onvoldoende onderhoud wordt gepleegd. Integendeel, de foto lijkt juist te zien op onderhoud dat wordt gepleegd.

3.9.4.

Gezien het voorgaande passeert het hof als onvoldoende feitelijk onderbouwd ook de stelling dat Trinkenshof geen of onvoldoende onderhoud pleegt aan het openbaar groen in het park. Dat betekent dat er, anders dan de bewoners willen, geen plaats is voor bewijslevering door getuigen of door een deskundigenbericht. De bewoners hebben verder nog gesteld dat een descente zeer verhelderend kan zijn. Het is echter in de eerste plaats aan de bewoners om hun stellingen van een voldoende concrete onderbouwing te voorzien. Nu zij dat hebben nagelaten, ziet het hof geen aanleiding voor een descente.

Gelet hierop is niet komen vast te staan dat Trinkenshof met betrekking tot het onderhoud van het openbaar groen in het park tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 2.2 en artikel 2.7 van de beheerovereenkomst.

3.9.5.

Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat de stelling van de bewoners dat er nog amper openbaar groen aanwezig is en het overgrote deel van het aanwezige openbaar groen door de bewoners zelf is aangeplant met goedvinden van Trinkenshof, verder geen bespreking behoeft. De bewoners stellen immers niet dat Trinkenshof tekort is geschoten omdat er te weinig (door Trinkenshof aangebracht) openbaar grond in het park zou zijn, maar omdat daaraan geen of onvoldoende onderhoud zou worden gepleegd. Daar komt nog bij dat de bewoners uitdrukkelijk hebben erkend dat er voldoende planten en begroeiing in het park aanwezig is (zie cva reconv, nr. 20).

Wegen/paden

3.10.1.

Afgezien van het onderhoud aan het openbaar groen, stellen de bewoners dat Trinkenshof haar verplichtingen uit voormeld artikel 2.7 van de beheerovereenkomst ook niet is nagekomen omdat zij de wegen/paden en de toestellen in de speeltuin onvoldoende onderhoudt.

3.10.2.

Ten aanzien van het onderhoud aan de wegen en paden overweegt het hof als volgt. Trinkenshof heeft betwist dat zij niet aan haar onderhoudsverplichting voldoet, onder meer stellende dat er jaarlijks onderhoud wordt gepleegd aan het wegennet.

3.10.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de wegen in het park geheel zijn voorzien van een splitafwerking, en dat al van begin af aan duidelijk was dat er geen asfaltwegen in het park zouden komen om de landelijke uitstraling van het park te behouden. De bewoners hebben niet betwist dat de wegen regelmatig worden voorzien van een nieuwe bovenlaag. Ook hebben zij niet betwist dat in april 2012 en in 2013 alle wegen zijn voorzien van een nieuwe bovenlaag. Evenmin hebben de bewoners betwist dat Trinkenshof de wegen regelmatig egaliseert. Het hof neemt een en ander daarom ook tot uitgangspunt.

3.10.4.

Bij pleidooi hebben de bewoners in dit kader alleen betwist dat het onderhoud jaarlijks plaatsvindt. De bewoners verwijten Trinkenshof echter niet dat zij de wegen vaker dan tot nu toe het geval is geweest had moeten egaliseren of voorzien van een nieuwe toplaag. Gelet daarop kan in het midden blijven met welke frequentie Trinkenshof onderhoud aan de wegen heeft gepleegd en of er op dit punt sprake is van een tekortkoming van Trinkenshof.

3.10.5.

De bewoners verwijten Trinkenshof verder dat in de winter, meer in het bijzonder bij sneeuwval, niets wordt gedaan aan het (onderhoud van het) wegennet. In dit kader stellen de bewoners dat bij winterse neerslag de wegen en paden niet of moeilijk toegankelijk zijn omdat er niet wordt gestrooid. Trinkenshof heeft hier tegenover gesteld dat sneeuwruimen geen optie is omdat dan de wegen met geëgaliseerde splitlaag worden vernield, terwijl gebleken is dat het strooien van zout een averechts effect heeft omdat ijs/waterresten opvriezen in de enigszins open bovenlaag van de wegen. Bij pleidooi heeft Trinkenshof daaraan nog toegevoegd dat in veel buitenwijken ook geen sneeuw wordt geruimd.

3.10.6.

De bewoners betwisten niet dat sneeuwruimen geen optie is, maar wel dat strooien van zout een averechts effect heeft. Wat hier verder ook van zij, de bewoners hebben niet althans onvoldoende concreet gesteld dat de verplichting tot onderhoud van de wegen ook inhoudt dat op alle wegen en paden zout moet worden gestrooid bij winterse neerslag. Het hof vindt dat overigens ook niet voor de hand liggen. Nu de bewoners zich verder niet hebben beroepen op enige andere concrete bepaling uit de beheerovereenkomst die zou zijn geschonden omdat geen zout is gestrooid toen er sprake was van winterse neerslag, gaat het hof er reeds daarom van uit dat het feit dat geen zout is gestrooid geen tekortkoming van Trinkenshof oplevert.

Speeltoestellen

3.11.

Met betrekking tot het onderhoud van de toestellen in de speeltuin overweegt het hof het volgende. De bewoners stellen dat Trinkenshof tekort is geschoten in de nakoming van haar uit artikel 2.2 van de beheerovereenkomst voortvloeiende verplichting om de speeltoestellen te onderhouden. Trinkenshof heeft deze stelling gemotiveerd betwist, onder meer stellende dat de speeltuin regelmatig wordt onderhouden en eind 2012 nog op kleine details is aangepast. Mede gezien deze betwisting had het op de weg van de bewoners gelegen om te stellen waaruit de tekortkoming van Trinkenshof ter zake het onderhoud van de speeltuin concreet bestaat. De bewoners hebben dat echter nagelaten. Zij hebben alleen verwezen naar foto’s die in eerste aanleg (prod. 6 inl. dagv) en in hoger beroep (prod. 1 mvg) zijn overgelegd. Dat levert echter geen concrete onderbouwing van hun stelling op, temeer niet nu geen toelichting op deze foto’s is gegeven wat betreft het onderhoud van de speeltoestellen. Daarbij merkt het hof nog op dat op eerstbedoelde foto’s in het geheel geen speeltoestellen zijn te zien. Op een aantal van laatstbedoelde foto’s zijn wel speeltoestellen te zien, maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt uit die foto’s niet op te maken dat de speeltoestellen onvoldoende worden onderhouden.

Nu de bewoners ook op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan, ziet het hof opnieuw geen aanleiding voor een descente. Evenmin is er op deze grond plaats voor bewijslevering door getuigen of een deskundigenonderzoek.

Het voorgaande betekent dat er ook niet van kan worden uitgegaan dat er sprake is van een tekortkoming van Trinkenshof ter zake het onderhoud van de speeltoestellen.

Riolering, hekwerken, toegangen, afsluitbare brievenbussen

3.12.1.

Voor zover de bewoners nog bedoelen te stellen dat onvoldoende onderhoud wordt gepleegd aan de riolering, hekwerken, toegangen en de op een centraal punt gelegen afsluitbare brievenbussen (zie mvg, p. 9/10), overweegt het hof het volgende.

3.12.2.

Nog daargelaten dat de bewoners zich in dit verband niet hebben beroepen op enige concrete bepaling uit de beheerovereenkomst die door Trinkenshof zou zijn geschonden, hebben de bewoners ook op dit punt hun stelling onvoldoende concreet onderbouwd. Mede gezien de gemotiveerde betwisting van deze stelling door Trinkenshof, had van de bewoners mogen worden verwacht dat zij zouden stellen waaruit het onvoldoende onderhoud aan de riolering, hekwerken, toegangen en de brievenbussen concreet bestaat. De bewoners hebben dat echter nagelaten. Ook hier geldt dat de enkele verwijzing naar foto’s (prod. 1 mvg), zonder daarop een toelichting te geven, onvoldoende is. Bij gebreke van een toelichting valt uit die foto’s niet af te leiden dat onvoldoende onderhoud wordt gepleegd aan de riolering, hekwerken, toegangen en brievenbussen (en overigens evenmin dat deze zaken verpauperd zijn zoals de bewoners stellen en Trinkenshof gemotiveerd heeft betwist onder overlegging van foto’s). Sterker nog, foto’s van de riolering en de brievenbussen zijn niet overgelegd.

3.12.3.

Nu de bewoners ook op dit punt niet hebben voldaan aan hun stelplicht, houdt het hof het ervoor dat Trinkenshof ook ter zake het onderhoud van de riolering, hekwerken, toegangen en brievenbussen niet tekort is geschoten in de nakoming van enige verplichting uit de beheerovereenkomst.

Toezicht

3.13.1.

De bewoners stellen dat Trinkenshof haar verplichtingen uit artikel 2.5 van de beheerovereenkomst niet nakomt. Genoemd artikel luidt, voor zover van belang, als volgt:

‘De Beheerder zal toezicht (zoals controle op openstaande ramen en deuren) houden op het Chalet bij afwezigheid van de Eigenaar ….’

Verder verwijzen de bewoners in dit verband naar de tarievenlijst (zie r.o. 3.1 onder e) waar bij de beheerkostenvergoeding staat vermeld dat deze vergoeding onder andere is voor
‘Globale controle/toezicht park’.

3.13.2.

Volgens de bewoners houdt Trinkenshof nagenoeg geen controle/toezicht op het park, laat staan op de individuele chalets. De bewoners verstaan onder controle/toezicht het op gezette tijden door het park gaan en daar globaal nagaan of alles in orde is met de (staat van de) chalets en of de regels uit de beheerovereenkomst en het reglement naar behoren worden nageleefd.

Trinkenshof heeft de stellingen van de bewoners gemotiveerd betwist. Trinkenshof betoogt dat volgens artikel 2.5 van de beheerovereenkomst en de tarievenlijst zij globale controle/toezicht moet houden bij afwezigheid van de chaleteigenaar. Trinkenshof heeft echter nog nooit een verzoek van een bewoner gehad om toezicht te houden in verband met afwezigheid. Trinkenshof voert verder aan dat zij algemeen toezicht op het park houdt.

3.13.3.

Tussen partijen is niet in geschil de verplichting tot het houden van toezicht in artikel 2.5 van de beheerovereenkomst ziet op het houden van globaal toezicht. Het hof neemt dat ook tot uitgangspunt. Voor het overige verschillen partijen kennelijk van mening over hoe dit artikel moet worden uitgelegd.

3.13.4.

Het hof overweegt als volgt. De betekenis van artikel 2.5 van de beheerovereenkomst moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De redelijkheid en billijkheid spelen bij die uitleg een rol. Nu partijen niets hebben gesteld over de totstandkoming van de beheerovereenkomsten, gaat het hof bij de uitleg van genoemd artikel uit van de tekst daarvan. Verder is bij die uitleg van belang de tekst van de tarievenlijst, aangezien daarin een specificatie is opgenomen van de beheertaken waarop de in de beheerovereenkomsten opgenomen beheervergoeding betrekking heeft en deze tarievenlijst voor de aankoop van de percelen (met chalets) door Trinkenshof aan de bewoners ter hand is gesteld. Gelet op dit een en ander brengt een redelijke uitleg van artikel 2.5 van de beheerovereenkomst naar het oordeel van het hof mee dat Trinkenshof globaal toezicht moet houden op een chalet bij (langere) afwezigheid van de chaleteigenaar en dat Trinkenshof globale controle/toezicht op het park moet houden.

3.13.5.

Wat betreft het globale toezicht op een chalet bij afwezigheid van een chaleteigenaar heeft te gelden dat als onbetwist vaststaat dat Trinkenshof tijdens haar gehele bestaansperiode nog nooit een verzoek van een chaleteigenaar heeft ontvangen om toezicht te houden op een chalet in verband met afwezigheid. Verder is gesteld noch gebleken dat de bewoners c.q. chaleteigenaren Trinkenshof in kennis stellen van eventuele (langere) afwezigheid en dat Trinkenshof het toezichthouden toen heeft geweigerd. Het hof is van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 2.5 van de beheerovereenkomsten meebrengt dat als een chaleteigenaar wil dat Trinkenshof globaal toezicht op zijn of haar chalet houdt bij (langere) afwezigheid, de chaleteigenaar Trinkenshof in kennis moet stellen van zijn of haar afwezigheid zodat Trinkenshof aan haar verplichting kàn voldoen. De bewoners hebben dat echter niet gedaan. Gelet op het voorgaande kan er niet van worden uitgegaan dat Trinkenshof op dit punt tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 2.5 van de beheerovereenkomst.

3.13.6.

Ten aanzien van het algemene toezicht op het park c.q. globale controle/toezicht op het park (dat ook zal plaatsvinden tijdens kortdurende afwezigheid van de bewoners voor dagelijkse bezigheden) is het hof van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 2.5 van de beheerovereenkomst meebrengt dat Trinkenshof regelmatig globaal toezicht moet houden op het park en de zich daarop bevindende chalets. Anders dan de bewoners lijken te betogen, is het hof van oordeel dat de bewoners in redelijkheid niet mogen verwachten dat dit toezicht op vaste tijdstippen plaatsvindt. Verder mogen de bewoners in redelijkheid niet verwachten dat Trinkenshof in het kader van dit algemene toezicht moet nagaan of ‘alles in orde is met de staat van de chalets’. Trinkenshof heeft immers, onder verwijzing naar punt 5 van het parkreglement (prod. 5A inl. dagv), onweersproken gesteld dat de staat van de chalets de verantwoordelijkheid is van de bewoners en niet van Trinkenshof. Het hof constateert voorts dat partijen het er kennelijk over eens dat tot het algemene toezicht behoort de globale controle of de bewoners de regels uit de beheerovereenkomsten en het reglement naleven. Ook het hof gaat daarvan uit.

Naar het oordeel van het hof hebben de bewoners, in het licht van het door Trinkenshof gevoerde verweer, onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat Trinkenshof niet regelmatig globaal toezicht houdt op het park. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat als onweersproken vaststaat dat één van de beheerders zelf op het park woont, daar meerdere dagdelen per week is en ook regelmatig ’s avonds een ronde door het park maakt, terwijl de andere beheerder op de andere dagen regelmatig op het park is voor onderhoudswerk. Voorts is van belang dat als onbetwist vaststaat dat het globale toezicht, waaronder de controle of de bewoners zich aan de regels houden, veelal vanaf de parkwegen kan plaatsvinden. Verder staat als onweersproken vast dat de vennoten van Trinkenshof zo nu en dan ook een individueel kavel bezoeken, maar niet vaker dan nodig is zodat de privacy van de bewoners zo veel mogelijk wordt gerespecteerd. Bij hun bezoek aan een individueel kavel kunnen de vennoten ook een blik werpen op het kavel van de buren.

Gelet op al het voorgaande kan er niet van worden uitgegaan dat Trinkenshof tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 2.5 van de beheerovereenkomst.

Recreatieve voorzieningen

3.14.

Kennelijk stellen de bewoners zich op het standpunt dat Trinkenshof haar verplichtingen uit artikel 2.3 van de beheerovereenkomst niet is nagekomen. Dit artikel luidt als volgt:

‘De Beheerder zal de huidige en eventuele toekomstige recreatieve voorzieningen in goede staat van onderhoud houden en onder de voor alle gebruikers geldende voorwaarden toegankelijk houden voor de gebruiker(s) van het Chalet.’

Vijver

3.15.1.

In dit verband verwijten de bewoners Trinkenshof dat een vijver op het park niet meer vrijelijk toegankelijk is, kennelijk vanwege een bij de vijver geplaatst hek en vanwege een bord met de tekst ‘verboden toegang’. De bewoners kunnen daardoor niet meer recreëren bij de vijver.

3.15.2.

Als onbetwist staat echter vast dat de vijver bij het chalet van één van de vennoten van Trinkenshof ligt en zijn privé-eigendom is. De vijver behoort dus niet tot de recreatieve voorzieningen als bedoeld in artikel 2.3 van de beheerovereenkomst. Reeds daarom kan niet worden uitgegaan van een tekortkoming van Trinkenshof op dit punt. Overigens heeft verder te gelden dat het hek al in 2000 bij de vijver stond (zo is van de zijde van de bewoners tijdens het pleidooi verklaard) en dat de vijver tot op de dag van vandaag nog steeds van zeer dichtbij te zien is. Verder staat als onbetwist vast dat het bord met de tekst ‘verboden toegang’ niets van doen heeft met de vijver. Op de foto’s waarnaar de bewoners verwijzen is ook duidelijk te zien dat dit bord niet bij de vijver staat.

Midgetgolfbaan

3.16.1.

Verder betogen de bewoners dat de beheervergoeding moet worden verlaagd in verband met het verdwijnen van de midgetgolfbaan. Het hof begrijpt de stellingen van de bewoners aldus dat zij zich in dit kader niet alleen beroepen op onvoorziene omstandigheden maar ook op een tekortkoming in de nakoming van artikel 2.3 van de beheerovereenkomst.

3.16.2.

Met betrekking tot deze gestelde tekortkoming overweegt het hof als volgt. Partijen zijn het er (inmiddels) kennelijk over eens dat de midgetgolfbaan een recreatieve voorziening als bedoeld in artikel 2.3 van de beheerovereenkomst betreft. Het hof gaat er net als de rechtbank van uit dat de midgetgolfbaan al medio 2002 (al dan niet in overleg met de bewoners) is verwijderd, nu de bewoners in hun toelichting op grief 2 er niet over klagen dat de rechtbank dit als feit heeft vastgesteld. Evenmin klagen de bewoners in deze toelichting over het oordeel van de rechtbank dat zij te laat hebben geprotesteerd tegen de verwijdering van de midgetgolfbaan. Ook in hoger beroep moet er daarom van uit worden gegaan dat, als met betrekking tot de midgetgolfbaan sprake zou zijn van een tekortkoming, de bewoners daartegen te laat hebben geprotesteerd. De vorderingen van de bewoners, voor zover gegrond op een tekortkoming ter zake de midgetgolfbaan, stuiten daarom af op het bepaalde in artikel 6:89 BW Pro.

Restaurant

3.17.1.

Ten aanzien van het restaurant dat in 2003 of 2004 is gesloten stelden de bewoners in eerste aanleg zelf nog dat dit restaurant geen deel uitmaakte van het chaletpark (inl. dagv, nr. 20). Ook betwistten de bewoners niet de gelijkluidende stelling van Trinkenshof in eerste aanleg, maar zij stelden dat het restaurant feitelijk deel uit
lijktte maken van het park (cva reconv, nr. 7). In hoger beroep komen de bewoners hierop in zoverre terug dat zij, zonder nadere motivering, stellen dat het restaurant een recreatieve voorziening is althans dat Trinkenshof het zo aan de bewoners hebben gepresenteerd. Het hof begrijpt de (nieuwe) stellingen van de bewoners aldus dat het restaurant een recreatieve voorziening in de zin van artikel 2.3 van de beheerovereenkomst is en dat het sluiten van het restaurant een tekortkoming in de nakoming van dit artikel oplevert.

3.17.2.

Trinkenshof heeft gemotiveerd betwist dat het restaurant een recreatieve voorziening in de zin van artikel 2.3 van de beheerovereenkomst betreft waarvoor de beheervergoeding een vergoeding insluit. In dit kader heeft Trinkenshof onder meer onbetwist gesteld dat het restaurant nergens in de beheerovereenkomst als een tot het park behorende voorziening wordt genoemd. Verder heeft Trinkenshof onbetwist gesteld dat het restaurant al vele jaren voor de oprichting van het chaletpark bestond, dat de personeelskosten en overige exploitatiekosten van het restaurant steeds uit de horeca inkomsten zijn voldaan en niets van doen hebben met de beheervergoeding, dat het restaurant als onderdeel van een chaletpark met 22 chalets ook nooit levensvatbaar had kunnen zijn en dat het restaurant nooit uit de door de bewoners betaalde beheervergoeding had kunnen worden geëxploiteerd.

3.17.3.

Het feit dat Trinkenshof aan de bewoners heeft medegedeeld dat er een restaurant lag bij het chaletpark en dat men in een restaurant mogelijk kan recreëren, brengt naar het oordeel van het hof nog niet mee dat de aanwezigheid van een restaurant een recreatieve voorziening is in de zin van artikel 2.3 van de beheerovereenkomst.

Mede gezien voormeld door Trinkenshof gevoerde verweer en de daarbij door haar als onbetwist ingenomen stellingen had het op de weg van de bewoners gelegen om hun gewijzigde stelling dat het restaurant een recreatieve voorziening in de zin van artikel 2.3 van de beheerovereenkomst is, feitelijk te onderbouwen. De bewoners hebben dat echter onvoldoende gedaan. Dit klemt te meer nu vaststaat dat het restaurant nooit geëxploiteerd had kunnen worden uit de beheervergoeding.

Gelet op het voorgaande passeert het hof als onvoldoende onderbouwd de nieuwe stelling van de bewoners dat het restaurant een recreatieve voorziening in de zin van artikel 2.3 van de beheerovereenkomst is. Dat betekent dat het sluiten van het restaurant ook geen tekortkoming in de nakoming van dit artikel oplevert.

Overige voorzieningen

3.18.1.

In nr. 8 van hun memorie van grieven stellen de bewoners dat nog een aantal andere voorzieningen zijn verdwenen, doordat de hoofdingang van het park deels is afgesloten met een hek en de voor het park gelegen parkeerplaats voor een groot deel niet te gebruiken is. Trinkenshof heeft een en ander gemotiveerd betwist.

3.18.2.

Het hof constateert dat de bewoners zich in dit verband niet hebben beroepen op enige bepaling uit de beheerovereenkomst en niet hebben gesteld dat er ter zake van de hoofdingang en de parkeerplaats sprake is van een tekortkoming van Trinkenshof. Evenmin hebben de bewoners op dit punt een grief gericht tegen het vonnis van de rechtbank. Reeds daarom hoeven voormelde stellingen van de bewoners verder niet te worden besproken bij de beantwoording van de vraag of Trinkenshof tekort is geschoten.

Receptie

3.19.1.

Kennelijk stellen de bewoners zich op het standpunt dat Trinkenshof tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 2.6 van de beheerovereenkomst omdat er geen receptie meer is. Trinkenshof betwist dat er sprake is van een tekortkoming.

3.19.2.

Artikel 2.6 luidt als volgt:

‘De Beheerder zal zorgdragen voor een adequate bezetting van en dienstverlening door de receptie van het Recreatiepark.’

3.19.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de dienstverlening van uit de receptie altijd heeft bestaan uit twee componenten, te weten de aanname en afgifte van postpakketten voor chaleteigenaren en, sporadisch, het verstrekken van informatie. Inschrijving van een gast bij de receptie is nooit aan de orde geweest, omdat bezoekers/gasten zich niet hoeven te melden bij de receptie. Verder staat als niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat er in de dienstverlening door de receptie in 2003 en daarna niets is veranderd. In 2003 is in verband met de sluiting van het restaurant de dienstverlening van uit de receptie in het bedrijfspand, hoofdzakelijk verplaatst naar het chalet bij de hoofdingang waar de ouders van de vennoten van Trinkenshof wonen. Als onweersproken staat vast dat postpakketten nog steeds zeven dagen per week kunnen worden afgehaald bij de ouders van de vennoten. Verder staat vast dat als er behoefte is aan informatie, er contact kan worden opgenomen met de vennoten/beheerders die op/nabij het park wonen, meerdere dagdelen per week aanwezig zijn op het park en daarnaast voor vragen steeds telefonisch bereikbaar zijn.

3.19.4.

Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat het enkele feit dat de dienstverlening door de receptie is verplaatst, geen tekortkoming van Trinkenshof oplevert.

3.20.

Nu de bewoners te laat hebben geprotesteerd tegen verwijdering van de midgetgolfbaan zodat zij op een eventuele tekortkoming ter zake geen beroep meer kunnen doen, en de bewoners voor het overige onvoldoende hebben onderbouwd dat Trinkenshof tekort is geschoten in de nakoming van een of meer verplichtingen uit de beheerovereenkomst, is er geen plaats voor bewijslevering. Evenmin ziet het hof aanleiding voor een descente of voorlichting door deskundigen met betrekking tot de gestelde tekortkomingen. In zoverre faalt grief 7.

Voorts brengt het feit dat niet kan worden uitgegaan van enige tekortkoming van Trinkenshof mee dat niet hoeft te worden beoordeeld of er sprake is van verzuim en ook niet of nakoming blijvend onmogelijk is. Grief 8 faalt daarom.

Onvoorziene omstandigheden?

3.21.

Met de grieven 1 t/m 7 wordt verder de vraag aan de orde gesteld of er sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro waardoor Trinkenshof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de beheerovereenkomsten wat betreft de overeengekomen beheervergoeding ongewijzigd in stand blijven.

3.21.1.

Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof voorop dat het aan de bewoners is om voldoende concreet te stellen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Verder is van belang dat, anders dan de bewoners lijken te veronderstellen, niet iedere wijziging ten aanzien van een voorziening op het park meebrengt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de beheerovereenkomsten wat betreft de beheervergoeding ongewijzigd in stand blijven. Het gaat erom of de wijziging binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid blijft. Als er een wijziging optreedt ten aanzien van een voorziening in het park, volgt daaruit dan ook nog niet zonder meer dat de beheervergoeding naar evenredigheid moet worden verminderd met het bedrag dat Trinkenshof door de wijziging bespaart.

3.21.2.

Verder is nog van belang dat, zo staat als onbetwist vast, de beheervergoeding niet alleen is bedoeld voor periodieke onderhoudskosten, maar ook voor gedane investeringen en reserveringen voor toekomstige kosten. Voorts is Trinkenshof niet verplicht om de beheertaken waarvoor zij de beheervergoeding ontvangt, door derden te laten uitvoeren; zij mag dit ook zelf doen.

3.22.

Ten aanzien van het vervallen van de CAI en de gestelde wijzigingen aan de hoofdingang en de parkeerplaats (zie r.o. 3.18.1) hebben de bewoners zich er niet op beroepen dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden die maken dat de beheerovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven in die zin dat de beheervergoeding (nog verder) moet worden verlaagd (dit nog daargelaten dat de beheervergoeding vanwege het vervallen van de CAI al in 2006 is verlaagd en de bewoners niet hebben geprotesteerd tegen de hoogte van het bedrag waarmee de vergoeding is verlaagd). Hetgeen de bewoners met betrekking tot de CAI, de hoofdingang en de parkeerplaats hebben gesteld behoeft daarom verder geen bespreking.

3.23.

De bewoners hebben niet concreet gesteld met betrekking tot welke wijzigingen zij zich beroepen op onvoorziene omstandigheden. Het hof zal er hierna van uitgaan dat de bewoners zich in verband met het bij de vijver geplaatste hek, het sluiten van het restaurant, het verplaatsen van de dienstverlening van de receptie en het verdwijnen van de midgetgolfbaan beroepen op onvoorziene omstandigheden waardoor de beheerovereenkomst wat betreft de beheervergoeding niet ongewijzigd in stand kan blijven.

Ten aanzien van de overige uit de beheerovereenkomst voortvloeiende verplichtingen van Trinkenshof waarop de bewoners zich hebben beroepen, geldt in ieder geval dat hierboven al is geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat Trinkenshof deze verplichtingen niet is nagekomen. Bovendien kunnen eventuele lopende verplichtingen ook in de toekomst nog steeds worden nagekomen. Nu het hier gaat om nakoming van in de beheerovereenkomst opgenomen lopende verplichtingen die nog steeds kunnen worden nagekomen, ziet het hof niet in dat een eventuele niet nakoming een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro zou opleveren.

Vijver

3.24.

Hierboven heeft het hof al vastgesteld dat de vijver privé-eigendom is en geen recreatieve voorziening in de zin van artikel 2.3 van de beheerovereenkomst betreft. Nu de vijver verder ook niet wordt genoemd in de beheerovereenkomst of de tarievenlijst, houdt het hof het ervoor dat de beheerovereenkomst geen betrekking heeft op de vijver en dat de beheervergoeding niet mede voor de vijver is overeengekomen. Reeds daarom levert het feit dat een hek bij de vijver is geplaatst geen onvoorziene omstandigheid op die maakt dat de beheerovereenkomst ten aanzien van de beheervergoeding niet ongewijzigd in stand kan blijven.

Restaurant

3.25.

Ook ten aanzien van het restaurant heeft het hof hierboven al vastgesteld dat dit geen recreatieve voorziening in de zin van artikel 2.3 van de beheerovereenkomst is. Gelet hierop gaat het hof ervan uit dat de beheerovereenkomst geen betrekking heeft op het restaurant en dat de beheervergoeding niet mede voor het restaurant is overeengekomen. Daarbij neemt het hof nog in ogenschouw dat het restaurant verder ook niet wordt genoemd in de beheerovereenkomst en de tarievenlijst.

Ook het sluiten van het restaurant kan daarom niet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de beheerovereenkomst wat betreft de beheervergoeding niet ongewijzigd in stand kan blijven. Hieraan doet niet af dat de aanwezigheid van het restaurant destijds mogelijk een rol heeft gespeeld bij de aankoopbeslissing van een aantal bewoners.

Midgetgolfbaan

3.26.1.

Vaststaat dat de verwijderde midgetgolfbaan wel een recreatieve voorziening is als bedoeld in artikel 2.3 van de beheerovereenkomst (zie r.o. 3.16.2.).

3.26.2.

Verder staat als onbetwist vast dat de beheervergoeding wel een vergoeding insloot voor het onderhoud van de midgetgolfbaan maar niet voor het gebruik daarvan, omdat iedere chaleteigenaar (of andere gebruiker) apart moest betalen voor het gebruik van de midgetgolfbaan.

3.26.3.

Tegelijk met het wegvallen van de onderhoudskosten van de midgetgolfbaan zijn andere/nieuwe kosten ontstaan die niet direct te relateren zijn aan de realisering van twee kavels met chalets op de plaats waar de midgetgolfbaan lag. Als onbetwist staat immers vast dat de andere/nieuwe kosten die Trinkenshof heeft ook zien op de aanleg en het onderhoud van nieuw openbaar groen en op het feit dat de straatverlichting langs de nieuw aangelegde parkweg nu 365 nachten per jaar brandt terwijl de verlichting bij de midgetgolfbaan slechts een enkele keer op een zomeravond brandde. De beheervergoeding dient ook voor omslag van deze (nieuwe) kosten onder de eigenaren.

3.26.4.

De bewoners hebben niets gesteld omtrent de aard en omvang van het onderhoud van de midgetgolfbaan, terwijl zij dat wel hadden kunnen doen; zij wonen immers op het chaletpark. Dit betekent dat niet kan komen vast te staan dat in de maandelijkse beheervergoeding per kavel een enigszins substantieel bedrag was toe te rekenen aan het onderhoud van de midgetgolfbaan. Nu voorts vaststaat dat er tegelijk met het wegvallen van de onderhoudskosten van de midgetgolfbaan andere/nieuwe algemene kosten zijn ontstaan (zie r.o. 3.26.3), valt uit het voorgaande niet te concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als met het verdwijnen van de midgetgolfbaan de beheervergoeding ongewijzigd blijft c.q. is gebleven. Het hof acht op deze gronden voorts geen termen aanwezig om een deskundigenonderzoek te bevelen.

Het hof wijst er op dat voorgaande beslissing geheel los staat van de omstandigheid dat op de vrijgevallen plaats waar de midgetgolfbaan lag, twee nieuwe chalets zijn gebouwd en dat voor die chalets specifieke kosten door Trinkenshof zijn gemaakt en dat Trinkenshof van de eigenaren van die chalets een beheervergoeding ontvangt. Aan het voorgaande kan dan ook niet afdoen het (door Trinkenshof weersproken) betoog van de bewoners dat er twee extra betalende partijen bij zijn gekomen.

Receptie

3.27.

Ten aanzien van de receptie staat vast dat de locatie van waaruit de diensten worden verleend weliswaar is veranderd, maar dat nog steeds dezelfde diensten als voorheen worden verleend. Waar tot 2003 in het bedrijfspand een receptie was waar postpakketten voor chaleteigenaren konden worden afgegeven en, sporadisch, informatie werd verstrekt aan chaleteigenaren, kunnen postpakketten vanaf 2003 zeven dagen per week worden afgehaald bij de ouders van de vennoten die in het chalet bij de hoofdingang wonen en kan er, als daar behoefte aan is, voor het vragen van informatie contact worden opgenomen met de vennoten die op/nabij het park wonen (zie r.o. 3.19.3). Nu nog steeds dezelfde diensten als voorheen worden verleend en in aanmerking genomen dat het Trinkenshof vrij staat om de diensten van de receptie desgewenst te laten verrichten door (de ouders van) haar vennoten, is het hof van oordeel dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat Trinkenshof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de beheerovereenkomst mag verwachten voor wat betreft de hoogte van de beheervergoeding. Ook op dit punt is er dus geen grond voor wijziging of gedeeltelijke ontbinding van de beheerovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.

3.28.1.

De bewoners stellen verder nog dat de beheervergoeding niet redelijk is. Volgens de bewoners is de beheervergoeding die zij aan Trinkenshof moeten betalen bijna twee keer zo hoog dan de beheervergoeding die bewoners van andere chaletparken zijn verschuldigd. Gelet daarop stellen de bewoners dat het redelijk is dat de beheervergoeding wordt verminderd met een door een deskundige vast te stellen bedrag althans met minimaal 50%.

3.28.2.

Hiermee miskennen de bewoners echter dat zij zelf de hoogte van de beheervergoeding met Trinkenshof zijn overeengekomen en dat het Trinkenshof vrijstond om in die beheervergoeding een vergoeding voor de werkzaamheden van het beheer op te nemen alsmede een winstopslag. Bovendien heeft te gelden dat ook al zou de beheervergoeding relatief hoog zijn in vergelijking tot andere chaletparken, dit enkele feit nog geen onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro oplevert laat staan anderszins een grond om de beheerovereenkomst te wijzigen of gedeeltelijk te ontbinden. Er is door de bewoners onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat de hoogte van de beheervergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Gelet hierop worden de stellingen van de bewoners die erop neerkomen dat de beheervergoeding relatief hoog en niet redelijk is, als niet relevant gepasseerd. Er is op dit punt daarom geen plaats voor een descente, getuigenbewijs of een deskundigenonderzoek.

3.29.

Op grond van al het bovenstaande concludeert het hof dat de vorderingen van de bewoners onder 1, primair, subsidiair en meer subsidiair, niet toewijsbaar zijn.

Elektriciteitskosten

3.30.1.

Ten aanzien van de vorderingen van de bewoners onder 2 en 3 in verband met de doorberekening van het elektriciteitsverbruik van de bewoners door Trinkenshof, overweegt het hof als volgt.

3.30.2.

Tussen partijen staat als onbetwist vast dat de in de beheerovereenkomsten opgenomen beheervergoeding geen betrekking heeft op deze kosten. Volledigheidshalve overweegt het hof dat de bewoners ook niet stellen dat Trinkenshof in verband met de doorberekening van de elektriciteitskosten enige verplichting uit de beheerovereenkomsten niet nakomt of dat er op dit punt sprake is van onvoorziene omstandigheden. Er hoeft dus niet te worden beoordeeld of de vorderingen van de bewoners onder 1 op die grond toewijsbaar zouden zijn.

3.30.3.

De bewoners zijn het alleen oneens met de wijze waarop de kosten van hun elektriciteitsverbruik aan hen wordt doorberekend door Trinkenshof, namelijk via een vast tarief per kilowattuur. Tussen partijen staat echter vast dat de bewoners al voor de koop van hun percelen (met chalets) door Trinkenshof via de tarievenlijst zijn geïnformeerd dat hun elektriciteitsverbruik zou worden doorberekend via een vast tarief per kilowattuur, en zij hebben daar toen kennelijk mee ingestemd. Nu de bewoners Trinkenshof voorts niet verwijten dat zij bij de doorberekening ten onrechte een ander tarief of onjuiste meterstanden zou hebben gehanteerd (integendeel, een bewoner heeft tijdens het pleidooi verklaard dat de juiste meterstanden zijn gehanteerd en dat het de bewoners alleen gaat om de wijze van doorberekening via een vast tarief), is er geen grond om, zoals de bewoners met hun vordering onder 3 beogen, Trinkenshof te veroordelen om een eventueel verschil tussen het in rekening gebrachte bedrag en de werkelijke elektriciteitskosten aan de bewoners terug te betalen. De vordering onder 3 van de bewoners is daarom niet toewijsbaar.

3.30.4.

De vordering onder 2 van de bewoners strekt tot inzage in de werkelijke elektriciteitskosten. In eerste aanleg hebben de bewoners via een incidentele vordering ex artikel 843a Rv ook al inzage gevorderd in deze kosten. Deze incidentele vordering is afgewezen door de rechtbank en tegen het incidentele vonnis is geen hoger beroep ingesteld. Dit brengt naar het oordeel van het hof echter niet mee dat de bewoners niet-ontvankelijk zijn in hun vordering onder 2 of dat deze vordering reeds op die grond moet worden afgewezen. Het hof neemt hierbij in ogenschouw dat de vordering onder 2, anders dan de incidentele vordering, is gegrond op een verplichting die volgens de bewoners uit de beheerovereenkomsten voortvloeit.

3.30.5.

De vordering onder 2 is evenwel niet toewijsbaar. Mede in het licht van het feit dat de in de beheerovereenkomsten opgenomen beheervergoeding geen betrekking heeft op de elektriciteitskosten hebben de bewoners onvoldoende feitelijk toegelicht waarom, zoals zij stellen, uit de beheerovereenkomsten voor Trinkenshof de verplichting voortvloeit om aan de bewoners overzichten te verstrekken van de werkelijke elektriciteitskosten. Overigens valt ook niet in te zien dat Trinkenshof uit andere hoofde verplicht zou zijn om overzichten van de werkelijke elektriciteitskosten aan de bewoners te verstrekken, nu partijen met elkaar zijn overeengekomen dat de kosten van het elektriciteitsverbruik van de bewoners via een vast tarief per kilowattuur worden doorberekend.

Opschorting

3.31.

Nu de bewoners te laat hebben geprotesteerd tegen de verwijdering van de midgetgolfbaan zodat zij op een eventuele tekortkoming ter zake geen beroep meer kunnen doen, en voor het overige niet is komen vast te staan dat Trinkenshof niet voldoet aan haar verplichtingen uit de beheerovereenkomsten, zijn de bewoners niet bevoegd om hun verplichting tot betaling van de beheervergoeding op die grond op te schorten. Grief 10 faalt.

Domicilieadres

3.32.

De grieven 11 en 12 zijn gericht tegen de in reconventie gegeven verklaring voor recht dat de bewoners de koopovereenkomst hebben geschonden door het parkadres als domicilieadres te gebruiken, en de in verband daarmee toegewezen contractuele boete die door de rechtbank is vastgesteld op nihil. Tijdens het pleidooi heeft geïntimeerde sub 2, mede namens de overige geïntimeerden, desgevraagd toegezegd dat de toegewezen verklaring voor recht nu en in de toekomst niet zal worden gebruikt om de bewoners aan te spreken tot betaling van de contractuele boete. Vervolgens heeft de advocaat van de bewoners medegedeeld de grieven 11 en 12 in te trekken. Deze grieven behoeven daarom verder geen bespreking.

Slotsom

3.33.

De grieven 9, 13 en 14 hebben geen zelfstandige betekenis en hoeven daarom niet afzonderlijk te worden besproken. Deze grieven falen.

3.34.

Op grond van het bovenstaande zal het hof het bestreden vonnis – voor zover gewezen tussen de bewoners en Trinkenshof – zowel in conventie als in reconventie bekrachtigen. Hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen. De bewoners zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief de gevorderde nakosten.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover dit vonnis in conventie en in reconventie is gewezen tussen de bewoners en Trinkenshof;

veroordeelt de bewoners in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Trinkenshof worden begroot op € 704,00 aan verschotten en op € 2.682,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. T. Rothuizen-van Dijk, D.A.E.M. Hulskes en J.M.H. Evers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juni 2015.

griffier rolraadsheer