ECLI:NL:GHSHE:2015:2084

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.121.013/01

arrest van 9 juni 2015

in de zaak van

Coöperatie De Spranckelaer U.A.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als CDS,

advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Breda,

tegen

1.[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],

geïntimeerde sub 1,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1],

mr. H.R. Flipse te Rotterdam,

2. [geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],

geïntimeerde sub 2,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 2],

advocaat: onttrokken (voorheen mr. M.P.Y. Verhagen te Drunen),

3. [geïntimeerde 3],wonende te [woonplaats],

geïntimeerden sub 3,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 3],

advocaat: mr. M.P.Y. Verhagen te Drunen,

op het bij exploot van dagvaarding van 7 januari 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Breda, team kanton Tilburg, van 17 oktober 2012, gewezen tussen CDS als eiseres en geïntimeerden als drie van de zes gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 689482 CV EXPL 11-9683)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met eiswijziging;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1], met drie producties;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3];
de akte van CDS met vier producties (genummerd 1, 2A, 2B en 3);
de antwoordakte van [geïntimeerde 1];
de antwoordakte van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3];
het rolbericht van [geïntimeerde 2] van 3 mei 2015, waaruit blijkt dat zijn advocaat zich aan de zaak heeft onttrokken (uit de roladministratie blijkt dat zich nadien voor [geïntimeerde 2] geen andere advocaat heeft gesteld).

Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[projectontwikkelaar] Spranckelaer B.V. (hierna: [projectontwikkelaar]) heeft als projectontwikkelaar het recreatiepark “De Spranckelaer” ontwikkeld op een aan haar toebehorend perceel. [projectontwikkelaar] is na de verkoop van de kavels met de woningen aan particuliere eigenaren eigenaar gebleven van – kort gezegd – de infrastructuur op het park. Op het park staan 204 woningen. Veel van de huiseigenaren wonen permanent in de woningen.

[geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn ieder eigenaar van een woning op het recreatiepark.

[projectontwikkelaar] verzorgde het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen van het park en de doorgifte van energie, gas en water naar de woningen van de huiseigenaren, alsmede de vuilafvoer.

[projectontwikkelaar] had in alle notariële koopaktes van de woningen als slotbepaling laten opnemen dat op de eigendomsoverdracht van toepassing is het “Reglement houdende Algemene Bepalingen terzake het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen en de privé-gedeelten, bestaande uit rechten van eigendom van recreatie-villa’s in het Recreatiepark “De Spranckelaer” te [vestigingsplaats]” (hierna: Reglement 1996). Dit door [projectontwikkelaar] opgestelde reglement is bij notariële akte van 22 mei 1996 vastgesteld en op 24 mei 1996 ingeschreven bij het kadaster.

De door de eigenaren van de woningen aan de beheerder van het park (destijds [projectontwikkelaar]) verschuldigde servicekosten zijn gedefinieerd in het Reglement 1996. In dat Reglement staat onder meer het volgende:

“Artikel 1.

Tot de gemeenschappelijke voorzieningen van het Recreatiepark “De Spranckelaer” (…) worden ondermeer gerekend:

(…)

de centrale voorzieningen;

de openbare paden, wegen en watergangen.

(…)

Artikel 3.

Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijke voorzieningen, volgens de bestemming daarvan. (…)

(…)

Artikel 15.

Tot de schulden en kosten worden gerekend:

die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke voorzieningen en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die niet ten laste komen van bepaalde eigenaren;

(…)

alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaren;

(…)

Artikel 16.

1. Van de gezamenlijke schulden en kosten genoemd in het vorige artikel, alsmede van een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de kosten verbonden aan het periodiek aanbrengen van noodzakelijke vernieuwingen wordt jaarlijks door de beheerder aan ieder van de eigenaren een bedrag aan servicekosten in rekening gebracht.

(…)

Artikel 22.

1. Behoudens het bepaalde in de voorafgaande artikelen kan het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen nog nader worden geregeld in een huishoudelijk reglement, dat alsdan zal worden vastgesteld door de beheerder en dat kan worden aangevuld of gewijzigd door de beheerder. (…)”

Het merendeel van de huiseigenaren is verenigd in de Vereniging van huiseigenaren De Spranckelaer (hierna: de VHS).

[projectontwikkelaar] is in 2004 failliet verklaard, waarna de curator alle overeenkomsten met toeleveranciers van energie heeft beëindigd. Na het faillissement van [projectontwikkelaar] heeft de VHS overeenkomsten gesloten met de toeleveranciers van elektra, water en gas en vuilafvoer en tevens de leveringen van de nutsvoorzieningen en overige diensten op zich genomen die voorheen door [projectontwikkelaar] werden verzorgd. De huiseigenaren betaalden maandelijks aan de VHS een voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen en een voorschot voor de servicekosten.

De curator heeft de centrale voorzieningen, waaronder de infrastructuur, verkocht. In 2005 is Spranckelaer Infra BV (hierna: Infra) eigenaar geworden van de centrale voorzieningen, waaronder de infrastructuur, in het park, en is Infra als beheerder van die voorzieningen gaan optreden. Tussen de VHS en Infra zijn geschillen gerezen over de vergoedingen die Infra in rekening wilde brengen aan de huiseigenaren. In verband daarmee zijn meerdere juridische procedures gevoerd, hetgeen onder meer heeft geleid tot een (bodem)vonnis van de rechtbank Breda van 29 april 2009. In dat vonnis heeft de rechtbank in conventie onder meer voor recht verklaard – kort gezegd – dat de rechtsverhouding tussen Infra en de in de procedure betrokken bewoners beheerst wordt door het Reglement 1996. Verder heeft de rechtbank in het vonnis onder meer “verstaan” dat Infra “niet het recht heeft om (…) winst (beheer- en managementkosten) als servicekosten bij de huiseigenaren in rekening te brengen”.

In een algemene ledenvergadering van VHS van 24 november 2010 is besloten om tot aankoop van de infrastructuur van recreatiepark “De Spranckelaer” over te gaan en deze kostendekkend ter beschikking te stellen aan de bewoners, en daartoe CDS op te richten.

CDS is op 23 maart 2011 opgericht en heeft op 6 mei 2011 de infrastructuur in het park aangekocht voor € 1.047.500,00. Van dit bedrag zou € 600.000,00 aan CDS ter beschikking worden gesteld door de huiseigenaren in ruil waarvoor elke huiseigenaar een obligatie in CDS zou ontvangen. Per huiseigenaar resulteerde dit in een aankoopsom van € 5.665,00 ineens voor de obligatie of € 64,00 per maand gedurende 10 jaar, inclusief rente en aflossing. Bij aankoop van de obligatie, eventueel op afbetaling, wordt de huiseigenaar automatisch lid van CDS. Vrijwel alle bewoners van het park hebben geld gestort en een obligatie verkregen.

3.2.1.

Bij de inleidende dagvaarding in eerste aanleg heeft CDS [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en drie andere gedaagden in rechte betrokken.

CDS vorderde in eerste aanleg, kort weergegeven en voor zover in dit hoger beroep van belang:

een verklaring voor recht dat de gedaagden gehouden zijn om op dezelfde voet als alle bewoners (eigenaren van woningen op het park) mee te betalen aan de kosten van de aankoop van de infrastructuur, zoals bedoeld in de dagvaarding;

afzonderlijke veroordeling van elk van de zes gedaagden tot betaling van € 384,-- aan achterstand per 1 november 2011 (hof: over de zes maanden van 1 mei 2011 tot 1 november 2011) ter zake de betaling van de kosten van de aankoop van de infrastructuur;

afzonderlijke veroordeling van elk van de zes gedaagden tot betaling van € 64,-- per maand vanaf 1 november 2011 wegens hun aandeel (met rente) in de kosten van de aankoop van de infrastructuur;

met hoofdelijke veroordeling van de gedaagden in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft CDS, zeer kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

De gedaagden zijn een aandeel in de kosten van de aankoop van de infrastructuur aan CDS verschuldigd op grond van artikel 15 sub e van het reglement van 22 mei 1996, althans op grond van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden), althans op grond van artikel 6:248 lid 1 BW (de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid), althans op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Deze kosten zijn voor de bewoners die hun aandeel in een keer hebben betaald begroot op € 5.665,-- en voor de bewoners die hun aandeel niet in een keer wilden betalen op € 64,00 per maand vanaf 4 mei 2011 gedurende tien jaren ter zake aflossing en rente.

3.2.3.

[geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Het door de drie andere gedaagden gevoerde verweer is in dit hoger beroep niet van belang en kan dus verder onbesproken blijven.

3.3.

In het eindvonnis van 17 oktober 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen van CDS tegen [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] afgewezen en CDS in de kosten van het geding in eerste aanleg aan de zijde van [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] veroordeeld. Daarnaast heeft de kantonrechter beslissingen genomen op de vorderingen van CDS tegen de andere drie gedaagden. Die beslissingen spelen in dit hoger beroep geen rol en kunnen daarom verder onbesproken blijven.

3.4.1.

CDS heeft in hoger beroep haar eis jegens [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] gewijzigd. CDS vordert nu:

een verklaring voor recht “dat geïntimeerden gehouden zijn om op dezelfde voet als alle bewoners (eigenaren van woningen op het park) mee te betalen aan de kosten van de aankoop van de infrastructuur, althans mee te betalen aan de kosten welke verband houden met het mogelijk maken van het gebruik van de infrastructuur en wel in die zin, dat de grondslag niet enkel en alleen is dat geïntimeerden op grond van al hetgeen in eerste instantie is betoogd zullen moeten betalen voor de kosten van de gezamenlijke aankoop van de infrastructuur door appellante, maar dat zij als servicekosten zullen moeten betalen een vergoeding voor het gebruik, althans voor de mogelijkheid om van die infrastructuur gebruik te maken op die voordelige wijze die appellante als goed zaakwaarneemster van alle bewoners mogelijk heeft gemaakt, zulks op verzoek van en ten gunste van de meerderheid van de bewoners van het park, een en ander onder handhaving van de in eerste instantie aan de vordering ten grondslag gelegde rechtsgronden”;

afzonderlijke veroordeling van [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3], elk tot betaling van:

 € 384,-- € 384,-- aan achterstand per 1 november 2011 (hof: over de periode van 1 mei 2011 tot 1 november 2011) vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding in eerste aanleg;

 € 384,-- € 64,-- per maand vanaf 1 november 2011 wegens ieders aandeel (met rente) in de kosten van het gebruik van de infrastructuur van het park, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de “verschijndagen”;

althans veroordeling van [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] om vanaf de maand mei 2011 aan CDS een zodanige gebruiksvergoeding te betalen als het hof in goede justitie zal bepalen;

met nevenvorderingen ter zake de proceskosten.

3.4.2.

CDS heeft voorts de grondslag van haar eis vermeerderd zoals aangegeven in de memorie van grieven.

3.4.3.

[geïntimeerde 1] heeft in zijn memorie van antwoord op de voet van artikel 130 lid 1 Rv bezwaar gemaakt tegen deze wijziging van de eis en van de grondslag van de eis. Volgens [geïntimeerde 1] vormt de eiswijziging een onaanvaardbare wijziging van de grondslag van de vordering.

3.4.4.

Het hof verwerpt dit bezwaar. Het staat een eiseres vrij haar eis of de grondslag daarvan in de loop van de procedure te wijzigen. Als een appellante in hoger beroep haar eis wil wijzigen, moet zij dat uiterlijk in haar memorie van grieven doen. Aan dat vereiste heeft CDS voldaan, zodat de eiswijziging tijdig heeft plaatsgevonden. [geïntimeerde 1] heeft bij zijn memorie van antwoord uitgebreid inhoudelijk kunnen reageren op de gewijzigde eis en de vermeerderde grondslag van de eis. Aan de eisen van hoor en wederhoor is in zoverre tegemoet gekomen. Het hof acht de eiswijziging daarom toelaatbaar. Na de behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de gewijzigde eis toewijsbaar is.

3.5.1.

CDS heeft vijf grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis (voor zover gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] als gedaagden) en tot het toewijzen van haar gewijzigde eis.

3.5.2.

De door CDS aangevoerde grieven overlappen elkaar ten dele. Het hof zal het geschil daarom niet per grief behandelen maar per door de grieven aan de orde gestelde kwestie.

Uitleg van artikel 15 sub e van het reglement van 22 mei 1996

3.6.1.

CDS heeft zich primair op het standpunt gesteld dat op grond van de artikelen 15 en 16 van het Reglement 1996 een betalingsverplichting op [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] rust met betrekking tot de kosten die CDS heeft gemaakt voor de aankoop van de infrastructuur. Volgens CDS mag zij als beheerder van het park kosten in rekening brengen en zijn de kosten die zij heeft gemaakt voor de aankoop van de infrastructuur te brengen onder “
alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaren”zoals genoemd in artikel 15 sub e van het Reglement 1996.

[betrokkene], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] hebben deze uitleg van artikel 15 sub e van het Reglement 1996 betwist.

3.6.2.

De kantonrechter heeft met betrekking tot de uitleg van artikel 15 van het reglement het volgende voorop gesteld:

“Als uitgangspunt voor de interpretatie van het reglement geldt dat, nu vaststaat dat geen van partijen bij de opstelling daarvan betrokken is geweest, de bepalingen van het reglement naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van het reglement uit moeten worden gelegd. Dit betekent dat bij het bepalen van de inhoud en strekking van het reglement niet alleen gelet mag worden op de letterlijke (grammaticale) betekenis van de bewoordingen, maar dat ook moet worden gelet op de aard en strekking van het reglement.”

[geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] menen dat de rechtbank aldus een juiste maatstaf heeft aangelegd. CDS heeft de door de rechtbank gehanteerde maatstaf evenmin bestreden. Reeds om die reden dient deze maatstaf voor het hof tot uitgangspunt. Het hof acht de maatstaf voor de uitleg van het Reglement 1996 overigens ook juist.

3.6.3.

Op basis van die maatstaf heeft de kantonrechter vervolgens in rov. 3.6.5. van het vonnis het volgende overwogen (waarbij CDS is aangeduid als De Spranckelaer):

“De kantonrechter overweegt dat in de tekst van het reglement geen definitie is opgenomen van “alle overige schulden en kosten”, maar dat uit de naamgeving van het reglement volgt dat deze schulden en kosten slechts voor vergoeding in aanmerking komen indien zij zien op het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen. Onder deze noemer kunnen de schulden en kosten voor de verwerving van de eigendom van hetgeen wordt gebruikt, beheerd en onderhouden niet worden geschaard. De kosten van verwerving van eigendom zijn immers wezenlijk anders dan de kosten voor gebruik, beheer en onderhoud. Gelet op deze andere aard van de kosten, kan van [betrokkene], [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] niet worden verwacht dat zij redelijkerwijs hebben moeten voorzien dat het reglement hen zou confronteren met de kosten van verwerving van eigendom. De stellingen van De Spranckelaer dat de bewoners per saldo beter af zijn door haar verwerving van de infrastructuur en dat 94% van hen heeft ingestemd met de aankoop, doen niet af aan de andere aard van deze kosten. De kantonrechter is daarom van oordeel dat op basis van uitleg van het reglement onder “overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaren” niet mede moeten worden verstaan kosten gemaakt voor de aanschaf van de infrastructuur van het recreatiepark.”

3.6.4.

Het hof acht dit oordeel juist en het hof neemt het oordeel over. De memorie van grieven bevat geen argumenten die meebrengen dat ook de thans ter discussie staande kosten voor de aankoop van de infrastructuur door middel van uitleg gebracht zouden kunnen worden onder de in artikel 15 sub e bedoelde schulden en kosten die zien op het gebruik, beheer en onderhoud van de infrastructuur.

3.6.5.

Het hof tekent bij het voorgaande aan dat CDS als nieuwe eigenaar van de infrastructuur in feite de oorspronkelijke rechtspositie van [projectontwikkelaar] jegens de huiseigenaren, zoals onder meer vastgelegd in artikel 15 van het Reglement 1996, heeft overgenomen. Zowel CDS als [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] stellen zich op het standpunt dat hun rechtspositie wordt beheerste door het Regelement 1996. Daarom dient dat ook voor het hof tot uitgangspunt. Tussen partijen is niet in geschil dat het [projectontwikkelaar] destijds niet vrij stond om de kosten die zij heeft gemaakt voor de aankoop van de betreffende grond, via artikel 15 van het Reglement 1996 door de bewoners te laten vergoeden en dat dit Infra als opvolgend eigenaar evenmin vrij stond. Daarom valt niet in te zien dat dit aan CDS als rechtsopvolger van [projectontwikkelaar] en Infra op grond van artikel 15 van het Reglement 1996 wel zou zijn toegestaan.

3.6.6.

Het hof verwerpt daarom de grieven, voor zover die gebaseerd zijn op de stelling dat CDS de koopsom die zij heeft betaald voor de aankoop van de infrastructuur op de voet van artikel 15 van het Reglement 1996 bij de huiseigenaren in rekening zou mogen brengen.

Een gebruiksvergoeding zoals door de kantonrechter bedoeld

3.7.1

De kantonrechter heeft in rov. 3.8.6. van het vonnis als volgt overwogen (waarbij CDS is aangeduid als De Spranckelaer):

“Voorts is de kantonrechter van oordeel dat De Spranckelaer bij het innemen van haar standpunt dat [betrokkene], [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] profiteren van de aanschaf van de infrastructuur door de overige eigenaren zonder bij te dragen aan de verwervingskosten, miskent dat degene die gebruik maakt van het eigendom van een ander daarvoor in beginsel aan de eigenaar een gebruiksvergoeding verschuldigd is. Het reglement voorziet ook in een dergelijke vergoeding voor het gebruik van de infrastructuur en tot het moment van aanschaf daarvan waren alle eigenaren van een perceel op het recreatiepark ook een dergelijke in de servicekosten opgenomen vergoeding verschuldigd aan de elkaar opvolgende eigenaren van de infrastructuur. Door de verwerving van de eigendom van de infrastructuur is voor degenen die gezamenlijk eigenaren zijn van de infrastructuur de grond voor de verschuldigdheid van deze gebruiksvergoeding vervallen. Dit geldt echter niet voor de eigenaren van een perceel op het recreatiepark die hebben afgezien van het verwerven van mede-eigendom. Zij blijven een gebruiksvergoeding verschuldigd voor het gebruik van de infrastructuur. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid een verplichting voor [betrokkene], [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] bestaat om bij te dragen in de kosten van verwerving van de infrastructuur.”

In rov. 3.9.2 heeft de kantonrechter onder meer als volgt overwogen:

“Ten aanzien van het beroep van De Spranckelaer op ongerechtvaardigde verrijking overweegt de kantonrechter dat, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ook deze grondslag niet tot toewijzing van de vordering kan leiden. Voor zover sprake zou zijn van een verrijking van [betrokkene], [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 1] en een verarming van De Spranckelaer, dan is deze verarming gelegen in het feit dat De Spranckelaer geen vergoeding in rekening brengt voor het gebruik van de infrastructuur vanwege haar wens kostendekkend te opereren. Deze door De Spranckelaer gemaakte keuze brengt niet mee dat de verrijking als ongerechtvaardigd kan worden aangemerkt. Het staat haar immers vrij om een vergoeding voor het gebruik van de infrastructuur in rekening te brengen bij de eigenaren van een perceel in het recreatiepark die geen mede-eigenaar zijn van de infrastructuur.”

3.7.2.

Onder verwijzing naar deze overwegingen uit het vonnis stelt CDS in hoger beroep als nadere grond voor haar vorderingen dat het haar vrij staat om – naast de onderhoudskosten en servicekosten die alle huiseigenaren moeten betalen – een vergoeding voor het gebruik van de infrastructuur in rekening te brengen aan de huiseigenaren die hebben afgezien van het verwerven van mede-eigendom van de infrastructuur. Volgens CDS ligt het in de rede om die gebruiksvergoeding, die de deelnemers in CDS niet verschuldigd zijn en die de huiseigenaren die afgezien hebben van deelname in CDS wel verschuldigd zijn, te stellen op € 64,-- per maand (eventueel gedurende een beperkte periode van tien jaren), ingaande op 6 mei 2011 (het moment waarop CDS de infrastructuur in eigendom heeft verworven).

3.7.3.

[geïntimeerde 1] heeft betwist dat het Reglement 1996 een grondslag biedt voor het in rekening brengen van een gebruiksvergoeding aan de bewoners die niet hebben deelgenomen in CDS, naast de kostendekkende servicekostenvergoeding die alle huiseigenaren betalen.

Ook het door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] gevoerde verweer (onder meer op blz. 2 en 5 van de memorie van antwoord) komt erop neer dat het Reglement 1996 geen grondslag biedt voor het in rekening brengen van een gebruiksvergoeding aan de bewoners die niet hebben deelgenomen in CDS, naast de kostendekkende servicekostenvergoeding die alle huiseigenaren aan CDS als (opvolgend) eigenaar van de infrastructuur betalen.

3.7.4.

Naar het oordeel van het hof slaagt dit verweer van [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3]. CDS heeft geen in het Reglement 1996 of in enig ander tussen partijen geldend stuk genoemd, waarin voor [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] de verplichting is neergelegd om een gebruiksvergoeding aan CDS te betalen die uitgaat boven de vergoeding die alle huiseigenaren aan CDS verschuldigd zijn (en aan de rechtsvoorgangers van CDS verschuldigd waren). Het hof wijst er in dit verband op dat de VHS in de bodemprocedure die zij gevoerd heeft tegen Infra, en die uitgemond is in het vonnis van 29 april 2009, zich zelf ook op het standpunt heeft gesteld dat tot de servicekosten uitsluitend gerekend kunnen worden de schulden en kosten die gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en gemeenschappelijke zaken of tot het behoud ervan en die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke voorzieningen en gemeenschappelijke zaken (rov. 3.24 van het vonnis van 29 april 2009). Dienovereenkomstig is in dat vonnis geoordeeld dat het Infra niet toegestaan was om rendement op de door haar gepleegde investeringen te behalen via de aan de huiseigenaren in rekening te brengen servicekosten (rov. 3.42 van dat vonnis).

Het beroep op zaakwaarneming in de zin van artikel 6:198 BW.

3.8.1.

CDS heeft in de memorie van grieven aan haar vorderingen als aanvullende grondslag zaakwaarneming ten grondslag gelegd. [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] hebben bestreden dat de vorderingen op die grondslag toewijsbaar zijn.

3.8.2.

Zaakwaarneming is volgens artikel 6:198 BW het zich willens en wetens en op redelijke grond inlaten met de behartiging van eens anders belang, zonder de bevoegdheid daartoe aan een rechtshandeling of een elders in de wet geregelde rechtsverhouding te ontlenen. Volgens artikel 6:200 lid 1 BW is de belanghebbende, voor zover zijn belang naar behoren is behartigd, gehouden de zaakwaarnemer de schade te vergoeden, die deze als gevolg van de waarneming heeft geleden.

3.8.3.

In het vereiste “op redelijke grond” dat is neergelegd in artikel 6:198 BW, ligt besloten dat het behartigen van een anders belang tegen diens uitdrukkelijke wil in beginsel geen zaakwaarneming als bedoeld in artikel 6:198 BW kan opleveren. CDS heeft in de toelichting op haar grieven niet gemotiveerd betwist dat zij er ten tijde van de aankoop van de infrastructuur van op de hoogte was dat [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] niet wilden deelnemen aan de aankoop. Gelet daarop kan in het onderhavige geval niet worden geoordeeld dat CDS zich “op redelijke grond” in de zin van artikel 6:198 BW heeft ingelaten met de belangen van [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3]. Zaakwaarneming dient er niet toe om aan partijen prestaties op te dringen die zij niet wensen. Het hof verwerpt daarom het beroep op zaakwaarneming.

Het beroep op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW

3.9.1.

CDS heeft aangevoerd dat sprake is geweest van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] geen ongewijzigde instandhouding van de oorspronkelijke overeenkomst, zoals neergelegd in artikel 15 van het Reglement 1996, mogen verwachten. Volgens CDS moet de rechter de gevolgen van de overeenkomst daarom in zoverre wijzigen dat alle huiseigenaren, dus ook [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3], een aandeel in de verwervingskosten van de infrastructuur aan CDS moeten vergoeden. De onvoorziene omstandigheden bestaan volgens CDS daaruit dat [projectontwikkelaar] failliet is gegaan en dat de rechtsopvolger(s) van [projectontwikkelaar] onredelijk hoge kosten in rekening brachten waardoor gerechtelijke procedures noodzakelijk werden, waarna een overgrote meerderheid van de eigenaren het verstandige besluit heeft genomen om de infrastructuur aan te kopen.

3.9.2.

De kantonrechter heeft dit betoog van CDS verworpen en geoordeeld dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden van zodanige aard dat [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3], geen ongewijzigde instandhouding van het Reglement 1996 mogen verwachten. CDS is daar met haar grieven tegen opgekomen.

3.9.3.

Het hof stelt voorop dat de bewoordingen van artikel 6:258 BW nopen tot een terughoudende toepassing van de bevoegdheid om de gevolgen van een overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden te wijzigen. Er is niet snel sprake van “onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. De redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe (TM, Parl. Gesch. 6, p. 969).

3.9.4.

In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof geen sprake van onvoorziene omstandigheden die van zodanige aard zijn dat zij de door CDS gewenste wijziging van de tussen haar (als rechtsopvolgend eigenaar van de infrastructuur) en de huiseigenaren geldende overeenkomsten rechtvaardigen. Het hof tekent hierbij aan dat de huiseigenaren die zich in CDS hebben verenigd, bij aankoop van de woning wisten dat zij te maken hadden met een wederpartij die vanuit commerciële motieven handelde. Dat met deze rechtspersoon conflicten zouden kunnen ontstaan, dat de rechtspersoon zou kunnen failleren en dat met rechtsopvolgers geschillen zouden kunnen ontstaan was naar het oordeel van het hof niet zodanig onvoorzienbaar dat deze omstandigheden op zichzelf de aanpassing van de overeenkomsten rechtvaardigen.

3.9.5.

Dit geldt te meer nu, gelet op hetgeen hiervoor in rov. 3.7.3. en 3.7.4 is overwogen, juist te voorzien was dat problemen zouden ontstaan met de eigenaar en beheerder van de centrale voorzieningen, waaronder de infrastructuur. Dat volgt uit het feit dat de eigenaar/beheerder op grond van het Reglement 1996 uitsluitend gerechtigd was om “de schulden en kosten die gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en gemeenschappelijke zaken of tot het behoud ervan en die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke voorzieningen en gemeenschappelijke zaken” in de vorm van servicekosten in rekening te brengen (aldus rov. 3.23 van het vonnis van 29 april 2009) en het de eigenaar/beheerder niet was toegestaan om rendement op de door haar gepleegde investeringen te behalen via de aan de huiseigenaren in rekening te brengen servicekosten (rov. 3.42 van dat vonnis). In deze situatie kan het naar het oordeel van het hof geen verwondering wekken dat op enige moment problemen zijn gerezen met [projectontwikkelaar], die weliswaar (naar mag worden aangenomen) een aantrekkelijk rendement heeft gerealiseerd bij de verkoop van de kavels aan de individuele huiseigenaren maar op het in haar eigendom verblijvende deel van de onroerende zaken met de algemene voorzieningen geen rendement meer kon behalen, terwijl daarin wel een deel van haar vermogen vast lag. Tevens ligt daarin besloten dat een rendabele exploitatie door een nieuwe eigenaar niet mogelijk is. Een nieuwe eigenaar zou immers wel kapitaal moeten investeren om de gemeenschappelijke voorzieningen te verwerven (en dat heeft Infra ook gedaan) maar daarop geen enkele rendement kunnen behalen en slechts de kosten voor – kort gezegd – de instandhouding van de voorzieningen aan de huiseigenaren mogen doorbelasten. Dat dit tot problemen zou leiden, was voorzienbaar en heeft de geschiedenis bewezen. Waar het ontstaan van problemen in wezen al besloten lag in de wijze waarop de rechtsverhouding tussen de huiseigenaren en de eigenaar van de infrastructuur van meet af aan was vastgelegd, kan het ontstaan van die problemen naar het oordeel van het hof niet als onvoorziene omstandigheid worden gekwalificeerd.

3.9.6.

Het hof verwerpt om deze redenen de grieven, voor zover die gebaseerd zijn op het beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.

Het beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid op de voet van artikel 248 lid 1 BW

3.10.1.

CDS heeft voorts betoogd dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, gelet op de democratische wijze waarop de bewoners van het recreatiepark hebben besloten om de infrastructuur door CDS aan te laten kopen, van alle bewoners kan worden verlangd dat zij meebetalen aan alle kosten die voor hen gezamenlijk zijn gemaakt. CDS heeft in dit verband gesteld dat de bewoners tot elkaar zijn veroordeeld, waardoor hun onderlinge verhouding zich laat beschrijven als een soort gemeenschap. Volgens CDS zou dan ook niet terecht zijn dat waar de besparing voor de bewoners gezamenlijk geldt, de kosten die daarmee gepaard gaan niet voor rekening van alle bewoners komen. CDS heeft zich in dit verband beroepen op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid op de voet van artikel 6:248 lid 1 BW. De kantonrechter heeft het beroep op dat artikel verworpen en CDS is daar met haar grieven tegen opgekomen.

3.10.2.

Volgens artikel 6:248 lid 1 BW heeft een overeenkomst niet alleen de door de partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Uit redelijkheid en billijkheid kunnen naargelang de aard van de overeenkomst, de belangen van ieder der partijen en de omstandigheden van het bijzondere geval allerlei verplichtingen voortvloeien: verplichtingen zich jegens de wederpartij van concurrentie te onthouden (HR 19 oktober 1990, NJ 1991/21NJ 1991/21 (Koghee/Akkoca) en HR 1 juli 1997, NJ 1997/685NJ 1997/685 (Kolkman/Cornelisse)), verplichtingen tot het voeren van overleg (HR 23 februari 1923, NJ 1923/802 (Hofman/Triezenberg)), mededelings- en informatieplichten (HR 16 januari 1959, NJ 1960/46(Benzol I)), verplichtingen tot het vergoeden van rente over door de wederpartij ter beschikking gestelde gelden (HR 16 december 1988, NJ 1989/433NJ 1989/433(Dela/Looren de Jong) en HR 15 april 1994, NJ 1994/628NJ 1994/628 (Fakkert/Fakkert)), zorgplichten (HR 23 maart 2007, LJN AZ7619LJN AZ7619, NJ 2007/333NJ 2007/333 (ABN AMRO/Van Velzen)).

3.10.3.

Hoewel het beginsel van contractsvrijheid een belangrijk uitgangspunt van het Nederlands verbintenissenrecht is, en in beginsel niemand tegen zijn wil kan worden betrokken in een bepaalde contactuele rechtsverhouding, is het hof van oordeel van het beroep van CDS op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval moet worden gehonoreerd. Het hof overweegt daartoe het volgende.

3.10.4.

Zoals het hof hiervoor in rov. 3.9.5 heeft overwogen, hield de rechtsverhouding waarin de individuele huiseigenaren na aankoop van de kavels met de woningen jegens de beheerder/eigenaar van de voorzieningen kwamen te staan, in dat de eigenaar/beheerder:

 uitsluitend gerechtigd was om “de schulden en kosten die gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en gemeenschappelijke zaken of tot het behoud ervan en die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke voorzieningen en gemeenschappelijke zaken” in de vorm van servicekosten in rekening te brengen;

 geen rendement op de door haar gepleegde investeringen mocht behalen via de aan de huiseigenaren in rekening te brengen servicekosten.

Dat dit de positie van eigenaar/beheerder van de gemeenschappelijke voorzieningen niet aantrekkelijk, of zelfs onmogelijk maakte, is gebleken door het faillissement van [projectontwikkelaar] en door de conflicten die nadien gerezen zijn tussen de VHS en Infra. Als een rechtspersoon op de investering die zij in de verwerving van, in dit geval, onroerend goed doet, geen enkele rendement kan halen is een duurzame exploitatie niet mogelijk. Naar het oordeel van het hof heeft de VHS een in de gegeven omstandigheden goede uitweg uit deze impasse gevonden, namelijk de verwerving van de gemeenschappelijke voorzieningen door een coöperatie van alle huiseigenaren op het park. Elke huiseigenaar neemt dan via de coöperatie deel in de eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen (bij de aanwezigheid van 202 woningen op het park neemt elke huiseigenaar deel voor 1/202e deel). Elke huiseigenaar moet daartoe een bescheiden deel van zijn vermogen investeren op een wijze die geen rechtstreeks financieel rendement oplevert. Daar staat echter tegenover dat dit, als de bewoners geen verdergaande beheersvergoeding/rendementsvergoeding aan een derde willen betalen, de enige wijze lijkt te zijn waarop de gemeenschappelijke voorzieningen kunnen worden onderhouden en in stand kunnen worden gehouden. Een andere wijze die niet om de bovengenoemde redenen gedoemd is te mislukken is door [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] niet genoemd.

3.10.5.

Het hof acht voorts van belang dat de oplossing die de VHS via CDS voor de ontstane problemen heeft gevonden, door vrijwel alle huiseigenaren wordt onderschreven. Van de 202 huiseigenaren zijn er nog maar drie, [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3], die weigeren hierin deel te nemen. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] in onvoldoende mate omstandigheden gesteld die deze voortdurende weigering rechtvaardigen. Dat zij de gevraagde investering, een bedrag van € 5.665,00 ineens of een bedrag van € 64,-- per maand gedurende tien jaren, niet op kunnen brengen is door geen van hen op concrete wijze onderbouwd.

3.10.6.

Dat het belangrijkste doel dat de in CDS verenigde huiseigenaren wilden bereiken, de exploitatie van de infrastructuur in eigen hand krijgen om problemen daarover met een derde-eigenaar te voorkomen, door hen is gerealiseerd, doet naar het oordeel van het hof niet af aan het gerechtvaardigde belang van CDS dat alsnog daadwerkelijk alle huiseigenaren deelnemen, en dat [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] dus geen uitzonderingspositie blijven innemen. De CDS hoeft niet te dulden dat de lasten voor de andere huiseigenaren daardoor toenemen (ook al is dat slechts in beperkte mate), terwijl [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] wel profiteren van het feit dat het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen, dat door een derde partij niet op vruchtbare wijze mogelijk is gebleken, thans door de CDS ten behoeve van alle huiseigenaren wordt gewaarborgd.

3.10.7.

Het hof stelt tot slot vast dat tussen CDS enerzijds en [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] anderzijds een rechtsverhouding bestaat. CDS heeft immers als rechtsopvolger van Infra en voordien [projectontwikkelaar] een contractuele relatie met alle huiseigenaren, welke relatie beheerst wordt door het Reglement 1996. Deze rechtsverhouding is van bijzondere aard, omdat alle andere huiseigenaren in CDS vertegenwoordigd zijn en alle huiseigenaren op het park, als gezamenlijke gebruikers van de op het park aanwezige infrastructuur, tot elkaar veroordeeld zijn en gehouden zijn zich jegens elkaar overeenkomstig de normen van redelijkheid en billijkheid te gedragen. Die redelijkheid en billijkheid brengen in het onderhavige geval, gelet op hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen, mee dat de rechtsverhouding tussen CDS enerzijds en [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] elk anderzijds, aldus moet worden aangevuld dat zij op gelijke wijze als de overige bewoners (eigenaren van woningen op het park) mee moeten betalen aan de kosten van de aankoop van de infrastructuur. In zoverre treffen de grieven van CDS doel en zal de onder A gevorderde verklaring voor recht worden gegeven. Er is naar het oordeel van het hof sprake van zwaarwegende omstandigheden die in zoverre een inbreuk rechtvaardigen op het uitgangspunt van de contractsvrijheid van partijen.

3.10.8.

Daaruit volgt dat ook de onder B gevorderde afzonderlijke veroordelingen van [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] moeten worden uitgesproken, aldus dat elk van hen zal worden veroordeeld tot betaling van:

 € 384,-- € 64,-- per maand vanaf 1 november 2011 wegens ieders aandeel (met rente) in de kosten van het gebruik van de infrastructuur van het park, vermeerderd met de wettelijker rente daarover vanaf de vervaldata.

Ook in zoverre hebben de grieven dus doel getroffen.

Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 6:212 BW

3.11.

Omdat het hof het beroep van CDS op artikel 6:248 BW heeft gehonoreerd, hoeft het beroep van CDS op ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 6:212 BW niet meer besproken te worden.

Conclusie en verdere afwikkeling

3.12.1.

Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] hebben te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal hen daarom veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep (vermeerderd met nakosten en wettelijke rente zoals gevorderd).

3.12.2.

CDS heeft dienaangaande in hoger beroep niet langer een hoofdelijke veroordeling gevorderd. Het hof acht voor een hoofdelijke veroordeling overigens ook geen redenen aanwezig, nu de hiervoor in rov. 3.10.8 genoemde veroordeling in het principale geschil evenmin hoofdelijk zijn.

3.12.3.

Voor een veroordeling van [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] tot terugbetaling van eventuele door CDS op grond van het vonnis betaalde proceskostenveroordelingen is geen plaats, nu CDS niet gespecificeerd heeft gesteld en aangetoond wanneer zij die bedragen zou hebben voldaan en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] gesteld hebben dat CDS nimmer aan de proceskostenveroordeling voldaan heeft. Dit neemt overigens niet weg dat eventuele betalingen die CDS op grond van het vonnis aan [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en/of [geïntimeerde 3] gedaan heeft, terugbetaald moeten worden omdat de grondslag daarvoor met de vernietiging van het vonnis vervallen is.

3.12.4.

Het hof zal dit arrest, zoals door CDS gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Breda, team kanton Tilburg, onder zaaknummer 689482 CV EXPL 11-9683 tussen partijen gewezen vonnis van 17 oktober 2012 en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat dat de rechtsverhouding tussen CDS enerzijds en [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] elk anderzijds, aldus moet worden aangevuld dat zij op gelijke wijze als de overige bewoners (eigenaren van woningen op het park) mee moeten betalen aan de kosten van de aankoop van de infrastructuur;

veroordeelt [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] elk tot betaling aan CDS van:

veroordeelt [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van CDS tot op heden begroot op € 90,81 aan dagvaardingskosten, € 426,-- aan vast recht en € 200,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van CDS tot op heden begroot op € 92,82 aan dagvaardingskosten, € 683,-- aan vast recht en € 894,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze kostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juni 2015.

griffier rolraadsheer

Toepassing van aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid in de verhouding van bewoners van een bungalowpark tot de coöperatieve vereniging van bewoners

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 689482 CV EXPL 11-9683)

2.Het geding in hoger beroep

3.De beoordeling

4.De uitspraak