ECLI:NL:GHSHE:2015:1900

• Datum uitspraak: 26 mei 2015
• Publicatiedatum: 26 mei 2015
• Zaaknummer: HD 200.137.335_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; M. van Ham; P.P.M. Rousseau
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over opleveringsproblemen bij einde huur van woonruimte

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen een vonnis van de rechtbank Oost-Brabant. De zaak betreft een huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde], waarbij [geïntimeerde] de woning aan [adres] te [plaats] huurde. De huurovereenkomst begon op 1 mei 2008 en werd opgezegd door [geïntimeerde] per 1 oktober 2010. Na de beëindiging van de huur ontstond er een geschil over de staat van de woning bij oplevering. [appellant] stelt dat [geïntimeerde] schadeplichtig is vanwege de ondeugdelijke oplevering van de woning en vordert diverse schadevergoedingen, waaronder kosten voor schilderwerk en gederfde huurinkomsten. De kantonrechter heeft in eerste aanleg geoordeeld dat [appellant] niet heeft aangetoond dat de woning bij aanvang van de huur recent was geschilderd, en heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, met uitzondering van de vordering tot afgifte van ontbrekende sleutels. [appellant] is in hoger beroep gegaan, maar het hof oordeelt dat er geen aanleiding is om in te gaan op het aanbod tot nadere bewijslevering. Het hof bevestigt dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is voor schade die voortvloeit uit normale slijtage en veroudering van de woning. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.137.335/01

arrest van 26 mei 2015

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr.drs. N. Mauer te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. M. Struik te Veldhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 11 juli 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 11 april 2013, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 790916/12-11653)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties.
• De memorie van antwoord met één productie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

3.1.1.

[geïntimeerde] heeft van [appellant] de woning aan het [adres] te [plaats] gehuurd, dit ingaande 1 mei 2008. De huur werd aangegaan voor de duur van één jaar en is daarna voortgezet voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg € 1.410,15 per maand inclusief een voorschot voor gas, water en elektriciteit.

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst per 1 oktober 2010 opgezegd en de woning per die datum ontruimd.

Tussen partijen is in geschil of [geïntimeerde] al dan niet schadeplichtig is in verband met de staat waarin de woning bij het einde van de huurovereenkomst is opgeleverd. [appellant] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] schadeplichtig is en hij vorderde van [geïntimeerde] in eerste aanleg de volgende bedragen:

• € 4.213,50 wegens kosten schilderwerk;
• € 9.871,05 wegens gederfde huurinkomsten als gevolg van ondeugdelijk oplevering; volgens [appellant] heeft als gevolg van die ondeugdelijke oplevering pas vanaf 1 mei 2011 weer verhuur kunnen plaatsvinden;
• € 3.452,80 in verband met afrekening van energiekosten tot 1 maart 2011;
• € 952,- aan incassokosten;
• € 1.500,- aan contractuele boete, welk bedrag volgens [appellant] door [geïntimeerde] is verschuldigd omdat hij de woning niet op 1 oktober 2010 deugdelijk heeft opgeleverd;
• [appellant] vorderde ook nog de veroordeling van [geïntimeerde] om alle sleutels van het gehuurde af te geven (volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] slechts één van de drie sleutels ingeleverd), dit op verbeurte van een dwangsom.

[geïntimeerde] vorderde in reconventie terugbetaling van de door hem betaalde waarborgsom ad € 3.000,- met rente en kosten.

3.1.2.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 juli 2012, na te hebben overwogen dat bij de aanvang van de huur géén beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en dat in die situatie, ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW, [geïntimeerde] tot op tegenbewijs verondersteld wordt het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, [appellant] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen op 1 mei 2008 recent (namelijk in april 2008) was geschilderd.

In het eindvonnis van 11 april 2013 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] er niet in is geslaagd het gevraagde tegenbewijs te leveren. Om die reden heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] ter zake van schilderwerk, huurderving en contractuele boete afgewezen.

De afrekening van energiekosten tot 1 oktober 2010 ad € 2.327,68 was door [geïntimeerde] erkend; de afrekening energiekosten vanaf 1 oktober 2010 tot 1 maart 2011 heeft de kantonrechter afgewezen.

Na verrekening van de erkende energiekosten met de reconventionele vordering tot terugbetaling van de waarborgsom resteerde nog een bedrag van € 672,32. Dat bedrag is door de kantonrechter in reconventie toegewezen.

In conventie is alleen de vordering van [appellant] tot afgifte van twee ontbrekende sleutels toegewezen; voor het overige zijn alle vorderingen in conventie afgewezen.

3.1.3.

[appellant] kan zich met het eindvonnis niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.

3.2.

De grieven 1 tot en met 7 van [appellant] hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] niet is geslaagd in het leveren van (tegen)bewijs dat het gehuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst recent was geschilderd.

[appellant] heeft in hoger beroep als aanvullend bewijs schriftelijke verklaringen overgelegd van een viertal getuigen, te weten [getuige 1], [getuige 2], [getuige 3] en [getuige 4] en een schriftelijke verklaring van de eerder als getuige gehoorde [getuige 5]. Voor zover nodig heeft [appellant] aangeboden de voornoemde personen als getuigen te doen horen; ook de heer [getuige 5] wil hij in hoger beroep opnieuw doen horen.

3.3.

Naar het oordeel van het hof is er geen aanleiding om in te gaan op dit aanbod tot nadere bewijslevering, dit gelet op het volgende.

Voor toewijzing van de vordering tot schadevergoeding van [appellant] is, gelet op het door [geïntimeerde] gevoerde verweer, slechts plaats indien [geïntimeerde] toerekenbaar tekort geschoten is in zijn verplichtingen als huurder. [appellant] stelt weliswaar dat daarvan sprake is, maar het hof begrijpt uit hetgeen door [appellant] naar voren is gebracht dat hij aan deze stelling slechts ten grondslag legt dat [geïntimeerde] heeft verzuimd om bij de oplevering aan het einde van de huur de binnenzijde van de woning (geheel) opnieuw te schilderen (blijkens productie 5 bij de inleidende dagvaarding gaat het om alle wanden en plafonds in de woning en om alle houtwerk alsmede de radiatoren). Volgens [appellant] volgt die verplichting uit het feit dat de binnenzijde van de woning bij de aanvang van de huur óók pas geschilderd was. Naar het oordeel van het hof kan deze stelling niet worden aanvaard. De enkele omstandigheid dat voorafgaande aan de huuringang de binnenzijde van het gehuurde zou zijn geschilderd betekent nog niet dat [geïntimeerde] gehouden is om, alvorens het gehuurde op te leveren, de binnenzijde van het gehuurde weer opnieuw te schilderen. [geïntimeerde] heeft in dit verband terecht gewezen op het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW waaruit volgt dat een huurder bij de oplevering van de woning niet hoeft te herstellen hetgeen door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan. Ook artikel 2.2 van de ten deze toepasselijke algemene huurvoorwaarden (overgelegd als productie 14 bij inleidende dagvaarding) gaat hiervan uit: de huurder kan niet worden aangesproken op achteruitgang van het gehuurde door normale slijtage en veroudering.

3.4.

[appellant] heeft weliswaar (in zijn algemeenheid) gesteld dat [geïntimeerde] als huurder aansprakelijk is voor aan het gehuurde ontstane schade, maar door [appellant] is niet gesteld dat [geïntimeerde] schade zou hebben toegebracht aan wanden, plafonds, houtwerk of radiatoren. Van de zijde van [geïntimeerde] is in eerste aanleg naar voren gebracht dat sprake was van schimmelvorming en vochtplekken in één van de slaapkamers en in de badkamer, maar naar het oordeel van het hof valt uit de stellingen van [appellant] niet op te maken dat hij zich op het standpunt stelt dat [geïntimeerde] op dit punt toerekenbaar is tekort geschoten in zijn verplichtingen als huurder en om die reden schadeplichtig zou zijn. Integendeel: [appellant] voert aan dat hij in 2009, na klachten van [geïntimeerde] over vocht- en schimmelvorming in een slaapkamer en in de badkamer, deze klacht heeft verholpen door (in 2009) de wanden en de plafonds van deze ruimten schoon te maken en opnieuw te schilderen.

3.5.

Nu [appellant] niet toereikend heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] verplicht was aan het einde van de huur alle wanden, plafonds, houtwerk en radiatoren in de woning opnieuw te schilderen is zijn vordering tot schadevergoeding op het punt van het schilderwerk alleen al om die reden niet toewijsbaar. Dit betekent dat ook de vordering op het punt van de huurderving niet toewijsbaar is. Deze vordering kan evenmin worden toegewezen op de grondslag dat [geïntimeerde] het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft gehouden. Daartoe is immers onvoldoende dat [geïntimeerde] niet alle sleutels heeft afgegeven. Vast staat dat [geïntimeerde] wel één van de sleutels aan [appellant] heeft verstrekt. Tussen partijen is slechts in geschil of [geïntimeerde] op verzoek van [appellant] de overige twee sleutels aan de nieuwe huurder heeft gegeven. Nu [appellant] vanaf 25 september 2010 weer beschikte over de sleutel van het gehuurde, kan hij niet worden gevolgd in zijn stelling dat [geïntimeerde] het gehuurde onder zich heeft gehouden. Voor zover [appellant] zich beroept op artikel 2.6 in verbinding met artikel 2.2. van de algemene huurvoorwaarden, wordt ook die stelling verworpen, nu een vergoeding voor huurderving volgens die bepalingen verschuldigd is voor het niet of niet tijdig uitvoering geven aan hetgeen in het inspectierapport is weergegeven. Een inspectierapport is in dit geval niet opgemaakt en voorts wordt verwezen naar hetgeen hiervoor is overwogen over het schilderwerk.

3.6.

De conclusie is dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd, met aanvulling van de gronden zoals hiervoor is vermeld.

[appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, met aanvulling van de gronden zoals in het voorgaande is vermeld;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op € 683,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris van de advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M. van Ham en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 mei 2015.

griffier rolraadsheer