Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.097.802/01
arrest van 26 mei 2015
in de zaak van
1.Mooi Weer Recreatie B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats 1],
2.
Jusoma Holding B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2],
Jusoma Holding B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2],
3.
Stichting Recreanders,gevestigd te [vestigingsplaats 3],
Stichting Recreanders,gevestigd te [vestigingsplaats 3],
appellanten,
advocaat: mr. B.S. Friedberg te Amsterdam,
tegen
de gemeente Bernheze,
zetelend te Heesch, gemeente Bernheze,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J.A. Verhagen te Eindhoven,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 14 mei 2013, 10 september 2013 en 14 januari 2014 in het hoger beroep van de door de rechtbank 's-Hertogenbosch onder zaaknummer 198645/HA ZA 09-1992 gewezen vonnissen van 21 oktober 2009, 8 december 2010, 9 februari 2011, 20 april 2011 en 28 september 2011.
Het hof zal appellanten gezamenlijk opnieuw aanduiden als Mooi Weer c.s. en geïntimeerde als de Gemeente. Het zal de nummering van de eerdere arresten voortzetten.
13.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 10 september 2013, waarbij een deskundigenbericht is gelast;
- het tussenarrest van 14 januari 2014, waarbij aan de Gemeente vermeerdering van eis is toegestaan inzake de canon over 2013;
- het deskundigenbericht van 20 februari 2014;
- de memorie na deskundigenbericht d.d. 25 maart 2014 van Mooi Weer c.s. (met producties);
- de antwoordmemorie na deskundigenbericht, tevens houdende wijziging/ vermeerdering van eis (canon 2014/deskundigenkosten) d.d. 22 april 2014 van de Gemeente (met producties).
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
14.De verdere beoordeling
14.1
In het tussenarrest van 14 januari 2014 heeft het hof in rechtsoverweging 11.4 overwogen dat de inhoudelijke bezwaren tegen de vermeerdering van eis van Mooi Weer c.s. zullen worden besproken nadat partijen hebben kunnen reageren op het deskundigenbericht. Het hof constateert thans dat de opmerkingen van Mooi Weer c.s. in de antwoordakte vermeerdering van eis geen zelfstandige betekenis hebben naast hetgeen in de memorie na deskundigenbericht van Mooi Weer c.s. is opgenomen. Afzonderlijke bespreking is dus niet nodig.
In haar antwoordmemorie na deskundigenbericht heeft de Gemeente haar vordering opnieuw vermeerderd, nu met de canon over 2014. Daarnaast heeft de Gemeente in die memorie haar vorderingen aangevuld met twee varianten (opgenomen in tabel 3 en 4 van het in die memorie vervatte petitum). Ook heeft de Gemeente veroordeling van Mooi Weer c.s. in de kosten van de deskundigen gevorderd.
In haar antwoordmemorie na deskundigenbericht heeft de Gemeente haar vordering opnieuw vermeerderd, nu met de canon over 2014. Daarnaast heeft de Gemeente in die memorie haar vorderingen aangevuld met twee varianten (opgenomen in tabel 3 en 4 van het in die memorie vervatte petitum). Ook heeft de Gemeente veroordeling van Mooi Weer c.s. in de kosten van de deskundigen gevorderd.
14.2
Ter zake van deze vermeerdering van eis (in het bijzonder inzake de canon over 2014) is Mooi Weer c.s. nog niet in de gelegenheid geweest te reageren.
De vermeerdering van eis komt evenwel overeen met de eerdere vermeerdering van eis met betrekking tot betaling van de canon over 2013, waarop het hof heeft beslist in zijn arrest van 14 januari 2014. In dat arrest heeft het hof overwogen dat eisvermeerdering in beginsel niet mogelijk is na de memorie van grieven of van antwoord, maar dat op deze strakke regel onder omstandigheden uitzonderingen kunnen worden aanvaard. Het hof heeft toen voorts overwogen dat het geschil betrekking heeft op de vraag of Mooi Weer c.s. aan de Gemeente canon verschuldigd is over de aan Mooi Weer c.s. in erfpacht uitgegeven kavels, en of deze canons per 1 januari 2008 correct zijn verhoogd. Omdat de eisvermeerdering met betrekking tot de canon over 2013 rechtstreeks voortvloeide uit de aard van het geschil (een jaarlijks vervallende erfpachtcanon) heeft het hof de eisvermeerdering in dat geval toegestaan
Weliswaar heeft Mooi Weer c.s. nog niet kunnen reageren op de eisvermeerdering met betrekking tot de canon over 2014, maar het oordeel van het hof inzake deze eisvermeerdering kan in redelijkheid niet anders zijn dan dat met betrekking tot de canon over 2013, zodat het hof de eisvermeerdering zal toestaan. Een verder uitstel van de beslissing in deze zaak acht het hof onwenselijk.
Bespreking van het deskundigenrapport
De vermeerdering van eis komt evenwel overeen met de eerdere vermeerdering van eis met betrekking tot betaling van de canon over 2013, waarop het hof heeft beslist in zijn arrest van 14 januari 2014. In dat arrest heeft het hof overwogen dat eisvermeerdering in beginsel niet mogelijk is na de memorie van grieven of van antwoord, maar dat op deze strakke regel onder omstandigheden uitzonderingen kunnen worden aanvaard. Het hof heeft toen voorts overwogen dat het geschil betrekking heeft op de vraag of Mooi Weer c.s. aan de Gemeente canon verschuldigd is over de aan Mooi Weer c.s. in erfpacht uitgegeven kavels, en of deze canons per 1 januari 2008 correct zijn verhoogd. Omdat de eisvermeerdering met betrekking tot de canon over 2013 rechtstreeks voortvloeide uit de aard van het geschil (een jaarlijks vervallende erfpachtcanon) heeft het hof de eisvermeerdering in dat geval toegestaan
Weliswaar heeft Mooi Weer c.s. nog niet kunnen reageren op de eisvermeerdering met betrekking tot de canon over 2014, maar het oordeel van het hof inzake deze eisvermeerdering kan in redelijkheid niet anders zijn dan dat met betrekking tot de canon over 2013, zodat het hof de eisvermeerdering zal toestaan. Een verder uitstel van de beslissing in deze zaak acht het hof onwenselijk.
Bespreking van het deskundigenrapport
14.3
De deskundigen hebben bericht uitgebracht en daarbij de door het hof gestelde vragen beantwoord. Op die antwoorden gaat het hof hierna in.
14.4
Het hof zal bij zijn bespreking van het rapport (hierna: het rapport-Mooi Weer) en het te geven oordeel, voor zover van belang, ook het deskundigenbericht inzake de zaak [X.] (hierna: rapport-[X.]) betrekken nu dat rapport betrekking heeft op hetzelfde recreatieoord en (nagenoeg) dezelfde vragen behandelt, terwijl ook dat rapport is opgemaakt door onafhankelijke deskundigen. Bovendien verwijst het rapport-Mooi Weer naar dit rapport en neemt het een aantal oordelen daaruit over.
14.5
Mooi Weer c.s. kan zich in haar memorie na deskundigenbericht in de hoofdlijnen van het rapport-Mooi Weer vinden, maar heeft op ondergeschikte punten enkele opmerkingen.
De Gemeente kan zich niet verenigen met het rapport-Mooi Weer en stelt onder meer dat aan de bevindingen van de deskundigen voor zover het betreft hun oordeel dat het canonpercentage per 1 januari 2008 moet worden gesteld op 3,34% voorbij moet worden gegaan, omdat als het hof de deskundigen zou volgen het hof buiten de omvang van het in hoger beroep aanhangige geschil treedt. Bovendien acht de Gemeente het gehanteerde percentage onjuist.
Het hof zal de opmerkingen van partijen over de bevindingen van de deskundigen hierna aan de hand van de aan de deskundigen gestelde vragen behandelen, maar eerst ingaan op het hiervoor genoemde processuele bezwaar van de Gemeente.
De Gemeente kan zich niet verenigen met het rapport-Mooi Weer en stelt onder meer dat aan de bevindingen van de deskundigen voor zover het betreft hun oordeel dat het canonpercentage per 1 januari 2008 moet worden gesteld op 3,34% voorbij moet worden gegaan, omdat als het hof de deskundigen zou volgen het hof buiten de omvang van het in hoger beroep aanhangige geschil treedt. Bovendien acht de Gemeente het gehanteerde percentage onjuist.
Het hof zal de opmerkingen van partijen over de bevindingen van de deskundigen hierna aan de hand van de aan de deskundigen gestelde vragen behandelen, maar eerst ingaan op het hiervoor genoemde processuele bezwaar van de Gemeente.
14.6
Het hof acht dit bezwaar van de Gemeente gegrond.
Grief XIII, die thans door het hof wordt behandeld, keert zich tegen de door de Gemeente aanvankelijk gehanteerde marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven kavels vanaf 1986, en tegen het feit dat de rechtbank een andere kavelwaarde heeft gehanteerd in het geschil tussen de Gemeente en [X.] c.s. dan in het geschil tussen de Gemeente en Mooi Weer c.s.
In rechtsoverweging 4.25 van het tussenarrest van 14 mei 2013 heeft het hof de bezwaren van Mooi Weer c.s. gehonoreerd. Daarbij heeft het hof overwogen dat het van belang is dat er een deskundigenbericht worden uitgebracht specifiek met betrekking tot de in de onderhavige procedure in het geding zijnde kavels, die naar stelling van Mooi Weer c.s. niet zonder meer te vergelijken zijn met de percelen bedoeld in het rapport-[X.]. Het hof heeft het van belang geacht dat de deskundigen in hun oordeel de WOZ-waarde van de desbetreffende percelen zou betrekken.
Mooi Weer c.s. heeft zich in grief XIII niet gericht tegen het percentage van 4% zoals dat is opgenomen in de akte van 1986 (waarin de erfpacht tussen partijen (nader) is neergelegd).
Omdat de grief alleen betrekking heeft op de waarde van de kavels is in hoger beroep alleen die waarde aan de orde, en niet het in de erfpachtakte van 1986 opgenomen percentage van 4% waarmee deze waarde moet worden vermenigvuldigd om de per kavel verschuldigde canon te berekenen. Dat die akte tussen partijen geldt is niet in geschil.
Hieraan doet niet af dat het hof in aansluiting op het eerder uitgebrachte deskundigenrapport in de zaak-[X.], en in verband met het mogelijk maken van een vergelijking tussen beide rapporten, een met de opdracht in de zaak-[X.] overeenkomende opdracht aan de deskundigen heeft verstrekt.
In het rapport-Mooi Weer zijn de deskundigen – anders dan de deskundigen in het rapport-[X.] – tevens ingegaan op het gehanteerde percentage (waarbij ze overigens ook, subsidiair, rekening hebben gehouden met het overeengekomen percentage van 4%), maar dat doet er niet aan af dat het op grond van de akte geldende percentage geen onderdeel van het geschil in dit hoger beroep uitmaakt.
De opmerkingen die de deskundigen maken over het volgens hen (primair) te hanteren percentage van 3,34% kunnen dan ook niet leiden tot aanpassing van het tussen partijen geldende percentage van 4%.
Grief XIII, die thans door het hof wordt behandeld, keert zich tegen de door de Gemeente aanvankelijk gehanteerde marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven kavels vanaf 1986, en tegen het feit dat de rechtbank een andere kavelwaarde heeft gehanteerd in het geschil tussen de Gemeente en [X.] c.s. dan in het geschil tussen de Gemeente en Mooi Weer c.s.
In rechtsoverweging 4.25 van het tussenarrest van 14 mei 2013 heeft het hof de bezwaren van Mooi Weer c.s. gehonoreerd. Daarbij heeft het hof overwogen dat het van belang is dat er een deskundigenbericht worden uitgebracht specifiek met betrekking tot de in de onderhavige procedure in het geding zijnde kavels, die naar stelling van Mooi Weer c.s. niet zonder meer te vergelijken zijn met de percelen bedoeld in het rapport-[X.]. Het hof heeft het van belang geacht dat de deskundigen in hun oordeel de WOZ-waarde van de desbetreffende percelen zou betrekken.
Mooi Weer c.s. heeft zich in grief XIII niet gericht tegen het percentage van 4% zoals dat is opgenomen in de akte van 1986 (waarin de erfpacht tussen partijen (nader) is neergelegd).
Omdat de grief alleen betrekking heeft op de waarde van de kavels is in hoger beroep alleen die waarde aan de orde, en niet het in de erfpachtakte van 1986 opgenomen percentage van 4% waarmee deze waarde moet worden vermenigvuldigd om de per kavel verschuldigde canon te berekenen. Dat die akte tussen partijen geldt is niet in geschil.
Hieraan doet niet af dat het hof in aansluiting op het eerder uitgebrachte deskundigenrapport in de zaak-[X.], en in verband met het mogelijk maken van een vergelijking tussen beide rapporten, een met de opdracht in de zaak-[X.] overeenkomende opdracht aan de deskundigen heeft verstrekt.
In het rapport-Mooi Weer zijn de deskundigen – anders dan de deskundigen in het rapport-[X.] – tevens ingegaan op het gehanteerde percentage (waarbij ze overigens ook, subsidiair, rekening hebben gehouden met het overeengekomen percentage van 4%), maar dat doet er niet aan af dat het op grond van de akte geldende percentage geen onderdeel van het geschil in dit hoger beroep uitmaakt.
De opmerkingen die de deskundigen maken over het volgens hen (primair) te hanteren percentage van 3,34% kunnen dan ook niet leiden tot aanpassing van het tussen partijen geldende percentage van 4%.
14.7
In het tussenarrest van 10 september 2013 zijn aan de deskundigen de volgende vragen voorgelegd:
1. Wat is volgens u per 1 januari 2008 de vrije verkeerswaarde per kavel/per soort kavel op basis waarvan Mooi Weer een erfpachtcanon dient te voldoen en hoe komt u tot de bepaling van deze waarde? Wilt u tevens aangeven of deze waarde beïnvloed wordt door de zich op deze kavels bevindende opstallen en zo ja, wilt u dan een onderverdeling aangeven van deze waarden?
1. Wat is volgens u per 1 januari 2008 de vrije verkeerswaarde per kavel/per soort kavel op basis waarvan Mooi Weer een erfpachtcanon dient te voldoen en hoe komt u tot de bepaling van deze waarde? Wilt u tevens aangeven of deze waarde beïnvloed wordt door de zich op deze kavels bevindende opstallen en zo ja, wilt u dan een onderverdeling aangeven van deze waarden?
2.
Wat is, uitgaande van deze vrije verkeerswaarde, naar uw oordeel per kavel/per soort kavel een redelijke en gebruikelijke canon per 1 januari 2008? Wilt u tevens aangeven of deze waarde beïnvloed wordt door de zich op deze kavels bevindende opstallen en zo ja, wilt u dan een onderverdeling aangeven van deze waarden naar wel en niet bebouwde kavels?
Wat is, uitgaande van deze vrije verkeerswaarde, naar uw oordeel per kavel/per soort kavel een redelijke en gebruikelijke canon per 1 januari 2008? Wilt u tevens aangeven of deze waarde beïnvloed wordt door de zich op deze kavels bevindende opstallen en zo ja, wilt u dan een onderverdeling aangeven van deze waarden naar wel en niet bebouwde kavels?
3.
Wat is naar uw oordeel een redelijke en gebruikelijke wijze van indexering van de erfpachtcanon in gevallen als het onderhavige?
Wat is naar uw oordeel een redelijke en gebruikelijke wijze van indexering van de erfpachtcanon in gevallen als het onderhavige?
4.
Hoe verhouden uw bevindingen zich tot de uitkomsten van het in dit geding overgelegde rapport d.d. 8 maart 2011 (van de deskundigen [deskundige 1], [deskundige 2] en [deskundige 3]; productie 25 bij de dagvaarding in hoger beroep)?
Hoe verhouden uw bevindingen zich tot de uitkomsten van het in dit geding overgelegde rapport d.d. 8 maart 2011 (van de deskundigen [deskundige 1], [deskundige 2] en [deskundige 3]; productie 25 bij de dagvaarding in hoger beroep)?
5.
Is de WOZ-waarde van genoemde percelen (eventueel na aanpassing daarvan) relevant voor de hiervoor bedoelde vrije verkeerswaarde en zo ja, in hoeverre?
Is de WOZ-waarde van genoemde percelen (eventueel na aanpassing daarvan) relevant voor de hiervoor bedoelde vrije verkeerswaarde en zo ja, in hoeverre?
6.
Welke andere opmerkingen acht u relevant voor deze zaak?
Welke andere opmerkingen acht u relevant voor deze zaak?
14.8
Beantwoording vraag 1
14.8.1.
De vrije verkeerswaarde per 1 januari 2008 wordt door deskundigen geschat op
(a) kavels waarop recreatiewoningen zijn gebouwd € 85,-- per m2
(b) kavels voor gebruik door (sta)caravans en chalets € 80,-- per m2
(a) kavels waarop recreatiewoningen zijn gebouwd € 85,-- per m2
(b) kavels voor gebruik door (sta)caravans en chalets € 80,-- per m2
( c) kavels voor centrale voorzieningen € 20,-- per m2
( d) restgronden binnen de kavels en de grond van het dierenverblijf € 20,-- per m2
(e) de vijver en afvalverzamelplaats (kadastraal nummer [I]) € 1,-- per m2.
Daarbij geldt, dat voor zover kavels groter zijn dan 650 m², de waarde van het resterende deel van de kavel (door de deskundigen restgronden genoemd) door de deskundigen wordt gesteld op € 20,=.
De deskundigen merken op dat de waarden zijn vastgesteld aan de hand van referentie-objecten op basis van de vergelijkingsmethode, en dat de waarde wordt beïnvloed door zich op de kavels bevindende opstallen, omdat aan bebouwde grond een andere waarde wordt toegekend dan aan niet bebouwde, bebouwbare grond.
In het rapport-[X.] worden voor de kavels onder (a), (b) en (c) bedragen aangehouden van respectievelijk € 135,--, € 110,-- en € 25,-- per m2 en daarnaast een bedrag van nihil per vierkante meter voor percelen ten behoeve van de algemene voorzieningen.
In het rapport-[X.] wordt overigens opgemerkt dat het onjuist is de waarde van de grond onder last van erfpacht (het bloot eigendom) te waarderen als vrije grond; daarom stellen zij de grondwaarde onder last van erfpacht op 80% van de hiervoor genoemde in het rapport-[X.] aangehouden marktwaarde.
Daarnaast wordt in dit rapport-[X.] voorgesteld een ingroeiregeling te hanteren waardoor bij de vaststelling van de nieuwe canon deze bedragen niet onmiddellijk in volle omvang hoeven te worden betaald (althans voor percelen met een waarde van € 25,= per m2 of minder).
Beide standpunten wordt door de deskundigen in het rapport-Mooi Weer onderschreven (rapport bladzijde 11 onder 4 respectievelijk 5).
14.8.2. Mooi Weer c.s. kan zich in hoofdlijnen met het rapport verenigen.
De Gemeente heeft in de memorie na deskundigenbericht geen opmerkingen gemaakt over de waardering zelf, maar wel opgemerkt dat voor het hanteren van een kleinere maximale oppervlakte (650 in plaats van 800 m2) waarover de volle waarde per m2 wordt berekend in het geheel geen onderbouwing wordt gegeven (memorie na deskundigenbericht Gemeente, §14). Daarnaast heeft de Gemeente in algemene zin verwezen naar de opmerkingen die ze gemaakt heeft in reactie op het conceptrapport van de deskundigen.
14.8.3. Het concept-deskundigenrapport is niet aan het hof overgelegd, zodat het hof niet kan nagaan in hoeverre dit afwijkt van het definitieve rapport.
Uit de opmerkingen van de deskundigen op de reacties van partijen (bijlage 8 bij het rapport) blijkt wel dat sommige opmerkingen van de Gemeente tot een aanpassing hebben geleid en andere niet. Dat laatste geldt met name ten aanzien van de mogelijke investeringen in de infrastructuur van het recreatieoord. Uit de opmerkingen van de Gemeente daarover blijkt niet stellig dat (anders dan de deskundigen hebben aangenomen) sprake was van een – waarde verhogende – infrastructuur. Het had op de weg van de Gemeente – als eigenaar van de gronden – gelegen daarover meer duidelijkheid te verschaffen.
De opmerkingen van de Gemeente kunnen derhalve niet leiden tot aanpassing van het oordeel van de deskundigen, zodat het hof uitgaat van dit in het definitieve rapport-Mooi Weer neergelegde oordeel.
14.8.4. Zoals hiervoor is gerelateerd wordt in het rapport-[X.] de vrije marktwaarde van de kavels met 20% verminderd in verband met het feit dat het gaat om percelen waarop erfpacht drukt. Ook in het rapport-Mooi Weer wordt uitgegaan van een dergelijke vermindering; daar wordt immers op bladzijde 8 het verschil in waarde tussen eigendom en erfpacht uitgelegd (door deze deskundigen depreciatie genoemd), en wordt daarvoor hetzelfde depreciatiepercentage van 20% aangehouden (rapport-Mooi Weer bladzijde 11 onder 4; zie ook bladzijde 9 van het rapport onder 6.3). Dat percentage is kennelijk in de in het rapport-Mooi Weer genoemde bedragen al verwerkt.
Mooi Weer c.s. keert zich in dit verband in de memorie na deskundigenbericht, onder verwijzing naar een eerdere brief aan de deskundigen van 11 februari 2014 (bijlage 7 bij het rapport-Mooi Weer) tegen de zinsnede in het rapport dat het rendement onder druk staat door de deplorabele toestand van de erfpachtzaken, maar dat dat niet aan de blote eigenaar van de (onder) grond is te verwijten (bijlage 8, bladzijde 1). Volgens Mooi Weer c.s. dient deze toestand wel mee te wegen bij de vaststelling van de waarde van de kavels, en zou de depreciatiefactor hoger moeten zijn.
Dat verweer wordt door het hof verworpen. De deskundigen hebben een goed onderbouwd rapport opgesteld waarin zij hun waarderingen duidelijk onderbouwen op een manier die het hof overtuigend voorkomt. In de wens van Mooi Weer c.s. de depreciatie van de aan de kavels toe te kennen waarde te verhogen ziet het hof geen reden de waardering van de deskundigen niet te volgen. De deskundigen hebben terecht overwogen dat de toestand van de erfpachtzaken in de eerste plaats een verantwoordelijkheid is van de eigenaren van die erfpachtzaken, en niet van de eigenaar van de gronden. Een reden voor verlaging van de waarde van de kavels en de canon levert dit naar het oordeel van het hof dan ook niet op.
Het hof neemt de in het rapport-Mooi Weer bepaalde, door partijen niet dan wel onvoldoende weersproken, waarde van de onderscheiden typen kavels over.
14.8.5. Het hof acht voorts de weerspreking door de Gemeente van de door de deskundigen bepaalde gedeelte van de kavels waarvoor de volle waarde geldt onvoldoende. Het hof merkt daarbij op dat de deskundigen in bijlage 8 opmerken dat zij "vanwege taxatietechnische redenen" de kavelgrootte hebben bepaald op 650 m² om voor de extra aanwezige restgronden de afnemende meerwaarde van de kavelgrootte tot uitdrukking te laten komen; een motivering voor het verschil tussen de in het rapport-[X.] aangehouden 800 m2 wordt niet gegeven. Het hof merkt hierbij op dat in het rapport-[X.] geen onderbouwing wordt gegeven van het daar aangehouden oppervlakte van 800 m².
Het hof zal voor de kavels van Mooi Weer c.s. dan ook voor het deel van de kavel waarvoor de volle waarde geldt de in het rapport-Mooi Weer gehanteerde oppervlakte van 650 m² aanhouden en als waarde voor het eventuele restgronden van het desbetreffende kavel € 20,-- per m2.
14.8.6. Het hof ziet dan ook geen aanleiding wat dit betreft af te wijken van het rapport-Mooi Weer en verenigt zich ook wat dit betreft met het oordeel van de deskundigen dat het hof overtuigend acht.
De deskundigen sluiten zich aan bij de ingroeipercentages die in het rapport-[X.] aan de Gemeente zijn voorgesteld, en die de gemeente thans in haar vorderingen jegens Mooi Weer c.s. opneemt.
Gelet op deze vorderingen dienen ook thans die percentages te worden toegepast.
14.8.7. Bij de vaststelling van de concrete canon voor de kavels van Mooi Weer c.s. moet dan ook worden uitgegaan van:
- de kavelwaarde per m2 genoemd in rechtsoverweging 14.7.1 hierboven;
(e) de vijver en afvalverzamelplaats (kadastraal nummer [I]) € 1,-- per m2.
Daarbij geldt, dat voor zover kavels groter zijn dan 650 m², de waarde van het resterende deel van de kavel (door de deskundigen restgronden genoemd) door de deskundigen wordt gesteld op € 20,=.
De deskundigen merken op dat de waarden zijn vastgesteld aan de hand van referentie-objecten op basis van de vergelijkingsmethode, en dat de waarde wordt beïnvloed door zich op de kavels bevindende opstallen, omdat aan bebouwde grond een andere waarde wordt toegekend dan aan niet bebouwde, bebouwbare grond.
In het rapport-[X.] worden voor de kavels onder (a), (b) en (c) bedragen aangehouden van respectievelijk € 135,--, € 110,-- en € 25,-- per m2 en daarnaast een bedrag van nihil per vierkante meter voor percelen ten behoeve van de algemene voorzieningen.
In het rapport-[X.] wordt overigens opgemerkt dat het onjuist is de waarde van de grond onder last van erfpacht (het bloot eigendom) te waarderen als vrije grond; daarom stellen zij de grondwaarde onder last van erfpacht op 80% van de hiervoor genoemde in het rapport-[X.] aangehouden marktwaarde.
Daarnaast wordt in dit rapport-[X.] voorgesteld een ingroeiregeling te hanteren waardoor bij de vaststelling van de nieuwe canon deze bedragen niet onmiddellijk in volle omvang hoeven te worden betaald (althans voor percelen met een waarde van € 25,= per m2 of minder).
Beide standpunten wordt door de deskundigen in het rapport-Mooi Weer onderschreven (rapport bladzijde 11 onder 4 respectievelijk 5).
14.8.2. Mooi Weer c.s. kan zich in hoofdlijnen met het rapport verenigen.
De Gemeente heeft in de memorie na deskundigenbericht geen opmerkingen gemaakt over de waardering zelf, maar wel opgemerkt dat voor het hanteren van een kleinere maximale oppervlakte (650 in plaats van 800 m2) waarover de volle waarde per m2 wordt berekend in het geheel geen onderbouwing wordt gegeven (memorie na deskundigenbericht Gemeente, §14). Daarnaast heeft de Gemeente in algemene zin verwezen naar de opmerkingen die ze gemaakt heeft in reactie op het conceptrapport van de deskundigen.
14.8.3. Het concept-deskundigenrapport is niet aan het hof overgelegd, zodat het hof niet kan nagaan in hoeverre dit afwijkt van het definitieve rapport.
Uit de opmerkingen van de deskundigen op de reacties van partijen (bijlage 8 bij het rapport) blijkt wel dat sommige opmerkingen van de Gemeente tot een aanpassing hebben geleid en andere niet. Dat laatste geldt met name ten aanzien van de mogelijke investeringen in de infrastructuur van het recreatieoord. Uit de opmerkingen van de Gemeente daarover blijkt niet stellig dat (anders dan de deskundigen hebben aangenomen) sprake was van een – waarde verhogende – infrastructuur. Het had op de weg van de Gemeente – als eigenaar van de gronden – gelegen daarover meer duidelijkheid te verschaffen.
De opmerkingen van de Gemeente kunnen derhalve niet leiden tot aanpassing van het oordeel van de deskundigen, zodat het hof uitgaat van dit in het definitieve rapport-Mooi Weer neergelegde oordeel.
14.8.4. Zoals hiervoor is gerelateerd wordt in het rapport-[X.] de vrije marktwaarde van de kavels met 20% verminderd in verband met het feit dat het gaat om percelen waarop erfpacht drukt. Ook in het rapport-Mooi Weer wordt uitgegaan van een dergelijke vermindering; daar wordt immers op bladzijde 8 het verschil in waarde tussen eigendom en erfpacht uitgelegd (door deze deskundigen depreciatie genoemd), en wordt daarvoor hetzelfde depreciatiepercentage van 20% aangehouden (rapport-Mooi Weer bladzijde 11 onder 4; zie ook bladzijde 9 van het rapport onder 6.3). Dat percentage is kennelijk in de in het rapport-Mooi Weer genoemde bedragen al verwerkt.
Mooi Weer c.s. keert zich in dit verband in de memorie na deskundigenbericht, onder verwijzing naar een eerdere brief aan de deskundigen van 11 februari 2014 (bijlage 7 bij het rapport-Mooi Weer) tegen de zinsnede in het rapport dat het rendement onder druk staat door de deplorabele toestand van de erfpachtzaken, maar dat dat niet aan de blote eigenaar van de (onder) grond is te verwijten (bijlage 8, bladzijde 1). Volgens Mooi Weer c.s. dient deze toestand wel mee te wegen bij de vaststelling van de waarde van de kavels, en zou de depreciatiefactor hoger moeten zijn.
Dat verweer wordt door het hof verworpen. De deskundigen hebben een goed onderbouwd rapport opgesteld waarin zij hun waarderingen duidelijk onderbouwen op een manier die het hof overtuigend voorkomt. In de wens van Mooi Weer c.s. de depreciatie van de aan de kavels toe te kennen waarde te verhogen ziet het hof geen reden de waardering van de deskundigen niet te volgen. De deskundigen hebben terecht overwogen dat de toestand van de erfpachtzaken in de eerste plaats een verantwoordelijkheid is van de eigenaren van die erfpachtzaken, en niet van de eigenaar van de gronden. Een reden voor verlaging van de waarde van de kavels en de canon levert dit naar het oordeel van het hof dan ook niet op.
Het hof neemt de in het rapport-Mooi Weer bepaalde, door partijen niet dan wel onvoldoende weersproken, waarde van de onderscheiden typen kavels over.
14.8.5. Het hof acht voorts de weerspreking door de Gemeente van de door de deskundigen bepaalde gedeelte van de kavels waarvoor de volle waarde geldt onvoldoende. Het hof merkt daarbij op dat de deskundigen in bijlage 8 opmerken dat zij "vanwege taxatietechnische redenen" de kavelgrootte hebben bepaald op 650 m² om voor de extra aanwezige restgronden de afnemende meerwaarde van de kavelgrootte tot uitdrukking te laten komen; een motivering voor het verschil tussen de in het rapport-[X.] aangehouden 800 m2 wordt niet gegeven. Het hof merkt hierbij op dat in het rapport-[X.] geen onderbouwing wordt gegeven van het daar aangehouden oppervlakte van 800 m².
Het hof zal voor de kavels van Mooi Weer c.s. dan ook voor het deel van de kavel waarvoor de volle waarde geldt de in het rapport-Mooi Weer gehanteerde oppervlakte van 650 m² aanhouden en als waarde voor het eventuele restgronden van het desbetreffende kavel € 20,-- per m2.
14.8.6. Het hof ziet dan ook geen aanleiding wat dit betreft af te wijken van het rapport-Mooi Weer en verenigt zich ook wat dit betreft met het oordeel van de deskundigen dat het hof overtuigend acht.
De deskundigen sluiten zich aan bij de ingroeipercentages die in het rapport-[X.] aan de Gemeente zijn voorgesteld, en die de gemeente thans in haar vorderingen jegens Mooi Weer c.s. opneemt.
Gelet op deze vorderingen dienen ook thans die percentages te worden toegepast.
14.8.7. Bij de vaststelling van de concrete canon voor de kavels van Mooi Weer c.s. moet dan ook worden uitgegaan van:
- de kavelwaarde per m2 genoemd in rechtsoverweging 14.7.1 hierboven;
- toepassing van het hiervoor bedoelde bedrag per m2 alleen voor de eerste 650 m2 terwijl voor de (eventuele) overige meters een bedrag wordt gehanteerd van € 25,-- per m2;
- hantering van een ingroeipercentage voor de eerste jaren, in die zin dat na de wijziging voor kavels met een waarde vanaf € 25,-- per m2 (hetgeen het hof verstaat als een waarde van € 25,-- per m2 en hoger) de canon wordt beperkt zoals omschreven in het rapport-[X.] (te weten: in 2008 is van de aldus berekende canon 20% verschuldigd, in 2009 40%, in 2010 60%, in 2011 80% en met ingang van 2012 100%).
14.8.8. Op een aantal opmerkingen van partijen over een aantal specifieke kavels zal het hof ingaan nadat de aan de deskundigen voorgelegde vragen zijn besproken.
14.8.8. Op een aantal opmerkingen van partijen over een aantal specifieke kavels zal het hof ingaan nadat de aan de deskundigen voorgelegde vragen zijn besproken.
14.9
Beantwoording vraag 214.9.1. Inzake vraag 2 hebben de deskundigen geantwoord (rapport-Mooi Weer bladzijde 10) dat de vrije verkeerswaarde wordt beïnvloed door de zich op de grond bevindende opstallen. Voorts merken zij op (bladzijde 7 rapport) dat het bij het bepalen van een canonpercentage vrij gebruikelijk is een opslag op de reële rente te bepalen in verband met risico van circa 0,5%, terwijl daarnaast vroeger een opslag wegens administratiekosten werd toegepast, maar dat deze in de tijd van geautomatiseerde administratie vrijwel verdwenen is. Een redelijk canonpercentage zou volgens deskundigen per 1 januari 2008 3,34% bedragen, hetgeen geldt als een redelijk marktconform canonpercentage per peildatum. Daarna vervolgen zij met: "Dit neemt niet weg dat contractueel bij de wijziging van de erfpachtvoorwaarden in 1986 een percentage van 4% werd overeengekomen." Op bladzijde 10, bij de specifieke beantwoording van vraag 2, stellen zij dat een redelijk canonpercentage "afgezien van de in 1986 overeengekomen 4%" in overeenstemming met de overwegingen in het rapport 3,34% bedraagt.
14.9.2. Mooi Weer c.s. kan zich met dit percentage verenigen.
De Gemeente levert op een aantal punten kritiek op het rapport van de deskundigen.
14.9.3. Het hof zal niet ingaan op de opmerkingen in het rapport-Mooi Weer over het aan te houden percentage en het commentaar van partijen daarop. Het hof verwijst naar rechtsoverweging 14.6 hiervoor, waarin het heeft beslist dat het percentage van 4% dat is opgenomen in de erfpachtakten van 1986 dient te worden gehanteerd.
14.9.2. Mooi Weer c.s. kan zich met dit percentage verenigen.
De Gemeente levert op een aantal punten kritiek op het rapport van de deskundigen.
14.9.3. Het hof zal niet ingaan op de opmerkingen in het rapport-Mooi Weer over het aan te houden percentage en het commentaar van partijen daarop. Het hof verwijst naar rechtsoverweging 14.6 hiervoor, waarin het heeft beslist dat het percentage van 4% dat is opgenomen in de erfpachtakten van 1986 dient te worden gehanteerd.
14.1
Beantwoording vraag 3Inzake deze vraag merken de deskundigen op dat het indexeren van een percentage ongebruikelijk is; als er wordt geïndexeerd wordt de verschuldigde canon zelf geïndexeerd. Daarvoor zijn verschillende clausules mogelijk. De deskundigen sluiten vervolgens kennelijk aan bij de in het rapport-[X.] gedane suggestie voor een in het vervolg te hanteren indexatieclausule, nu zij dezelfde clausule noemen als in het rapport-[X.] omschreven. Wel verschillen zij van het rapport-[X.] in zoverre zij uitgaan van een aanvankelijk canonpercentage van 3,34% en niet van een canonpercentage van 4%. Gelet op zijn hiervoor gegeven beslissing inzake het canonpercentage zal het hof een percentage aanhouden van 4. Het hof zal dan ook – conform de beslissing van de rechtbank in het vonnis van 28 september 2011 onder 4.4 – voor recht verklaren dat na de herwaardering van de grond als hiervoor weergegeven, per 1 januari 2008 het canonpercentage wordt vastgesteld op 4%, en dat het canonpercentage gedurende het lopende tijdvak van 15 jaar jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de algemene prijsstijging zoals die blijkt uit het prijsindexcijfer voor Consumenten Prijs Index (CPI), alle huishoudens (2006 = 100) van het CBS, en dat, indien het CBS in de toekomst het hiervoor genoemde prijsindexcijfer niet langer publiceert, de canon jaarlijks zal worden herzien op basis van het meest vergelijkbare indexcijfer van de algemene prijsstijging, alsook dat indexering niet tot verlaging van de laatst in rekening gebrachte canon kan leiden.
14.11
Beantwoording vraag 4In hun rapport geven de deskundigen concreet aan in hoeverre hun uitgangspunten en oordelen afwijken van die in het rapport-[X.], en delen zij verder mee dat zij voor het overige de standpunten in dat rapport delen.
Het hof heeft hiervoor reeds (voor zover van belang) aangegeven op welke punten het rapport-Mooi Weer afwijkt van het rapport-[X.], en in hoeverre het hof die verschillen volgt. Verdere bespreking behoeft dit punt niet.
Het hof heeft hiervoor reeds (voor zover van belang) aangegeven op welke punten het rapport-Mooi Weer afwijkt van het rapport-[X.], en in hoeverre het hof die verschillen volgt. Verdere bespreking behoeft dit punt niet.
14.12
Beantwoording vraag 5De deskundigen zijn van oordeel dat de WOZ-waarde – anders dan door Mooi Weer c.s. verondersteld – niet relevant is voor het vaststellen van de grondwaarde. Nu geen van beide partijen in de memorie na deskundigenbericht hierop ingaat acht ook het hof het niet relevant een nadere bespreking te wijden aan dit oordeel. Het standpunt van Mooi Weer c.s. dat de WOZ-waarde een rol dient te spelen bij de bepaling van de hoogte van de canon wordt verworpen.
14.13
Beantwoording vraag 6De deskundigen maken hier opmerkingen over de wenselijkheid van een verbeterde regie onder de erfpachters. Omdat die opmerking buiten het geschil in dit hoger beroep valt, gaat het hof daar niet op in.
14.14
Overige opmerkingen van partijen over het rapportIn de memorie na deskundigenbericht heeft Mooi Weer c.s. nog opmerkingen gemaakt over een aantal kavels waarop de Gemeente heeft gereageerd. Het hof zal deze kavels hierna bespreken.
(a)
kavels [A] en [B]: partijen zijn het erover eens dat deze kavels niet bij Jusoma in erfpacht zijn. De Gemeente merkt hierover op dat door de Gemeente ook geen canon aan Jusoma in rekening wordt gebracht inzake deze kavels.
Nu dat ook blijkt uit de vorderingen van de Gemeente, geconcretiseerd in de producties H en K die de Gemeente bij haar antwoordmemorie na deskundigenbericht heeft overgelegd, is inzake deze kavel geen verdere bespreking nodig.
(b)
kavel [C.]:Mooi Weer c.s. stelt dat deze kavel van Jusoma is, en onderdeel van de visvijver, zodat de grondwaarde naar 1 euro dient te gaan. De Gemeente stelt dat Jusoma van deze kavel geen erfpachter is zodat de canon voor de perceel niet aan Jusoma in rekening wordt gebracht.
Volgens bijlage 6 bij het rapport-Mooi Weer is perceel [C.] “groen grenst aan de tennisbaan”, en is erfpachter daarvan "zanglijster-tennisvereniging" en is geen canon ten laste van Mooi Weer c.s. vastgesteld. Uit de door de Gemeente overgelegde producties H en K blijkt dat inzake deze kavel geen canon wordt gevorderd zodat daarover tussen partijen geen geschil bestaat. Ook op dit punt is geen verdere bespreking nodig.
(c)
kavel [D]:dit perceel is bij Jusoma in erfpacht, maar Mooi Weer c.s. voert aan dat bungalow [H] niet bestaat, maar dat op die kavel een groenvoorziening en verzameldepot is. De Gemeente erkent dat op perceel [H] geen recreatiewoning meer staat, maar voert aan dat dat wel mogelijk is, zodat de deskundigen daarmee terecht hebben rekening gehouden.
Het hof overweegt dat Jusoma niet heeft aangevoerd dat op dit perceel geen bungalow mag worden geplaatst, maar alleen dat deze kavel in gebruik is als groenvoorziening en verzameldepot. Het bezwaar van Jusoma wordt verworpen, omdat er geen reden is de kavel in een andere categorie te plaatsen indien de mogelijkheid tot het plaatsen van een bungalow bestaat maar de erfpachter daarvan afziet. Voor deze kavel geldt derhalve de waarde zoals in het rapport-Mooi Weer door de deskundigen vastgesteld.
(d)
kavels [E] en [F]: Mooi Weer c.s. merkt op dat kavel [E] een chaletplek is van 224 m². Kavel [F] is meegenomen voor 99 m² en dat is niet terecht, omdat het gaat om een perceel bij de toegang van het park met daarop een gemaal, elektrakast ten behoeve van het gemaal en 2 putten van de Gemeente.
De Gemeente merkt op dat perceel [E] een gedeeltelijk perceel is ten behoeve van een chalet en dat de canon ook als zodanig bij Jusoma in rekening wordt gebracht. Perceel [F] is volgens de kadastrale informatie 766 m² groot, is aangeduid met kavelnummer [G] en in gebruik ten behoeve van gastanks. De Gemeente heeft het perceel aangemerkt als grond voor algemene voorzieningen ter waarde van € 2,50 per vierkante meter en daarvoor de canon in rekening gebracht.
Het hof overweegt dat blijkens de door de deskundigen verstrekte bijlage 6 bij het rapport bedoelde percelen in gebruik zijn bij Jusoma.
Mooi Weer c.s. verzet zich niet tegen de voor perceel [E] berekende canon. Het daarop betrekking hebbende bedrag kan dus worden toegewezen.
Wat betreft perceel [F] blijkt zowel uit de berekeningen van de canon in het rapport-[X.] (bijlage 6) als uit diezelfde berekeningen in het rapport-Mooi Weer (eveneens genummerd bijlage 6) dat de beide percelen een gezamenlijke oppervlakte hebben van (afgerond) 323 m², zodat na aftrek van de oppervlakte van perceel [E] een oppervlakte van 99 m² resteert voor perceel [F].
Uit de door de Gemeente zelf overgelegde berekeningen van de verschuldigde canon (in de producties H bij de memorie van antwoord en K bij de memorie na deskundigenbericht) blijkt dat de Gemeente er zelf van uitgaat dat de erfpacht betrekking heeft op perceel "[F] ged", dus op een gedeelte van dat perceel. Het enkele feit dat de totale kavel een oppervlakte heeft van 766 m² is dan voor het standpunt van de Gemeente niet toereikend. Nu de Gemeente haar stelling inzake de oppervlakte overigens niet heeft toegelicht, gaat het hof in overeenstemming met zowel het rapport-[X.] als het rapport-Mooi Weer dan ook uit van een oppervlakte van 99 m².
In bijlage 6 bij het rapport-Mooi Weer wordt voor zowel perceel [F] als voor perceel [E] uitgegaan van een waarde van € 80,-- per m². Dat is wel juist ten aanzien van perceel [E], maar niet voor perceel [F], nu het daar gaat om een kavel voor algemene voorzieningen, zoals door de Gemeente is erkend. Voor dergelijke kavels wordt in het rapport-Mooi Weer een waarde aangehouden van € 20,--. Bij de vaststelling van de te betalen canon moet van dat bedrag worden uitgegaan, en wel voor alle jaren (en zonder aftrek van een ingroeipercentage, nu de waarde lager is dan € 25,-- (vgl. rechtsoverweging 14.7.6).
Voor het jaar 2008 geldt dan voor dit 99 m2 grote perceel een canon van 4% van (99 x € 20,-- =) € 1.980,--, derhalve € 79,20.
(a)
kavels [A] en [B]: partijen zijn het erover eens dat deze kavels niet bij Jusoma in erfpacht zijn. De Gemeente merkt hierover op dat door de Gemeente ook geen canon aan Jusoma in rekening wordt gebracht inzake deze kavels.
Nu dat ook blijkt uit de vorderingen van de Gemeente, geconcretiseerd in de producties H en K die de Gemeente bij haar antwoordmemorie na deskundigenbericht heeft overgelegd, is inzake deze kavel geen verdere bespreking nodig.
(b)
kavel [C.]:Mooi Weer c.s. stelt dat deze kavel van Jusoma is, en onderdeel van de visvijver, zodat de grondwaarde naar 1 euro dient te gaan. De Gemeente stelt dat Jusoma van deze kavel geen erfpachter is zodat de canon voor de perceel niet aan Jusoma in rekening wordt gebracht.
Volgens bijlage 6 bij het rapport-Mooi Weer is perceel [C.] “groen grenst aan de tennisbaan”, en is erfpachter daarvan "zanglijster-tennisvereniging" en is geen canon ten laste van Mooi Weer c.s. vastgesteld. Uit de door de Gemeente overgelegde producties H en K blijkt dat inzake deze kavel geen canon wordt gevorderd zodat daarover tussen partijen geen geschil bestaat. Ook op dit punt is geen verdere bespreking nodig.
(c)
kavel [D]:dit perceel is bij Jusoma in erfpacht, maar Mooi Weer c.s. voert aan dat bungalow [H] niet bestaat, maar dat op die kavel een groenvoorziening en verzameldepot is. De Gemeente erkent dat op perceel [H] geen recreatiewoning meer staat, maar voert aan dat dat wel mogelijk is, zodat de deskundigen daarmee terecht hebben rekening gehouden.
Het hof overweegt dat Jusoma niet heeft aangevoerd dat op dit perceel geen bungalow mag worden geplaatst, maar alleen dat deze kavel in gebruik is als groenvoorziening en verzameldepot. Het bezwaar van Jusoma wordt verworpen, omdat er geen reden is de kavel in een andere categorie te plaatsen indien de mogelijkheid tot het plaatsen van een bungalow bestaat maar de erfpachter daarvan afziet. Voor deze kavel geldt derhalve de waarde zoals in het rapport-Mooi Weer door de deskundigen vastgesteld.
(d)
kavels [E] en [F]: Mooi Weer c.s. merkt op dat kavel [E] een chaletplek is van 224 m². Kavel [F] is meegenomen voor 99 m² en dat is niet terecht, omdat het gaat om een perceel bij de toegang van het park met daarop een gemaal, elektrakast ten behoeve van het gemaal en 2 putten van de Gemeente.
De Gemeente merkt op dat perceel [E] een gedeeltelijk perceel is ten behoeve van een chalet en dat de canon ook als zodanig bij Jusoma in rekening wordt gebracht. Perceel [F] is volgens de kadastrale informatie 766 m² groot, is aangeduid met kavelnummer [G] en in gebruik ten behoeve van gastanks. De Gemeente heeft het perceel aangemerkt als grond voor algemene voorzieningen ter waarde van € 2,50 per vierkante meter en daarvoor de canon in rekening gebracht.
Het hof overweegt dat blijkens de door de deskundigen verstrekte bijlage 6 bij het rapport bedoelde percelen in gebruik zijn bij Jusoma.
Mooi Weer c.s. verzet zich niet tegen de voor perceel [E] berekende canon. Het daarop betrekking hebbende bedrag kan dus worden toegewezen.
Wat betreft perceel [F] blijkt zowel uit de berekeningen van de canon in het rapport-[X.] (bijlage 6) als uit diezelfde berekeningen in het rapport-Mooi Weer (eveneens genummerd bijlage 6) dat de beide percelen een gezamenlijke oppervlakte hebben van (afgerond) 323 m², zodat na aftrek van de oppervlakte van perceel [E] een oppervlakte van 99 m² resteert voor perceel [F].
Uit de door de Gemeente zelf overgelegde berekeningen van de verschuldigde canon (in de producties H bij de memorie van antwoord en K bij de memorie na deskundigenbericht) blijkt dat de Gemeente er zelf van uitgaat dat de erfpacht betrekking heeft op perceel "[F] ged", dus op een gedeelte van dat perceel. Het enkele feit dat de totale kavel een oppervlakte heeft van 766 m² is dan voor het standpunt van de Gemeente niet toereikend. Nu de Gemeente haar stelling inzake de oppervlakte overigens niet heeft toegelicht, gaat het hof in overeenstemming met zowel het rapport-[X.] als het rapport-Mooi Weer dan ook uit van een oppervlakte van 99 m².
In bijlage 6 bij het rapport-Mooi Weer wordt voor zowel perceel [F] als voor perceel [E] uitgegaan van een waarde van € 80,-- per m². Dat is wel juist ten aanzien van perceel [E], maar niet voor perceel [F], nu het daar gaat om een kavel voor algemene voorzieningen, zoals door de Gemeente is erkend. Voor dergelijke kavels wordt in het rapport-Mooi Weer een waarde aangehouden van € 20,--. Bij de vaststelling van de te betalen canon moet van dat bedrag worden uitgegaan, en wel voor alle jaren (en zonder aftrek van een ingroeipercentage, nu de waarde lager is dan € 25,-- (vgl. rechtsoverweging 14.7.6).
Voor het jaar 2008 geldt dan voor dit 99 m2 grote perceel een canon van 4% van (99 x € 20,-- =) € 1.980,--, derhalve € 79,20.
14.15
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, nu ten dele wordt afgeweken van het rapport-[X.] en dus van het vonnis van de rechtbank dat op dit rapport was gebaseerd, grief XIII in zoverre slaagt.
14.16
De vordering van de Gemeente; de berekening van de jaarlijks verschuldigde canon per kavel
14.16.1
In zijn eerste tussenarrest heeft het hof de stelling van Mooi Weer dat in het geheel geen canon verschuldigd was verworpen. In dit arrest heeft het hof bepaald welke uitgangspunten gelden bij de vaststelling van de hoogte van de canons en de daarmee samenhangende waarde van de diverse kavels. Het hof zal die uitgangspunten hierna herhalen en vervolgens nagaan in hoeverre de vorderingen van de Gemeente kunnen worden toegewezen.
14.16.2
In bijlage 6 bij het rapport-Mooi Weer hebben de deskundigen een berekening gemaakt van de grondwaarde en de canons die inzake elke kavel verschuldigd zijn wanneer een percentage van 3,34% respectievelijk 4% wordt gehanteerd. Daarbij gaat het dan om de waarde van de kavel in 2008 zoals opgenomen in rechtsoverweging 14.8.1. Zoals is beslist in rechtsoverweging 14.9.3. moet het percentage van 4% worden gehanteerd. Deze berekeningen worden door het hof overgenomen.
(Dit is slechts anders voor kavel [F], voor welk kavel (groot 99 m2) de waarde in afwijking van het rapport van de deskundigen niet moet worden vastgesteld op € 80,-- per m2 maar op € 20,-- per m2 (zie rechtsoverweging 14.14 onder (d)).
(Dit is slechts anders voor kavel [F], voor welk kavel (groot 99 m2) de waarde in afwijking van het rapport van de deskundigen niet moet worden vastgesteld op € 80,-- per m2 maar op € 20,-- per m2 (zie rechtsoverweging 14.14 onder (d)).
14.16.3
In 2008 is in beginsel die aldus berekende canon van 4% van de vastgestelde waarde verschuldigd.
Voor de latere jaren dient het canonpercentage, uitgaande van het percentage van 4% in 2008, ieder jaar verhoogd te worden conform de clausule door het hof geformuleerd in rechtsoverweging 14.10. Ter vaststelling van de verschuldigde canon dient in die latere jaren de waarde van de desbetreffende kavel te worden vermenigvuldigd met dit verhoogde percentage.
Voor de latere jaren dient het canonpercentage, uitgaande van het percentage van 4% in 2008, ieder jaar verhoogd te worden conform de clausule door het hof geformuleerd in rechtsoverweging 14.10. Ter vaststelling van de verschuldigde canon dient in die latere jaren de waarde van de desbetreffende kavel te worden vermenigvuldigd met dit verhoogde percentage.
14.16.4
In de jaren 2008, 2009, 2010 en 2011 moet de aldus berekende, op grond van genoemde clausule verhoogde canon vervolgens worden aangepast conform het ingroeipercentage dat voor het desbetreffende jaar wordt genoemd in rechtsoverweging 14.8.7. (respectievelijk 20, 40, 60 en 80% van het berekende bedrag).
14.16.5
Op grond van het voorgaande moeten de in de memorie van antwoord opgenomen en in de memorie na deskundigenbericht herhaalde primaire en subsidiaire vorderingen van de gemeente worden afgewezen. Deze primaire en subsidiaire vorderingen zijn (blijkens het eerste blad van productie K) immers gebaseerd op een berekening conform het rapport-[X.] (primaire vorderingen) respectievelijk op het vonnis in eerste aanleg in de zaak tegen Mooi Weer c.s. (subsidiaire vorderingen). Het hof heeft die wijzen van berekening hiervoor afgewezen.
De meer subsidiaire en de uiterst subsidiaire vorderingen zoals opgenomen in de memorie na deskundigenbericht vormen in vergelijking tot de primaire en subsidiaire vorderingen een vermindering van eis, en zijn gebaseerd op het rapport-Mooi Weer met toepassing van een canonpercentage van respectievelijk 4% (de meer subsidiaire vordering) en 3,34% (de uiterst subsidiaire vordering).
Gelet op het voorgaande zijn de meer subsidiaire vorderingen in beginsel toewijsbaar (met correctie van de berekende waarde ten aanzien van kavel [F]).
De meer subsidiaire en de uiterst subsidiaire vorderingen zoals opgenomen in de memorie na deskundigenbericht vormen in vergelijking tot de primaire en subsidiaire vorderingen een vermindering van eis, en zijn gebaseerd op het rapport-Mooi Weer met toepassing van een canonpercentage van respectievelijk 4% (de meer subsidiaire vordering) en 3,34% (de uiterst subsidiaire vordering).
Gelet op het voorgaande zijn de meer subsidiaire vorderingen in beginsel toewijsbaar (met correctie van de berekende waarde ten aanzien van kavel [F]).
14.16.6
Uit de door de Gemeente als bijlage K overgelegde berekeningen en de daarbij gemaakte opmerkingen blijkt immers dat de Gemeente bij deze meer subsidiaire vorderingen is uitgegaan van hetgeen het hof hiervoor heeft beslist inzake de waarde van de kavel, het te hanteren percentage van 4%, de omvang van de kavel waarvoor de volle waarde geldt en het ingroeipercentage bij waarden van € 25,= per m2 en hoger.
De door de Gemeente gehanteerde canonpercentages voor de jaren na 2008 (voor welke jaren immers het toe te passen canonpercentage moet worden verhoogd overeenkomstig de clausule geformuleerd in rechtsoverweging 14.9) zijn door de Gemeente opgesomd op het eerste blad van productie K
14.6.7 Volgens de meer subsidiaire vorderingen zijn Mooi Weer, Jusoma en Recreanders per jaar de bedragen verschuldigd genoemd in tabel 3 op bladzijde 19 van de memorie na deskundigenbericht van de Gemeente, welke bedragen dan ook meer subsidiair worden gevorderd. Tegen de uitkomst van de eerder door de Gemeente gemaakte, vergelijkbare berekeningen heeft Mooi Weer c.s. geen verweer gevoerd. Gelet daarop mag voorshands worden aangenomen dat ook de in tabel 3 genoemde bedragen kloppen (behoudens ten aanzien van de correctie betreffende kavel [F]).
Mooi Weer c.s. heeft op de berekeningen in tabel 3 echter nog niet kunnen reageren, zodat het hof de gevorderde bedragen niet kan toewijzen, en – om de zaak niet nog langer te laten aanslepen – thans Mooi Weer c.s. zal veroordelen als in het dictum weer te geven.
De door de Gemeente gehanteerde canonpercentages voor de jaren na 2008 (voor welke jaren immers het toe te passen canonpercentage moet worden verhoogd overeenkomstig de clausule geformuleerd in rechtsoverweging 14.9) zijn door de Gemeente opgesomd op het eerste blad van productie K
14.6.7 Volgens de meer subsidiaire vorderingen zijn Mooi Weer, Jusoma en Recreanders per jaar de bedragen verschuldigd genoemd in tabel 3 op bladzijde 19 van de memorie na deskundigenbericht van de Gemeente, welke bedragen dan ook meer subsidiair worden gevorderd. Tegen de uitkomst van de eerder door de Gemeente gemaakte, vergelijkbare berekeningen heeft Mooi Weer c.s. geen verweer gevoerd. Gelet daarop mag voorshands worden aangenomen dat ook de in tabel 3 genoemde bedragen kloppen (behoudens ten aanzien van de correctie betreffende kavel [F]).
Mooi Weer c.s. heeft op de berekeningen in tabel 3 echter nog niet kunnen reageren, zodat het hof de gevorderde bedragen niet kan toewijzen, en – om de zaak niet nog langer te laten aanslepen – thans Mooi Weer c.s. zal veroordelen als in het dictum weer te geven.
14.17
Grief XIVheeft betrekking op de proceskosten. Van de grieven is alleen grief XIII deels gegrond geoordeeld, terwijl de vorderingen van de Gemeente inzake de verschuldigde canon (die volgens Mooi Weer c.s. geheel moesten worden afgewezen) voor een zeer groot deel zijn toegewezen. Daarom beschouwt het hof Mooi Weer c.s. als grotendeels in het ongelijk gestelde partij, en zullen Mooi Weer, Jusoma en Stichting Recreanders gezamenlijk in de kosten van het geding worden veroordeeld, daaronder begrepen de kosten van de deskundigen in hoger beroep.
14.18
In het tussenarrest van 14 mei 2013 heeft het hof Mooi Weer c.s. al niet-ontvankelijk verklaard in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 21 oktober 2009.
In het tussenarrest van 14 mei 2013 (rechtsoverweging 4.5) heeft het hof behandeling aangehouden van de grieven die zich richten tegen de vonnissen van 9 februari 2011 en 20 april 2011, en overwogen dat op deze grieven slechts zal worden ingegaan voor zover dat na behandeling van de overige grieven nog nodig blijkt.
Nu de overige grieven falen is dat niet het geval.
Het hof zal deze tussenvonnissen dan ook bekrachtigen.
In het tussenarrest van 14 mei 2013 (rechtsoverweging 4.5) heeft het hof behandeling aangehouden van de grieven die zich richten tegen de vonnissen van 9 februari 2011 en 20 april 2011, en overwogen dat op deze grieven slechts zal worden ingegaan voor zover dat na behandeling van de overige grieven nog nodig blijkt.
Nu de overige grieven falen is dat niet het geval.
Het hof zal deze tussenvonnissen dan ook bekrachtigen.
14.19
Het hof zal in conventie onderdeel 4.3 van het dictum van het eindvonnis d.d. 28 september 2011 van de rechtbank vernietigen nu thans andere bedragen worden toegewezen dan in eerste aanleg; voor het overige wordt vonnis bekrachtigd.
In reconventie wordt het eindvonnis bekrachtigd.
In reconventie wordt het eindvonnis bekrachtigd.
15.De uitspraak
Het hof:
in conventie:
vernietigt onderdeel 4.3. van het dictum van het vonnis van de rechtbank te 's-Hertogenbosch van 28 september 2011 in welk onderdeel Mooi Weer, Jusoma en Stichting Recreanders veroordeeld zijn tot betaling van de daar genoemde bedragen aan canonverplichtingen;
en opnieuw recht doende inzake de canonverplichtingen van Mooi Weer, Jusoma en Stichting Recreanders:
( I) verklaart voor recht dat ter bepaling van de aan de gemeente Bernheze verschuldigde canon als waarde van de respectievelijk aan Mooi Weer Recreatie BV, Jusoma Holding BV en Stichting Recreanders toekomende kavels de volgende bedragen per m2 gelden:
(a) kavels waarop recreatiewoningen zijn gebouwd € 85,-- per m2
(b) kavels voor gebruik door (sta)caravans en chalets € 80,-- per m2
(a) kavels waarop recreatiewoningen zijn gebouwd € 85,-- per m2
(b) kavels voor gebruik door (sta)caravans en chalets € 80,-- per m2
( c) kavels voor centrale voorzieningen € 20,-- per m2
( d) restgronden binnen de kavels en de grond van het dierenverblijf € 20,-- per m2
(e) de vijver en afvalverzamelplaats (kadastraal nummer [I]) € 1,-- per m2;
(e) de vijver en afvalverzamelplaats (kadastraal nummer [I]) € 1,-- per m2;
- II) verklaart voor recht dat het voorgaande voor ieder van de kavels opgenomen in bijlage 6 bij het deskundigenrapport-Mooi Weer leidt tot een waarde als door de deskundigen in die bijlage berekend, behoudens voor kavel [F], waarvoor in 2008 een waarde geldt van € 1.980,--;
- III) verklaart voor recht dat na de herwaardering van de grond als hiervoor onder (II) weergegeven, per 1 januari 2008 het rentepercentage van de verschuldigde canon wordt vastgesteld op 4%, en dat dit rentepercentage gedurende het lopende tijdvak van 15 jaar jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de algemene prijsstijging zoals die blijkt uit het prijsindexcijfer voor Consumenten Prijs Index (CPI), alle huishoudens (2006 = 100) van het CBS, en dat, indien het CBS in de toekomst het hiervoor genoemde prijsindexcijfer niet langer publiceert, de canon jaarlijks zal worden herzien op basis van het meest vergelijkbare indexcijfer van de algemene prijsstijging, alsook dat indexering niet tot verlaging van de laatst in rekening gebrachte canon kan leiden;
- IV) veroordeelt Mooi Weer Recreatie BV, Jusoma Holding BV en Stichting Recreanders tot betaling van de inzake de toekomende kavels verschuldigde canon, en wel aldus dat per kavel dient te worden betaald
– inzake de canon over 2008: een bedrag overeenkomend met 20% van 4% van de waarde van de desbetreffende kavel;
– inzake de canon over 2009: een bedrag overeenkomend met 40% van het overeenkomstig de verklaring voor recht onder (III) voor 2009 aangepaste percentage van de waarde van de desbetreffende kavel;
– inzake de canon over 2010: een bedrag overeenkomend met 60% van het overeenkomstig de verklaring voor recht onder (III) voor 2010 aangepaste percentage van de waarde van de desbetreffende kavel;
– inzake de canon over 2011: een bedrag overeenkomend met 80% van het overeenkomstig de verklaring voor recht onder (III) voor 2011 aangepaste percentage van de waarde van de desbetreffende kavel;
– inzake de canon over 2012: een bedrag overeenkomend met het overeenkomstig de verklaring voor recht onder (III) voor 2012 aangepaste percentage van de waarde van de desbetreffende kavel;
– inzake de canon over 2013: een bedrag overeenkomend met het overeenkomstig de verklaring voor recht onder (III) voor 2013 aangepaste percentage van de waarde van de desbetreffende kavel;
– inzake de canon over 2014: een bedrag overeenkomend met het overeenkomstig de verklaring voor recht onder (III) voor 2014 aangepaste percentage van de waarde van de desbetreffende kavel;
bedoelde bedragen steeds te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf de dag van verzuim, zijnde
voor wat betreft de canon over 2008 1 januari 2008;
voor wat betreft de canon over 2009 1 januari 2009;
voor wat betreft de canon over 2010 1 januari 2010;
voor wat betreft de canon over 2011 1 januari 2011;
voor wat betreft de canon over 2012 1 januari 2012;
voor wat betreft de canon over 2013 1 januari 2013;
voor wat betreft de canon over 2014 1 januari 2014;
steeds tot aan de dag der algehele voldoening;
voor wat betreft de canon over 2008 1 januari 2008;
voor wat betreft de canon over 2009 1 januari 2009;
voor wat betreft de canon over 2010 1 januari 2010;
voor wat betreft de canon over 2011 1 januari 2011;
voor wat betreft de canon over 2012 1 januari 2012;
voor wat betreft de canon over 2013 1 januari 2013;
voor wat betreft de canon over 2014 1 januari 2014;
steeds tot aan de dag der algehele voldoening;
en onder de gehoudenheid van de gemeente Bernheze om binnen een maand na dit arrest een (aangepaste) canonfactuur over genoemde jaren toe te zenden aan Mooi Weer, Jusoma en Stichting Rekreanders toe te zenden, een en ander overeenkomstig de op grond van dit arrest aangepaste bedragen, waarbij tevens rekening zal worden gehouden met de betalingen die uit hoofde van het incidenteel vonnis van de rechtbank d.d. 20 april 2011 verschuldigd waren en zijn voldaan dan wel uit anderen hoofde zijn voldaan;
bekrachtigt dit vonnis voor het overige;
in reconventie:
bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank 's-Hertogenbosch d.d. 28 september 2011;
in conventie en in reconventie voorts:
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank 's-Hertogenbosch d.d. 9 februari 2011 en 20 april 2011;
veroordeelt Mooi Weer, Jusoma en Stichting Recreanders in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van de gemeente Bernheze worden begroot op € 22.872,10 aan verschotten (€ 4.836,-- griffierecht en € 18.036,10 kosten deskundigen) en op € 8.155,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. T. Rothuizen-van Dijk, J.Th. Begheyn en J.C.J. van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 mei 2015.
griffier rolraadsheer