ECLI:NL:GHSHE:2015:1796

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.144.013/01

arrest van 19 mei 2015

in de zaak van

1.[appellant 1],wonende te [woonplaats],

2.
[appellante 2],wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant 1] en [appellante 2],

advocaat: mr. R. Janssen te Helmond,

tegen

Gemeente Gemert-Bakel,

gevestigd te Gemert,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. G.J.L.F.M. Schakenraad te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 februari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 20 februari 2014, gewezen tussen [appellant 1] en [appellante 2] als eisers in voorwaardelijke reconventie en de gemeente als verweerster in voorwaardelijke reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 889228, rolnummer 13/4086)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met zeven producties;
de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

Beide partijen hebben een procesdossier van het geding in eerste aanleg overlegd. In beide dossiers bevinden zich de volgende stukken:

 de namens de gemeente uitgebrachte inleidende dagvaarding;

 conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie van [appellant 1] en [appellante 2];

 conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van de gemeente;

 conclusie van repliek in conventie van de gemeente;

 conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie van [appellant 1] en [appellante 2];

 conclusie van dupliek in reconventie van de gemeente.

Bij de beschrijving van het verloop van het geding in het beroepen vonnis worden naast de hiervoor genoemde stukken ook nog de navolgende stukken genoemd:

 de stukken die de gemeente ter comparitie heeft overgelegd;

 de stukken die [appellant 1] en [appellante 2] ter comparitie hebben overgelegd;

 de pleitnotities die de gemeente op de comparitie heeft laten overleggen;

 de handgeschreven aantekeningen van de comparitie.

Het hof heeft deze stukken niet aangetroffen in de door de partijen overgelegde procesdossiers van het geding in eerste aanleg en het hof heeft dus geen kennis kunnen nemen van deze ontbrekende stukken.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Tussen de gemeente als verhuurster en [appellant 1] en [appellante 2] als huurders is op 4 maart 1993 een huurovereenkomst gesloten. Het gehuurde is in de overeenkomst omschreven als:

“een perceel industriegrond ter grootte van+800 m2, zoals nader aangeduid op de bij deze overeenkomst behorende situatieschets, gelegen aan de [perceel] te [plaats]”.

In artikel 7 van een bijlage bij de huurovereenkomst zijn de gemeente en [appellant 1] en [appellante 2] onder meer het volgende overeengekomen:

“Huurder is verplicht op het gehuurde voor 1 januari 1994 een bedrijfsloods op te richten van+12 x 20 meter; (…)

Voor de realisering van deze loods zal een zakelijk recht worden gevestigd. De waarde van het opstal zal worden gesteld op f 0,00. (…)”

[appellant 1] en [appellante 2] hebben een aanvang gemaakt met de bouw van de bedrijfsloods, maar zijn er niet in geslaagd om bij een bank een financiering te krijgen waarmee zij de loods konden afbouwen. In verband daarmee hebben de gemeente en [appellant 1] en [appellante 2] op 8 oktober 1996 een nadere overeenkomst gesloten, in de kop aangeduid als “HUUROVEREENKOMST BEDRIJFSRUIMTE” (hierna: de overeenkomst van 1996).

In de considerans van deze overeenkomst staat dat de bij de huurovereenkomst van 4 maart 1993 overeengekomen verplichting van [appellant 1] en [appellante 2] om op het gehuurde een bedrijfsloods op te richten “voor huurder onoverkomelijke financieringsproblemen heeft opgeworpen, waardoor de bouw tot op heden niet voltooid kon worden”. De considerans vervolgt dan met de tekst:

“verklaren:

thans – in afwijking van het eerder overeengekomene – te zijn overeengekomen als volgt:”

Artikel 1 lid 1 van de overeenkomst van 1996 bepaalt voor zover thans van belang het volgende:

“Verhuurder heeft verhuurd aan huurder (…) een perceel industrieterrein gelegen te [plaats] (…) aan de [perceel] (…) groot ongeveer acht aren (…) hierna te noemen “het huurobject”, waarop een door huurder aangevangen bouw van een bedrijfsloods door verhuurder voor rekening en risico van verhuurder zal worden voltooid.”

Artikel 3 lid 1 van de overeenkomst van 1996 luidt als volgt:

“De huurprijs is berekend als volgt:

-
voor de grond f 581,00 per maand;

-
voor het opstal dat van gemeentewege is afgebouwd de jaarlijkse last uitgaande van een investering van f 120.000,-- (…) te voldoen in tweehonderdveertig maandelijkse termijnen van f 500,--, te verhogen met een rente van 6,5% over het restantbedrag.

In het begin van elk jaar zal huurder een overzicht worden verstrekt van de verschuldigde maandtermijnen in het betreffende jaar.”

Artikel 7 lid 4 van de overeenkomst van 1996 luidt als volgt:

“Bij ontbinding (…) alsmede in geval van beëindiging van de huurovereenkomst als gevolg van opzegging door verhuurder, is verhuurder verplicht aan huurder te vergoeden casu quo met huurder te verrekenen het door huurder terzake van de bouw van de bedrijfsloods geïnvesteerde bedrag, onder aftrek van een afschrijving ten bedrage van drieëneenhalf procent (3,5%) voor elk vol jaar dat verstreken is sedert de ondertekening van deze akte. Het geïnvesteerde bedrag wordt bepaald op f 20.000,-- (…).”

Artikel 9 lid 1 van de overeenkomst van 1996 luidt als volgt:

“Verhuurder geeft hierbij aan huurder voor de duur van de huurovereenkomst, eventuele verlengingen van de huurovereenkomst daaronder begrepen, het recht van koop met betrekking tot het huurobject.

Ten aanzien van dit recht van koop gelden de volgende in dit artikel opgenomen bepalingen:

a.
het recht van koop kan door huurder worden uitgeoefend gedurende het bestaan van de huurovereenkomst op een tijdstip door huurder te bepalen;

b.
bij de uitoefening van het kooprecht bedraagt de koopsom als volgt:

-
voor de grond de op dat moment geldende m2 prijs voor bedrijventerrein in [plaats];

-
voor het opstal: f 120.000,-- (…) minus de gedane aflossingen;

c.
indien huurder van zijn kooprecht gebruik wenst te maken, moet hij dit bij aangetekende brief of deurwaardersexploit aan verhuurder meedelen, op welk tijdstip de koopovereenkomst tussen verhuurder en huurder zal zijn tot stand gekomen.”

In het in de onderhavige zaak gewezen vonnis van 20 februari 2014 heeft de kantonrechter in conventie, onder meer, de huurovereenkomst ontbonden en [appellant 1] en [appellante 2] veroordeeld tot ontruiming van het perceel met opbouw. Tegen het vonnis in conventie zijn geen grieven gericht, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst per 20 februari 2014 in rechte vast staat. [appellant 1] en [appellante 2] hebben tijdens het bestaan van de huurovereenkomst geen gebruik gemaakt van het in artikel 9 van de overeenkomst van 1996 neergelegde recht van koop.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde de gemeente in eerste aanleg in conventie na haar eis bij conclusie van repliek in conventie te hebben verminderd, kort gezegd:

 ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

 veroordeling van [appellant 1] en [appellante 2] tot ontruiming van het gehuurde;

 hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] en [appellante 2] tot betaling van € 6.983,20 aan huurachterstand tot en met november 2013, vermeerderd met rente;

 hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] en [appellante 2] tot betaling van € 548,30 voor iedere maand die verstrijkt vanaf eind november 2013 tot aan de dag van de ontruiming.

Aan deze vordering heeft de gemeente ten grondslag gelegd dat [appellant 1] en [appellante 2] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten zijn, onder meer door op het gehuurde een hennepkwekerij te exploiteren, door derden op het perceel te laten wonen en door een huurachterstand te laten ontstaan.

3.2.2.

[appellant 1] en [appellante 2] vorderden in eerste aanleg in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de vordering in conventie zou worden toegewezen, na vermindering van eis bij conclusie van repliek in reconventie, veroordeling van de gemeente tot betaling van:

€ 42.848,75 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

€ 4.310,91.

De onder A weergegeven vordering baseren [appellant 1] en [appellante 2] op een door hen gestelde ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de gemeente.

De onder B weergegeven vordering baseren [appellant 1] en [appellante 2] op artikel 7 lid 4 van de overeenkomt van 1996.

3.3.1.

In het beroepen vonnis van 20 februari 2014 heeft de kantonrechter in conventie geoordeeld dat [appellant 1] en [appellante 2] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten zijn door op het gehuurde een hennepkwekerij te exploiteren, door derden op het perceel te laten wonen en door een huurachterstand te laten ontstaan. Op grond van die tekortkomingen heeft de kantonrechter in conventie, zakelijk weergegeven:

 de huurovereenkomst tussen de partijen ontbonden;

 [appellant 1] en [appellante 2] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;

 [appellant 1] en [appellante 2] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 6.087,92 wegens huurachterstand tot en met januari 2014, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis en verminderd met eventuele betalingen die na het opstellen van de conclusie van dupliek zijn gedaan;

 [appellant 1] en [appellante 2] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 548,30 voor iedere maand die na januari 2014 verstrijkt tot aan de dag van de ontruiming;

 [appellant 1] en [appellante 2] in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld;

 het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.3.2.

In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter in voorwaardelijke reconventie:

 de gemeente veroordeeld om aan [appellant 1] en [appellante 2] € 4.310,91 te betalen (de hiervoor in rov. 3.2.2 onder B weergegeven vordering), vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van het vonnis;

 de proceskosten van het geding in reconventie tussen de partijen gecompenseerd aldus dat elke partij de eigen kosten diende te dragen;

 het meer of anders gevorderde afgewezen (deze afwijzing betreft met name de hiervoor in rov. 3.2.2 onder A weergegeven vordering).

3.4.1.

[appellant 1] en [appellante 2] hebben in hoger beroep geen grieven gericht tegen het vonnis voor zover gewezen in conventie. De beslissingen die in conventie zijn genomen, liggen in dit hoger beroep dus niet ter beoordeling voor.

3.4.2.

[appellant 1] en [appellante 2] hebben tegen het vonnis in voorwaardelijke reconventie zes grieven aangevoerd. Op grond van die grieven hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis voor zover in reconventie gewezen en tot het alsnog veroordelen van de gemeente om aan [appellant 1] en [appellante 2] € 47.193,14 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 20 februari 2014 en met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie en van het hoger beroep.

3.4.3.

Het is aan het hof niet duidelijk hoe het bedrag van € 47.193,14 is opgebouwd. De in eerste aanleg in reconventie door [appellant 1] en [appellante 2] gevorderde bedragen van € 42.848,75 en € 4.310,91 leveren tezamen een bedrag van € 47.159,66 op. Het hof gaat er vanuit dat het bedrag van € 47.193,14 op een kennelijke rekenfout berust en verbeterd moet worden gelezen als € 47.159,66.

Naar aanleiding van de grieven I tot en met VI

3.5.1.

Het hof zal de grieven I tot en met VI gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven leggen [appellant 1] en [appellante 2] aan het hof in volle omvang de vraag voor of de door hen in reconventie onder A gevorderde hoofdsom van € 42.848,75 alsnog moet worden toegewezen.

3.5.2.

Aan die vordering hebben [appellant 1] en [appellante 2], samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

 Bij de overeenkomst van 1993 is overeengekomen dat met betrekking tot de door [appellant 1] en [appellante 2] op het perceel te bouwen loods een opstalrecht zou worden gevestigd, zodat de gemeente niet door natrekking om niet de eigendom van de loods zou krijgen maar de loods eigendom van [appellant 1] en [appellante 2] zou worden.

 [appellant 1] en [appellante 2] hebben
f20.000,-- geïnvesteerd in het begin van de bouw van de loods.

 Omdat [appellant 1] en [appellante 2] het afbouwen van de loods niet konden financieren, zijn partijen bij de overeenkomst van 1996 overeengekomen dat de gemeente de voltooiing van de loods zou financieren, dat het daarvoor door de gemeente beschikbaar te stellen bedrag zou worden vastgesteld op
f120.000,--, dat [appellant 1] en [appellante 2] dat bedrag in 240 maandelijkse termijnen van
f500,-- aan de gemeente zouden terugbetalen en dat [appellant 1] en [appellante 2] aan de gemeente een rente van 6,5% per jaar zouden betalen over het nog niet terugbetaalde bedrag.

 Zodra de lening geheel zou zijn terugbetaald, zou het in de overeenkomst van 1993 bedoelde opstalrecht ten gunste van [appellant 1] en [appellante 2] gevestigd worden en zouden [appellant 1] en [appellante 2] eigenaar worden van de loods.

 [appellant 1] en [appellante 2] hadden per 1 december 2011 al 180 van de 240 maandelijkse termijnen afbetaald en hoefden op dat moment dus nog maar 60 termijnen van
f500,-- af te lossen.

 Door de ontbinding van de huurovereenkomst is het niet tot volledige aflossing van de financiering van
f120.000,-- gekomen en is het niet tot een vestiging van het opstalrecht gekomen. Dat brengt mee dat de gemeente door natrekking om niet de eigendom heeft verkregen van de loods, die voor het overgrote deel door [appellant 1] en [appellante 2] is betaald. Dat is nimmer de bedoeling van partijen geweest en de gemeente is daardoor ongerechtvaardigd verrijkt.

 Het bedrag van de ongerechtvaardigde verrijking kan gesteld worden op € 42.848,75.

3.5.3.

De gemeente heeft als verweer, samengevat, onder meer het volgende aangevoerd.

 De partijen hebben in de overeenkomst van 1996 de overeenkomst van 1993 buiten werking gesteld. Dit blijkt uit de considerans van de overeenkomst van 1996, waarin staat dat partijen verklaren “thans – in afwijking van het eerder overeengekomene – te zijn overeengekomen als volgt”. Tussen partijen geldt dus geen afspraak over een te vestigen opstalrecht.

 Van enige financiering van een bedrag van de gemeente is geen sprake geweest. De overeenkomst van 1996 behelst een huurovereenkomst met betrekking tot het perceel en de daarop gebouwde loods. Het maandelijks door [appellant 1] en [appellante 2] te betalen bedrag moet in zijn geheel als huur worden gekwalificeerd.

 Onderdeel van de huurovereenkomst vormde een koopoptie ten behoeve van [appellant 1] en [appellante 2] met betrekking tot het perceel met de loods.

 Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake.

3.5.4.

In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld:

 De afspraken uit 1993 gelden niet meer. De overeenkomst van 1996 is daarvoor in de plaats gekomen.

 De gemeente heeft de investering van
f120.000,-- voor haar rekening genomen en niet [appellant 1] en [appellante 2].

 De maandtermijnen die [appellant 1] en [appellante 2] op grond van de overeenkomst van 1996 aan de gemeente moesten betalen moeten in hun geheel als huur worden gekwalificeerd. Die overeenkomst hield in dat de gemeente niet alleen het perceel maar ook de loods aan [appellant 1] en [appellante 2] verhuurde.

 Het voorgaande brengt mee dat de gemeente niet ongerechtvaardigd verrijkt is door het feit dat de loods na de ontbinding van de huurovereenkomst aan haar toevalt.

3.5.5.

In de toelichting op hun grieven hebben [appellant 1] en [appellante 2] naar de kern genomen de stellingen herhaald die het hof hiervoor in rov. 3.5.2 heeft samengevat. [appellant 1] en [appellante 2] hebben verder, kort samengevat, het volgende aangevoerd.

 In de overeenkomst die partijen in 1996 hebben gesloten, is het huurobject uitsluitend het perceel en niet de loods.

 Hetgeen in de overeenkomst van 1996 over de financiering van de bouw van de loods is bepaald, moet worden gekwalificeerd als huurkoop. Dit blijkt mede uit het bepaalde in artikel 9 lid 1 van de overeenkomst, waarin geregeld is dat [appellant 1] en [appellante 2] bij uitoefening van het recht van koop voor de opstal slechts het bedrag hoeven te betalen dat resteert als van het bedrag van
f120.000,-- de gedane aflossingen worden afgetrokken. Als de overeenkomst van 1996 regulier zou zijn doorgelopen zou het bedrag van
f120.000,-- op 1 november 2016 geheel zijn terugbetaald en hadden [appellant 1] en [appellante 2] op dat moment bij uitoefening van het in artikel 9 van de overeenkomst neergelegde kooprecht de loods in eigendom verkregen zonder daar nog enige tegenprestatie voor te hoeven betalen.

 Dat partijen hebben nagelaten om de in de overeenkomst van 1996 vervatte huurkoopconstructie met betrekking tot de loods in een notariële akte vast te leggen, zoals vereist in de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken, staat aan de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking niet in de weg.

3.5.6.

De gemeente heeft bij memorie van antwoord het door haar in eerste aanleg in reconventie gevoerde verweer herhaald en daarnaast aangevoerd dat de overeenkomst van 1996 niet is aangegaan bij notariële akte en niet is ingeschreven in de registers zodat niet voldaan is aan de wettelijke eisen voor het overeenkomen van huurkoop met betrekking tot de loods.

3.6.1.

Het hof stelt vast dat het als huurprijs aangeduide bedrag dat [appellant 1] en [appellante 2] op grond van de overeenkomst van 1996 maandelijks aan de gemeente moesten voldoen, kan worden ontleed in drie onderdelen:

Voor de grond: een bedrag van (destijds)
f581,00 per maand;

Voor de loods:
f500,-- per maand gedurende 240 maandtermijnen (dus in totaal
f120.000,--);

waarbij het onder b genoemde bedrag moest worden vermeerderd met een bedrag ter zake de rente van 6,5% per jaar die [appellant 1] en [appellante 2] verschuldigd waren over het totaalbedrag ter zake het nog niet betaalde deel van de 240 maandtermijnen.

Deze opbouw van het maandelijks verschuldigde bedrag brengt mee dat het door [appellant 1] en [appellante 2] verschuldigde maandbedrag (volgens de gemeente: de huurprijs) met het verstrijken van de jaren zou afnemen. Naarmate de door het hof zojuist onder b genoemde 240 maandtermijnen voldaan werden, nam immers de betalen rente (post c) af. Als de overeenkomst regulier zou zijn doorgelopen tot na 1 december 2016 (240 maanden), zouden [appellant 1] en [appellante 2] op die datum ter zake onderdeel b van het als huurprijs aangeduide bedrag dus niets meer verschuldigd zijn. Ook ter zake onderdeel c zouden zij dan niets meer verschuldigd zijn omdat dan de onder b bedoelde 240 “maandtermijnen” geheel voldaan zouden zijn. Het door [appellant 1] en [appellante 2] verschuldigde maandbedrag zou met ingang van die datum afnemen tot het hiervoor onder a genoemde het bedrag voor de grond.

3.6.2.

De stelling van [appellant 1] en [appellante 2] dat de gemeente dan gehouden zou zijn een opstalrecht ten gunste van [appellant 1] en [appellante 2] te vestigen, is naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. In de considerans van de overeenkomst van 1996 is immers expliciet verklaard dat “het eerder overeengekomene” niet langer zou gelden. Tussen partijen gold dus niet meer de in artikel 7 van de bijlage bij de overeenkomst van 1993 neergelegde bepaling dat voor de realisering van de loods een zakelijk recht zou worden gevestigd. Daarvoor is in de plaats gekomen het in artikel 9 van de overeenkomst van 1996 neergelegde kooprecht, op grond waarvan [appellant 1] en [appellante 2] het perceel met de loods op elk door hen gewenst moment in eigendom zouden kunnen verkrijgen tegen betaling van slechts:

voor de grond: de geldende grondprijs;
voor de opstal: het bedrag van

Deze regeling hield dus in dat [appellant 1] en [appellante 2], na voldoening van de eerste 240 in de overeenkomst van 1996 voorziene maandelijkse betalingen, het perceel met de loods door uitoefening van het kooprecht zouden kunnen kopen tegen een koopsom ter hoogte van de waarde van uitsluitend de grond. Dat daarnaast, in afwijking van de bewoordingen van de overeenkomst van 1996, de in 1993 gemaakte afspraak dat voor de loods een opstalrecht zou worden gevestigd ook van kracht bleef, is door [appellant 1] en [appellante 2] onvoldoende onderbouwd. Zij hebben geen feiten gesteld waar dat uit is af te leiden.

3.6.3.

Het voorgaande laat onverlet dat het gelet op artikel 9 van de overeenkomst van 1996 de bedoeling van partijen is geweest dat [appellant 1] en [appellante 2] desgewenst de eigendom van het perceel en de loods zouden kunnen verkrijgen en dat dan bij de berekening van de door hen verschuldigde koopprijs alleen ter zake de grond een reële waarde zou worden gehanteerd en ter zake de loods slechts een bedrag ter grootte van
f120.000,-- verminderd met de reeds door hen betaalde “maandtermijnen” zoals hiervoor in rov. 3.6.1 onder b bedoeld.

3.6.4.

Tussen partijen staat vast dat [appellant 1] en [appellante 2] dit kooprecht tijdens de looptijd van de overeenkomst van 1996 niet hebben uitgeoefend en dat zij dat kooprecht nu, omdat de huurovereenkomst inmiddels door de kantonrechter is ontbonden, ook niet meer kunnen uitoefenen. Naar het oordeel van het hof kunnen [appellant 1] en [appellante 2] tot op zekere hoogte worden gevolgd in hun stelling de gemeente hierdoor een voordeel heeft verkregen. De gemeente is thans eigenaresse van het perceel en (door natrekking) van de daarop gebouwde loods, terwijl [appellant 1] en [appellante 2] een belangrijk deel van de investering door de gemeente om de loods te bouwen aan de gemeente hebben “terugbetaald” (volgens de gemeente in de vorm van huurprijs) en [appellant 1] en [appellante 2] het in verband daarmee overeengekomen en voor hen gunstige kooprecht door de beëindiging van de huurovereenkomst niet meer kunnen uitoefenen. Als de overeenkomst niet zou zijn ontbonden, zouden [appellant 1] en [appellante 2] de mogelijkheid hebben behouden om op enig moment tijdens het bestaan van de huurverhouding met een beroep op hun kooprecht het perceel met de loods in eigendom te verkrijgen onder de hiervoor al genoemde voorwaarden.

Als zij tijdens het geding in eerste aanleg gebruik zouden hebben gemaakt van hun kooprecht, zouden zij aan de gemeente hebben moeten betalen:

voor de grond: de geldende grondprijs;
voor de opstal:

De gemeente heeft immers niet gemotiveerd betwist dat [appellant 1] en [appellante 2] van de hierboven bedoelde 240 “maandtermijnen” (ad in totaal
f120.000,--) al 180 maandtermijnen (ter waarde van in totaal
f90.000,-- voldaan hebben).

3.6.5.

Het hof moet vervolgens de vraag beantwoorden of het voorgaande een ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de gemeente oplevert en zo ja, tot welk bedrag. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dienaangaande het volgende:

“Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.”

Dat in het onderhavige geval de maatstaf van artikel 6:212 lid 1 moet worden gehanteerd volgt ook uit het bepaalde in artikel 7:216 lid 3 BW:

“De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van boek 6 dat toestaat.”

3.6.6.

Het hof zal uitgaan van de veronderstelling dat de gemeente is verrijkt door het feit dat [appellant 1] en [appellante 2] vanwege de ontbinding van de huurovereenkomst geen gebruik meer kunnen maken van hun kooprecht. De gemeente heeft niet gemotiveerd betwist dat de loods een substantiële waarde vertegenwoordigd en dat zij er voordeel van heeft als zij de eigendom van het perceel met de loods niet aan [appellant 1] en [appellante 2] hoeft over te dragen voor een bedrag dat lager is dan de werkelijke waarde van het perceel en de loods. Tevens zal het hof uitgaan van de veronderstelling dat tegenover deze verrijking van de gemeente een verarming van [appellant 1] en [appellante 2] staat. Zij hebben door de ontbinding van de huurovereenkomst de mogelijkheid verloren om het perceel met de loods tegen de betaling van een bedrag lager dan de werkelijke waarde (de grondprijs vermeerderd met slechts het nog niet betaalde deel van de 240 maandtermijnen) in eigendom te verkrijgen.

3.6.7.

Het hof moet vervolgens, uitgaande van de zojuist genoemde veronderstellingen, de vraag beantwoorden of de bovengenoemde verrijking van de gemeente “ongerechtvaardigd” is in de zin van artikel 6:212 BW. Het is onder omstandigheden denkbaar dat een verrijking van een partij ten koste van een andere partij gerechtvaardigd wordt door een tussen die partijen gesloten overeenkomst. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij koop tegen een zeer lage prijs. In het onderhavige geval moet naar het oordeel van het hof evenzeer worden geoordeeld dat de verrijking van de gemeente gerechtvaardigd wordt door de tussen de partijen gesloten overeenkomst. De overeenkomst hield in dat [appellant 1] en [appellante 2] van het kooprecht alleen gebruik mochten maken tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst zou eindigen zonder dat het kooprecht was ingeroepen, zou het kooprecht vervallen. De verrijking van de gemeente die in het onderhavige geval is opgetreden, is dus in zoverre door de partijen voorzien in de overeenkomst van 1996 en zij hebben daar een regeling voor getroffen (die eenvoudigweg inhield dat het kooprecht zou vervallen en dat de gemeente het daarmee verband houdende voordeel zou genieten als het kooprecht niet tijdens het bestaan van de huurverhouding zou worden ingeroepen). Als [appellant 1] en [appellante 2] van hun kooprecht gebruik hadden willen maken, hadden zij dus uiterlijk tijdens het geding in eerste aanleg, in elk geval vóór de beëindiging van de huurovereenkomst bij het beroepen vonnis, kenbaar moeten maken dat zij het perceel met de loods van de gemeente wilden kopen. Nu zij dat niet hebben gedaan terwijl daarvoor wel gelegenheid bestond (zelfs nog na de inleidende dagvaarding van 3 april 2013), is daarvan het in de overeenkomst van 1996 voorziene gevolg dat het kooprecht vervallen is. De gemeente heeft zich daar terecht op beroepen. Tegen deze achtergrond hebben [appellant 1] en [appellante 2] onvoldoende onderbouwd dat de verrijking van de gemeente “ongerechtvaardigd” is in de zin van artikel 6:212 BW. De door hen aangevoerde stellingen kunnen de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking dus niet dragen.

3.6.8.

Omdat hierdoor niet is voldaan aan een van de fundamentele vereisten voor een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking, kunnen de grieven I tot en met VI niet tot het door [appellant 1] en [appellante 2] beoogde doel leiden. Het hof hoeft dus niet meer toe te komen aan de vraag of, en zo ja in hoeverre, het redelijk is in de zin van artikel 6:212 BW dat een vergoeding voor de verrijking wordt vastgesteld. Volledigheidshalve stelt het hof vast dat [appellant 1] en [appellante 2] in de toelichting op hun eerste grief verwezen hebben naar bepalingen uit de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken, maar daar geen andere vordering aan hebben verbonden dan de vordering uit hoofde van artikel 6:212 BW. Die vordering is om de hiervoor in rov. 3.6.7 genoemde reden niet toewijsbaar.

Conclusie en verdere afdoening

3.7.1.

Omdat de grieven van [appellant 1] en [appellante 2] geen doel treffen, zal het hof het vonnis van 20 februari 2014 bekrachtigen onder aanpassing van gronden zoals hiervoor aangegeven.

3.7.2.

Het hof zal [appellant 1] en [appellante 2] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 889228 en rolnummer 13/4086 tussen partijen gewezen vonnis van 20 februari 2014 onder aanpassing van de gronden zoals in dit arrest aangegeven;

veroordeelt [appellant 1] en [appellante 2] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van de gemeente op € 704,-- aan vast recht en op € 1.631,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 mei 2015.

griffier rolraadsheer