Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.141.440/01
arrest van 12 mei 2015
in de zaak van
Actief Zorg B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1],
appellante,
hierna aan te duiden als Actief Zorg,
advocaat: mr. L.N.J.B. van Osch te [plaats],
tegen
Stichting WonenBreburg,
gevestigd te [vestigingsplaats 2],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als WonenBreburg,
advocaat: mr. D.A.C. Janssen te [plaats],
op het bij exploot van dagvaarding van 23 januari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, van 6 november 2013, gewezen tussen Actief Zorg als gedaagde en WonenBreburg als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 777469 CV EXPL 13-3914)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 26 juni 2013.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met zeven producties;
- de memorie van antwoord met twee producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Bij huurovereenkomst van 16 maart 2007 heeft WonenBreburg de bedrijfsruimte aan de [adres] [huisnummer 1]-[huisnummer 2] te [plaats] verhuurd aan Actief Zorg. Het gehuurde is in de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van dienstverlening in de gezondheidszorg. Tussen partijen staat vast dat het gaat om huur van een ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
De huur is aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 1 april 2007 en lopend tot en met 31 maart 2009. Artikel 3 van de huurovereenkomst voorziet – bij gebreke van tijdige opzegging – in een verlenging met drie jaar, derhalve tot en met 31 maart 2012, en daarna in een voortzetting voor onbepaalde tijd.
In artikel 2 van de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ-model 2003) van toepassing verklaard. Artikel 18.2 van deze algemene bepalingen luidt:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
Op of kort voor 26 november 2010 heeft [vertegenwoordiger Actief Zorg 1] namens Actief Zorg telefonisch contact opgenomen met [vertegenwoordiger WonenBreburg] van WonenBreburg. Aansluitend op dat telefoongesprek heeft [vertegenwoordiger Actief Zorg 1] op 26 november 2010 aan [vertegenwoordiger WonenBreburg] een e-mail gestuurd met als onderwerpsaanduiding: “Omzetting huurovereenkomst van Actief Zorg naar Zorgacademie Eigenwijs”. In deze mail staat onder meer:
“Zoals zojuist besproken bijgaand het uittreksel KvK en het kopie van het paspoort van [vertegenwoordiger Zorgacademie 2]. Het betreft de huur voor de beide panden; [adres] [huisnummer 1] en [huisnummer 2].”
Op 22 december 2010 hebben WonenBreburg (aangeduid als “verhuurder”) en Actief Zorg (aangeduid als “huurder”) een allonge bij de huurovereenkomst van 16 maart 2007 ondertekend. In deze allonge staat dat partijen verklaren dat zij in afwijking van de huurovereenkomst het volgende zijn overeengekomen:
“Naamswijziging
De naam Actief Zorg B.V. is per 01-10-2010 gewijzigd in de naam Zorgacademie Eigenwijs B.V. i.o., gevestigd en kantoorhoudende te aldaar aan de [adres] [huisnummer 1]-[huisnummer 2], [postcode] te [plaats], en ten deze vertegenwoordigd door (…) inschrijving in de Kamer van Koophandel te Eindhoven onder nummer [kvk nummer].
Rechtsvorm
De rechtspersoon B.V. blijft ongewijzigd
Bankgarantie/waarborgsom
Er is een bankgarantie gesteld ten behoeve van Actief Zorg B.V. Deze bankgarantie dient te worden overgezet naar Zorgacademie Eigenwijs B.V. i.o.
De huurpenningen worden afgeschreven van rekening: (…)”
Alle overige bepalingen in de onderhavige huurovereenkomst blijven van kracht.”
De huurtermijnen over de periode tot en met 31 januari 2011 zijn door Actief Zorg aan WonenBreburg betaald.
Zorgacademie Eigenwijs BV (hierna: Zorgacademie Eigenwijs) is op 7 februari 2011 opgericht. Volgens het als productie 2 overgelegde uittreksel uit het handelsregister heeft de eerste inschrijving in het handelsregister op 8 maart 2011 plaatsgevonden. Met ingang van 1 februari 2011 is geen huur meer betaald voor het gehuurde.
In juni 2011 heeft WonenBreburg aan Zorgacademie Eigenwijs een aanzegging ter zake van de met ingang van 1 juli 2011 geldende geïndexeerde huurprijs verzonden.
Zorgacademie Eigenwijs is op 21 juni 2011 failliet verklaard. Het faillissement is opgeheven bij gebrek aan baten.
Op 19 juli 2012 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen WonenBreburg en Actief Zorg. WonenBreburg heeft het besprokene bij brief van 27 augustus 2012 aan Actief Zorg bevestigd. In die brief staat onder meer het volgende:
“Op donderdag 19 juli jl. hebben wij gesproken over de [adres] [huisnummer 1]-[huisnummer 2] (…)
Onderwerp van gesprek was de inmiddels opgelopen huurachterstand (…). U stelt zich op het standpunt dat Actief Zorg geen huurder meer is en dat alle verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn overgenomen door het inmiddels failliet verklaarde Zorg Academie Eigenwijs B.V. WonenBreburg betwist dat uitdrukkelijk en verwijst daarbij naar de allonge van d.d. 22 december 2010 waarin is gemeld dat het enkel gaat om een naamswijziging. Van een in de plaats stelling is geen sprake geweest en dit was ook niet de intentie van partijen. De huurrelatie bestaat dus nog altijd tussen WonenBreburg en Actief Zorg.”
Eind juli 2012 heeft Actief Zorg de sleutels van het pand bij WonenBreburg ingeleverd.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde WonenBreburg in eerste aanleg, kort gezegd:
I. ontbonden verklaring althans ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
II. veroordeling van Actief Zorg tot betaling van € 48.415,72 aan achterstallige huur over de periode tot en met mei 2013, te vermeerderen met de maandelijks verschuldigde huur over de periode van 1 juni 2013 tot aan de datum waarop de huurovereenkomst zal zijn geëindigd;
III. primair veroordeling van Actief Zorg tot betaling van € 47.700,00 + p.m. aan verschuldigde boetes dan wel subsidiair tot vergoeding van wettelijke rente over de vervallen huurtermijnen.
WonenBreburg heeft ook nog een voorwaardelijk vordering ingesteld en veroordeling van Actief Zorg tot betaling van buitengerechtelijke kosten gevorderd. Die vorderingen zijn in eerste aanleg niet toegewezen en spelen in dit hoger beroep geen rol.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft WonenBreburg, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Actief Zorg is tekort geschoten in de nakoming van haar verbintenis tot het tijdig betalen van de huur. Over de periode vanaf 1 februari 2011 is een huurachterstand ontstaan. Actief Zorg is daarom ook de in artikel 18.2 van de algemene bepalingen omschreven boete verschuldigd.
3.2.3.
Actief Zorg heeft als verweer, zeer kort samengevat, aangevoerd dat sprake is geweest van een contractovername althans een indeplaatsstelling, waarbij Actief Zorg haar rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft overgedragen aan Zorgacademie Eigenwijs B.V. i.o. (hierna: Zorgacademie Eigenwijs). Volgens Actief Zorg is zij sinds de contractovername althans indeplaatsstelling geen partij meer bij de huurovereenkomst en kan zij daarom niet worden aangesproken ter zake de huurachterstand en de boetebedragen.
3.3.1.
In het tussenvonnis van 26 juni 2013 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
3.3.2.
In het eindvonnis van 6 november 2013 heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld:
De bewoordingen van de allonge zijn onduidelijk. Er heeft geen contractovername of indeplaatsstelling plaatsgevonden (rov. 3.5 tot en met 3.8).
De huurovereenkomst moet geacht worden met wederzijds goedvinden te zijn geëindigd per 31 juli 2012 (rov. 3.9).
Actief Zorg moet de achterstallige huur over de periode tot en met 31 juli 2012 ad € 30.910,90 voldoen (rov. 3.10).
De door Actief Zorg verschuldigde boete moet worden gematigd tot € 15.000,-- (rov. 3.11).
Op grond daarvan heeft de kantonrechter:
I. voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres] [huisnummer 1]-[huisnummer 2] te [plaats] per 31 juli 2012 is geëindigd;
II. Actief Zorg veroordeeld om aan WonenBreburg € 30.910,90 te betalen aan achterstallige huur over de periode van 1 februari 2011 tot en met 31 juli 2012;
III. Actief Zorg veroordeeld om aan WonenBreburg € 15.000,-- te betalen aan boete.
De kantonrechter heeft Actief Zorg in de proceskosten veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.
3.4.
Actief Zorg heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Actief Zorg heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van WonenBreburg, met veroordeling van WonenBreburg tot terugbetaling van hetgeen Actief Zorg ter uitvoering van het beroepen vonnis aan WonenBreburg heeft betaald.
Naar aanleiding van grief 1: contractovername op de voet van artikel 6:159 BW?
3.5.1.
Het hof zal eerst grief 1 behandelen. Actief Zorg komt met deze grief op tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen contractovername of indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden.
3.5.2.
Actief Zorg stelt in de toelichting op de grief voorop “dat een langs juridische weg gerealiseerde indeplaatsstelling niet heeft plaatsgevonden”. Naar het hof begrijpt, bedoelt Actief Zorg daarmee dat een indeplaatsstelling op de voet van artikel 7:307 BW, welk artikel overigens niet van toepassing is op de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, niet heeft plaatsgevonden. Actief Zorg neemt daarmee uitdrukkelijk afstand van het door haar bij conclusie van antwoord in eerste aanleg (randnummer 20) subsidiair betrokken standpunt “dat sprake is van indeplaatsstelling in de zin van de Wet”. In dit hoger beroep staat tussen partijen vast dat van een indeplaatsstelling op de voet van artikel 7:307 BW geen sprake is geweest.
3.5.3.
Grief 1 is dus alleen gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is geweest van een contractovername op de voet van artikel 6:159 BW. Het hof stelt dienaangaande voorop dat een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij ingevolge artikel 6:159 lid 1 BW met medewerking van deze wederpartij kan overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. Het oordeel van de kantonrechter moet aldus worden verstaan dat de bewoordingen van de allonge zodanig onduidelijk zijn dat medewerking van WonenBreburg in de zin van artikel 6:159 BW niet is komen vast te staan.
3.5.4.
Actief Zorg voert in de toelichting op grief 1 terecht aan dat de kantonrechter niet tot dit oordeel had kunnen komen zonder bewijslevering te laten plaatsvinden. Het hof stelt in dat kader voorop dat de betekenis van onduidelijke bepalingen in een overeenkomst door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In het onderhavige geval is sprake van omstandigheden die erop lijken te duiden dat WonenBreburg inderdaad heeft ingestemd met de door Actief Zorg gestelde contractovername en dat het niet – zoals WonenBreburg heeft gesteld – slechts ging om een wijziging van de naam van Actief Zorg. Naar het oordeel van het hof is de duidelijkste aanwijzing voor de juistheid van de stelling van Actief Zorg dat in de allonge bij Zorgacademie Eigenwijs B.V. i.o. een ander KvK-nummer staat vermeld dan bij Actief Zorg. Dit wijst duidelijk op een ander rechtspersoon en niet slechts op een naamswijziging. Actief Zorg heeft de door haar gestelde medewerking van WonenBreburg in de zin van artikel 6:159 BW dus voldoende onderbouwd en bovendien bewijs aangeboden van hetgeen dienaangaande tussen Actief Zorg en WonenBreburg besproken was. De kantonrechter had deze stellingen over de medewerking van WonenBreburg niet mogen verwerpen zonder Actief Zorg tot de door haar aangeboden bewijslevering toe te laten. Ook voorstelbaar zou zijn geweest om Actief Zorg gelet op de tekst van de allonge en de verdere omstandigheden voorhands in de bewijslevering geslaagd te achten en WonenBreburg toe te laten tot de levering van tegenbewijs.
3.5.5.
Het hof zou de hiervoor bedoelde (tegen)bewijslevering in hoger beroep alsnog laten plaatsvinden als de vraag of WonenBreburg aan de gestelde contractovername heeft meegewerkt, voor de beoordeling van grief 1 relevant zou zijn. Dat is echter niet het geval. Het hof overweegt daartoe het volgende.
3.6.1.
WonenBreburg heeft in eerste aanleg niet alleen betwist dat van medewerking van haar zijde aan een contractovername in de zin van artikel 6:159 BW geen sprake is geweest. WonenBreburg heeft tevens aangevoerd (inleidende dagvaarding, randnummer 25) dat van een akte zoals bedoeld in artikel 6:159 BW tussen Actief Zorg en Zorgacademie Eigenwijs geen sprake is geweest en dat ook om die reden niet kan worden gezegd dat sprake is geweest van een contractovername.
3.6.2.
Actief Zorg heeft vervolgens bij conclusie van antwoord (randnummer 18 en 19) gesteld dat die akte besloten ligt in e-mailcorrespondentie en in de allonge van 22 december 2010. In hoger beroep heeft Actief Zorg dat standpunt gewijzigd. Zij beroept zich er in de toelichting op grief 1 (randnummer 7) uitsluitend nog op dat de door artikel 6:159 BW vereiste akte besloten ligt in de e-mailcorrespondentie die zij als prod. 2 bij de memorie van grieven heeft overgelegd. Van het eerdere standpunt dat de akte tevens is neergelegd in de allonge heeft Actief Zorg in hoger beroep afstand genomen. Actief Zorg heeft in de toelichting op grief 1 (randnummer 20) uitdrukkelijk gesteld dat de allonge behalve door WonenBreburg alleen namens Zorgacademie Eigenwijs (door [vertegenwoordiger Zorgacademie]) en niet namens Actief Zorg is ondertekend. In deze stelling van Actief Zorg ligt besloten dat de allonge geen tussen Actief Zorg en Zorgacademie Eigenwijs opgemaakte akte in de zin van artikel 6:159 BW kan bevatten. Dienovereenkomstig beroept Actief Zorg zich er bij randnummer 7 uitsluitend op dat de door artikel 6:159 BW geëiste akte is neergelegd in de door Actief Zorg genoemde e-mailcorrespondentie. WonenBreburg heeft dat gemotiveerd betwist.
3.6.3.
Het hof stelt vast dat de bewuste e-mailwisseling uit drie e-mails bestaat. In de eerste e-mail (van 9 september 2010, 11:00 uur) deelt [directeur Actief Zorg], directeur van Actief Zorg, het volgende mee aan [vertegenwoordiger Zorgacademie 2]:
“Hoi [vertegenwoordiger Zorgacademie 2],
We zijn nu volledig verhuisd. Het pand is nu eventueel beschikbaar voor jullie “care college”.
Willen jullie de huur overnemen?
De inrichting van het bestand, airconditioning etc.(boekwaarde ca. 39K), zal dan t.z.t. overgenomen moeten worden door de care-college.
Groet,
[directeur Actief Zorg]”
[vertegenwoordiger Zorgacademie 2] heeft diezelfde dag bij e-mail van 11:23 uur als volgt gereageerd:
“[directeur Actief Zorg] wij willen zeker de huur overnemen als Care college bv.
Voor ons als Care College een mooi strategisch punt waar we een goede exposure hebben.
Over de inrichting zullen we afspraken moeten maken op langer termijn i.v.m. de geldstroom (startende onderneming).
Ik hoor wel wanneer het geregeld is met de huurbaas.
Gr. [vertegenwoordiger Zorgacademie 2].”
Daar heeft [directeur Actief Zorg] bij e-mail direct als volgt op gereageerd:
“[vertegenwoordiger Zorgacademie 2],
Ik laat [vertegenwoordiger Actief Zorg 1] met WonenBreburg regelen dat het huurcontract omgezet wordt.
De inventaris etc. blijft dan voorlopig eigendom van Actief Zorg.
Groet, [directeur Actief Zorg]”
3.6.4.
Naar het oordeel van het hof heeft WonenBreburg terecht aangevoerd dat in deze e-mailwisseling niet een tussen Actief Zorg en Zorgacademie Eigenwijs (B.V. i.o.) opgemaakte akte in de zin van art. 6:159 BW met betrekking tot de overneming van de in geding zijnde huurovereenkomst kan worden gelezen. Dit volgt reeds uit het feit dat in de e-mailcorrespondentie de naam van Zorgacademie Eigenwijs in het geheel niet is genoemd, maar een andere naam (Care College BV). Uit het door WonenBreburg als prod. 2 ten behoeve van de comparitie van partijen in eerste aanleg ingezonden uittreksel uit het handelsregister blijkt dat Care College een van de handelsnamen van Actief Zorg is. De slotsom is dat in de e-mailwisseling geen tussen Actief Zorg en Zorgacademie Eigenwijs (i.o.) opgemaakte akte in de zin van artikel 6:159 BW te lezen is. Dat een dergelijke akte in enig ander stuk is neergelegd is door Actief Zorg in dit hoger beroep niet gesteld. Aangezien een dergelijke akte een constitutief vereiste is voor een contractovername in de zin van artikel 6:159 BW, brengt dit mee dat een contractovername in de zin van artikel 6:159 BW niet heeft plaatsgevonden. Dit brengt mee dat grief 1 geen doel kan treffen en dat in het kader van grief 1 in midden kan blijven of aan de zijde van WonenBreburg sprake is geweest van de bereidheid om mee te werken aan een contractovername. De hiervoor in rov. 3.5.4 bedoelde bewijslevering hoeft dus niet plaats te vinden.
3.7.
Actief Zorg heeft bij conclusie van antwoord in eerste aanleg (randnummer 22) meer subsidiair betoogd dat de huurovereenkomst tussen haar en WonenBreburg per 1 oktober 2010 is geëindigd met wederzijds goedvinden. De kantonrechter heeft die stelling niet gehonoreerd. Actief Zorg is daar in dit hoger beroep niet met een grief tegen opgekomen. De vraag of de huurovereenkomst tussen WonenBreburg en Actief Zorg per 1 oktober 2010 is beëindigd met wederzijds goedvinden is dus niet aan het hof voorgelegd.
3.8.
De slotsom van het voorgaande is dat de huurrelatie tussen WonenBreburg en Actief Zorg niet tot een einde is gekomen door de ondertekening van de allonge en door de oprichting van Zorgacademie Eigenwijs. Grief 1 kan dus niet tot het door Actief Zorg gewenste doel leiden.
Naar aanleiding van grief 2: Beëindiging van de huurovereenkomst per eerdere datum dan 1 augustus 2012 dan wel matiging van de toe die datum verschuldigde huur?
3.9.1.
Grief 2 is voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval grief 1 geen doel zou treffen. Aan deze voorwaarde is voldaan, zodat grief 2 behandeld moet worden.
3.9.2.
Grief 2 is gericht tegen rov. 3.9 en rov. 3.10 van het vonnis van 6 november 2013. De kantonrechter heeft in die rechtsoverwegingen geoordeeld dat de huurovereenkomst geacht moet worden met wederzijds goedvinden te zijn geëindigd per 31 juli 2012 (rov. 3.9) en dat er geen aanleiding is om de huur die Actief Zorg tot die datum verschuldigd is, te matigen (rov. 3.10). In de toelichting op de grief betoogt Actief Zorg naar de kern genomen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat WonenBreburg aanspraak maakt op huurbetalingen over de periode tot en met juli 2012. Volgens Actief Zorg had het WonenBreburg al uit de e-mail van de curator van 6 juli 2011 aan WonenBreburg (de door WonenBreburg in eerste aanleg ten behoeve van de comparitie van partijen bij brief van 13 augustus 2013 ingezonden productie 3) duidelijk moeten worden dat de huurovereenkomst tussen WonenBreburg en Actief Zorg nog bestond. Volgens Actief Zorg had WonenBreburg, als zij inderdaad het standpunt wilde innemen dat Actief Zorg nog huurder was, dat standpunt kort nadien moeten duidelijk maken aan Actief Zorg. Actief Zorg zou dan de huurovereenkomst met gebruikmaking van de contractuele opzegtermijn hebben opgezegd, waardoor de huur niet tot 31 juli 2012 zou zijn doorgelopen.
3.9.3.
Deze grief is naar het oordeel van het hof tot op zekere hoogte terecht voorgedragen. Het hof overweegt daartoe het volgende. WonenBreburg heeft zich in het onderhavige geding op het standpunt gesteld dat zij steeds in de veronderstelling heeft verkeerd dat Actief Zorg (zij het met een gewijzigde naam) de huurder is gebleven. Het heeft WonenBreburg naar het oordeel van het hof in elk geval begin juli 2011, na ontvangst van de e-mail van de curator, duidelijk moeten worden dat Zorgacademie Eigenwijs niet de nieuwe naam van Actief Zorg was maar een zelfstandige rechtspersoon en dat Actief Zorg nog onder haar gewone naam bestond. WonenBreburg had zich op dat moment eveneens moeten realiseren dat onduidelijkheid bestond over de vraag of Actief Zorg nog als huurder kon gelden. Op dat moment was al sprake van een huurachterstand van enkele maanden. Als WonenBreburg zich (evenals de curator) op het standpunt wilde stellen dat Actief Zorg, in weerwil van de schijn die door de bewoordingen van de allonge (ander KvK-nummer) werd gewekt, nog de huurder van de bedrijfsruimte was, had zij dat naar het oordeel van het hof binnen een redelijke termijn aan Actief Zorg duidelijk moeten maken. Het heeft WonenBreburg in dat verband redelijkerwijs duidelijk moeten zijn dat 1 oktober 2011 daarbij voor Actief Zorg een belangrijke datum was. Gelet op artikel 3.3 van de huurovereenkomst kon Actief Zorg vóór die datum de huurovereenkomst nog opzeggen tegen het einde van de verlengingsperiode van drie jaren (die liep van 1 april 2009 tot 1 april 2012). Naar het oordeel van het hof had WonenBreburg zich dit belang van Actief Zorg moeten aantrekken door Actief Zorg uiterlijk medio september 2011 duidelijk te maken dat WonenBreburg haar nog als huurder aanmerkte. Naar het oordeel van het hof is het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat WonenBreburg voor haar passieve en afwachtende houding beloond wordt met een langer doorlopen van de huurovereenkomst en een gedurende langere tijd kunnen innen van huurpenningen. Weliswaar had Actief Zorg zelf ook aan elke onzekerheid een eind kunnen maken door uiterlijk eind september 2011 de huur voorwaardelijk – voor het geval een huurovereenkomst tussen WonenBreburg en Actief Zorg nog zou bestaan – op te zeggen, maar dat Actief Zorg dit heeft nagelaten valt haar naar het oordeel van het hof niet tegen te werpen. Het hof acht in dit verband doorslaggevend dat in de allonge Zorgacademie Eigenwijs duidelijk als een andere (nog op te richten) rechtspersoon dan Actief Zorg is gepresenteerd en dat WonenBreburg vervolgens ook die andere rechtspersoon als haar wederpartij is gaan beschouwen, onder meer bij de verzending van de aanzegging ter zake van de met ingang van 1 juli 2011 geldende geïndexeerde huurprijs. Door deze gedragingen van WonenBreburg heeft bij Actief Zorg het vertrouwen kunnen ontstaan dat zij geen huurder meer was. Voor WonenBreburg had in elk geval de e-mail van de curator aanleiding moeten zijn om haar andersluidende standpunt binnen redelijk korte termijn aan Actief Zorg duidelijk te maken.
3.9.4.
Het hof acht het om vorenstaande redenen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat WonenBreburg de huur over de periode na 31 maart 2012 nog bij Actief Zorg opvordert. Het hof zal de vordering van WonenBreburg in zoverre afwijzen.
3.9.5.
Het voorgaande brengt mee dat de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling van Actief Zorg om aan achterstallige huur over de periode tot en met 31 juli 2012 € 30.910,90 te voldoen, niet in stand kan blijven. De onbetaalde huurtermijnen over de maanden april, mei, juni en juli 2012 dienen op deze veroordeling in mindering te worden gebracht. Uit productie 4 bij de memorie van grieven begrijpt het hof dat het hier gaat om € 1.718,28 per maand (inclusief de beide bergingen), en dus voor de vier maanden in totaal om € 6.873,12. Daarmee resteert een door Actief Zorg over de periode tot en met maart 2012 te betalen huurachterstand van € 24.037,78. Grief 2 heeft dus ten dele doel getroffen.
Naar aanleiding van grief 3: de contractuele boete
3.10.1.
Grief 3 is door Actief Zorg als onvoorwaardelijke grief gepresenteerd. Naar het hof begrijpt is aan deze grief echter dezelfde voorwaarde verbonden als aan grief 2 (zie hiervoor, rov. 3.9.1). Die voorwaarde is in vervulling gegaan, dus grief 3 moet behandeld worden.
3.10.2.
Grief 3 is gericht tegen rov. 3.11 van het vonnis. De kantonrechter heeft in die rechtsoverweging geoordeeld dat Actief Zorg ter zake contractuele boete wegens het te laat betalen van de huur een gematigd boetebedrag van € 15.000,-- verschuldigd is. Nu WonenBreburg niet tegen dat oordeel opgekomen is, staat vast dat de boete niet op een hoger bedrag moet worden vastgesteld. Actief Zorg betoogt door middel van haar grief dat de boete moet worden vastgesteld op een aanzienlijk lager bedrag dan € 15.000,--.
3.10.3.
Naar het oordeel van het hof was, uitgaande van een verschuldigde hoofdsom aan achterstallige huur van ruim € 30.000,--, een verdergaande matiging van de boete dan tot een bedrag van € 15.000,-- (bijna de helft van de hoofdsom) niet geïndiceerd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het in dit geval gaat om beroepsmatig handelende partijen. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat een boete ter hoogte van de helft van de hoofdsom in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
3.10.4.
Nu het hof heeft geoordeeld dat ter zake de hoofdsom aan achterstallige huur slechts ruim € 24.000,-- verschuldigd is, zal het hof de door de kantonrechter vastgestelde boete naar rato matigen tot € 12.000,--. Een verdergaande matiging is niet geïndiceerd. Grief 3 slaagt dus ten dele.
Conclusie en verdere afdoening
3.11.1.
Het voorgaande brengt mee dat het beroepen vonnis ten dele vernietigd moet worden, namelijk voor zover Actief Zorg bij dat vonnis is veroordeeld om aan WonenBreburg te betalen:
€ 30.910,90 € 30.910,90 aan achterstallige huur over de periode van 1 februari 2011 tot en met 31 juli 2012;
€ 30.910,90 € 15.000,-- aan boete.
Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de hierna weer te geven veroordelingen uitspreken.
3.11.2.
Het voorgaande laat onverlet dat Actief Zorg in eerste aanleg heeft te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal de in eerste aanleg uitgesproken kostenveroordeling daarom bekrachtigen.
3.11.3.
Actief Zorg heeft veroordeling van WonenBreburg gevorderd tot terugbetaling van hetgeen Actief Zorg ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft betaald. Die vordering is ten dele, op de na te melden wijze, toewijsbaar.
3.11.4.
Hoger beroep heeft in beperkte mate doel getroffen. Het hof zal de kosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 777469 CV EXPL 13-3914 tussen partijen gewezen vonnis van 6 november 2013, voor zover Actief Zorg bij dat vonnis is veroordeeld om aan WonenBreburg te betalen:
€ 30.910,90 € 30.910,90 aan achterstallige huur over de periode van 1 februari 2011 tot en met 31 juli 2012;
€ 30.910,90 € 15.000,-- aan boete;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Actief Zorg om aan WonenBreburg te betalen:
€ 24.037,78 € 24.037,78 aan achterstallige huur over de periode van 1 februari 2011 tot en met 31 maart 2012;
€ 24.037,78 € 12.000,-- aan boete;
en verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt WonenBreburg om aan Actief Zorg terug te betalen hetgeen Actief Zorg ter uitvoering van het beroepen vonnis gelet op het voorgaande onverschuldigd aan WonenBreburg heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het onverschuldigd betaalde bedrag vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
compenseert de kosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 mei 2015.
griffier rolraadsheer