ECLI:NL:GHSHE:2015:1684

• Datum uitspraak: 12 mei 2015
• Publicatiedatum: 12 mei 2015
• Zaaknummer: HD200.123.571_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; M.G.W.M. Stienissen; I. Bouter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte: geschil over oplevering en mutatieschade

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch diende, gaat het om een geschil tussen twee appellanten en C1000 Vastgoed B.V. over de oplevering van een gehuurde bedrijfsruimte en de daaruit voortvloeiende mutatieschade. De appellanten, vertegenwoordigd door mr. R.S. Namjesky, hebben in hoger beroep een vordering ingesteld tegen C1000, die werd bijgestaan door mr. Ph.C.M. van der Ven. De zaak is een vervolg op een eerder tussenarrest van het hof van 4 november 2014, waarin de appellanten niet-ontvankelijk werden verklaard in hun hoger beroep tegen een tussenvonnis van de rechtbank Middelburg. De kern van het geschil betreft de vraag of de oplevering van het gehuurde heeft plaatsgevonden op 14 februari 2012, zoals C1000 stelt, of pas op 29 november 2012, zoals de appellanten beweren. Het hof heeft C1000 in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren voor haar stelling, maar heeft uiteindelijk geoordeeld dat C1000 niet in staat is geweest om het gevraagde bewijs te leveren. Dit leidde tot de conclusie dat de oplevering inderdaad pas op 29 november 2012 heeft plaatsgevonden. Daarnaast werd de vordering van de appellanten inzake mutatieschade toegewezen, omdat C1000 niet voldoende had aangetoond dat zij aan haar opleveringsverplichtingen had voldaan. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten werd afgewezen, omdat niet voldoende aannemelijk was gemaakt dat deze kosten voor rekening van C1000 kwamen. Het hof heeft het eindvonnis van 5 november 2012 vernietigd en C1000 veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 6.498,49 per maand over de periode van 1 september 2011 tot en met 29 november 2012, vermeerderd met wettelijke rente. Tevens werd C1000 veroordeeld in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.123.571/01

arrest van 12 mei 2015

in de zaak van

1. [appellant 1],

wonende te [woonplaats],

2. [appellant 2],

wonende te [woonplaats],

appellanten in het principaal appel,

geïntimeerden in het incidenteel appel,

verder in enkelvoud: [appellant],

advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,

tegen:

C1000 Vastgoed B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

verder: C1000,

advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven te ’s-Hertogenbosch,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 4 november 2014 in het hoger beroep van de door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg onder zaaknummer/rolnummer 236085/12-1587 tussen partijen gewezen vonnissen van 21 mei 2012 en 5 november 2012.

6. Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 4 november 2014;

- het proces-verbaal van de enquête van 19 januari 2015;

- het proces-verbaal van de contra-enquête van 26 januari 2015;

• de memorie na enquête van C1000 van 3 maart 2015;
• de antwoordmemorie na enquête van [appellant] van 31 maart 2015 met een productie.

Partijen hebben arrest gevraagd.

7. De verdere beoordeling

7.1

Bij tussenarrest van 4 november 2014 heeft het hof [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 21 mei 2012, de grieven van C1000 in het incidenteel appel verworpen en de
primaire vordering van [appellant] niet toewijsbaar geoordeeld, zodat alleen de
subsidiaire vordering van [appellant], zoals in hoger beroep gewijzigd, ter beoordeling voorligt. Deze vordering betreft, kort gezegd, betaling van een (schade)vergoeding over de periode van 1 september 2011 tot en met 29 november 2012 (1) en mutatieschade aan het gehuurde (2).

7.2

Bij onderdeel (1) gaat het om de vraag of de oplevering van het gehuurde geacht moet worden te hebben plaatsgevonden op 14 februari 2012, zoals C1000 stelt, dan wel eerst op 29 november 2012 heeft plaatsgevonden, zoals [appellant] stelt. In het tussenarrest heeft het hof C1000 toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de oplevering van het gehuurde op 14 februari 2012 heeft plaatsgevonden. In verband hiermee heeft C1000 een getuige doen horen, haar vastgoedbeheerder [vastgoedbeheerder]. In contra-enquête zijn drie getuigen gehoord, appellant sub 1, deurwaarder [deurwaarder] en advocaat [advocaat]; van het doen horen van een vierde aangezegde getuige is afgezien.

7.3

Getuige [vastgoedbeheerder] heeft onder meer verklaard dat hij aanwezig is geweest bij de oplevering door Landgraaf aan C1000, waarbij verder de deurwaarder en iemand namens Landgraaf aanwezig waren. Volgens deze getuige was partij [appellant] de dag ervoor op de hoogte gesteld van deze oplevering; van de advocaat van C1000 heeft hij begrepen dat deze toen telefonisch en per e-mail contact heeft gehad met de advocaat van [appellant]. Nadat hij de sleutels van Landgraaf had ontvangen, heeft hij deze afgegeven bij makelaar [makelaar] omdat partij [appellant] de sleutels niet wilde aannemen, aldus deze getuige.

Appellant sub 1 heeft als getuige onder meer verklaard dat hij vooraf niet op de hoogte was van de oplevering op 14 februari 2012 en dat hij daar niet bij aanwezig is geweest. Het proces-verbaal van die oplevering heeft hij rond 20 maart 2012 ontvangen en hij heeft toen geen actie ondernomen om de sleutels te verkrijgen; er was op dat moment ook discussie over het einde van de huurovereenkomst, aldus deze getuige. Bij de oplevering tussen C1000 en Landgraaf was hij geen partij. De sleutels zijn volgens hem verkregen door de deurwaarder die het proces-verbaal van 29 november 2012 opmaakte. Deurwaarder [deurwaarder] bevestigde dit laatste in zijn getuigenverklaring. Getuige [advocaat] heeft verklaard dat hij in verband met de ophanden zijnde geboorte van een dochter niet op kantoor was toen daar op 13 februari 2012 om 16.59 uur een e-mail binnenkwam over de oplevering de daarop volgende dag en dat hij eerst in de week na die geboorte weer op kantoor was.

7.4

Naar het oordeel van het hof is C1000 er niet in geslaagd het gevraagde bewijs te leveren. Vaststaat dat namens [appellant] niemand aanwezig is geweest bij de oplevering op 14 februari 2012. Vervolgens is de vraag of [appellant] wel op de hoogte was van een oplevering op 14 februari 2012 maar daarbij verstek heeft laten gaan, terwijl hij wist dat dit niet alleen een oplevering van Landgraaf aan C1000 zou zijn maar ook een oplevering van C1000 aan [appellant]. Getuige [vastgoedbeheerder] heeft niet uit eigen wetenschap verklaard over de wijze waarop [appellant] op de hoogte gesteld zou zijn; hij verklaarde daarover alleen wat hij van de advocaat van C1000 heeft
begrepen . In haar memorie na enquête noemt C1000 nog de vermelding van een telefoongesprek tussen de raadslieden van partijen op 9 februari 2012, maar over de inhoud hiervan is niets naar voren gebracht zodat daaraan geen argumenten zijn te ontlenen. Ook overigens is uit de overgelegde producties en de afgelegde verklaringen niet af te leiden dat het antwoord op de hiervoor gestelde vraag bevestigend dient te luiden. Hetgeen naar voren is gekomen over de gang van zaken rond de sleutels van het gehuurde baat C1000 evenmin. De verklaring van getuige [vastgoedbeheerder] dat [appellant] de sleutels niet in ontvangst wilde nemen en dat hij deze daarom na de oplevering bij makelaar [makelaar] heeft afgegeven staat op zichzelf en vindt geen bevestiging elders, maar wordt juist weersproken door de verklaringen van de overige getuigen over het terugkrijgen van de sleutels.

7.5

Nu C1000 er niet is geslaagd te bewijzen dat de oplevering van het gehuurde op 14 februari 2012 heeft plaatsgevonden, dient dit verweer van C1000 verworpen te worden en dient ervan uitgegaan te worden dat de oplevering overeenkomstig de stellingen van [appellant] eerst op 29 november 2012 heeft plaatsgevonden. Hieruit vloeit voort dat onderdeel (1) van de
subsidiaire vordering van [appellant] voor toewijzing vatbaar is, met inbegrip van de niet afzonderlijk bestreden wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW). Door C1000 zijn in dit verband verder geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel leiden.

7.6

Onderdeel (2) van de
subsidiaire vordering van [appellant] betreft, zoals gezegd, de mutatieschade. [appellant] heeft ter onderbouwing van dit onderdeel van zijn vordering overgelegd:

• een proces-verbaal van constatering van 29 november 2012, uitgevoerd door deurwaarder [deurwaarder], beheerder [beheerder] en een niet met name genoemde vertegenwoordiger van de eigenaar van het pand, voorzien van 27 foto’s (prod. 25 mvg);
• een overzicht van uit te voeren werkzaamheden naar aanleiding van de inspectie op 29 november 2012, voorzien van 99 foto’s (prod. 24 mvg);
• een overzicht van de kosten van deze werkzaamheden dat uitkomt op in totaal € 41.171,84 inclusief btw (prod. 27 mvg).

Naar aanleiding hiervan heeft C1000 in haar memorie van antwoord in het principaal appel te kennen gegeven dat zij op grond van de relevante bepalingen in de huurovereenkomst het gehuurde in goede staat van onderhoud en schoon diende achter te laten en dat zij het gehuurde dienovereenkomstig en per 31 augustus 2011 heeft opgeleverd. De opleveringsverplichting zoals C1000 deze verwoordt is terug te voeren op de bepalingen van de huurovereenkomst die zij in deze memorie heeft aangehaald. Echter, zoals in het voorafgaande is vastgesteld is het gehuurde eerst op 29 november 2012 opgeleverd zodat de toestand van het gehuurde op die datum bepalend is voor de vraag of en in hoeverre C1000 aan haar opleveringsverplichting heeft voldaan.

7.7

Met betrekking tot het proces-verbaal van constatering is het verweer van C1000 dat de deurwaarder het contractuele kader van de opleveringsverplichting of de verdeling van onderhoudsverplichtingen niet vermeldt en dat hij uitspraken doet over het voldoen aan eisen van brandwerendheid van scheidingswanden, de wijze van aanbrengen van kabelverbindingen en het voldoen van de toiletruimte aan de bouwaanvraag terwijl hij niet over de deskundigheid beschikt om dergelijke constateringen te doen. Verder stelt C1000 dat, alvorens ingegaan kan worden op het overzicht van uit te voeren werkzaamheden, eerst de omvang van de opleveringsverplichting van C1000 vastgesteld dient te worden.

7.8

Naar het oordeel van het hof heeft C1000 met deze tamelijk vrijblijvende kanttekeningen bij de overgelegde producties de vordering van [appellant] onvoldoende gemotiveerd bestreden. Het had op de weg van C1000 gelegen om tegenover de gedetailleerde en met een groot aantal foto’s onderbouwde opgave van [appellant] concreet aan te geven dat en waarom bepaalde onderdelen daarvan niet adequaat zijn omschreven of berekend dan wel om enige andere reden niet voor haar rekening zouden komen. C1000 heeft dat evenwel nagelaten, zodat het hof aan het verweer van C1000 voorbijgaat. De consequentie hiervan is dat ook onderdeel (2) van de
subsidiaire vordering van [appellant] voor toewijzing vatbaar is.

7.9

Thans resteert de vordering van [appellant] inzake buitengerechtelijke incassokosten die door de kantonrechter is afgewezen op de grond dat niet voldoende aannemelijk is gemaakt dat vóór de aanvang van het geding andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen redelijk en noodzakelijk zijn, welke laatste kosten, nu een geding is gevolgd, moeten worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te sluiten. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter miskend dat C1000 op grond van de huurovereenkomst is gehouden tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Ter adstructie hiervan heeft [appellant] bij memorie van grieven enkele facturen met specificaties van voor de dagvaarding in eerste aanleg uitgevoerde werkzaamheden overgelegd.

7.1

C1000 heeft de verschuldigdheid van deze post ook in hoger beroep betwist. Volgens haar kan zonder nadere toelichting uit de facturen en specificaties niet worden opgemaakt waarop deze precies betrekking hebben en waarom dit kosten zouden zijn die zij wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst zou moeten voldoen. Naar het oordeel van het hof kan uit hetgeen [appellant] (ook door zijn producties) naar voren heeft gebracht niet zonder meer worden afgeleid dat hier sprake is van kosten die op grond van de huurovereenkomst voor rekening van C1000 kunnen worden gebracht. Deze post komt daarom ook naar het oordeel van het hof niet voor toewijzing in aanmerking.

Conclusie

7.11

De conclusie is dat van de vorderingen van [appellant] zoals in hoger beroep door hem geformuleerd de
primaire vordering en de vordering inzake buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking komen, dat beide onderdelen van zijn
subsidiaire vordering worden toegewezen (waarin hetgeen de kantonrechter heeft toegewezen mede is begrepen) en dat het incidenteel appel van C1000 wordt verworpen.

Dit brengt mee dat de proceskostenveroordeling in eerste aanleg in stand blijft. Voor de duidelijkheid zal het hof het eindvonnis van 5 november 2012 geheel vernietigen.

In hoger beroep wordt C1000 als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten, waarbij de kosten van het getuigenverhoor alleen aan het principaal appel worden toegerekend.

8. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het eindvonnis van 5 november 2012 en, opnieuw rechtdoende:

veroordeelt C1000 aan [appellant], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van € 6.498,49 inclusief btw per maand over de periode van 1 september 2011 tot en met 29 november 2012, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf iedere maand tot aan de dag der voldoening, waarop in mindering strekt hetgeen C1000 reeds uit hoofde van het vonnis aan [appellant] heeft voldaan;

veroordeelt C1000 in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.717.67 waaronder begrepen een bedrag van € 1.200,= aan salaris gemachtigde;

veroordeelt C1000 in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 97,82 aan kosten dagvaarding, € 1.553,= aan vast recht en op € 6.580,= aan salaris advocaat in het principaal appel en op € 1.316,= aan salaris advocaat in het incidenteel appel;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en I. Bouter en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 mei 2015.

griffier rolraadsheer