ECLI:NL:GHSHE:2015:1573

• Datum uitspraak: 28 april 2015
• Publicatiedatum: 28 april 2015
• Zaaknummer: HD200.137.574_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; M.G.W.M. Stienissen; J.P. de Haan
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van een huurovereenkomst met zorgovereenkomst en de gevolgen daarvan voor de huurder

In deze zaak gaat het om de ontbinding van een huurovereenkomst tussen [appellant] en Stichting Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, waarbij de huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden was met een begeleidingsovereenkomst met Verslavingszorg Emergis. De huurovereenkomst werd op 15 februari 2010 aangegaan, maar Stichting Woongoed heeft [appellant] op 16 april 2013 gedagvaard voor de kantonrechter te Terneuzen, met als vordering de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De vorderingen zijn gebaseerd op de stelling dat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, wat resulteerde in schade aan de woning, vervuiling en overlast voor omwonenden. De kantonrechter heeft de vorderingen van Stichting Woongoed toegewezen, waarna [appellant] in hoger beroep ging.

In hoger beroep heeft [appellant] betoogd dat Stichting Woongoed niet-ontvankelijk verklaard moest worden omdat Emergis niet als medehuurder was betrokken. Het hof heeft deze grief verworpen, omdat de huurovereenkomst duidelijk was en Stichting Woongoed het recht had om alleen tegen [appellant] te procederen. De overige grieven van [appellant] waren gericht tegen de vaststelling dat hij tekort was geschoten in zijn verplichtingen. Het hof oordeelde dat Stichting Woongoed voldoende bewijs had geleverd van de tekortkomingen van [appellant], waaronder schade aan de woning en overlast voor omwonenden. Het hof concludeerde dat de ernst van de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, en dat het woonbelang van [appellant] hiervoor moest wijken.

Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde [appellant] in de kosten van het hoger beroep, die zijn begroot op € 683,- voor verschotten en € 894,- voor het salaris van de advocaat.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.137.574/01

arrest van 28 april 2015

in de zaak van

[de man] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. N.A. Koole te Middelburg,

tegen

Stichting Woongoed Zeeuws-Vlaanderen,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Stichting Woongoed,

advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 november 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland West-Brabant van 30 oktober 2013, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Stichting Woongoed als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 253897 CV EXPL 13-734)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties;
• de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

3.1.1.

Stichting Woongoed heeft aan [appellant] met ingang van 15 februari 2010 de woning [adres] te [woonplaats] verhuurd. De kop van de schriftelijke huurovereenkomst vermeldt “Huurcontract zelfstandige woonruimte met begeleiding.” De overeenkomst is mede ondertekend namens Verslavingszorg Emergis (hierna: Emergis). Artikel 9 van de huurovereenkomst bevat de volgende bijzondere bepalingen:

a. Huurder heeft een begeleidingsovereenkomst gesloten met Emergis welke overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met deze huurovereenkomst. Dat betekent, dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het moment dat ook de begeleidingsovereenkomst eindigt. Huurder is zich daarvan bewust en verklaart zich hiermee akkoord.

b. Met het oog op de geboden begeleiding is huurder verplicht om zich als goed huurder te gedragen, geen huurachterstanden te laten ontstaan, goed voor de woning te zorgen, de woning niet voor andere doeleinden te gebruiken dan voor bewoning, geen overlast te veroorzaken en voorts alle verdere voorschriften in de Algemene Huurvoorwaarden in acht te nemen.

c. Op deze huurovereenkomst is specifiek van toepassing het individuele begeleidingsplan dat hierbij als herhaald en ingelast wordt beschouwd en waarvan een afschrift aan deze overeenkomst is gehecht. Het plan maakt zodoende een onverbrekelijk deel uit van deze overeenkomst. Het niet-nakomen van de begeleidingsovereenkomst en van dit plan en met volharden hierin nadat de huurder daarop is gewezen door verhuurder, is voor Emergis reden om de begeleidingsovereenkomst voortijdig te beëindigen met als gevolg dat ook de huurovereenkomst zal eindigen. Verhuurder kan in dat geval aan de huurder een termijn van ten hoogste vier weken verlenen om de woning te ontruimen en te verlaten.

d. Huurder verklaart te hebben ontvangen de begeleidingsovereenkomst tussen hem/haar en Emergis.

e. Voor de door de verhuurder ter beschikking stellen van inrichting, inventaris en overige diensten wordt door Emergis op basis van de begeleidingsovereenkomst aan de huurder een vergoeding in rekening gebracht onder de noemer:

Bijzondere woonkosten.

f. Deze huurovereenkomst wordt ontbonden, indien de deelnemer zich niet houdt aan het begeleidingsplan of zich onvoldoende inzet voor de uitvoering daarvan en de instelling het begeleidingsplan opzegt. Verhuurder kan een termijn stellen van maximaal 4 weken als gelegenheid om de woongelegenheid te verlaten,

g. Huurder zal de medewerkers van de begeleidende instelling op hun verzoek in de woonruimte toelaten.

3.1.2.

Stichting Woongoed heeft op 16 april 2013 [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter te Terneuzen. Zij vorderde ontbinding van de tussen haar en [appellant] gesloten huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde. Aan deze vorderingen legde zij ten grondslag dat [appellant] het gehuurde niet bewoonde zoals een goed huurder betaamt aangezien schade aan het gehuurde is toegebracht en sprake is van vervuiling van de woning en de tuin, terwijl [appellant] daarnaast ernstige overlast veroorzaakt aan omwonenden door geluidsoverlast, ruzies, vechtpartijen en drugsgebruik. Stichting Woongoed heeft verder aangevoerd dat [appellant] zich aan de begeleiding door Emergis heeft onttrokken.

3.1.3.

De kantonrechter heeft bij vonnis waarvan beroep de vorderingen van Stichting Woongoed toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. De ontruiming van het gehuurde heeft op 3 december 2013 plaatsgevonden.

3.1.4.

[appellant] kan zich met het vonnis van de kantonrechter niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.

3.2.1.

Met zijn eerste grief betoogt [appellant] dat Stichting Woongoed niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen omdat zij heeft verzuimd Emergis als medehuurder in de procedure te betrekken.

3.2.2.

Deze grief faalt. Niet alleen blijkt uit de considerans van de huurovereenkomst en uit de hiervoor geciteerde bijzondere bepalingen van het huurcontract dat de woning was verhuurd aan [appellant] en dat Emergis als begeleidende instantie fungeerde, maar ook in het geval Emergis als medehuurder zou moeten worden aangemerkt neemt dat niet weg dat het Stichting Woongoed vrij stond om (uitsluitend) tegen [appellant] een vordering in te stellen tot ontbinding en ontruiming wegens door hem gepleegde wanprestatie.

3.3.1.

De overige grieven van [appellant] bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Stichting Woongoed en dat er grond is voor toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.3.2.

Ook deze grieven falen. Stichting Woongoed heeft gedetailleerd beschreven op welke punten [appellant] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen: er was sprake van schade aan voor- en achterdeur, aan een ruit op de bovenverdieping en van vuilstort in de tuin. Verder is in de periode van medio 2012 tot en met het voorjaar 2013 sprake geweest van veelvuldige klachten van een groot aantal omwonenden over [appellant] in verband met geluidsoverlast ’s nachts door harde muziek, ruzies en ander kabaal. In april 2013 heeft [appellant] bij buren ruiten vernield en de inboedel kort en klein geslagen.

Met betrekking tot deze klachten heeft Stichting Woongoed brieven van omwonenden overgelegd en een groot aantal politierapporten. Daarnaast zijn rapporten overgelegd van de wijkbeheerster. Tevens zijn sommatiebrieven aan [appellant] overgelegd waaruit blijkt dat Stichting Woongoed [appellant] diverse malen heeft gewezen op de ontoelaatbaarheid van de situatie.

[appellant] heeft van zijn kant de gestelde tekortkomingen slechts in algemene termen betwist. Het hof acht die betwisting, in het licht van de gedetailleerde stellingen van Stichting Woongoed en van de door haar overgelegde producties, onvoldoende zodat de gestelde tekortkomingen vast staan. Aan bewijslevering komt het hof om die reden niet toe.

Het hof voegt hieraan nog toe dat eveneens vast staat – als onvoldoende weersproken – dat [appellant] zich aan begeleiding door Emergis heeft onttrokken.

3.3.3.

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de ernst van de voormelde tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het woonbelang van [appellant] moet hiervoor wijken.

3.4.

De conclusie is dat alle grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd.

[appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Stichting Woongoed op € 683,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M.G.W.M. Stienissen en J.P. de Haan en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 april 2015.

griffier rolraad