ECLI:NL:GHSHE:2015:1352

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.153.438/01

arrest van 14 april 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg (Limburg),

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. R.Ph.E.M. Cratsborn te Meerssen,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten in incident van 23 september 2014 en 11 november 2014 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 2781712 CV EXPL 14-1543 gewezen vonnis van 16 juli 2014.

9.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest in incident van 11 november 2014;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord met twee producties;
het pleidooi van 6 maart 2015, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

10.De verdere beoordeling

10.1.

Bij genoemd tussenarrest is de incidentele vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen. Het hof komt vervolgens toe aan de behandeling van de hoofdzaak.

10.2.

Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten is geen grief aangevoerd, zodat het hof deze feiten tot uitgangspunt van zijn oordeel zal nemen, zo nodig aangevuld met andere feiten.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

- [appellant] huurde sinds 3 augustus 1996 krachtens schriftelijke overeenkomst (productie 1 bij inleidende dagvaarding) van [geïntimeerde] het woonhuis met ondergrond, erf en tuin aan [het adres] te [woonplaats]. De huurprijs bedroeg ten tijde van de eerste aanleg € 444,- per maand. Voorts pacht [appellant] van eiseres de naast de gehuurde woning gelegen boomgaarden en huurt hij de naastgelegen bedrijfsgebouwen, alwaar hij een fruitbedrijf exploiteert.

- Bij vonnis van 8 oktober 2008 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) heeft de pachtkamer van de rechtbank Maastricht op vordering van [appellant] een aantal geboden en verboden jegens [geïntimeerde] uitgevaardigd en op de overtreding daarvan dwangsommen gesteld.

- Bij vonnis van 5 september 2012 (productie 4 bij inleidende dagvaarding) heeft de kantonrechter te Maastricht, voor zover thans van belang, de vordering van [geïntimeerde] in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en tot betaling van (onder meer) achterstallige huurtermijnen over de periode van april 2009 tot en met november 2011 afgewezen, daarbij overwegende: “
Als uitsluitend de dwangsommen in ogenschouw genomen worden die gekoppeld zijn aan de geboden, gaat het bedrag van de verbeurde dwangsommen het bedrag van de onbetaald gelaten huur (ver) te boven, zodat van een huurachterstand geen sprake is”.

- Bij vonnis van 18 december 2013 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) heeft de rechtbank Limburg gedaagde veroordeeld om aan eiseres uit hoofde van een overeenkomst van geldlening te betalen € 57.999,- te vermeerderen met € 1.237,- voor elke maand met ingang van 1 september 2010, overwegende: “
In totaal kan [appellant] dus aanspraak maken op een bedrag van € 21.200,00 aan verbeurde dwangsommen. Dit bedrag kan [appellant] in mindering brengen op de bedragen die hijzelf aan [geïntimeerde] verschuldigd is (…)”. De rechtbank heeft alvorens de vordering van eiseres met betrekking tot de na 1 september 2010 vervallen termijnen van de geldlening toe te wijzen, op de daarvóór vervallen termijnen het maximum van de door eiseres verbeurde dwangsommen in mindering gebracht, overwegende: “
Nu de rechtbank hiervoor heeft beslist dat alle rentetermijnen(…)
tot 1 september 2010 verrekend kunnen worden met/betaald zijn uit de door [geïntimeerde] verbeurde dwangsommen, en de rechtbank(…)
de door [appellant] verschuldigde termijnbedragen zal toewijzen vanaf 1 september 2010, komt de rechtbank niet meer toe aan toewijzing van de bedragen van(….)”.

10.3.

[geïntimeerde] heeft [appellant] opnieuw in rechte betrokken en heeft in eerste aanleg gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen;

- veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;

- veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 24.762,- aan achterstallige huurtermijnen over de periode van 1 april 2009 tot 1 maart 2014, een bedrag van € 540,- aan bij te betalen huur over de periode van 1 januari 2007 tot en met 31 maart 2009, een bedrag van € 3.789,90 aan buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van € 444,- voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf 1 maart 2014 tot de datum van ontruiming, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] jegens haar tekort is geschoten en tekort blijft schieten in de uit de huurovereenkomst voortvloeiende huurbetalingsverplichting.

10.4.

[appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd, inhoudende (primair) dat [geïntimeerde] hem niet tweemaal voor dezelfde vordering in rechte kan betrekking, (subsidiair) dat hij de actuele huurachterstand kan verrekenen met de door [geïntimeerde] op grond van het vonnis van 8 oktober 2008 verbeurde dwangsommen, (meer subsidiair) dat zijn tekortkoming gelet op haar bijzondere aard en geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt en (meer subsidiair) dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het onaanvaardbaar zou zijn, indien [geïntimeerde] een beroep zou kunnen doen op de ‘formeel existerende’ huurachterstand. [appellant] heeft meest subsidiair een beroep gedaan op artikel 7:280 BW en gevraagd om hem een termijn te gunnen waarin hij alsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen.

10.5.

Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden, [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de door [geïntimeerde] gevorderde bedragen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

[appellant] heeft op 4 augustus 2014 de van [geïntimeerde] gehuurde woning ontruimd en met zijn gezin verlaten.

10.6.1.

[appellant] kan zich met voornoemd vonnis niet verenigen en komt hiervan in hoger beroep. Hij voert vijf grieven aan tegen het vonnis en concludeert tot vernietiging van het vonnis en tot afwijzing van de inleidende vorderingen van [geïntimeerde], althans tot afwijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

10.6.2.

[geïntimeerde] voert gemotiveerd verweer tegen de grieven en concludeert tot afwijzing van het hoger beroep, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

10.7.

Het hof zal de eerste twee grieven van [appellant] gezamenlijk behandelen. De eerste grief van [appellant] houdt in dat de kantonrechter ten onrechte in het bestreden vonnis heeft overwogen dat het [geïntimeerde] vrij zou staan om op dezelfde grondslag (huurachterstand over dezelfde periode) andermaal een vordering tegen [appellant] in te stellen. [appellant] stelt in dit kader dat het [geïntimeerde] niet was toegestaan om opnieuw ter zake van hetzelfde geschilpunt en op basis van dezelfde juridische en feitelijke grondslagen te gaan procederen, omdat de betreffende vorderingen al bij het vonnis van 5 september 2012 waren afgewezen en [geïntimeerde] niet hiervan in hoger beroep is gekomen, zodat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan.

[appellant] doet kennelijk een beroep op het gezag van gewijsde van dit vonnis.

In zijn tweede grief stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte het door [appellant] subsidiair gedane beroep op verrekening heeft verworpen. De kantonrechter heeft in het vonnis van 5 september 2012 het destijds door [appellant] aangevoerde verrekeningsverweer aanvaard en toegepast, waardoor de huurvordering van [geïntimeerde] op [appellant] tot een bedrag van € 13.128,- teniet is gegaan, en om die reden de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen, aldus [appellant]. Volgens [appellant] heeft er daarnaast op basis van het vonnis van 18 december 2013 nog een verrekening van de huurvordering plaatsgevonden met een bedrag van € 21.200,- aan verbeurde dwangsommen. Als vervolgens de door [appellant] verrichte huurbetalingen over de periode van januari en februari 2014 in mindering worden gebracht, resteert volgens [appellant] geen of geen noemenswaardige huurachterstand.

10.7.1.

Het hof kan [appellant] niet volgen en wel om het volgende.

Aan [appellant] kan worden toegegeven dat de grondslag van de onderhavige vorderingen van [geïntimeerde] deels gelijk is aan de grondslag voor de vorderingen van [geïntimeerde] die hebben geleid tot het vonnis van 5 september 2012, namelijk voor zover het betreft de huurachterstand over de periode van april 2009 tot en met november 2011. Dat staat naar het oordeel van het hof echter niet in de weg aan het instellen van de onderhavige vorderingen. Het vonnis komt namelijk geen gezag van gewijsde toe. De kantonrechter heeft in het vonnis van 5 september 2012 ten aanzien van de afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] overwogen dat het bedrag aan verbeurde dwangsommen die gekoppeld zijn aan de aan [geïntimeerde] bij vonnis van 8 oktober 2008 opgelegde geboden, het bedrag van de onbetaalde huur (ver) te boven gaat. Dit komt erop neer dat, zoals de kantonrechter in het bestreden vonnis ook al heeft overwogen, de afwijzing haar grondslag vond in de
mogelijkheidvan verrekening van de ten tijde van het vonnis van 5 september 2012 bestaande huurachterstand. Een uitdrukkelijke vaststelling van hetgeen partijen elkaar verschuldigd zijn is door de kantonrechter in dat vonnis niet gegeven.

Daadwerkelijk verrekening heeft niet plaatsgevonden krachtens voornoemd vonnis. De kantonrechter heeft in dat vonnis ook niet de precieze omvang van de verbeurde dwangsommen vastgesteld. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] nadien zelf zijn vordering uit hoofde van de verbeurde dwangsommen heeft verrekend met de vordering van [geïntimeerde] op hem uit hoofde van achterstallige huurpenningen. Van een verrekenverklaring blijkt niet.

Daarentegen heeft de rechtbank in het – inmiddels in kracht van gewijsde gegane - vonnis van 18 december 2013 wel het bedrag aan verbeurde dwangsommen precies vastgesteld, te weten op € 21.200,-, en is dit bedrag krachtens dat vonnis verrekend met een andere vordering van [geïntimeerde] op [appellant], te weten uit hoofde van geldlening (en dus niet, zoals [appellant] stelt, met de vordering van [geïntimeerde] op [appellant] vanwege huurachterstand). Ingevolge artikel 236 lid 1 Rv heeft dit laatste vonnis wel gezag van gewijsde gekregen, omdat daarin de rechten en verplichtingen van partijen wel uitdrukkelijk zijn vastgesteld. Daarom dient het hof ervan dient uit te gaan dat [appellant] uit hoofde van de verbeurde dwangsommen geen vordering meer heeft waarmee hij een achterstand in de betaling van de huur kan verrekenen.

10.7.2.

Het hof merkt hierbij op dat [appellant] in de procedure die leidde tot het vonnis van 18 december 2013 niet kenbaar heeft gemaakt dat niet € 21.200,- aan verbeurde dwangsommen moest worden verrekend, maar een bedrag van € 13.128,- minder omdat al eerder, krachtens het vonnis van 5 september 2012 was verrekend. Kennelijk had [appellant] toen nog niet laatstgenoemd bedrag verrekend met huurachterstand. Na de verrekening met de geldlening kan hij niet alsnog een beroep doen op verrekening met de huurachterstand.

Gelet op het voorgaande kan worden vastgesteld dat de grond waarop de vorderingen van [geïntimeerde] bij het vonnis van 5 september 2012 zijn afgewezen (de mogelijkheid tot verrekening), niet aan de orde is, zodat de huurachterstand over de periode van april 2009 tot en met november 2011 ten tijde van de inleidende dagvaarding nog immer bestond en het [geïntimeerde] vrijstond om (mede) op grond van deze huurachterstand opnieuw een vordering jegens [appellant] in te stellen.

10.7.3.

Uit het voorgaande volgt tevens dat het subsidiair door [appellant] gedane beroep op verrekening met verbeurde dwangsommen dient te worden verworpen. Bovendien heeft te gelden dat al zou het totaal bedrag aan verbeurde dwangsommen van, zoals vastgesteld in het vonnis van 18 december 2013, in totaal € 21.200,- voor verrekening in aanmerking zijn gekomen met de onderhavige huurvordering van [geïntimeerde], er ten tijde van de inleidende dagvaarding nog altijd een huurachterstand van een dermate omvang zou hebben geresteerd dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is, namelijk een bedrag van € 2.674,-, hetgeen neerkomt op zes maanden huur. In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] immers niet slechts de huurachterstand over de periode van april 2009 tot en met november 2011 gevorderd, maar ook de huurachterstand over de periode nadien.

10.7.4.

Op voornoemd bedrag van € 2.674,- zijn de huurtermijnen over de maanden januari en februari 2014 reeds in mindering gebracht en wel op grond van het volgende. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat hij over de maanden januari en februari 2014 de huur wel degelijk heeft betaald aan [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord bankafschriften in het geding gebracht waaruit blijkt dat [appellant] aan [geïntimeerde] op 13 januari 2014 en op 3 februari 2014 (bij de laatste met als omschrijving ‘pachtvergoeding mnd februari’) een bedrag van € 2.416,- heeft overgemaakt. [geïntimeerde] heeft hiertegen ingebracht dat zij de betreffende betalingen heeft aangeduid als betaling op de achterstallige pacht, gelet op de daarbij behorende omschrijving. Het hof acht het evenwel voldoende aannemelijk dat in het bedrag van € 2.416,- de huur van € 444,- per maand begrepen is. Het hof neemt hierbij in aanmerking de in eerste aanleg bij akte van 13 juni 2014 overgelegde specificatie van 7 oktober 2011 van het toentertijd door [appellant] aan [geïntimeerde] te betalen maandbedrag van € 2.393,-, waarin (naast de pachtvergoedingen, gebruiksvergoeding en rente) een bedrag van € 414,- aan huur zat inbegrepen. Daarnaast is ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep namens [geïntimeerde] verklaard dat [appellant] maandelijks een bedrag van circa € 2.400,- overmaakte, waarin tevens de huur van € 444,- was opgenomen.

10.7.5.

De eerste twee grieven falen dus, behoudens ten aanzien van het verweer van [appellant] dat hij de huur over de maanden januari en februari 2014 wel aan [geïntimeerde] heeft voldaan. In zoverre slaagt de eerste grief.

10.8.

In zijn derde grief stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte zijn meer subsidiaire verweer, inhoudende dat, mocht er al sprake zijn van een tekortkoming, deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, heeft verworpen. Ook in dit kader stelt [appellant] in hoger beroep dat hij op basis van het vonnis van 5 september 2012 de destijds bestaande huurachterstand heeft verrekend met zijn vordering op [geïntimeerde] uit hoofde van de verbeurde dwangsommen.

10.8.2.

Het hof stelt voorop dat vast staat dat [appellant] ten tijde van de inleidende dagvaarding maar liefst 4½ jaar de huur niet had betaald. Buiten kijf staat dat een huurachterstand van een dermate grote omvang in beginsel een ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. [appellant] heeft weliswaar ook hier een beroep gedaan op verrekening, maar dit beroep dient te worden verworpen, gelet op hetgeen hiervoor onder 10.7.1 is overwogen: er heeft al verrekening plaatsgevonden met een andere vordering van [geïntimeerde] op [appellant], zodat er niets meer valt te verrekenen met de huurvordering. Daarnaast heeft te gelden dat, ook al zou de huurachterstand zijn verrekend met de verbeurde dwangsommen, er nog altijd sprake zou zijn van een zodanige huurachterstand (zes huurtermijnen) dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. Betaling van huur is de hoofdverplichting van [appellant] als huurder van de woning en van [geïntimeerde] kan niet worden gevergd dat zij het ontstaan van (herhaalde) huurachterstanden moet aanvaarden. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] hem in de tussenliggende periode nimmer ten aanzien van de huurachterstand heeft aangemaand of gesommeerd tot betaling, doet, wat daarvan ook zij, daaraan niet af. Immers, de verplichting tot betaling van huur is een voortdurende verplichting ten aanzien waarvan voor de nakoming steeds een termijn is gesteld. Wanneer die termijn verstrijkt zonder dat de verplichting is nagekomen, is er van rechtswege (dus zonder ingebrekestelling) sprake van verzuim (artikel 6:83 aanhef en onder sub a BW).

De derde grief faalt eveneens.

10.9.1.

De vierde grief van [appellant] is gericht tegen de verwerping door de kantonrechter van zijn meer subsidiaire verweer, inhoudende dat de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruimingsverplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [appellant] stelt dat de ontruiming van de woning en het vertrek van hem en zijn gezin uit de woning tot gevolg heeft dat de exploitatie van zijn fruitteeltbedrijf, dat zich op het door hem gepachte terrein naast de woning ligt, onmogelijk wordt, althans ernstig wordt bemoeilijkt. [appellant] voert in dat kader aan dat de coördinatie van de dagelijkse transportbewegingen, de bewaking van de fruitvoorraad, koelcellen, fruittuin en aanwezige meststoffen en bestrijdingsmiddelen en de begeleiding van het personeel het beste vanuit de woning kan plaatsvinden, dat het elders wonen extra kosten meebrengt en dat het van belang is dat zijn echtgenote ter plaatse woont, aangezien zij regelmatig bijspringt bij calamiteiten of haastklussen.

10.9.2.

Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

[appellant] doet meer subsidiair een beroep op de zogenaamde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW).

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid doet zich evenwel slechts bij uitzondering gelden. De door [appellant] in dit kader aangevoerde omstandigheden zijn naar het oordeel van het hof niet van dien aard dat tenuitvoerlegging door [geïntimeerde] van het bestreden vonnis naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn jegens [appellant]. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat het exploiteren van zijn bedrijf lastiger is vanuit een andere woning dan vanuit de naastgelegen woning die hij van [geïntimeerde] huurde, maar dit dient voor zijn rekening en risico te komen. [appellant] heeft zich immers zelf in deze situatie gebracht door te stoppen met het betalen van de huur en een huurachterstand van maar liefst 54 maanden ofwel 4½ jaar te laten ontstaan, terwijl van betalingsproblemen niet is gebleken. Weliswaar had [appellant] een tegenvordering op [geïntimeerde], maar zoals al meermalen is overwogen, is deze vordering met een andere vordering van [geïntimeerde] op [appellant] verrekend en was deze vordering bovendien niet toereikend om de gehele huurvordering van [geïntimeerde] op [appellant] teniet te laten gaan. Niet, althans onvoldoende is gesteld of gebleken dat exploitatie van het bedrijf door [appellant] onmogelijk is geworden of in verregaande bemoeilijkt wordt sinds [appellant] niet meer de naastgelegen woning huurt.

Daarbij komt dat ook de belangen van [geïntimeerde] relevant zijn. Zij woont naast [appellant], onder één dak. Tussen partijen bestaat al een jarenlange animositeit welke heeft geleid tot meerdere procedures, het opleggen en verbeuren van dwangsommen en een weigering om huur te betalen. Het onbetaald laten van de huur en het opeisen van dwangsommen heeft niet bijgedragen aan verbetering van de situatie, terwijl er van de zijde van [appellant] ook geen pogingen zijn gedaan om de situatie te normaliseren. In de onderhavige procedure voert hij het verweer dat hij naast het reeds in het vonnis van 18 december 2013 vastgestelde bedrag aan verbeurde dwangsommen, ook nog recht heeft op een tweede betaling van dwangsommen op grond van het vonnis van 5 september 2012, hoewel hij heeft moeten begrijpen dat hij daar geen recht op heeft. Hij kan zich dan thans er niet over beklagen dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gehouden is hem weer toe te laten tot de woning. [geïntimeerde] handelt niet onaanvaardbaar door niet op dit verlangen van [appellant] in te gaan.

De vierde grief treft dus evenmin doel.

10.10.

De vijfde grief is ten slotte gericht tegen de verwerping door de kantonrechter van het meest subsidiaire verweer van [appellant], te weten een beroep op artikel 7:280 BW in die zin dat [appellant] een termijn van een maand wordt gegund om alsnog aan zijn huurbetalingsverplichting te voldoen. Namens [appellant] is evenwel ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep aangegeven dat [appellant] het bedrag dat hij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] is verschuldigd, inmiddels heeft betaald en dat hem dus niet alsnog een termijn als bedoeld in artikel 7:280 BW hoeft te worden gegund. Voor zover [appellant] meent dat het vonnis in eerste aanleg moet worden vernietigd omdat de kantonrechter hem een terme de grâce had behoren te gunnen (en hij dan aan de betalingsverplichting zou hebben voldaan) faalt. Gelet op de hoogte van de achterstand in de betaling van de huur was er geen plaats voor een terme de grâce. Het hof wijst er bovendien op dat de tekortkomingen (het niet tijdig betalen van de huur) niet ongedaan worden gemaakt door alsnog te betalen.

10.11.

Het hof komt op grond van het bovenstaande tot de slotsom dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, behoudens ten aanzien van de veroordeling tot betaling van het bedrag van € 24.762,- ter zake van achterstallige huurtermijnen over de periode van 1 april 2009 tot 1 maart 2014. Dit bedrag dient nog te worden verminderd met de huurtermijnen over de maanden januari en februari 2014 (tweemaal € 444,-, vgl. r.o. 10.7.4). In zoverre zal het bestreden vonnis worden vernietigd.

10.12.

Het hof zal [appellant] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 704,- voor griffierechten en € 3.474,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten (mva 1, pleidooi 2) x tarief III).

11.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 24.762,- aan huurtermijnen over de periode van 1 april 2009 tot 1 maart 2014;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] om tegen bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van

€ 23.874,- aan huurtermijnen over de periode van 1 april 2009 tot 1 januari 2014;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van [geïntimeerde] op € 704,- voor vast recht en € 3.474,- voor salaris advocaat;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en R.J.M. Cremers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 april 2015.

griffier rolraadsheer