ECLI:NL:GHSHE:2014:919

• Datum uitspraak: 1 april 2014
• Publicatiedatum: 1 april 2014
• Zaaknummer: HD 200.032.971-02
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden; M. van Ham; Th.J.A. Kleijngeld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurtermijnen en herstelverplichtingen

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch diende, betreft het een hoger beroep van een appellant tegen een geïntimeerde in een civiele procedure over huurtermijnen en herstelverplichtingen. De zaak is een vervolg op een eerder tussenarrest van 13 augustus 2013, waarin het hof de partijen had verzocht om aanvullende informatie te verstrekken over de herstelverplichtingen van de appellant en de betaling van huurtermijnen door de geïntimeerde. De appellant, vertegenwoordigd door mr. C.G. Huijsmans, betwist dat hij niet heeft voldaan aan de herstelverplichting die hem was opgelegd in een eerder vonnis van de rechtbank Breda. Hij stelt dat de door de geïntimeerde ingeschakelde deskundige geen significante lekkages heeft aangetroffen en dat hij voldoende maatregelen heeft genomen om aan de verplichtingen te voldoen.

De geïntimeerde, vertegenwoordigd door mr. J. van Zinnicq Bergmann, heeft echter aangegeven dat de appellant niet binnen de gestelde termijn heeft voldaan aan de herstelverplichting en dat hij zelf het dak heeft laten herstellen, waarvoor hij kosten heeft gemaakt. De geïntimeerde heeft de huur voor een aantal maanden ingehouden als gevolg van het uitblijven van het herstel en de schade die hij heeft geleden door lekkages.

Het hof heeft in deze procedure behoefte aan verdere informatie van de geïntimeerde over de herstelkosten en de huurbetalingen. Het hof heeft de zaak naar de rol verwezen voor akte aan de zijde van de geïntimeerde, waarbij het hof ook vraagt om bewijsstukken van de gemaakte kosten en een overzicht van de betaalde huurtermijnen. De verdere beoordeling van de zaak is aangehouden tot de volgende zitting op 13 mei 2014.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.032.971/02

arrest van 1 april 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats 1],

appellant,

advocaat: mr. C.G. Huijsmans te Bergen op Zoom,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats 2],

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. van Zinnicq Bergmann te 's-Hertogenbosch,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 13 augustus 2013 in het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, team kanton, locatie Bergen op Zoom onder zaaknummer 453614 CV EXPL 07-4550 gewezen vonnissen van 27 februari 2008, 23 april 2008 en 3 december 2008.

6. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 13 augustus 2013;

- de akte na tussenarrest van [geïntimeerde] van 10 september 2013;

- de antwoordakte na tussenarrest van [appellant] van 8 oktober 2013 met drie producties (genummerd 5 tot en met 7).

Partijen hebben arrest gevraagd.

7. De verdere beoordeling

7.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor akte aan de zijde van [geïntimeerde] met het onder r.o. 4.15.3 vermelde doel en heeft het hof iedere verdere beslissing aangehouden.

7.2.

Zoals het hof in r.o. 4.15.3 heeft aangegeven, zal het hof eerst beslissen op de vraag of [geïntimeerde] de betaling van de huurtermijnen terecht heeft opgeschort. In het kader daarvan heeft het hof de navolgende vragen aan [geïntimeerde] gesteld:

- Heeft [appellant] nog steeds (gedeeltelijk) niet voldaan aan de bij het vonnis van 3 november 2010 opgelegde herstelverplichting?

- Is [geïntimeerde] inmiddels zelf al dan niet volledig overgegaan tot herstel van het dak en zo ja, welke kosten zijn daarmee gemoeid?

- Wat heeft [geïntimeerde] tot op heden aan huurtermijnen betaald respectievelijk ingehouden?

7.3.

[geïntimeerde] heeft bij akte voornoemde vragen als volgt beantwoord:

- Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] niet binnen de daartoe gestelde termijn (volledig) voldaan aan de bij vonnis van 3 november 2010 aan hem opgelegde herstelverplichting. Dit wordt bevestigd in het deskundigenrapport van 30 augustus 2011 (productie 5 bij memorie van grieven). Ook nadat [appellant] bij brief van 27 september 2011 is verzocht aan te geven of hij bereid is de reparaties deugdelijk en duurzaam uit te voeren binnen een termijn van veertien dagen, en tevens bij diezelfde brief is aangegeven dat wanneer [appellant] dat nalaat, [geïntimeerde] het herstel zelf zal doen op kosten van [appellant], is herstel uitgebleven, aldus [geïntimeerde];

- [geïntimeerde] stelt dat het dak inmiddels in zijn opdracht is hersteld. Ten tijde van het indienen van de akte had [geïntimeerde] de factuur voor herstel van het dak nog niet ontvangen. Volgens de offerte bedroegen de herstelkosten van het dak € 6.500,- exclusief btw en exclusief kosten voor meerwerk;

- [geïntimeerde] stelt de huur voor de maanden juni tot en met oktober 2011 (dus vijf maanden) te hebben ingehouden met een beroep op opschorting in verband het uitblijven van het herstel van het dak en de schade die [geïntimeerde] als gevolg van de lekkages heeft geleden.

7.4.

[appellant] heeft bij antwoordakte als volgt gereageerd.

[appellant] is van mening dat hij voldoende heeft voldaan aan de bij vonnis van 3 november 2010 opgelegde herstelverplichting, omdat de door [geïntimeerde] ingeschakelde deskundige geen lekkages of grote risico’s voor lekkages heeft aangetroffen. [appellant] stelt voorts dat het zijn nadrukkelijke keuze is geweest om [geïntimeerde] een aannemer te laten inschakelen omdat [geïntimeerde] niet voornemens was akkoord te gaan met enige keuze van [appellant] ter zake van het herstel, en dat hij naar aanleiding van de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 27 september 2011 heeft aangegeven eerst een offerte te willen zien, maar dat deze offerte nooit door [geïntimeerde] aan [appellant] is verstrekt. [appellant] is voorts van mening dat uit het in opdracht van [geïntimeerde] opgestelde deskundigenrapport van 30 augustus 2011 blijkt dat een deel van de herstelwerkzaamheden wel zijn verricht (afvoer van het houten schuurtje, verwijdering van de borstwering aan de voorzijde, vervanging van de hemelwaterafvoer aan de achterzijde met het aanbrengen van een nieuwe afwerking).

[appellant] betwist dat het dak inmiddels is hersteld en legt foto’s over van (onder meer) het dak die volgens hem zijn gemaakt nadat [geïntimeerde] zijn akte van 10 september 2013 heeft genomen. Zo is er volgens [appellant] nog geen nieuwe toplaag aangebracht op de plaats waar het houten schuurtje stond, is er bij het metselwerk geen nieuwe aansluiting gemaakt met het voetlood, zijn de hemelwaterafvoeren aan de voorzijde niet vervangen en is zowel bij het langwerpig dakvlakje aan de achterzijde als bij het hoge dakvlakje aan de voorzijde geen herstel uitgevoerd met voetlood.

Ten slotte stelt [appellant] dat [geïntimeerde] tien huurtermijnen onbetaald heeft gelaten, te weten mei tot en met oktober 2011, november en december 2012 en januari en september 2013. [appellant] becijfert de totale huurachterstand inclusief huurverhogingen op € 20.418,60 (exclusief rente).

7.5.

Alvorens te kunnen beslissen op de vraag of [geïntimeerde] de betaling van de huurtermijnen terecht heeft opgeschort, heeft het hof behoefte aan een reactie van [geïntimeerde] op voornoemde antwoordakte van [appellant]. Het hof zal [geïntimeerde] daartoe bij akte in de gelegenheid stellen. Het hof wenst daarbij van [geïntimeerde] tevens antwoord op de vraag of hij de kosten van het herstel van het dak inmiddels heeft voldaan en zo ja, hoeveel deze kosten bedragen. Het hof wenst in het geval dat [geïntimeerde] de herstelkosten van het dak reeds heeft voldaan tevens een betalingsbewijs daarvan te ontvangen, alsmede een specificatie van de kosten waaruit blijkt op welke werkzaamheden de kosten betrekking hebben. Daarnaast vraagt het hof aan [geïntimeerde] een overzicht te overleggen van de door hem tot op heden aan [appellant] betaalde huurtermijnen, onder vermelding van de bedragen en de betalingsdata en onderbouwd met betalingsbewijzen.

[appellant] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om bij akte hierop weer te reageren.

7.6.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

8. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 13 mei 2014 voor akte aan de zijde van [geïntimeerde] met het hiervoor onder r.o. 7.5 vermelde doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden, M. van Ham en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 april 2014.