ECLI:NL:GHSHE:2014:821

• Datum uitspraak: 25 maart 2014
• Publicatiedatum: 25 maart 2014
• Zaaknummer: HD 200.128.138-01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M. Brandenburg; M.G.W.M. Stienissen; C.E.C.J. Ponsioen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging verschuldigdheid makelaarscourtage ondanks niet-vervulling opschortende voorwaarde

De gezamenlijke erven van mevrouw overleden hebben in hoger beroep geprocedeerd tegen Royworks Vastgoed Specialisten B.V. over de verschuldigdheid van makelaarscourtage. De Erven sloten met Royworks een bemiddelingsovereenkomst voor de verkoop van onroerende zaken uit de nalatenschap.

Royworks vorderde courtage voor verkooptransacties, waaronder een koopovereenkomst met een opschortende voorwaarde die niet is vervuld. De kantonrechter wees de vorderingen toe, stellende dat courtage verschuldigd blijft ondanks het niet vervullen van de opschortende voorwaarde.

In hoger beroep werd bevestigd dat de niet-vervulling van de opschortende voorwaarde de courtageplicht niet belemmert. Tevens werd geoordeeld dat de toescheiding van panden aan enkele erven buiten Royworks om valt onder de overeenkomst en courtage verschuldigd maakt. Een appellant werd niet-ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep. Het hof bekrachtigde het vonnis en veroordeelde de Erven in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en bevestigt dat de Erven courtage aan Royworks verschuldigd zijn ondanks het niet vervullen van de opschortende voorwaarde.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.128.138/01

arrest van 25 maart 2014

in de zaak van

1. De gezamenlijke erven van mevr. [erflater],

vertegenwoordigd door:

2. Mr. [vertegenwoordiger 1.] ,

kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1],

3. Mr. [vertegenwoordiger 2.] ,

kantoorhoudende te [vestigingsplaats 2],

appellanten onder 2 en 3 in hun hoedanigheid van vereffenaars van de nalatenschap van mevr. [erflater],

appellanten,

advocaat: mr. H.A.J. Stollenwerck,

tegen

Royworks Vastgoed Specialisten B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1],

geïntimeerde,

advocaat: mr. N.M.F. Statnik,

op het bij exploot van dagvaarding van 31 mei 2013 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen vonnis van 13 maart 2013 tussen appellanten – hierna afzonderlijk: de Erven, mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. en mr. [vertegenwoordiger 2.] q.q. – als gedaagden in conventie, eisers in reconventie, en geïntimeerde - Royworks – als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 465311 CV EXPL 12-846)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord met producties;

- de akte rectificatie van Royworks van 25 maart 2014 houdende de overlegging van een aanvullende productie.

2.2.

Bij memorie van grieven heeft appellant onder 2, mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q., meegedeeld af te zien van hoger beroep zodat het namens hem ingestelde hoger beroep als ingetrokken dient te worden beschouwd. Blijkens het dagvaardingsexploot is echter mede op diens verzoek de betekening van de appeldagvaarding geschied en is Royworks daarbij aangezegd dat (ook) mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. in hoger beroep komt van het beroepen vonnis. Blijkens het zogenoemde H1-formulier is de zaak mede namens hem aangebracht en (ook) hij heeft de zaak door de griffier op de rol doen inschrijven. Voor zover het mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. betreft leidt zijn bij memorie van grieven gedane eenzijdige mededeling niet tot het einde van de aanhangig gemaakte zaak. Niet gesteld of gebleken is op welke andere grond de aanhangigheid ten aanzien van mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. verloren is gegaan. Nu hij tegen het beroepen vonnis ook geen grieven opwerpt, leidt dit alles er toe dat mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn hoger beroep tegen dit vonnis.

Appellanten onder 1 en 3, hierna gezamenlijk ook aan te duiden als de Erven c.s., hebben acht grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd.

2.3.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1.

In hoger beroep kan van de volgende feiten worden uitgegaan.

4.1.1.

Bij beschikking van de rechtbank Maastricht van 8 oktober 2008 zijn appellanten onder 2 en 3 benoemd tot vereffenaars van de nalatenschap van mevrouw [erflater]. Tot de nalatenschap behoort een aantal onroerende zaken, alle gelegen te [plaats]. In hun hoedanigheid van vertegenwoordigers van de Erven hebben mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. en mr. [vertegenwoordiger 2.] q.q. in februari 2011 een overeenkomst met Royworks gesloten houdende de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop door de Erven van de tot de nalatenschap behorende onroerende zaken te [plaats] aan het [straat 1.], de [straat 2.] en de [straat 3.], hierna ook: de overeenkomst.

4.1.2.

De overeenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen, waarbij het hof bij artikel 5 de onderdelen heeft genummerd:

“2. courtage, advertentiekosten, promotiekosten

De courtage bedraagt 1.50% excl. BTW over de gerealiseerde verkoopprijs.

(..)”

“4. duur overeenkomst

De opdracht wordt aangegaan voor een termijn van tenminste 6 maanden en daarna voor onbepaalde tijd. De opdracht is door opdrachtgever opzegbaar tegen het einde van een maand met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 1 maand.

Opdrachtgever is, indien deze overeenkomst eindigt zonder dat er een koopovereenkomst tot stand is gebracht, geen andere kosten verschuldigd dan de op grond van het gestelde in artikel 3 verschuldigde kosten [te weten, de advertentie- en promotiekosten, hof].

Bij opzegging zijn alle verschuldigde kosten te voldoen binnen een termijn van 14 dagen na opzegging. De overeenkomst is eerst geëindigd na voldoening van alle verschuldigde kosten.”

“5. verschuldigdheid courtage en kosten, betaling

(1) Courtage is verschuldigd indien tijdens de bemiddelingsperiode m.b.t. het registergoed een koopovereenkomst wordt gesloten.

Courtage is eveneens verschuldigd indien de koop-/huurovereenkomst weliswaar na beëindiging van deze bemiddelingsovereenkomst tot stand komt, maar direct of indirect het gevolg is van de bemiddeling die gedurende de looptijd van deze opdracht door opdrachtnemer is verleend.

(2) Opdrachtgever zal kandidaten te allen tijde door verwijzen naar opdrachtnemer, zich m.b.t. de registergoederen onthouden van onderhandelingen en niet buiten opdrachtnemer overeenkomsten sluiten. In het laatste geval is opdrachtgever courtage verschuldigd.

(3) Wordt de gesloten koopovereenkomst hetzij eenzijdig door opdrachtgever ontbonden of ontbonden

anders dan o.g.v. in de akte opgenomen onbindende voorwaarden, is opdrachtgever courtage verschuldigd.”

4.1.3.

Met bemiddeling van Royworks is in mei 2011 een overeenkomst gesloten tussen de Erven c.s. als verkoper en [koper 1] c.s. als koper voor de appartementen en parkeerplaatsen aan het [straat 1.], voor de prijs van € 630.000,--. Deze overeenkomst bevat in artikel 24 de volgende opschortende voorwaarde:

“opschortende voorwaarde

Artikel 24.

Deze koopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de door een erfgenaam (op grond van artikel 4:215 lid 2 BW) ingeroepen beslissing van de kantonrechter of de door een vereffenaar ingeroepen beslissing van de bindend adviseur ten gunste van de onderhavige verkoop aan koper uitvalt.”

4.1.4.

Bij bindend advies van 13 mei 2011 heeft prof. mr. [deskundige] bepaald dat het aanbod aan [koper 1] dient te worden teruggedraaid en dat de erfgenamen [erfgenaam 2] en [erfgenaam 1] terstond moeten verklaren het registergoed aan het [straat 1.] voor de som van

€ 630.000,-- te aanvaarden. Op grond van dit advies zijn de appartementsrechten en parkeerplaatsen aan het [straat 1.] uit de nalatenschap toegescheiden aan de deelgenoten [erfgenaam 2] en [erfgenaam 1]. De koopovereenkomst met [koper 1] c.s. is door de Erven niet nagekomen.

Het in verband met deze niet-nakoming door [koper 1] c.s. tegen de Erven aangespannen kort geding is uiteindelijk geschikt.

4.1.5.

Royworks heeft een concept-koopovereenkomst opgesteld tussen de Erven als verkopers en [koper 2] en [koper 3] als kopers voor het pand aan de [straat 3][nummer 1], voor de prijs van € 180.000,--. Die overeenkomst is niet gesloten. Ook dit pand is toegescheiden aan [erfgenaam 2] en [erfgenaam 1].

4.2.1.

Royworks vordert in conventie, kort gezegd, hoofdelijke veroordeling van de Erven c.s. tot betaling van € 9.746,10 aan courtage voor de appartementen [straat 1.], € 4.176,90 aan courtage voor [straat 2.] 21 (bedoeld is: nr. 25, vgl. inl. dagv. onder 6) en [straat 3][nummer 1], € 928,20 aan courtage voor de parkeerplaatsen [straat 1.], en € 600,-- aan buitengerechtelijke kosten, en voorts hoofdelijke veroordeling van de Erven c.s. in de kosten van het geding, waaronder de kosten van het door Royworks gelegde conservatoir beslag op het pand aan de [straat 3][nummer 1].
Royworks heeft aan haar vorderingen samengevat ten grondslag gelegd:

primair , dat de Erven c.s. op grond van het sluiten van koopovereenkomsten met betrekking tot de panden aan het [straat 1.], de [straat 2.] 25 en de [straat 3][nummer 1] (hierna ook: de panden), op grond van artikel 5, alinea 1, van de overeenkomst de overeengekomen courtage verschuldigd zijn;

subsidiair , in het geval niet geoordeeld kan worden dat ten aanzien van de panden koopovereenkomsten zijn tot stand gekomen, de Erven c.s. op grond van artikel 5, alinea 2, van de overeenkomst de overeengekomen courtage verschuldigd zijn, nu zij zich ten aanzien van de registergoederen hadden te onthouden van onderhandelingen en niet buiten opdrachtnemer overeenkomsten mochten sluiten;

meer subsidiair , dat de Erven c.s. op basis van een redelijke uitleg van de overeenkomst de in rekening gebrachte courtage verschuldigd zijn, in welk verband Royworks zich heeft beroepen op artikel 7:411 BW.

Royworks heeft gesteld dat zij gedurende drie jaren uitgebreide werkzaamheden heeft verricht ter zake van de verkoop van de in de bemiddelingsovereenkomst opgenomen panden. Ten aanzien van de appartementen/parkeerplaatsen aan het [straat 1.] en ten aanzien van de [straat 3][nummer 1] had Royworks reeds kopers aangedragen en reeds koopovereenkomsten opgesteld. De koopovereenkomst ten aanzien van de appartementen/parkeerplaatsen aan het [straat 1.] werd zelfs daadwerkelijk gesloten. Enkel verkoop van het pand aan de [straat 2.] 25 te [plaats] resteerde nog.

4.2.2.

De Erven c.s. hebben zich tegen de vorderingen verweerd. Zij hebben betwist dat er (buiten Royworks om) koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen met betrekking tot het [straat 1.] en de [straat 3.]. Ten aanzien van de [straat 3.] hebben zij voorts betwist dat Royworks werkzaamheden heeft verricht die aanspraak geven op een redelijk deel van de gevorderde courtage. In reconventie hebben de Erven c.s. vergoeding gevorderd van de schade ten gevolge van het beweerdelijk ten onrechte gelegde beslag op de [straat 3][nummer 1].

4.2.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Royworks bij vonnis van 13 maart 2013 toegewezen.

Ten aanzien van de appartementen en parkeerplaatsen aan het [straat 1.] heeft de kantonrechter de gevorderde courtage van € 10.674,30 (zijnde het totaal van € 9.746,10 en

€ 928,20) toegewezen op grond van de door Royworks aangevoerde primaire grondslag (artikel 5, eerste alinea, van de overeenkomst). De kantonrechter overwoog dat vaststaat dat door bemiddeling van Royworks een koopovereenkomst is gesloten tussen de Erven en [koper 1] c.s. voor de appartementen en parkeerplaatsen aan het [straat 1.], en oordeelde dat daarvoor courtage is verschuldigd, en wel tot de hoogte als gevorderd nu de Erven c.s. niet hebben betwist dat de berekening van de gevorderde bedragen conform de overeenkomst is.

Ten aanzien van de panden aan de [straat 3.] en de [straat 2.] heeft de kantonrechter de gevorderde courtage toegewezen op grond van de door Royworks aangevoerde subsidiaire grondslag (artikel 5, tweede alinea, van de overeenkomst). Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de Erven c.s. tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting geen onderhandelingen over deze panden te voeren noch daarover overeenkomsten te sluiten door deze panden in eigendom over te dragen althans te doen toescheiden aan [erfgenaam 2] en [erfgenaam 1], die in de relatie tussen partijen als derden zijn aan te merken.

De vordering in reconventie behoefde naar het oordeel van de kantonechter geen beoordeling, nu de voorwaarde waaronder die vordering is ingesteld, te weten dat (het grootste deel van) de vordering in conventie wordt afgewezen, niet is vervuld.

4.3.

Grieven 1 en 2 betreffen de toewijzing van de gevorderde courtage ten aanzien van het [straat 1.]; grieven 3, 4 en 5 betreffen de toewijzing van de gevorderde courtage ten aanzien van de [straat 3.] en de [straat 2.]. Met grief 6 betogen de Erven c.s. dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft overwogen dat Royworks hooguit ten aanzien van alle objecten aanspraak heeft op een redelijke vergoeding (in de zin van artikel 7:411 BW) voor de wel verrichte werkzaamheden. Grief 7 is gericht tegen de toewijzing van de door Royworks gevorderde buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Grief 8 is gericht tegen het niet toewijzen van de reconventionele vordering van de Erven c.s.

[straat 1.]; grieven 1 en 2

4.4.1.

Volgens grief 1 heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst (met [koper 1] c.s.) de verschuldigdheid van het volledige courtagebedrag niet belemmerde. Betoogd wordt daartoe dat:

- ingevolge de overeenkomst geen courtage is verschuldigd indien er geen koopovereenkomst tot stand is gebracht;

- de in de koopovereenkomst met [koper 1] c.s. opgenomen opschortende voorwaarde niet is vervuld nu de bindend adviseur ten gunste van [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] heeft beslist, dat er dus geen koopovereenkomst is tot stand gekomen en dat er om die reden geen courtage is verschuldigd, en dat

- Royworks wist, nu zij de opschortende voorwaarde zelf in de koopovereenkomst had opgenomen, dat er een risico bestond dat de koopovereenkomst niet definitief tot stand zou komen en zij geen recht zou hebben op courtage en dat Royworks dit risico bewust heeft genomen.

4.4.2.

Royworks heeft als verweer samengevat aangevoerd dat:

- de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst met [koper 1] c.s. wel in vervulling is gegaan nu het door [koper 1] c.s. tegen de Erven aanhangig gemaakte kort geding uiteindelijk is geschikt zodat er geen gerechtelijke uitspraak is gekomen ter zake de totstandkoming van de koopovereenkomst;

- Royworks met de opneming van de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst met [koper 1] c.s. nimmer heeft aanvaard dat zij, bij het in vervulling gaan (het hof neemt aan dat bedoeld is: het
niet in vervulling gaan) van deze voorwaarde, geen courtage zou ontvangen;

- Royworks heeft bemiddeld bij de verkoop van de betreffende appartementen en parkeerplaatsen, dat door tussenkomst van Royworks de (koop)prijs is betaald, en dat het niet voor rekening van Royworks komt indien tussen de verkopende en de kopende partij een geschil ontstaat;

- Royworks door het opnemen van de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst uitdrukkelijk geen nadere invulling van de bemiddelingsopdracht heeft aanvaard, inhoudende dat zij geen courtage zou krijgen telkens indien de voorwaarde in vervulling (het hof neemt aan dat bedoeld is: indien de voorwaarde
niet in vervulling) zou gaan. Indien deze situatie al aan de orde zou zijn, dan had Royworks wel degelijk de voorwaarde bedongen dat zij ook bij het (lees: niet, hof) in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde, en dus bij verkoop c.q. toescheiding aan/tussen de Erven, courtage zou ontvangen, en dat

- er een koopovereenkomst met [koper 1] c.s. is gesloten en dat niet van belang is of de appartementen en parkeerplaatsen uiteindelijk aan [koper 1] c.s. dan wel aan [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] zijn verkocht c.q. toegescheiden.

4.4.3.

Het hof neemt tot uitgangspunt dat, zoals ook door Royworks wordt onderkend, op grond van het door mr. [vertegenwoordiger 2.] q.q. ingeroepen bindend advies van prof. mr. [deskundige], het onroerend goed aan het [straat 1.] uiteindelijk aan [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] is toegescheiden. Nu dit advies – inhoudende dat het aanbod aan [koper 1] c.s. dient te worden teruggedraaid en dat de erfgenamen [erfgenaam 2] en [erfgenaam 1] terstond moeten verklaren het registergoed aan het [straat 1.] voor de som van € 630.000,-- te aanvaarden – aldus niet ten gunste van de verkoop aan [koper 1] c.s. is uitgevallen en gesteld noch gebleken is dat er een beslissing van de kantonrechter ten gunste van de verkoop is verkregen, zal het hof bij zijn verdere beoordeling ervan uitgaan dat de opschortende voorwaarde niet in vervulling is gegaan.

4.4.4.

De vraag die vervolgens ter beoordeling voorligt, is of de niet-vervulling van de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst met [koper 1] c.s. eraan in de weg staat dat de door Royworks gevorderde courtage op grond van artikel 5, eerste alinea, van de overeenkomst kan worden toegewezen. Partijen verschillen van mening over de betekenis van deze bepaling in de overeenkomst.

4.4.5.

In een geval als het onderhavige, waarin partijen van mening verschillen over de betekenis van een in een schriftelijke overeenkomst opgenomen beding, zal de rechter aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, de betekenis van dat beding dienen vast te stellen. De redelijkheid en billijkheid spelen hierbij een rol.

4.4.6.

In aanmerking nemende hetgeen partijen in dit verband hebben aangevoerd, is het hof van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 5, eerste alinea, van de overeenkomst meebrengt dat de niet-vervulling van een opschortende voorwaarde als de onderhavige onverlet laat dat courtage op grond van die bepaling is verschuldigd.

Het hof acht daartoe allereerst van belang de bewoordingen van de bepaling, namelijk dat sprake moet zijn van het
sluiten van een koopovereenkomst. Niet wordt de verschuldigdheid van courtage in bedoelde bepaling afhankelijk gesteld van meer of andere omstandigheden dan het sluiten van een koopovereenkomst, zoals het daadwerkelijk tussen koper en verkoper tot uitvoering komen van de overeenkomst of het verkrijgen van volledige werking na vervulling van eventueel in de koopovereenkomst opgenomen opschortende voorwaarden.

Verder neemt het hof in aanmerking dat courtage ingevolge artikel 5, derde alinea, van de overeenkomst verschuldigd blijft indien de gesloten koopovereenkomst hetzij eenzijdig door de opdrachtgever wordt ontbonden of anders wordt ontbonden dan o.g.v. in de akte opgenomen ontbindende voorwaarden. Door de Erven c.s. is niet bestreden het oordeel dat met dit laatste niet kan worden gelijkgesteld het niet vervuld worden van de onderhavige opschortende voorwaarde. Evenmin is door de Erven c.s. bestreden de uitleg die de kantonrechter op dit punt aan artikel 5 heeft gegeven. Deze uitleg komt erop neer dat de bepaling niet ertoe strekt het de opdrachtgever mogelijk te maken onder zijn verplichting tot betaling van courtage voor een door de makelaar tot stand gebrachte koopovereenkomst uit te komen door een andere wijze van eigendomsoverdracht van het onderwerp van de koopovereenkomst te bewerkstelligen of daaraan – noodgedwongen – mee te werken. Ook de bepaling van de derde alinea vormt naar het oordeel van het hof dus een aanwijzing om de verplichting tot betaling van courtage niet afhankelijk te stellen van de vervulling van een opschortende voorwaarde als de onderhavige, mede nu die vervulling afhankelijk is van omstandigheden die buiten de macht of risicosfeer van de makelaar liggen.

De Erven c.s. hebben geen feiten of omstandigheden gesteld die meebrengen dat een andere betekenis aan artikel 5, eerste alinea, van de overeenkomst moet worden toegekend dan uit het voorgaande volgt, of dat Royworks anderszins geen beroep op deze bepaling toekomt. Dat Royworks zelf de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst met [koper 1] c.s. heeft opgenomen, brengt nog niet mee dat zij daarmee aanvaard zou hebben geen recht op courtage te hebben indien de voorwaarde niet in vervulling zou gaan. Royworks heeft dit in ieder geval gemotiveerd betwist.

4.4.7.

Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de grief faalt.

4.5.

De toewijzing van de vordering van Royworks met betrekking tot het [straat 1.] op de grondslag van artikel 5, eerste alinea, van de overeenkomst, wordt zelfstandig gedragen door de oordelen van de kantonrechter dat vaststaat dat door bemiddeling van Royworks een koopovereenkomst is gesloten tussen de Erven c.s. en [koper 1] c.s. (r.o. 4.2.1) en dat de toescheiding aan [erfgenaam 2] en [erfgenaam 1] Royworks niet regardeert (r.o. 4.2.2). Dit brengt mee dat grief 2, gericht tegen het oordeel dat de Erven c.s. van de inspanningen van Royworks ook voordeel hebben genoten, verder geen behandeling behoeft, waarbij het hof verder nog aantekent dat het debat over de vraag naar voordeel van de opdrachtgever tussen partijen is gevoerd in het kader van de meer subsidiaire grondslag van de vordering van Royworks.

[straat 2.] en [straat 3.]; grieven 3-5

4.6.1.

Grief 3 is gericht tegen het oordeel dat [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] als derde zijn te kwalificeren in de zin van artikel 5 van de overeenkomst. Betoogd wordt daartoe dat [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] behoren tot de Erven die door de vereffenaars werden vertegenwoordigd als opdrachtgever van de makelaar, Royworks.

4.6.2.

Royworks heeft als verweer aangevoerd dat het gaat om een verwerving van de onroerende zaken door enkel twee van de gezamenlijke erven en dat deze verwerving buiten Royworks om heeft plaatsgevonden. De kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat de erven [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] in de relatie tussen partijen als derden zijn aan te merken, dat aan de toescheiding een overeenkomst tussen de Erven ten grondslag moet liggen en dat daarmee vaststaat dat sprake is van een overtreding van artikel 5, tweede alinea, van de overeenkomst.

4.6.3.

Het hof stelt voorop dat door de grief niet wordt bestreden het kennelijk oordeel van de kantonrechter dat ook het pand aan de [straat 2.] 25 aan [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] is toegescheiden. Het hof gaat daarvan dan ook uit bij zijn beoordeling.

4.6.4.

De bewuste bepaling van artikel 5, tweede alinea, van de overeenkomst houdt in dat de opdrachtnemer zich zal onthouden van onderhandelingen en niet buiten Royworks overeenkomsten zal sluiten; doen de Erven c.s. dat toch, dan zijn zij courtage verschuldigd. Door de Erven c.s. is niet bestreden het oordeel dat aan de toescheiding van de panden aan [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] een overeenkomst tussen de Erven ten grondslag ligt. Dat de toescheiding en de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst tussen de Erven onderling buiten Royworks om heeft plaatsgevonden, is evenmin door de Erven c.s. betwist. Art. 5 van de overeenkomst heeft, in zijn diverse onderdelen, kennelijk de strekking dat de opdrachtgevers de makelaar in de gelegenheid moeten stellen zijn werk te doen, de panden te verkopen en daarmee voor zichzelf inkomsten te genereren. Daarbij past dat de courtage verschuldigd is als door de makelaar een koopovereenkomst tot stand is gebracht (alinea 1), als de opdrachtgevers door zelf (rechts-)handelingen te verrichten met als uiteindelijk resultaat dat niet via de makelaar een koopovereenkomst tot stand komt aan de makelaar de mogelijkheid ontnemen inkomsten te verwerven (alinea 2), of als de opdrachtgevers het daarheen leiden dat een gesloten overeenkomst wordt ontbonden, of als anderszins de koop wordt ontbonden tenzij een ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen (alinea 3). Tegen die achtergrond vallen de (rechts-)handelingen van de Erven c.s., gericht op toescheiding aan [erfgenaam 2] en [erfgenaam 1], onder het bereik van art. 5, tweede alinea.

4.6.5.

Feiten of omstandigheden die meebrengen dat deze toescheiding niet geacht kan worden te vallen onder de reikwijdte van artikel 5, tweede alinea, van de overeenkomst of dat Royworks anderszins geen beroep op deze bepaling toekomt, zijn gesteld noch gebleken.

Uit de enkele – en overigens niet nadere toegelichte - stellingen dat Royworks van de aanvang af wist dat de verkoop aan een “echte” derde partij niet door zou gaan indien [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] van de bindend adviseur gelijk zouden krijgen en dat dit voor Royworks niet als een verrassing is gekomen, volgt nog niet dat in een dergelijk geval geen courtage verschuldigd zou zijn. Overigens gold het bindend advies enkel het [straat 1.], zoals ook volgt uit de in hoger beroep niet bestreden overweging in r.o. 4.3.2 van het vonnis dat voor de toescheiding van de panden aan de [straat 3.] en de [straat 2.], anders dan bij het [straat 1.], geen verplichting uit hoofde van het bindend advies gold.

Dat de toedeling, zoals de Erven c.s. verder nog stellen, is te zien als een beëindiging van de overeenkomst, wordt evenmin toegelicht en voorts volgt ook uit deze stelling op zichzelf nog niet dat in een zodanige situatie geen courtage uit hoofde van artikel 5 verschuldigd zou zijn. Dit volgt naar het oordeel van het hof ook niet uit de door de Erven c.s. overgelegde e-mail van 31 maart 2011 (prod. 3, cva). Daarbij geldt dat de kantonrechter in r.o. 4.1 van het bestreden vonnis heeft geoordeeld dat de overeenkomst niet is opgezegd of anderszins is geëindigd vóór de toescheiding van de onroerende zaken aan twee van de erven. De kantonrechter verwierp de stellingen van de Erven c.s. – inhoudende dat de toescheiding aan elkaar van in de opdracht begrepen onroerende zaken, impliciet een opzegging van de opdracht behelst (cva, p. 7) - als onvoldoende gesubstantieerd en niet te bewijzen aangeboden. De Erven c.s. zijn tegen voornoemd oordeel en tegen de verwerping van hun stellingen niet met een grief opgekomen. Zij hebben ook in hoger beroep hun stellingen op dit punt, ook voor zover zij meer of anders wensen te betogen, niet nader toegelicht of onderbouwd.

4.6.6.

Het voorgaande brengt mee dat ook grief 3 faalt.

4.7.

Volgens grief 4 heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat de Erven c.s. hebben geprofiteerd van de werkzaamheden van Royworks ten aanzien van de opbrengst van de panden aan de [straat 3.] en de [straat 2.].

De grief faalt reeds omdat het vonnis niet een dergelijk oordeel inhoudt.

4.8.1.

Grief 5 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat ook ten aanzien van de [straat 3.] en de [straat 2.] uitgegaan moet worden van de overeengekomen courtage van 1,5% van de koopprijs. De Erven c.s. betogen daartoe, kort gezegd, dat de kantonrechter heeft miskend dat uit de formulering van artikel 5, tweede alinea, van de overeenkomst nog niet volgt dat in geval van overtreding van deze bepaling ook de overeengekomen courtage van 1,5% van de koopprijs is verschuldigd.

4.8.2.

Anders dan de Erven c.s. menen, is de kantonrechter niet ervan uitgegaan dat de courtage in geval van overtreding van artikel 5, tweede alinea, van de overeenkomst zonder meer dient te worden gesteld op 1,5% van de overeenkomst. De kantonrechter heeft evenwel geoordeeld dat de Erven c.s. geen bij de uitleg van de overeenkomst in aanmerking te nemen omstandigheden hebben genoemd en te bewijzen hebben aangeboden die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat partijen in de tweede alinea van artikel 5 een anders dan volgens artikel 2 van de overeenkomst te berekenen courtage hebben bedoeld. Ook in hoger beroep hebben de Erven c.s. geen zodanige omstandigheden genoemd.

4.9.

Het falen van de grieven 1-5 betekent dat de toewijzing van de door Royworks gevorderde courtage op grond van artikelen 2 en 5 van de overeenkomst in stand blijft. Daarop stuit grief 6 af.

4.10.

Het falen van de grieven 1-6 brengt mee dat ook grief 7, die op genoemde grieven voortbouwt, tevergeefs is voorgedragen.

4.11.

Grief 8 heeft betrekking op de afgewezen vordering in reconventie, welke strekte tot opheffing van het volgens de Erven c.s. ten onrechte door Royworks gelegde beslag. Nu de vorderingen van Royworks terecht zijn toegewezen, is het beslag terecht gehandhaafd. De grief faalt.

4.12.

Het voorgaande brengt mee dat mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn hoger beroep en dat de door de Erven c.s. aangevoerde grieven falen zodat het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd. Het hof zal de Erven, mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. en mr. [vertegenwoordiger 2.] q.q. hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Voor zover Royworks bij memorie van antwoord concludeert tot veroordeling van appellanten in beslag- en executiekosten kan het hof geen grief ontwaren tegen de in het bestreden vonnis ter zake gegeven beslissingen en daarin geen incidenteel hoger beroep lezen. Deze beslissingen liggen buiten de rechtsstrijd in hoger beroep.

5. De uitspraak

Het hof:

verklaart mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep van het vonnis waarvan beroep;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover gewezen tussen de Erven c.s. en Royworks;

veroordeelt de Erven, mr. [vertegenwoordiger 1.] q.q. en mr. [vertegenwoordiger 2.] q.q. hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Royworks worden begroot op € 1.862,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat voor het hoger beroep.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, M.G.W.M. Stienissen en C.E.C.J. Ponsioen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 maart 2014.