ECLI:NL:GHSHE:2014:756

• Datum uitspraak: 18 maart 2014
• Publicatiedatum: 18 maart 2014
• Zaaknummer: HD 200.122.694_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; P.Th. Gründemann; M.G.W.M. Stienissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de nakoming van huurovereenkomsten in nieuwbouwcomplex

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen de Woningstichting [woningstichting] en WS [vastgoed] Vastgoed B.V. De kern van het geschil betreft de vraag of [appellant] gehouden is de huurovereenkomsten voor een winkelruimte en een bedrijfsunit in een nieuwbouwcomplex na te komen. De huurovereenkomsten zijn in februari 2008 gesloten, waarbij [appellant] verplicht was om de units te huren, mits de benodigde vergunningen voor de nieuwbouw tijdig werden verkregen. [appellant] stelt dat zijn verplichtingen zijn komen te vervallen omdat de vergunningen niet op tijd zijn verkregen, terwijl WS [woningstichting] betoogt dat [appellant] zijn verplichtingen moet nakomen en vordert betaling van achterstallige huur. De rechtbank had eerder de vorderingen van WS [woningstichting] toegewezen en die van [appellant] afgewezen. In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis in reconventie gewijzigd, waarbij hij zich enkel richt op de huurovereenkomst voor unit 1. Het hof heeft de zaak behandeld en de partijen in de gelegenheid gesteld om hun standpunten verder toe te lichten. De uitspraak van het hof is op 18 maart 2014 gedaan, waarbij het hof de zaak naar de rol heeft verwezen voor verdere behandeling. De uitspraak bevestigt dat de huurovereenkomst voor de winkelruimte tot 1 december 2011 in stand is gebleven, en dat [appellant] tot die datum huurpenningen verschuldigd is.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.122.694/01

arrest van 18 maart 2014

in de zaak van

1. [V.O.F.] V.O.F.,gevestigd te [vestigingsplaats],

2.
[appellant 2], wonende te [woonplaats],

3.
[appellante 3], wonende te [woonplaats],

appellanten,

verder in enkelvoud: [appellant],

advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,

tegen

1. Woningstichting [woningstichting],gevestigd te [vestigingsplaats],

2.
WS [vastgoed] Vastgoed B.V., gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerden,

verder in enkelvoud: WS [woningstichting],

advocaat: mr. E. van der Kolk te Tilburg,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 16 april 2013 in het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, team kanton, Bergen op Zoom onder zaak-/rolnummer 666466 CV EXPL 11-4137 gewezen vonnissen van 30 mei 2012 en 24 oktober 2012.

5. Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 16 april 2013;

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 23 mei 2013;

• de memorie van grieven van [appellant] van 3 september 2013 met producties en eiswijziging
• de memorie van antwoord van WS [woningstichting] van 12 november 2013 met producties en eiswijziging
• de akte houdende bezwaar tegen wijziging van eis van [appellant] van 7 januari 2014 met producties.

Het hof heeft daarna uitspraak bepaald op heden.

6. De verdere beoordeling

6.1

Bij tussenarrest van 16 april 2013 heeft het hof een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 23 mei 2013 plaatsgevonden. Bij of naar aanleiding van de comparitie van partijen is geen minnelijke regeling van het geschil bereikt, waarop de procedure schriftelijk is voortgezet.

6.2

Het gaat in dit hoger beroep, kort samengevat, om het volgende.

Geïntimeerde sub 1 heeft in 2005 van appellanten sub 2 en 3 diverse onroerende zaken aan de [pand] te [plaats] gekocht. Deze verkoop hield verband met de realisering van een nieuwbouwproject door WS [woningstichting] aldaar, aanvankelijk [nieuwbouwproject 1] genoemd, later Winkelcentrum [nieuwbouwproject 2].

De leveringsakte van 28 november 2005 bevat onder meer de volgende bepaling:

Artikel 7

Verkoper is verplicht te huren van de koper, die verplicht is te verhuren aan verkoper, een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek ter grootte van ongeveer vier are in het door koper ter plaatse te stichten appartementencomplex voor een huurprijs van éénhonderd vijfendertig euro (€ 135,00) exclusief omzetbelasting per centiare (…). Het bepaalde in dit artikel vervalt indien koper op éénendertig december tweeduizend acht niet alle voor realisering van het te stichten appartementencomplex met bedrijfsruimte op de begane grond benodigde vergunningen en/of ontheffingen zal hebben verkregen.

Tussen geïntimeerde sub 1 en [appellant] zijn in februari 2008 de volgende drie huurovereenkomsten gesloten:

- een huurovereenkomst inzake unit 1 in het nieuwbouwproject met een bruto vloeroppervlakte van 265 m², ingaande 1 oktober 2009;

- een huurovereenkomst inzake unit 5 in het nieuwbouwproject met een bruto vloeroppervlakte van circa 465 m², ingaande 1 oktober 2009;

- een huurovereenkomst inzake de winkelruimte aan de [pand], ingaande 1 februari 2008.

In de huurovereenkomsten inzake unit 1 en unit 5 is onder meer het volgende opgenomen:

4.12

Definitieve oplevering:

Indien de definitieve oplevering van het gehuurde later dan wel eerder zal plaatsvinden, dan de in deze overeenkomst genoemde huuringangsdatum, zijnde 1 oktober 2009, zullen alle in deze huurovereenkomst genoemde data dienovereenkomstig worden aangepast.

Vanaf 19 augustus 2010 beschikte WS [woningstichting] over de benodigde onherroepelijke vergunningen. Bij brief van 29 september 2010 aan geïntimeerde sub 2 heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat zijn verplichting tot het huren van de units 1 en 5 was komen te vervallen omdat geïntimeerde sub 1 op 31 december 2008 niet alle voor de nieuwbouw benodigde vergunningen onherroepelijk had verkregen. Namens WS [woningstichting] is daarop gereageerd met de mededeling dat zij [appellant] aan de huurovereenkomsten wilde houden.

Voor unit 5 heeft WS [woningstichting] inmiddels een andere huurder gevonden. Deze bedrijfsruimte speelt in deze zaak verder geen rol meer.

[appellant] is in oktober 2010 gestopt met de exploitatie van de winkelruimte aan de [pand] en met ingang van de maand februari 2011 met de betaling van de overeengekomen huur voor deze winkelruimte. Op 1 december 2011 heeft [appellant] het pand opgeleverd.

6.3

In deze procedure stelt WS [woningstichting] dat [appellant] gehouden is zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst inzake unit 1 na te komen; zij vordert in conventie een hierop gerichte verklaring voor recht. Verder stelt WS [woningstichting] dat [appellant] gehouden is de achterstallige huur voor de winkelruimte aan de [pand] te voldoen; zij vordert veroordeling van [appellant] tot betaling daarvan, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en € 928,80 aan buitengerechtelijke incassokosten. [appellant] betwist deze vorderingen en vordert van zijn kant in reconventie een verklaring voor recht dat zijn verplichting uit de akte van 28 november 2005 tot het huren van 400 m² bedrijfsruimte vanwege het ontbreken van de vereiste vergunningen per 31 december 2008 is komen te vervallen. Verder vordert hij een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst inzake unit 1 is vervallen, ontbonden dan wel anderszins geëindigd en een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst inzake de winkelruimte aan de [pand] door opzegging of met wederzijds goedvinden is geëindigd, dan wel vordert [appellant] beëindiging van de huurovereenkomst betreffende Unit 1 en [pand] wegens onvoorziene omstandigheden. Ten slotte vordert [appellant] een bedrag van € 900,= aan buitengerechtelijke incassokosten.

6.4

Bij tussenvonnis van 30 mei 2012 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Op 14 augustus 2012 heeft deze plaatsgevonden. Bij eindvonnis van 24 oktober 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen van WS [woningstichting] in conventie toegewezen en de vorderingen van [appellant] in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

6.5

In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis in reconventie gewijzigd. Zijn vordering betreft in een aantal gradaties (van
primair tot en met
meest subsidiair ) alleen nog de huurovereenkomst inzake unit 1. De vorderingen van [appellant] inzake de winkelruimte aan de [pand] en de buitengerechtelijke kosten zijn in hoger beroep derhalve niet langer aan de orde.

6.6

In hoger beroep heeft WS [woningstichting] haar eis in conventie ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht gewijzigd. In eerste aanleg is gevorderd en toegewezen de verklaring voor recht dat [appellant] gehouden is zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst inzake unit 1 na te komen. Dit onderdeel is thans in zoverre gewijzigd dat is toegevoegd:
jegens Woningstichting [woningstichting] en/of WS [vastgoed] Vastgoed B.V. hoofdelijk. Als reden voor deze wijziging vermeldt WS [woningstichting] in haar memorie van antwoord dat de eigendom van het complex waartoe unit 1 behoort is overgegaan op geïntimeerde sub 2. Hierdoor zou volgens WS [woningstichting] discussie kunnen ontstaan wie thans de verhuurder is en welke partij belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht.

6.7

[appellant] heeft tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt op de grond dat deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Uit het in verband daarmee gestelde blijkt evenwel dat het bezwaar betrekking heeft op de inhoud van de gewijzigde eis, en geen processueel bezwaar betreft tegen de wijziging van eis in de zin van artikel 130 Rv. Nu overigens niet is toegelicht dat door de wijziging van eis de procedure onredelijk zou worden vertraagd dan wel de verdediging onredelijk zou worden bemoeilijkt, is het bezwaar ongegrond. Het hof gaat in het hierna volgende uit van de aldus gewijzigde eis in reconventie. Nu [appellant] zich in zijn akte reeds inhoudelijk tegen de gewijzigde eis heeft verweerd, behoeft hij daarvoor niet alsnog de gelegenheid te krijgen.

6.8

Het gaat in dit hoger beroep om twee kwesties:

• de huurovereenkomst inzake de winkelruimte aan de [pand] (vordering WS [woningstichting]);
• de huurovereenkomst inzake unit 1 (vorderingen van beide partijen).

De grieven 1, 14 en 15 van [appellant] betreffen kwestie van de [pand], de grieven 7 tot en met 13 betreffen de kwestie van unit 1 en grief 16 betreft de proceskostenveroordeling.

De grieven 2 tot en met 6 betreffen de vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 24 oktober 2012; onder 6.2 heeft het hof voor zover nodig rekening gehouden met deze grieven die verder niet tot een ander oordeel leiden.

Het hof zal beide kwesties en de daarbij behorende grieven hierna achtereenvolgens behandelen.

[pand] (grieven 1, 14 en 15)

6.9

De huurovereenkomst inzake de [pand] is onderwerp van gesprek geweest in de mediation die partijen in oktober/november 2011 hebben beproefd. In de vaststellingsovereenkomst van 15/24 november 2011 die daaruit is voortgevloeid is onder meer opgenomen dat de oplevering van deze winkelruimte per 1 december 2011 zal geschieden en dat aan de rechter wordt voorgelegd welke bedragen [appellant] uit hoofde van de huurovereenkomst aan WS [vastgoed] Vastgoed BV verschuldigd is. [appellant] heeft het pand dienovereenkomstig opgeleverd. WS [woningstichting] vordert veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurpenningen over de periode van februari 2011 (toen [appellant] stopte met betaling) tot en met november 2011 (tot aan de oplevering op 1 december 2011). Volgens [appellant] heeft hij de huur bij brief van 30 maart 2011 tegen 1 juli 2011 opgezegd, zodat de huurovereenkomst in elk geval met ingang van 1 juli 2011 is geëindigd. Dat WS [woningstichting] eerst in het kader van de mediation bereid was mee te werken aan oplevering op 1 december 2011 dient volgens [appellant] voor rekening van WS [woningstichting] te komen. Zelf wilde hij al vanaf oktober 2010 van het pand af, maar WS [woningstichting] wilde daar niet aan meewerken. WS [woningstichting] heeft een en ander bestreden.

6.1

Het hof overweegt hierover het volgende. De beëindiging van de huurovereenkomst is in artikel 2.2 daarvan verbonden met de datum waarop het nieuwbouwcomplex wordt opgeleverd, namelijk uiterlijk drie maanden na die datum. Daarmee dient de huurovereenkomst aangemerkt te worden als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. In eerste aanleg werd de huurovereenkomst door [appellant] zelf ook aangeduid als een tijdelijke huurovereenkomst (cva/cve punt 14). Tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is niet mogelijk en ook in dit geval is dat niet anders. Dit betekent dat de opzegging van [appellant] tegen 1 juli 2011 zonder rechtsgevolg is gebleven. Het moment voor beëindiging van de huurovereenkomst dat daarin was voorzien heeft zich voorafgaande aan de mediation niet voorgedaan, zodat de datum die in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen als datum voor de oplevering van het pand, welke oplevering toen ook heeft plaatsgevonden, aangemerkt dient te worden als het einde van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is dan ook tot 1 december 2011 in stand gebleven. Dit betekent dat [appellant] tot aan dat moment de maandelijkse huurpenningen verschuldigd is gebleven. Dat [appellant] de exploitatie van zijn onderneming in het pand al eerder heeft beëindigd, om die reden in een eerder stadium al van het pand af wilde en getracht heeft WS [woningstichting] te bewegen aan een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst mee te werken, maakt dit niet anders. WS [woningstichting] was niet gehouden daaraan mee te werken; de omstandigheden dat de oplevering van het complex langer op zich liet wachten dan oorspronkelijk voorzien en dat de exploitatie van de onderneming in het pand tegenviel brengen niet mee dat op WS [woningstichting] de verplichting kwam te rusten met een tussentijdse beëindiging of overdracht van de huurovereenkomst in te stemmen.

6.11

Een en ander brengt het hof tot de conclusie dat de grieven 1, 14 en 15 van [appellant] tegen de toewijzing van de vordering van WS [woningstichting] tot betaling van de huur over de periode van februari 2011 tot en met november 2011 geen doel treffen, zodat de vonnissen waarvan beroep op dit onderdeel in stand blijven.

Unit 1 (grieven 7 tot en met 13)

6.12

De resterende vordering van WS [woningstichting] in conventie en de vorderingen van [appellant] in reconventie betreffen de huurovereenkomst inzake unit 1 en deze vorderingen hangen met elkaar samen. WS [woningstichting] heeft in hoger beroep haar vordering op dit onderdeel gewijzigd. Zoals gezegd, is deze eiswijziging toelaatbaar en behoeft [appellant] niet alsnog in de gelegenheid gesteld te worden inhoudelijk op de gewijzigde eis in te gaan. Echter, WS [woningstichting] heeft nog niet kunnen reageren op dit verweer tegen de gewijzigde eis en de producties die [appellant] in verband daarmee heeft overgelegd. Het hof zal WS [woningstichting] in de gelegenheid stellen bij akte hierop te reageren. [appellant] kan daarna een antwoordakte nemen. Deze aktewisseling is niet voor enig ander doel bestemd.

6.13

Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

7. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 15 april 2014 voor akte aan de zijde van

WS [woningstichting] met het hiervoor onder 6.12 vermelde doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, P.Th. Gründemann en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 maart 2014.