Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.106.998/01
arrest van 11 maart 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats 1],
appellant in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
verder: [appellant],
advocaat: mr. A.C.M. Verhoeven te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
verder: [geïntimeerde],
advocaat: mr. H.E. Goedegebuur te Bergen op Zoom,
als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 3 juli 2012 in het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, Team kanton Bergen op Zoom, tussen partijen onder zaaknummer/rolnummer 586580/CV EXPL 10-939 gewezen vonnissen van 27 oktober 2010, 6 april 2011, 23 [bedoeld is kennelijk: 24] augustus 2011 en 21 december 2011.
6.Het verdere verloop van het geding
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 3 juli 2012;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 23 augustus 2012;
- de memorie van grieven van [appellant] van 15 januari 2013 met producties en eiswijziging;
- de memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel van [geïntimeerde] van 26 maart 2013 met producties;
- de ambtshalve verleende akte niet dienen voor de memorie van antwoord in het incidenteel appel;
- het schriftelijke pleidooi op 30 juli 2013 waarbij partijen pleitnota’s hebben overgelegd.
Het hof heeft daarna uitspraak bepaald op heden.
7.De verdere beoordeling
In het principaal appel en in het incidenteel appel
7.1
Tegen de tussenvonnissen van 6 april 2011 en 24 augustus 2011 heeft [appellant] gene grieven gericht, zodat hij in zijn hoger beroep tegen deze vonnissen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
7.2
Het gaat in deze zaak, kort gezegd, om het volgende. [geïntimeerde] huurt sinds 1974 de woning aan de [straatnaam 1][huisnummer A] te [woonplaats 1]. Achter de woning was eertijds de [haven] gelegen, welke in het begin van de jaren 90 van de 20e eeuw is gedempt in verband met de bouw van de [brug]. Aanvankelijk was de heer [oud-verhuurder 1] verhuurder, vanaf 1987 was dat de heer [oud-verhuurder 2] en vanaf 1993 [appellant]. Op de grond dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder gedroeg heeft [appellant] op 15 april 2009 een procedure tegen haar aanhangig gemaakt, waarin hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderde. In die procedure hebben partijen een minnelijke regeling getroffen, die ertoe heeft geleid dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2009 is beëindigd. Op 31 juli 2009 heeft de oplevering van de woning aan [appellant] plaatsgevonden. Bij brief van 31 augustus 2009 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] laten weten dat zij de woning volgens hem niet naar behoren heeft opgeleverd; bij die brief is als bijlage gevoegd een lijst met volgens [appellant] geconstateerde gebreken. [geïntimeerde] heeft geen herstelwerkzaamheden aan de woning verricht. Op 11 november 2009 is overeenkomstig de getroffen regeling de ontbindingsprocedure geroyeerd. Bij dagvaarding van 3 februari 2010 heeft [appellant] vervolgens in verband met de door hem gestelde opleveringsgebreken de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] ingesteld.
7.3
In deze procedure stelde [appellant] in eerste aanleg dat [geïntimeerde] de woning niet heeft opgeleverd in dezelfde staat als waarin deze zich bevond toen zij de woning in huur aanvaardde. De werkzaamheden die noodzakelijk waren om de woning weer in goede staat te brengen heeft hij zelf laten uitvoeren omdat [geïntimeerde] hiertoe niet bereid was, aldus [appellant]. Op basis van (voornamelijk) drie offertes vorderde [appellant] in eerste aanleg, samengevat, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag € 18.895,72 en verdere schadevergoeding op te maken bij staat. [geïntimeerde] heeft deze vordering bestreden. Volgens haar hebben partijen elkaar over en weer finale kwijting verleend, zodat [appellant] niets meer van haar te vorderen heeft. Verder stelt [geïntimeerde] zich op het standpunt dat de woning van meet af aan in slechte staat verkeerde, dat - met uitzondering van een renovatie van de tuin door verhuurder [oud-verhuurder 2] - geen onderhoud aan de woning is verricht, terwijl dat wel noodzakelijk was als gevolg van verzakking van de woning en wateroverlast als gevolg van een gebrekkige hemelwaterafvoer en als gevolg van het dempen van de [haven].
7.4
Bij tussenvonnis van 31 maart 2010 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Uit de stukken blijkt niet dat deze heeft plaatsgevonden.
Bij tussenvonnis van 27 oktober 2010 heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of in de eerdere procedure finale kwijting is overeengekomen. Voor het geval dat niet zo is heeft de kantonrechter geoordeeld dat de bewijslast van de staat van de woning, gelet op de toepasselijkheid van het voor 1 augustus 2003 geldende huurrecht, in beginsel op [geïntimeerde] rust. Echter, omdat in dit geval niet kan worden aangenomen dat de woning destijds in goede staat verkeerde (een woning uit 1884 die op de nominatie stond te worden gesloopt), heeft de kantonrechter de bewijslast van de goede staat van de woning bij de aanvang van de huur bij [appellant] gelegd.
Bij tussenvonnis van 6 april 2011 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het verweer van [geïntimeerde] dat gebaseerd was op de finale kwijting, verworpen. [appellant] is in de gelegenheid gesteld feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgens hem zou volgen dat bepaalde gebreken aan het gehuurde ten tijde van de huurovereenkomst zijn ontstaan en voor rekening van [geïntimeerde] als huurster komen.
Bij tussenvonnis van 24 augustus 2011 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] daaromtrent geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld zodat op dat punt niet aan bewijslevering wordt toegekomen. De kantonrechter heeft [appellant] (alleen) toegelaten te bewijzen dat de woning bij de aanvang van de huur in 1974 in goede staat verkeerde.
Nadat [appellant] had laten weten niet in staat te zijn dit bewijs te leveren, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 21 december 2011 de vorderingen van [appellant] geheel afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
7.5
In het principaal appel komt [appellant] op tegen het tussenvonnis van 27 oktober 2010 ten aanzien van de vaststelling van de feiten (grief I), de weergave van de grondslag van de vordering (grief II), de omkering van de bewijslast (grief III) en het oordeel dat niet alle gebreken voor rekening van de huurder komen (grief IV). Grief V, ten slotte, betreft de afwijzing van de vordering in het eindvonnis van 21 december 2011.
In het incidenteel appel komt [geïntimeerde] met een grief op tegen de verwerping in het tussenvonnis van 6 april 2011 van haar verweer inzake de finale kwijting.
In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis vermeerderd tot een bedrag van € 29.567,46 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg, althans een door het hof te begroten bedrag aan schadevergoeding. [appellant] baseert het gevorderde bedrag op drie facturen ten bedrage van in totaal € 29.792,=. [geïntimeerde] heeft de aldus vermeerderde vordering bestreden.
7.6
In hoger beroep heeft [appellant] als grondslag voor zijn vordering aangevoerd dat [geïntimeerde] de schade die onder haar verantwoordelijkheid aan de woning is toegebracht niet heeft hersteld, dat zij geen regulier voor haar rekening komend onderhoud heeft verricht en dat zij de woning ook in andere opzichten heeft laten verkrotten (mvg punt 6.6). Volgens [appellant] heeft de schade die aan de woning is ontstaan drie oorzaken: (1) beschadigingen die geen verband houden met normale slijtage bij dagelijks gebruik, (2) het niet uitvoeren van kleine reparaties en het feitelijk niet gebruiken van de woning en (3) het niet melden van lekkages en gebreken aan de verhuurder. Volgens [appellant] is het niet altijd mogelijk aan te geven waardoor elk onderdeel van de schade is ontstaan, maar is de schade wel steeds tot een van deze drie oorzaken te herleiden. [geïntimeerde] heeft een en ander betwist. Volgens haar hebben de opeenvolgende verhuurders geen onderhoud gepleegd en hebben zij niet gereageerd op haar mondelinge meldingen van gebreken. De verschillende posten op de drie facturen die [appellant] in hoger beroep heeft overgelegd corresponderen volgens haar niet met de drie offertes die hij in eerste aanleg heeft overgelegd of met het door hem opgevoerde overzicht van gebreken d.d. 31 augustus 2009.
7.7
Nu [appellant] in hoger beroep zowel de inhoud van zijn vordering als de grondslag daarvoor heeft gewijzigd, dient het hof de aldus gewijzigde vordering te beoordelen waarbij de grieven zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Deze komen erop neer dat [appellant] alsnog toewijzing van zijn vordering verlangt.
7.8
Het hof stelt vast dat de woning in onderling overleg op 31 juli 2009 is opgeleverd. Gesteld noch gebleken is dat daarbij of daaraan voorafgaand een gezamenlijk inspectierapport is opgesteld. Ook is kennelijk geen deskundige ingeschakeld om vast te stellen in hoeverre het gehuurde bij de oplevering gebreken vertoonde en wat de oorzaak van die gebreken zou zijn. De enige beschrijving van de situatie bij oplevering is het overzicht van [appellant] zelf bij diens brief van 31 augustus 2009, waarvan de juistheid door [geïntimeerde] wordt betwist. [appellant] verwijt [geïntimeerde] dat zij, kort gezegd, de woning ernstig heeft verwaarloosd, terwijl hij als verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen is nagekomen. Wat dat laatste betreft is het hof van oordeel dat [appellant] zijn stelling niet met voldoende concrete gegevens heeft onderbouwd (welke werkzaamheden, wanneer en door wie uitgevoerd, tegen welke kosten). Degelijke gegevens ontbreken geheel, terwijl over de gehele huurperiode van 35 jaar geen enkel schriftelijk stuk over uitgevoerde werkzaamheden is overgelegd. Daarin valt de periode van 16 jaar dat [appellant] als verhuurder optrad. De correspondentie die [appellant] in eerste aanleg heeft overgelegd (waarvan [geïntimeerde] overigens de ontvangst heeft betwist) betreft uitsluitend aanmaningen in de richting van [geïntimeerde] om werkzaamheden uit te voeren die zij volgens [appellant] moest verrichten en geen mededelingen over de uitvoering van onderhoud dat voor rekening van de verhuurder zou komen. Met betrekking tot de staat van de woning bij de aanvang van de huurovereenkomst heeft [appellant] geen gegevens verstrekt; in verband met de hem door de kantonrechter verstrekte bewijsopdracht is gebleken dat hij daar ook niet over beschikt. Met betrekking tot gebreken die tijdens de huurperiode zijn ontstaan en die voor rekening van [geïntimeerde] zouden komen, heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 24 augustus 2011 (r.o. 2.4) geoordeeld dat [appellant] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan; tegen dit vonnis - en dus ook tegen dit oordeel - heeft [appellant] geen grieven gericht.
7.9
[appellant] vordert niet herstel van de opleveringsgebreken die hij in het overzicht bij zijn brief van 31 augustus 2009 vermeldt of betaling van de kosten daarvan, maar veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van (ongeveer) het totaal van de drie overgelegde facturen. Door [appellant] is hierbij niet aangegeven in hoeverre de hierop vermelde posten werkzaamheden betreffen die noodzakelijk zijn geworden doordat [geïntimeerde] de schade die onder haar verantwoordelijkheid aan de woning is toegebracht niet heeft hersteld, dat zij geen regulier voor haar rekening komend onderhoud heeft verricht en dat zij de woning ook in andere opzichten heeft laten verkrotten, zoals [appellant] thans in hoger beroep aan zijn vordering ten grondslag legt. Evenmin heeft [appellant] met betrekking tot de onderscheiden posten aangegeven in hoeverre deze schade betreffen die zijn oorzaak vindt in (1) beschadigingen die geen verband houden met normale slijtage bij dagelijks gebruik, (2) het niet uitvoeren van kleine reparaties en het feitelijk niet gebruiken van de woning en (3) het niet melden van lekkages en gebreken aan de verhuurder, dan wel een combinatie van een of meer van deze oorzaken en die daardoor voor rekening van [geïntimeerde] als huurder zouden moeten komen. Kort gezegd: [appellant] noemt een aantal schadeposten, een aantal tekortkomingen van [geïntimeerde] en een aantal schadeoorzaken, maar laat na met concrete feiten en omstandigheden het verband tussen een en ander te leggen. Daarmee heeft [appellant] zijn vordering, zoals in hoger beroep naar inhoud en grondslag gewijzigd, onvoldoende onderbouwd zodat deze niet voor toewijzing in aanmerking komt.
7.1
De consequentie van het vorenstaande is dat de grieven van [appellant] in het principaal appel worden verworpen; deze grieven behoeven geen afzonderlijke behandeling. Het tussenvonnis van 27 oktober 2010 en het eindvonnis van 21 december 2011 worden bekrachtigd en de in hoger beroep gewijzigde eis wordt afgewezen. [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het principaal appel.
7.11
De grief van [geïntimeerde] in het incidenteel behoeft bij deze stand van zaken wegens gebrek aan belang evenmin bespreking. Het verweer waarop deze grief ziet, zou op grond van de devolutieve werking van het appel overigens bij het slagen van het principaal appel toch al aan de orde gekomen zijn. Een proceskostenveroordeling in het incidenteel appel kan daarom achterwege blijven.
8.De uitspraak
Het hof:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de tussenvonnissen van 6 april 2011 en 24 augustus 2011;
bekrachtigt het tussenvonnis van 27 oktober 2010 en het eindvonnis van 21 december 2011;
wijst af het in hoger beroep door [appellant] meer of anders gevorderde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 666,= aan vast recht en op € 3.474,= aan salaris advocaat, te vermeerderen met nakosten ad € 131,= (zonder betekening) respectievelijk € 199,= (met betekening), vermeerderd met de wettelijke rente over proces- en nakosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest heeft betaald, en deze rente tot aan de dag der voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, B.A. Meulenbroek en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 maart 2014.