Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.129.433/01
arrest van 30 december 2014
in de zaak van
1.[Logistiek 1] Logistiek B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1],
2. Distributie Terminal [vestigingsplaats 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2],
appellanten,
advocaat: mr. J.L. de Hoop te Groningen,
tegen:
Stichting Spoorwegpensioenfonds,
gevestigd te [vestigingsplaats 3],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.H. van der Velden te Utrecht,
op het bij exploot van dagvaarding van 6 mei 2013 en herstelexploot van 27 mei 2013 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Breda respectievelijk Zeeland-West-Brabant, Kanton Bergen op Zoom gewezen vonnissen van 13 oktober 2010, 8 december 2010, 21 november 2012 en 6 februari 2013 tussen appellanten – [Logistiek 1] en DTL - als eiseressen in conventie, verweersters in reconventie en geïntimeerde - SPF - als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 611004 CV EXPL 10-4930)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 6 mei 2013;
- het herstelexploot van 27 mei 2013;
- het exploot van anticipatie van 18 juni 2013;
- de memorie van grieven van [Logistiek 1] en DTL van 10 september 2013 met eiswijziging;
- de memorie van antwoord van SPF van 19 november 2013.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de acht grieven van [Logistiek 1] en DTL verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1
Tegen de tussenvonnissen van 13 oktober 2010 en 8 december 2010 hebben [Logistiek 1] en DTL geen grieven gericht, zodat zij in het hoger beroep tegen deze vonnissen niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.2
De vaststelling van de feiten in het tussenvonnis van 13 oktober 2010 onder 3.2 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt:
3.2.1
Ingaande 1 januari 2001 hebben de besloten vennootschappen [Logistiek 1] Transport B.V. en [Logistiek 2] Logistiek B.V. , de rechtsvoorgangers van [Logistiek 1], van de besloten vennootschap TLP Technical Logistic Project B.V., hierna te noemen: TLP, gehuurd de door TLP te realiseren nieuwbouw, genaamd project [project] aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 1], inmiddels kadastraal bekend gemeente [plaats] (thans gemeente [vestigingsplaats 1]), sectie [sectieletter], nummers [sectienummer 1], [sectienummer 2], [sectienummer 3] en [sectienummer 4] (gedeeltelijk), hierna te noemen: het gehuurde.
3.2.2
Het gehuurde, bestaande uit bedrijfshallen met inpandige kantoren en parkeerplaatsen, is daarbij specifiek afgestemd op de wensen van [Logistiek 1] Transport B.V. en van [Logistiek 2] Logistic B.V., die op dat moment een opslag- en distributiebedrijf exploiteerden. Als beheerder voor TLP trad op [Vastgoedmanagement] Vastgoedmanagement B.V., hierna te noemen: K&W.
3.2.3
De afspraken tussen deze partijen zijn vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst, ondertekend door deze partijen, welke in kopie als productie 1 bij dagvaarding is overgelegd. Op deze huurovereenkomst zijn de in artikel 2.1 van de huurovereenkomst genoemde algemene bepalingen van toepassing verklaard (productie 2 bij dagvaarding).
3.2.4
In artikel 1.2 van deze huurovereenkomst is de overeengekomen bestemming vastgelegd als volgt:
“Opslag en distributie van goederen, kantoorruimte en parkeerplaats voor personen- en
vrachtauto’s ten behoeve van huurder en/of haar gelieerde werkmaatschappijen en haar klanten”.
3.2.5
In artikel 3.1 van deze huurovereenkomst is vastgelegd dat de huurovereenkomst met
ingang van 1 januari 2002 is aangegaan voor de duur van vijftien jaar, derhalve tot en met
31 december 2016.
3.2.6
In artikel 7.1 van deze huurovereenkomst is opgenomen dat een bankgarantie wordt
gesteld van NLG 1.252.500 (omgerekend EUR 568.356,72). Artikel 7.2 luidt als volgt:
“De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Distributie Terminal [vestigingsplaats 2]
B.V., gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 2] ([postcode]) aan de [adres 2],
ingeschreven in het handelsregister te [vestigingsplaats 2] onder nummer [handelsregisternummer], is jegens
verhuurder of diens rechtsopvolgers hoofdelijk aansprakelijk voor de richtige nakoming van
alle verplichtingen van huurder uit hoofde van deze overeenkomst. Uit dien hoofde wordt
deze huurovereenkomst door Distributie Terminal [vestigingsplaats 2] mede ondertekend en maakt
de als bijlage 6 toegevoegde concerngarantie deel uit van deze overeenkomst”.
3.2.7
Bij akte van levering van 29 augustus 2001 (productie 3 bij dagvaarding), gevolgd door
akten van rectificatie van 28 september 2001 (productie 4 bij dagvaarding) en 21 december
2001 (productie 5 bij dagvaarding), is de eigendom van gehuurde door TLP overgedragen
aan Spoorwegpensioenfonds. Met deze eigendomsoverdracht zijn alle rechten en plichten
van TLP voortvloeiend uit de huurovereenkomst met [Logistiek 1] Transport B.V. en [Logistiek 2]
Logistiek B.V. op grond van artikel 7:226 BW overgegaan op Spoorwegpensioenfonds.
3.2.8
De besloten vennootschap [Logistiek 1] Transport B.V. is op 30 augustus 2004 door een
fusie opgegaan in de besloten vennootschap [Logistiek 1] Beheer B.V., inmiddels genaamd
[Logistiek 1] Logistiek B.V. (kopieën van de uittreksels Kamer van Koophandel zijn als productie 7 bij dagvaarding overgelegd).
3.2.9
De besloten vennootschap [Logistiek 2] Logistiek B.V. is op 30 augustus 2004 door een fusie
opgegaan in de besloten vennootschap [Logistiek 2] Trans-Mission [vestigingsplaats 1] B.V., welke vennootschap op 29 december 2009 is ontbonden (kopieën van de uittreksels Kamer van
Koophandel zijn als productie 6 bij dagvaarding overgelegd).
3.2.10
De exploitatie van het opslag- en distributiebedrijf van eerst [Logistiek 2] Logistiek B.V. en
[Logistiek 1] Transport B.V. en inmiddels door [Logistiek 1] is ongewijzigd gebleven.
3.2.11
DTL was destijds een groepsmaatschappij van [Logistiek 1], maar is dit sinds 2007 niet
meer (productie 8: uittreksel Kamer van Koophandel).
3.2.12
Vanaf de beginjaren van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is
tussen de betrokken contractpartijen overleg gevoerd over gebreken aan het gehuurde.
Blijkens het als productie 9 bij dagvaarding overgelegde rapport van Buro Vloeradvies d.d.
19 november 2003 gingen deze gebreken in eerste instantie over scheurvorming en beperkte
onvlakheid van de vloeren van het gehuurde. Over de door partijen in 2005/2006 geconstateerde verzakkingen van de vloeren van het gehuurde is overleg gevoerd tussen partijen en uiteindelijk een regeling tegen finale kwijting bereikt. Deze regeling is vastgelegd in een brief van Spoorwegpensioenfonds aan [Logistiek 1] van 13 november 2006 (productie 31 bij dagvaarding).
3.2.13
In verband met de gebreken aan het gehuurde had [Logistiek 1] destijds vanaf januari tot
en met oktober 2006 een bedrag van € 467.875,33 aan huurpenningen opgeschort. In genoemde brief van 13 november 2006 heeft Spoorwegpensioenfonds een vergoeding
aangeboden van € 93.267,54 (exclusief BTW) aan gemaakte kosten en een creditering van de
huur van € 170.000,00 (in totaal derhalve € 263.267,54). Dit laatste bedrag werd verrekend
met het bedrag aan opgeschorte huur van € 467.875,33, zodat [Logistiek 1] uiteindelijk nog een
bedrag van € 297.875,33 aan Spoorwegpensioenfonds aan huur heeft voldaan. Voorts zijn in
2006 in opdracht van Spoorwegpensioenfonds herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de
vloeren van het gehuurde.
3.2.14
Eind 2007 constateerde [Logistiek 1] dat verschillende palletstellingen scheefstonden en
dat er opnieuw scheurvorming plaatsvond in de vloeren van het gehuurde, welke bevindingen werden gemeld aan Spoorwegpensioenfonds.
3.2.15
Op 22 mei 2008 heeft Buro Vloeradvies in opdracht van Spoorwegpensioenfonds (opnieuw) metingen verricht. De bevindingen van genoemd bureau zijn vastgelegd in een
rapport van 5 juni 2008 (productie 33 bij dagvaarding). Naar aanleiding van de bevindingen
in dit rapport heeft nader overleg plaatsgevonden tussen partijen.
3.2.16
Zoals uit de inhoud van de producties 34 tot en met 55 bij dagvaarding blijkt is daarna
nog uitvoerig tussen partijen overleg gevoerd en gecorrespondeerd. Voorts zijn er nog diverse rapporten uitgebracht echter zonder een voor beide partijen bevredigend resultaat, met als gevolg het opstarten van deze procedure.
4.3
In deze procedure vorderde [Logistiek 1] in eerste aanleg in conventie, samengevat, -kort gezegd- ontbinding van de met SPF bestaande huurovereenkomst met bepaling van een ontruimingstermijn, huurprijsvermindering en schadevergoeding, op grond van de door haar gestelde gebreken aan het gehuurde die volgens [Logistiek 1] aan SPF kunnen worden toegerekend als tekortkomingen in de nakoming van de (herstel)verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Tevens heeft [Logistiek 1] een incident tot het verstrekken van bepaalde stukken geopend (artikel 843a Rv).
DTL vorderde vernietiging wegens dwaling van de in de huurovereenkomst vermelde hoofdelijke aansprakelijkstelling en concerngarantie.
SPF heeft deze vorderingen bestreden en in reconventie – samengevat - de veroordeling van [Logistiek 1] en DTL gevorderd tot betaling van de achterstallige huurtermijnen, vermeerderd met contractuele rente.
4.4
Bij tussenvonnis van 13 oktober 2010 heeft de kantonrechter partijen mediation voorgesteld. Partijen hebben daar niet mee ingestemd, waarop de procedure is voortgezet.
Bij incidenteel vonnis van 8 december 2010 heeft de kantonrechter de incidentele vordering van [Logistiek 1] ex artikel 843a Rv grotendeels toegewezen.
Bij beschikking van 19 juli 2011 heeft de kantonrechter een verzoek van [Logistiek 1] en DTL tot het houden van een voorlopig deskundigenbericht in de onderhavige procedure toegewezen en TNO Civiele Infrastructuur tot deskundige benoemd. Op 30 juli 2012 heeft TNO rapport uitgebracht.
Bij tussenvonnis van 21 november 2012 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 8 januari 2013 plaatsgevonden.
Bij eindvonnis van 6 februari 2013 heeft de kantonrechter de vorderingen van [Logistiek 1] en DTL in conventie afgewezen en de vordering van SPF in reconventie toegewezen.
4.5
Na het eindvonnis heeft [Logistiek 1] het gehuurde ontruimd. In hoger beroep heeft [Logistiek 1] haar vordering aan deze situatie aangepast, in die zin dat zij aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst niet langer een ontruimingstermijn verbindt.
4.6
Bij het voorlopig deskundigenbericht hebben partijen in onderling overleg de volgende vragen aan TNO voorgelegd:
1.a. Wat is naar uw mening de oorzaak van de verzakkingen/zettingen van de vloeren in het
warehouse(inclusief de koelunit) en het
cross docking stationin het pand aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 1]?
warehouse(inclusief de koelunit) en het
cross docking stationin het pand aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 1]?
1.b. En in hoeverre kunt u de conclusies hierover in de verschillende in de procedure tussen partijen overgelegde rapporten bevestigen?
2.a. Wat kunt u zeggen over de in de toekomst nog te verwachten verzakkingen/zettingen van de bij vraag 1 bedoelde vloeren?
2.b. Is sprake van een dynamisch zettingsproces en/of een voorspelbaar en te monitoren zettingsproces?
2.c. En in hoeverre kunt u de conclusies hierover in de verschillende in de procedure tussen partijen overgelegde rapporten bevestigen?
3. Wat zijn naar uw mening de gevolgen van de verzakkingen/zettingen van de bij vraag 1 bedoelde vloeren (in het verleden en -naar verwachting- in de toekomst) voor:
a. de vlakheid van de vloeren;
b. scheurvorming in de vloeren;
c. de stand van de palletstellingen op de vloeren;
d. de belastbaarheid van de palletstellingen op de vloeren;
e. de sprinklerinstallaties die met de palletstellingen op de vloeren zijn verbonden;
f. de veiligheid voor mensen (medewerkers, klanten e.d.) die in het
warehouseaanwezig zijn;
warehouseaanwezig zijn;
g. het rijden over de vloeren met heftrucks, al dan niet met lading?
h. hygiëne in het algemeen en HACCP-normen in het bijzonder?
4. Wat zijn, alle aspecten in aanmerking nemende, de gevolgen van de verzakkingen/
zettingen van de bij vraag 1 bedoelde vloeren voor het huurgenot overeenkomstig de in de huurovereenkomst vermelde bestemming: opslag en distributie van goederen?
5. Welke maatregelen zijn nodig om ervoor te zorgen dat de problemen met de vlakheid van en scheurvorming in de in vraag 1 bedoelde vloeren definitief kan worden verholpen, danwel genoegzaam kunnen worden ondervangen door periodiek te treffen maatregelen? En wat zijn naar uw schatting de kosten van die maatregelen?
6. Welke andere (al dan niet met de verzakkingen/zettingen van de vloeren samenhangende) gebreken vertoont het pand aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 1]?
7.a. Welke maatregelen zijn nodig om de in het antwoord op vraag 6 bedoelde gebreken definitief danwel genoegzaam periodiek te verhelpen?
7.b. En wat zijn naar uw schatting de kosten van die maatregelen?
7.c. Zijn de maatregelen die Spoorwegpensioenfonds in 2005 heeft getroffen de meest gereden oplossing teneinde de problemen periodiek op te lossen?
7.d. Zijn de verzakkingsklachten in het pand [adres 1] te [vestigingsplaats 1] c.q. in de omgeving [vestigingsplaats 1] uniek of is het een veel vaker voorkomend probleem waarbij vergelijkbare maatregelen dienen te worden getroffen?
8.a. Kunnen voor zover door deskundige in antwoord op vraag 5 periodiek te treffen maatregelen mogelijk worden geacht gestelde negatieve gevolgen van de verzakkingen en zettingen genoegzaam worden verholpen en zo ja, in welke mate ondervindt huurder gevolgen ten aanzien van het huurgenot en/of haar bedrijfsvoering?
8.b. Eens in de hoeveel jaar schat u deze periodieke werkzaamheden noodzakelijk?
9. Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van deze zaak van belang zijn?
4.7
Met betrekking tot de oorzaak van de verzakkingen (vraag 1a) is in het rapport het volgende geantwoord:
De oorzaak van de verzakkingen is de samendrukking van de ondergrond onder invloed van het gezamenlijke gewicht van de ophoging, díe is aangebracht juist voor de bouw van het complex, het gewicht van de vloer en het gewicht van de op de vloer en in de stellingen
opgeslagen goederen. De achterliggende oorzaak is dat in de ontwerpfase is gekozen voor een fundering van de vloer op staal in plaats van een fundering op palen.
Met betrekking tot de gevolgen van de verzakkingen voor het huurgenot (vraag 4) is in het rapport het volgende geantwoord:
De gevolgen voor het huurgenot m.b.t. opslag en distributie van goederen zijn:
- het vanwege een te grote scheefstand niet volledig kunnen beladen van de stellingen volgens de specificaties zoals vermeld op de stellingen;
- het moeten organiseren dan wel het toestaan van het uitvoeren van metingen naar de scheefstand van stellingen;
- het extra moeten controleren van sprinklerleidingen in verband met spanningen, die daarín kunnen ontstaan;
- het moeten beperken van de rijsnelheid van heftrucks;
- het dragen van extra zorg voor een veilig gebruik van het complex;
- de beperking in de mogelijkheden om het ware-house te verhuren aan derden;
- het mogelijk niet voldoen aan HACCP-eisen in verband met de voedselveiligheid.
Met betrekking tot de te nemen maatregelen (vraag 5) worden in het rapport in aflopende mate van ingrijpendheid drie opties onderscheiden, te weten (1) het vervangen van de huidige vloer door een vloer op palen, (2) het liften van de vloer en (3) het vullen van holle ruimtes onder de vloer. Optie (2) is als volgt omschreven:
Maatregel 2, Liften van de vloer
Dit alternatief is in feite in 2006 al ingezet door SPF. Herhaling van de maatregel is nodig totdat een voldoende stabiele situatie is bereikt.
Bij het bepalen van de benodigde maatregelen moeten twee aspecten worden beschouwd:
- de onvlakheid van de vloer in verband met het verkeer;
- de onvlakheid van de vloer in verband met de scheefstand van de stellingen.
De onvlakheid van de vloer heeft gevolgen voor het verkeer. Uit de metingen blijkt dat de onvlakheid zich concentreert op enkele gebieden nabij onderheide poeren en funderingsbalken.
Een geschikte maatregel om de onvlakheid te verminderen is het liften van de laag liggende delen van de vloer door het injecteren met een geschikt materiaal zoals dat ook in 2006 is gedaan. Met dat injecteren moeten tevens de holle ruimten worden gevuld die zich bevinden naast de onderheide balken en poeren,
In combinatie met het liften van (delen van) de vloer dienen ook nog de volgende maatregelen getroffen te worden:
- het verticaal zetten van stellingen bij ten minste die stellingen die een te grote
scheefstand hebben;
- het repareren van scheuren in de vloer voor zover die een wijdte hebben van meer dan
0,3 mm (scheurwijdtes tot 0,3 mm zijn in dit geval toelaatbaar en bovendien moeilijk te
herstellen);
- het aanpassen van niet goed functionerende dilatatievoegen, waarvan de randen
afbrokkelen door het verkeer op de vloer;
- het aanpassen van de bevestiging van de sprinklerleidingen zodanig dat sprake is van
flexibele bevestigingen die zonder risico op breuk verplaatsingen kunnen opvangen.
Na het treffen van de genoemde maatregelen dienen periodieke controles plaats te vinden van:
- de scheefstanden van de stellingen;
- de zakkingen van de vloer.
Afhankelijk van de controleresultaten zijn in de toekomst soortgelijke maatregelen nodig te weten liften van (delen van) de vloer, (tussentijds) verticaal zetten van stellingen en herstel van scheuren.
In antwoord op vraag 6 wordt aangegeven dat het uitsluitend gaat om scheuren in het gebouw customerservice. Met betrekking tot de hiervoor te nemen maatregelen en de kosten daarvan is het antwoord bij vraag 7a en 7b:
Het herstel van díe scheuren en het bijbehorende schilderwerk kan meegenomen worden in het reguliere onderhoud. Dat geldt ook voor het opnieuw ontstaan van scheuren na toenemende zakkingen van de vloer in de toekomst.
De extra kosten van het herstel van de scheuren in het gebouw customerservice zijn verwaarloosbaar ten opzichte van de kosten van de overige maatregelen.
In antwoord op vraag 8a en 8b wordt met betrekking tot de effecten van de voorgestelde maatregelen en de verdere vooruitzichten het volgende geantwoord:
Na het volgens maatregel 2 opnieuw liften van de vloer (inclusief het (tussentijds) verticaal zetten van de stellingen, het repareren van scheuren en dilataties en de aanpassing van de bevestigingen van sprinklerleidingen) mag worden verwacht dat daarmee het warehouse voorlopig weer gebruikt kan worden voor opslag en distributie zoals door de huurder is beoogd.
Na het volgens maatregel 3 vullen van holle ruimtes onder de vloer, inclusief het (tussentijds) verticaal zetten van de stellingen, het repareren van scheuren en dilataties en de aanpassing van de bevestigingen van sprinklerleidingen, is het warehouse minder bruikbaar voor opslag en distributie, zoals door de huurder is beoogd. Dat komt doordat onvlakheden en hoogteverschillen in de vloer blijven bestaan terwijl bij het vervangen van randstellingen ten behoeve van opslag direct op de vloer, de capaciteit van stellingopslag is verminderd,
De maatregelen 2 en 3 zullen leiden tot het plaatselijk en tijdelijk moeten ontruimen en onbruikbaar zijn van het complex.
Naar verwachting is het uitvoeren van de maatregelen 2 of 3 in 2012 (liften van (delen van) de vloer respectievelijk vullen van holle ruimtes onder de vloer) voldoende voor een gebruik gedurende een periode van circa 5 à 10 jaren. Mogelijk zullen randstellingen al binnen 5 jaar weer rechtgezet moeten worden. Na verloop van de genoemde periode kan het nodig blijken om ook elders opnieuw maatregelen te treffen. Aangezien de nog verwachte zakkingen relatief gering zijn zou dat beperkt kunnen blijven tot het verticaal zetten van een beperkt aantal stellingen.
4.9
Partijen verschillen niet zozeer van mening over de bruikbaarheid van het deskundigenbericht als wel over de consequenties die daaraan moeten worden verbonden. Volgens [Logistiek 1] en DTL blijkt er uit dat steeds sprake geweest van gebreken aan het gehuurde waardoor hun niet het huurgenot is verschaft dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten, terwijl maatregelen om deze gebreken te verhelpen zeer ingrijpend en zeer kostbaar zijn. Bovendien hebben deze maatregelen slechts tijdelijk effect. Het opnieuw treffen van voorzieningen maakt de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan, aldus [Logistiek 1] en DTL. Volgens SPF blijkt uit het deskundigenbericht dat sprake is van een geringe aantasting van het huurgenot, nu de daadwerkelijke scheefstand van stellingen (en de noodzaak tot correctie hiervan) zich beperkt tot nog geen 3% van het totaal door [Logistiek 1] gehuurde vloeroppervlakte en de eventuele scheefstand op dat gedeelte met plaatsjes kan worden gecorrigeerd waardoor ook dat gedeelte bruikbaar is. Door het liften zoals dat in 2006 is gedaan en het gebruiken van plaatjes onder de poten van de stellingen waardoor de scheefstand wordt gecorrigeerd, is het probleem van de verzakkingen adequaat te bestrijden, aldus SPF. SPF voert daarbij aan dat de verzakkingen in de toekomst steeds langzamer zullen gaan waardoor ook correcties minder vaak nodig zullen zijn. [Logistiek 1] zal volgens SPF van de liftwerkzaamheden die voor 2013 zijn voorzien slechts in beperkte mate hinder ondervinden, terwijl SPF bereid is om net als in 2006 een vergoeding te betalen voor deze hinder.
4.1
Naar het oordeel van het hof biedt het deskundigenbericht voldoende inzicht in de technische aspecten van de kwestie. De vraagstelling van partijen, hiervoor onder 4.6 volledig weergegeven, omvat alle relevante aspecten daarvan. In het deskundigenbericht wordt deze vraagstelling volledig behandeld. Het rapport voldoet zowel naar inhoud als naar wijze van tot stand komen aan de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. Het is een deugdelijk onderbouwd en helder geschreven rapport, dat een adequate basis vormt voor de verdere beoordeling van het geschil. Voor ander of nader technisch onderzoek bestaat dan ook geen aanleiding. Het hof neemt het deskundigenbericht in zijn geheel over en neemt het bij de hierna volgende beoordeling van de vorderingen tot uitgangspunt.
4.11
In het tussenvonnis van 21 november 2012 heeft de kantonrechter overwogen dat de inhoud van het deskundigenbericht voorshands weinig rechtvaardiging biedt om tot een algehele ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Ook voor een vermindering van de huurprijs met 40% bestond naar het oordeel van de kantonrechter voorshands te weinig grond. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat de door de deskundigen genoemde beperkingen zien op minder dan 3% van het totale door [Logistiek 1] gehuurde vloeroppervlakte. Dit voorlopig oordeel heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 6 februari 2013 als definitief oordeel opgenomen. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vorderingen van [Logistiek 1] en DTL in conventie afgewezen en die van SPF in reconventie toegewezen.
4.12
De grieven 1 en 2 van [Logistiek 1] en DTL betreffen het voorlopig oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis 21 november 2012. De overige grieven betreffen het volharden in dit oordeel in het eindvonnis van 6 februari 2013 en de daaraan verbonden consequenties voor de vorderingen van partijen.
4.13
[Logistiek 1] en DTL hebben benadrukt dat de aanwezigheid van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst impliceert en dat op grond van artikel 6:265 BW iedere tekortkoming aan de wederpartij de bevoegdheid geeft tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van een overeenkomst, en dus ook van een huurovereenkomst. Voor zover zij hiermee willen betogen dat als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW heeft te gelden al datgene, waarin de prestatie van de verhuurder tekort schiet ten opzichte van het genot dat de huurder mag verwachten op grond van hetgeen tussen partijen is overeengekomen, kunnen zij daarin worden gevolgd. Dat betekent evenwel niet dat iedere beperking van het huurgenot zonder meer leidt tot de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of tot opschorting van de betaling van de huur en/of tot vermindering van de huurprijs. Bij de vaststelling van de gevolgen van een beperking van het huurgenot dienen alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen te worden.
4.14
In dit geval blijkt uit het deskundigenbericht dat sprake is van een zekere beperking van het huurgenot (antwoord op vraag 4, hiervoor onder 4.7 aangehaald). Deze beperking is het gevolg van de verzakkingen die, kort gezegd, inherent zijn aan de keuze van fundering in een omgeving met een grondstructuur als waarvan hier sprake is. Bij een fundering op palen zouden deze verzakkingen zich niet (op deze wijze) hebben voorgedaan, bij een fundering op staal zoals hier toegepast, is dat wel het geval. Met een vervanging van de bestaande fundering, in het rapport aangeduid als maatregel 1, zou de oorzaak van de verzakkingen en van de daaruit voortvloeiende beperkingen van het huurgenot, het meest fundamenteel worden aangepakt. Deze aanpak is echter tevens de meest ingrijpende en kostbare. Maatregel 2, het liften van de vloer en de daarbij behorende voorzieningen, biedt een adequaat alternatief, zo blijkt uit het deskundigenbericht. Deze methode is in 2006 toegepast en heeft ertoe geleid dat partijen voor de beperkingen in het huurgenot in de daaraan voorafgaande periode een regeling hebben getroffen die een finale kwijting over en weer inhield. Dat betekent dat vanaf dat moment de huurovereenkomst volledig is voortgezet en dat het gehuurde in de staat waarin het zich toen bevond ook door [Logistiek 1] is aanvaard. Uit het deskundigenbericht blijkt verder dat het gehuurde zich op dat moment wat het optreden van verzakkingen betreft nog niet in een eindtoestand bevond. Dat zou wel het geval geweest zijn wanneer in 2006 maatregel 1 zou zijn toegepast, maar dat is toen niet gebeurd. Op SPF rustte de verplichtingen als verhuurder om [Logistiek 1] te verzekeren van het rustig genot van het gehuurde. Onder de gegeven omstandigheden kon SPF aan die verplichting voldoen door het treffen van adequate maatregelen om de gevolgen van verdergaande verzakkingen op te heffen en [Logistiek 1] te compenseren voor de hinder waarmee de uitvoering van die maatregelen gepaard zou gaan. Tot het treffen van die, in het deskundigenbericht als adequaat beoordeelde, maatregelen en de daarbij behorende compensatie heeft SPF zich bereid getoond. In haar memorie van antwoord heeft SPF aangegeven dat zij in het tweede kwartaal van 2013 de vloer voor de tweede maal heeft gelift, derhalve zeven jaar na de eerste keer dat dit gebeurde, zodat niet te voorzien is dat deze maatregel in de resterende looptijd van de huurovereenkomst nogmaals zal moeten getroffen. In het deskundigenbericht wordt een tussenruimte van vijf à tien jaar aangenomen en een afnemende mate van verzakking. Bij dit alles dient in aanmerking genomen te worden dat de problemen die [Logistiek 1] signaleert zich niet over de gehele oppervlakte van het gehuurde voordoen, maar slechts een zeer beperkt gedeelte daarvan. Volgens [Logistiek 1] en DTL dient aan het percentage vloeroppervlak dat in het deskundigenbericht wordt genoemd, 3%, niet een zo zwaarwegende betekenis te worden toegekend als de kantonrechter daaraan heeft gegeven, maar dat neemt niet weg dat uit het deskundigenbericht blijkt dat de verzakkingen de bruikbaarheid van het gehuurde in beperkte mate hebben beïnvloed en zeker niet in de overheersende mate die [Logistiek 1] en DTL aangegeven. Alles bij elkaar komt het hof tot slotsom dat de beperkingen in de bruikbaarheid van het gehuurde zoals deze zich sedert 2006 in het gehuurde hebben voorgedaan, gelet op wijze waarop deze door de verhuurder zijn opgevangen en ook naar de toekomst toe kunnen worden opgelost, geen (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst, een (gedeeltelijke) opschorting van de huurbetalingen dan wel een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Dit brengt mee dat aan de vorderingen van [Logistiek 1] en DTL, ook zoals deze in hoger beroep nader zijn geformuleerd, een voldoende grondslag ontbreekt, zodat deze vorderingen in conventie niet voor toewijzing in aanmerking komen en hun verweer tegen de vorderingen van SPF wordt verworpen.
4.15
De grieven 1 en 2 tegen het tussenvonnis van 21 november 2012 en de daarmee samenhangende grieven 3, 4 en 6 tegen het eindvonnis van 6 februari 2013 stranden op hetgeen hiervoor is geoordeeld naar aanleiding van het deskundigenbericht, terwijl dat oordeel tevens meebrengt dat DTL wat haar hoofdelijke aansprakelijkheid betreft zich niet kan beroepen op de gestelde gebreken zodat ook de desbetreffende grief 5 wordt verworpen. Grief 7 betreft de proceskostenveroordeling; gelet op het hiervoor gegeven oordeel, blijft deze in stand zodat ook deze grief wordt verworpen. Dat geldt ook voor grief 8 inzake het dictum van het eindvonnis, welke grief naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis heeft en daarom het lot daarvan deelt.
4.16
Nu alle grieven zijn verworpen, worden het tussenvonnis van 21 november 2012 en het eindvonnis van 6 februari 2013, zij het op andere gronden, bekrachtigd met veroordeling van [Logistiek 1] en DTL als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente als gevorderd.
5.De uitspraak
Het hof:
verklaart [Logistiek 1] en DTL niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen de tussenvonnissen van 13 oktober 2010 en 8 december 2010;
bekrachtigt het tussenvonnis van 21 november 2012 en het eindvonnis van 6 februari 2013;
veroordeelt [Logistiek 1] en DTL hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van SPF begroot op € 683,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, O.G.H. Milar en J.H.C. Schouten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 december 2014.
griffier rolraadsheer