ECLI:NL:GHSHE:2014:5480

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.129.611/01

arrest van 23 december 2014

in de zaak van

[Beheer] Beheer B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante, hierna: [Beheer]

advocaat: mr. W.H. Lindhout te Bergen op Zoom,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde, hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 20 augustus 2013 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg onder zaaknummer C/12/83478/HA ZA 12-107 gewezen vonnis van 27 maart 2013.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 20 augustus 2013 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 10 oktober 2013;

de memorie van grieven met producties tevens akte wijziging van eis;
de memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel met producties;
de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel;
het pleidooi, waarbij de advocaten pleitnotities hebben overgelegd;

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6.De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

7.De beoordeling

7.1.

In r.o. 2.1 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief I wordt deze vaststelling bestreden. Het hof zal een nieuw overzicht geven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen.
a) Tussen de heer [statutair bestuurder] (statutair bestuurder van [Beheer] hierna: [statutair bestuurder] ) en [geïntimeerde] heeft op 30 maart 2010 een gesprek plaatsgevonden over onder meer de verkoop en koop van het perceel kadastraal bekend als gemeente Sint Philipsland sectie [sectieletter] nummer [perceel 2] en een strook van 10 meter breed van het perceel sectie [sectieletter] nummer [perceel 1] , welke strook thans kadastraal bekend is als perceel sectie [sectieletter] nummer [perceel 3] .

b) [geïntimeerde] heeft de in dit gesprek tussen partijen gemaakte afspraken opgeschreven. Het handgeschreven stuk is daar toen door partijen ondertekend en luidt (prod. 1 inl.dagv.):

“30/3/2010 Overeengekomen

Aankoop Grond 1,35 h.a. [perceel 2] 125.000

Aankoop Grond 116x 10 m. totaal 1160 verschil 1.250

( [perceel 1] ) ---------

kosten koper 127.500

Recht op overpad, op aansluiting

[straat]

Kettingbeding eerste jaar 100% telken male

Per jaar 10% minder afdracht

akte Notaris 1 juli 2010

Containers opruimen 1 november 2010

ontbindende voorwaarden: financiering, toestemming

aanleg pad.

[geïntimeerde]

[statutair bestuurder] ”

c) Naar aanleiding van een, op verzoek van [Beheer] door de heer [makelaar] (hierna: [makelaar] ) van [makelaardij] Makelaardij, opgesteld concept van een koopovereenkomst hebben partijen in het bijzijn van [makelaar] en de heer [vader van statutair bestuurder] (hierna: vader [vader van statutair bestuurder] ) op 8 april 2010 opnieuw met elkaar gesproken. Het naar aanleiding van dat gesprek herziene concept is door [makelaar] toegestuurd aan de heer [notaris 1] van [notarissen] Notarissen (hierna: [notaris 1] ). Een e-mail van [notaris 1] aan [makelaar] luidt onder meer (prod. 20 repliek):

“(…) Ik heb de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] / [Beheer] doorgelezen. Uiteraard wist ik in grote lijnen de bedoeling van partijen al. (…) Je koopovereenkomst ziet er goed uit (…), alleen een paar kleine kanttekeningen. (…) Ik zie de getekende koopovereenkomst graag tegemoet. (…)”

Op 17 juni 2010 heeft notaris [notaris 2] (hierna: [notaris 2] ) in het bijzijn van [makelaar] getracht te bemiddelen tussen partijen omdat [geïntimeerde] gebleken was dat hij met de verkoop van de percelen aan [Beheer] het risico liep het agrarisch karakter van de voor hem resterende grond te verliezen. In een concept overeenkomst heeft [notaris 2] vervolgens de aldaar door hem voorgestelde en met partijen besproken mogelijke oplossing beschreven. Dat concept is vervolgens door [geïntimeerde] niet geaccepteerd.

Een brief van [geïntimeerde] , welke op 28 juli 2010 door [Beheer] is ontvangen, luidt (prod. 11 dagv):

“…Ik wil door middel van deze brief laten weten dat wij geen toestemming hebben gekregen van de Gemeente Tholen.

Gezien de ontbindende voorwaarde, zie overeenkomst van 30 maart 2010, doe ik hierop mijn beroep en kan de levering niet plaatsvinden…”

[Beheer] heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde niet geaccepteerd en [geïntimeerde] in kort geding betrokken tot levering van genoemde percelen. Bij vonnis van 17 februari 2011 heeft de voorzieningenrechter bepaald dat [geïntimeerde] medewerking diende te verlenen aan levering van genoemde percelen. De levering heeft vervolgens plaatsgevonden bij akte d.d. 6 juli 2011.

Bij arrest van 10 januari 2012 heeft dit gerechtshof in kort geding het vonnis van de voorzieningenrechter van 17 februari 2011 vernietigd en [Beheer] veroordeeld tot het terug leveren van de gronden. [Beheer] heeft de gronden vervolgens bij akte, verleden op 8 maart 2012 terug geleverd.

7.2.

Bij dagvaarding van 22 maart 2012 heeft [Beheer] [geïntimeerde] in onderhavige bodemprocedure betrokken en - kort gezegd - nakoming van de koopovereenkomst gevorderd. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat over de essentialia van de aan de vorderingen ten grondslag gelegde koopovereenkomst zoveel verschillende inzichten bestaan dat niet kan worden gesproken van overeenstemming over een koop. De vorderingen van [Beheer] zijn afgewezen en [Beheer] is veroordeeld in de proceskosten.

In principaal appel:

7.3.

[Beheer] heeft bij memorie van grieven haar eis gewijzigd en acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. [Beheer] vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en om (alsnog):
- [geïntimeerde] te veroordelen tot levering aan [Beheer] van de gronden als omschreven in de koopovereenkomst d.d. 30 maart 2010 inclusief paardenbak, verhardingen, bosschages, afrasteringen, hekwerk, toegangspoorten, windsingels, waterput, buitenkast elektra en overige opstallen en exclusief containers, voor een bedrag van € 126.250,00, althans voor een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, binnen 8 dagen nadat [Beheer] financiering heeft verkregen voor de aankoop van de gronden, althans binnen 12 weken na betekening van het arrest, althans binnen een door het hof in goede justitie te bepalen termijn, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft;

- te bepalen dat het kettingbeding als omschreven in de koopovereenkomst van 30 maart 2010 dient in te gaan op 1 juli 2010, althans dat het kettingbeding dient door te lopen tot 1 juli 2020;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [Beheer] van € 8.903,20 terzake van de kosten van de levering van 8 maart 2012;

- voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 30 maart 2012 en [geïntimeerde] te veroordelen tot het vergoeden van schade nader op te maken bij staat;

- [geïntimeerde] te veroordelen in de beslagkosten ten bedrage van € 488,07;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van wat [Beheer] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan hem heeft voldaan;

- [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten van € 131,00 zonder betekening en met € 199,00 met betekening en met de wettelijke rente over de proces- en nakosten als gedaagde die niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis heeft betaald.

7.4.

[Beheer] legt in dit geschil het volgende aan haar vorderingen ten grondslag.

Eind januari 2010 heeft [Beheer] vernomen dat [geïntimeerde] perceel [perceel 1] in eigendom zou verwerven. [statutair bestuurder] heeft toen contact met [geïntimeerde] opgenomen omdat [Beheer] graag een weg naar haar bedrijf over (een strook van) perceel [perceel 1] zou willen aanleggen. Er heeft in januari 2010 in het kantoor van [geïntimeerde] een gesprek tussen partijen plaatsgevonden, waarbij zij tekeningen bekeken hebben en gesproken hebben over een strook van 8 meter breed van het perceel [perceel 1] en het daarop aansluitende perceel [perceel 2] dat [geïntimeerde] dan ook meteen mee zou willen verkopen aan [Beheer] . In een telefoongesprek dat volgde werden partijen het in principe eens over de koop en werd een koopprijs van € 100.000,= genoemd. Op 30 maart 2010 hebben partijen vervolgens nadere afspraken gemaakt, zijn zij het volledig eens geworden onder meer over de prijs en de leveringsdatum en is de koopovereenkomst door [geïntimeerde] op papier gezet en door partijen ondertekend. [Beheer] voert aan dat er een telfout in de overeenkomst staat. Partijen zijn een prijs van € 125.000,= voor perceel [perceel 2] en de strook van 8 meter breed overeengekomen en nog een bedrag van € 1.250,= voor het verbreden van de strook met 2 meter naar een breedte van 10 meter. Partijen zijn voor het geheel een prijs van € 126.250,= overeen gekomen. Het geheel betreft dan de percelen met de zaken die zich daarop bevonden met uitzondering van de containers.

De concept koopovereenkomst die [makelaar] op papier heeft gezet diende ter uitwerking van de handgeschreven overeenkomst en bevatte ook al die elementen. Op 8 april 2010 vond een gesprek tussen partijen plaats in het bijzijn van vader [vader van statutair bestuurder] en [makelaar] . [geïntimeerde] verzocht [makelaar] toen om het concept aan [notaris 1] te zenden voor inhoudelijke beoordeling met de mededeling dat hij akkoord was als [notaris 1] dat ook was. In geen van de versies van de overeenkomst is het verkrijgen van een vergunning voor het oprichten van een paardenstal als ontbindende voorwaarde opgenomen. Wel is daarin opgenomen de ontbindende voorwaarde “toestemming aanleg pad”, waarmee bedoeld is het verkrijgen van een vergunning voor de aanleg van de door [Beheer] gewenste weg over de strook grond (thans perceel [perceel 3] ).
Op 22 april 2010 vernam [statutair bestuurder] van [makelaar] voor het eerst dat [geïntimeerde] geen medewerking van gemeente en buren kreeg voor het verplaatsen van zijn (eerder illegaal op perceel [perceel 2] opgerichte) paardenstal. [geïntimeerde] weigerde tot overdracht van de percelen te zullen overgaan zolang de vergunning voor de nieuwe paardenstal niet rond zou zijn. Notaris [notaris 2] bood toen op enig moment aan te bemiddelen en dat is de reden geweest dat er op 17 juni 2010 bij notaris [notaris 2] een gesprek tussen partijen plaatsvond. In dat gesprek heeft de notaris een voorstel gedaan ter oplossing van het probleem met de vergunning voor de paardenstal, welk voorstel hij nadien in een concept koopovereenkomst heeft neergelegd. Ook uit dat concept blijkt dat partijen het (verder) eens waren. In dat concept staat in de considerans opgenomen dat partijen op 30 maart 2010 een schriftelijke koopovereenkomst zijn aangegaan. Ook staat in dat concept € 126.250,= als prijs voor het gekochte opgenomen. [geïntimeerde] heeft vervolgens echter de hiervoor onder 7.2.e) genoemde brief geschreven, waarin hij zich ten onrechte heeft beroepen op een in de overeenkomst van 30 maart 2010 terzake de vergunning van de stallen overeengekomen ontbindende voorwaarde.

7.5.

[geïntimeerde] weerspreekt niet hij op 30 maart 2010 in beginsel bereid was de genoemde percelen aan [statutair bestuurder] te verkopen en daarover met [statutair bestuurder] afspraken heeft gemaakt. [geïntimeerde] ontkent dat partijen eind januari 2010 al met elkaar gesproken hebben. Hij voert aan dat partijen pas voor het eerst op 30 maart 2010 met elkaar gesproken hebben over de koop/verkoop van genoemde percelen. [geïntimeerde] had toen perceel [perceel 1] nog niet in eigendom en werd door [statutair bestuurder] overvallen met het verzoek om een bespreking, maar heeft beleefdheidshalve ingestemd met het gesprek. Vooruitlopend op onderhandelingen die zouden moeten uitmonden in een door notaris [notaris 2] op te stellen koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] op 30 maart 2010 de in circa 15 minuten tussen partijen besproken voorwaarden waaronder [geïntimeerde] bereid zou zijn aan [statutair bestuurder] te verkopen opgeschreven. In de haast heeft hij daarbij slechts het woordje “toestemming” opgenomen waar hij verwees naar de voor hem noodzakelijke toestemming van de gemeente voor het verplaatsen van de stal en de paarden, waarover hij toen ook al met [geïntimeerde] heeft gesproken. Ook heeft hij daarin voor de strook grond van 10 meter breed niet de door hem genoemde prijs van € 12.500,= opgeschreven maar abusievelijk € 1.250,=. Partijen zijn een totale prijs van € 137.500,= overeengekomen en een door de notaris op te stellen koopovereenkomst op of rond 1 juli 2010. Daarbij ging het om de kale percelen. Alle zich daarop bevindende zaken, waaronder de containers, dienden te worden verwijderd. Het A4tje is geen perfecte overeenkomst, maar slechts een intentieovereenkomst. [statutair bestuurder] heeft [geïntimeerde] vervolgens onaangekondigd overvallen met een bezoek in het gezelschap van vader [vader van statutair bestuurder] en [makelaar] , waarbij hij een door [makelaar] opgestelde concept koopovereenkomst voorlegde. Toen heeft [geïntimeerde] aan hen duidelijk gemaakt dat het voor contractonderhandelingen nog te vroeg was. Op verzoek van de notaris is hij verschenen op de genoemde bespreking van 17 juni 2010, waarbij tegen zijn zin ook [makelaar] aanwezig was, aldus nog steeds [geïntimeerde] . Vervolgens heeft hij van de notaris een door deze in samenspraak met [Beheer] en [makelaar] opgestelde concept koopovereenkomst ontvangen, waarin veel bepalingen stonden die voor hem niet acceptabel waren. Voor zover er al sprake zou zijn van een perfecte overeenkomst, is die als gevolg van het eind juli 2010 door [geïntimeerde] inroepen van de ontbindende voorwaarde ontbonden.

7.6.

Het hof overweegt het volgende.

De vraag waar het dit geding in de kern om gaat is wat partijen op 30 maart 2010 met elkaar zijn overeen gekomen en of daaruit verplichtingen voortvloeien, die toewijzing van de vorderingen van [Beheer] rechtvaardigen. Of en welke contractuele gebondenheid tussen partijen is ontstaan, dient te worden beoordeeld zowel naar de inhoud van de overeenkomst als naar de feiten en omstandigheden die zich in verband met het tot stand komen ervan of het vervolg erop hebben voorgedaan, en aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen - in overeenstemming met de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen - hebben afgeleid en van wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

7.7.

[Beheer] baseert zijn vordering op de stelling dat partijen op 30 maart 2010 zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] op uiterlijk 1 juli 2010 de percelen inclusief alles wat zich daarop op 30 maart 2010 bevond zou leveren voor de prijs van € 126.250,=. Nu [geïntimeerde] die stelling gemotiveerd heeft weersproken en de juistheid van die stelling niet zonder meer volgt uit wat [Beheer] aan bewijsmiddelen in het geding heeft gebracht, zal [Beheer] tot bewijs als door haar aangeboden worden toegelaten.

7.8.

Indien [Beheer] slaagt in de bewijslevering wordt de vraag relevant welke of partijen op 30 maart 2010 ook als ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen het door [geïntimeerde] niet verkrijgen van toestemming van de gemeente voor het stallen en beweiden van zijn paarden op perceel [perceel 1] . Nu [Beheer] het overeengekomen zijn van die voorwaarde gemotiveerd heeft weersproken en de voorwaarde niet zonder meer volgt uit de bewijsmiddelen die in het geding zijn gebracht, rust op [geïntimeerde] als de partij die een beroep op de ontbindende voorwaarde doet de last het overeengekomen zijn van die voorwaarde te bewijzen. Om proceseconomische redenen zal [geïntimeerde] op dat punt ook vast toegelaten worden tot bewijslevering.

7.9.

Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.

8.De uitspraak

Het hof:

laat [Beheer] toe te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit kan worden geconcludeerd dat partijen op 30 maart 2010 zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] op uiterlijk 1 juli 2010 de in het geding zijnde percelen inclusief alles wat zich daarop op 30 maart 2010 bevond zou leveren voor de prijs van € 126.250,=;

laat [geïntimeerde] toe te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit kan worden geconcludeerd dat partijen op 30 maar 2010 als ontbindende voorwaarde het door [geïntimeerde] niet verkrijgen van toestemming van de gemeente voor het stallen en beweiden van zijn paarden op perceel [perceel 1] zijn overeengekomen;

bepaalt, voor het geval partijen of één van hen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. J.C.J. van Craaikamp als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 13 januari 2015 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

verstaat dat partijen tevoren overleg plegen over het aantal en de persoon van de getuigen dat tegen deze datum zal worden opgeroepen en de volgorde waarin de getuigen zullen worden voorgebracht;

bepaalt dat de advocaten tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. T. Rothuizen-van Dijk, J.C.J. van Craaikamp en Th. Groenewald en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 december 2014.

griffier rolraadsheer