Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.115.672/01
arrest van 9 december 2014
in de zaak van
Vereniging Van Eigenaren van het Villapark [Villapark],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. J.P. van den Berg te 's-Gravenhage,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1],wonende te [woonplaats],
2.
[geïntimeerde sub 2],wonende te [woonplaats],
[geïntimeerde sub 2],wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in principaal appel,
appellanten in incidenteel appel,
appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven te 's-Hertogenbosch,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 september 2013 in het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda onder zaaknummer 687612 CV EXPL 11-8031 gewezen vonnis van 18 juli 2012.
5.Het verloop van de procedure
in principaal en incidenteel appel
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 24 september 2013;
- de memorie van antwoord in incidenteel appel met producties;
- de pleitnotities van beide partijen, overgelegd bij gelegenheid van de op 11 februari 2014 gehouden pleidooien. Na afloop van de pleidooien zijn nog aan het hof toegezonden een aantal stukken die in het ten behoeve van de pleidooien overgelegde dossier ontbraken, te weten:
- de beslissing van de kantonrechter Breda d.d. 29 augustus 2012;
- pagina 5 van de memorie van antwoord in incidenteel appel;
- pagina’s 9 en 10 van de memorie van antwoord in principaal appel en
- de aantekeningen van de griffier opgemaakt ter comparitie in eerste aanleg.
- de beslissing van de kantonrechter Breda d.d. 29 augustus 2012;
- pagina 5 van de memorie van antwoord in incidenteel appel;
- pagina’s 9 en 10 van de memorie van antwoord in principaal appel en
- de aantekeningen van de griffier opgemaakt ter comparitie in eerste aanleg.
Vervolgens is arrest bepaald.
6.De verdere beoordeling
in principaal en incidenteel appel
6.1
Bij genoemd tussenarrest is geoordeeld dat door geïntimeerden in principaal appel (hierna: [geïntimeerden]) bij hun op 8 januari 2013 genomen processtuk tevens incidenteel appel is ingesteld. De zaak is naar de rol verwezen voor een memorie van antwoord in incidenteel appel aan de zijde van appellante in principaal appel (hierna: de VvE).
6.2.
Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. a) Villapark [Villapark] is een vakantiepark in [plaats] met 120 vrijstaande villa’s. In 1994 hebben [geïntimeerden] van [Vastgoed] Vastgoed B.V. (hierna: [Vastgoed] Vastgoed) villa nr. 60 op dit park gekocht. De koop/aannemingsovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) tussen die partijen houdt onder meer het volgende in:
“(…)12.A. Met betrekking tot het villapark is opgericht een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid genaamd: “Vereniging van Eigenaren van het Villapark [Villapark]”;de statuten van genoemde vereniging zijn vastgelegd in een (…) akte. Deze vereniging stelt zich onder meer ten doel het beheer en het onderhoud van de wegen, bermen, paden, groenvoorzieningen en waterpartijen van het Villapark.B. De koper verbindt zich als lid tot voornoemde vereniging toe te treden uiterlijk bij het passeren van de leveringsakte (…) en lid te blijven, zolang hij de hoedanigheid van eigenaar en/of beperkt gerechtigde van het gekochte bezit.C. De koper verbindt zich tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en/of recreatieve voorzieningen van het villapark zoals hiervoor onder 12.A. omschreven en het buiten-schilderwerk van iedere villa, zoals hierna onder 12.G. vermeld, één en ander zoals omschreven in de statuten van voornoemde vereniging.D. De koper verplicht zich tevens de omslagen gelegd op de leden van de vereniging en in verband met de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en recreatieve voorzieningen bij de eerste aanzegging door de vereniging prompt te voldoen.(…)G. Opdat het park ook in de toekomst een verzorgde aanblik zal blijven behouden, dient het buitenschilderwerk van de villa’s met een zekere regelmaat te geschieden. De vereniging van eigenaren zal daarvoor zorgdragen, waarvoor de leden een jaarlijks vast te stellen bedrag aan de vereniging zullen voldoen.(…)14. Verhuur van een villa kan uitsluitend geschieden via de organisatie met wie de vereniging van eigenaren een desbetreffende overeenkomst tot verhuur van de villa’s in het park is aangegaan.(…)”
b) In artikel 9 van de op 6 januari 1994 verleden akte van levering zijn de artikelen 12 tot en met 20 uit de koopovereenkomst woordelijk overgenomen. Artikel 9 eindigt met de volgende zinsnede:
“(…) Koper treedt hierbij toe als lid van de vereniging en verbindt zich uitdrukkelijk tot nakoming van alle verplichtingen voortvloeiende uit het vorenstaande.”Voorts bepaalt die akte onder meer het volgende:
“(…) Koper treedt hierbij toe als lid van de vereniging en verbindt zich uitdrukkelijk tot nakoming van alle verplichtingen voortvloeiende uit het vorenstaande.”Voorts bepaalt die akte onder meer het volgende:
“(…)BeheersovereenkomstArtikel 101. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de voor hem uit de beheersovereenkomst tussen de vereniging en de (…) vennootschap (…) Creatief Vakantieverblijven B.V. (…) voortvloeiende verplichtingen, waaronder begrepen de verplichting tot betaling van de verschuldigde bijdragen.2. Koper heeft de tekst van de beheersovereenkomst ontvangen en verbindt zich ook direct jegens Creatief Vakantieverblijven B.V. en/of de door deze aan te wijzen derden casu quo rechtsopvolgers tot nakoming van de voor hem als eigenaar (…) uit gemelde beheersovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.(…)ACCEPTATIEDe comparant sub 1[[gevolmachtigde], optredend als gevolmachtigde van [Vastgoed] Vastgoed en van de VvE; toevoeging hof]
verklaart als schriftelijk gevolmachtigde van de vereniging (…) het mede ten behoeve van die vereniging (…) bedongene aan te nemen.(…)”
verklaart als schriftelijk gevolmachtigde van de vereniging (…) het mede ten behoeve van die vereniging (…) bedongene aan te nemen.(…)”
c) [geïntimeerden] waren sinds 1994 lid van de VvE. Zij hebben hun lidmaatschap opgezegd per 31 december 2008.
d) In de jaren 2009 tot en met 2014 heeft de VvE facturen aan [geïntimeerden] gezonden voor de jaarlijkse bijdrage parkkosten. Na ontvangst van de factuur over 2009 hebben [geïntimeerden] de VvE verzocht het gefactureerde bedrag te specificeren. De VvE heeft daarop verwezen naar de door de Algemene Vergadering van de VvE goedgekeurde begroting over dat jaar. [geïntimeerden] hebben aan de hand van die begroting een specificatie opgesteld en conform die specificatie een deel van het gefactureerde bedrag voldaan. Tot en met de bijdrage over 2014 is aldus door [geïntimeerden] gehandeld, zodat steeds een deel van de jaarlijkse factuur van de VvE door hen niet is voldaan.
e) Omstreeks 2004 is de VvE een overeenkomst tot verhuur van villa’s in het park aangegaan met Roompot Holidays (hierna: Roompot). Roompot werkt met opbrengst/verhuurgaranties waarbij rekening wordt gehouden met het eigen gebruik van de villa door de eigenaar. Tussen Roompot en de afzonderlijke eigenaren van een villa, onder wie [geïntimeerden], zijn verhuurgaranties overeengekomen. De verhuurgarantie over de jaren 2003 tot en met 2008 is vastgesteld aan de hand van de per villa gerealiseerde verhuur in 2003.
f) In de jaren 2002 en 2003 is een aantal villa’s “opgeplust” dat wil zeggen luxer gemaakt, waardoor een hogere verhuurprijs in rekening gebracht kon worden. De villa van [geïntimeerden] is in de maanden januari en februari 2003 opgeplust en werd in die maanden niet verhuurd. Om die reden is de berekening van de verhuurgarantie voor [geïntimeerden] door Roompot vastgesteld op 10/12 verhuurjaar.
g) VvE is op 10 december 2007 een overeenkomst tot verhuur van villa’s in het park aangegaan met Landal Green Parks Beheer en Projecten B.V. (hierna: Landal). Hierbij is Landal aangewezen als exclusieve verhuurbemiddelingsorganisatie voor de verhuur van villa’s op het park.
h) Tussen VvE en [geïntimeerden] is onenigheid ontstaan over de verplichting van [geïntimeerden] om hun villa te verhuren via Landal. In 2009 hebben [geïntimeerden] hun villa via een andere organisatie dan Landal (namelijk BHVK Vakantiewoningen) verhuurd.
i. i) De VvE heeft [geïntimeerden] in kort geding betrokken en onder meer, kort gezegd, een gebod aan [geïntimeerden] gevorderd om de villa niet langer via een ander dan Landal te huur aan te bieden. De vordering is door de voorzieningenrechter van de rechtbank Middelburg afgewezen. In hoger beroep heeft dit hof het vonnis vernietigd en de vordering van VvE alsnog toegewezen.
6.3.
De VvE heeft [geïntimeerden] in rechte betrokken en, na vermindering van eis, betaling gevorderd van, kort gezegd, het niet betaalde deel van de parkbijdragen over de jaren 2009 tot en met 2011 zijnde € 1.591,93 te vermeerderen met wettelijke rente, alsmede buitengerechtelijke kosten ad € 351,30. [geïntimeerden] hebben een eis in reconventie ingesteld. Na wijziging van de eis vorderen [geïntimeerden] in reconventie:
1) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] niet in gebreke zijn met betaling van de parkkosten aan VvE;
2) een verklaring voor recht dat het verbod aan [geïntimeerden] om via een andere organisatie dan die waarmee VvE een overeenkomst heeft gesloten hun villa te verhuren onrechtmatig is;
3) VvE te gebieden geen onrechtmatige uitlatingen te (laten) doen;
4) VvE te veroordelen aan [geïntimeerden] te betalen de door [geïntimeerden] gederfde verhuurinkomsten € 10.864,47 welke schade geleden is door het nalaten van VvE in het kader van het opplussen van de villa van [geïntimeerden];
5) VvE te veroordelen tot vergoeding van de schade die [geïntimeerden] hebben geleden door het nalaten van VvE in het kader van het corrigeren van de toepassing van de zogenaamde afwijkingsregel ad € 8.577,55,
één en ander met veroordeling van VvE in de proceskosten.
1) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] niet in gebreke zijn met betaling van de parkkosten aan VvE;
2) een verklaring voor recht dat het verbod aan [geïntimeerden] om via een andere organisatie dan die waarmee VvE een overeenkomst heeft gesloten hun villa te verhuren onrechtmatig is;
3) VvE te gebieden geen onrechtmatige uitlatingen te (laten) doen;
4) VvE te veroordelen aan [geïntimeerden] te betalen de door [geïntimeerden] gederfde verhuurinkomsten € 10.864,47 welke schade geleden is door het nalaten van VvE in het kader van het opplussen van de villa van [geïntimeerden];
5) VvE te veroordelen tot vergoeding van de schade die [geïntimeerden] hebben geleden door het nalaten van VvE in het kader van het corrigeren van de toepassing van de zogenaamde afwijkingsregel ad € 8.577,55,
één en ander met veroordeling van VvE in de proceskosten.
6.4.
De kantonrechter heeft bij het tussenvonnis waarvan beroep
in conventiegeoordeeld dat de omvang van de betalingsverplichting van [geïntimeerden] niet zonder meer volgt uit de door de algemene vergadering van VvE goedgekeurde begroting en de zaak naar de rol verwezen om VvE in de gelegenheid te stellen een akte te nemen. Daarbij diende de VvE een nadere onderbouwing te geven van de parkkosten over de jaren 2009 tot en met 2011 voor [geïntimeerden] als niet-leden van de vereniging.
In reconventieheeft de kantonrechter vordering 1) (in verband met de beslissing in conventie) aangehouden en geoordeeld dat de vorderingen 2) tot en met 5) niet toewijsbaar zijn.
Bij beslissing van 29 augustus 2012 heeft de kantonrechter verlof verleend tot het instellen van tussentijds hoger beroep tegen het tussenvonnis waarvan beroep.
in conventiegeoordeeld dat de omvang van de betalingsverplichting van [geïntimeerden] niet zonder meer volgt uit de door de algemene vergadering van VvE goedgekeurde begroting en de zaak naar de rol verwezen om VvE in de gelegenheid te stellen een akte te nemen. Daarbij diende de VvE een nadere onderbouwing te geven van de parkkosten over de jaren 2009 tot en met 2011 voor [geïntimeerden] als niet-leden van de vereniging.
In reconventieheeft de kantonrechter vordering 1) (in verband met de beslissing in conventie) aangehouden en geoordeeld dat de vorderingen 2) tot en met 5) niet toewijsbaar zijn.
Bij beslissing van 29 augustus 2012 heeft de kantonrechter verlof verleend tot het instellen van tussentijds hoger beroep tegen het tussenvonnis waarvan beroep.
6.5.
De grieven 1 tot en met 5 van VvE
in principaal appelzijn gericht tegen de beslissing van de kantonrechter in conventie. De grieven 6 en 7 richten zich (mede) tegen de beslissing in reconventie.
in principaal appelzijn gericht tegen de beslissing van de kantonrechter in conventie. De grieven 6 en 7 richten zich (mede) tegen de beslissing in reconventie.
6.5.1.
Het hof leidt uit de
“memorie van antwoord, tevens houdende akte van eis in reconventie, tevens houdende akte inbreng van producties”(onder 15 e.v. en onder 19 e.v.) van [geïntimeerden], mede gelet op de inhoud van de door VvE genomen memorie van antwoord in incidenteel appel, de volgende grieven van [geïntimeerden]
in incidenteel appeltegen de beslissing in reconventie af:
A) ten onrechte heeft de kantonrechter de vorderingen 4) en 5) van [geïntimeerden] afgewezen en
B) ten onrechte heeft de kantonrechter artikel 14 van de koopovereenkomst als derdenbeding ten behoeve van de VvE aangemerkt dat door de VvE is aanvaard en daarom vordering 2) niet toewijsbaar geacht.
“memorie van antwoord, tevens houdende akte van eis in reconventie, tevens houdende akte inbreng van producties”(onder 15 e.v. en onder 19 e.v.) van [geïntimeerden], mede gelet op de inhoud van de door VvE genomen memorie van antwoord in incidenteel appel, de volgende grieven van [geïntimeerden]
in incidenteel appeltegen de beslissing in reconventie af:
A) ten onrechte heeft de kantonrechter de vorderingen 4) en 5) van [geïntimeerden] afgewezen en
B) ten onrechte heeft de kantonrechter artikel 14 van de koopovereenkomst als derdenbeding ten behoeve van de VvE aangemerkt dat door de VvE is aanvaard en daarom vordering 2) niet toewijsbaar geacht.
6.6.
[geïntimeerden] hebben in hoger beroep (de grondslagen van) hun vorderingen 2), 4) en 5) in dier voege gewijzigd dat zij thans op deze punten vorderen:
2) voor recht te verklaren dat de VvE, op straffe van een dwangsom, de door het onrechtmatige verbod tot verhuur via een andere verhuurorganisatie door [geïntimeerden] gederfde inkomsten, dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4) voor recht te verklaren dat de VvE, op straffe van een dwangsom, de door [geïntimeerden], door het nalaten van de VvE wat betreft het aanpassen van de huurgarantie in verband met het opplussen van de villa, gederfde inkomsten dient te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en
5) voor recht te verklaren dat de VvE, op straffe van een dwangsom, de door [geïntimeerden] door het nalaten van de VvE wat betreft (het hof leest:) de verkeerde toepassing van de 10% afwijkingsregeling gederfde inkomsten dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
6.7
[geïntimeerden] hebben geen grieven gericht tegen de beslissing van de kantonrechter in reconventie tot afwijzing van vordering 3). Die vordering is in dit hoger beroep derhalve niet aan de orde.
6.7.1.
Het hof vermag in het onder 6.5.1. genoemde processtuk van [geïntimeerden] (mede gelet op de daarin aan het slot verwoorde conclusie in conventie) geen grieven gewaar worden tegen de beslissing van de kantonrechter in conventie. Ook de VvE gaat er blijkens de inhoud van de memorie van antwoord in incidenteel appel van uit dat de grieven van [geïntimeerden] zich slechts richten tegen de beslissingen in reconventie. Ten overvloede en naar aanleiding van het gestelde onder 12 in voormeld processtuk van [geïntimeerden] wijst het hof er op dat [geïntimeerden], na specificatie van de vordering door de VvE (als door de kantonrechter gelast) op die specificatie zullen kunnen reageren.
6.8.
Het hof zal eerst de grieven in
incidenteel appelbehandelen.
incidenteel appelbehandelen.
6.8.1.
Met grief A betogen [geïntimeerden] dat zij weliswaar een overeenkomst met Roompot hebben gesloten met betrekking tot de huurgarantie, maar dat ook de VvE met Roompot een beheersovereenkomst heeft gesloten (productie 3 bij memorie van antwoord). Om die reden zijn [geïntimeerden] van mening dat het op de weg van VvE ligt om, overeenkomstig eerdere toezeggingen aan haar leden, Roompot aan te spreken in geval van wanprestatie. Naar het hof begrijpt stellen [geïntimeerden] dat de berekening van de huurgarantie door Roompot door onjuiste toepassing van de
“10% afwijkingsregel”en het
“(late) opplussen”van de villa van [geïntimeerden] onjuist is.
“10% afwijkingsregel”en het
“(late) opplussen”van de villa van [geïntimeerden] onjuist is.
6.8.2.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] hun contractspartij Roompot dienen aan te spreken indien zij van mening zijn dat deze de overeenkomst niet nakomt. Niet onderbouwd is het kennelijke standpunt van [geïntimeerden] dat zij nakoming van een verplichting van Roompot in rechte van de VvE kunnen afdwingen. Dat de VvE ten behoeve van haar leden nakoming door Roompot van haar verplichtingen jegens de VvE zou kunnen vorderen, maakt dit oordeel niet anders. Nu [geïntimeerden] geen lid meer zijn van de VvE geldt hetzelfde voor hun stelling dat, kort gezegd, de VvE aan haar leden toegezegd heeft te zullen trachten tot een oplossing met Roompot te komen.
De overige stellingen van [geïntimeerden] in de memorie van antwoord onder 17 en 18 kunnen om deze reden onbesproken blijven. Grief A faalt.
De overige stellingen van [geïntimeerden] in de memorie van antwoord onder 17 en 18 kunnen om deze reden onbesproken blijven. Grief A faalt.
6.8.3.
Met grief B stellen [geïntimeerden] de vraag aan de orde of artikel 14 van de koopovereenkomst een door VvE bij het passeren van de transportakte aanvaard derdenbeding is, zodat VvE nakoming kan vorderen van de door [geïntimeerden] jegens de verkoper [Vastgoed] Vastgoed aanvaarde verplichting om niet buiten een door de VvE aangewezen verhuurorganisatie om, de villa te verhuren.
6.8.4.
Het hof stelt bij de behandeling van deze grief voorop dat artikel 6:253 BW geen bijzondere eisen stelt aan de geldigheid van een derdenbeding. Voldoende is dat de stipulator ([Vastgoed] Vastgoed) een recht ten behoeve van een derde (VvE) bedingt, dat zijn wederpartij ([geïntimeerden]) zich dienovereenkomstig jegens de derde verbindt en dat de derde het beding aanvaardt. Het antwoord op de vraag of sprake is van een eigen recht van de derde moet vastgesteld worden door uitleg van de overeenkomst, waarbij het niet uitsluitend aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Relevant is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan bepalingen in het contract mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Voorts zijn bij de uitleg van het schriftelijk contract van beslissende betekenis de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
6.8.5.
Allereerst acht het hof bij de uitleg van belang dat [geïntimeerden] met ingang van het moment dat zij de koopovereenkomst ondertekenden wisten dat verhuur van hun villa slechts zou kunnen geschieden via de organisatie waarmee de in artikel 12a van de overeenkomst genoemde VvE een desbetreffende overeenkomst is aangegaan.
Voorts is relevant dat de VvE bij het passeren van de transportakte mede heeft gecompareerd en heeft verklaard
“het mede ten behoeve van die vereniging (…) bedongene aan te nemen(..)”(zie ro. 6.2.b, slot). Vraag is daarom of artikel 14 van de koopovereenkomst mede ten behoeve van de VvE is bedongen.
Bij de beantwoording van die vraag neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerden] in de memorie van antwoord sub 23 geenszins onderbouwen dat [Vastgoed] Vastgoed, de verkoper, na verkoop van de villa’s enig belang bij (de wijze van exploitatie van) het park zou (blijven) hebben. De VvE heeft een dergelijk belang wel nu deze, zoals de kantonrechter onbestreden door een grief heeft vastgesteld (ro.3.29), belast is met de exploitatie, het onderhoud en het beheer van het villapark. Evenmin is gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter (ro.3.33) dat het in het belang van de VvE is dat er een eenheid blijft in het uiterlijk en het gebruik van het park. De keuze van de verhuurorganisatie en de voorwaarden waaronder verhuur van de villa’s plaats vindt zijn van belang voor de invulling van de taak van de VvE. [geïntimeerden] hebben naar het oordeel van het hof daarom moeten begrijpen dat [Vastgoed] Vastgoed met artikel 14 van de koopovereenkomst, waarin de verwijzing naar de vereniging van eigenaren slechts kan slaan op de in artikel 12a aangeduide vereniging van eigenaren, heeft beoogd een beding ten gunste van de VvE met hen overeen te komen. Dat er, zoals [geïntimeerden] stellen, op dit moment geen sprake is van een eenheid als hiervoor genoemd, doet aan dat oordeel niet af, hetgeen ook geldt voor de stelling van [geïntimeerden] dat bij andere villaparken artikel 14 niet geldt. Het gata erom wat [geïntimeerden] bij het aangaan van de overeenkomst mochten en moesten verwachten.
Voor een andere uitleg van de overeenkomst op dit punt hebben [geïntimeerden] geen, althans onvoldoende feiten gesteld. De kantonrechter heeft derhalve terecht geoordeeld dat sprake is van een derdenbeding, zodat de grief in zoverre faalt.
Voorts is relevant dat de VvE bij het passeren van de transportakte mede heeft gecompareerd en heeft verklaard
“het mede ten behoeve van die vereniging (…) bedongene aan te nemen(..)”(zie ro. 6.2.b, slot). Vraag is daarom of artikel 14 van de koopovereenkomst mede ten behoeve van de VvE is bedongen.
Bij de beantwoording van die vraag neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerden] in de memorie van antwoord sub 23 geenszins onderbouwen dat [Vastgoed] Vastgoed, de verkoper, na verkoop van de villa’s enig belang bij (de wijze van exploitatie van) het park zou (blijven) hebben. De VvE heeft een dergelijk belang wel nu deze, zoals de kantonrechter onbestreden door een grief heeft vastgesteld (ro.3.29), belast is met de exploitatie, het onderhoud en het beheer van het villapark. Evenmin is gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter (ro.3.33) dat het in het belang van de VvE is dat er een eenheid blijft in het uiterlijk en het gebruik van het park. De keuze van de verhuurorganisatie en de voorwaarden waaronder verhuur van de villa’s plaats vindt zijn van belang voor de invulling van de taak van de VvE. [geïntimeerden] hebben naar het oordeel van het hof daarom moeten begrijpen dat [Vastgoed] Vastgoed met artikel 14 van de koopovereenkomst, waarin de verwijzing naar de vereniging van eigenaren slechts kan slaan op de in artikel 12a aangeduide vereniging van eigenaren, heeft beoogd een beding ten gunste van de VvE met hen overeen te komen. Dat er, zoals [geïntimeerden] stellen, op dit moment geen sprake is van een eenheid als hiervoor genoemd, doet aan dat oordeel niet af, hetgeen ook geldt voor de stelling van [geïntimeerden] dat bij andere villaparken artikel 14 niet geldt. Het gata erom wat [geïntimeerden] bij het aangaan van de overeenkomst mochten en moesten verwachten.
Voor een andere uitleg van de overeenkomst op dit punt hebben [geïntimeerden] geen, althans onvoldoende feiten gesteld. De kantonrechter heeft derhalve terecht geoordeeld dat sprake is van een derdenbeding, zodat de grief in zoverre faalt.
6.8.6.
Voor het geval het hof van oordeel zou zijn dat artikel 14 van de koopovereenkomst, anders dan [geïntimeerden] betogen, een derdenbeding is verzoeken [geïntimeerden]
subsidiairhet hof deze beperking van de verhuurmogelijkheden te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.
subsidiairhet hof deze beperking van de verhuurmogelijkheden te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.
6.8.6.1. [geïntimeerden] leggen aan hun beroep op voormelde bepaling ten grondslag dat de verhuurvoorwaarden van (de verhuurorganisatie, zijnde thans:) Landal (naar het hof begrijpt:) sinds 1994 ten nadele van de eigenaren van de villa’s gewijzigd zijn en dat sinds dat jaar de mogelijkheid van verhuur via internet is ontstaan.
6.8.6.2. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] in de memorie van antwoord sub 35 en 40 onvoldoende feitelijk onderbouwd dat de verhuurvoorwaarden sinds 1994 in aanmerkelijke, voor [geïntimeerden] negatieve, zin zijn gewijzigd. Niet duidelijk wordt gesteld en onderbouwd welke voorwaarden in het verleden werden gehanteerd en welke voorwaarden Landal thans hanteert. Evenmin wordt voldoende onderbouewd gesteld dat sprake is van een zodanige afwijking ten nadele van [geïntimeerden] dat de VvE geen ongewijzigde instandhouding van de afspraak als neergelegd in artikel 14 van de koopovereenkomst zou mogen verwachten. Dat voorts internet sinds 1994 als mogelijk verhuurkanaal is opgekomen, is naar het oordeel van het hof geen omstandigheid van dusdanige aard dat de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst van [geïntimeerden] mag verwachten, als bedoeld in artikel 6:258 BW.
6.8.7.
Wat betreft het
meer subsidiaireberoep van [geïntimeerden] op de onredelijke bezwarendheid van artikel 14 op grond van de artikelen 6: 236 en 6:237 BW alsmede de Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), heeft het volgende te gelden.
Veronderstellenderwijs voorshands aannemend dat de koopovereenkomst heeft te gelden als een toetredingsovereenkomst als bedoeld in artikel 3 lid 2 eerste zin van bedoelde Richtlijn, hebben [geïntimeerden] niet voldoende onderbouwd dat artikel 14 van de koopovereenkomst het evenwicht tussen de uit die overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van (zowel de oorspronkelijke als de huidige) partijen ten nadele van [geïntimeerden] aanzienlijk verstoort. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat, aanvankelijk de verkoper en thans de VvE (die namens de meerderheid van de eigenaren optreedt) er belang bij hebben (gehad) dat het park, door slechts verhuur via één organisatie mogelijk te maken, een eenheid blijft in uiterlijk en gebruik. Het feit dat [geïntimeerden] geen invloed meer kunnen uitoefenen op de keuze van de VvE voor een bepaalde verhuurorganisatie is een gevolg van hun beslissing hun lidmaatschap van de VvE op te zeggen en komt aldus voor hun eigen rekening en risico. Dat [geïntimeerden], zoals zij stellen (mva 40) hierdoor beperkt worden in hun vrijheid over hun villa te beschikken, leidt niet tot de conclusie dat van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht sprake is, nu [geïntimeerden] toen zij de villa in 1994 kochten, wisten dat slechts verhuur via een door de VvE aangewezen organisatie mogelijk zou zijn. Hierbij weegt voorts mee dat naast de kenbare belangen van [geïntimeerden] ook die van de verkoper en de VvE meetellen, evenals de positie van de andere villa-eigenaren, voor wie de door de VvE ingeroepen verplichting van [geïntimeerden] ook van belang is. Dat Landal
“een (te) hoge provisie heeft bedongen”en dat sprake is van
“restrictie van eigen gebruik tijdens de verhuurperiode”is onvoldoende concreet onderbouwd om tot een andere conclusie te leiden. Voor nader ambtshalve onderzoek als bedoeld in de uitspraak van de HR van 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013, 691) ziet het hof in de processtukken onvoldoende feitelijke aanknopingspunten.
Grief B faalt ook voor het overige.
meer subsidiaireberoep van [geïntimeerden] op de onredelijke bezwarendheid van artikel 14 op grond van de artikelen 6: 236 en 6:237 BW alsmede de Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), heeft het volgende te gelden.
Veronderstellenderwijs voorshands aannemend dat de koopovereenkomst heeft te gelden als een toetredingsovereenkomst als bedoeld in artikel 3 lid 2 eerste zin van bedoelde Richtlijn, hebben [geïntimeerden] niet voldoende onderbouwd dat artikel 14 van de koopovereenkomst het evenwicht tussen de uit die overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van (zowel de oorspronkelijke als de huidige) partijen ten nadele van [geïntimeerden] aanzienlijk verstoort. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat, aanvankelijk de verkoper en thans de VvE (die namens de meerderheid van de eigenaren optreedt) er belang bij hebben (gehad) dat het park, door slechts verhuur via één organisatie mogelijk te maken, een eenheid blijft in uiterlijk en gebruik. Het feit dat [geïntimeerden] geen invloed meer kunnen uitoefenen op de keuze van de VvE voor een bepaalde verhuurorganisatie is een gevolg van hun beslissing hun lidmaatschap van de VvE op te zeggen en komt aldus voor hun eigen rekening en risico. Dat [geïntimeerden], zoals zij stellen (mva 40) hierdoor beperkt worden in hun vrijheid over hun villa te beschikken, leidt niet tot de conclusie dat van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht sprake is, nu [geïntimeerden] toen zij de villa in 1994 kochten, wisten dat slechts verhuur via een door de VvE aangewezen organisatie mogelijk zou zijn. Hierbij weegt voorts mee dat naast de kenbare belangen van [geïntimeerden] ook die van de verkoper en de VvE meetellen, evenals de positie van de andere villa-eigenaren, voor wie de door de VvE ingeroepen verplichting van [geïntimeerden] ook van belang is. Dat Landal
“een (te) hoge provisie heeft bedongen”en dat sprake is van
“restrictie van eigen gebruik tijdens de verhuurperiode”is onvoldoende concreet onderbouwd om tot een andere conclusie te leiden. Voor nader ambtshalve onderzoek als bedoeld in de uitspraak van de HR van 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013, 691) ziet het hof in de processtukken onvoldoende feitelijke aanknopingspunten.
Grief B faalt ook voor het overige.
6.8.8.
De slotsom luidt dat de kantonrechter terecht de vorderingen 2), 4) en 5) heeft afgewezen. Die afwijzing blijft ook wat betreft de in hoger beroep gewijzigde (grondslag van de) vorderingen in stand. Naar de kern liggen aan die gewijzigde vorderingen immers dezelfde, door het hof onjuist bevonden, stellingen van [geïntimeerden] ten grondslag als aan de vorderingen zoals die in eerste aanleg luidden.
6.9.
Thans komen aan de orde de eerste vijf grieven van de VvE in
principaal appel. Deze komen er naar de kern op neer dat de kantonrechter miskend heeft dat de (park) bijdrage die aan de VvE verschuldigd is op grond van de artikelen 12 C en D van de koopovereenkomst, voor leden en niet-leden van de VvE gelijk is en voor beide groepen wordt vastgesteld als omschreven in (artikel 5 van) de statuten van de VvE. Volgens de VvE worden er door haar geen kosten gemaakt ten behoeve van uitsluitend leden of uitsluitend niet-leden. Wel maakt de VvE onderscheid tussen eigenaren van een villa die wel en eigenaren die niet hun villa verhuren. Aan [geïntimeerden] is door de VvE het (lagere) tarief voor niet-verhurende eigenaren in rekening gebracht.
principaal appel. Deze komen er naar de kern op neer dat de kantonrechter miskend heeft dat de (park) bijdrage die aan de VvE verschuldigd is op grond van de artikelen 12 C en D van de koopovereenkomst, voor leden en niet-leden van de VvE gelijk is en voor beide groepen wordt vastgesteld als omschreven in (artikel 5 van) de statuten van de VvE. Volgens de VvE worden er door haar geen kosten gemaakt ten behoeve van uitsluitend leden of uitsluitend niet-leden. Wel maakt de VvE onderscheid tussen eigenaren van een villa die wel en eigenaren die niet hun villa verhuren. Aan [geïntimeerden] is door de VvE het (lagere) tarief voor niet-verhurende eigenaren in rekening gebracht.
6.9.1.
De grieven falen. Voorshands kan naar het oordeel van het hof niet aanvaard worden dat [geïntimeerden] als niet-leden van de VvE gelijke financiële verplichtingen tegenover de VvE hebben als de leden van die vereniging. Die verplichtingen worden door de VvE vastgesteld op basis van haar begroting die door haar leden moet worden goedgekeurd. Daarbij zijn [geïntimeerden] als niet-leden niet betrokken. Dat de VvE slechts kosten maakt ten behoeve van (de villa’s van) haar leden hebben [geïntimeerden] betwist en is voorshands niet vast komen te staan. In hoeverre [geïntimeerden] gehouden zijn tot betaling van de door de VvE gevorderde bedragen wegens, kort gezegd, parkkosten zal op grond van het zogenaamde Haviltexcriterium beslist dienen te worden, nadat de VvE de door de kantonrechter gevraagde specificatie van die bedragen heeft verstrekt. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de VvE haar vordering met de verwijzing naar haar statuten en begroting thans (nog) niet voldoende heeft onderbouwd.
In het kader van die specificatie komt het het hof overigens voorshands voldoende voor indien wordt onderscheiden tussen kosten die betrekking hebben op exploitatie, onderhoud en beheer (inclusief de noodzakelijke organisatie in verenigingsverband van die werkzaamheden) en het buitenschilderwerk enerzijds, en zuivere lidmaatschapskosten van de VvE anderzijds.
In het kader van die specificatie komt het het hof overigens voorshands voldoende voor indien wordt onderscheiden tussen kosten die betrekking hebben op exploitatie, onderhoud en beheer (inclusief de noodzakelijke organisatie in verenigingsverband van die werkzaamheden) en het buitenschilderwerk enerzijds, en zuivere lidmaatschapskosten van de VvE anderzijds.
6.9.2.
Het voorgaande brengt met zich dat de kantonrechter (ook) in reconventie terecht heeft overwogen dat de omvang van de betalingsverplichting van [geïntimeerden] nog niet vast staat en dat de vordering in conventie terecht (nog) niet is toegewezen, terwijl de vordering in reconventie terecht (nog) niet is afgewezen. Ook de grieven 6 en 7 falen.
6.10.
De slotsom van al het voorgaande luidt dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Nu de VvE in principaal appel in het ongelijk gesteld wordt zal zij in de proceskosten van die procedure veroordeeld worden. [geïntimeerden] zijn de in incidenteel appel in het ongelijk gestelde partij, zodat zij de kosten van dat geding dienen te dragen.
6.11.
Op grond van artikel 355 Rv. zal de zaak teneinde op de hoofdzaak te worden beslist naar de rechtbank verwezen worden.
7. De uitspraak
Het hof:
in principaal en incidenteel appel
bekrachtigt het tussenvonnis waarvan beroep;
verwijst de zaak teneinde op de hoofdzaak te worden beslist naar de rechtbank Zeeland-West-Brabant, team kanton, locatie Breda:
in principaal appel voorts
veroordeelt appellante in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van geïntimeerden worden begroot op € 291,-- aan verschotten en op € 1.264,-- aan salaris advocaat;
incidenteel appel voorts
veroordeelt geïntimeerde in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van appellanten worden begroot op nihil aan verschotten en op € 1.264,-- aan salaris advocaat;
in principaal en incidenteel appel
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. C.W.T. Vriezen, R.R.M. de Moor en M.J. Pesch en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 december 2014.
griffier rolraadsheer