Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
Zaaknummer: HD 200.156.180/01
Uitspraak : 9 december 2014
arrest in de zaak van
Stichting ZOwonen,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna te noemen “ZOwonen”,
advocaat: mr. H.J. Heynen te Roermond,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
ten tijde van de appeldagvaarding verblijvende in de P.I. Vught te Vught,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als “[geïntimeerde]”,
advocaat: mr. P.G.J.M. Boonen te Hoensbroek,
op het bij exploot van dagvaarding van 12 september 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van de rechtbank Limburg, afdeling kanton, zittingsplaats Roermond, van 3 september 2014, gewezen tussen ZOwonen als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 3275204 \ CV EXPL 14-8135)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- een exploot van dagvaarding in hoger beroep d.d. 12 september 2014, tevens houdende de memorie van grieven met producties;
- een akte zijdens ZOwonen d.d. 23 september 2014 met één productie;
- het tegen [geïntimeerde] verleend verstek;
- een formulier H3 waarbij mr. Boonen het verstek heeft gezuiverd en tevens een memorie van antwoord heeft genomen;
- een akte zijdens ZOwonen d.d. 21 oktober 2014.
Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Daarbij merkt het Hof op dat de kantonrechter in het bestreden vonnis gewag maakt van een wijziging van eis in reconventie. Van een dergelijke eiswijziging blijkt niet uit de door ZOwonen overgelegde stukken van de eerste aanleg. Daaronder bevindt zich geen pleitnota van [geïntimeerde], maar wel diens conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie van 27 augustus 2014.
3.De beoordeling
3.1.1.
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in het geding gebrachte producties, voor zover de inhoud daarvan niet is weersproken, staat tussen partijen het navolgende vast.
ZOwonen heeft aan [geïntimeerde] verhuurd de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] tegen een huursom van € 459,66 (tot 1 juli 2014) c.q. € 475,51 (vanaf 1 juli 2014), maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen. Op 16 en 22 maart 2014 is deze woning beschoten dan wel bestookt met explosieven, waarbij ook enkele auto’s die in de nabijheid van de woning geparkeerd stonden zijn beschadigd. In de pers wordt een verband gelegd tussen de beschietingen en het feit dat [geïntimeerde] voorzitter/president is van motorclub Bandidos.
Bij besluit van 22 maart 2014 heeft de burgemeester van de gemeente Echt-Susteren met ingang van 22 maart 2012 om 22:00 uur op grond van artikel 174a van de Gemeentewet de woning aan de [adres] te [plaats] gesloten voor de maximale duur van drie maanden of zoveel korter als nodig is. Inmiddels is die sluiting weer beëindigd. [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Voor zover het hof uit de processtukken is gebleken was op dat bezwaar nog niet beslist op het moment waarop arrest werd bepaald. [geïntimeerde] heeft voorts een procedure bij de sector bestuursrecht aangespannen om bij wijze van voorlopige voorziening dit besluit te laten schorsen. Dit verzoek is afgewezen bij gebreke aan spoedeisend belang, omdat de sluiting inmiddels was beëindigd.
Naar aanleiding van de sluiting per 22 maart 2014 heeft ZOwonen bij brief van 24 april 2014 op grond van artikel 7:231, lid 2 BW de tussen haar en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst ontbonden en heeft zij [geïntimeerde] aangezegd om tegen 8 mei 2014 de woning te ontruimen, bij gebreke waarvan ZOwonen een procedure tot ontruiming zou starten. [geïntimeerde] heeft de woning niet ontruimd.
3.1.2.
ZOwonen heeft bij dagvaarding d.d. 11 augustus 2014 in eerste aanleg in conventie – zakelijk weergegeven – gevorderd een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, betaling van een bedrag van € 2.330,= en een bedrag van € 475,51 per maand vanaf 1 september 2014 tot aan de dag der ontruiming, met veroordeling tot betaling van rente en proces- en nakosten als omschreven in de dagvaarding in eerste aanleg.
Ter onderbouwing van haar vorderingen voert ZOwonen primair aan dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst door haar is ontbonden, zodat die thans niet meer bestaat. Haar bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst vloeit voort uit het bepaalde in artikel 7:231, lid 2 BW, nu de burgemeester de woning op voet van artikel 174a Gemeentewet had gesloten.
Subsidiair voert ZOwonen aan dat [geïntimeerde] tot en met augustus 2014 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 2.330,=, doordat hij vanaf het moment van sluiting van de woning geen huurpenningen meer heeft voldaan. Vooruitlopend op een procedure waarin op deze grond de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd, vordert ZOwonen de ontruiming van het gehuurde. Het bedrag van € 2.330,= vordert ZOwonen ten titel van schadevergoeding (naar het hof begrijpt in de zin van artikel 7:225 BW Pro), althans achterstallige huurpenningen. Op dezelfde grondslag is [geïntimeerde] vanaf 1 september 2014 maandelijks € 475,51 aan ZOwonen verschuldigd.
ZOwonen heeft aangevoerd een spoedeisend belang te hebben bij een voorziening in kort geding, omdat omwonenden van [geïntimeerde] zich zorgen maken om hun veiligheid en actie verlangen van ZOwonen. Bovendien ontvangt zij al geruime tijd geen inkomsten meer ter zake het gehuurde.
3.1.3.
[geïntimeerde] heeft in conventie primair tot verweer aangevoerd dat ZOwonen niet heeft aangetoond dat gronden bestonden om tot sluiting van de woning over te gaan. Enkel het feit dat [geïntimeerde] lid is van een motorclub rechtvaardigt die beslissing niet. De incidenten die plaatsgevonden hebben betroffen geen gedragingen in het gehuurde. Daarmee wordt niet voldaan aan het vereiste voor toepassing van artikel 7:231, lid 2 BW.
Subsidiair voert [geïntimeerde] aan dat het besluit tot sluiting niet onherroepelijk is, omdat daartegen bezwaar is aangetekend. De vordering tot ontruiming is alleen dan toewijsbaar, wanneer hoogst aannemelijk is dat de huurovereenkomst op goede gronden is ontbonden. Omdat zeker niet uitgesloten is dat het besluit tot sluiting van de woning zal worden vernietigd, wordt aan die voorwaarde voor toewijzing niet voldaan.
Meer subsidiair bepleit [geïntimeerde] dat bij een afweging van de belangen van hem en zijn bij hem inwonende dochter tegen het belang van ZOwonen een groter gewicht moet worden toegekend aan eerstgenoemde belangen. Van een verstoring van de openbare orde is geen sprake meer.
De huurachterstand was volgens [geïntimeerde] al grotendeels betaald.
[geïntimeerde] betwist dat ZOwonen een spoedeisend belang bij de verlangde voorzieningen heeft. Bij voortzetting van de huurovereenkomst zal [geïntimeerde], zodra hij weer toegang krijgt tot de woning, ook de huur weer gaan betalen en speelt het financieel belang van ZOwonen niet meer.
3.1.4.
In het thans bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van ZOwonen in conventie afgewezen.
Bij die beslissing heeft de kantonrechter het belang van ZOwonen bij een onmiddellijke voorziening tot ontruiming van de woning afgewogen tegen het (woon)belang van [geïntimeerde]. Op de in het vonnis omschreven gronden heeft de kantonrechter geoordeeld dat bij afweging van die belangen het belang van [geïntimeerde] om een beslissing in de bodemprocedure af te kunnen wachten zwaarder weegt dan het belang van ZOwonen bij een voorlopige voorziening tot ontruiming. Daarbij is overwogen dat het besluit tot sluiting van de woning nog ter discussie staat in een bestuursrechtelijke procedure. Bij vernietiging van dat besluit ontvalt de grond aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Voorts dient, aldus de kantonrechter, in een bodemprocedure te worden bepaald of het tekortschieten met betrekking tot de betaling van huur ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden.
Ten slotte heeft de kantonrechter vastgesteld dat – na wijziging van eis - niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie was ingesteld, zodat daar niet op hoefde te worden beslist.
3.1.5.
ZOwonen is het niet eens met deze beslissing en heeft tegen het bestreden vonnis zes grieven aangevoerd. De grieven 1 en 2 sluiten op elkaar aan en richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij de afweging van belangen van partijen rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het besluit tot sluiting van de woning niet onherroepelijk is, dat de vernietiging ervan kan betekenen dat de grondslag voor de ontbinding komt te vervallen en dat om die reden terughoudendheid past bij het toewijzen van de verlangde voorziening.
Grief 3 en 4 richten zich tegen het oordeel dat ZOwonen de spoedeisendheid van haar belang onvoldoende zou hebben onderbouwd en dat dit belang zwaarder van gewicht zou zijn geweest wanneer de periode van sluiting bij het uitbrengen van de dagvaarding nog niet was afgelopen.
Grief 5 is gericht tegen het oordeel dat bij een afweging van de belangen van partijen aan het belang van ZOwonen om het resultaat van een bodemprocedure af te mogen wachten zwaarder weegt dan het belang van ZOwonen bij de gevorderde voorzieningen. Grief 6 luidt dat de kantonrechter ten onrechte de vorderingen van ZOwonen heeft afgewezen.
Voor zover relevant, zal het hof bij de beoordeling van de grieven nader op de daarop gegeven toelichting ingaan.
3.2.
Zijdens ZOwonen is aangevoerd dat [geïntimeerde] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht, doordat hij na ontbinding van de huurovereenkomst zonder recht of titel gebruik blijft maken van de aan hem op grond van de ontbonden huurovereenkomst ter beschikking gestelde woning, hetgeen zij niet hoeft te dulden. Dit levert een voldoende spoedeisend belang op voor de ontvankelijkheid van ZOwonen.
De omstandigheid dat ZOwonen de dochter van [geïntimeerde] weer heeft toegelaten tot de woning doet niet af aan het spoedeisend belang, omdat ZOwonen hiertoe is overgegaan ter naleving van het bestreden vonnis in kort geding, waartegen dit beroep is gericht. Het toelaten van de dochter kan dan ook niet worden beschouwd als aanvaarding van het standpunt dat zij ten onrechte de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden of als een nieuwe huurovereenkomst met [geïntimeerde] of met zijn dochter. De grieven 3 en 4 zijn dan ook terecht, maar kunnen – gelet op het navolgende - niet tot vernietig van het vonnis leiden.
3.3.1.
De grieven 1, 2, 5 en 6 lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. In dit kort geding staat de vraag centraal of, in afwachting van het resultaat van een te voeren bodemprocedure, het treffen van een voorlopige voorziening in de vorm van de gevorderde ontruiming gerechtvaardigd is. Bij de beoordeling van die vraag dient acht te worden geslagen op de mogelijke afloop van de tussen partijen te voeren bodemprocedure.
Daarbij geldt als uitgangspunt dat voorshands vast staat dat ZOwonen, gebruik makend van de bevoegdheid die haar op grond van het bepaalde in artikel 7:231, lid 2 BW toekomt, de huurovereenkomst met [geïntimeerde] buitengerechtelijk heeft ontbonden. Daarmee staat in beginsel vast dat thans tussen ZOwonen en [geïntimeerde] geen huurovereenkomst meer bestaat.
3.3.2.
Naar het voorlopig oordeel van het hof kan op dit moment nog niet met een voldoende mate van zekerheid worden geoordeeld dat ZOwonen in een te voeren bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld. In die bodemprocedure zal de vraag aan de orde komen of ZOwonen daadwerkelijk bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en, zo ja, of zij gerechtvaardigd gebruik heeft kunnen maken van die bevoegdheid. Op beide punten heeft [geïntimeerde] bepleitbare argumenten voor een door hem in te nemen standpunt dat dat niet het geval is. Daartoe overweegt het hof het navolgende.
3.3.3.
Voorshands kan niet worden uitgesloten dat het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning op grond van het bepaalde in artikel 174a Gemeentewet wordt vernietigd. Dit besluit is onderwerp van een bestuursrechtelijke bezwaar- en mogelijk nog beroepsprocedure. Indien in de bestuursrechtelijke procedure het besluit van de burgemeester geen stand houdt dan is de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk hetgeen ertoe kan leiden dat in een (civiele) bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding hoogstwaarschijnlijk ongerechtvaardigd zal worden verklaard waardoor de huurovereenkomst is blijven bestaan (HR 8 juli 2011 ECLI:NL:HR:2011:BQ1684).
3.3.4.
In haar uitspraak van 1 december 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BO5718) heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zich uitgelaten over de vraag of sprake was van een dermate ernstige vorm van huurdersoverlast, anders dan drugsoverlast, dat sluiting van een woning op voet van artikel 174a Gemeentewet was gerechtvaardigd. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State overweegt in haar uitspraak daaromtrent:
“Verstoring van de openbare orde in de zin van artikel 174a van de Gemeentewet kan alleen aanwezig worden geacht bij overlast waardoor de veiligheid en gezondheid van mensen in de omgeving van de woning in ernstige mate wordt bedreigd. Zodanige overlast kan slechts plaatsvinden bij gedragingen die op zichzelf ernstig zijn. Zoals de rechtbank heeft overwogen, moet aan de hand van concrete, objectieve en verifieerbare gegevens aannemelijk worden gemaakt dat zich in de woning of op het daarbij behorende erf dergelijke gedragingen voordoen en dat als gevolg daarvan de openbare orde rond de woning wordt verstoord. Daarbij is van belang dat, zoals bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel inzake de invoeging van artikel 174a in de Gemeentewet is opgemerkt (Kamerstukken II 1996/97, 24 699, nr. 13, blz. 20), de omstandigheid dat verschillende soorten ernstige overlast zich met grote regelmaat en langdurig voordoen, met zich kan brengen dat de openbare orde wordt verstoord. Ingeval de burgemeester aldus aannemelijk maakt dat vanuit de woning of het bijbehorende erf de openbare orde rond de woning wordt verstoord, is hij ingevolge artikel 174a van de Gemeentewet bevoegd om tot sluiting van de woning over te gaan. Van toepassing van deze bevoegdheid dient de burgemeester echter af te zien indien sluiting van de woning onevenredig zou zijn. In dat verband dient de burgemeester aannemelijk te maken dat de verstoring van de openbare orde niet afdoende kan worden bestreden met minder ingrijpende maatregelen.”
3.3.5.
Het Hof stelt vast dat in het onderhavig geval sprake is geweest van twee, op zichzelf bijzonder ernstige, geweldsincidenten rond de woning van [geïntimeerde], waardoor gevaar voor de veiligheid van personen en goederen kon ontstaan. Omtrent de vraag in hoeverre [geïntimeerde] zelf in of vanuit de woning heeft bijgedragen aan de omstandigheid dat deze incidenten zich hebben voorgedaan is niets gesteld, althans niets anders dan dat hij voorzitter is van een motorclub die in onmin leeft met andere motorclubs. Het hof neemt in aanmerking dat de ernst van de incidenten zonder meer kan worden gekwalificeerd als “ernstige overlast” maar dat geen sprake is van de “grote regelmaat” en een “langdurig” karakter van de overlast, terwijl de incidenten ook niet vanuit de woning hebben plaatsgevonden. ZOwonen heeft niet anders dan in algemeenheden onderbouwd welke omstandigheden tot de aanslagen aanleiding kunnen hebben gegeven. Feiten of omstandigheden op grond waarvan kan worden geoordeeld dat na de eerdere aanslagen nu nog steeds een concrete en acute dreiging voor omwonenden bestaat, zijn niet aangevoerd. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] voorzitter is van een motorclub kan daartoe niet dienen.
Voorts zal in de bestuursrechtelijke procedure aan de orde kunnen worden gesteld of, zoals de Raad van State heeft opgemerkt, de burgemeester de verstoring van de openbare orde niet met minder ingrijpende maatregelen had kunnen bestrijden.
3.3.6.
Het hof merkt op dat [geïntimeerde], gelet op de jurisprudentie van de Raad van State, bepleitbare argumenten heeft voor een standpunt dat het sluitingsbesluit zou moeten worden vernietigd. De afloop van een procedure over het besluit tot sluiting van de burgemeester is dan ook onzeker. Mocht dit worden vernietigd, dan brengt dat met zich mee dat ten tijde van de buitengerechtelijke ontbinding niet was voldaan aan de voorwaarde waaronder ZOwonen bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden.
3.3.7.
Maar ook in het geval waarin het sluitingsbesluit van de burgemeester in stand blijft kan niet worden uitgesloten dat de ingeroepen ontbinding geen stand houdt. Het besluit tot sluiting van de woning geeft ZOwonen een bevoegdheid om buitengerechtelijk de huurovereenkomst te ontbinden. Of ZOwonen in het onderhavige geval in alle redelijkheid ook van die bevoegdheid gebruik heeft kunnen maken, dient de bodemprocedure te beoordelen. Alleen indien reeds aanstonds met voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen dat – civielrechtelijke – de buitengerechtelijke ontbinding stand zal houden, dan wel een ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken, kan er plaats zijn voor een voorlopige voorziening als gevorderd.
3.3.8.
De afloop van een bodemprocedure is naar het oordeel van het hof thans nog onvoldoende zeker om de gevraagde voorziening toe te wijzen. Vooralsnog staat niet vast dat aan de eerder door de Raad van State cumulatief gestelde criteria (aannemende dat de bodemrechter die zal overnemen) “ernstige overlast, met grote regelmaat en langdurig en vanuit de woning” en aan de proportionaliteitseis is voldaan, zodat nu nog niet in voldoende mate vaststaat dat het besluit van de burgemeester zal standhouden. Daarbij zij aangetekend dat de Raad van State in de aangehaalde beslissing niet een situatie als de onderhavige voor ogen stond, zodat de onderhavige zaak niet één op één vergeleken kan worden met de zaak die door de Raad van State is beoordeeld. Ten slotte zal verder in de bodemprocedure ook nog het standpunt van [geïntimeerde] moeten worden beoordeeld dat een ontruiming naar aanleiding van de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.4.
Tegen het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de subsidiaire grondslag voor de gevorderde ontruiming (tekortschieten in de betaling van huurpenningen) is geen grief gericht, althans geen andere dan de algemene grieven 5 en 6. Blijkens de daarbij gegeven toelichting hebben deze echter verder geen zelfstandige betekenis, zodat daarin geen grond is gelegen om in hoger beroep nog nader in te gaan op de beslissing ten aanzien van de subsidiair aangevoerde grond voor de gevorderde ontruiming. Dat geldt ook voor de beslissing ten aanzien van de (voorwaardelijke) reconventie.
3.5.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof dan tot het oordeel dat geen der grieven tot gevolg kan hebben dat het vonnis, waarvan appel, geen stand kan houden. Daarom zal worden beslist als na te melden. ZOwonen heeft daarbij als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal om die reden worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Stichting ZOwonen in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 308,= wegens verschotten en € 894,= wegens salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, J.P.de Haan en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 december 2014.
griffier rolraad