ECLI:NL:GHSHE:2014:5087

• Datum uitspraak: 2 december 2014
• Publicatiedatum: 2 december 2014
• Zaaknummer: HD 200.130.948_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.H.B. den Hartog Jager; I. Bouter; R.J.M. Cremers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijs en gebreken in huurovereenkomst woonruimte

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch werd behandeld, ging het om een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een huurder, waarbij de hoogte van de huurprijs en de aanwezigheid van gebreken die mogelijk recht gaven op huurprijsvermindering ter discussie stonden. De huurovereenkomst was op 15 juli 2011 ingegaan, met een aanvankelijke huurprijs van € 650,- per maand, die later werd verhoogd naar € 725,- per maand. De huurder, [appellant], voerde aan dat de huurprijs lager had moeten zijn en dat hij recht had op een huurprijsverlaging vanwege gebreken in de woning.

De kantonrechter had in een eerder vonnis de huurder veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 1.675,- en de huurovereenkomst ontbonden. In hoger beroep voerde de huurder twee grieven aan, waarbij hij de vernietiging van het vonnis vroeg en een lagere huurprijs eiste. Het hof oordeelde dat de huurder geen vorderingen in conventie kon instellen, omdat hij in eerste aanleg gedaagde was. De grieven van de huurder werden verworpen, omdat hij niet kon aantonen dat hij recht had op een huurprijsverlaging of dat er substantiële gebreken waren die zijn huurgenot hadden aangetast.

Uiteindelijk bekrachtigde het hof het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde de huurder in de proceskosten van het hoger beroep. De uitspraak werd gedaan op 2 december 2014 door de rechters W.H.B. den Hartog Jager, I. Bouter en R.J.M. Cremers.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.130.948/01

arrest van 2 december 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. M.M.A.F.C. Lienaerts te Tegelen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.J. Offermans te Roermond,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 10 september 2013 in het hoger beroep van het door de kantonrechter in de rechtbank Roermond onder zaaknummer 352102\CV EXPL 12-4706 gewezen vonnis van 29 januari 2013.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 10 september 2013 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 1 oktober 2013;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord;

- de akte uitlating van [appellant];

- de akte uitlating van [geïntimeerde].

Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6. De beoordeling

6.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

6.1.1.

Tussen [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] als huurder bestaat sinds 15 juli 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning van [geïntimeerde] aan [het adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde of de woning). Aanvankelijk is een huurovereenkomst opgesteld met [appellant] en [medehuurder] als huurders voor een huur van € 650,- per maand. Daarna is een huurovereenkomst opgesteld met [appellant] en [medehuurder] als huurders, waarin een huurprijs van € 725,- per maand is vermeld. [medehuurder] en [medehuurder] hebben het gehuurde inmiddels verlaten.

6.1.2.

Omstreeks 2 april 2012 heeft [geïntimeerde] zijn intrek in de woning genomen waar op dat moment ook [appellant] nog verbleef. Op 11 juli 2012 heeft [geïntimeerde] de woning – na tussen-komst van de politie – verlaten.

6.2.

Op vordering van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis in conventie – voor zover in dit hoger beroep van belang – [appellant] veroordeeld tot betaling van € 1.675,- (ter zake van huurachterstand) waarop in mindering kan strekken hetgeen daarop daadwerkelijk reeds door [appellant] is betaald, alsmede zoveel maal de somma van € 725,- daadwerkelijk reeds door [appellant] is betaald, alsmede zoveel de somma van € 725,- per maand als er vanaf 1 augustus 2012 tot aan de dag der ontruiming telkens een nieuwe maand zal zijn ingegaan. Verder heeft de kantonrechter vanwege genoemde huurachterstand de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming. Tot slot is [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

In reconventie is, voor zover in dit appel van belang, afgewezen de vordering van [appellant] tot, kort gezegd, vermindering van de door hem verschuldigde huurprijs.

6.3.

[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. Hij heeft gevorderd het beroepen vonnis te vernietigen en in conventie te bepalen dat de huurprijs € 650,- per maand bedraagt in de periode van 15 juli 2011 tot 1 april 2012 en dat de huurprijs met ingang van 1 augustus 2012 tot en met 25 februari 2013 dient te worden gesteld op € 325,- per maand en in reconventie de verschuldigde huurprijs te verminderen met een percentage dat evenredig is aan de vermindering van het huurgenot als gevolg van de gebreken en/of wanprestatie, zijnde 50%, ingaand 1 april 2012, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, althans een percentage in goede justitie te bepalen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

6.4.

Zoals hiervoor in 6.3 weergegeven stelt [appellant] “in conventie” (voor het eerst in appel) een vordering in. [appellant] kan echter geen vorderingen in conventie instellen omdat hij in eerste aanleg gedaagde was. Kennelijk bedoelt [appellant] zijn vordering in reconventie te vermeerderen met hetgeen hij aan het slot van zijn memorie van grieven heeft aangeduid als vordering in conventie. [geïntimeerde] heeft tegen de vermeerdering van eis geen bezwaar gemaakt. Daarom zal op de aldus vermeerderde eis worden beslist.

6.5.

Met
grief I klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs € 725,- is. [appellant] betoogt dat de huur geen € 725,- maar € 650,- per maand bedroeg (zoals ook blijkt uit de eerste huurovereenkomst) en dat de door hem naast de huurbetalingen verrichte betalingen van € 75,- zijn verricht in het kader van een lening, als termijnbetalingen voor de overeengekomen borgsom van € 1.300,- die hij niet in één keer kon betalen. Volgens [appellant] moet onderscheid worden gemaakt tussen betaling van de huurprijs van € 650,- per maand en de betaling van de waarborgsom van € 75,- per maand. Deze grief en de in 6.4 besproken vermeerdering van eis hangen kennelijk met elkaar samen.

6.6.

Het hof begrijpt dat [appellant] met deze grief bedoelt op te komen tegen zijn veroordeling tot betaling van de huurprijs zoals hiervoor in 6.2 is weergeven. Indien juist zou zijn de stelling van [appellant] dat onderscheid moet worden gemaakt tussen betaling van de huurprijs van € 650,- per maand en betaling van de waarborgsom van € 75,- per maand (hetgeen [geïntimeerde] bestrijdt), leidt dit niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. [appellant] verbindt namelijk aan het door hem genoemde onderscheid geen juridische consequentie(s). Zo is in appel niet bestreden de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding en ontruiming en bestrijdt [appellant] (anders dan met de door hem bepleite huurprijsvermindering die hierna zal worden beoordeeld) niet dat hij, zoals de kantonrechter in het dictum van het bestreden vonnis heeft bepaald, € 1.675,- aan [geïntimeerde] verschuldigd was. Evenmin maakt hij aanspraak op terugbetaling van de door hem gestelde waarborgsom. [appellant] is kennelijk zelf (ook) van mening dat hij in beginsel € 725,- per maand aan [geïntimeerde] verschuldigd was, zij het dan volgens hem onderverdeeld in € 650,- aan huur en € 75,- als deelbetaling op de waarborg-som. Aan bewijslevering wordt dus niet toegekomen. In zoverre wordt het bewijsaanbod van [appellant] gepasseerd.

[appellant] heeft geen belang bij zijn vermeerderde vordering zodat die zal worden afgewezen. Grief I gaat niet op.

6.7.

Grief II luidt:
“Ten onrechte oordeelt de Rechtbank Limburg (...) dat [appellant] geen recht heeft op een huurprijsverlaging van 50% ingaande 1 april 2012.”

Volgens [appellant] komt hem een huurprijsverlaging toe vanaf 1 april 2012 omdat hij tussen 28 maart 2012 en 11 juli 2012 door de medebewoning door [geïntimeerde] niet het volledige huur-genot van de woning heeft gehad en door andere oorzaken ook daarna niet.

6.8.

Het hof neemt bij de beoordeling het volgende tot uitgangspunt.

Op de voet van het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van ver-mindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Volgens de parlementaire geschiedenis moet het daarbij gaan om een substantiële aantasting van het huurgenot.

6.9.

Voor zover [appellant] ervan uitgaat dat de kantonrechter hem geen huurprijsver-mindering vanaf 1 april 2012 tot 11 juli 2012 heeft verleend, berust dit op een onjuiste lezing van het vonnis. De kantonrechter heeft immers in conventie – onbestreden in appel – overwogen dat [appellant] over genoemde periode de helft van € 725,- aan [geïntimeerde] verschuldigd is en heeft in verband daarmee in reconventie – eveneens onbestreden in appel – overwogen dat onvoldoende is gebleken dat [appellant] verminderd huurgenot heeft gehad die een verdergaande huurprijsvermindering rechtvaardigt dan die de kantonrechter heeft toegepast in de periode van 1 april tot en met 11 juli 2012. In zoverre treft grief II geen doel.

Het hof wijst er bovendien op dat [geïntimeerde] over de maanden april tot en met juli 2012 ook niet meer heeft gevorderd (en toegewezen gekregen) dan de helft van huurprijs ad € 750,- per maand.

6.10.

Voor zover [appellant] met grief II bedoelt op te komen tegen de in 6.9 aangehaalde overweging van de kantonrechter overweegt het hof als volgt.

Volgens [appellant] beloopt de huurprijs niet € 725,- per maand maar € 650,- (te vermeerderen met € 75,- waarborgsom, zie grief 1). Als wordt uitgegaan van deze lagere huurprijs, dan zou [appellant] in de maanden april tot en met juli 2012 aan huur € 325,- verschuldigd zijn, maar daarnaast ook nog de door hem gestelde € 75,- aan waarborgsom, in totaal derhalve € 400,-. [geïntimeerde] vordert evenwel niet meer dan € 362,50 per maand. In zoverre heeft [appellant] geen belang bij zijn grieven.

6.11.

Voor zover [appellant] met grief II beoogt te klagen over het feit dat de kantonrechter de huurprijsverlaging heeft beperkt tot de periode van april tot en met 11 juli 2012 overweegt het hof het volgende.

Volgens de huurovereenkomst verhuurde [geïntimeerde] zijn woning met meubels, lampen en wit-goed (inleidende dagvaarding onder 11, bovenaan pag. 5, in appel onbestreden). De enkele, verder niet toegelichte stelling dat [geïntimeerde] na zijn vertrek goederen van hemzelf in de woning heeft achtergelaten die overlast voor [appellant] veroorzaakten kan daarom nog niet tot het oordeel leiden dat sprake was van een gebrek en evenmin tot het oordeel dat sprake was van een (substantiële) vermindering van het huurgenot. [appellant] heeft immers niet toegelicht om welke goederen (anders dan die bedoeld zijn in de huurovereenkomst) het gaat en hij heeft evenmin toegelicht in welke zin hij daardoor overlast heeft gehad.

Ook op basis van de enkele, verder niet toegelichte stelling dat de zolder was afgesloten kan niet worden geconcludeerd tot een gebrek en kan evenmin worden geconcludeerd tot een (substantiële) vermindering van het huurgenot.

De enkele stelling dat [geïntimeerde] zich niet van het adres van het gehuurde heeft uitgeschreven uit de gemeentelijke basisadministratie zodat [appellant] werd belemmerd in het aanvragen van huurtoeslag waardoor hij schade heeft geleden, kan evenmin leiden tot het oordeel dat op dat punt sprake was van een gebrek, reeds omdat [appellant] niet toelicht waaraan hij de verwachting mocht ontlenen dat [geïntimeerde] zich zou uitschrijven. In eerste aanleg stelde [appellant] weliswaar dat uitschrijving door [geïntimeerde] tussen partijen was afgesproken (conclusie van antwoord in conventie onder 49), hetgeen [geïntimeerde] gemotiveerd weersprak (conclusie van antwoord in reconventie onder 13). Het lag daarom op de weg van [appellant] om dit in hoger beroep nader feitelijk toe te lichten, hetgeen hij niet heeft gedaan.

6.12.

Gelet op het voorgaande wordt aan bewijslevering niet toegekomen. In zoverre wordt aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij gegaan. Grief II faalt in alle onderdelen.

6.13.

De slotsom is dat de grieven geen doel treffen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gesteld partij in de kosten van het appel worden veroordeeld.

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 299,- aan verschotten en op € 632,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, I. Bouter en R.J.M. Cremers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 december 2014.