ECLI:NL:GHSHE:2014:4780

• Datum uitspraak: 18 november 2014
• Publicatiedatum: 18 november 2014
• Zaaknummer: HD 200.140.217_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M. Brandenburg; N.J.M. van Etten; I. Bouter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak: Ontbinding huurovereenkomst wegens bezit hennep niet gerechtvaardigd

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Stichting Area tegen twee geïntimeerden, waarbij de ontbinding van een huurovereenkomst wordt betwist. De huurovereenkomst tussen Area en [geïntimeerde 1] dateert van 16 mei 2009 en betreft een woning in [woonplaats]. In oktober 2012 heeft de politie een onderzoek ingesteld in de woning, waar een aanzienlijke hoeveelheid drugs, waaronder xtc-pillen en hennep, werd aangetroffen. Area vorderde in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, maar de kantonrechter wees deze vorderingen af.

In hoger beroep heeft Area vijf grieven aangevoerd, onder andere met de stelling dat [geïntimeerde 1] de Opiumwet heeft overtreden door de aanwezigheid van drugs in de woning. Het hof oordeelt dat de aanwezigheid van de drugs een tekortkoming vormt die Area de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst te ontbinden. Echter, het hof weegt ook de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde 1] mee, waaronder haar psychische gesteldheid, en concludeert dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en verklaart Area niet-ontvankelijk in haar vordering tegen [geïntimeerde 2]. Area wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. De uitspraak benadrukt dat, hoewel de huidige beslissing in het voordeel van [geïntimeerde 1] is, zij zich bewust moet zijn van de gevolgen van toekomstige overtredingen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.140.217/01

arrest van 18 november 2014

in de zaak van

Stichting Area ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als Area,

advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,

tegen

1. [geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],

2.
[geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna afzonderlijk aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2],

advocaat: mr. G.J.A. van de Grint te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 23 december 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, team kanton, locatie ’s-Hertogenbosch, van

10 oktober 2013, gewezen tussen Area als eiseres en [geïntimeerde 1] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 894956/317 CV EXPL 13-3594)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met één productie;

- de memorie van antwoord.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Area is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet en werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Tussen Area als verhuurster en [geïntimeerde 1] als huurster bestaat sinds 16 mei 2009 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [het adres] in [woonplaats]. [geïntimeerde 1] bewoont de woning samen met [geïntimeerde 2], met wie zij inmiddels (na het wijzen van het bestreden vonnis en voor het uitbrengen van de appeldagvaarding) is gehuwd.

3.1.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:

“(...)

Hij [hof: huurder] zal het gehuurde (...) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (...).

6.7

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Wanneer de huurder zich schuldig maakt aan het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, vordert de verhuurder bij de rechtbank beëindiging van de huurovereenkomst.”

3.1.3.

Op 31 oktober 2012 heeft de politie een onderzoek in de woning ingesteld. Volgens het opgemaakte proces-verbaal zijn in de woning 60,5 xtc-pillen, 519 gram henneptoppen, een stroomstootwapen en € 3.950,- aan contant geld aangetroffen. In de tuin van de woning stonden vijf hennepplanten.

3.1.4.

In een brief d.d. 2 maart 2012 van een psychiater en psycholoog/psychotherapeut van GGZ Oost-Brabant aan de huisarts van [geïntimeerde 1] staat onder meer het volgende:

“(...) Van 09-05-2005 tot en met 24-02-2012 was bij ons in behandeling uw patiënte bovengenoemd. (...)

Diagnostisch is sprake van opvallend lage draagkracht bij een vrouw met posttraumatische stressstoornis en ontwijkende en afhankelijke persoonlijkheidsstoornis. (...)

Behandeling wordt gecompliceerd door herhaaldelijke crises en psychosociale problematiek maar loopt uiteindelijk toch vooral vast op het niet meer verschijnen van cliënte. (...).

Uiteindelijk is patiënte ingesteld op Lexapro 15mg in verband met depressieve en angstklachten en Seroquel 100mg in verband met slaap, stemmingswisselingen en innerlijke onrust. (...).”

3.2.

In de onderhavige procedure vorderde Area in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde 1] tot ontruiming van de woning en tot betaling van de proceskosten.

3.3.

Aan deze vordering heeft Area het volgende ten grondslag gelegd.

Door het in de woning aanwezig hebben van 60,5 xtc-pillen en 519 gram henneptoppen heeft [geïntimeerde 1] de Opiumwet overtreden, waarmee zij artikel 6.7 van de Algemene Huurvoor-waarden heeft overtreden. Bovendien heeft [geïntimeerde 1] door het aanwezig hebben van deze grote handelsvoorraden de woonbestemming van de woning gewijzigd dan wel laten wijzigen. [geïntimeerde 1] is derhalve tekort geschoten in de nakoming van haar uit de huur- overeenkomst voortvloeiende verplichtingen en dat geeft Area de bevoegdheid de huur-overeenkomst te (laten) ontbinden.

3.4.

[geïntimeerde 1] heeft verweer gevoerd, waarna de kantonrechter de vorderingen heeft afgewezen.

3.5.

Area heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met dien verstande dat zij in hoger beroep ontbinding van de tussen haar en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bestaande huurovereenkomst vordert alsmede de veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot ontruiming.

3.6.

Het hof zal eerst ingaan op hetgeen Area voorafgaand aan haar grieven heeft aangevoerd, namelijk dat na het wijzen van het bestreden vonnis [geïntimeerde 1] met [geïntimeerde 2] is gehuwd, waarmee hij op grond van artikel 7:266 lid 1 medehuurder is geworden. Area heeft daarom in hoger beroep ook [geïntimeerde 2] gedagvaard. Volgens Area is [geïntimeerde 2] toegetreden tot de door Area en [geïntimeerde 1] gesloten huurovereenkomst en moet hij de rechtsgevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst tegen zich moeten laten gelden, ook in het geval hij medehuurder is geworden na de tekortkoming van [geïntimeerde 1] als huurster.

3.7.

Hoofdregel is dat in beginsel slechts partijen bij de procedure in eerste aanleg appel kunnen instellen en dat ook slechts deze partijen in appel kunnen worden gedagvaard. Het feit dat [geïntimeerde 2] (na het wijzen van het bestreden vonnis en voordat de appeldagvaarding werd uitgebracht) medehuurder is geworden, rechtvaardigt niet een uitzondering op deze hoofdregel. Area dient dus niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar tegen [geïntimeerde 2] gerichte vordering. Area dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep, voor zover betrekking hebbend op de procedure tegen [geïntimeerde 2], te worden veroordeeld.

3.8.

De grieven
I tot en met IV keren zich tegen de overwegingen van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een wijziging van de woonbestemming als bedoeld in artikel 6.4 van de algemene voorwaarden, dat niet is aangetoond dat [geïntimeerde 1] wist of heeft moeten weten van de aanwezigheid van de drugs in het gehuurde, dat geen feiten en omstandigheden zijn gesteld of gebleken die erop duiden dat [geïntimeerde 1] tekort is geschoten in de plicht ervoor te zorgen dat anderen die zij in de woning laat verblijven geen overtredingen van de Opiumwet begaan en dat de gestelde hoeveelheden drugs van betrekkelijk geringe omvang zijn.

3.9.

Area betoogt in dat verband onder meer het volgende.

Er was een grote hoeveelheid drugs in de woning aanwezig. Er moet vanuit worden gegaan dat deze grote hoeveelheid een bedrijfsmatig karakter had. Niet uitgesloten moet worden dat in het gehuurde handelsactiviteiten zijn ontplooid. Dat is een tekortkoming. Bovendien bepaalt artikel 6.7 van de algemene voorwaarden dat het de huurder niet is toegestaan op grond van de Opiumwet strafbaar gestelde activiteiten te verrichten. Los daarvan is de enkele aanwezigheid van de aangetroffen hoeveelheid drugs voldoende om tot een tekortkoming te kunnen concluderen, terwijl bovendien niet kan worden uitgesloten dat handel vanuit de woning heeft plaatsgevonden.

3.10.

Met
grief V bestrijdt Area de overweging van de kantonrechter dat de gevolgen van een ontbinding niet alleen voor [geïntimeerde 1] maar ook maatschappelijk dermate ongewenst zijn dat dit aan toewijzing van de gevorderde ontbinding in de weg moet staan.

3.11.

Volgens Area heeft de kantonrechter ten onrechte het woonbelang zwaarder laten wegen dan haar belang bij ontbinding, erin bestaande dat zij haar huurders een goed woon- en leefklimaat moet bieden. Daarvoor is niet nodig dat Area bewijst dat door het handelen van [geïntimeerde 1] c.s. overlast of onrust in de buurt is ontstaan of dat zij voor hun handelen strafrechtelijk zijn vervolgd. [geïntimeerde 1] heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat zij door ontbinding in een levensbedreigende noodsituatie zal komen te verkeren.

3.12.

De grieven lenen zich voor gezamenlijk behandeling.

3.13.

Bij de beoordeling stelt het hof het volgende voorop.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

3.14.

In geschil tussen partijen is allereerst of sprake is van een tekortkoming.

Het staat vast dat in de tuin van de woning – en dus in het gehuurde – vijf hennepplanten stonden. Hiermee heeft [geïntimeerde 1] het in artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden vervatte verbod om in het gehuurde hennep te kweken overtreden. Dat dit aantal hennep-planten strafrechtelijk wordt gedoogd, is daarbij niet van belang. Ook staat vast dat [geïntimeerde 1] 519 gram henneptoppen in de woning aanwezig heeft gehad. Dit is een in de Opiumwet strafbaar gesteld feit, waarmee [geïntimeerde 1] evenzeer artikel 6.7 van de Algemene Huurvoor-waarden heeft overtreden. Dit alles vormt een tekortkoming die Area de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Het hof laat niet meewegen dat volgens het proces-verbaal van politie ook xtc-pillen in de woning zijn aangetroffen nu in hoger beroep door [geïntimeerde 1] is betwist dat het om xtc zou gaan; zij stelt dat [geïntimeerde 2] is vrijgesproken van het voorhanden hebben van xtc-pillen.

3.15.

Vervolgens dient de door [geïntimeerde 1] opgeworpen vraag te worden beantwoord of de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt, hetgeen volgens haar niet het geval is.

3.16.

Het hof volgt [geïntimeerde 1] niet in haar in dit verband gevoerde verweer dat de pillen en hennep voor eigen gebruik waren en dat hoegenaamd niets wijst op handel in drugs in de woning. Gelet op de (grote) hoeveelheid henneptoppen (ook in samenhang met de aanwezigheid van € 3.950,- aan contanten) gaat het hof er vanuit dat de hennep bestemd was voor commerciële doeleinden. Dat er ook daadwerkelijk in of vanuit de woning is gehandeld is niet vast komen te staan.

3.17.

Tot slot dient de vraag van de belangenafweging te worden beantwoord. Het belang van Area bij beëindiging van de huurovereenkomst bestaat erin dat zij haar strenge antidrugsbeleid wil handhaven om aldus haar huurders een goed woon- en leefklimaat te kunnen bieden, ook in gevallen waarin zich (nog) geen concrete onrust, overlast en/of gevaarzetting heeft voorgedaan. Daar tegenover staat dat het hof er op grond van de beschikbare gegevens vanuit moet gaan dat de aangetroffen hennep niet van [geïntimeerde 1] is maar van [geïntimeerde 2] en dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] op de hoogte was van de aanwezigheid van de henneptoppen. Van belang is verder dat het enkele kweken van vijf hennepplanten in de tuin en de aanwezigheid van henneptoppen in de woning op zichzelf geen schade of dreigend nadeel voor Area als verhuurder opleveren. Zoals overwogen is niet komen vast te staan dat er in of vanuit de woning werd gehandeld.

Hierbij komt nog dat er in dit geval sprake is van specifieke persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde 1]. Zelfs indien er reële mogelijkheden zouden zijn om bij familie of vrienden te wonen gedurende de periode van minimaal twee jaar dat [geïntimeerde 1] ingeval van ontbinding en ontruiming uitgesloten zou zijn van het huren van een woning bij Area, acht het hof het op grond van de in 3.1.4 aangehaalde brief van GGZ Oost-Brabant aannemelijk dat ontbinding en ontruiming een zeer negatieve invloed zouden hebben op de (broze) psychische gesteld-heid van [geïntimeerde 1].

Onder deze specifieke omstandigheden dient de afweging van de belangen in dit stadium in het voordeel van [geïntimeerde 1] uit te vallen, hetgeen betekent dat (ook) naar het oordeel van het hof onvoldoende grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst.

3.18.

Het hof tekent hierbij aan dat de onderhavige procedure, hoewel daarin (tot dusverre) in het voordeel van [geïntimeerde 1] is beslist, een duidelijke waarschuwing aan haar adres is en dat zij zich moet realiseren dat, indien zich nog een soortgelijk voorval zou voordoen, de beslissing in haar nadeel zou kunnen uitvallen, met alle (persoonlijke) gevolgen van dien.

3.19.

Slotsom is dat de grieven falen, dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat Area als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep zal worden veroordeeld.

4. De uitspraak

Het hof:

in de procedure tussen Area en [geïntimeerde 2]

verklaart Area niet-ontvankelijk in haar vordering;

veroordeelt Area in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 2] worden begroot op € 447,- aan salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in de procedure tussen Area en [geïntimeerde 1]

bekrachtig het bestreden vonnis;

veroordeelt Area in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] worden begroot op € 299,- aan verschotten en op € 447,- aan salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, N.J.M. van Etten en I. Bouter en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 november 2014.