ECLI:NL:GHSHE:2014:4741

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.134.428/01

arrest van 18 november 2014

in de zaak van

[de man], h.o.d.n. Café La Gare du Sud,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

tegen

NS Stations B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als NS Stations,

advocaat: mr. J.M. Heikens te Arnhem,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 september 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, kanton Eindhoven, van 13 juni 2013, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en NS Stations als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 839241/rolnummer 12-6560)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- het exploot van anticipatie van 20 september 2013;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord met producties;

- de akte uitlating productie van [appellant];

- de antwoordakte van NS Stations;

- de schriftelijke pleitnotities van beide partijen, die van [appellant], tevens houdende akte vermindering van eis met producties.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Op grond van een schriftelijke huurovereenkomst verhuurde NS Stations met ingang van 1 april 2000 voor de duur van vijf + vijf jaar aan V.O.F. Golden Garden een ruimte van 350,30 m2 op het balkon op de eerste etage boven de stationshal van het centraal station in [vestigingsplaats], met als bestemming restaurant. Volgens artikel 4 van de huurovereenkomst is de hoogte van de huur afhankelijk van de omzet.

3.1.2.

Bij akte van indeplaatsstelling is [appellant] V.O.F. Golden Garden als huurder per 1 juli 2000 als huurder opgevolgd.

3.1.3.

[appellant] drijft in het gehuurde het Grand Café La Gare du Sud.

3.1.4.

Na afloop van de overeengekomen periode van vijf + vijf jaar is de overeenkomst met ingang van 1 april 2010 overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

3.1.5.

Bij brief van 28 maart 2011 is de huurovereenkomst namens NS Stations opgezegd vanwege dringend eigen gebruik. [appellant] heeft niet toegestemd in de beëindiging.

3.1.6.

Het centraal station in [vestigingsplaats] heeft de status van beschermd monument in de zin van de Monumentenwet.

3.1.7.

Volgens artikel 2 van de akte van oprichting van 31 mei 1995 heeft NS Stations, voor zover hier van belang, ten doel:

“het beheren en (doen) exploiteren van stations, daarbij behorende terreinen en andere ruimten, zomede al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, voorts het samenwerken met, het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook (...).”

3.1.8.

Op 14 mei 2012 is de akte van statutenwijziging van Servex B.V. gepasseerd ten overstaan van mr [notaris], notaris ter standplaats [standplaats]. Na statutenwijziging is genoemde vennootschap genaamd NS Stations Retailbedrijf B.V. Volgens artikel 2 van die akte heeft de vennootschap onder ten doel:

“a. het verrichten van diensten ten behoeve van mensen onderweg;

b. het (doen) exploiteren van roerende en onroerende zaken en van andere registergoederen voor het onder a vermelde doel; (...).”

3.2.

In de onderhavige procedure vordert NS Stations, voor zover in hoger beroep van belang:

het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt;

[appellant] te veroordelen om het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis volledig ontruimd aan NS Stations ter beschikking te stellen onder afgifte van de sleutels, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag of een gedeelte daarvan waarop hij tekortschiet in de volledige en correcte nakoming van dat gedeelte van het te wijzen vonnis;

veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.3.

Aan deze vordering heeft NS Stations, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde, zijnde een ruimte aan de voorzijde van het balkon in de zuidhal van het station, dringend nodig heeft voor eigen gebruik om het de bestemming van openbare wachtruimte te geven ten behoeve van reizend publiek en dat zij een ander gedeelte van het balkon in gebruik zal geven aan haar 100% dochtervennootschap NS Stations Retailbedrijf B.V. (voorheen Servex B.V.) die er een grand café in exploitatie zal nemen. Een en ander houdt verband met de geplande verbouwing van het station en met name van de aanleg van een nieuwe reizigerstunnel (ook de “tunnel” of “passage” genoemd).

3.4.

[appellant] heeft verweer gevoerd, waarna de kantonrechter in het eindvonnis de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen heeft vastgesteld op 1 oktober 2013.

De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om het gehuurde op die datum aan NS Stations ter beschikking te stellen onder afgifte van de sleutels op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag(deel) dat hij tekortschiet in de volledige en correcte nakoming van dat gedeelte van het vonnis tot een maximum van € 500.000,- en heeft [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Naar het oordeel van de kantonrechter had NS Stations voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de door [appellant] gehuurde ruimte op het balkon van de stationshal persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij deze ruimte daartoe dringend nodig heeft. De door [appellant] verzochte tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten heeft de kantonrechter als onvoldoende feitelijk onderbouwd afgewezen.

3.5.

[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Hij heeft twee maal “grief V” voorgesteld, de laatste daarvan zal het hof hierna aanduiden als “grief VI”. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van NS Stations en, ingeval van toewijzing van de beëindigingsvordering, tot veroordeling van NS Stations tot betaling van een tegemoetkoming ex artikel 7:297 BW van € 250.000,-, met veroordeling van NS Stations in de proceskosten in beide instanties. In de pleitnota, tevens houdende akte vermindering van eis, stelt [appellant] in het licht van het door hem daarbij overgelegde rapport van AW Horeca Adviseurs van 28 februari 2014 dat hij:
“vermindert zijn vordering ex artikel 7:297 BW”.

3.6.

De grieven I tot en met IV zijn, naar de kern genomen, gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat NS Stations voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij daartoe de door [appellant] gehuurde balkonruimte dringend nodig heeft. Indien de tegen dat oordeel gerichte grieven slagen, dan ontvalt daarmee de grond voor de veroordeling van [appellant] om het gehuurde te ontruimen. Dat [appellant] zich (ook) niet kan verenigen met het oordeel van de kantonrechter dat hij tot ontruiming van het gehuurde dient over te gaan, is evident en dat NS Stations dat heeft begrepen, volgt duidelijk uit haar memorie van antwoord. Het hof verwerpt dus de stelling van NS Stations dat [appellant] geen belang heeft bij beoordeling van zijn grieven.

3.7.

Bij de beoordeling geldt het volgende tot uitgangspunt.

De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet het dringend eigen gebruik aannemelijk maken. Hij hoeft dat niet aan te tonen met objectieve gegevens. Dat gebruik moet duurzaam zijn. Renovatie van de bedrijfsruimte valt alleen onder duurzaam gebruik als renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarvan zal in ieder geval sprake kunnen zijn indien een renovatie mede omvat het opnieuw indelen en/of verplaatsen van (een gedeelte van) het gehuurde (al dan niet in een groter geheel). De noodzaak tot renovatie moet dringend zijn.

3.8.

Bij de beoordeling stelt het hof eerst vast dat NS Stations enig aandeelhouder van NS Stations Retailbedrijf B.V. (hierna: Retailbedrijf) is en dat de winst van Retailbedrijf geheel ten goede komt aan NS Stations als enig aandeelhouder. NS Stations heeft dat (onder meer met overlegging van stukken uit de Kamer van Koophandel, haar productie 31 bij memorie van antwoord) voldoende feitelijk onderbouwd gesteld en de enkele niet nader gemotiveerde betwisting door [appellant] van die stellingen is onvoldoende. Ook staat (als onbestreden) vast dat NS Stations bestuurder van Retailbedrijf is.

3.9.

Het hof is van oordeel dat NS Stations voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals hiervoor is bedoeld. Daartoe wordt het volgende overwogen.

3.10.

Als gesteld en niet, althans onvoldoende betwist staat het volgende vast.

Het centraal station in [vestigingsplaats] zal worden verbouwd, waarbij centraal staat de aanleg van een nieuwe, veel bredere reizigerstunnel (de “tunnel” of de “passage”). Dit project wordt aangestuurd door ProRail. NS Stations participeert hierin met een aanzienlijk bedrag. Door de verbreding van de passage zal het aantal vierkante meters aan winkels worden vergroot. Dit maakt ook een aanpassing van het stationsgebouw aan de zuidzijde en vooral aan de zuidhal noodzakelijk.

3.11.

Het hof acht de betreffende plannen van NS Stations niet onduidelijk, noch (te) vaag.

NS Stations heeft (door overlegging van producties 7 en 8 bij inleidende dagvaarding, producties 18 tot en met 26 bij repliek en productie 28 bij memorie van antwoord) voldoende aannemelijk gemaakt dat van haar plannen ook onderdeel uitmaakt het aanpassen van de zuidhal en van de gevel in die zin dat de ruimte aan de voorzijde van de gevel, waar het gehuurde zich bevindt, zijn oorspronkelijke bestemming (met oorspronkelijke lichtval en oorspronkelijk karakter) als openbare wachtruimte herkrijgt en dat een nieuw grand café zal worden gevestigd in een gedeelte van het balkon (aan de oostzijde), dat in de huidige situatie niet wordt gebruikt. Het hof leidt hieruit af dat het gehuurde ‘verdwijnt.’

3.12.

NS Stations heeft verder voldoende aannemelijk gemaakt dat zij bij de uitoefening van haar (met elkaar samenhangende) hoofdactiviteiten – de exploitatie van stations (via Exploitatiebedrijf) en de exploitatie van winkels en horeca op het station (via Retailbedrijf, het vroegere Servex) – er groot belang bij heeft om door middel van franchise- en eigen formules de exploitatie van de winkels en horecavoorzieningen op de stations, waaronder het station in [vestigingsplaats], in eigen hand te nemen (vgl. ook de nagenoeg gelijkluidende statutaire doelen van NS Stations en Retailbedrijf, zie 3.1.7 en 3.1.8). Aldus behoudt NS Stations de regie. Het hof overweegt in dit verband nog dat ook gebruik van het gehuurde door een aan verhuurder gelieerde franchisenemer onder eigen gebruik kan worden begrepen.

3.13.

De enkele omstandigheid dat alternatieven aanwezig en denkbaar zijn zoals de door [appellant] beoogde verbouwing van het gehuurde, waarvan hij ook enkele schetsen heeft overgelegd (productie 3 bij conclusie van dupliek), hoeft niet aan een beroep op eigen gebruik in de weg te staan. [appellant] heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat het voldoende in de rede ligt om de door hem voorgestelde mogelijkheid te benutten. Als onbestreden staat immers vast dat de plannen van [appellant] ongunstig uitpakken voor de exploitatiemogelijk-heden van het stationsgebouw en ook overigens op praktische bezwaren stuiten. Daarbij geldt ook nog dat NS Stations als eigenaar rekening heeft te houden met het gehele station en dat zij daarbij – mede gelet op haar hiervoor genoemde hoofdactiviteiten – het belang van de reiziger mag en moet vooropstellen.

3.14.

NS Stations heeft evenzeer aannemelijk gemaakt dat sprake is van
persoonlijk eigengebruik. Het begrip ‘eigen gebruik’ omvat ook het in gebruik geven aan een ander, bijvoorbeeld aan een vennootschap waarbij de verhuurder is betrokken, wanneer daardoor het eigen belang wordt gediend. Naar het oordeel van het hof doet zich hier een dergelijke situatie voor. NS Stations heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door het (na verbouwing) in huur geven van het gehuurde aan Retailbedrijf haar eigen belang dient, zowel wat betreft haar zeggenschap (via Retailbedrijf) als wat betreft het financiële rendement, dat zal bestaan uit door Retailbedrijf aan NS Stations te betalen huur en uit de exploitatie-opbrengst, die indirect zullen bijdragen aan de winst van NS Stations.

3.15.

In de inleidende dagvaarding onder 29 heeft NS Stations aan de hand van verkoop-cijfers op vergelijkbare stations de door Retailbedrijf met het [vestigingsplaats] grand café te genereren jaaromzet becijferd op minstens € 1.000.000,- en de huurwaarde berekend op 0,9 van de jaarlijkse omzet (een volgens NS Stations binnen het NS-concern gebruikelijke berekening) en dus op € 90.000,- per jaar excl. BTW, met een minimum huur van € 75.000,- per jaar excl. BTW (naast het rendement uit de omzet van Retailbedrijf ad € 128.000,-). Dat het door NS Stations becijferde bedrag aan omzet en huur niet realistisch is, wordt door [appellant] niet aangevoerd. [appellant] betwist de hoogte van de huur weliswaar, echter zonder die betwisting verder te onderbouwen. Aan die betwisting zal daarom voorbij worden gegaan.

3.16.

Ook indien [appellant] in een nieuwe horecaruimte goede resultaten zou kunnen behalen waardoor NS Stations van hem een hogere (want: op de omzet gebaseerde) huur zou ontvangen, heeft te gelden dat het financiële voordeel van NS Stations ook in dat geval groter zal zijn dan in de door [appellant] voorgestelde situatie (alleen al) vanwege het feit dat zij als enig aandeelhouder profiteert van de winst die Retailbedrijf uit de exploitatie van het grand café zal genereren. Dat dat laatste het geval zal zijn, heeft [appellant] onbetwist gelaten.

3.17.

Het gaat in dit geval niet alleen om een financieel belang, maar ook om bedrijfs-economische motieven waaronder ook begrepen het door NS Stations (kunnen) voeren van volledige regie, terwijl financiële en bedrijfseconomische motieven voldoende kunnen zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten. In dit verband is nog van belang dat NS Stations heeft gesteld dat zij de hogere opbrengst van het gehuurde (zowel aan huur als aan exploitatie) nodig heeft om de kostbare verbouwing van het station te financieren en dat [appellant] ook dat onvoldoende heeft betwist.

3.18.

Het hof onderschrijft de overweging van de kantonrechter (die kennelijk is gebaseerd op hetgeen NS Stations in de inleidende dagvaarding onder 25 stelde over een door haar met Retailbedrijf gesloten raamovereenkomst en de daaraan toe te voegen formulieren per locatie of vestiging) dat NS Stations door het gehuurde te verhuren aan Retailbedrijf de mogelijk-heid heeft om de huurverhouding een flexibeler en dynamischer karakter te geven dan in de huurverhouding met [appellant] mogelijk is, dat het in eigen beheer nemen van de exploitatie NS Stations de mogelijkheid biedt om de regie in eigen handen te houden en dat daaraan niet kan afdoen dat [appellant] in meer of mindere mate bereid is aan de wensen van NS Stations tegemoet te komen gelet op de aan een huurverhouding met [appellant] inherent zijnde beperktere zeggenschap en beperktere financiële voordelen voor NS Stations.

3.19.

[appellant] betwist dat de huurverhouding tussen NS Stations en Retailbedrijf B.V. een flexibeler en dynamischer karakter zal krijgen. Echter, hetgeen [appellant] in dat verband aanvoert – dat hij met Retailbedrijf ook een huurovereenkomst zal moeten aangaan waaraan beide partijen zich zullen moeten houden en dat hij ook flexibel en dynamisch is – zegt slechts iets over hoe hij zich zijn eventuele huurverhouding met Retailbedrijf voorstelt, maar dat is geen adequate betwisting van de door de kantonrechter vastgestelde flexibele en dynamische huurverhouding tussen NS Stations en Retailbedrijf, die zal inhouden dat alle winkels en horeca op stations door NS Stations aan Retailbedrijf zullen worden verhuurd en waarbij NS Stations dus slechts met Retailbedrijf hoeft af te spreken hoe de verschillende huurovereenkomsten er moeten komen uit te zien. Het in handen krijgen van de volledige regie, ziet het hof als één van de gegronde redenen voor de opzegging. Daarbij geldt dat het aan NS Stations is hoe zij haar bedrijf wil voeren. Dat zij alleen met haar dochtervennoot-schap Retailbedrijf huurovereenkomsten wenst te sluiten, die op haar beurt voor diverse locaties franchise-overeenkomsten sluit, behoort in dat verband tot de keuzes die NS Stations als ondernemer mag maken. NS Stations heeft ook – mede door het bij memorie van antwoord overleggen van de eerste twee pagina’s van de franchise-overeenkomst tussen Servex B.V. en Starbucks – voldoende aannemelijk gemaakt dat er een franchise-overeen-komst met Starbucks is gesloten. Niet gebleken is dat sprake is van willekeur zoals [appellant] stelt.

3.20.

De stelling van [appellant] dat hij in een nieuwe horecaruimte goede resultaten zou kunnen behalen met een hogere huur tot gevolg, dat hij bereid is mee te gaan in de plannen van NS Stations, dat hij bereid is te investeren, dat hij bereid is zich tijdens de verbouwing op een noodlocatie te vestigen en dat hij bereid is in de te verplaatsen horecaruimte of elders in het vernieuwde stationsgebouw een horecaruimte te exploiteren, laat onverlet dat het hof de door NS Stations aangevoerde redenen beschouwt als terechte argumenten voor het aannemen van het dringend nodig hebben van het gehuurde.

3.21.

NS Stations heeft niet alleen aannemelijk gemaakt dat dat zij het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik maar ook dat zij het gehuurde
dringendnodig heeft. Dat nog niet alle voor de realisatie van de plannen van NS Stations met betrekking tot de zuidhal vereiste vergunningen zijn verleend, is in het kader van de beoordeling van het gestelde dringend eigen gebruik niet van belang. Niet vereist is immers dat NS Stations aantoont dat alle benodigde vergunningen voor de voorgenomen verbouwing ook inderdaad zullen worden verleend. De beëindigingsvordering is slechts niet toewijsbaar als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Dat daarvan sprake is, is niet gesteld of gebleken. Dat NS Stations het gehuurde (in tijd) niet direct nodig heeft en dat ook volgens haar eigen stellingen later met de verbouwing zal worden begonnen dan aanvankelijk de bedoeling was, wil nog niet zeggen dat geen sprake is van dringend eigen gebruik. Uit het door NS Stations gestelde leidt het hof af dat sprake is van een grote verbouwing, bestaande uit diverse onderdelen met diverse beslismomenten. NS Stations zal in dat kader vrij moeten kunnen beschikken over alle in de verbouwing betrokken gebouwen om aldus een adequate planning van de verbouwing in alle onderdelen te kunnen waarborgen. In die zin is sprake van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik.

3.22.

Voor zover [appellant] bedoelt te betogen dat NS Stations het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt door jaren lang – ondanks verzoeken van [appellant] daartoe – niets aan (de bouwkundige staat van) het gehuurde te (laten) doen, miskent hij dat de omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt, geen beletsel vormt voor een beroep op dringend eigen gebruik.

3.23.

De slotsom is dat het hof, net als de kantonrechter, van oordeel is dat NS Stations het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De grieven I tot en met IV falen derhalve.

3.24.

In
grief Vbetoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte in het kader van de belangenafweging de belangen van NS Stations heeft laten prevaleren boven zijn belangen. Naar het oordeel van het hof ziet [appellant] eraan voorbij dat de kantonrechter op goede gronden geen belangenafweging heeft gemaakt. Immers, in dit geval is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:296 lid 4 BW waarin geen belangen mogen worden afgewogen.

3.25.

Met de laatste grief (bij een juiste telling
grief VI, door hem abusievelijk grief V genoemd) komt [appellant] op tegen afwijzing van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en de daartoe door de kantonrechter gebezigde overweging dat [appellant] in het geheel geen feiten en omstandigheden heeft gesteld en dat dus geheel onduidelijk is gebleven of [appellant] wederom enig (horeca-)bedrijf zal gaan exploiteren en of van een verhuizing en van verhuis- en inrichtingskosten sprake zal zijn. In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat de stationsrestauratie een zeer centraal punt is, dat hij ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst er recht op heeft naar een herkenbaar punt te gaan, dat hij een elders aanslaande formule zal moeten bedenken, dat hij in dat geval een nieuwe horecaruimte moet gaan inrichten en moet voorzien van het juiste interieur, met alle kosten van dien, door hem uiteindelijk op basis van het in zijn opdracht door AW Horeca Adviseurs uitgebrachte rapport begroot op € 190.000,-.

3.26.

Volgens NS Stations heeft [appellant] (eerst) in de pleitnota voor zijn beroep op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten relevante feiten aangevoerd, dus nadat hij bij memorie van grieven een grief had gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van genoemde tegemoetkoming, hetgeen zij als een grief opvat en in strijd met de twee conclusie-regel acht. Het hof acht het door [appellant] aangevoerde een uitbreiding van zijn verweer die zo in het verlengde ligt van hetgeen reeds als verweer was aangevoerd, dat de uitbreiding van de feitelijke gronden van het verweer toelaatbaar is.

3.27.

Bij de pleitnota legt [appellant] slechts over bijlagen 3 tot en met 7 die kennelijk behoren bij genoemd rapport van AW Horeca Adviseurs. Het hof beschikt dus niet over de tekst van het rapport zelf en niet over alle bijlagen. Uit de pleitnota van NS Stations begrijpt het hof dat zij wel beschikt over het volledige rapport. Het hof ziet daarom aanleiding om de zaak aan te houden en [appellant] in de gelegenheid te stellen om het gehele rapport inclusief alle bijlagen over te leggen en om te reageren op hetgeen NS Stations over de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten heeft aangevoerd. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 16 december 2014 voor akte aan de zijde van [appellant] met de hiervoor in 3.27 vermelde doeleinden, waarna NS Stations in de gelegenheid zal worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, J.P. de Haan en I. Bouter en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 november 2014.