ECLI:NL:GHSHE:2014:4740

• Datum uitspraak: 18 november 2014
• Publicatiedatum: 18 november 2014
• Zaaknummer: HD 200.127.762_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; J.P. de Haan; P.P.M. Rousseau
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over verlenging huurovereenkomst bedrijfsruimte voor één jaar

De zaak betreft een geschil over de verlenging van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte aan een adres te een vestigingsplaats. De oorspronkelijke huurovereenkomst liep van 1 januari 2006 voor vijf jaar en werd daarna meerdere malen verlengd. De verhuurder stelde dat de laatste verlenging per 1 januari 2012 slechts voor één jaar was overeengekomen, terwijl de huurder dit betwist.

De kantonrechter had de huurovereenkomst laten eindigen per 1 januari 2013 en de huurder veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en een contractuele boete. In hoger beroep betwistte de huurder onder meer de bevoegdheid van de dochter van de vertegenwoordiger van de huurder om te onderhandelen, maar het hof oordeelde dat de verhuurder erop mocht vertrouwen dat zij bevoegd was.

Het hof vond dat de verhuurder voldoende bewijs had geleverd met e-mailcorrespondentie waaruit overleg over een verlenging van één jaar bleek. De huurder stelde dat de verlenging afhankelijk was gesteld van herstel van gebreken, maar het hof vond dat de huurovereenkomst na bezichtiging en overleg werd gecontinueerd en dat de huur voor het eerste kwartaal 2012 was voldaan.

Het hof liet de huurder toe tegenbewijs te leveren en bepaalde dat getuigen gehoord kunnen worden onder leiding van een raadsheer-commissaris. De zaak werd aangehouden tot na het getuigenverhoor, waarbij verdere beslissing wordt uitgesteld.

Uitkomst: Het hof laat toe dat de huurder tegenbewijs levert over de verlenging van de huurovereenkomst en wijst de zaak aan voor getuigenverhoor, waarna verdere beslissing volgt.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.127.762/01

arrest van 18 november 2014

in de zaak van

[Beheer] ([vestigingsplaats]) Beheer B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als [Beheer] BV,

advocaat: mr. P.A.J.M. Lodestijn te Plasmolen, gemeente Mook en Middelaar,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te ’[woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. A.I. Cambier te Axel,

op het bij exploot van dagvaarding van 27 mei 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Terneuzen, van 3 april 2013, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [Beheer] BV als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr./ rolnr. 243660/ 12-1891)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met één productie;

- de memorie van antwoord;

- de pleitnota’s die bij gelegenheid van het schriftelijk pleidooi zijn overgelegd; [Beheer] BV heeft bij haar pleitnota één productie gevoegd.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

De rechtsvoorgangster van [geïntimeerde] (Avego BV te [vestigingsplaats]) heeft met ingang van 1 januari 2006 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] verhuurd, dit voor de duur van vijf jaar. Het gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.

In de schriftelijke huurovereenkomst, die is gedateerd 29 augustus 2006, is als huurster vermeld: “[Beheer] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], [postcode] [adres 2] (…), vertegenwoordigd door de heer [vertegenwoordiger Beheer BV].”

[geïntimeerde] is op 21 december 2006 eigenaar/verhuurder van de bedrijfsruimte geworden. Hij heeft bij aangetekende brief d.d. 21 december 2009, gericht aan [Beheer] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], ter attentie van de heer [vertegenwoordiger Beheer BV], de huurovereenkomst opgezegd per 1 januari 2011. Nadien is de huurovereenkomst drie maal verlengd, eerst tot 1 juli 2011, daarna tot 1 januari 2012 en vervolgens ingaande 1 januari 2012.

Partijen verschillen van mening over de duur van de laatste verlenging. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst ingaande 1 januari 2012 voor de duur van één jaar is verlengd; [Beheer] BV betwist dit.

[geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2013, alsmede de veroordeling van [Beheer] BV tot betaling van:

- de onbetaald gebleven huur over de periode april 2012 tot en met december 2012 ad

€ 17.780,40 met contractuele- of handelsrente;

- contractuele boete, herstelkosten en buitengerechtelijke kosten, in totaal bedragend

€ 7.773,52 met wettelijke rente;

- veroordeling van [Beheer] BV in de proceskosten.

De kantonrechter heeft de gevorderde verklaring voor recht toegewezen en [Beheer] BV veroordeeld tot betaling van de huur over de maanden april tot en met december 2012 ad

€ 17.780,40 en tot betaling van een bedrag aan contractuele boete ad € 1.800,- met wettelijke rente. Hetgeen meer of anders was gevorderd is door de kantonrechter afgewezen. [Beheer] BV is in de proceskosten veroordeeld.

[Beheer] BV kan zich niet verenigen met voormelde (toewijzende) beslissingen en is in hoger beroep gekomen.

3.2.

[geïntimeerde] heeft berust in de afwijzing van de gevorderde herstelkosten en buitengerechtelijke kosten. Die vorderingen zijn in hoger beroep niet meer aan de orde.

3.3.

In eerste aanleg voerde [Beheer] BV het verweer dat niet zij maar [Beheer] ([vestigingsplaats]) BV partij is bij de huurovereenkomst zodat reeds om die reden de vorderingen van [geïntimeerde] moet worden afgewezen. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen en geoordeeld dat [Beheer] BV moet worden aangemerkt als de partij die de huurovereenkomst als huurster is aangegaan.

Uit de memorie van grieven is niet geheel duidelijk af te leiden of het hoger beroep van [Beheer] BV mede is gericht tegen dit oordeel van de kantonrechter, maar uit de pleitnota van [Beheer] BV (punt 4.2) leidt het hof af dat [Beheer] BV berust in het hier bedoelde oordeel van de kantonrechter. Het hof gaat er in hoger beroep dan ook van uit dat [Beheer] BV heeft te gelden als huurster van de onderhavige bedrijfsruimte. Dit geldt niet alleen voor de eerste huurperiode van vijf jaar tot 1 januari 2011, maar ook voor de verlengingen daarna. Niet gesteld of gebleken is immers dat er (met instemming van [geïntimeerde]) per 1 januari 2011 een huurderswisseling heeft plaatsgevonden.

3.4.

Belangrijkste geschilpunt in hoger beroep is of ingaande 1 januari 2012 al dan niet verlenging van de huur voor de duur van één jaar is overeengekomen.

[geïntimeerde] stelt dat verlenging met één jaar is overeengekomen in overleg tussen hem als verhuurder enerzijds en mevrouw [dochter vertegenwoordiger Beheer BV], dochter van [vertegenwoordiger Beheer BV], namens huurster anderzijds. Hij verwijst in dit verband naar de e-mailcorrespondentie die is overgelegd bij inleidende dagvaarding (productie 7) en bij de brief van zijn raadsman aan de kantonrechter d.d. 8 november 2012.

3.5.

[Beheer] BV heeft als verweer tegen voormelde stelling van [geïntimeerde] onder meer aangevoerd dat mevrouw [dochter vertegenwoordiger Beheer BV] niet bevoegd was om haar te vertegenwoordigen ter zake van de verlenging van de huurovereenkomst. Haar grieven I en II hebben hierop betrekking.

Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat dit verweer niet kan worden aanvaard. Tussen partijen staat vast dat de twee eerdere verlengingen (respectievelijk tot 1 juli 2011 en tot 1 januari 2012) tussen partijen tot stand zijn gekomen na overleg tussen [geïntimeerde] als verhuurder enerzijds en mevrouw [dochter vertegenwoordiger Beheer BV] namens huurster anderzijds. Dit blijkt uit de als productie 6 bij de inleidende dagvaarding overgelegde e-mailcorrespondentie. Op grond hiervan mocht [geïntimeerde] erop vertrouwen dat mevrouw [dochter vertegenwoordiger Beheer BV] bevoegd was om (ook) met betrekking tot de verlenging vanaf 1 januari 2012 huurster te vertegenwoordigen. Op een eventuele onjuistheid van deze veronderstelling kan door [Beheer] BV geen beroep worden gedaan (artikel 3:61 lid 2 BW).

3.6.

[Beheer] BV heeft betwist dat partijen een verlenging voor de duur van één jaar zijn overeengekomen zoals [geïntimeerde] stelt. Volgens [Beheer] BV heeft zij verlenging van de huur na 31 december 2011 afhankelijk gesteld van de bereidheid van [geïntimeerde] om gebreken aan het gehuurde (wateroverlast bij regen en het niet goed functioneren van deuren) te verhelpen. Omdat [geïntimeerde] had toegezegd de gebreken te zullen verhelpen heeft zij ingestemd met verlenging van de huur voor één kwartaal, maar toen bleek dat [geïntimeerde] zijn toezegging ten aanzien van het herstel van de gebreken niet nakwam heeft zij op 10 februari 2012 aan [geïntimeerde] laten weten de bedrijfsruimte na 31 maart 2012 niet verder te willen huren.

3.7.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde], met de overgelegde e-mailcorrespondentie ( productie 7 bij inleidende dagvaarding en de productie bij de brief aan de kantonrechter d.d. 8 november 2012) vooralsnog toereikend bewijs heeft geleverd voor zijn stelling dat partijen ingaande 1 januari 2012 verlenging van de huur voor de duur van één jaar zijn overeengekomen. In de e-mail van 5 december 2011 heeft mevrouw [dochter vertegenwoordiger Beheer BV] aan [geïntimeerde] bericht:
“Hierbij wil ik u laten weten dat we nog 14 dagen nodig hebben alvorens een definitief besluit te kunnen nemen over de verlenging van het huurcontract met 1 jaar. Hopende op uw begrip laat ik u zo spoedig mogelijk iets weten.” In de e-mail van 16 december 2011 heeft mevrouw [dochter vertegenwoordiger Beheer BV] aan [geïntimeerde] bericht:
“Alvorens het contract aangaande het magazijn definitief met 1 jaar te verlengen, zou ik graag even een kijkje nemen op locatie. Graag verneem ik van u wanneer u bij ons in de buurt bent.”

Uit deze e-mails leidt het hof af dat partijen overleg hebben gevoerd over verlenging van de huurovereenkomst voor de duur van één jaar ingaande 1 januari 2012 en dat [Beheer] BV die verlenging afhankelijk stelde van de gezamenlijke bezichtiging van het gehuurde, in het bijzonder om overleg te voeren over gebreken aan het gehuurde. Vast staat dat die bezichtiging en dat overleg op 21 december 2011 hebben plaatsgevonden.

Daarna is de huurovereenkomst gecontinueerd: het gebruik van het gehuurde is voortgezet en de huur voor het eerste kwartaal 2012 is voldaan.

Het hof is vooralsnog van oordeel dat [geïntimeerde] er op grond van het voorgaande in redelijkheid op mocht vertrouwen dat tussen partijen verlenging van de huurovereenkomst voor de duur van één jaar ingaande 1 januari 2012 was overeengekomen.

Het hof zal [Beheer] BV in de gelegenheid stellen om – conform haar aanbod – tegenbewijs te leveren tegen de vooralsnog bewezen geachte stelling van [geïntimeerde].

3.8.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De uitspraak

Het hof:

Laat [Beheer] BV toe tegenbewijs te leveren tegen de vooralsnog bewezen geachte stelling van [geïntimeerde] dat tussen partijen verlenging van de huurovereenkomst voor de duur van één jaar ingaande 1 januari 2012 is overeengekomen;

bepaalt, voor het geval [Beheer] BV bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. N.J.M. van Etten als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 23 december 2014 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de maanden januari en februari 2015;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [Beheer] BV tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, J.P. de Haan en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 november 2014.