ECLI:NL:GHSHE:2014:4560

• Datum uitspraak: 4 november 2014
• Publicatiedatum: 4 november 2014
• Zaaknummer: HD 200.119.925_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.H.B. den Hartog Jager; M. van Ham; R.J.M. Cremers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 9 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst woonwagen en rechtsgeldige opzegging standplaats met ontruiming

De zaak betreft een geschil tussen [appellante] en de gemeente Stein en woningstichting Maaskant over huurovereenkomsten voor een woonwagen en standplaats op een woonwagenlocatie. [appellante] had de huur van de standplaats opgezegd, maar betwistte de opzegging van de woonwagenhuur. De gemeente en Maaskant vorderden ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomsten wegens een hennepplantage en huurachterstand.

Het hof oordeelde dat de opzegging van de standplaats rechtsgeldig was, mede door een ondertekende brief en bevestiging door de advocaat van [appellante]. De opzegging van de woonwagenhuur was niet gesteld en niet komen vast te staan. De vordering tot ontruiming van de woonwagen werd daarom primair afgewezen.

Subsidiair werd vastgesteld dat [appellante] tekort was geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst woonwagen door een aanzienlijke huurachterstand. De ontbinding van deze huurovereenkomst werd daarom toegewezen, ondanks haar persoonlijke omstandigheden en zorg voor haar vader. De ontruiming werd als niet onaanvaardbaar beoordeeld en een termijn van vier weken voor ontruiming werd gegeven.

Het hof bekrachtigde het vonnis voor de standplaats en veroordeelde [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep. De machtiging voor ontruiming door de gemeente werd afgewezen omdat de deurwaarder dit uitvoert zonder machtiging.

Uitkomst: De huurovereenkomst standplaats is rechtsgeldig opgezegd, de huurovereenkomst woonwagen wordt ontbonden wegens huurachterstand, met een termijn van vier weken voor ontruiming.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.119.925/01

arrest van 4 november 2014

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante],

advocaat: mr. C.H.C. Hocks te Maastricht,

tegen

1. Gemeente Stein,zetelend te Stein,

2.
Woningstichting Maaskant Wonen, gevestigd te Stein,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als de gemeente, respectievelijk Maaskant,

advocaat: mr. J.F.E. Kikken te Hoensbroek,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 december 2012 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen van 21 november 2012, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en de gemeente en Maaskant als eiseressen.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 475725 CV EXPL 12-2055)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, alsmede naar de rolbeschikking d.d. 14 maart 2012 en het verwijzingsvonnis d.d. 9 mei 2012 gewezen door de sector civiel recht van de rechtbank Maastricht.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord met als bijlage de processtukken van de eerste aanleg;

- de akte van d.d. 18 juni 2013 van de zijde van [appellante];

- de antwoordakte d.d. 16 juli 2013 van de zijde van de gemeente en Maaskant;

Hierna is arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Feiten

3.1.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de volgende feiten vastgesteld.

a. a) De gemeente is eigenaresse van een perceel gelegen te [woonplaats], aan
de [straatnaam], waarop zich een woonwagenlocatie bestaande uit verschillende
standplaatsen met elk een voorzieningengebouw bevindt.

b) Maaskant beheert en verhuurt de standplaatsen op basis van een tussen de gemeente

en haar gesloten beheersovereenkomst.

c) Door [appellante] is van Maaskant een standplaats en woonwagen gehuurd op
bovenstaande locatie, te weten [straatnaam][huisnummer 1] (hierna: het gehuurde).

3.1.2.

Dit laatste feit behoeft enige nuancering. De gemeente is eigenaar van de zowel de standplaats als de woonwagen. Het beheer van de standplaats is in 2005 ([appellante] huurde toen al) aan Maaskant opgedragen. De gemeente is verhuurder (gebleven) van zowel de standplaats als de woonwagen (het tegendeel wordt door [appellante] niet gesteld). In de hierna te citeren brief van de advocaat van de gemeente en Maaskant van 17 maart 2011 wordt aangegeven dat [appellante] de huur van de woonwagen moet opzeggen bij de gemeente, maar dat de opzegging van de standplaats dient plaats te vinden aan de beheerder, Maaskant.

3.1.3.

Op 17 maart 2011 heeft de advocaat van de gemeente en Maaskant een brief aan [appellante] gestuurd. De tekst van deze brief luidt, voor zover relevant:

“Geachte mevrouw [appellante],

Tot mij wendden zich cliënten de Gemeente Stein, verhuurster van de woonwagenstandplaats en woonwagen aan de [straatnaam] [huisnummer 2], [postcode] [woonplaats], die door U gehuurd worden en de Woningstichting Maaskant Wonen, die als beheerder optreedt voor zover het deze standplaats betreft.

Op 2 maart 2011 heeft de politie een inval gedaan op de woonwagenlocatie aam de [straatnaam] te [woonplaats] en daarbij een hennepplantage aangetroffen op en in het door U gehuurde.

Het telen van hennep in en op het gehuurde is in strijd met de wet en de huurovereenkomst.

Cliënten hebben mij dan ook opdracht gegeven om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de standplaats en woonwagen bij de Rechter aanhangig te maken. Aan een dergelijke procedure zullen voor U aanzienlijke extra kosten verbonden zijn.

Derhalve stel ik U hierbij gedurende veertien dagen na heden in de gelegenheid om zelf bij Maaskant Wonen de huur van de standplaats op te zeggen en bij de Gemeente de huur van de woonwagen en om vervolgens vrijwillig tot ontruiming van deze standplaats en woonwagen met al de uwen en al het uwe over te gaan.

Als u dit binnen deze termijn niet doet, zal de hiervoor vermelde gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming onvermijdelijk moeten volgen.”

3.1.4.

Als productie 6 bij de dagvaarding in eerste aanleg hebben de gemeente en Maaskant een brief overgelegd gedateerd op 30 mei 2011. De tekst van deze brief luidt:

“Aan de woningvereniging Maaskant wonen.

Onderwerp: opzegging huur standplaats [straatnaam][huisnummer 1]

[woonplaats], 30 mei 2011

Geachte heer, mevrouw,

Hierbij deel ik, U mede, dat ik de huur van de standplaats op[straatnaam][huisnummer 1] opzeg per 30 mei 2011.

Gezien de woonsituatie op de [straatnaam] te [woonplaats] zou ik het verstandig vinden wanneer de standplaats zou worden toegewezen aan een familielid van de familie [appellante].

Dit zou mede van belang zijn om de familieband niet te ontwrichten.

Bij voorbaat dank voor u begrip.

[appellante]”

Onder “[appellante]” staat de handtekening van [appellante]. Verder staat er in een ander lettertype rechts bovenaan de brief de volgende tekst:

“Poststuknr. [nummer]

Afdeling WON

Datum ingeboekt dinsdag, mei 31, 2011”

Een brief van [appellante] waarin zij de huur van de woonwagen opzegt, ontbreekt.

3.1.5.

Bij brief van 17 juni 2011 heeft de toenmalige advocaat van [appellante] een brief aan de advocaat van de gemeente en Maaskant verzonden. De tekst van deze brief luidt, voor zover relevant:

“Recentelijk heeft cliënte rechtstreeks contact opgenomen met de Woningbouwvereniging Maaskant Wonen en de gemeente Stein. Cliënte heeft uw cliënten meegedeeld dat zij de huurovereenkomst(-en) wenst te beëindigen. Zulks houdt in dat het dossier kan worden afgesloten.

Gaarne ontvang ik van u met een enkel woord het bericht dat de zaak ook wat u en wat uw cliënten betreft als afgedaan kan worden beschouwd.”

3.2.

Procesverloop

3.2.1.

In eerste aanleg hebben de gemeente en Maaskant primair gevorderd [appellante] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Volgens de gemeente en Maaskant zijn de huurovereenkomst
en geëindigd op 30 juni 2011 door opzegging van de zijde van [appellante] en heeft [appellante] het gehuurde (de standplaats en de woonwagen) in gebruik zonder recht of titel. Subsidiair hebben de gemeente en Maaskant gevorderd de huurovereenkomsten betreffende de standplaats en de woonwagen te ontbinden, althans ontbonden te verklaren en [appellante] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Aan deze vordering hebben zij ten grondslag gelegd dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten door een hennepplantage in het gehuurde te (laten) exploiteren en een huurachterstand te laten ontstaan van € 8.658,65 tot en met januari 2012.

3.2.2.

[appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.3.

In het bestreden eindvonnis van 21 november 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huur door [appellante] rechtsgeldig is opgezegd tegen 30 juni 2011 en dat er sprake is van gebruik (van standplaats en woonwagen) zonder recht of titel. De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld het gehuurde binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten. Het meer of anders gevorderde heeft de kantonrechter afgewezen.

3.3.

Grieven

3.3.1.

[appellante] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Boven de laatste grief in de memorie van grieven staat het kopje “grief 5”. Het hof gaat ervan uit dat dit een vergissing is en zal in het navolgende deze grief aanduiden als de vierde grief.

3.3.2.

De eerste twee grieven van [appellante] hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] de huur rechtsgeldig heeft opgezegd. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. Daarbij is het van belang – in navolging van voornoemde brief van 17 maart 2011 – onderscheid te maken tussen de huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats en de huurovereenkomst ten aanzien van de woonwagen. Er is niet gesteld dat deze huurovereenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, in die zin dat beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats tevens het einde van de huurovereenkomst van de woonwagen meebrengt. De Gemeente en Maaskant hebben alleen gesteld dat verwijdering van de woonwagen van de standplaats grote kosten met zich meebrengt.

3.3.3.

Met betrekking tot de huurovereenkomst van de standplaats overweegt het hof als volgt. De gemeente en Maaskant hebben een opzeggingsbrief gedateerd op 30 mei 2011 overgelegd waarvan de tekst hierboven onder 3.1.4 is weergegeven. Zij hebben in eerste aanleg gesteld dat [appellante] deze brief in persoon ten kantore van Maaskant aan een medewerker van Maaskant heeft overhandigd. [appellante] betwist niet dat de handtekening onder de brief van 30 mei 2011 van haar is. [appellante] voert primair aan dat er sprake is van wilsontbreken. Ter onderbouwing van dit verweer stelt zij dat zij in de veronderstelling was dat zij een ander document ondertekende dan een opzeggingsbrief, namelijk een document van Maaskant om haar zoon en dochter in te schrijven voor een standplaats. Zij stelt dat zij beperkt is in haar leesvaardigheden en dat zij vertrouwde op de mededelingen van de medewerker van Maaskant omtrent de inhoud van het document. Subsidiair doet [appellante] een beroep op dwaling. Zij heeft daartoe in eerste aanleg gesteld dat de brief van Maaskant suggereert dat zij vrijwel kansloos zou zijn in een op te starten procedure. Het hof begrijpt dat [appellante] hiermee doelt op de brief van de advocaat van Maaskant en de gemeente van 17 maart 2011. [appellante] heeft gesteld dat indien zij de huurovereenkomst al heeft opgezegd, zij dit heeft gedaan naar aanleiding van de stellige mededeling zijdens Maaskant. Voorts heeft zij gesteld dat gezien het evidente belang van [appellante] bij voortzetting van de huurovereenkomst aannemelijk is dat zij bij een minder stellige voorstelling van zaken door Maaskant de huurovereenkomst niet zou hebben opgezegd.

3.3.4.

Het hof overweegt naar aanleiding van het primair verweer van [appellante] als volgt. Het hof stelt vast dat [appellante] de brief van 30 mei 2011 heeft ondertekend. Deze brief is aan te merken als een onderhandse akte die op grond van artikel 157 lid 2 Rv dwingend bewijs oplevert van hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen. In het onderhavige geval was de brief van 30 mei 2011 bestemd om jegens Maaskant te bewijzen dat [appellante] op 30 mei 2011 de huurovereenkomst van de standplaats heeft opgezegd.

Het hof is van oordeel dat [appellante] verweer dat de inhoud van deze brief haar wil niet weergeeft niet kan slagen. Wat er ook zij met betrekking tot de wijze waarop deze akte tot stand is gekomen: in elk geval is de daarin neergelegde wilsverklaring van [appellante] nog eens bevestigd in een brief van 17 juni 2011 van een door haar ingeschakelde advocaat. Ervan uitgaande dat [appellante] de bevestiging van de opzegging van dinsdag 31 mei 2011 op 1 juni 2011 heeft ontvangen, heeft zij in de periode tussen 1 juni 2011 en 17 juni 2011 voldoende tijd gehad voor een rustig en kalm beraad over het verzoek van de gemeente en Maaskant. Voorts volgt uit deze brief dat zij haar situatie heeft besproken met een juridisch geschoold raadsman en dat zij daarbij haar juridische positie onderkende. Uit de brief van 17 juni 2011 volgt dat mr. Leemans optreedt namens [appellante] (die in de brief wordt aangeduid als “cliënte”) en dat [appellante] hem heeft medegedeeld dat zij de huurovereenkomst(-en) had opgezegd. Wanneer mr. Leemans schrijft dat hij van cliënte heeft vernomen dat zij de huurovereenkomst(-en) had opgezegd, kan dat alleen berusten op mondelinge informatie van [appellante], mogelijk onderbouwd met de bevestiging van Maaskant aan [appellante] van 31 mei 2011. Dat betekent dat [appellante] zich in elk geval ten tijde van haar contact met mr. Leemans bewust moet zijn geweest van het feit dat zij de huurovereenkomst(-en) had opgezegd. Zou zij daar op terug hebben willen komen, dan had het op de weg van mr. Leemans gelegen om in zijn brief van 17 juni 2011 een beroep te doen op de nietigheid van de opzegging. Dat is niet gebeurd. In tegendeel: hij bevestigt dat [appellante] de huurovereenkomst(-en) heeft opgezegd. Daarmee is voldoende komen vast te staan dat op grond van door en namens [appellante] gedane verklaringen bij Maaskant het vertrouwen is gewekt dat zij de huurovereenkomst betreffende de standplaats had opgezegd.

Met betrekking tot het subsidiaire verweer van [appellante] is het hof van oordeel dat [appellante] haar beroep op dwaling onvoldoende heeft onderbouwd. [appellante] heeft niet aangegeven waar, wanneer en door wie werd gesuggereerd dat zij vrijwel kansloos zou zijn in een op te starten procedure. Het hof leest dit niet in de brief van 17 maart 2011. Voor zover dit wel uit de brief zou zijn af te leiden, heeft [appellante] niet gesteld dan wel onderbouwd dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken. Voorts heeft [appellante] onvoldoende betwist dat zij ten tijde van de opzeggingsbrief werd bijgestaan door een advocaat, gelet op de inhoud en de datum van de brief van de advocaat van [appellante] van 17 juni 2011. Indien [appellante] de brief van 17 maart 2011 niet heeft voorgelegd aan haar advocaat of deze advocaat haar niet goed heeft voorgelicht, komt dit voor haar eigen risico.

Gelet op het voorgaande is het hof, evenals de kantonrechter, van oordeel dat [appellante] de huurovereenkomst van de standplaats rechtsgeldig heeft opgezegd. Zij maakt bijgevolg sindsdien zonder recht of titel gebruik van de standplaats.

3.3.5.

Met betrekking tot de huurovereenkomst van de woonwagen overweegt het hof als volgt. [appellante] heeft in de toelichting op haar eerste grief aangevoerd dat in de door de gemeente en Maaskant overgelegde brief van 30 mei 2011 alleen de huur van de standplaats is beëindigd en niet van de woonwagen. Het hof begrijpt dat [appellante] betwist dat in de brief van 30 mei 2011 de huurovereenkomst van de woonwagen wordt opgezegd. De gemeente heeft haar stelling dat [appellante] beide huurovereenkomsten heeft opgezegd vervolgens nader onderbouwd door aan te voeren dat het onaannemelijk is dat [appellante] met de brief van 30 mei 2011 beoogd zou hebben alleen de huur van de standplaats op te zeggen, omdat bij het einde van de huur van de standplaats de woonwagen verwijderd moet worden en dit veel kosten met zich meebrengt.

Het hof is van oordeel dat de gemeente haar stelling dat [appellante] de huurovereenkomst van de woonwagen heeft opgezegd onvoldoende heeft onderbouwd, gelet op de betwisting van [appellante] en de tekst van de brief van 30 mei 2011 waarin alleen over de standplaats wordt gesproken en niet over de woonwagen. Dit standpunt correspondeert ook niet met de brief van 17 maart 2011 waarin uitdrukkelijk een onderscheid wordt gemaakt tussen de huur van de woonwagen en de huur van de standplaats en waarin wordt verlangd de huur van de woonwagen op te zeggen aan de gemeente. Gezien het voorgaande is niet komen vast te staan dat [appellante] de huurovereenkomst van de woonwagen heeft opgezegd. In zoverre slaagt de eerste grief. Dit betekent dat [appellante] niet zonder recht of titel in de woonwagen verblijft. De primaire vordering van de gemeente en Maaskant dient derhalve te worden afgewezen voor zover deze betrekking heeft op de woonwagen.

De gemeente en Maaskant hebben in eerste aanleg subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, omdat [appellante] tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof dient alsnog te beoordelen of deze subsidiaire vordering toewijsbaar is. Het hof zal echter eerst beoordelen of met betrekking tot de huurovereenkomst van de standplaats de derde grief die [appellante] heeft aangevoerd doel treft. In dat geval dient ook ten aanzien van de huurovereenkomst van de standplaats beoordeeld te worden of [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.3.6.

In haar derde grief voert [appellante] aan dat de huurovereenkomst van de standplaats, indien deze is opgezegd, stilzwijgend is verlengd. [appellante] doet hierbij een beroep op artikel 7:230 BW en op het vertrouwensbeginsel uit het bestuursrecht.

[appellante] stelt dat zij de woonwagen en het bijbehorende voorzieningengebouw nog steeds in gebruik heeft en dat zij elke maand de huur tijdig heeft voldaan. Ook betaalt zij nog steeds elke maand haar vaste lasten betreffende het gehuurde (waaronder energielasten, verzekeringen en belastingen). De gemeente en Maaskant hebben nagelaten [appellante] tijdig te informeren dat zij het gehuurde diende te verlaten. Door toe te staan dat zij de woonwagen bleef bewonen, maandelijks de huurinkomsten te innen en tot voor kort te verzuimen een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst dan wel ontruiming te starten, hebben zij ingestemd met de bewoning van de woonwagen door [appellante] en mocht zij erop vertrouwen dat zij haar woonwagen mocht blijven bewonen.

3.3.7.

Nu het hof heeft geoordeeld dat alleen de huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats is opgezegd, dient in het kader van de derde grief alleen beoordeeld te worden of deze huurovereenkomst, ondanks die opzegging toch is blijven doorlopen.

Artikel 7:230 BW bepaalt dat, indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat beide partijen een voortzetting van de huurovereenkomst beoogden. In het onderhavige geval is de huurovereenkomst van de standplaats door opzegging van de zijde van [appellante] geëindigd per 30 juni 2011 (rekening houdende met één maand opzegtermijn). Deze opzegging van [appellante] is gevolgd op de brief van de advocaat van de gemeente en Maaskant van 17 maart 2011, waarvan de tekst hierboven in r.o. 3.1.3 staat vermeld. In deze brief wordt aangegeven dat de gemeente en Maaskant de huurovereenkomst met [appellante] wensen te ontbinden in verband met een in het gehuurde aangetroffen hennepplantage. Alvorens een procedure te beginnen stellen zij [appellante] in de gelegenheid zelf de huurovereenkomst op te zeggen. Gelet op de inhoud van deze brief kan niet snel worden aangenomen dat [appellante] het gebruik van het gehuurde heeft voortgezet met goedvinden van de gemeente en Maaskant. Voorts hebben de gemeente en Maaskant bij brief van 24 november 2011 uitdrukkelijk geprotesteerd tegen het voortgezet gebruik van [appellante] van de standplaats en haar gesommeerd de standplaats te verlaten. Deze brief is, zoals blijkt uit productie 9 bij de dagvaarding in eerste aanleg, aangetekend verstuurd aan [appellante]. [appellante] heeft niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij deze brief heeft ontvangen. [appellante] heeft van haar zijde niet (tijdig) jegens de gemeente en Maaskant kenbaar gemaakt dat zij is teruggekomen op haar opzegging. Haar advocaat heeft bij brief van 17 juni 2011 juist bevestigd dat [appellante] een beëindiging van de huurovereenkomst wenste.

Gelet op het voorgaande is het feit dat [appellante] is blijven betalen voor het gebruik van de standplaats en de gemeente en Maaskant deze betalingen hebben geaccepteerd onvoldoende om te concluderen dat partijen een voortzetting van de huurovereenkomst beoogden. [appellante] was tot die betalingen immers gehouden op grond van artikel 7:225 BW. Ook het feit dat de gemeente en Maaskant niet onmiddellijk hebben geprotesteerd tegen het voortgezet gebruik van de standplaats door [appellante] is daarvoor onvoldoende. Door enkel stilzitten kunnen zij hun rechten niet verwerken.

3.3.8.

Het hof komt bij toepassing van het vertrouwensbeginsel niet tot een ander oordeel met betrekking tot de vraag of de huurovereenkomst betreffende de standplaats tussen partijen stilzwijgend is verlengd. Gelet op hetgeen het hof hierboven in r.o. 3.3.7 heeft overwogen, mocht [appellante] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de gemeente en Maaskant instemden met het voortgezet gebruik van de standplaats.

3.3.9.

Nu de derde grief van [appellante] faalt, zal het hof alleen met betrekking tot de huurovereenkomst van de woonwagen beoordelen of [appellante] tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen op grond van deze overeenkomst en of de subsidiaire vordering van de gemeente en Maaskant tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is.

3.3.10.

De gemeente en Maaskant hebben in eerste aanleg aangevoerd dat [appellante] tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij in of op het gehuurde een hennepplantage heeft laten exploiteren en een grote huurachterstand heeft laten ontstaan. Het hof zal eerst beoordelen of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van de woonwagen, op de grond dat [appellante] een huurachterstand heeft laten ontstaan.

3.3.11.

De gemeente en Maaskant voeren ter onderbouwing van de door hen gestelde tekortkoming het volgende aan. Zij stellen dat [appellante] de huur van de woonwagen ad
€ 122,37 niet betaalt.Wel betaalt [appellante] maandelijks een bedrag ad € 52,56 als aflossing van een huurschuld. Per saldo neemt de huurschuld hierdoor maandelijks toe met € 69,81. De gemeente en Maaskant stellen dat de totale huurschuld van de woonwagen en de standplaats € 8.658,65 bedraagt. Zij wijzen erop dat er in 2004 al een huurachterstand van
€ 3.404,20 bestond ter zake van de woonwagen en de standplaats en dat bij vonnis van
7 juni 2004 van de kantonrechter te Sittard-Geleen op grond van deze huurachterstand de huurovereenkomst is ontbonden en [appellante] is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Deze ontruiming heeft vervolgens geen doorgang gevonden doordat partijen een betalingsregeling hebben getroffen, die [appellante] niet is nagekomen.

[appellante] betwist dat er een betalingsachterstand bestaat. Zij stelt dat zij na de eerdere huurachterstand een bedrag van € 1.000,- ineens heeft voldaan en het restant in maandelijkse termijnen van € 52,- en dat zij de laatste jaren altijd netjes haar huur heeft betaald. Voor de gestelde restant achterstand is [appellante] nooit aangemaand. Een betalingsachterstand is in dat geval onvoldoende ernstig om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Over de oude huurachterstand is reeds een procedure gevoerd en is daarvoor is een betalingsregeling getroffen. Deze huurachterstand kan niet nogmaals als grond voor ontbinding van de huurovereenkomst dienen.

Voor zover er sprake is van een huurachterstand doet [appellante] een beroep op verrekening met de betalingen die zij heeft verricht ten behoeve van herstel van gebreken aan de woonwagen die door de verhuurder hersteld hadden dienen te worden.

Voor zover er sprake is van een huurachterstand en deze niet verrekend kan worden, verzoekt [appellante] om een terme de grâce. Zij voorziet dat zij op termijn in staat is een eventuele huurachterstand in te lossen.

3.3.12.

Het hof overweegt als volgt. Het hof stelt vast dat de huur van de woonwagen

€ 122,37 per maand bedraagt. Deze stelling wordt niet door [appellante] betwist en komt overeen met het bedrag dat op de facturen wordt vermeld die door [appellante] als productie 1 bij de conclusie van antwoord in eerste aanleg zijn overgelegd.

De gemeente en Maaskant hebben als productie 13 bij de dagvaarding in eerste aanleg een overzicht van de huurachterstand tot en met januari 2012 overgelegd. Hieruit volgt dat het grootste deel van het bedrag ad € 8.658,65 betrekking heeft op de huurachterstand van de woonwagen en op de periode ná het vonnis van de kantonrechter van 7 juni 2004. Gelet op dit overzicht heeft [appellante] haar stelling dat zij de huur van de woonwagen de laatste jaren heeft voldaan onvoldoende onderbouwd. Als productie 1 bij de conclusie van antwoord heeft [appellante] kopieën van zeven facturen van de huur van de woonwagen overgelegd, waarop met de hand geschreven staat “betaald”, met de strookjes van de bijbehorende acceptgiro’s. Hieruit blijkt niet dat [appellante] de huur in de betreffende maanden daadwerkelijk heeft betaald. De betalingen vinden immers geen bevestiging in een hiermee corresponderend bankafschrift en op de strookjes van de acceptgiro’s is geen bewijs van storting geplaatst. Daarnaast heeft [appellante] nog een kopie van een strookje van een acceptgiro overgelegd met een ander bedrag, namelijk € 171,10 en heeft [appellante] kopieën van twee uitkeringsspecificaties overgelegd. Op deze uitkeringsspecificaties wordt vermeld dat er de betreffende maand een bedrag van € 52,46 van de uitkering werd overgemaakt aan de gemeente en een bedrag van € 143,70 aan Maaskant. De betalingen van € 52,46 zijn verwerkt in de specificatie van de huurachterstand (productie 13 bij dagvaarding). Van de betalingen van € 143,70 moet worden aangenomen dat zij niet zien op de huur voor de woonwagen, nu de gemeente en Maaskant onbetwist hebben aangevoerd dat deze inhoudingen op de uitkering van [appellante] de huur van de standplaats betreft. Van [appellante] had verwacht mogen worden dat zij ter onderbouwing van haar stelling, waarvan de bewijslast op haar rust, betalingsbewijzen overlegde. Nu [appellante] geen specifiek bewijsaanbod van haar stelling heeft gedaan, zal het hof haar niet alsnog in de gelegenheid stellen om deze betalingsbewijzen over te leggen.

3.3.13.

Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat [appellante] tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst van de woonwagen door een grote huurachterstand te laten ontstaan. Het beroep op verrekening van [appellante] is onvoldoende onderbouwd, mede gelet op het feit dat de gemeente en Maaskant betwisten dat er sprake was van gebreken aan de woonwagen en aanvoeren dat zij van deze gebreken niet in kennis zijn gesteld.

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof stelt vast dat er sprake is van een omvangrijke huurschuld van meerdere jaren. Bovendien heeft [appellante] zich, blijkens het als productie 15 bij de dagvaarding in eerste aanleg overgelegde vonnis van de kantonrechter van 7 juli 2004 (de gemeente en Maaskant hebben per abuis 7 juni 2004 als datum van dit vonnis vermeld), eerder schuldig gemaakt aan wanbetaling. Het hof is derhalve van oordeel dat er sprake is van een tekortkoming die de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. De stelling van [appellante] dat zij niet zou zijn aangemaand voor deze huurschuld doet hieraan niets af. Overigens blijkt uit de brief van de advocaat van de gemeente en Maaskant aan [appellante] van 27 januari 2012, die is overgelegd als productie 12 bij de dagvaarding in eerste aanleg, dat [appellante] wel degelijk is aangemaand voor deze huurschuld voordat de onderhavige procedure is begonnen.

3.3.14.

Vervolgens dient de tekortkoming van [appellante] te worden afgezet tegen haar woonbelang. In dat kader zijn de volgende omstandigheden die [appellante] heeft aangevoerd van belang. Op het woonwagenkamp waar het gehuurde deel van uitmaakt, wonen alleen familieleden van [appellante]. [appellante] maakt op deze manier intensief deel uit van haar familie. [appellante] is mantelzorgster van haar vader van 72 jaar die suikerziekte heeft. Deze zorg is complex en kan niet zomaar door iemand anders van de familie worden overgenomen. [appellante] kan op korte termijn geen andere woning betrekken. Haar volwassen zoon en dochter wonen bij haar in en moeten in geval van ontruiming op zoek naar andere woonruimte. [appellante] bewoont het gehuurde al sinds 1993. Indien [appellante] het gehuurde moet verlaten ziet zij zich geconfronteerd met lange wachtlijsten en een plaatsing op de zwarte lijst bij de woningbouwvereniging en overige woningbouwverenigingen in de buurt, waardoor zij gedurende enkele jaren niet in aanmerking komt voor nieuwe woonruimte in de omgeving waar zij geworteld is, waar haar familie woont en zij haar sociale contacten heeft. Gelet op het zeer beperkte inkomen van [appellante] is het voor haar niet mogelijk om in de particuliere sector een woning te huren. Feitelijk komt [appellante] aldus op straat te staan indien de huurovereenkomst wordt ontbonden.

3.3.15.

Het hof is van oordeel dat aan de door [appellante] aangevoerde omstandigheden, afgezet tegen de ernst van haar tekortkoming, niet een zodanig gewicht toekomt dat de vorderingen van de gemeente en Maaskant tot ontbinding en ontruiming alsnog moeten worden afgewezen. [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd dat de zorg voor haar vader niet door iemand anders kan worden overgenomen, nu zij in eerste aanleg zelf heeft gesteld dat zij zes weken op vakantie is geweest bij familie in Frankrijk. Voorts heeft zij onvoldoende onderbouwd dat zij deze zorg niet kan uitvoeren vanuit een andere woning. Aannemelijk is dat de ontruiming ingrijpend zal zijn voor [appellante], gezien de lange tijd dat zij op het woonwagenkamp woont en het feit dat zij daar met en dichtbij haar familie woont. Deze nadelige gevolgen liggen echter in haar risicosfeer en wegen minder zwaar dan het belang van de gemeente en Maaskant. De gemeente en Maaskant hebben recht op een tijdige en volledige betaling van de door [appellante] op basis van de huurovereenkomst verschuldigde huur. Hierboven heeft het hof reeds vastgesteld dat [appellante] tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichting tot huurbetaling op grond van de huurovereenkomst. Het hof is van oordeel dat het om een ernstige tekortkoming gaat. [appellante] heeft immers gedurende enkele jaren de huur niet volledig voldaan. Bovendien heeft zij zich reeds eerder schuldig gemaakt aan wanbetaling. Van de gemeente en Maaskant kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij de woonwagen nog langer aan [appellante] blijven verhuren, terwijl gesteld noch gebleken is dat er zicht is op aflossing van de ontstane huurachterstand en betaling van de nog te vervallen termijnen. Niet gesteld of gebleken is dat er door de ontruiming een noodtoestand zal ontstaan. Overigens merkt het hof op dat in geval van een ontruiming van de standplaats de woonwagen sowieso verplaatst moet worden en de door [appellante] aangevoerde omstandigheden reeds zonder ontruiming van de woonwagen intreden.

3.3.16

In eerste aanleg heeft [appellante] tevens aangevoerd dat ontruiming van de woonwagen gelet op de door haar aangevoerde en hierboven vermelde omstandigheden in strijd is met artikel 8 EVRM. Artikel 8 EVRM bepaalt onder meer dat een ieder recht heeft op respect voor zijn familie- en gezinsleven en zijn woning en dat inmenging van openbaar gezag slechts is toegestaan als dit bij wet is voorzien en noodzakelijk is in een democratische samenleving, onder meer in het belang van de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. De normen van artikel 8 EVRM kunnen ook worden toegepast in (horizontale) verhoudingen tussen burgers onderling (vgl. HR 9 januari 1987, ECLI:NL:HR:1987: AG5500) of zoals in het onderhavige geval tussen een burger enerzijds en een privaatrechtelijk handelende gemeente en een woningstichting anderzijds.

In dit geval is de inbreuk op het recht van [appellante] op haar familie- en gezinsleven en haar woning voorzien bij wet. Op grond van artikel 6:265 jo. 7:231 BW hebben de gemeente en Maaskant het recht om bij een tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Voorts is het hof van oordeel dat de inbreuk gerechtvaardigd is, gelet op de belangenafweging die hierboven in r.o. 3.3.15 is weergegeven.

3.3.17.

Met het verzoek om een terme de grâce doet [appellante] kennelijk een beroep op artikel 7:280 BW. Op grond van dit artikel kan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Vooropgesteld dient te worden dat deze bevoegdheid van de rechter een discretionaire bevoegdheid betreft. Nu er sprake is van een herhaalde wanbetaling over een lange periode, en [appellante] ook gedurende dit geding niet is overgegaan tot betaling, ziet het hof geen aanleiding om een terme de grâce in de zin van artikel 7:280 BW toe te kennen.

3.3.18.

Gelet op het voorgaande is met betrekking tot de huurovereenkomst van de woonwagen de subsidiaire vordering van de gemeente en Maaskant tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonwagen in beginsel toewijsbaar.

3.3.19.

In haar vierde grief voert [appellante] aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat het gehuurde wordt ontruimd. Het hof begrijpt dat deze grief betrekking heeft op zowel de woonwagen als de standplaats. [appellante] stelt dat het onaanvaardbaar is dat zij moet verhuizen omdat zij voor haar zieke vader zorgt. Deze zorg is complex en kan niet zomaar door iemand anders worden overgenomen. Voorts voert [appellante] aan dat het woonwagenkamp enkel bewoond wordt door familieleden van haar. Zij maakt hierdoor zeer intensief deel uit van haar familie, hetgeen verstoord zou worden door een gedwongen verhuizing.

3.3.20.

Zoals het hof reeds hierboven in r.o. 3.3.15 heeft overwogen, heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat de zorg voor haar vader niet door iemand anders kan worden overgenomen of vanuit een andere woning kan worden uitgevoerd. Voorts is het hof van oordeel dat de nadelige gevolgen van de ontruiming voor [appellante] deze ontruiming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken, mede gelet op de ernst van de tekortkoming van [appellante] en de belangen van de gemeente en Maaskant. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat er door de ontruiming een noodtoestand ontstaat. Het hof verwijst naar hetgeen hierboven in r.o. 3.3.15 is overwogen.

Tot slot neemt het hof hierbij in aanmerking dat de ontruiming van het gehuurde (mede) het gevolg is van de opzegging van de huur van de standplaats door [appellante] zelf. Ook na een periode van ruim twee weken voor beraad heeft zij – bij brief van haar advocaat – laten weten dat zij die huurovereenkomst wilde opzeggen. Kennelijk stonden de thans aangevoerde argumenten toen niet aan die opzegging in de weg.

Grief 4 faalt derhalve.

3.3.21.

Gelet op het voorgaande zal het hof het vonnis waarvan beroep vernietigen voor zover daarbij met betrekking tot de huurovereenkomst van de woonwagen de primaire vordering van de gemeente en Maaskant is toegewezen en opnieuw rechtdoende met betrekking tot de huurovereenkomst van de woonwagen de primaire vordering van de gemeente en Maaskant afwijzen en de subsidiaire vordering toewijzen. Het hof zal voor de ontruiming van de woonwagen een langere termijn van vier weken bepalen. De door de gemeente en Maaskant gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie kan niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.

Het hof zal vervolgens het vonnis waarvan beroep bekrachtigen voor zover daarbij met betrekking tot de huurovereenkomst van de standplaats de primaire vordering van de gemeente en Maaskant is toegewezen en voor zover [appellante] is veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg. Het hof zal [appellante] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarbij [appellante] is veroordeeld
de woonwagen binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden met medeneming van het hunne en de hunnen en in behoorlijke staat ter vrije beschikking van de gemeente en Maaskant te stellen;

en opnieuw rechtdoende:

wijst met betrekking tot de woonwagen de primaire vordering van de gemeente en Maaskant af;

ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woonwagen;

veroordeelt [appellante] binnen vier weken na betekening van het onderhavige arrest de woonwagen met al het hare en de haren te ontruimen, te verlaten en in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van de gemeente en Maaskant te stellen;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het hof onderworpen, voor het overige (in het bijzonder ten aanzien van de verplichting de standplaats te ontruimen);

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van de gemeente en Maaskant worden begroot op € 666,- aan verschotten en op € 1.341,- aan salaris advocaat;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling tot ontruiming en de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M. van Ham en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 november 2014.