ECLI:NL:GHSHE:2014:4234

• Datum uitspraak: 14 oktober 2014
• Publicatiedatum: 14 oktober 2014
• Zaaknummer: HD 200.138.015_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; M. van Ham; P.P.M. Rousseau
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurachterstand en rechtsopvolging bij Woningstichting

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen Woningstichting HEEMwonen, de rechtsopvolgster van Woningstichting Hestia. Het hoger beroep is ingeleid tegen een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, waarin de huurovereenkomst tussen [appellant] en de Woningstichting werd ontbonden vanwege huurachterstand. De huurachterstand bedroeg op dat moment € 1.580,38, en de Woningstichting vorderde niet alleen betaling van deze achterstand, maar ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Het hof heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat [appellant] de Woningstichting Hestia ten onrechte had gedagvaard, aangezien deze op 1 januari 2013 was opgehouden te bestaan en Woningstichting HEEMwonen haar rechtsopvolgster was. Het hof oordeelde dat deze vergissing geen fatale gevolgen mocht hebben voor [appellant], omdat de Woningstichting door deze vergissing niet in haar belangen was geschaad.

In de inhoudelijke beoordeling van de zaak heeft het hof gekeken naar de omstandigheden van de huurachterstand. [appellant] voerde aan dat de achterstand niet uit kwaadwillendheid was ontstaan, maar door problemen met zijn uitkering en een onterecht beslag op zijn huurtoeslag. Het hof overwoog dat, hoewel het woonbelang van de huurder zwaarwegend is, een huurachterstand van meer dan drie maanden in principe de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Het hof concludeerde dat de tekortkoming van [appellant] niet van geringe betekenis was en dat de grieven van [appellant] niet slaagden. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.138.015/01

arrest van 14 oktober 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. R.G.P. Voragen te Heerlen,

tegen

Woningstichting HEEMwonen, zijnde rechtsopvolgster onder algemene titel van Woningstichting Hestia, zijnde op haar beurt rechtsopvolgster van Woningstichting Schaesberg,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de Woningstichting,

advocaat: mr. M.W.M. van Doorn te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 16 april 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen, van 16 januari 2013, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en de Woningstichting als eiseres.

De naam van geïntimeerde in de kop van dit arrest is aangepast overeenkomstig het overwogene onder 3.1.3.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 490864 CV EXPL 12-7861)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord;

- de schriftelijke pleitnotities van beide partijen.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Ontvankelijkheid

3.1.1.

Bij memorie van antwoord heeft de Woningstichting aangevoerd dat [appellant] niet- ontvankelijk is in het hoger beroep. Zij stelt daartoe, kort gezegd, het volgende.

[appellant] heeft bij dagvaarding in hoger beroep ten onrechte de Woningstichting Hestia gedagvaard. De Woningstichting Hestia is op 1 januari 2013 opgehouden te bestaan. De Woningstichting HEEMwonen is per die datum haar rechtsopvolgster onder algemene titel. [appellant] was bekend met deze rechtsopvolging. Bij exploot van 28 januari 2013 is het beroepen vonnis aan hem betekend. In het exploot is vermeld dat de betekening geschiedde op verzoek van de Woningstichting HEEMwonen, zijnde de rechtsopvolgster onder algemene titel van de stichting Woningstichting Hestia.

3.1.2.

[appellant] voert aan dat hij mocht volstaan met dagvaarding op naam van de tegenpartij uit de eerste aanleg. Er is gedagvaard bij de deurwaarder bij wie de Woningstichting in eerste aanleg woonplaats heeft gekozen, zodat heeft te gelden dat de dagvaarding de Woningstichting Hestia dan wel haar rechtsopvolgster heeft bereikt.

Bovendien is door Woningstichting HEEMwonen niet voldaan aan de eisen van art. 431a Rv.

Voorts voert [appellant] aan dat Woningstichting Hestia nog steeds bestaat; alleen haar statutaire naam is gewijzigd.

Voor zover sprake is van het dagvaarden van de verkeerde rechtspersoon verzoekt [appellant] om deze evident kenbare omissie te rectificeren. Waar stichting Woningstichting Hestia is gedagvaard en genoemd dient stichting Woningstichting HEEMwonen te worden gelezen.

Tenslotte voert [appellant] aan dat een eventuele nietigheid in de appeldagvaarding is gedekt door de verschijning van de Woningstichting in hoger beroep.

3.1.3.

Het hof overweegt als volgt.

Op grond van de overgelegde stukken staat vast dat op 31 december 2012 een statutenwijziging heeft plaatsgevonden en dat zowel de naam van de rechtspersoon als de handelsnaam van Woningstichting Hestia vanaf 1 januari 2013 is gewijzigd in Woningstichting HEEMwonen.

Ondanks die naamswijziging heeft [appellant] in hoger beroep Woningstichting Hestia gedagvaard.

Het hof beschouwt dit als een kennelijke vergissing. In de rechtspraak is aanvaard dat fouten en vergissingen niet tot fatale gevolgen behoren te leiden, mits de wederpartij door het herstel hiervan niet onredelijk in haar belangen wordt geschaad. Voorts dient zoveel mogelijk te worden beslist tussen de werkelijk belanghebbende partijen bij de rechtsbetrekking in geschil.

Het hof stelt vast dat de Woningstichting HEEMwonen door deze vergissing niet is benadeeld. Voor de Woningstichting HEEMwonen moet evident zijn geweest dat het hoger beroep materieel tegen haar als rechtsopvolgster van de Woningstichting Hestia was gericht. Zij heeft daar ook inhoudelijk naar gehandeld door in rechte te verschijnen en inhoudelijk verweer te voeren. Gelet op het vorenstaande acht het hof [appellant] in zijn hoger beroep ontvankelijk en zal het hof overeenkomstig het verzoek van [appellant] de naam van geïntimeerde in deze procedure wijzigen in stichting Woningstichting HEEMwonen.

3.2.

Inhoudelijke beoordeling

3.2.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.2.2.

[appellant] huurt een woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] van de Woningstichting.

3.2.3.

De maandhuur bedroeg ten tijde van het wijzen van het beroepen vonnis € 478,92 per maand.

3.2.4.

De achterstallige huur t/m eind december 2012 bedroeg € 1.580,38.

3.2.5.

In de onderhavige procedure vordert de Woningstichting [appellant] te veroordelen tot betaling van huurachterstand, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Tevens vordert de Woningstichting om de huurovereenkomst te ontbinden met veroordeling van [appellant] om de woning te ontruimen en een gebruikersvergoeding te betalen tot het moment van de ontruiming.

3.2.6.

Aan deze vordering heeft de Woningstichting, kort samengevat ten grondslag gelegd dat sprake is van een huurachterstand die [appellant] aan de Woningstichting is verschuldigd. Op grond van die tekortkoming wordt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

3.2.7.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.8.

In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter:

- de huurovereenkomst ontbonden;

- [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 4 weken na betekening van het vonnis;

- [appellant] veroordeeld tot betaling van:

- € 1580,38 terzake de huurachterstand inclusief de maand december 2012;

- € 174,88 terzake van buitengerechtelijke incassokosten (incl BTW);

- de wettelijke rente over € 1.633,52 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening;

- een huur c.q. gebruikersvergoeding van € 478,92 per maand vanaf 1 januari 2013 tot het tijdstip van de ontruiming;

- de proceskosten aan de zijde van de Woningstichting zoals in het vonnis begroot.

3.2.9.

Na de uitspraak in eerste aanleg hebben [appellant] en de Woningstichting een betalingsregeling getroffen, krachtens welke [appellant] met ingang van 28 februari 2013 maandelijks een bedrag van € 100,-- per maand inloopt op zijn schuld aan de Woningstichting. Er heeft geen ontruiming plaatsgevonden.

3.2.10.

[appellant] heeft in hoger beroep 4 grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de Woningstichting met veroordeling van de Woningstichting in de proceskosten in beide instanties.

3.3.

Ontbinding en ontruiming

3.3.1.

Met de grieven 1,2 en 3 komt [appellant] op tegen de beslissing van de kantonrechter om de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming te gelasten. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
voert met name aan dat de huurachterstand niet uit kwaadwillendheid is ontstaan, maar door problemen rondom zijn uitkering en de omstandigheid dat ten onrechte beslag is gelegd op zijn huurtoeslag. [appellant] was niet in staat om zelfstandig zijn belangen te behartigen en staat thans onder begeleiding van Rimo. De tekortkoming van [appellant] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Het is te kort door de bocht om in de huidige tijden van crisis bij een minimale achterstand direct tot ontbinding te komen. Sinds de datum van de uitspraak betaalt [appellant] tijdig de huur en hij is ook ingelopen op zijn achterstand. De belangenafweging tussen de Woningstichting en [appellant] dient derhalve in het voordeel van [appellant] uit te pakken, aldus [appellant].

3.3.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven het volgende voorop.

Art. 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter rekening te houden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval. Omdat het woonbelang van de huurder een zwaarwegend belang is wordt in de rechtspraak doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming te rechtvaardigen.

In deze zaak was ten tijde van de beroepen beslissing sprake van een huurachterstand van meer dan drie maanden. Er kan niet worden gezegd dat een dergelijke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. De omstandigheid dat de betalingsachterstand het gevolg was van niet aan [appellant] te wijten uitkeringsperikelen en aan een onrechtmatig beslag op diens huurtoeslag leidt niet tot een ander oordeel.

Geen van partijen heeft enig inzicht verschaft in de hoogte van de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep. Het had op de weg van [appellant] gelegen om daarin inzicht te geven. Gelet op de inhoud van het bestreden vonnis en de door de Woningstichting overgelegde betalingsregeling (prod. 3 bij memorie van antwoord) gaat het hof ervan uit dat nog steeds sprake is van een substantiële schuld van [appellant] aan de Woningstichting.

Daarnaast heeft te gelden dat de omstandigheid dat [appellant] de huurachterstand na het wijzen van het bestreden vonnis geleidelijk inloopt, de tekortkoming in het verleden niet wegneemt.

3.3.3.

[appellant] heeft nog aangevoerd dat in tijden van crisis niet dezelfde “drie maanden norm” kan worden gehanteerd en dat van een sociale verhuurder een grotere coulance mag worden verwacht dan van een commerciële verhuurder.

Het standpunt van [appellant], wat daar verder ook van zij, leidt niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat ook van sociale verhuurders, juist met het oog op hun taak op het gebied van volkshuisvesting en de te behartigen belangen van al haar huurders, mag worden verwacht dat zij waken voor het oplopen van huurachterstanden en aldus het risico op moeilijk inbare en grote vorderingen trachten beperken.

Daarbij stelt het hof vast dat de Woningstichting heeft toegezegd niet tot ontruiming over te zullen gaan zo lang [appellant] zijn verplichtingen uit de betalingsregeling nakomt.

3.3.4.

De slotsom luidt dat niet kan worden gezegd dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.3.5.

De grieven 1 tot en met 3 slagen derhalve niet. Hetzelfde geldt voor grief 4 die opkomt tegen de proceskostenveroordeling in het bestreden vonnis.

3.4.

Tegen de overige veroordelingen in het beroepen vonnis zijn geen grieven gericht. Het hof zal het beroepen vonnis derhalve bekrachtigen en [appellant] veroordelen in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van de Woningstichting.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen, op 16 januari 2013 tussen partijen gewezen vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van de Woningstichting tot op heden begroot op € 683,-- aan vast recht en € 1.788,-- aan salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M. van Ham en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 oktober 2014.