ECLI:NL:GHSHE:2014:3759

• Datum uitspraak: 23 september 2014
• Publicatiedatum: 23 september 2014
• Zaaknummer: HD 200.121.223_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; O.G.H. Milar; Th.J.A. Kleijngeld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen non-conformiteit bij verkoop oude woning met zelf vernieuwde elektrische leidingen

In deze civiele zaak draait het om de verkoop van een bovenwoning uit 1922 waarvan de elektrische leidingen in 1969 door de verkoper zelf zijn vernieuwd. De koper stelde dat de leidingen niet voldeden aan de verwachtingen en eiste schadevergoeding of ontbinding van de koopovereenkomst.

Het hof stelt vast dat de koper de woning meerdere malen heeft bezichtigd en dat haar is meegedeeld dat de leidingen ruim 40 jaar oud waren en door de verkoper zelf waren aangelegd. Een deel van de leidingen was zichtbaar tijdens de bezichtigingen. De koper had dus rekening moeten houden met de mogelijkheid dat de leidingen niet voldeden aan de huidige eisen en mogelijk niet geheel volgens de toen geldende voorschriften waren aangelegd.

De verkopers hebben betwist dat sprake was van een gebrek dat normaal gebruik van de woning zou verhinderen. Het hof concludeert dat de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat de leidingen niet voldeden aan hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De primaire en subsidiaire vorderingen worden daarom afgewezen.

De koper is veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het arrest bevestigt dat bij de koop van een oudere woning rekening gehouden moet worden met achterstallig onderhoud en dat zichtbare gebreken voor risico van de koper komen wanneer dit vooraf is medegedeeld.

Uitkomst: De vorderingen van de koper tot schadevergoeding en ontbinding worden afgewezen en het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.121.223/01

arrest van 23 september 2014

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante],

advocaat: mr. H.H.G. Theunissen te Leusden,

tegen

1. [geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],

2.
[geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2],

advocaat: mr. C.M. Brouwers te Horst,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 december 2012 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo van 12 september 2012, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 343719 CV EXPL 12-1974)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 18 juli 2012.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord;

- de akte van [appellante] met producties en wijziging van eis;

- de antwoordakte van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] met productie.

De partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Bij schriftelijke koopovereenkomst van 19 mei 2010 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] aan [appellante] verkocht voor € 127.500,-- kosten koper. Het hof zal dit appartementsrecht hierna ook aanduiden als de woning.

De woning is gebouwd in 1922 en was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dus bijna 80 jaar oud.

[geïntimeerde 1] heeft omstreeks 1969 de elektrische installatie en de elektriciteitsleidingen in de woning zelf vernieuwd.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [appellante] de woning samen met enkele familieleden drie keer bezichtigd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben bij die gelegenheid onder meer meegedeeld dat [geïntimeerde 1] de elektrische installatie en de elektriciteitsleidingen van de woning omstreeks 1969 zelf heeft vernieuwd.

Artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst luidt voor zover thans van belang als volgt:

“De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)”

Artikel 5 lid 2 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor dienst risico.”

[appellante] heeft na ondertekening van de koopovereenkomst maar vóór de eigendomsoverdracht een bouwkundig rapport laten opstellen over de woning. In het kader daarvan is de woning op 31 mei 2010 geïnspecteerd. Het naar aanleiding daarvan opgestelde bouwkundig rapport dateert van 2 juni 2010.

Bij notariële akte van 1 juli 2010 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de eigendom van de woning aan [appellante] overgedragen. Op blz. 1 van de leveringsakte staat na een omschrijving van de woning het volgende:

“hierna ook te noemen “het verkochte”, door koper te gebruiken als woning. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.”

In artikel 2 lid 3 van de leveringsakte staat voor zover thans van belang het volgende:

“Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (…)”

In artikel 5 lid 8 van de leveringsakte staat het volgende:

“De zich in het verkochte bevindende technische installaties en leidingen functioneerden ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties op generlei wijze beperkt,”

Na de eigendomsoverdracht heeft [appellante] werkzaamheden laten uitvoeren in de woning om de woning aan haar wensen aan te passen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellante] in eerste aanleg, samengevat:


primair : veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om aan [appellante] een schadevergoeding van € 20.079,91 te betalen, vermeerderd met wettelijke rente;


subsidiair : gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met € 20.079,91, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om dat bedrag aan [appellante] te betalen, vermeerderd met wettelijke rente;


meer subsidiair : wijziging van de koopovereenkomst wegens dwaling, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met € 20.079,91, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om dat bedrag aan [appellante] te betalen, vermeerderd met wettelijke rente;

telkens vermeerderd met buitengerechtelijke kosten met de wettelijke rente daarover en met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten.

3.2.2

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.1.

In het tussenvonnis van 18 juli 2012 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.3.2.

In het eindvonnis van 12 september 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

Met betrekking tot de meer subsidiaire vordering

3.4.1.

De kantonrechter heeft de door [appellante] ingestelde meer subsidiaire vordering behandeld in rov. 5.6 van het vonnis en die vordering niet toewijsbaar geacht.

3.4.2.

[appellante] heeft geen grief gericht tegen deze overweging uit het vonnis. De grieven 1, 2 en 3 zijn alleen gericht tegen de afwijzing van de primaire en de subsidiaire vordering, terwijl grief 4 naast de grieven 1, 2 en 3 geen duidelijke zelfstandige betekenis heeft.

De meer subsidiaire vordering ligt in hoger beroep dus niet ter beoordeling voor.

3.4.3.

Dat [appellante] aan het slot van de memorie van grieven concludeert tot het alsnog toewijzen van “de vorderingen van [appellante] in eerste aanleg”, voert niet tot een ander oordeel. Dit laat immers onverlet dat [appellante] tegen de afwijzing van de meer subsidiaire vordering (het beroep op dwaling) niet met een voldoende duidelijke grief is opgekomen.

Met betrekking tot de wijziging van eis

3.5.1.

[appellante] heeft bij de door haar in hoger beroep genomen akte haar eis verminderd. Zij heeft het door haar primair, subsidiair en meer subsidiair gevorderde bedrag van € 20.079,91 verminderd tot € 16.152,39. Het hof zal rekening houden met deze eisvermindering ten aanzien van de primaire en subsidiaire vordering. De meer subsidiaire vordering maakt om de in rov. 3.4.2 van dit arrest genoemde reden geen onderdeel uit van de rechtsstrijd in hoger beroep.

Met betrekking tot de gronden van de primaire en subsidiaire vordering

3.6.

[appellante] heeft in de inleidende dagvaarding gesteld dat de woning niet voldeed aan hetgeen zij op grond van de gesloten koopovereenkomst mocht verwachten, aangezien [appellante] na de levering van de woning constateerde dat daarin sprake was van gebrekkige elektriciteitsleidingen en van houtworm. De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis de kwestie van de houtworm onbesproken gelaten. [appellante] heeft in haar memorie van grieven vervolgens alleen de kwestie van de elektrische leidingen genoemd en aan de orde gesteld. Dat brengt mee dat de stellingen over houtworm in hoger beroep geen rol spelen. De enkele omstandigheid dat [appellante] op de eerste bladzijde van haar memorie van grieven heeft gesteld dat zij het geschil “in volle omvang” aan het hof wil voorleggen, voert niet tot een ander oordeel. In hoger beroep is dus alleen de kwestie van de elektrische leidingen aan de orde.

Naar aanleiding van de grieven

3.7.1.

[appellante] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. Met de grieven legt [appellante] aan het hof in volle omvang de vraag voor of de staat van de elektrische leidingen in de woning ten tijde van de levering van de woning voldeed aan hetgeen [appellante] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

3.7.2.

Volgens [appellante] was dat niet het geval, en is dus sprake van een tekortkoming van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de nakoming van de koopovereenkomst, op grond waarvan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot schadevergoeding verplicht zijn. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [appellante] verwezen naar:

 een als productie 4 bij de inleidende dagvaarding overgelegde rapportage, die volgens [appellante] is opgesteld door [deskundige 1];

 een als productie 11 bij de memorie van grieven overgelegde e-mail van 12 april 2013 van ing. [deskundige 2];

 een als productie 12 bij akte in hoger beroep overgelegd rapport van 30 april 2013 van ing. [deskundige 2].

Volgens [appellante] moet op grond van deze stukken geconcludeerd worden dat de elektrische leidingen in de woning niet voldoen aan de eisen die golden toen de leidingen in 1969 zijn aangelegd en dat hierdoor sprake was van een gevaarlijke situatie. [appellante] heeft verder aangevoerd dat deze gebreken ten tijde van de bezichtigingen voorafgaand aan de koop niet zichtbaar waren en pas zichtbaar werden toen [appellante] na de eigendomsoverdracht van de woning in verband met door haar gewenste aanpassingen aan de woning beperkte sloopwerkzaamheden liet uitvoeren. [appellante] heeft voorts gesteld dat [geïntimeerde 1] haar voor de koop ten onrechte heeft meegedeeld dat alle elektriciteitsleidingen in goede staat verkeerden.

3.7.3.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben betwist dat de staat van de elektriciteitsleidingen in de woning niet voldeed aan hetgeen [appellante] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Verder hebben zij betwist dat sprake was van een gevaarlijke situatie. Zij hebben daartoe aangevoerd dat zij na de aanleg van de leidingen omstreeks 1969 meer dan 40 jaar in de woning hebben gewoond zonder dat de leidingen ooit een probleem hebben opgeleverd. Volgens hen is geen sprake van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning verhindert.

3.7.4.

Het hof stelt voorop dat de koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom van die woning, rekening moet houden met de mogelijkheid dat sprake is van enig achterstallig onderhoud en met de mogelijkheid dat enige werkzaamheden zullen moeten worden verricht om de woning aan te passen aan de eisen van de tijd. Dat geldt zeker bij een woning van 80 jaar oud.

3.7.5.

Naar het oordeel van het hof had [appellante] er ook rekening mee moeten houden dat de elektriciteitsleidingen in de woning niet meer zouden voldoen aan de eisen van de huidige tijd. Het hof neemt daarbij allereerst in aanmerking dat die leidingen omstreeks 1969 waren aangelegd en dat dit aan [appellante] is meegedeeld bij de bezichtigingen. [appellante] wist bij het sluiten van de koopovereenkomst dus dat de leidingen meer dan 40 jaar oud waren.

3.7.6.

Ten tweede acht het hof van belang dat [appellante] bij het sluiten van de koopovereenkomst wist dat de leidingen door [geïntimeerde 1] zelf waren aangelegd. Dat was immers aan haar meegedeeld. [appellante] heeft niet gesteld dat hierbij aan haar iets is meegedeeld over de kwalificaties en vaardigheden die [geïntimeerde 1] destijds al of niet had om dergelijke leidingen aan te leggen. [appellante] had dus rekening kunnen en moeten houden met de mogelijkheid dat de aanleg van de leidingen door [geïntimeerde 1] in zijn eigen woning in 1969 wellicht niet door een daarin gespecialiseerd bedrijf had plaatsgevonden en dat daarbij wellicht niet geheel werd voldaan aan de voorschriften die destijds voor de aanleg van dergelijke leidingen golden. Als een verkoper van een woning meedeelt dat hij een bepaalde installatie zelf heeft aangelegd, kan dat voor de koper een verzwaarde onderzoeksplicht meebrengen.

3.7.7.

Het voorgaande geldt in het onderhavige geval te meer omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gemotiveerd hebben gesteld dat een deel van de elektriciteitsleidingen bij de bezichtigingen voor [appellante] zichtbaar is geweest. Kennelijk is dat ook tijdens de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen aan de orde geweest. De kantonrechter heeft onderaan blz. 3 van het beroepen vonnis overwogen: “Ter gelegenheid van de comparitie van partijen is gebleken dat (…) op een aantal plaatsen (kelder en zolder) duidelijk waarneembaar was dat onder andere kabels los hingen.” [appellante] heeft weliswaar in de toelichting op grief 1 betwist dat zij bij de bezichtigingen loshangende kabels heeft waargenomen maar [appellante] heeft daarmee naar het oordeel van het hof niet voldoende betwist dat in elk geval een deel van de aangelegde elektriciteitsleidingen voor haar zichtbaar is geweest. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben er terecht op gewezen dat in de door [appellante] als productie 11 bij de memorie van grieven overgelegde e-mail van [deskundige 2] bij het 6e en 8e gedachtestreepje bij de kritische beschrijving van een aantal onderdelen van de leidingen uitdrukkelijk staat vermeld dat “deze situatie bij de koop zichtbaar was”. [appellante] heeft de betreffende door [deskundige 2] bekritiseerde onderdelen van de elektriciteitsleidingen dus kunnen waarnemen bij de bezichtigingen. [appellante] heeft er op grond daarvan rekening mee moeten houden dat ook de niet zichtbare leidingen vermoedelijk van vergelijkbare aard zouden zijn als de zichtbare leidingen.

3.7.8.

Het hof acht tot slot van belang dat [appellante] alle gelegenheid heeft gekregen om de woning voor de koop meermalen in het gezelschap van verschillende personen te bezichtigen en dat zij een bouwkundige keuring heeft kunnen laten verrichten voor de eigendomsoverdracht. [appellante] had dus ook alle gelegenheid om, als zij dat wenselijk zou hebben gevonden, in elk geval de zichtbare delen van de elektrische leidingen te laten beoordelen door een deskundige. Dat [appellante] dat niet nodig heeft geacht moet naar het oordeel van het hof in het onderhavige geval voor haar rekening worden gelaten.

3.7.9.

Hierbij speelt mee dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geen onjuiste mededelingen over de elektrische leidingen hebben gedaan. [geïntimeerde 1] heeft meegedeeld dat hij de leidingen zelf heeft aangelegd, hetgeen juist was. Verder heeft [geïntimeerde 1] meegedeeld dat de leidingen in goede staat verkeerden. Ook dat is niet onjuist gebleken. De elektrische installatie heeft meer dan 40 jaar probleemloos gefunctioneerd en over enige schade aan de leidingen, bijvoorbeeld door verhitting of iets dergelijks, is door [appellante] niets gesteld.

3.7.10.

Op grond van het voorgaande concludeert het hof dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich terecht hebben beroepen op:

 de afspraak dat de woning geleverd zou worden in de staat die de woning bij het sluiten van de koopovereenkomst had (art. 5 lid 1 van de koopovereenkomst en artikel 2 lid 3 van de leveringsakte);

 de afspraak dat voor [appellante] kenbare gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, voor zover daarvan al sprake is, voor risico van [appellante] komen (artikel 5 lid 2 van de koopovereenkomst en blz. 1 van de leveringsakte).

3.7.11.

De in artikel 5 lid 2 van de koopovereenkomst vervatte garantie dat de woning bij de feitelijke levering de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, voert niet tot ander oordeel. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben de woning immers ruim 40 jaar normaal als woning kunnen gebruiken en in zoverre valt niet in te zien dat deze garantie zou zijn geschonden. Ook de in artikel 5 lid 8 van de leveringsakte vervatte garantie dat de zich in het verkochte bevindende leidingen naar behoren functioneren en dat het gebruik daarvan niet is beperkt door de daartoe bevoegde instanties, voert niet tot een ander oordeel. Dat deze garantie is geschonden is evenmin komen vast te staan. Doorslaggevend blijft in deze zaak dat de staat van de elektriciteitsleidingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs duidelijk heeft kunnen zijn aan [appellante]. Dit brengt mee dat de genoemde garantie niet te ruim moet worden uitgelegd.

3.7.12.

Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat de elektriciteitsleidingen in de woning niet voldeden aan hetgeen [appellante] op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten. Daarom kan niet worden gezegd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekort geschoten. Het hof komt daarom evenals de kantonrechter tot de conclusie dat de primaire en subsidiaire vorderingen van [appellante] niet toewijsbaar zijn.

3.7.13.

[appellante] heeft geen gespecificeerd bewijsaanbod gedaan ten aanzien van feiten die, als zij zouden komen vast te staan, tot een ander oordeel zouden leiden. Het hof acht daarom geen redenen aanwezig voor bewijslevering.

3.7.14.

Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of de elektriciteitsleidingen in de woning op onderdelen niet voldeden aan de in 1969 geldende eisen, waarover de partijen van mening verschillen.

Conclusie

3.8.1.

Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

3.8.2.

[appellante] heeft veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gevorderd tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis heeft betaald. Uit het bovenstaande volgt dat deze vordering moet worden afgewezen.

3.8.3.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep en deze kostenveroordeling, zoals door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo, tussen partijen gewezen vonnis van 12 september 2012;

wijst af de vordering van [appellante] tot veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot terugbetaling van hetgeen [appellante] op grond van het vonnis heeft betaald;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot op heden begroot op € 666,-- aan vast recht en op € 1.737,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 september 2014.