ECLI:NL:GHSHE:2014:3634

• Datum uitspraak: 16 september 2014
• Publicatiedatum: 16 september 2014
• Zaaknummer: HD 200.037.068_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; W.H.B. den Hartog Jager; I.B.N. Keizer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verdeling gemeenschap tussen broers; afrekening met betrekking tot gevoerd beheer van onroerende zaken

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch diende, betreft het een hoger beroep over de verdeling van een gemeenschap tussen broers en de afrekening van het gevoerd beheer van onroerende zaken. De uitspraak is gedaan op 16 september 2014, na een reeks tussenarresten die eerder zijn gewezen. De appellant, vertegenwoordigd door mr. Ph.C.M. van der Ven, en de geïntimeerde, vertegenwoordigd door mr. J.R.G. Smulders, hebben hun standpunten uiteengezet in het kader van de verdeling van de activa en passiva van de gemeenschap. Het hof heeft in eerdere arresten bepaald dat er een deskundigenonderzoek moet plaatsvinden naar de waarde van de onroerende zaken die tot de gemeenschap behoren, evenals naar de hypotheekschulden die op deze panden rusten.

Het hof heeft de partijen in de gelegenheid gesteld om hun wensen met betrekking tot de deskundige(n) en de vraagstelling kenbaar te maken. De appellant heeft enkele aanpassingen voorgesteld aan de vragen die aan de deskundige voorgelegd moeten worden, waaronder het meenemen van leegstandsgegevens en het vaststellen van aflossingen op de hypotheekschulden. Het hof heeft deze voorstellen in overweging genomen en enkele daarvan overgenomen.

De deskundige die is benoemd, P.G.M. Notten, zal de waarde van vier specifieke onroerende zaken taxeren, rekening houdend met de verhuur- en leegstandsgegevens. Het hof heeft de procedure verder gestructureerd door te bepalen dat partijen binnen een week na de uitspraak de benodigde processtukken aan de deskundige moeten verstrekken. De kosten van het deskundigenonderzoek zijn vastgesteld op € 5.147,95, die door beide partijen moeten worden gedeeld. De zaak is verwezen naar de rol van 20 januari 2015 in afwachting van het deskundigenbericht, waarna partijen hun standpunten verder kunnen toelichten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.037.068/01

arrest van 16 september 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven te 's-Hertogenbosch,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.R.G. Smulders te Roermond,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 27 maart 2012, 18 september 2012, 10 september 2013 en 24 juni 2014 in het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht onder zaaknummer 95336/HA ZA 04-896 gewezen vonnissen van 23 maart 2005, 29 juni 2005, 7 mei 2008 en 25 februari 2009.

20. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure na het tussenarrest van 24 juni 2014 blijkt uit:

• de akte na tussenarrest van [appellant] van 22 juli 2014 met drie producties (nrs. 87 t/m 89);
• de akte uitlaten deskundigenonderzoek van [geïntimeerde] van 22 juli 2014.

De partijen hebben arrest gevraagd.

21. De verdere beoordeling

In principaal en incidenteel hoger beroep

21.1.

Het hof heeft in rov. 18.16.1 van het tussenarrest van 24 juni 2014 overwogen dat een deskundigenbericht moet plaatsvinden naar de waarde van de onroerende zaken van de gemeenschap, in welk deskundigenbericht ook de omvang van de op de panden rustende hypotheekschulden moet worden betrokken. Het hof heeft de partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over aantal, deskundigheid en over de persoon van de te benoemen deskundige(n) alsmede over de door het hof voorgestelde vraagstelling.

Met betrekking tot de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen

21.2.1.

Het hof heeft in rov. 18.16.2 van het tussenarrest het voornemen geuit om aan de deskundige de volgende vragen voor te leggen.

I. Wat is op het moment van uw onderzoek de waarde in verhuurde staat (als beleggingsobject) van:

a. het cafépand met zaal, bovenwoning en ondergrond, open plaats en verdere aan- en onderhorigheden, staande en gelegen aan de [pand 1] , te [plaats] ;

b. het cafépand met bovenwoning en ondergrond, erf en verdere aan- en onderhorigheden, staande en gelegen aan de [pand 2] te [plaats] ;

c. het cafépand met friture, zaal en woonhuis, een en ander met ondergrond, erf, tuin en verdere aan- en onderhorigheden, staande en gelegen aan de [pand 3] te [plaats] , gemeente Meersen;

d. het cafépand met zaal, ondergrond, erf en verdere aan- en onderhorigheden, staande en gelegen aan de [pand 4] te [plaats] ;

II. Kunt op basis van de door partijen aan u te verstrekken gegevens vaststellen welke hypotheekschulden op dit moment op de genoemde panden rusten? Zijn dat de in rechtsoverweging 11.3.5 van het tussenarrest van 27 maart 2012 genoemde kredieten die zijn verstrekt onder de rekeningnummers [bankrekeningnummer 1] , [bankrekeningnummer 2] , [bankrekeningnummer 3] en [bankrekeningnummer 4] ? Wat is de hoogte van de op elk van de panden rustende hypotheekschuld en wat is, rekening houdend met die schuld, de overwaarde van elk van de panden?

III. Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daar kennis van neemt?

21.2.2.

[geïntimeerde] heeft meegedeeld dat hij zich verenigt met de door het hof voorgestelde vraagstelling. [geïntimeerde] heeft daarbij de kanttekening gemaakt dat de onroerende zaken aan de [pand 1] en de [pand 2] te [plaats] niet in gebruik zijn als cafépand maar voor kamerverhuur (aan studenten). Naar het hof begrijpt, achten partijen een aanpassing van de vraagstelling op dit punt niet noodzakelijk. Duidelijk is dat aan de deskundige wordt gevraagd naar de actuele waarde van de onroerende zaken in het economisch verkeer in de huidige staat. De deskundige dient dus mede acht te slaan op de vraag of, en zo ja onder welke voorwaarden (waaronder de huurprijs), de panden verhuurd zijn.

21.2.3.

[appellant] heeft meegedeeld dat hij zich grotendeels kan verenigen met de door het hof voorgestelde vraagstelling. Hij stelt op drie punten een aanpassing voor.

Dat betreft allereerst een toevoeging aan vraag I met de strekking dat de deskundige bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaken rekening moet houden met de leegstandsgegevens die de deskundige kan opvragen bij de beheerder. Ter onderbouwing van deze aanvulling op vraag I heeft [appellant] aangevoerd dat met name het pand aan de [pand 4] te [plaats] met langdurige leegstand wordt geconfronteerd.

Het hof zal dit voorstel voor aanpassing van vraag I overnemen. Het is aan de deskundige om te bepalen of en in hoeverre deze factor van invloed is op de waarde in het economisch verkeer.

21.2.4.

[appellant] heeft ten tweede voorgesteld om aan de deskundige te vragen om een rentabiliteitswaardeberekening bij te voegen. Volgens [appellant] vormt een dergelijke berekening een nadere onderbouwing van de taxatie, terwijl de berekening voorts een basis kan vormen voor de beantwoording van de door het hof aan partijen gestelde vraag (rov. 18.17.1 sub b) of en in hoeverre (ten aanzien van welke panden) zij toedeling van de panden met inbegrip van de daarop rustende hypotheekschulden aan zichzelf wensen en of zij in staat zijn om die toedeling te financieren.

Het hof zal dit voorstel niet overnemen. De verdeling van de gemeenschap zal moeten plaatsvinden op basis van de waarde van de panden in het economische verkeer. Bij de schatting van die waarde zal de deskundige rekening moeten houden met alle relevante factoren, waarvan de rentabiliteit van de panden er slechts één is. Het hof laat het dus aan de deskundige om tot een waardering van de panden te komen en om die waardering te onderbouwen. Dat de partijen vervolgens, als zij een of meer van de panden toegedeeld willen krijgen, wellicht moeten beschikken over een rentabiliteitswaardeberekening, voert het hof niet tot een ander oordeel. Het is aan partijen om dat te zijner tijd zo nodig te regelen.

21.2.5.

[appellant] heeft ten derde voorgesteld om aan vraag II nog toe te voegen:

“Is ten tijde van uw berekening sprake van aflossingen op de betreffende hypotheekschulden en zo ja, hoeveel bedraagt deze aflossing per maand momenteel (informatie op de vragen bij voornoemde beheerder en/of [geïntimeerde] en/of [appellant] )?”

Volgens [appellant] is een antwoord op deze vraag van belang bij de verdeling van de activa en passiva die na het deskundigenbericht aan de orde zal moeten komen.

Het hof zal ook dit voorstel overnemen.

Met betrekking tot aantal, deskundigheid en persoon van de te benoemen deskundige(n)

21.3.1.

[geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat volstaan kan worden met de benoeming van één deskundige. Volgens [geïntimeerde] moet een makelaar/taxateur worden benoemd die:

• deskundigheid heeft met betrekking tot het waarderen van onroerende zaken die dienen als beleggingsobject;
• goed op de hoogte is van de plaatselijke markt voor dergelijke beleggingsobjecten.

[geïntimeerde] heeft twee namen genoemd van kantoren die als deskundige zouden kunnen worden ingeschakeld.

21.3.2.

Ook [appellant] heeft benadrukt dat de te benoemen deskundige voldoende expertise moet hebben. [appellant] concludeert dat de te benoemen deskundige als deskundige op het gebied van bedrijfsmatig vastgoed zou moeten zijn gecertificeerd en geregistreerd bij Vastgoedcert (www. [website 1] ). [appellant] heeft een kantoor genoemd en twee namen van daar werkzame personen die als deskundige zouden kunnen worden benoemd.

[appellant] stelt, anders dan [geïntimeerde] , voor dat het hof twee deskundigen benoemd: één van de door [geïntimeerde] genoemde deskundigen en één van de door [appellant] genoemde deskundigen. Het hof zou volgens [appellant] , als deze deskundigen ten aanzien van bepaalde panden tot verschillende taxaties komen, het gemiddelde kunnen nemen van die taxaties.

21.2.3.

Het hof zal volstaan met de benoeming van één deskundige. Het gaat om de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van vier vrij gangbare beleggingsobjecten. Het valt niet in te zien waarom één taxateur, die ter zake over voldoende deskundigheid beschikt, deze taxatie niet zou kunnen verrichten. Het hof zal de deskundige benoemen die hierna onder “De uitspraak” worden genoemd. Naar het oordeel van het hof moet deze deskundige geacht worden voldoende deskundigheid te hebben met betrekking tot de waardering van onroerende zaken die dienen als beleggingsobject, en voldoende kennis van de plaatselijke markt voor dergelijke beleggingsobjecten. Omdat de partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de persoon van de te benoemen deskundige, zal het hof een deskundige benoemen die niet door een van partijen is voorgesteld. Deze deskundige is tijdens het geding in eerste aanleg bij tussenvonnis van 23 maart 2005 ook tot deskundige benoemd en het destijds door hem uitgebrachte deskundigenbericht heeft tussen partijen geen aanleiding gegeven tot discussie.

21.2.5.

De deskundige dient eventuele nadere informatie die hij nodig heeft en die geen deel uitmaakt van de processtukken, bij de advocaten op te vragen. De advocaat die informatie verschaft dient een afschrift daarvan toe te zenden aan de advocaat van de wederpartij. Het hof verzoekt de deskundige de verkregen informatie als bijlage bij het deskundigenbericht te voegen.

Het hof gaat ervan uit dat partijen de deskundige desgewenst zullen machtigen om relevante gegevens op te vragen bij banken, bij de beheerder van de onroerende zaken of andere instanties.

Indien de deskundige voor het onderzoek gebruik maakt van informatie van derden, dient hij daarvan melding te maken in het rapport.

Aanwijzingen voor het vervolg van de procedure

21.3.1.

Na afloop van het deskundigenbericht naar de (over)waarde van de panden zullen partijen, mede op basis van de uitkomsten van dat deskundigenbericht, zich bij memorie na deskundigenbericht deugdelijk gemotiveerd moeten uitlaten over:

de vraag uit welke vermogensbestanddelen, met welke waarde, de gemeenschap bestaat, rekening houdend met de op verzoek van het hof uitgebrachte deskundigenberichten en rekening houdend met hetgeen in de tot en met het onderhavige arrest gewezen tussenarresten is beslist;

de vraag of en in hoeverre (ten aanzien van welke panden) zij toedeling van de panden met inbegrip van de daarop rustende hypotheekschulden aan zichzelf wensen en de vraag of zij in staat zijn die toedeling te financieren;

de vraag hoe, rekening houdend met de antwoorden op de vragen a en b, de verdeling naar hun visie moet plaatsvinden (welke activa en welke passiva naar welke partij) en welke overbedelingsuitkering daarbij door wie aan wie dient te worden voldaan.

Het hof verwijst dienaangaande naar rov. 18.17.1 van het tussenarrest van 24 juni 2014. [appellant] zal als eerste in de gelegenheid worden gesteld om een memorie na deskundigenbericht te nemen.

21.3.2.

Het hof houdt elke verdere beslissing aan.

22. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bepaalt dat een deskundigenonderzoek wordt verricht naar de volgende vragen:

Wat is op het moment van uw onderzoek, rekening houdend met de verhuur- en leegstandsgegevens die zijn op te vragen bij de beheerder, de waarde in het economisch verkeer van de hieronder genoemde beleggingsobjecten:

het cafépand met zaal, bovenwoning en ondergrond, open plaats en verdere aan- en onderhorigheden, staande en gelegen aan de [pand 1] , te [plaats] ;

het cafépand met bovenwoning en ondergrond, erf en verdere aan- en onderhorigheden, staande en gelegen aan de [pand 2] te [plaats] ;

het cafépand met friture, zaal en woonhuis, een en ander met ondergrond, erf, tuin en verdere aan- en onderhorigheden, staande en gelegen aan de [pand 3] te [plaats] , gemeente Meersen;

het cafépand met zaal, ondergrond, erf en verdere aan- en onderhorigheden, staande en gelegen aan de [pand 4] te [plaats] .

Kunt op basis van de door partijen aan u te verstrekken gegevens vaststellen welke hypotheekschulden op het moment van uw onderzoek op de genoemde panden rusten? Zijn dat de in rechtsoverweging 11.3.5 van het tussenarrest van 27 maart 2012 genoemde kredieten die zijn verstrekt onder de rekeningnummers [bankrekeningnummer 1] , [bankrekeningnummer 2] , [bankrekeningnummer 3] en [bankrekeningnummer 4] ? Wat is de hoogte van de op elk van de panden rustende hypotheekschuld en wat is, rekening houdend met die schuld, de overwaarde van elk van de panden? Kunt u aan de hand van door de beheerder en/of door partijen te verstrekken informatie vaststellen of ten tijde van uw berekening sprake is van aflossingen op de betreffende hypotheekschulden? Zo ja, hoeveel bedraagt deze aflossing per maand?

Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daar kennis van neemt?

benoemt tot deskundige ter beantwoording van deze vragen:

P.G.M. Notten - RT RMT

als Register Makelaar & Taxateur BOG / Wonen verbonden aan

[makelaars] Makelaars

[adres]

[postcode] [plaats]

tel.: [netnummer en telefoonnummer]

e-mail: [mailadres]

website: [website 2]

bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundige toezendt;

bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundige ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;

bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek begint nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;

bepaalt dat de datum en tijd waarop de deskundige ter plaatse onderzoek zal verrichten, door de deskundige zal worden vastgesteld in overleg met de advocaten van partijen; partijen en hun eventuele adviseurs dienen in de gelegenheid te worden gesteld bij het onderzoek aanwezig te zijn;

bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek –
en ten aanzien van de conceptrapportage – partijen in de gelegenheid stelt opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;

verzoekt de deskundige een schriftelijk en met redenen omkleed bericht, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het bericht aan de advocaten van partijen toe te zenden;

bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk, ondertekend bericht ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op
drie maanden nadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;

bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundige op het door de deskundige begrote bedrag van in totaal € 5.147,95, tenzij (één van) partijen binnen veertien dagen na deze uitspraak
bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij) tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;

bepaalt dat ieder van partijen de helft van genoemd voorschot van € 5.147,95, derhalve € 2.573,98,
binnen 2 weken na heden zal overmaken naar IBAN-rekeningnummer NL53 RBOS 0569 990572 ten name van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch onder vermelding van zaaknummer HD 200.037.068/01;

verzoekt de deskundige, indien zijn kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;

benoemt mr. I.B.N. Keizer tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundige zich, door tussenkomst van de griffier dient te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;

verwijst de zaak naar de rol van 20 januari 2015 in afwachting van het deskundigenbericht;

verstaat dat de zaak na ontvangst van het deskundigenbericht naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenbericht aan de zijde van [appellant] , waarbij [appellant] mede zal moeten ingaan op de in rov. 21.3.1 van dit arrest genoemde kwesties;

houdt elke verder beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 september 2014.