ECLI:NL:GHSHE:2014:3538

• Datum uitspraak: 9 september 2014
• Publicatiedatum: 9 september 2014
• Zaaknummer: HD 200.124.483_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; M. van Ham; C.E.C.J. Ponsioen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens aanwezigheid en verkoop van drugs in de woning

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 9 september 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen Stichting Woonmaatschappij Zo Wonen en de huurders [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. De zaak is ontstaan na een politie-inval op 11 augustus 2010, waarbij een aanzienlijke hoeveelheid hard- en softdrugs in de woning van de huurders werd aangetroffen. De rechtsvoorganger van Zo Wonen had op 29 december 1994 een huurovereenkomst gesloten met de huurders, waarin onder andere werd bepaald dat het gehuurde uitsluitend als woonruimte gebruikt mocht worden en dat de huurders zich dienden te onthouden van gedragingen die als hinderlijk of storend konden worden ervaren.

Na de inval heeft Zo Wonen de huurders in een brief op de hoogte gesteld van de ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurders hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, waarna Zo Wonen een procedure tot ontbinding en ontruiming heeft gestart. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vorderingen van Zo Wonen afgewezen, waarop Zo Wonen in hoger beroep is gegaan.

Het hof heeft geoordeeld dat de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid drugs in de woning een ernstige tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof heeft de kantonrechter in zijn oordeel gevolgd dat de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, ondanks het tijdsverloop sinds de gebeurtenissen. Het hof heeft de vorderingen van Zo Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen, met inachtneming van de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.124.483/01

arrest van 9 september 2014

in de zaak van

Stichting Woonmaatschappij Zo Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als Zo Wonen,

advocaat: mr. H.J. Heynen te Roermond,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

thans verblijvende in Duitsland,

advocaat: mr. A.F.G. Bergmans-Jeurissen te Sittard,

2. [geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats],

advocaat: mr. R.F. Cohen te Sittard,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2],

op het bij exploot van dagvaarding van 15 januari 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Maastricht van 21 november 2012, gewezen tussen Zo Wonen als eiseres en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 471451 CV EXPL 12-1563)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met één productie;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1];

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 2] met twee producties;

- de akte van Zo Wonen;

- de antwoordakte van [geïntimeerde 1];

- de antwoordakte van [geïntimeerde 2].

Het hof heeft arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

De rechtsvoorganger van Zo Wonen heeft op 29 december 1994 een huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. Volgens deze huurovereenkomst is [geïntimeerde 1] met ingang van die datum een woning gaan huren aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Hoewel [geïntimeerde 2] in de aanhef van de huurovereenkomst niet als huurder wordt vermeld, heeft zij de huurovereenkomst wel mee ondertekend onder het kopje ‘huurder’. Partijen gaan ervan uit dat zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 2] huurders zijn geworden van deze woning.

3.1.2.

In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“5.1 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn gezin. Huurder verplicht zich het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.

5.2

Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader gebruiken en onderhouden. Hij zal daarbij de voorschriften van verhuurder ten aanzien van de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen in acht nemen.

5.3

Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen, dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, dan wel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden, aanwezig in naburige percelen.”

3.1.3.

Bij brief van 18 augustus 2010 heeft Zo Wonen aan [geïntimeerde 1] (samengevat) medegedeeld:

- dat de politie op 11 augustus 2010 een inval in de woning heeft gedaan;

- dat in de woning 2 kilo harddrugs zijn aangetroffen en drie personen zijn aangehouden;

- dat de hoeveelheid drugs van dien aard is dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat hier sprake is van een bedrijfsmatige activiteit met winstoogmerk;

- dat het bewaren c.q. verhandelen van harddrugs strafbaar is,

- dat door de gebeurtenissen op 11 augustus 2010 voor Zo Wonen is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] in de nakoming van artikelen 5.2 en 5.3 van de huurovereenkomst ernstig tekort is geschoten,

- dat [geïntimeerde 1] in de gelegenheid wordt gesteld de huurovereenkomst zelf vóór 1 september 2010 op te zeggen, bij gebreke waarvan Zo Wonen een procedure zal starten en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal vorderen.

[geïntimeerde 1] heeft van de geboden gelegenheid om de huurovereenkomst op te zeggen geen gebruik gemaakt.

3.1.4.

Bij brief van 23 augustus 2010 heeft de burgemeester van de gemeente [woonplaats] (hierna: de burgemeester) aan Zo Wonen medegedeeld (kort samengevat)

- dat de politie op 11 augustus 2010 een onderzoek in de woning heeft ingesteld;

- dat uit dat onderzoek is gebleken dat er een grote hoeveelheid verdovende middelen als bedoeld in artikel 2 en 3 van de Opiumwet in de woning aanwezig was;

- dat uit het door de burgemeester ontvangen rapport blijkt dat is aangetroffen: 500 gram hasjiesj, 1000 gram hennep; 185 gram amfetamine; 400 gram wit poeder; € 890,- (bij één van verdachten);

- dat gelet op het feit dat er een grote hoeveelheid verdovende middelen is aangetroffen, deze verdovende middelen in de woning aanwezig waren met het oogmerk om deze te verkopen, af te leveren en/of te verstrekken;

- dat de politie op 19 augustus 2010 de burgemeester heeft verzocht om met toepassing van artikel 13b Opiumwet de woning te sluiten;

- dat de burgemeester het voornemen heeft om tot sluiting van de woning voor een periode van drie maanden over te gaan;

- dat de reden daarvan is gelegen in het gegeven dat er zowel soft- als harddrugs in de woning zijn aangetroffen en gelet op de ernst van de aangetroffen situatie (een grote hoeveelheid drugs, te weten 185 gram harddrugs, 1500 gram softdrugs en 400 gram nog nader te definiëren poeder) en dat de huurders van Zo Wonen met hun activiteiten een belangrijke schakel zijn in de keten van het in omloop brengen van verdovende middelen;

- dat Zo Wonen op grond van artikel 4:8 Awb in de gelegenheid wordt gesteld om haar zienswijze kenbaar te maken alvorens de burgemeester definitief zal beslissen.

3.1.5.

Bij brief van 2 september 2010 heeft de burgemeester aan Zo Wonen medegedeeld hetgeen in voornoemde brief van 23 augustus 2010 ook al is vermeld, dat Zo Wonen geen zienswijze heeft ingediend en dat ook de bewoners van de woning dat niet hebben gedaan, dat de burgemeester het besluit neemt om op grond van artikel 13b Opiumwet bestuursdwang toe te passen in de vorm van sluiting van de woning met ingang van 7 september 2010, voor de duur van drie maanden, tot en met 7 december 2010.

3.1.6.

[geïntimeerde 1] heeft tegen het besluit van de burgemeester van 2 september 2010 bezwaar gemaakt.

3.1.7.

Op 9 september 2010 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector bestuursrecht, (samengevat) het besluit van de burgemeester van 2 september 2010 geschorst tot en met zes weken na de datum van bekendmaking van de beslissing op het bezwaar, omdat eerst een duidelijke last dient te worden opgelegd alvorens bestuursdwang kan worden toegepast, hetgeen niet is gebeurd en omdat uit het rapport van de politie niet blijkt dat de handel in verdovende middelen vanuit de woning tot overlast heeft geleid.

3.1.8.

Bij besluit van 2 maart 2011 heeft de burgemeester het bezwaar van [geïntimeerde 1] ongegrond verklaard en het besluit tot sluiting van de woning gehandhaafd. [geïntimeerde 1] heeft tegen dat besluit beroep ingesteld bij de rechtbank Maastricht.

3.1.9.

Op 18 mei 2011 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector bestuursrecht, (samengevat) het besluit van 2 maart 2011 vernietigd, de burgemeester opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen en het primaire besluit van 2 september 2010 geschorst tot en met zes weken na de bekendmaking van het nieuwe besluit op bezwaar. De voorzieningenrechter oordeelde dat het bestreden besluit aan een motiveringsgebrek lijdt.

3.1.10.

Bij vonnis van 13 april 2012 heeft de rechtbank Maastricht, sector strafrecht, bewezen verklaard (naast een ander in dit geding niet relevant strafbaar feit) dat [geïntimeerde 2]

- op 11 augustus 2010 te [woonplaats] opzettelijk aanwezig heeft gehad ongeveer 185 gram van een materiaal bevattende amfetamine, zijnde amfetamine een middel vermeld op de bij de Opiumwet behorende lijst I;

- op 11 augustus 2010 te [woonplaats] opzettelijk aanwezig heeft gehad ongeveer 449 gram hasjiesj en ongeveer 1050 gram hennep, zijnde hasjiesj en hennep (telkens) een middel vermeld op de bij de Opiumwet behorende lijst II;

en haar voor die strafbare feiten veroordeeld. Van de vervolging van, kort gezegd, de handel in drugs is [geïntimeerde 2] vrijgesproken.

3.1.11.

[geïntimeerde 1] is niet vervolgd omdat er onvoldoende wettig bewijs was.

3.1.12.

Bij beschikking van 7 augustus 2013 heeft de rechtbank Maastricht de echtscheiding tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] uitgesproken en bepaald dat [geïntimeerde 2] huurster zal zijn van de woning met ingang van de dag dat die beschikking is ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.

3.2.

Zo Wonen heeft in eerste aanleg gevorderd (samengevat) dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Zo Wonen enerzijds en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] anderzijds ontbindt per een door de kantonrechter vast te stellen datum en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen met hun veroordeling in de proceskosten.

3.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Zo Wonen afgewezen. Zo Wonen is tijdig in hoger beroep gekomen. Zo Wonen heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Zo Wonen heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen en voorts tot veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot hetgeen Zo Wonen ter uitvoering van het bestreden vonnis aan hen heeft betaald, vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten.

3.4.

Uit de stellingen van Zo Wonen volgt dat zij in verband met de (hiervoor in 3.1.12 vermelde) beschikking van 7 augustus 2013 geen belang meer heeft bij toewijzing van haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming voor zover gericht tegen [geïntimeerde 1]. Het hof zal op die grond de afwijzing van de vorderingen van Zo Wonen tot ontbinding en ontruiming jegens [geïntimeerde 1] bekrachtigen. Zo Wonen behoudt jegens [geïntimeerde 1] belang bij de beoordeling van haar hoger beroep voor zover gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg (grieven II en IV) en voor zover het betreft de vordering in het petitum van de appeldagvaarding onder 2.

3.5.

Grief I is gericht tegen de volgende overweging in het bestreden vonnis:

“De conclusie uit het vorenstaande brengt met zich dat er in beginsel sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Nu het echter handelen betreft dat inmiddels meer dan twee jaar in het verleden ligt, en Zo Wonen niet heeft gesteld dat de toerekenbare tekortkoming nog steeds voortduurt, is de kantonrechter met [geïntimeerde 1] c.s. van oordeel dat deze tekortkoming op dit moment niet langer de ontbinding rechtvaardigt. Kort samengevat had van Zo Wonen adequater en sneller optreden verwacht mogen worden indien het handelen door hen zo hoog opgenomen zou worden. De omstandigheid dat er ook bestuursrechtelijk opgetreden werd ontlast Zo Wonen in dit verband niet van haar eigen civielrechtelijke verantwoordelijkheden.".

Volgens Zo Wonen heeft de kantonrechter met deze overweging een verkeerde uitleg gegeven van artikel 6:265 lid 1 BW, omdat (samengevat) (primair) de tekortkoming van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door tijdsverloop niet minder ernstig is geworden, (subsidiair) er geen sprake is van rechtsverwerking en (meer subsidiair) de tekortkoming voortduurt.

3.6.

Om de hierna te noemen redenen, slaagt deze grief. De devolutieve werking van het hoger beroep brengt mee dat het hof vanwege het slagen van de grief alsnog de in eerste aanleg gevoerde verweren dient te beoordelen, waaronder het verweer dat geen sprake is van een tekortkoming. Omwille van de leesbaarheid van dit arrest zal het hof eerst bespreken dat en waarom het hof met de kantonrechter van oordeel is dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst.

3.7.

Tussen partijen staat vast dat de politie op 11 augustus 2010 een inval heeft gedaan in de woning en een aanzienlijke hoeveelheid drugs heeft aangetroffen, zowel harddrugs als softdrugs. [geïntimeerde 1] is wel als verdachte aangemerkt, maar niet vervolgd. [geïntimeerde 2] is wel vervolgd en ook veroordeeld voor het (naar het hof begrijpt: in de woning) aanwezig hebben van drugs. [geïntimeerde 2] is vrijgesproken van handel in drugs, waartoe de rechtbank in haar vonnis van 13 april 2012 heeft overwogen dat de aangetroffen harddrugs bij de ‘afgevangen’ getuige niet met zekerheid zijn te linken aan de woning van [geïntimeerde 2]. De omstandigheid dat [geïntimeerde 2] strafrechtelijk is vrijgesproken van de handel in drugs, betekent civielrechtelijk echter niet dat ervan uit moet worden gegaan dat zij niet heeft gehandeld in drugs. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet, althans onvoldoende hebben betwist dat zij, of één van hen, zich daaraan schuldig hebben gemaakt. Immers, zij hebben geen enkele verklaring gegeven voor de aanwezigheid van de grote hoeveelheid soft- en harddrugs in de woning en Zo Wonen heeft gesteld dat [geïntimeerde 2] tegenover de politie heeft verklaard dat zij vanuit de woning heeft gehandeld in drugs. Dat blijkt ook uit het in het geding gebrachte proces-verbaal; op pagina 49 wordt daarin vermeld
“ik heb in hash gehandeld vanuit onze woning” . Ook heeft Zo Wonen er - onbetwist - op gewezen dat een bestuurster van een auto met een Duits kenteken tegenover de politie heeft verklaard dat zij in de woning harddrugs heeft gekocht. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben zich tegenover de gemotiveerde stellingen van Zo Wonen enkel beroepen op het ontbreken van een strafrechtelijke veroordeling waar het betreft de handel in drugs. Zij hebben geen enkele verklaring gegeven voor hetgeen de politie op 11 augustus 2010 heeft aangetroffen (waaronder de koop door voornoemde bestuurster van de auto). Ook hebben zij zich niet erop beroepen dat de gebeurtenissen op 11 augustus 2010 slechts een incident zouden betreffen. Het hof gaat daarom als onvoldoende weersproken ervan uit dat de in de woning aangetroffen (hard)drugs, gelet op de hoeveelheid, mede bestemd waren om te worden verhandeld c.q. om daarmee te ‘dealen’.

3.8.

Het aanwezig hebben van een aanzienlijke hoeveelheid (hard)drugs in de woning ten behoeve van verkoop/verstrekking vanuit de woning levert naar het oordeel van het hof een schending op van het bepaalde in de artikelen 5.1 tot en met 5.3 van de huurovereenkomst en van artikel 7:213 BW. Nu [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daarmee zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenissen uit de huurovereenkomst, geeft dat Zo Wonen in beginsel de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Immers, uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen, de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst. Ten aanzien van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte geldt in dit verband dat het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.

3.9.

Zo Wonen heeft aangevoerd dat zij als sociale verhuurder zich verantwoordelijk voelt voor het vitaal en veilig houden van de buurten waarin haar woningen zijn gelegen en dat haar hierop gerichte strategie wordt doorkruist door drugshandel nu dit criminaliteit aantrekt en zorgt voor gevoelens van onveiligheid in wijken. In het licht van dit zwaarwegende belang acht het hof de tekortkoming voldoende ernstig om de gevorderde ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Het hof acht daarbij verder niet relevant of de buren en omwonenden al dan niet last hebben of ervaren van [geïntimeerde 1] en/of [geïntimeerde 2]. In dit geval is van belang dat het niet gaat om het voor eigen gebruik aanwezig hebben van drugs, maar om de handel in soft- en harddrugs, hetgeen een reële kans oplevert voor verloedering van de buurt. Anders dan [geïntimeerde 2] in hoger beroep nog heeft aangevoerd, behoeft evenmin nader te worden onderzocht op welke tijdstippen en hoe vaak vanuit de woning is ‘gedeald’, nu, zoals ook hiervoor is overwogen, niet (gemotiveerd) door [geïntimeerde 2] is gesteld dat hetgeen op 11 augustus 2010 is waargenomen slechts een incident zou betreffen.

3.10.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde 1] aangevoerd dat zijn gezondheidssituatie een omstandigheid is die aan de ontbinding van de huurovereenkomst in de weg staat. Nu [geïntimeerde 1] niet langer in de woning verblijft en hij zelf heeft gesteld dat hij niet langer het woonrecht heeft, kan dit niet langer in de weg staan aan ontbinding van de huurovereenkomst. Met het oog op de te nemen beslissing omtrent de proceskosten overweegt het hof nog dat het door [geïntimeerde 1] aangevoerde persoonlijke belang niet opweegt tegen het belang van Zo Wonen om ernstige tekortkomingen zoals hier aan de orde, tegen te gaan.

3.11.

Voorts heeft [geïntimeerde 1] in eerste aanleg aangevoerd dat de dochter onder toezicht is gesteld. In hoger beroep heeft [geïntimeerde 2] aangevoerd dat zij met haar twee dochters van 23 en 17 jaar in de woning woont en dat een huisuitzetting zeer vergaande consequenties zal hebben. Ook heeft [geïntimeerde 2] aangevoerd dat buurtbewoners niet over haar klagen, dat zij zich als een goed huurster en een goed buurtbewoonster gedraagt en dat inmiddels zeer geruime tijd is verstreken sinds de politie-inval. [geïntimeerde 2] heeft positieve verklaringen over haar van buurtbewoners in het geding gebracht. Het hof is van oordeel dat genoemde omstandigheden niet aan ontbinding in de weg staan. Het hof acht daartoe het volgende redengevend.

3.12.

Het hof gaat ervan uit dat de dochter niet meer onder toezicht is gesteld. Dat is immers in hoger beroep niet meer aangevoerd door [geïntimeerde 2] en gelet op het tijdsverloop sinds de memorie van grieven zal dat gelet op de leeftijd van de jongste dochter niet meer aan de orde kunnen zijn. Waaruit de vergaande consequenties van een huisuitzetting voor [geïntimeerde 2] concreet bestaan, heeft zij niet gesteld. Iedere huisuitzetting heeft vergaande consequenties, zodat van [geïntimeerde 2] verlangd mocht worden dat zij in dit verband een nadere toelichting had gegeven waarom haar woonbelang zwaarder dient te wegen dan het belang van Zo Wonen bij de ontbinding van de huurovereenkomst.

3.13.

Dat leidt ertoe dat slechts het tijdsverloop en de positieve verklaringen van de buurtbewoners overblijven. Zo Wonen hoeft niet te dulden dat er in en rond haar woning strafbare feiten worden gepleegd door haar huurders. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hadden zich dat kunnen en moeten realiseren. Zo Wonen heeft bij brief van 18 augustus 2010 aan [geïntimeerde 1] er geen twijfel over laten bestaan dat zij het bewaren c.q. verhandelen van harddrugs niet tolereert, dat zij dit beschouwt als een ernstige tekortkoming - welke mening het hof deelt - en dat zij bij constatering daarvan altijd overgaat tot een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben de ontvangst van deze brief niet betwist, zodat zij er rekening mee hebben kunnen en moeten houden dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden. Vanaf 2 september 2010 liepen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het risico dat de burgemeester zou overgaan tot sluiting van de woning, hetgeen eveneens het risico meebracht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk zou kunnen worden ontbonden door Zo Wonen (vgl. artikel 7:231 lid 2 BW). Ook na 18 mei 2011 (de datum van de uitspraak van de voorzieningenrechter) bleef dit risico bestaan, omdat de burgemeester een nieuw besluit op bezwaar diende te nemen. Gesteld noch gebleken is dat de burgemeester heeft afgezien van het voornemen om tot sluiting van de woning over te gaan. Op 5 april 2012 heeft Zo Wonen de onderhavige procedure aanhangig gemaakt. Zo Wonen heeft ten aanzien van de tijd die is verstreken tussen de huiszoeking in augustus 2010 en het starten van de onderhavige procedure als reden aangevoerd dat zij het bestuursrechtelijke traject wilde afwachten. Hoewel Zo Wonen voortvarender had kunnen zijn, staat het enkele tijdsverloop naar het oordeel van het hof niet in de weg aan de gevorderde ontbinding en ontruiming. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben niet gesteld dat zij er op zeker moment op hebben kunnen en mogen vertrouwen dat Zo Wonen heeft afgezien van haar voornemen om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Zij hebben ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit een dergelijk vertrouwen kan worden afgeleid of waaruit volgt dat zij in hun positie onredelijk zijn of worden benadeeld door het tijdsverloop. Van rechtsverwerking is naar het oordeel van het hof dus geen sprake.

3.14.

[geïntimeerde 1] heeft in hoger beroep nog aangevoerd dat Zo Wonen niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen jegens hem, althans dat hij niet in de proceskosten dient te worden veroordeeld, omdat de echtscheiding tussen hem en [geïntimeerde 2] bij beschikking van 7 augustus 2013 is uitgesproken waarbij het woonrecht aan [geïntimeerde 2] is toegekend en hij al geruime tijd niet meer woonachtig is in de woning.

3.15.

Het hof verwerpt dat verweer. De echtscheiding is pas na de appeldagvaarding en zelfs na het nemen van de memorie van grieven uitgesproken. Zo Wonen kon daar dus geen rekening mee houden. Het enkele feit dat [geïntimeerde 1] al sinds een eerder tijdstip elders verblijft, betekent niet dat hij zijn rechten uit de huurovereenkomst heeft prijsgegeven. [geïntimeerde 1] heeft dat niet gesteld en het blijkt ook nergens uit. Het hof verwijst voorts naar hetgeen hiervoor in rov. 3.4 is overwogen.

3.16.

Uit het voorgaande volgt dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te kunnen (laten) bewerkstelligen, zal worden afgewezen nu de gedwongen ontruiming wettelijk geregeld is in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Het hof ziet geen aanleiding om de ontruimingsdatum vast te stellen op minimaal zes maanden na betekening, omdat de in eerste aanleg geschetste persoonlijke situatie inmiddels drastisch is veranderd en omdat [geïntimeerde 2] al geruime tijd rekening heeft kunnen houden met de mogelijkheid dat de huurovereenkomst zou eindigen. De gevorderde termijn van acht dagen acht het hof te kort. Het hof zal de termijn stellen op een maand na betekening van dit arrest.

3.17.

De grieven II en IV, die zijn gericht tegen de compensatie van de proceskosten, slagen eveneens. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties en in de nakosten. De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van veertien dagen na de datum van dit arrest; de wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen met ingang van de veertiende dag na betekening van het arrest. Ook de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal het hof toewijzen. Grief III mist zelfstandige betekenis en kan onbesproken blijven. Zo Wonen heeft nog gevorderd dat het hof [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zal veroordelen tot hetgeen Zo Wonen ter uitvoering van het bestreden vonnis aan hen heeft betaald. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien dat of waarom Zo Wonen iets heeft betaald ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep, zodat deze vordering zal worden afgewezen.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin de vorderingen van Zo Wonen tot ontbinding en ontruiming jegens [geïntimeerde 1] zijn afgewezen;

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor het overige, en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen Zo Wonen en [geïntimeerde 2] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats];

veroordeelt [geïntimeerde 2] om binnen één maand na betekening van dit arrest voornoemde woning te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van het hare en de haren en de woning leeg en bezemschoon ter beschikking van Zo Wonen te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk in de proceskosten van beide instanties en begroot deze aan de zijde van Zo Wonen in eerste aanleg op € 199,64 voor verschotten en op € 1.130,- voor salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 775,82 voor verschotten en op € 1.341,- voor salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze laatstgenoemde bedragen eveneens binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening nadat betekening van het arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M. van Ham en C.E.C.J. Ponsioen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 september 2014.