ECLI:NL:GHSHE:2014:2821

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.141.760/01

arrest van 19 augustus 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te ‘[woonplaats 1],

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. M.R. Backer te 's-Gravenhage,

tegen

1.[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats 2],

2.
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats 2],

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden],

advocaat: mr. J.J. Lauwen te Oss,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 februari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingplaats 's-Hertogenbosch van 20 november 2013, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/261969/HA ZA 13-286)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, en naar het daaraan voorafgaande comparitievonnis van 3 juli 2013.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep met twee grieven, acht producties en een eiswijziging;

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 6 mei 2014 met drie grieven en één productie;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van 17 juni 2014.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Op 19 november 2012 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] verkocht de eenmanszaak cafetaria “[cafetaria]” te [plaats] voor € 20.000,-- (€ 19.000 inventaris, € 500 goodwill en € 500 handelsnaam), te leveren op 2 januari 2013 of zoveel eerder of later als partijen zouden overeenkomen. Partijen zijn naderhand een leveringsdatum van 1 februari 2013 overeengekomen. Bij de verkoop trad [Horecamakelaar] (“
MakelaarInHoreca”, verder: [Horecamakelaar])) op als makelaar voor [appellant]. [geïntimeerden] hebben na ondertekening een waarborgsom van € 5.000 bij de makelaar van [appellant] gestort. De cafetaria was gevestigd in een pand dat [appellant] huurde van [verhuurder] Onroerend Goed B.V., vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger verhuurder] (verder: [vertegenwoordiger verhuurder]) . De huurovereenkomst tussen [appellant] en [verhuurder] liep nog tot 31 juli 2016. [appellant] had bij de aanvang van zijn huur aan [verhuurder] een waarborgsom betaald van € 13.540,60 (zes maanden).

Artikel 3.1 van de koopovereenkomst luidt:

“Verkoper en koper zullen gezamenlijk verhuurder verzoeken koper in de plaats te doen stellen van verkoper. Indien de verhuurder […..] zijn medewerking niet wenst te verlenen tot overschrijving van de huurovereenkomst op de koper via een in de plaatsstelling en deze in de plaatsstelling middels tussenkomst van de rechter eveneens niet gerealiseerd kan worden, terwijl verhuurder eveneens geen nieuwe huurovereenkomst van vijf jaar met vijf optiejaren aan wenst te bieden aan koper op marktconforme condities, dan zal deze overeenkomst ontbonden kunnen worden door zowel verkoper als koper zonder boetes en/of kosten voor beide partijen, en zal verkoper verplicht zijn binnen twee dagen na het schriftelijke verzoek tot ontbinding van deze overeenkomst, tot terugbetaling van het eerder aanbetaalde bedrag op de koopsom of teruggave van de bankgarantie. […]”

Artikel 9 van de koopovereenkomst luidt:

“Indien één van beide partijen, na bij aangetekende brief met bericht van ontvangst in verzuim te zijn gesteld, gedurende meer dan zeven dagen na dagtekening van die brief nalatig is zijn verplichtingen uit deze overeenkomst alsnog na te komen, dan is de andere partij gerechtigd tot een forfaitaire schadevergoeding te vorderen van 10% van de koopsom, onverminderd diens recht om alsnog nakoming of ontbinding te vorderen.[…]”

3.1.2.

In een e-mail van [geïntimeerde 1] aan [Horecamakelaar] van 9 november 2012 schrijft [geïntimeerde 1]:

“Wij hebben het koopcontract nogmaals doorgelezen en hebben de volgende vragen en opmerkingen erover:

[…..]

Verder dienen de volgende punten in het contract te worden opgenomen:

1.
Koper tekent het koopcontract onder voorbehoud van het aangaan van het huurcontract. […..]”

3.1.3.

In een concept-huurovereenkomst die [geïntimeerden] op 8 januari 2013 van [vertegenwoordiger verhuurder] hebben ontvangen is in artikel 5 een door de huurder te storten waarborgsom van zes maanden opgenomen.

3.1.4.

In een e-mail van 11 januari 2013 schrijft [geïntimeerde 1] aan [Horecamakelaar]:

“Gisteravond had ik [vertegenwoordiger verhuurder] gesproken over de huurovereenkomst. Nu blijkt dat hij toch 6 maanden waarborg wil ontvangen. 3 maanden ineens en de overige mogen we over een langere tijd uitspreiden. Eerder hadden we [zoon vertegenwoordiger verhuurder](zoon van [vertegenwoordiger verhuurder], hof
) afgesproken dat dit naar 3 maanden zou moeten worden gezet […..] Daar hadden we nogmaals kenbaar gemaakt dat wij de 3 maanden waarborg niet in zijn geheel konden betalen, als we vervolgens grote verbouwings- en opstartkosten moeten betalen […..] Kortom wij kunnen en willen niet een contract tekenen die voor ons onbetaalbaar is. […..] Daarom zullen wij de restant van de koopsom van 15.000 euro niet eerder dan de 3 dagen voor de eventuele oplevering overmaken. Kanttekening, als we niet in overeenstemming komen over de kosten/huurcontract met FHC, zullen wij onze waarborgsom a 5000 euro terug moeten vragen. Volgens het koopkontract kunnen wij deze ontbinden indien huurovereenkomst in kan passeren. Dit zouden wij enkel doen als deze zaak financiel onmogelijk gaat worden.[…]”

3.1.5.

Op 17 januari 2013 heeft [vertegenwoordiger verhuurder] per e-mail aan [geïntimeerde 1] bericht:

“Mijn voorstel is af te zien van de hele transactie,

Ik ben bang dat het niets wordt en alleen maar op een drama uitloopt voor jullie en voor ons. Op voorhand al iedereen schuldig verklaren geeft geen vertrouwen. Beter nu afhaken als straks faillissement etc.”

[geïntimeerde 1] heeft op 18 januari 2013 per e-mail aan [Horecamakelaar] bericht:

“Zie hieronder de mail van [vertegenwoordiger verhuurder]. Blijkbaar kunnen we er niet uitkomen, en gaat het huurcontract niet door! Vanwege de ontstane situatie kan de koop dan ook niet doorgaan, en verzoeken wij jou om onze borg per direct terug te storten op onderstaande rekening.”

Op 21 januari 2013 (12.11 uur) heeft [Horecamakelaar] per e-mail aan [geïntimeerde 1] en [vertegenwoordiger verhuurder] bericht:

“Ik vind het jammer dat, nadat alle partijen er veel tijd en wellicht al geld in hebben gestoken, er nu geen huurcontract wordt afgegeven en dus de levering op losse schroeven staat. Ik heb begrepen van de heer [vertegenwoordiger verhuurder] dat indien er een waarborgsom van 3 maanden en 1 maand vooruit wordt betaald c.q. een bankgarantie wordt afgegeven, er alsnog een huurcontract kan worden afgegeven […..]. Wellicht kan er nog een laatste maal rond de tafel worden gezeten om tot een oplossing (lees huurcontract te komen). De heer [appellant] gaat nog steeds uit van een bedrijfsoverdracht op 1 februari 2013 en heeft met zijn gezin de woning verlaten.”

[vertegenwoordiger verhuurder] heeft daarop die dag om 13.37 uur per e-mail aan [Horecamakelaar] geantwoord:

“Alleen gestorte waarborgsom van drie maanden plus een maand huur vooruit zoals is voorgesteld. Gesprek is niet nodig dit is en blijft het. Als het niet doorgaat rekenen wij op korrekte huurbetalingen door Hu.”[Horecamakelaar] heeft daarop die dag om 19.20 uur per e-mail aan [geïntimeerde 1] bericht:

“De heer [appellant] gaat er vanuit dat op 1 februari 2013 de exploitatie en inventaris van cafetaria “[cafetaria]” zal worden afgenomen. Gezien het feit dat er al vanaf 19 november 2012 overeenstemming is, vindt hij dat er voldoende tijd is geweest voor het regelen van een aannemer. Hij heeft dan ook meerdere malen u toegelaten om het e.e.a. in te plannen. Tevens heeft u aan de verkoper geen voorbehoud gemaakt m.b.t. het huurcontract […..]. Gezien het feit dat de pandeigenaar u een huurcontract aanbied (zie onderstaand e-mailbericht), betekend dit dat er ook afgenomen dient te worden en dat er geen aanspraak op art. 3 van de koopovereenkomst gemaakt kan worden.”

Op 25 januari 2013 heeft [Horecamakelaar] per e-mail aan [geïntimeerden] bericht:

“Ik heb getracht u beide telefonisch te bereiken, hetgeen mij niet is gelukt. Gezien het feit dat alle partijen […..] willen meewerken aan een overdracht c.q. het geven van een nieuw (marktconform) huurcontract, verzoek ik u dan ook om nogmaals contact met mij op te nemen of met de verkoper contact op te nemen om de details van de overdracht door te nemen c.q. tot een oplossing te komen.[…]”

3.1.6.

Bij brief van de advocaat van [appellant] van 5 februari 2013 heeft deze aan [geïntimeerden] bericht dat er op 1 februari 2013 geen levering heeft plaatsgehad en dat het restant van de koopsom niet is voldaan; dat de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst had voorgelegd maar dat [geïntimeerden] niet in staat waren de borg en de huurpenningen te voldoen zodat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen; dat [appellant] een schikking met [vertegenwoordiger verhuurder] heeft moeten treffen waardoor hij een schade heeft geleden van € 10.855,55; dat [geïntimeerden] in gebreke worden gesteld en worden gesommeerd tot nakoming en betaling van het restant van de koopsom (€ 15.000) en van de genoemde schade binnen een week, bij gebreke waarvan [appellant] ook aanspraak maakt op de schadevergoeding van art. 9 van de overeenkomst van

€ 2.000 en op wettelijke rente.

3.1.7.

De regeling die [appellant] met [vertegenwoordiger verhuurder] heeft getroffen, houdt in dat de huurovereenkomst per 1 februari 2013 is ontbonden, dat [appellant] de inventaris daarin heeft achtergelaten, en dat [vertegenwoordiger verhuurder] op de waarborgsom van € 13.540,60 heeft ingehouden een post te verrekenen assurantie (€ 1.766,08) en in een andere procedure gemaakte advocaatkosten (€ 6.233,84) waardoor aan [appellant] van de waarborgsom werd terugbetaald een bedrag van € 5.540,68.

3.1.8.

Inmiddels wordt de cafetaria door een derde geëxploiteerd.

3.2.

In eerste aanleg vorderde [appellant] in conventie primair nakoming door medewerking aan levering en betaling van de koopsom van € 15.000 met rente, subsidiair dit bedrag, alsmede het bedrag van € 10.855,55 met rente als schadevergoeding, en de contractuele boete van € 2.000 met rente.

Aan deze vordering heeft [appellant], kort samengevat, ten grondslag gelegd dat aan [geïntimeerden] geen beroep toekomt op artikel 3.1 van de koopovereenkomst nu [vertegenwoordiger verhuurder] aan [geïntimeerden] een huurovereenkomst met (slechts) drie maanden waarborgsom heeft aangeboden. [geïntimeerden] zijn tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

3.3.

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd en in reconventie gevorderd primair voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst op 18 januari 2013 buitengerechtelijk door [geïntimeerden] is ontbonden, subsidiair deze te ontbinden, en [appellant] te veroordelen tot betaling van € 5.000 met rente. Daaraan leggen [geïntimeerden] ten grondslag dat de makelaar van [appellant] hen gezegd had dat artikel 3.1 van de koopovereenkomst van toepassing was in alle gevallen waarin de huurovereenkomst niet tot stand zou komen, om wat voor reden dan ook, en dat toen de verhuurder op 17 januari 2013 kenbaar maakte dat hij afzag van een huurovereenkomst met [geïntimeerden], zij op 18 januari 2013 terecht de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen. Subsidiair vorderen zij de overeenkomst alsnog te ontbinden op grond van artikel 3.1 koopovereenkomst, meer subsidiair op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Nog meer subsidiair doen [geïntimeerden] een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid omdat het beroep van [appellant] op nakoming van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.4.1.

In het tussenvonnis van 3 juli 2013 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. Deze is op 9 oktober 2013 gehouden. Bij deze comparitie heeft de advocaat van [appellant] de primaire grondslag voor de gevorderde betaling van € 15.000 (nakoming) ingetrokken. De advocaat van [geïntimeerden] heeft daar nog gezegd dat er ook sprake is van dwaling.

3.4.2.

In het eindvonnis van 20 november 2013 heeft de rechtbank in conventie [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 2.000 met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2013 en de proceskosten in conventie gecompenseerd, en in reconventie de vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen met hun veroordeling in de proceskosten (begroot op nihil). Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat [appellant] niet heeft gesteld dat hij tot een bedrag van € 15.000 schade heeft geleden, en dat op grond van art. 6:92 BW de schadevergoeding van € 10.855,55 niet naast de boete toewijsbaar is. Beide bedragen zijn afgewezen. De rechtbank heeft artikel 3.1 van de koopovereenkomst aldus uitgelegd dat de overeenkomst niet kon worden ontbonden als de huurovereenkomst “om wat voor reden dan ook” niet tot stand zou komen. Nu niet gebleken is dat de in artikel 3.1 omschreven omstandigheid zich heeft voorgedaan, kan de koopovereenkomst niet rechtsgeldig zijn of worden ontbonden. Het feit dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen levert geen onvoorziene omstandigheid op. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid kan onbesproken blijven nu de grondslag niet langer nakoming is. Er is niet gebleken dat de vermeende dwaling te wijten is aan een inlichting van [appellant] zodat ook dat beroep niet opgaat. Alleen de contractuele boete kan als onweersproken worden toegewezen, aldus de rechtbank.

3.5.

[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd en zijn eis gewijzigd. Hij vordert thans vernietiging van het vonnis van 20 november 2013 en ontbinding van de koopovereenkomst met veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 25.855,47 op grond van art. 6:277 BW, met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2013, en [geïntimeerden] te veroordelen in de kosten van het geding.

Grief I is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de vordering van [appellant] tot betaling van schadevergoeding wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [geïntimeerden], is afgewezen.

Grief II bevat in feite de gewijzigde eis van [appellant] en de intrekking van zijn vordering tot betaling van de boete van € 2.000. Deze grief behoeft dus naast de beoordeling van de gewijzigde eis, geen afzonderlijke behandeling.

3.6.

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd tegen hetgeen [appellant] met grief I heeft betoogd, zich gerefereerd aan het oordeel van het hof ten aanzien van hetgeen [appellant] in grief II heeft aangevoerd en in incidenteel appel drie grieven aangevoerd.

Zij vorderen in principaal appel de grieven van [appellant] te verwerpen en in incidenteel appel het vonnis van 20 november 2013 te vernietigen, de vorderingen van [appellant] in conventie af te wijzen en in reconventie te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst door [geïntimeerden] op 18 januari 2013 buitengerechtelijk is ontbonden, althans deze overeenkomst te ontbinden, en [appellant] te veroordelen tot betaling van € 5.000 met de wettelijke rente vanaf 3 maart 2013, althans vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis (lees: arrest, hof), met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties.

In hun incidentele grief 1 hebben zij bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de rechtbank dat met artikel 3.1 niet is bedoeld dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden als de huurovereenkomst om wat voor reden dan ook niet tot stand zou komen. Grief 2 betreft het oordeel van de rechtbank dat het verweer van [geïntimeerden] dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden, faalt, en grief 3 is gericht tegen de verwerping door de rechtbank van het beroep op dwaling.

3.7.

In de memorie van antwoord in incidenteel appel concludeert [appellant] tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden]. [appellant] stelt dat artikel 3.1 duidelijk is en geen algemene ontbindingsgrond bevat. Hij betwist dat [Horecamakelaar] dat tegen [geïntimeerden] heeft gezegd. [appellant] werd door het uitblijven van de levering aan [geïntimeerden] gedwongen om met [vertegenwoordiger verhuurder] te schikken en heeft advocaatkosten van € 6.233,84 aan hem moeten betalen terwijl de proceskostenveroordeling slechts € 919,05 bedroeg. Ook moest hij de inventaris om niet achter laten.

3.8.1.

Het hof zal eerst de eerste incidentele grief behandelen.

Partijen verschillen van mening over de uitleg en de betekenis van artikel 3.1 van de koopovereenkomst.

Indien partijen van mening verschillen over de betekenis van een bepaling uit een tussen hen gesloten overeenkomst is niet alleen de letterlijke of taalkundige betekenis van belang; het gaat om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Artikel 3.1 geeft aan wanneer de koopovereenkomst ontbonden kan worden zonder boetes of kosten: dat is

als de verhuurder zijn medewerking niet wil geven aan een indeplaatsstelling, en deze ook niet via de rechter gerealiseerd kan worden;
als de verhuurder ook geen nieuwe huurovereenkomst voor vijf jaar met vijf optiejaren wil aanbieden op marktconforme condities.

Ter onderbouwing van hun standpunt dat deze bepaling veel ruimer gelezen moet worden, nl. zo dat de overeenkomst zonder boete of kosten ontbonden kan worden als de huurovereenkomst
om welke reden dan ookniet tot stand komt, hebben [geïntimeerden] verwezen naar hun e-mail van 9 november 2012 aan [Horecamakelaar], waarin zij vragen op te nemen dat de koopovereenkomst wordt gesloten “onder voorbehoud van het aangaan van het huurcontract”. Volgens hen heeft [Horecamakelaar] hun bevestigd dat in artikel 3.1 is geregeld dat als de huurovereenkomst om welke reden dan ook niet tot stand komt, zij de koopovereenkomst zonder meer kunnen ontbinden.

3.8.2.

Het hof overweegt dat wanneer de koopovereenkomst wordt gesloten “onder voorbehoud van het tot stand komen van de huurovereenkomst”, zoals [geïntimeerden] hebben gevraagd, dat nog niet betekent dat de koopovereenkomst dan kan worden ontbonden zonder boete of kosten wanneer de huurovereenkomst
om welke reden dan ookniet tot stand komt. Als artikel 3.1 in deze laatste zin zou moeten worden begrepen zou dat een duidelijke uitbreiding zijn van de tekst van dit artikel, dat immers slechts twee situaties beschrijft waarin bij het niet doorgaan van de huurovereenkomst, de koopovereenkomst zonder meer kan worden ontbonden. Verder kan de, door [geïntimeerden] gestelde maar door [appellant] betwiste, mededeling van [Horecamakelaar] aan [geïntimeerden] dat hun uitleg was geregeld in artikel 3.1, [geïntimeerden] niet baten aangezien uitlatingen van een makelaar niet zonder meer aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. De makelaar is in het algemeen geen gevolmachtigde van zijn opdrachtgever (HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR 2009: BH9284, NJ 2010, 664). [geïntimeerden] hadden er dus op grond van deze mededeling van de makelaar, die een duidelijke uitbreiding gaf aan de tekst van artikel 3.1, niet zonder meer op mogen vertrouwen dat [appellant] deze uitleg van artikel 3.1 deelde.

Het oordeel van de rechtbank waartegen grief 1 in incidenteel appel zich richt, is dus juist. De grief faalt.

3.9.

Vervolgens rijst de vraag of [geïntimeerden] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden, dan wel terecht vorderen dat deze alsnog wordt ontbonden.

Een indeplaatsstelling van [geïntimeerden] is kennelijk niet aan de orde geweest, zodat het hier gaat om de vraag of [geïntimeerden] er terecht een beroep op doen dat [vertegenwoordiger verhuurder] aan hen geen nieuwe huurovereenkomst (voor vijf jaar met vijf optiejaren) wilde aanbieden op marktconforme condities. Daartoe beroepen [geïntimeerden] zich erop dat zij begin januari 2013 een concept huurovereenkomst van [vertegenwoordiger verhuurder] ontvingen waarin een waarborgsom van zes maanden was opgenomen, waartegen zij bezwaar hadden, en op de e-mail van [vertegenwoordiger verhuurder] van 17 januari 2013, waarin hij voorstelde af te zien van de transactie omdat hij bang is dat het niets wordt. Daarop hebben zij de koopovereenkomst in hun e-mail van 18 januari 2013 ontbonden, aldus [geïntimeerden].

Daargelaten of deze laatste e-mail een buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst bevat, is naar het oordeel van het hof hetgeen [geïntimeerden] aanvoeren onvoldoende om een ontbinding op grond van artikel 3.1 van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. [vertegenwoordiger verhuurder] heeft zich immers in zijn e-mail van 21 januari 2013, die dezelfde dag door [Horecamakelaar] aan [geïntimeerden] is doorgestuurd, bereid verklaard een huurovereenkomst te sluiten met een waarborgsom van drie maanden en een maand huur vooruit. [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat en waarom dit geen marktconforme condities zouden zijn. Zij stellen dat [vertegenwoordiger verhuurder] na de mail van 17 januari 2013 geen contact meer met hen heeft opgenomen en dat zij geen nieuw huurcontract van hem hebben ontvangen, maar het lag op de weg van [geïntimeerden] om nadat zij gezien hadden dat [vertegenwoordiger verhuurder] (alsnog) tot het sluiten van een huurovereenkomst met drie maanden waarborgsom bereid was, het initiatief te nemen tot hernieuwd contact met [vertegenwoordiger verhuurder]. Zij hadden immers een koopcontract met [appellant] waar zij alleen zonder boete of schadevergoeding van af konden als zij geen huurcontract op marktconforme condities zouden kunnen sluiten. Uit de e-mail van [geïntimeerden] aan [Horecamakelaar] van 11 januari 2013 (r.o. 3.1.4) blijkt bovendien dat [geïntimeerden] al eerder met (de zoon van) [vertegenwoordiger verhuurder] hadden gesproken over de mogelijkheid van drie in plaats van zes maanden waarborgsom. Dat [geïntimeerden] wellicht later ook een waarborgsom ter grootte van drie maanden onoverkomelijk vonden omdat zij hoge verbouwings-en opstartkosten zouden moeten maken, is niet relevant. Grief 2 in incidenteel appel wordt mitsdien verworpen.

3.10.

Met betrekking tot het beroep van [geïntimeerden] op dwaling overweegt het hof dat dit beroep reeds hierom niet kan slagen aangezien [geïntimeerden] geen daarop aansluitende vordering hebben ingesteld. Een geslaagd beroep op dwaling leidt immers niet tot ontbinding met schadevergoeding maar enkel tot vernietiging van de overeenkomst (met ongedaanmakingsverbintenissen). Het hof overweegt dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen dat [geïntimeerden] niet gerechtvaardigd op de door hen gestelde uitlating van de makelaar van [appellant] hebben mogen afgaan. Het hof verwijst naar r.o. 3.8.2 van dit arrest. Ook grief 3 in incidenteel appel wordt verworpen.

3.11.

Het hof komt thans toe aan de principale grieven van [appellant].

Nu aan [geïntimeerden] geen beroep toekwam op artikel 3.1 van de koopovereenkomst hebben zij ten onrechte niet meegewerkt aan levering van de cafetaria en zijn [geïntimeerden] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [geïntimeerden] zijn bij brief van 5 februari 2013 in gebreke gesteld met sommatie tot nakoming, waaraan zij niet hebben voldaan. [geïntimeerden] zijn dus in verzuim geraakt. De in appel gewijzigde vordering van [appellant] tot ontbinding van de koopovereenkomst is op die grond toewijsbaar. Ook kan [appellant] aanspraak maken op vergoeding van door hem daardoor geleden schade (art. 6:277 BW), waaronder het positief contractsbelang. Bij een onberispelijke nakoming had [appellant] de volledige koopsom van € 20.000,-- ontvangen, waartegenover hij de goodwill, handelsnaam en inventaris aan [geïntimeerden] had moeten overdragen. [appellant] heeft echter slechts een bedrag van € 5.000,-- (waarborgsom) ontvangen, zodat hij terecht nog aanspraak maakt op een bedrag van € 15.000,--. Er is geen aanleiding daarop een bedrag in mindering te brengen nu [appellant] de goodwill, handelsnaam en inventaris niet heeft hoeven leveren, aangezien [appellant] met het oog op de overdracht aan [geïntimeerden] de exploitatie al per januari 2013 had gestaakt en hij de inventaris in het kader van de schikking met de verhuurder [vertegenwoordiger verhuurder], om niet heeft moeten achterlaten.

[appellant] stelt verder dat hij schade heeft geleden doordat hij in de afwikkeling van de huurovereenkomst met [vertegenwoordiger verhuurder] ook heeft moeten instemmen met verrekening van twee bedragen van € 1.766,08 en € 6.233,84 met de waarborgsom die hij nog van [vertegenwoordiger verhuurder] tegoed had. [appellant] heeft niet gesteld dat hij het bedrag van € 1.766,08 (verrekening verzekeringspremies) niet aan [vertegenwoordiger verhuurder] verschuldigd zou zijn, zodat dat bedrag geen schade door de toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] vormt.

[geïntimeerden] voeren het verweer dat niet gebleken is dat [appellant] niet met [vertegenwoordiger verhuurder] kon onderhandelen over betaling van de volledige advocaatkosten (€ 6.233,84) in plaats van de proceskosten waarin [appellant] was veroordeeld (€ 919,05), maar dat is tegenover de gemotiveerde stellingen van [appellant] slechts een veronderstelling die bovendien niet is onderbouwd. Vast staat immers dat [appellant] begin februari 2013 voor de situatie kwam te staan dat [geïntimeerden] de koopovereenkomst niet nakwamen, zodat hij nog vast bleef zitten aan een huurovereenkomst met [vertegenwoordiger verhuurder] die nog tot 31 juli 2016 zou lopen terwijl hij zelf de exploitatie van de cafetaria, in het zicht van de verkoop aan [geïntimeerden], al had gestaakt. Dat [appellant] in die omstandigheden niet veel onderhandelingsmogelijkheden met [vertegenwoordiger verhuurder] had om de huurovereenkomst zo snel mogelijk te beëindigen, vloeit daar logischerwijs uit voort. Het hof acht daarom voldoende aannemelijk dat [vertegenwoordiger verhuurder] alleen met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 februari 2013 akkoord heeft willen gaan als [appellant] de volledige advocaatkosten, in plaats van alleen de geliquideerde kosten, van de voorafgaande procedure tussen [appellant] en [vertegenwoordiger verhuurder] zou betalen. In het kader van zijn plicht tot schadebeperking acht het hof dit een aanvaardbare handelwijze. Dat brengt mee dat deze schade van [appellant] beloopt € 6.233,84 - € 919,05 is € 5.314,79.

Grief I in principaal appel slaagt dus; aan [appellant] zal terzake schadevergoeding een bedrag van € 15.000,-- plus € 5.314,79 is € 20.314,79 worden toegewezen, met de wettelijke rente daarover vanaf 13 februari 2013, nu [geïntimeerden] vanaf die datum in verzuim zijn geraakt.

Het vonnis waarvan beroep in conventie kan derhalve niet in stand blijven.

3.12.

[geïntimeerden] hebben geen expliciete grief gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van hun vordering tot terugbetaling van de waarborgsom van € 5.000,--, maar uit het petitum van hun memorie in incidenteel appel blijkt dat zij in geval van ontbinding van de koopovereenkomst nog steeds aanspraak maken op dit bedrag.

Die vordering is echter, zoals voortvloeit uit hetgeen in r.o. 3.11 is overwogen, niet toewijsbaar. Het vonnis voor zover in reconventie gewezen, zal mitsdien worden bekrachtigd.

3.13.

In hoger beroep zullen [geïntimeerden] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Nu [appellant] (de grondslag van) zijn vordering in hoger beroep aanzienlijk heeft gewijzigd blijft staan dat partijen in eerste aanleg in conventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zodat de proceskosten tussen hen in eerste aanleg in conventie zullen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het vonnis van 20 november 2013, tussen partijen in reconventie gewezen;

vernietigt het vonnis van 20 november 2013, tussen partijen in conventie gewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 19 november 2012;

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 20.314,79 met de wettelijke rente daarover vanaf 13 februari 2013 tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 801,74voor verschotten en € 1.737,--voor salaris advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, P.M.A. de Groot-van Dijken en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 augustus 2014.