ECLI:NL:GHSHE:2014:2813

• Datum uitspraak: 19 augustus 2014
• Publicatiedatum: 19 augustus 2014
• Zaaknummer: HD 200.135.548_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N.J.M. van Etten; M.G.W.M. Stienissen; R.J.M. Cremers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming na drugshandel vanuit huurwoning

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de kantonrechter in een huurrechtelijke kwestie. De verhuurster, Stichting Antares Woonservice, heeft de huurovereenkomst met de huurders ontbonden en ontruiming van de woning gevorderd, omdat hun zoon vanuit de woning betrokken was bij drugshandel. De burgemeester had de woning gesloten op basis van artikel 13b van de Opiumwet. De huurders, waaronder [appellant], hebben verweer gevoerd en betoogd dat de ontbinding en ontruiming niet proportioneel zijn en dat zij zich als goede huurders hebben gedragen. Het hof heeft vastgesteld dat de verhuurster terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden op basis van de wettelijke ontbindingsgrond van artikel 7:231 lid 2 BW. Het hof oordeelt dat de huurders tekort zijn geschoten in hun verplichtingen, omdat zij wisten van de drugshandel en geen adequate maatregelen hebben genomen. De belangen van de verhuurster bij het beëindigen van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan de belangen van de huurders. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, met uitzondering van de machtiging voor de verhuurster om zelf de ontruiming te bewerkstelligen, wat niet is toegestaan. De proceskosten worden toegewezen aan de verhuurster.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.135.548/01

arrest van 19 augustus 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. M.W. Kok te Tegelen,

tegen

Stichting Antares Woonservice,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als verhuurster,

advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Venlo,

op het bij exploot van dagvaarding van 11 oktober 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg van 4 september 2013, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en verhuurster als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 362615/ CV EXPL 13-208)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven, met een productie;

- de memorie van antwoord, met producties;

- de akte van [appellant], met producties;

- de antwoordakte van verhuurster.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Verhuurster is eigenaar van de woning staande en gelegen te [postcode] [woonplaats], aan de [straatnaam][huisnummer] aldaar (hierna: de woning);

Verhuurster heeft de woning bij huurovereenkomst van 12 oktober 2003 voor onbepaalde tijd verhuurd aan mevrouw [huurder];

[appellant] is met ingang van 5 december 2005 contractueel medehuurder van de woning;

Op 16 juni 2012 heeft de politie bij een inval in de woning enkele gripzakjes en een boterhamzakje met een bepaald middel en drie sealtjes met daarin een ander middel, een bedrag van € 2.063,92 en een vlindermes aangetroffen en inbeslaggenomen;

Op 21 september 2012 heeft de burgemeester van de gemeente Venlo [appellant] aangeschreven met de mededeling dat de woning per 16 oktober 2012 ex artikel 13b Opiumwet gesloten zal worden;

Op 23 oktober 2012 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Roermond, sector bestuursrecht, het verzoek tot schorsing van het besluit van de burgemeester afgewezen;

Op 28 november 2012 heeft de gemeente de woning gesloten.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert verhuurster – voor zover thans nog van
belang – bij uitspraak uitvoerbaar bij voorraad:

a. de huurovereenkomst tussen [appellant] en [huurder] (hierna gezamenlijk te noemen: huurders) enerzijds en verhuurster anderzijds te ontbinden c.q. ontbonden te verklaren en huurders te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van de uitspraak de woning te verlaten en te ontruimen met medeneming van al de hunnen en al het hunne en het gehuurde leeg en in goede staat ter algehele en vrije beschikking van verhuurster te stellen onder afgifte van de sleutels, zulks met machtiging van verhuurster om na het verstrijken van die termijn de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de deurwaarder en zo nodig de sterke arm, alles op kosten van huurders;

b. huurders hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure alsmede in de nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft verhuurster, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Primair heeft zij aangevoerd dat het sluitingsbevel van de gemeente ex artikel 13b Opiumwet te gelden heeft als een wettelijke en imperatieve ontbindingsgrond en dat de vordering alleen al op die grond voor toewijzing gereed ligt. Subsidiair heeft zij aangevoerd dat huurders zich gedragen hebben in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst alsook in strijd met het goed huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 BW, doordat er in en vanuit de door hen gehuurde woning door hun zoon gehandeld is in drugs.

3.2.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.

In het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van verhuurster – voor zover thans nog van belang – de huurovereenkomst ontbonden met veroordeling van huurders tot ontruiming en huurders hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld.

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het afwijzen van de vorderingen van verhuurster.

Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de vorderingen van verhuurster toewijsbaar zijn.

3.5.

Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. [appellant] heeft met de grieven de vraag aan de orde gesteld of de vordering van verhuurster op de door verhuurster aangevoerde primaire of subsidiaire grondslag toegewezen kan worden.

3.6.

Het hof zal eerst beoordelen of de huurovereenkomst tussen partijen op grond van de primair door verhuurster aangevoerde grondslag, te weten de wettelijke ontbindingsgrond van artikel 7:231 lid 2 BW, kan worden ontbonden.

3.6.1.

Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, indien het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Partijen lijken ervan uit te gaan dat de overeenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, maar enige aanwijzing dat dit daadwerkelijk het geval is, ontbreekt. Weliswaar heeft verhuurster een brief d.d. 1 augustus 2012 overgelegd
(productie 9 bij de inleidende dagvaarding) waarin verhuurster de ontbinding aanzegt, maar die aanzegging kan niet gebaseerd zijn op het sluitingsbevel van de burgemeester, dat immers dateert van 21 september 2012. Het hof gaat er daarom van uit dat er geen sprake is van een buitengerechtelijke ontbinding. De kantonrechter is hier kennelijk ook van uit gegaan, want hij heeft de overeenkomst (gerechtelijk) ontbonden.

3.6.2.

[appellant] stelt zich op het standpunt, zo begrijpt het hof, dat er onvoldoende grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Hij heeft verder aangevoerd dat de gevolgen van de ontbinding en ontruiming niet evenredig zijn aan het doel en dat het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding door verhuurster naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daaraan heeft hij het volgende ten grondslag gelegd:

• dat huurders al sinds 1990 goede huurders zijn, sinds 2003 van deze woning;
• dat de verdenking dat hun zoon zich schuldig heeft gemaakt aan drugshandel alleen, zonder strafrechtelijke veroordeling, hen nog niet tot geen goed huurders maakt;
• dat zij zelf ook niet strafrechtelijk veroordeeld zijn;
• dat zij als huurders niet tekortgeschoten zijn;
• dat er geen sprake is van gevaarzetting in de woning, schade aan de woning of handelen in strijd met de woonbestemming;
• dat [huurder] hun zoon aangesproken heeft op zijn gedrag en dus haar verantwoordelijkheden als huurder kent, maar dat zij niet tegen hem opgewassen was;
• dat hun zoon niet meer bij [huurder] woont;
• dat het belang van het behoud van de woning van [huurder] en de kinderen zwaarder dient te wegen dan het belang van verhuurster bij het uitvoeren van het woonbeleid, aangezien [huurder] lijdt aan klachten van geestelijke aard (depressieve stoornis met ernstig psychotische kenmerken, paniekstoornis met agorafobie, posttraumatische stress-stoornis) en behoefte heeft aan een stabiele thuissituatie, dicht bij haar werk, en daarnaast de kinderen bij een ontbinding van de huurovereenkomst tussen wal en schip dreigen te raken.

3.6.3.

Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Als productie 6 bij de inleidende dagvaarding zijn onder meer een rapport van de politie en verschillende processen-verbaal van verhoor van verdachten overgelegd, waaronder die van de zoon van huurders en die van [huurder]. Uit deze stukken blijkt dat de zoon van huurders met hun medeweten vanuit de woning gedurende een aantal maanden heeft gehandeld in softdrugs, waarbij minderjarige kopers aan de deur van de woning kwamen. Voorts blijkt daaruit dat hij in de woning ook harddrugs voorhanden heeft gehad met het voornemen om deze te verkopen. Dat het hierbij ging om hennep en cocaïne staat op basis van deze stukken genoegzaam vast. Niet vereist is dat de aard van de in de woning aangetroffen middelen in een (laboratorium)onderzoek is vastgesteld.

Anders dan huurders stellen, zijn zij naar het oordeel van het hof hiermee wel degelijk tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en hebben zij zich niet als een goed huurder gedragen. In strijd met artikel 6.3 en met artikel 6.7 van de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Voorwaarden heeft hun zoon immers activiteiten in de woning verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurders zijn op de voet van artikel 7:219 BW voor deze gedragingen aansprakelijk, nu zij wisten van deze gedragingen en niet de maatregelen hebben getroffen die redelijkerwijs van hen verlangd mochten worden. [appellant] heeft in dit verband gesteld dat [huurder] hun zoon aangesproken heeft op zijn gedrag, maar dat zij niet tegen hem opgewassen was. Van huurders mocht in dat geval worden verwacht dat zij nadere maatregelen hadden getroffen, zoals de (vierentwintigjarige) zoon het huis uit zetten en/of de hulp van derden inroepen.

3.6.4.

Gedragingen als die van hun zoon en het nalaten van huurders daartegen maatregelen te treffen, hebben een zeer nadelige invloed op de woon- en leefomgeving en hebben nadelige gevolgen voor het imago van de buurt waarin de woning is gelegen. Een feitelijke beëindiging van het gebruik van de woning door huurders zorgt ervoor dat een einde wordt gemaakt aan maatschappelijk onaanvaardbaar gedrag dat de leefbaarheid van de omgeving aantast. Verhuurster heeft groot belang bij het eindigen van de negatieve invloeden op en op herstel van het woon- en leefklimaat van haar huurders.

Een feitelijke beëindiging van het gebruik van de woning heeft ook tot gevolg dat het woonbelang van huurders wordt aangetast. [appellant] heeft in dat verband gesteld dat [huurder] lijdt aan klachten van geestelijke aard (depressieve stoornis met ernstig psychotische kenmerken, paniekstoornis met agorafobie, posttraumatische stress-stoornis) en behoefte heeft aan een stabiele thuissituatie, dicht bij haar werk en dat daarnaast de kinderen bij een ontbinding van de huurovereenkomst tussen wal en schip dreigen te raken. Dit zijn echter allemaal omstandigheden die zich niet voordoen aan de zijde van [appellant]. [appellant] en [huurder] zijn gescheiden en [appellant] woont niet meer bij zijn gezin. Zij leggen daarom voor het woonbelang van [appellant] geen relevant gewicht in de schaal.

[appellant] heeft voorts gesteld dat de zoon niet langer bij huurders woont. Voor zover [appellant] daarmee heeft willen aanvoeren dat dit ontbinding en ontruiming tot disproportionele maatregelen maakt, overweegt het hof dat gebleken is dat huurders niet bij machte waren maatregelen te treffen om de gedragingen van hun zoon tegen te gaan, dat zij zelf zich daarmee niet als goed huurders hebben gedragen en aldus evenzeer hebben bijgedragen aan de aantasting van de woon- en leefomgeving. Deze aantasting is zo ernstig en het belang van verhuurster bij het eindigen van de aantasting is zo groot, dat het woonbelang van [appellant] ervoor moet wijken. Daarbij overweegt het hof dat de sluiting van de woning door de burgemeester tot gevolg heeft gehad dat het gehuurde gedurende een periode van zes maanden niet door [appellant] bewoond kon worden en hij dus om die reden al elders onderdak heeft moeten zoeken. Dat maakt dat de gevolgen van de ontbinding en ontruiming voor de feitelijke toestand waarin [appellant] verkeert beperkt zullen zijn.

3.6.5.

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen voormelde feiten en omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Van disproportionaliteit dan wel onaanvaardbaarheid op grond van de redelijkheid en billijkheid is geen sprake. De door appellant gestelde feiten en omstandigheden zijn ontoereikend om een degelijke conclusie te rechtvaardigen.

3.6.6.

Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] nu de door hem te bewijzen aangeboden feiten niet tot een andere beslissing van de zaak kunnen leiden.

3.7.

Het hof komt op grond van het voorgaande tot de slotsom dat de kantonrechter de vordering van verhuurster terecht op de primaire grondslag heeft toegewezen.

3.8.

Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, zij het dat de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, niet kan worden toegewezen. De ontruiming geschiedt ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder, die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen, waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van de politie kan inroepen.

3.9.

Het hof zal [appellant] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Voor hoofdelijke verbondenheid van de proceskosten is in dit geval, waarin [huurder] een aparte appelprocedure aanhangig heeft gemaakt, geen plaats.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van verhuurster zullen worden vastgesteld op:

griffierecht
€ 683,-

totaal verschotten € 683,-

en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

1,5 punten x € 894,- € 1.341,-.

Het hof zal de nakosten begroten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis uitsluitend voor zover verhuurster daarbij is gemachtigd om na het verstrijken van de termijn de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de deurwaarder en zo nodig de sterke arm, alles op kosten van huurders en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering strekkende tot de hiervoor genoemde machtiging af;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van verhuurster tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 683,- aan verschotten en op € 1.341,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart het arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M.G.W.M. Stienissen en
R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op
19 augustus 2014.