ECLI:NL:GHSHE:2014:2655

• Datum uitspraak: 5 augustus 2014
• Publicatiedatum: 5 augustus 2014
• Zaaknummer: HD 200.136.912_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M. Brandenburg; Chr. M. Aarts; C.E.L.M. Smeenk-Van der Weijden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Arrest over voorkeursrecht tot koop en sanering van verontreinigd perceel

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank Zeeland-West Brabant, waarin de appellanten, [appellanten], vorderingen hebben ingesteld tegen de geïntimeerden, [geïntimeerden], met betrekking tot een voorkeursrecht tot koop van een perceel grond dat verontreinigd is. De rechtbank had de vorderingen van de appellanten afgewezen en die van de geïntimeerden grotendeels toegewezen. De kern van het geschil draait om de vraag of de geïntimeerden verplicht waren om het perceel in gesaneerde staat aan de appellanten aan te bieden voordat zij het aan derden mochten verkopen. De feiten van de zaak zijn als volgt: de appellanten hebben in 2000 percelen gekocht van de geïntimeerden, waarbij een voorkeursrecht tot koop is vastgelegd in de leveringsakte. Dit voorkeursrecht houdt in dat de verkoper het perceel moet aanbieden aan de koper in gesaneerde staat, voordat het aan derden kan worden verkocht. De appellanten hebben in 2012 aangegeven gebruik te willen maken van dit voorkeursrecht, maar de geïntimeerden hebben het perceel inmiddels aan een derde verkocht zonder het eerst aan de appellanten aan te bieden. Het hof heeft geoordeeld dat de appellanten niet kunnen eisen dat het perceel in gesaneerde staat aan hen wordt aangeboden, omdat er geen reëel uitzicht op sanering is en de verplichting tot sanering niet expliciet in de overeenkomst is vastgelegd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vorderingen van de appellanten af, met veroordeling in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.136.912/01

arrest van 5 augustus 2014

in de zaak van

1. [appellant],wonende te [woonplaats 1],

2.
[appellante], wonende te [woonplaats 1],

appellanten,

hierna (in mannelijk enkelvoud) aan te duiden als [appellanten],

advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,

tegen

1. [geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats 2],

2.
[geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats 2],

geïntimeerden,

hierna (in mannelijk enkelvoud) aan te duiden als [geïntimeerden],

advocaat: mr. R.J. Versteeg te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 november 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland-West Brabant (Breda) van 4 september 2013, gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/02/256913/HA ZA 12-783)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het vonnis van 19 december 2012.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de appeldagvaarding;
• de memorie van grieven met een productie;
• de memorie van antwoord met twee producties.

Partijen hebben hun standpunten doen bepleiten door hun advocaten aan de hand van pleitnotities die bij de stukken zijn gevoegd.

Het hof heeft arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Tegen de vaststelling van de vaststaande feiten door de rechtbank zijn geen grieven gericht. Daarom kan van de volgende feiten worden uitgegaan.

3.1.1.

Het gaat om een aantal percelen op of nabij de hoek van de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] te [woonplaats 1]. Op die hoek is een pand gesitueerd, waarin sedert enkele jaren Aldi supermarkt is gevestigd, huisnr. [huisnummer 3]. Op huisnr. [huisnummer 2] is een fitnesscentrum gevestigd.
Op het perceel waarop thans huisnrs. [huisnummer 2] en [huisnummer 3] zijn gesitueerd is in het verleden, vanaf de jaren dertig van de vorige eeuw, een chemische wasserij gevestigd geweest welke onder meer gebruikt maakte van Per en Tri. Deze stoffen zijn in de bodem terecht gekomen en veroorzaken daar thans bodemverontreiniging. Achter de bebouwing op huisnrs. [huisnummer 2] en [huisnummer 3] ligt een verhard perceel [sectieletter 1][sectienummer A] (op een eerdere kaart: [oud-sectienummer ]), dat via een hek toegang geeft tot de [straatnaam 3] (die achter de [straatnaam 1] ligt).

3.1.2.

Ten noorden van huisnr. [huisnummer 2] lag een kadastraal perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer C] en ten noorden daarvan perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer B]. Perceel nr. [sectienummer C] was dieper dan perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer B]. Deze beide percelen vormden feitelijk in 1989 één geheel. Op perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer B] stond een woning, huisnr. [huisnummer 1], kennelijk de eindwoning van een rij woningen, en op perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer C] was een aanbouw van huisnr. [huisnummer 1] gesitueerd. Tussen die aanbouw en de perceelgrens met huisnr. [huisnummer 2] bleef dan nog een strook van omstreeks 4 meter breed over, welke toegang gaf tot het deel van perceel nr. [sectienummer C] achter de aanbouw van huisnr. [huisnummer 1].

3.1.3.

In 1989 was [geïntimeerden] eigenaar geworden van huisnr. [huisnummer 1] met toebehoren, dus van perceel nrs. [sectieletter 1][sectienummer B] en [sectienummer C].
Vervolgens bleek dat de verontreiniging vanuit de voormalige wasserij op (thans) huisnrs. [huisnummer 2] en [huisnummer 3] zich had verspreid tot een deel van perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer C], doch enkel onder het niet-bebouwde deel daarvan.
In de jaren 1998-2000 gingen alle betrokkenen ervan uit dat de verontreiniging gesaneerd zou moeten worden, ook onder perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer C].

3.1.4.

In verband met de aangetoonde verontreiniging heeft [geïntimeerden] zijn perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer C] laten splitsen in twee percelen. Het ene deel, bestaande uit de tuin vóór de aanbouw, de gehele ondergrond van de aanbouw en een strookje ten noorden van het achterste, smallere gedeelte van de aanbouw, werd perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer D]; onder dit perceel was geen verontreiniging die aanleiding zou kunnen geven tot enige saneringsnoodzaak waargenomen. Het resterende deel, dat wil zeggen: de gehele strook ten zuiden van de aanbouw, tot aan de perceelgrens met huisnr. [huisnummer 2], en het gehele perceel ten oosten van de aanbouw (over de gehele breedte van het perceel) werd perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E]. De verontreiniging was, wat perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer C] betreft, geheel aangetroffen op dat deel van het perceel dat als perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E] was afgesplitst.

3.1.5.

In juli en juli 2000 heeft [geïntimeerden] perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer B] en perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer D] (en daarmee huisnr. [huisnummer 1]) aan [appellanten] verkocht voor ƒ 535.000,--; perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E] werd dus niet verkocht. Met betrekking tot dat perceel werden de aanvullende afspraken gemaakt; het hof verwijst naar de weergave onder r.o. 3.2. sub e) van het vonnis waarvan beroep. Enkel het eerste deel van art. 17.5.a wordt hierna opgenomen:

• Binnen drie maanden nadat door de hiertoe bevoegde overheidsinstantie een verklaring is afgegeven dat het perceel gemeente [plaats] sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer E] gesaneerd is, heeft verkoper de plicht het voornoemde perceel aan te bieden aan koper, […] onder de volgende voorwaarden.
• In geval van verkoop van het achtergelegen grondperceel, hierna te noemen “het perceel”, gemeente [plaats] sectie [sectieletter 1][sectienummer E] […], zal verkoper hiervan eerst aan koper, bij aangetekende brief of deurwaardersexploit, kennis moeten geven.
• Koper heeft gedurende twee maanden na ontvangst hiervan de gelegenheid bij aangetekende brief of deurwaardersexploit aan verkoper te berichten dat hij het perceel wenst te kopen.
• Indien koper binnen twee maanden niet bericht aan verkoper of als koper aan verkoper bericht dat hij niet geïnteresseerd is in aankoop, dan zal het recht op koop volledig vervallen en is verkoper gerechtigd voor iedere prijs het perceel aan derden te verkopen en koper kan verkoper nimmer aansprakelijk stellen.

Het hof merkt hierbij op dat bovenstaande onderverdeling in artikel 17.5.a van de hand van het hof is; in de originele tekst wordt geen enkel onderscheid gemaakt de verschillende onderdelen en deze vangen zelfs niet op een nieuwe regel aan.

3.1.6.

Op 13 november 2000 werden de verkochte percelen aan [appellanten] geleverd. Het hof verwijst naar de weergave in het vonnis waarvan beroep in r.o. 3.2 sub f). Onder het hoofdstuk “vestiging voorkeursrecht tot koop” is hierin opgenomen:

Binnen drie maanden nadat door de hiertoe bevoegde overheidsinstantie een verklaring is afgegeven dat het kadastraal perceel gemeente [plaats] sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer E] gesaneerd is, heeft de verkoper de plicht het voornoemde perceel aan te bieden aan koper, […].

Bij voorgenomen vervreemding geeft verkoper hiervan bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploit kennis aan koper.

Op straffe van verval van het voornoemde voorkeursrecht is koper verplicht binnen twee maanden na ontvangst van de sub b bedoelde kennisgeving bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploit aan verkoper mee te delen of hij van voormeld voorkeursrecht gebruikt wenst te maken.

Bij verval van het voormelde voorkeursrecht of indien koper kennis geeft van het voormelde voorkeursrecht geen gebruik te willen maken, is verkoper bevoegd gemelde onroerende zaak aan derden te vervreemden. Koper kan verkoper nimmer daarvoor aansprakelijk stellen.

Deze onderverdeling a) tot en met d) komt ook in de originele tekst van de transportakte voor.

3.1.7.

Voor de verdere ontwikkelingen in verband met de verontreiniging en voornemens tot sanering daarvan verwijst het hof naar het vonnis waarvan beroep. r.o. 3.2 onder g) tot en met j).

3.1.8.

Op enig moment is de heer [eigenaar percelen huisnrs. 2 en 3] eigenaar geworden van de percelen waarop huisnrs. [huisnummer 2] en [huisnummer 3] waren gesitueerd en het perceel [sectienummer A] daarachter. In 2009 is Aldi het pand op nr. [huisnummer 3] gaan huren van [eigenaar percelen huisnrs. 2 en 3]. Er heeft overleg plaats gevonden tussen diverse betrokken partijen – [eigenaar percelen huisnrs. 2 en 3], Aldi, omwonenden, Gemeente – in verband met de te duchten problemen welke konden ontstaan bij een sterk toegenomen aantal verkeersbewegingen, verband houdende met de aan- en afvoer van voorraad voor de Aldi supermarkt en met de toeloop van klanten. Ontsluiting via de [straatnaam 3] werd onwenselijk geacht.

3.1.9.

Het onbebouwde – en inmiddels verharde - perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E] sloot direct aan op het eveneens onbebouwde en verharde perceel [sectienummer A] achter de Aldi, zodat dit perceel, bezien vanuit de optiek van Aldi, geschikt was om een rol te spelen bij de ontsluiting van haar perceel ten behoeve van klanten. In verband daarmee is overleg gevoerd tussen [eigenaar percelen huisnrs. 2 en 3], eigenaar/verhuurder van huisnrs. [huisnummer 2] en [huisnummer 3], en [geïntimeerden], (nog steeds) eigenaar van perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E]. Dit resulteerde erin dat bij [eigenaar percelen huisnrs. 2 en 3] de wens is ontstaan om ten behoeve van zijn huurster, Aldi, perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E] te verwerven.

3.1.10.

Bij brief van 4 september 2012 heeft [geïntimeerden] [appellanten] met verwijzing naar het voorkeursrecht tot koop in de leveringsakte medegedeeld dat hij voornemens is perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E] te verkopen en heeft hij [appellanten] in de gelegenheid gesteld van zijn voorkeursrecht gebruik te maken. Daarbij heeft hij met betrekking tot de sanering dusdanige uitlatingen gedaan dat duidelijk was dat hij, [geïntimeerden], niet van plan was voor die kosten op te draaien.
Op 31 oktober 2012 antwoordde [appellanten] (door tussenkomst van zijn belangenbehartiger) dat hij gebruik wenste te maken van zijn voorkeursrecht tot koop, conform het in de akte bepaalde en dus nadat sanering had plaatsgevonden, nu immers blijkens die akte het perceel gesaneerd dient te worden alvorens dit aan de koper werd aangeboden.
Op 2 november 2012 heeft [geïntimeerden] in reactie daarop aan [appellanten] bericht dat [appellanten] het contract (zie hiervoor onder 3.1.7.) verkeerd interpreteerde door diens stellingname dat slechts punt a) onder “vestiging voorkeursrecht tot koop” van toepassing zou zijn, daar die paragraaf slechts zegt dat er een aanbiedingsplicht is na sanering. Dat sluit volgens [geïntimeerden] geen vervreemding aan derden uit, als beschreven onder b). Nu de situatie zich voordeed dat aan derden vervreemd kon worden is het contract gevolgd zoals onder punt b) omschreven. De door [appellanten] gestelde voorwaarde van sanering is in de kennisgeving van 4 september 2012 reeds uitgesloten, Desondanks werd aan [appellanten] nog een korte termijn gegund, tot 6 november 2012, om kenbaar te maken of deze gebruik wenste te maken van het voorkeursrecht.
Bij brief van 5 november 2012 gaf [appellanten] (andermaal) te kennen het perceel te willen kopen in gesaneerde staat.

3.1.11.

Daarna hebben partijen nog gediscussieerd over de uitleg van het voorkeursrecht.
[geïntimeerden] heeft perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E] verkocht aan [eigenaar percelen huisnrs. 2 en 3], maar nog niet geleverd, daar [appellanten] daarop conservatoir beslag heeft gelegd.

3.2.

Vorderingen

3.2.1.

De eisen van [appellanten] zijn geformuleerd in de akte, toegezonden aan de griffie op 3 april 2013, ten behoeve van en genomen bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg op 17 april 2013, vanaf blad 6 onder nummers 1 tot en met 8.

3.2.2.

Deze vorderingen houden, zakelijk weergegeven, in:

te verklaren voor recht dat het voorkeursrecht inhoudt dat [geïntimeerden] het perceel, alvorens het onbeperkt te kunnen vervreemden aan een derde, verplicht in gesaneerde vorm moet aanbieden aan [appellanten];

te verklaren voor recht dat [appellanten] het voorkeursrecht tot koop rechtsgeldig heeft ingeroepen;

[geïntimeerden] te veroordelen om het perceel [sectieletter 1] nr. [sectienummer E] binnen een jaar na betekening in gesaneerde staat over te dragen, op straffe van een dwangsom;

subsidiair (ten opzichte van vordering sub 3) [geïntimeerden] te veroordelen om het perceel [sectieletter 1][sectienummer E] binnen een jaar na betekening over te dragen, op straffe van en dwangsom;

meer subsidiair (ten opzichte van vorderingen sub 3 en 4) [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 45.378,02 (boete) met rente;

veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van de beslagkosten groot € 484,56;

veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van buitengerechtelijke kosten groot € 904,--

veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten inclusief nakosten.

3.2.3.

In (voorwaardelijke) reconventie vorderde [geïntimeerden] een verklaring voor recht en vergoeding van schade, geleden als gevolg van het beslag, plus een proceskostenveroordeling.

3.3.

Rechtbank

3.3.1.

De rechtbank wees de vorderingen in conventie af en die in reconventie (grotendeels) toe.

3.3.2.

De kern van de overwegingen van de rechtbank wordt gevormd door r.o. 3.7 tot en met 3.13.

3.4.

Omvang van het geschil in appel

3.4.1.

[appellanten] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd, geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.
Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre zijn vorderingen toewijsbaar zijn.
heeft zijn grieven tamelijk onoverzichtelijk gepresenteerd, maar duidelijk is dat grieven I tot en met III zijn gericht tegen r.o. 3.7 en 3.9 tot en met 3.13.
Geen grief is gericht tegen r.o. 3.8 en [geïntimeerden] heeft geen incidenteel appel ingesteld en dus ook geen grief gericht tegen r.o. 3.8 waarin een door hem verdedigd standpunt werd verworpen. Slechts in het geval van vernietiging van het vonnis wegens het slagen van een van de grieven van [appellanten] dienen in het kader van de devolutieve werking van het appel ook de verworpen verweren van [geïntimeerden] (die overigens door [geïntimeerden] in zijn mva sub 2.2.20-23 worden herhaald) alsnog in de beschouwingen te worden betrokken.
Feitelijk betekent dit overigens dat het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling is voorgelegd.
Vorderingen 1 tot en met 3 stellen feitelijk alle aan de orde dat in de gegeven situatie [geïntimeerden] het perceel in gesaneerde staat had moeten leveren aan [appellanten] en vordering sub 4 stelt aan de orde dat [geïntimeerden] tenminste het perceel in ongesaneerde toestand had moeten aanbieden aan [appellanten].

3.5.

Overeenkomst

3.5.1.

Bij de vorderingen sub 1 tot en met 4 komt het aan op de inhoud van de overeenkomst tussen partijen. Doorslaggevend zijn de akte van levering en de partijbedoeling die daaruit blijkt; zie HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2014:BM8933.

3.5.2.

In de akte van levering is expliciet tot uiting gebracht wat er dient te geschieden indien het perceel daadwerkelijk gesaneerd is. Dan bestond er een aanbiedingsplicht (dus ook als [geïntimeerden] om hem moverende redenen het perceel helemaal niet – meer – zou willen verkopen). Partijen zijn het daarover eens.
Partijen zijn het er ook wel over eens dat er destijds, in 2000, door alle betrokkenen werd verwacht dat het hoe dan ook – en op afzienbare termijn - tot een sanering zou komen.

3.5.3.

Door wie en - vooral - voor wiens rekening dat zou geschieden is daarbij vooralsnog in het midden gebleven. Volgens [geïntimeerden] zou de sanering door de Provincie of Gemeente geschieden, en zijn standpunt lijkt te impliceren – zoals mede toegelicht ter comparitie in eerste aanleg - dat in zijn visie zulks ook voor rekening van de Provincie of Gemeente zou geschieden en zou blijven.
De omstandigheid dat de sanering door of in opdracht van de Provincie ter hand zou worden genomen laat echter de mogelijkheid dat die sanering (deels) op [geïntimeerden] verhaald zou worden onverlet.
Anderzijds is evenmin uit te sluiten dat, gegeven de volgende omstandigheden:
a) dat de verontreiniging niet door [geïntimeerden] of door zijn rechtsvoorgangers op perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer C]/[sectienummer E] was veroorzaakt,
b) de bulk van de verontreiniging onder de percelen zat waarop huisnrs. [huisnummer 2] en [huisnummer 3] stonden en niet op perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E], en
c) het voor de hand lijkt te liggen dat als er gesaneerd zou worden, dat in een totale aanpak zou dienen te geschieden waarbij verreweg de meeste kosten verband hielden met de sanering van de ondergrond van huisnrs. [huisnummer 2] en [huisnummer 3], en niet van perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E],
de Provincie van kostenverhaal zou hebben afgezien.
Kortom: de vraag in hoeverre vast staat dat de kosten van sanering uiteindelijk al dan niet door [geïntimeerden] gedragen zouden moeten worden is met teveel onzekerheden omgeven om met de uitkomst daarvan in rechte rekening te houden.

3.5.4.

In de overeenkomst is niet expliciet tot uiting gebracht wat tussen partijen zou gelden indien er geen reëel uitzicht (meer) op een door de overheid afgedwongen sanering zou bestaan. Dat betekent dat onder ogen gezien dient te worden of:

• door middel van uitleg bepaald kan worden of de overeenkomst een afdoende regeling gaf of beoogde te geven voor de verschillende situaties welke konden optreden;
• sprake is van een lacune welke aanvulling behoeft;
• zich gewijzigde omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW welke aanleiding geven tot wijziging van de overeenkomst hebben voorgedaan.

3.5.5.

Als gezegd verwachtten partijen dat sanering op overzienbare termijn, op wiens kosten dan ook, zou plaatsvinden. Dat betekent echter niet dat zij hun afspraken daartoe hebben beperkt en dat zij beoogden de situatie waarin dat toch niet door zou gaan, geheel ongeregeld te laten. In tegendeel hebben zij kennelijk beoogd een regeling te creëren welke hun verhouding met betrekking tot dit perceel afdoende zou regelen. Dat betekent dat niet aannemelijk is dat de overeenkomst een lacune bevat waarin moet worden voorzien, en dat er evenmin sprake is van gewijzigde of onvoorziene omstandigheden die tot wijziging van de overeenkomst nopen, doch dat door uitleg van de overeenkomst bezien dient te worden wat in elk van de eventuele situaties geacht moet worden door partijen te zijn beoogd.

3.5.6.

Overigens kan het hof zich beperken tot uitleg van de overeenkomst, voor zover dat voor de ingestelde vorderingen van belang is. Om die reden gaat het hof thans over tot bespreking van die vorderingen.

3.6.

Vorderingen

3.6.1.

Wat – anders dan [appellanten] verdedigt in de inleidende dagvaarding sub 7 en sub 23 - in elk geval niet in de leveringsakte gelezen kan worden is een verplichting van [geïntimeerden] jegens [appellanten] om in alle gevallen het perceel – voor eigen rekening – te saneren en vervolgens aan [appellanten] over te dragen. [geïntimeerden] had er in elke lezing, zo lang hij niet door de Provincie of Gemeente werd gedwongen om tot sanering over te gaan, voor kunnen kiezen om stil te blijven zitten en in het geheel niets te toen. Aldus stelt [geïntimeerden], terecht, ook in zijn cva onder 3.2.3.
kon er dus – tenzij hij daartoe werd gedwongen door Provincie of Gemeente – niet toe gedwongen worden kosten te maken teneinde het perceel te saneren. Zou hij daartoe wel gedwongen worden door de Provincie of Gemeente, dan kwam dat voor zijn risico en in dàt geval was hij verplicht het perceel aan [appellanten] aan te bieden.

3.6.2.

Vorderingen sub 3 en 4 - inhoudende een verplichting tot overdracht - komen hoe dan ook niet voor toewijzing in aanmerking, reeds omdat er geen overeenkomst is gesloten welke tot zodanige overdracht verplicht; er zou hoogstens sprake kunnen zijn van aan aanbiedingsplicht van [geïntimeerden] of een voorkeursrecht van [appellanten], doch die dient wel uit te monden in een obligatoire overeenkomst vooraleer sprake kan zijn van een leveringsverplichting.

3.6.3.

Vordering sub 3 heeft verder betrekking op het perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E] in gesaneerde staat.
Ook als deze vordering gelezen zou moeten worden als een vordering tot het openen van onderhandelingen of het sluiten van een overeenkomst met betrekking tot het perceel in gesaneerde staat, dan nog is deze niet toewijsbaar, aangezien in het hiervoor overwogene ligt besloten dat [appellanten] dat niet kan verlangen.

3.6.4.

Vordering sub 4 – een subsidiair ingestelde vordering – heeft betrekking op het perceel nr. [sectieletter 1][sectienummer E] in ongesaneerde staat. Weliswaar kon [appellanten] niet onder alle omstandigheden aanspraak maken op het recht om dat perceel te kopen, maar wel indien – zoals in casu – [geïntimeerden] voornemens was dit te vervreemden. Maar [geïntimeerden] heeft dat perceel, in ongesaneerde toestand, ook op correcte wijze aan [appellanten] aangeboden en aan deze zelfs een nadere (zij het zeer korte) termijn gegund. [appellanten] heeft dat aanbod niet willen accepteren. Daarmee verviel diens recht om het ongesaneerde perceel te kopen.

3.6.5.

In eerste aanleg had [appellanten] in verband met deze vordering sub 4 er nog op gewezen dat in 2012, voordat hem de hierboven omschreven aanbiedingen door [geïntimeerden] waren gedaan, een nieuw onderzoeksrapport (door Oranjewoud) was uitgebracht waarvan hij niet op de hoogte was en ook niet op de hoogte was gesteld, zodat hem relevante informatie voor het maken van een verantwoorde keuze was onthouden. Het rapport zou ertoe hebben kunnen leiden dat sanering helemaal niet meer aan de orde was en in dat geval zou aanschaf in ongesaneerde staat door [appellanten] toch verantwoord kunnen zijn.
Bij comparitie in eerste aanleg heeft [appellanten] echter te kennen gegeven wel van het nieuwe onderzoek op de hoogte te zijn, doch stelde hij dat volgens de ene deskundige de sanering moest worden aangepakt en volgens de andere het nogal mee viel; de gemeente wilde echter geen garantie geven dat saneringskosten niet op [appellanten] zouden worden verhaald. Bij die stand van zaken vond [appellanten] het risico van aankoop te groot.
Hoe begrijpelijk dat standpunt ook moge zijn, dit laat onverlet dat [appellanten] in zijn standpunt dat hem een keuze was onthouden omdat hij het rapport niet kende niet kan worden gevolgd. Aldus overwoog ook de rechtbank; de daartegen gerichte grief faalt.
De conclusie blijft dat in 2012 [appellanten] op een aanbod van [geïntimeerden] om het ongesaneerde perceel aan te kopen niet is ingegaan, zodat hij dat thans in rechte niet meer kan vorderen.

3.6.6.

Vordering sub 2 houdt in een vordering tot het geven van een verklaring voor recht dat [appellanten] het voorkeursrecht rechtsgeldig heeft ingeroepen. Die vordering is niet toewijsbaar. Hij heeft immers het voorkeursrecht niet onvoorwaardelijk, doch geclausuleerd ingeroepen, op een wijze waartoe hij op grond van de overeenkomst geen aanspraak kon maken.

3.6.7.

Dan resteert de vordering sub 1. Deze houdt in een verklaring voor recht

“dat het voorkeursrecht inhoudt dat [[geïntimeerden]] het perceel alvorens het onbeperkt te kunnen vervreemden aan een derde […] verplicht in gesaneerde vorm moet aanbieden aan [[appellanten]].”

3.6.8.

Vast staat dat als het perceel eenmaal gesaneerd was, dit eerst aan [appellanten] aangeboden moest worden. Daarover bestaat geen discussie. In zoverre zou deze vordering toewijsbaar zijn, maar deze situatie doet zich niet voor en daarop ziet deze vordering dan ook kennelijk niet.

3.6.9.

Een uitleg dat de vordering aldus moet worden begrepen dat [geïntimeerden] het perceel alvorens het onbeperkt
ongesaneerd te kunnen vervreemden aan een derde verplicht in
gesaneerde vorm moet aanbieden aan [appellanten] zou vanzelfsprekend elke zin ontberen.

3.6.10.

Een uitleg dat de vordering aldus moet worden begrepen dat [geïntimeerden] het perceel alvorens het onbeperkt ongesaneerd te kunnen vervreemden aan een derde verplicht in ongesaneerde vorm moet aanbieden aan [appellanten] is in strijd met de letterlijke tekst van deze vordering; overigens wordt dat standpunt deels reeds bestreken door de vordering sub 2 en/of 4; deze vordering zou niet toewijsbaar zijn omdat een daartoe strekkend aanbod is gedaan, doch is verworpen.

3.6.11.

Dan resteert de uitleg dat de vordering aldus moet worden begrepen dat deze feitelijk inhoudt een verbod om het perceel, in welke staat dan ook, te vervreemden (voordat dit in gesaneerde vorm aan [appellanten] wordt aangeboden). Een dergelijk verbod is echter niet gevorderd en voorts merkt [geïntimeerden] terecht op dat van hem niet tot in lengte van dagen verwacht kan worden dat hij het perceel aanhoudt. Bovendien zou deze uitleg ook op gespannen voet staan met de vordering, die kennelijk er niet toe strekt de status quo te handhaven, doch ertoe strekt te bevorderen dat het perceel in gesaneerde vorm wordt aangeboden aan [appellanten].

3.6.12.

Volgens [appellanten] zou de aanbiedingsplicht – van het gesaneerde perceel - als verwoord in de akte van levering sub a) volstrekt illusoir zijn als [geïntimeerden] daaraan zou kunnen ontkomen door, indien hij voornemens is het perceel (in ongesaneerde vorm) aan een derde te verkopen, dit eerst aan [appellanten] aan te bieden, waarna [geïntimeerden] bij weigering van [appellanten] geheel vrij zou zijn om tot verkoop en overdracht aan die derde over te gaan.

3.6.13.

In dit verband besteedt het hof kort aandacht aan de vragen, ten eerste, of er aanwijzingen bestaan dat alsnog op overzienbare termijn – zeg: drie tot vijf jaar – van overheidswege tot sanering overgegaan zal worden, ten tweede, of het in licht van het gevorderde relevant is of zodanig vooruitzicht bestaat. Verdedigbaar zou immers kunnen zijn, dat het opnemen van een aanbiedingsplicht inderdaad illusoir zou zijn indien, bijvoorbeeld, [geïntimeerden] (bijvoorbeeld) reeds luttele maanden na het opstellen van de akte perceel [sectieletter 1] nr. [sectienummer E] aan een derde had willen verkopen zonder het perceel eerst gesaneerd aan [appellanten] aan te bieden, maar mogelijk ook indien er thans (althans ten tijde van de correspondentie eind 2012) concrete aanwijzingen voorhanden zijn (waren) dat op overzienbare termijn tot sanering van overheidswege zal worden overgegaan.
De bij wijze van voorbeeld geschetste situatie heeft zich evenwel niet voorgedaan, noch een daarmee vergelijkbare situatie.

3.6.14.

Voor de beide andere vragen – valt sanering op overzienbare termijn te verwachten, en is dit relevant – geldt dat slechts als beide vragen bevestigend moeten worden beantwoord, dit een rol speelt. Het hof beziet vooreerst, kort, óf er concrete aanwijzingen voor een voorgenomen sanering op overzienbare termijn bestaan.

3.6.15.

Het valt op dat [geïntimeerden] en [appellanten] elk – naar gelang hun uitkwam – in de loop van de procedure wisselende standpunten hebben ingenomen. Het hof gaat daaraan voorbij.
Het hof verwijst naar producties 23 tot en met 26 bij de akte van [appellanten] van 17 april 2013 ter voorbereiding op de comparitie. Het gaat om brieven van de Gemeente en een rapport van Oranjewoud. De brieven van de Gemeente zijn deels op dat rapport geënt.

3.6.16.

[appellanten] heeft een aantal bewijsaanbiedingen gedaan waarvan in elk geval de volgende betrekking hebben op de vraag naar de aanwijzingen voor sanering op overzienbare termijn.

mvg 37: dat er nog steeds sprake is van risico’s voor volksgezondheid en milieu en dat er dus in ieder geval wel degelijk gesaneerd zal worden;

mvg 39 en 52: dat volgens de heer [ambtenaar milieuzaken], destijds werkzaam bij de Gemeente en thans op landelijke basis belast met milieuzaken, nog steeds sprake was van een op korte termijn aan te pakken vervuiling;

mvg 41: het geven of bewerkstelligen van duidelijkheid op welk moment de overheid gaat saneren;

3.6.17.

Daarvan is bewijsaanbod 3) onvoldoende concreet. Niet wordt aangegeven wat er te bewijzen wordt aangeboden. Bewijsaanbod 2) betreft enkel de mening van ene [ambtenaar milieuzaken]. Het hof neemt die mening voor kennisgeving aan.

3.6.18.

De vraag òf er daadwerkelijk aanwijzingen waren of zijn dat er gesaneerd zou of zal gaan worden is onderwerp van bewijsaanbod sub 1).

3.6.19.

Oranjewoud heeft in haar rapport van april 2012 gerefereerd aan een rapport van BKH uit 1992, waarbij vooral de verontreiniging met benzeen en VOCl (Per en Tri) in het oog sprongen en waarbij sprake was van actuele humane risico’s in grond/grondwater omdat diverse waarden voor diverse VOCl werd overschreden.

3.6.20.

Het onderzoek van Oranjewoud was gericht op grondwater (zie paragraaf 1) waarbij met name VOCl, doch niet benzeen werd genoemd. Kennelijk had de opdracht van de Gemeente enkel op onderzoek naar VOCl en niet naar benzeen gezien en was naar het voorlopig oordeel van de gemeente de verontreiniging met benzeen niet van dien aard dat de locatie als een potentiële spoedlocatie kon worden aangemerkt.

3.6.21.

Hoe dan ook, in 1999 was de verontreiniging met Per de zwaarste; dit werd destijds in vrijwel pure vorm aangetroffen. Juist van dit product werden twaalf jaren later door Oranjewoud enkel nog de afbraakproducten aangetroffen, waarbij werd opgemerkt dat de grondsoort, veen, zich goed leent voor anaerobe afbraak van Per (5.4. rapport Oranjewoud). Oranjewoud kwam tot de slotsom dat van actuele verspreidingsrisico’s geen sprake was.

3.6.22.

Dat – zoals [appellanten] stelt – vanaf 2015 de feitelijke sanering van overheidswege wel – op enige overzienbare termijn – ter hand zal worden genoemd is daarmee te speculatief om rekening mee te houden. Het hof constateert dat, anders dan waar ook de Provincie en Gemeente anno 1999 van uit gingen, anno 2014 geenszins vast staat - mede gelet op de conclusies van het rapport Oranjewoud - dat het ooit nog tot sanering zal komen, laat staan op enige overzienbare termijn. Dat kan ook niet worden afgeleid uit de in r.o. 3.6.15 genoemde brieven van de Gemeente.

3.6.23.

Tegen de vorenomschreven achtergrond is het bewijsaanbod sub 1 in vergaande mate onvoldoende geconcretiseerd, dat wil zeggen: er zijn onvoldoende concrete en voor bewijs vatbare
feiten gesteld en/of te bewijzen aangeboden welke – indien bewezen – tot de gevolgtrekking kunnen leiden dat sanering op overzienbare termijn te verwachten valt. Mitsdien gaat het hof ook aan dat bewijsaanbod voorbij.

3.6.24.

Het hof komt, ten aanzien van de eerste vraag zoals geformuleerd in r.o. 3.6.14, tot de slotsom dat er geen concrete aanwijzingen voorhanden zijn waaruit blijkt dat op enige overzienbare termijn sanering van overheidswege redelijkerwijze verwacht dient te worden. In het licht van het in die rechtsoverweging overwogene behoeft de tweede aldaar geformuleerde vraag (namelijk of relevant is of een dergelijk vooruitzicht bestond) geen beantwoording meer.

3.6.25.

Dit alles betekent dat hoe vordering sub 1 ook uitgelegd dient te worden, deze niet voor toewijzing in aanmerking komt.

3.7.

Overige bewijsaanbiedingen

3.7.1.

[appellanten] heeft bij mvg (behalve de hiervoor reeds genoemde) nog de volgende bewijsaanbiedingen gedaan:

4. mvg 19: dat de verplichting voor [geïntimeerden] om op een moment dat van overheidswege nog geen sanering heeft plaats gevonden en [geïntimeerden] het perceel toch wenste te vervreemden, tot sanering over te gaan of zich ervoor in te spannen dat sanering plaats heeft, op [geïntimeerden] rust;

5. mvg 20: dat het risico dat [geïntimeerden] door de Provincie of Gemeente zou worden aangesproken voor de saneringskosten voor rekening van [geïntimeerden] kwam en dat [geïntimeerden] daarmee ook had ingestemd;

6. mvg 21 en 42: dat separate sanering van het onderhavige perceel wèl mogelijk is en dat anders de overige tot sanering verplichte personen daartoe ofwel door de Gemeente, ofwel door [geïntimeerden] kunnen worden aangesproken;

7. mvg 43: dat onjuist is dat als sanering door [geïntimeerden] ter hand zou worden genomen, de verkoopopbrengst niet of nauwelijks zou opwegen tegen de met sanering gemoeide kosten;

8. mvg 45: dat het risico dat de saneringskosten hoger zouden uitvallen dan de waarde van het gesaneerde perceel, dat deze hoger zouden uitvallen dan voorzien, en/of dat de Gemeente – anders dan [geïntimeerden] zou menen dat terecht is – de saneringskosten op [geïntimeerden] zouden worden verhaald, doelbewust door partijen bij [geïntimeerden] is gelegd;

9. mvg 62 jo. cva in reconventie sub 2-5: dat er door [geïntimeerden] geen prijsconcessie van € 10.000,-- in verband met het beslag is gedaan;

10. mvg 63: dat de koopovereenkomst met [eigenaar percelen huisnrs. 2 en 3] reeds voor het beslag werd gesloten.

3.7.2.

Bewijsaanbod sub 4):

3.7.2.1. Het gaat hier niet om een bewijsaanbod met betrekking tot feiten en omstandigheden, maar om de uitleg van de rechtsverhouding tussen partijen. Dat leent zich niet voor bewijslevering.

3.7.3.

Bewijsaanbod sub 5):

3.7.3.1. Het standpunt van [appellanten] is juist; bewijslevering is daartoe dus overbodig.

3.7.4.

Bewijsaanbod sub 6):

3.7.4.1. De vraag of separate sanering mogelijk is speelt geen rol bij de besluitvorming door het hof. Mitsdien is dit bewijsaanbod niet relevant.

3.7.5.

Bewijsaanbod sub 7):

3.7.5.1. Zoals [appellanten] in mvg 44 zelf reeds aangeeft, doet het er strikt genomen niet toe of de saneringskosten al dan niet hoger zullen uitvallen dan de waarde van het perceel in gesaneerde toestand. Als de Provincie of Gemeente [geïntimeerden] dwingen tot sanering, de kosten de waarde van het gesaneerde perceel overschrijden, en [geïntimeerden] het gesaneerde perceel voor de getaxeerde waarde had moeten aanbieden aan [appellanten] en daarop aldus een fors verlies zou hebben geleden, kwam zulks, naar [appellanten] terecht stelt, voor risico van [geïntimeerden]. Dit bewijsaanbod is dus overbodig.

3.7.6.

Bewijsaanbod sub 8):

3.7.6.1. In het voorgaande ligt besloten dat ook dit bewijsaanbod overbodig is. Het standpunt van [appellanten] is in grote lijnen juist.

3.7.7.

Bewijsaanbod sub 9):

3.7.7.1. Dit betreft een bewijsaanbod dat in eerste aanleg is gedaan en in hoger beroep is gehandhaafd. De hierop betrekking hebbende vordering in reconventie is evenwel uitdrukkelijk door de rechtbank afgewezen en ongeacht de devolutieve werking van het appel kan daarop bij gebreke van incidenteel appel niet worden terug gekomen. Dit bewijsaanbod is dus overbodig en irrelevant.

3.7.8.

Bewijsaanbod sub 10):

3.7.8.1. Als waar is wat [appellanten] stelt zou zulks tot uiting komen bij het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding. Het beslag is ofwel terecht, ofwel ten onrechte gelegd. Als het terecht is gelegd heeft [geïntimeerden] geen aanspraak op schadevergoeding. Als het beslag ten onrechte is gelegd heeft [geïntimeerden] wel recht op schadevergoeding. Voor dat geval heeft de rechtbank de zaak verwezen naar de schadestaatprocedure. In die procedure komt aan de orde hoe hoog de schade als gevolg van het gelegde beslag is en eerst daarbij komt dus ook deze vraag aan de orde. Dit bewijsaanbod kan dus in deze hoofdzaak worden gepasseerd.

3.7.8.1. Overigens merkt het hof in dit verband op, dat nu alle vorderingen van [appellanten] terecht zijn afgewezen, de rechtbank evenzeer terecht heeft geoordeeld dat het door [appellanten] gelegde beslag onrechtmatig was. Mitsdien faalt grief 4.

3.8.

Overige vorderingen

3.8.1.

Vordering sub 5 heeft betrekking op de boete. Deze is niet toewijsbaar. De situatie dat [appellanten] door de schuld of nalatigheid van [geïntimeerden] van zijn voorkeursrecht geen gebruik kan maken doet zich niet voor.
De nevenvorderingen 6 tot en met 8 (beslagkosten, buitengerechtelijke kosten en proceskosten) zijn evenmin toewijsbaar, nu geen van de hoofdvorderingen toewijsbaar is.

3.9.

Alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient dus te worden bekrachtigd met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] en [appellante] in de kosten van het geding.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis, waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] en [appellante] hoofdelijk, aldus dat indien de een betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd, in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 683,-- aan vast recht en € 4.893,-- voor salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, Chr. M. Aarts en C.E.L.M. Smeenk-Van der Weijden en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 augustus 2014.